ÅRSREDOVISNING för Delarka Fastighet AB (publ)

Transkript

1 ÅRSREDOVISNING för Delarka Fastighet AB (publ)

2 Årsredovisningen omfattar: Sida Förvaltningsberättelse 1 Bolagets resultaträkning och rapport över totalresultat 5 Bolagets rapport över finansiell ställning 6 Bolagets rapport över förändringar av eget kapital 7 Bolagets rapport över kassaflöden 8 Noter 9 FASTSTÄLLELSEINTYG Undertecknade styrelseledamöter intygar härmed, dels att denna kopia av årsredovisningen överensstämmer med originalet, dels att resultat- och balansräkningen fastställts på ordinarie årsstämma den 25 mars Stämman beslöt tillika godkänna styrelsens förslag till resultatdisposition. Stockholm den 25 mars 2015 Lennart Låftman Ordförande Johan Thorell Styrelseledamot Tony Karlström Styrelseledamot Sven Hegstad Verkställande direktör

3 Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för Delarka Fastighet AB (publ),, avger härmed årsredovisning för räkenskapsåret 1 januari december Information om verksamheten Delarka Fastighet AB (publ) äger fastigheten Solna Polisen 2, Postnords huvudkontor i Stockholm. Bolaget bildades den 30 maj 2013 och registrerades den 8 oktober Byggnaden blev färdig i november 2003 och består av cirka m 2, varav cirka m 2 utgör ca 450 parkeringsplatser. Väsentliga händelser under räkenskapsåret Bolagets dotterbolag, Delarka Fastighet AB har fusionerats upp i Delarka AB den 24 april 2014 och bolaget har sedan namnändrats till Delarka Fastighet AB. Bolaget har emitterat ett obligationslån som den 4 november 2014 noterades på Nasdaq OMX. Obligationslånet har ett nominellt värde på kr och förfaller den 13 november 2020 och löper med en fast ränta på 4,58 %. Eftersom bolaget har fusionerats med sitt dotterbolag under året och föregående års räkenskapsår var förkortat medför det att jämförelsesifforna för föregående år inte är helt jämförbara. Utveckling av verksamhet, ställning och resultat (Tkr) (4) Nettoomsättning Rörelseresultat EBITDA Resultat före skatt Balansomslutning Belåningsgrad (1) 60,4% 60,9% Avkastning på eget kapital (2) -4,06% -1,12% Avkastning på totalt kapital (3) 1,44% 0,39% Eget kapital per aktie Räntetäckningsgrad för perioden (5) 2,28 - (1) Räntebärande skulder / marknadsvärde fastighet (2) Årets resultat / Genomsnittligt justerat Eget kapital (3) (Resultat efter finansiella intäkter och kostnader + räntekostnader) / Genomsnittlig balansomslutning (4) Gäller för perioden 8 oktober till 31 december 2013 (5) EBITDA / Räntekostnader Väsentliga händelser efter räkenskapsårets utgång Inga väsentliga händelser har inträffat efter räkenskapsårets utgång. Förväntad framtida utveckling Bolaget har goda finanser med fasta intäkter från en stabil hyresgäst fram till år 2026 samt ett obligationslån med fast ränta till år Under det kommande året kommer verksamheten bedrivas med oförändrad inriktning. 1

4 Risker och osäkerhetsfaktorer En hyresgäst Fastigheten har för närvarande endast en hyresgäst och därmed är bolaget beroende av hyresgästens ekonomi och finansiella ställning och betalningsförmåga då bolagets intäkter endast kommer från denna hyresgäst. Hyresgästen, Postnord, bildades genom samgåendet mellan Post Danmark A/S och Posten AB 2009 och ägs till 40% av den danska staten och 60% av den svenska staten. Om hyresgästen säger upp hyresavtalet behöver lokalerna sannolikt renoveras och anpassas för att tjäna flera hyresgäster i stället för en enda hyresgäst. Detta är investeringar som på kort sikt skulle påverka bolagets finansiella ställning negativt. Detta kan också leda till en tid med vakanser och därmed lägre hyresintäkter vilket skulle påverka bolagets finansiella ställning negativt. Värdeförändring Bolagets fastighet värderas enligt anskaffningsvärdemetoden. Det föreligger risk för värdeförändringar på fastigheten till följd av såväl förändrade kassaflöden i fastigheten som till följd av förandringar i avkastningskraven. Bolaget är även exponerat för likviditets- och finansieringsrisker som beskrivs närmare i not 2. Finansiering Delarkas finansiering består av eget kapital och räntebärande skulder där skuldsättningsgraden per 31 december uppgick till 65,2 % (61,6 %) i förhållande till fastighetens bokförda värde. Bolagets långfristiga finansiering utgörs av ett börsnoterat obligationslån som löper ut och löper med en fast ränta på 4,58%. Bolagets finansieringsrisk beskrivs närmare i not 2. Skatter och ändrad lagstiftning Bolagets verksamhet påverkas av de vid var tid gällande skattesatserna i Sverige. Dessa inkluderar bolagsskatt, fastighetsskatt, mervärdesskatt, stämpelskatt, regler rörande skattefri avyttring av aktier, övriga statliga och kommunala pålagor samt ränteavdrag och bidrag. Även om Delarkas verksamhet berdrivs i enlighet med bolagets tolkning av tillämpliga lagar och regler på skatteområdet, och i enlighet med råd från skatterådgivare, kan det inte uteslutas att bolagets tolkning är felaktig eller att sådana regler ändras med retroaktiv verkan. Vidare kan framtida förändringar i tillämpliga lagar och regler påverka förutsättningarna för Delarkas verksamhet. Härvid bör beaktas att det i Statens Offentliga Utredningar (SOU 2014:40) som offentliggjordes den 12 juni 2014 föreslagits att nya regler ska antas avseende bland annat begränsningar i avdragsrätten för räntekostnader och andra finansieringskostnader. Även rätten att utnyttja s.k. skattemässiga underskottsavdrag föreslås begränsas. Delarka har ackumulerade skattemässiga underskott som inte är aktiverade i balansräkningen per Ägarförändringar, som innebär att det bestämmande inflytandet över bolaget förändras, kan innebära begränsningar (helt eller delvis) av möjligheten att utnyttja dessa underskott. Enligt gällande hyresavtal ska hyresgästen ersätta Delarka för den fastighetsskatt som utgår på koncernens fastighet. Även ändrad lagstiftning eller rättspraxis rörande exempelvis hyreslagstiftningen och förvärvslagstiftningen kan få negativa konsekvenser för bolaget. BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT BOLAGSORDNING Utöver lagstiftning, och NASDAQ regler för emittenter utgör även bolagsordningen ett centralt dokument avseende styrningen av bolaget. Bolagets firma är enligt bolagsordningen Delarka Fastighet AB och bolaget är publikt (publ). Styrelsen har sitt säte i Stockholm. Bolaget ska förvalta fastigheten Polisen 2 i Solna kommun i Stockholm. Styrelsen skall bestå av minst tre och högst tio ledamöter med högst tio suppleanter. Kallelse till bolagsstämma skall ske genom annonsering i Post- och Inrikes Tidningar och på Delarkas webbplats. Att kallelse skett ska annonseras i Svenska Dagbladet. Delarkas aktuella bolagsordning i sin helhet finns på webbplats Delarka Fastighet ABs moderbolag är Delarka Holding AB (publ), , vars aktier är noterade för handel på NASDAQ First North sedan 17 december Delarka Fastighet AB har en noterad obligation på NASDAQ OMX. ÅRSSTÄMMA Den 19 mars 2014 hölls bolagets årsstämma i Stockholm. Bolagets enda aktieägare var genom ombud närvarande vid stämman. Denna representerade 100 % av röstetalet och 100 % av kapitalet för samtliga aktier i bolaget. Vid bolagsstämma får varje röstberättigad utan inskränkning rösta för fulla antalet företrädda aktier. Gustaf Rehnqvist valdes till ordförande vid stämman. Vid stämman var samtliga styrelseledamöter närvarande. Stämman beslöt bl.a.: - att fastställa utdelningen till 80,00 kr/aktie (totalt 40 miljoner kronor); - att till styrelseledamöter välja Lennart Låftman, Johan Thorell och Tony Karlström; - att omvälja Deloitte AB som revisionsbolag med auktoriserad revisor Jan Palmqvist som huvudansvarig revisor - att styrelsearvode ej skulle utgå AKTIEÄGARE Bolaget ägs till 100 % av moderbolaget, Delarka Holding AB (publ). De största aktieägarna i moderbolaget är enligt följande per den sista december Ålandsbanken EOJ 1933 AB Socialdemokraterna Von Eulers & Partners AB SEB SA Luxemburg Magnus Lindholm DBS Bank AS NO. 001 LGT Bank Ltd SIX SIS AG, W8IMY Avanza pension Summa 10 största ägare Övriga aktieägare Aktiekapital/Röster Antal aktier 20,00% ,00% ,00% ,60% ,90% ,60% ,60% ,50% ,30% ,00% ,60% ,40% Totalt 100,00%

5 INTERN KONTROLL Bolaget har ingen egen organisation utan köper förvaltningstjänster av Pareto Business Management AB ( Pareto ). Förvaltningsavtalet med Pareto omfattar såväl ekonomisk som administrativ förvaltning av Delarkakoncerns bolag samt fastighetsförvaltning. Pareto ska även framlägga underlag för rapportering och uppföljning och presentera det för styrelsen inför varje styrelsemöte tillsammans med en resultatoch likviditetsprognos. Varje år ska Pareto även presentera en femårig likviditets- och underhållsplan för koncernen. Pareto ansvarar även för att upphandla fastighetsskötsel och teknisk förvaltning på entreprenad vilket har lagts ut på Newsec Asset Management AB från det att transaktionen genomfördes. Styrande för den interna kontrollen är de beslutsvägar, befogenheter och ansvar som dokumenterats och kommunicerats i styrande dokument såsom styrelsens arbetsordning och VD-instruktion. STYRELSEN Styrelsen är högsta beslutande organ efter bolagsstämman. Enligt aktiebolagslagen är styrelsen ansvarig för bolagets förvaltning och organisation, vilket betyder att styrelsen är ansvarig för att bland annat fastställa mål och strategier, säkerställa rutiner och system för utvärdering av fastställda mål, fortlöpande utvärdera bolagets resultat och finansiella ställning samt utvärdera den operativa ledningen. Styrelsen ansvarar också för upprättande och avgivande av årsredovisningen och koncernredovisningen samt att delårsrapporterna upprättas i rätt tid. Dessutom utser styrelsen verkställande direktören. Styrelseledamöterna väljs varje år på årsstämman för tiden fram till slutet av nästa årsstämma. Under 2014 har styrelsen haft tre möten varav ett konstituerande möte. Utöver styrelsemöten har dessutom löpande kontakter mellan styrelsen och förvaltningsbolaget förekommit. Styrelseledamöter valda på årsstämman 2014 Presentation av styrelsens ledamöter hänvisas till hemsidan Styrelsens ordförande Styrelseordförande väljs av bolagsstämman. Ordförande har ett särskilt ansvar för ledningen av styrelsens arbete och att styrelsens arbete är välorganiserat och genomförs på ett effektivt sätt. Styrelsens arbetsordning Styrelsen följer en skriftlig arbetsordning som revideras årligen och fastställs på det konstituerande styrelsemötet varje år. Arbetsordningen reglerar bland annat funktioner och uppdelningen av arbetet mellan styrelseledamöterna och VD. I samband med det konstituerande styrelsemötet fastställer styrelsen också instruktioner för finansiell rapportering och instruktioner för VD. Styrelsen sammanträder fyra ordinarie gånger utöver det konstituerande sammanträdet enligt ett årligt schema som fastställs i förväg. Utöver dessa möten kan ytterligare möten anordnas för att hantera frågor som inte kan hänskjutas till ett ordinarie möte. Utöver styrelsemöten har styrelseordföranden och VD en fortlöpande dialog rörande ledningen av bolaget. För närvarande består bolagets styrelse av tre ordinarie stämmovalda ledamöter. VALBEREDNING Bolaget har ingen valberedning och bolaget har samma styrelsesammansättning som moderbolaget, Delarka Holding AB (publ). Bolagets principer och instruktioner för val av styrelseledamöter är följande. Moderbolagets röstmässigt tre största aktieägare eller ägargrupper, erbjuds att utse var sin representant att ingå i valberedningen för moderbolaget. Delarka Fastighet AB har sedan samma styrelsesammansättning som moderbolaget. Avstämningen baseras på Euroclear Sweden AB:s aktieägarförteckning (ägargrupperat) per den sista bankdagen i december. Avstår en eller flera aktieägare från att utse ledamot till styrelsen, kontaktas nästföljande aktieägare i ägarandel med uppdrag att utse ledamot till styrelsen. Befintlig styrelse i moderbolaget har blivit tillfrågade utifrån att de representerar de tre största ägarna. REVISIONSUTSKOTTET Styrelsen har inte formerat någon särskild kommitté för revisionsutskottuppgifterna. Det är styrelsens uppfattning att styrelsen i sin helhet tillsammans bäst besitter den erfarenhet och kompetens inom redovisning, finansiering, intern styrning och kontroll samt insikter om verksamhetens art och inriktning, som kan anses vara nödvändig för att tillfredsställande utföra revisionsutskottsuppgifterna. Det innebär att hela styrelsen arbetar med kvalitetssäkring av bolagets och koncernens finansiella rapportering samt övervakat effektiviteten i bolagets och koncernens interna kontroll. Styrlsen anser att styrelseledamot Johan Thorell ska anses som oberoende till bolaget, bolagets ledande befattningshavare och till kontrollerande aktieägare då han representerar ägarintressen understigande 10% av totalt aktiekapital och röster. VD OCH ÖVRIGA LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE VD är underordnad styrelsen men inte anställd av bolaget. VD har främst ansvar för bolagets löpande förvaltning och den dagliga driften. Arbetsfördelningen mellan styrelsen och VD anges i arbetsordningen för styrelsen och instruktionen för VD. VD ansvarar också för att upprätta rapporter och sammanställa information från ledningen inför styrelsemöten och är föredragande av materialet på styrelsesammanträden. Enligt instruktionerna för finansiell rapportering är VD ansvarig för finansiell rapportering i bolaget och ska följaktligen säkerställa att styrelsen erhåller tillräckligt med information för att styrelsen fortlöpande ska kunna utvärdera Delarkas resultat och finansiella ställning. Detta innebär att VD ska löpande hålla styrelsen informerad om utvecklingen av bolagets verksamhet, omsättningens storlek, bolagets resultat och ekonomiska ställning, likviditet och kreditläge, viktigare affärshändelser samt varje annan händelse, omständighet eller förhållande som inte kan antas vara av oväsentlig betydelse för bolagets aktieägare att styrelsen känner till. ERSÄTTNING TILL STYRELSELEDAMÖTER Arvoden och annan ersättning till stämmovalda styrelseledamöter fastställs av årsstämman. Årsstämman den 19 mars 2014 beslutade om att inget arvode ska utgå till styrelsen för perioden till och med nästa årsstämma. En förutsättning för utbetalning är att sådan ledamot är utsedd av bolagstämman och inte är anställd i bolaget. Bolagets styrelseledamöter har inte rätt till några förmåner efter det att de avgått som medlemmar i styrelsen. REVISORER Delarkas revisor är Deloitte AB, med Jan Palmqvist som ansvarig revisor. Deloitte genomför revisionen i Delarka Holding AB (publ) och i dotterbolaget Delarka Fastigheter AB (publ). Revisionen omfattar årligen en lagstadgad revision av moderbolag samt dotterbolag. Som ett led i arbetet används genomgångar av den interna kontrollen. Under året hålls en kontinuerlig kontakt med företagsledningen för analys av verksamheten, affärsprocesser och balansposter i syfte att identifiera områden som innebär förhöjd risk för fel i den finansiella rapporteringen. Granskning och revision av årsbokslutet och årsredovisning görs under januari februari. 3

6 KOMMUNIKATION Bolagets information till moderbolagets aktieägare och bolagets obligationsinnehavare samt andra intressenter ges via årsredovisning, delårsrapporter samt pressmeddelanden. På bolagets hemsida, publiceras all extern information. Bolagets Certified Adviser är Wildeco Ekonomisk Information AB och bolagets informationsdistributör är BeQuoted AB. Aktien och ägarna Bolaget har en stamaktie och moderbolaget, Delarka Holding AB (publ) äger 100 % av aktierna i bolaget. Det finns inga utestående optioner eller liknande avtal om försäljning av aktier. Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel Balanserade vinstmedel Årets resultat Styrelsen föreslår att vinstmedel disponeras så att till aktieägarna utdelas i ny räkning balanseras Styrelsens yttrande över den föreslagna utdelningen Det finns enligt styrelsens bedömning, med hänsyn tagen till likviditetsbehov, framlagd budget och investeringsplaner som talar för att bolagets eget kapital inte skulle vara tillräckligt i relation till verksamhetens art, omfattning och risker för den föreslagna utdelningen. Styrelsen finner därmed den föreslagna utdelningen försvarlig enligt 17 kap 3 aktiebolagslagen. Beträffande bolagets resultat och ställning i övrigt hänvisas till efterföljande finansiella rapporter. Alla belopp uttrycks i tusental svenska kronor där ej annat anges. 4

7 Resultaträkning Belopp i Tkr Not Rörelsens intäkter Nettoomsättning Rörelsens kostnader Fastighetskostnader Underhållskostnader Fastighetsskatt Administrationskostnader 5, Avskrivningar 10, Rörelseresultat Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande kostnader Resultat efter finansiella poster Resultat före skatt Skatt på årets resultat 9, Årets resultat Rapport över totalresultat Belopp i Tkr Övrigt totalresultat - - Summa totalresultat Något minoritetsintresse föreligger inte varför hela resultatet är hänförligt till bolagets aktieägare. 5

8 Rapport över finansiell ställning Belopp i Tkr Not TILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Byggnadsinventerier Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernbolag Fordringar hos koncernföretag Kortfristiga fordringar Kundfordringar Övriga kortfristiga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 15 Bundet kapital Aktiekapital ( aktier, kvotvärde 1 kr) Fritt eget kapital Överkursfond Balanserade vinstmedel Fusionsresultat Årets resultat Summa eget kapital Obeskattade reserver Avsättningar Uppskjuten skatteskuld Långfristiga skulder Obligationslån Kortfristiga skulder Leverantörsskulder Övriga kortfristiga skulder Skulder till koncernföretag Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Ställda säkerheter Ansvarsförbindelser Inga Inga 6

9 Rapport över förändringar av eget kapital Bundet eget kapital Fritt eget kapital Belopp i Tkr Aktiekapital Överkursfond Balanserade vinstmedel inkl. årets resultat Totalt eget kapital Ingående balans Totalresultat Året resultat Övrigt totalresultat - - Summa totalresultat Transaktioner med aktieägare Bolagsbildning Mottaget ovillkorat aktieägartillskott Nyemission * Summa transaktioner med aktieägare Eget kapital 31 december Ingående eget kapital Totalresultat Året resultat Fusionsresultat 4 Övrigt totalresultat - Summa Totalresultat Transaktioner med aktieägare Aktieutdelning Summa transaktioner med aktieägare Eget kapital 31 december * Transaktionskostnader relaterade till nyemissionen uppgår till 195 tkr och har redovisats som en minskning av eget kapital. 7

10 Rapport över kassaflöden Belopp i Tkr Not Kassaflöde från den löpande verksamheten Rörelseresultat Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet Avskrivningar Erhållen ränta Erlagd ränta Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapitalet Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Minskning(+)/ökning(-) av kundfordringar Minskning(+)/ökning(-) av övriga kortfristiga fordringar Minskning(-)/ökning(+) leverantörsskulder Minskning(-)/ökning(+) av övriga kortfristiga skulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Förvärv av dotterbolag Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Bildande av bolag - 50 Nyemission Aktieägartillskott Ökning av kortfristiga skulder - emissions kostnader Lån till dotterbolag Utbetald utdelning Upptagande av lån Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Fusion av dotterbolag Likvida medel vid årets slut

11 REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER Not 1 Väsentliga redovisningsprinciper Allmän information om bolaget Delarka Fastighet AB (publ) med organisationsnummer är ett publikt aktiebolag registrerat i Sverige med säte i Stockholm. Adressen till huvudkontoret är Hamngatan 11, c/o Pareto Business Management AB, Box 7415, Stockholm. Bolagets verksamhet omfattar att äga och förvalta fastigheten Polisen 2, Solna Kommun. Delarka Fastighet AB (publ) bildades den 8 oktober Föregående rapportperiod är ett förkortat räkenskapsår och omfattar perioden 8 oktober december Grunder för redovisningen Årsredovisningen är upprättad enligt Årsredovisningslagen samt RFR 2 Redovisning för juridiska personer, utgiven av Rådet för finansiell rapportering. Tillämpning av RFR 2 innebär att bolaget så långt som möjligt tillämpar alla av EU godkända International Financial Reporting Standards (IFRS) samt tolkningar av IFRS Interpretations Committee (IFRIC) inom ramen för Årsredovisningslagen och Tryggandelagen samt beaktat sambandet mellan redovisning och beskattning. Kritiska bedömningar IFRS och god redovisningssed kräver att Delarka gör bedömningar och antaganden som påverkar bolagets redovisade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt övrig information. Dessa bedömningar baseras på historiska erfarenheter samt andra faktorer som bedöms rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar om andra antaganden förs eller andra förutsättningar föreligger. Nya och ändrade standarder och tolkningar i samt ändringar i RFR 2 Ändrade standarder och tolkningar samt ändringar i RFR 2 har inte haft någon väsentlig påverkan på de finansiella rapporterna för Nya och ändrade standarder och tolkningar som ännu ej trätt ikraft samt ändringar i RFR 2 De nya och ändrade standarder och tolkningar samt ändringar i RFR 2 som har givits ut men som träder ikraft för räkenskapsår som börjar efter den 1 januari 2015 har ännu inte börjat tillämpas av bolaget. Nedan beskrivs de nya och ändrade standarder och tolkningar som bedöms få påverkan på bolagets finansiella rapporter den period de tillämpas för första gången. International Accounting Standards Board (IASB) har givit ut följande nya och ändrade standarder vilka ännu ej trätt ikraft: IFRIC 21 Avgifter innebär att vissa skatter och avgifter som statliga eller motsvarande organ påför företag ska skuldföras. För Delarkas del innebär det att svenska fastighetsskatter måste skuldföras till fulla årsvärdet redan i första kvartalet eftersom fastighetsskatten är baserad på ägandet per den 1 januari. Till den del skatten avser kommande kvartal kommer motsvarande belopp att redovisas som förutbetald kostnad bland tillgångarna i balansräkningen. Tillämpningen av IFRIC 21 kommer enbart påverka företaget vid delårsrapportering men får ingen effekt jämfört med nuvarande principer vid årsbokslut. International FinanciaI Reporting Interpretations Committee (IFRIC) har publicerat nedanstående nya och ändrade tolkningar vilka ännu ej trätt ikraft: IFRS 9 Finansiella instrument utfärdades den 24 juli 2014 och ska ersätta IAS 39 Finansiella instrument: Redovisning och värdering. Standarden är utgiven i faser där den version som gavs ut i juli 2014 ersätter alla de tidigare versionerna. Standarden innehåller nya krav för klassificering och värdering av finansiella instrument, för bortbokning, nedskrivning och generella regler för säkringsredovisning. Standarden är obligatorisk för perioder som börjar 1 januari 2018 och den är ännu inte antagen av EU. Företagsledningens bedömning är att tillämpningen av IFRS 9 kan påverka de redovisade beloppen i de finansiella rapporterna vad gäller bolagets finansiella tillgångar och skulder. Företagsledningen har ännu inte genomfört en detaljerad analys av effekterna vid tillämpning av IFRS 9 och kan därför ännu inte kvantifiera effekterna. Bolagsledningens bedömning är att övriga nya och ändrade standarder och tolkningar samt ändringar i RFR 2 inte kommer att få någon väsentlig effekt på bolagets finansiella rapporter i den period de tillämpas för första gången. Segmentrapportering Bolaget bedriver verksamhet i form av att äga och förvalta en fastighet. Verksamheten utgör endast ett segment vilket innebär att segmentsrapportering inte lämnas. Intäkter Bolagets intäkter består i huvudsak av leasingintäkter från operationella leasingavtal (hyra för tillhandahållande av lokaler). Se vidare nedan avseende leasingavtal. Förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter i balansräkningen. Ränteintäkter redovisas fördelat över löptiden med tillämpning av effektivitetsmetoden. Kostnader Utgifter belastar resultatet i den period till vilken de hänför sig. Kostnader för central administration i bolagets resultaträkning består av kostnader för till exempel bolagsadministration och kostnader för upprätthållande av börsnotering av obligationslånet. Bolagets kostnader för bland annat, revision och finansiell rapportering ingår också i begreppet central administration. Låneutgifter redovisas i resultaträkningen i den period de uppkommer. Utgifter för uttagande av pantbrev kostnadsförs i bolagsredovisningen. Finansiella kostnader belastar resultatet för den period till vilken de hänför sig. Ersättningar till anställda Bolaget har inga anställda och det är endast styrelsen som får betalt ett styrelsearvode. För räkenskapsåret 2014 finns det inga kostnadsförda styrelsearvoden enligt beslut från den senaste årsstämman. Utdelningar Utdelningar redovisas som en minskning av eget kapital efter det att bolagsstämma fattat beslut om utdelning. Utdelningarna likvidregleras månatligen med moderbolaget. Kassaflöde Kassaflödesanalysen visar företagets förändringar av företagets likvida medel under räkenskapsåret. Kassaflödesanalysen har upprättats enligt den indirekta metoden. Det redovisade kassaflödet omfattar endast transaktioner som medfört in- och utbetalningar. 9

12 Leasingavtal Ett finansiellt leasingavtal är ett avtal enligt vilka de ekonomiska risker och fördelar som förknippas med ägandet av ett objekt i allt väsentligt överförs från leasegivaren till leasetagaren. Övriga leasingavtal klassificeras som operationella leasingavtal. Bolaget saknar finansiella leasingavtal. Bolaget utgör leasetagare avseende ett antal mindre operationella leasingavtal där det sammanlagda beloppet av dessa inte är väsentligt. Leasingavgifterna redovisas som kostnad i resultaträkningen och fördelas linjärt över avtalets löptid. Bolaget utgör leasegivare avseende hyresavtal avseende av bolaget ägd fastighet. Hyresavtalet utgör operationell leasing. Leasingavgifterna vid operationella leasingavtal kostnadsförs linjärt över leasingperioden, såvida inte ett annat systematiskt sätt bättre återspeglar användarens ekonomiska nytta över perioden. I de fall hyreskontraktet under viss tid medger en reducerad hyra som motsvarar av en annan tidpunkt högre hyra, periodiseras denna under kontraktets löptid. Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Bolagets fastighet klassificeras som en förvaltningsfastighet. Med förvaltningsfastighet menas att de innehas i syfte att generera hyresintäkter eller värdeökning eller en kombination av båda. Förvärv av förvaltningsfastighet redovisas i samband med att risker och förmåner som förknippats med äganderätter övergår till köparen. Förvaltningsfastigheter redovisas initialt till anskaffningsvärdet. Därefter redovisas de till anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar. Anskaffningsvärdet består av inköpspriset, utgifter som är direkt hänförliga till förvärvet. Tillkommande utgifter avseende en förvaltningsfastighet skall läggas till det redovisade värdet för fastigheten ifråga om det är sannolikt att den ekonomiska nytta som är förknippad med fastigheten förbättras i förhållande till den nivå som gällde då den ursprungligen anskaffades. Alla övriga utgifter för reparationer och underhåll samt tillkommande utgifter redovisas i resultaträkningen i den period då de uppkommer. Övriga materiella anläggningstillgångar Övriga materiella anläggningstillgångar tas upp till anskaffningsvärdet efter avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar. Avskrivningar på materiella anläggningstillgångar Avskrivningar på materiella anläggningstillgångar kostnadsförs så att tillgångens anskaffningsvärde, eventuellt minskat med beräknat restvärde vid nyttjandeperiodens slut, skrivs av linjärt över dess bedömda nyttjandeperiod. Materiella anläggningstillgångars nyttjandeperioder uppskattas till: Byggnader 100 år Byggnadsinventarier år Nyttjandeperioden för mark är obegränsad och därför skrivs mark inte av. Finansiella instrument En finansiell tillgång eller finansiell skuld redovisas i balansräkningen när bolaget blir part till instrumentets avtalsenliga villkor. En finansiell tillgång eller en del av en finansiell tillgång bokas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller när bolaget förlorar kontrollen över den. En finansiell skuld eller en del av en finansiell skuld bokas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. Delarka innehar finansiella tillgångar som tillhör kategorin Lånefordringar och kundfordringar samt finansiella skulder som tillhör kategorin Övriga finansiella skulder. Detta innebär att Delarkas samtliga finansiella instrument redovisas till upplupet anskaffningsvärde vid den efterföljande redovisningen. Initialt redovisas dessa tillgångar och skulder till verkligt värde med tillägg respektive avdrag för transaktionskostnader Upplupet anskaffningsvärde Med upplupet anskaffningsvärde avses det belopp till vilket tillgången eller skulden initialt redovisades med avdrag för amorteringar, tillägg eller avdrag för ackumulerad periodisering enligt effektivräntemetoden av den initiala skillnaden mellan erhållet/betalat belopp och belopp att betala/erhålla på förfallodagen samt med avdrag för nedskrivningar. Effektivräntan är den ränta som vid en diskontering av samtliga framtida förväntade kassaflöden över den förväntade löptiden resulterar i det initialt redovisade värdet för den finansiella tillgången eller den finansiella skulden. Likvida medel Likvida medel inkluderar kassamedel och banktillgodohavanden samt andra kortfristiga likvida placeringar som lätt kan omvandlas till kontanter samt är föremål för en obetydlig risk för värdeförändringar. Kassamedel och banktillgodohavanden kategoriseras som Lånefordringar och kundfordringar vilket innebär värdering till upplupet anskaffningsvärde. På grund av att bankmedel är betalningsbara på anfordran motsvaras upplupet anskaffningsvärde av nominellt belopp. Kundfordringar Kundfordringar kategoriseras som Lånefordringar och kundfordringar vilket innebär värdering till upplupet anskaffningsvärde. Kundfordringarnas förväntade löptid är dock kort, varför redovisning sker till nominellt belopp utan diskontering. Avdrag görs för fordringar som bedömts som osäkra. Nedskrivningar av kundfordringar redovisas i rörelsens kostnader. Leverantörsskulder Leverantörsskulder kategoriseras som Övriga finansiella skulder vilket innebär värdering till upplupet anskaffningsvärde. Leverantörsskuldernas förväntade löptid är dock kort, varför skulden redovisas till nominellt belopp utan diskontering. Obligationslån Utgivna obligationslån kategoriseras som Obligationslån eller "Övriga finansiella skulder" och värderas till upplupet anskaffningsvärde enligt effektivräntemetoden. Eventuella skillnader mellan erhållet lånebelopp (netto efter transaktionskostnader) och återbetalning eller amortering av lån redovisas över lånens löptid enligt bolagets redovisningsprincip för låneutgifter. 10

13 Avsättningar Avsättningar redovisas när bolaget har en befintlig förpliktelse (legal eller informell) som en följd av en inträffad händelse, det är troligt att ett utflöde av resurser kommer att krävas för att reglera förpliktelsen och en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. Det belopp som avsätts utgör den bästa uppskattningen av det belopp som krävs för att reglera den befintliga förpliktelsen på balansdagen, med hänsyn tagen till risker och osäkerheter förknippade med förpliktelsen. Där en del av eller hela det belopp som krävs för att reglera en avsättning förväntas bli ersatt av en tredje part, ska gottgörelsen särredovisas som en tillgång i rapport över finansiell ställning när det är så gott som säkert att den kommer att erhållas om bolaget reglerar förpliktelsen och beloppet kan beräknas tillförlitligt. Skatter Total skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt är skatt som skall betalas eller erhållas avseende aktuellt år. Hit hör även justeringar av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt från temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Uppskjuten skatteskuld redovisas till nominellt belopp på skillnaden mellan fastighetens bokförda värde och skattemässiga värde och medtas i rapporten över finansiell ställning/balansräkning. Ingen uppskjuten skatt redovisas avseende temporära skillnader vid den första redovisningen av en tillgång då den inte påverkar resultaträkning vid första redovisningstillfället. Förändringen av uppskjuten skatt som belöper på året redovisas i rapport över totalresultat. 11

14 Not 2 Finansiell riskhantering och finansiella instrument Bolaget är genom sin verksamhet exponerat för olika typer av finansiella risker, främst relaterat till likviditets- och finansieringsrisker som vi beskriver i eget stycke. Det är bolagets styrelse som är ytterst ansvarig för exponering, hantering och uppföljning av bolagets finansiella risker. De ramar som gäller för exponering, hantering och uppföljning av de finansiella riskerna följs upp av styrelsen löpande. Likviditets- och finansieringsrisk Med likviditetsrisk avses risken att bolaget får problem med att möta dess åtagande relaterade till bolagets finansiella skulder. Med finansieringsrisk avses risken att bolaget inte kan uppbringa tillräcklig finansiering till en rimlig kostnad. Bolaget har ett obligationslån på kr som förfaller Lånet löper amorteringsfritt i hela perioden till en fast ränta på 4,58%. På förfallodagen, kommer bolaget att behöva refinansiera sina utestående skulder. Bolagets förmåga att framgångsrikt refinansiera denna skuld beror på villkoren för de finansiella marknaderna i allmänhet vid denna tidpunkt. Som ett resultat, kan bolagets tillgång till finansieringskällor vid en viss tidpunkt inte vara tillgängligt på förmånliga villkor, eller överhuvudtaget. Bolagets förmåga att refinansiera sina skuldförpliktelser på fördelaktiga villkor, eller överhuvudtaget, kan ha en väsentlig negativ effekt på bolagets verksamhet, finansiella ställning och resultat. I villkoren för bolagets obligationslån finns det ett krav på bolaget att bolagets belåningsgrad "Loan to Value" inte får vara högre än 80 % och räntetäckningsgraden "Interest Coverage Ratio" (EBITDA/Finansiella kostnader) för de senaste 12 månaderna får inte vara lägre än 1,6. För det fall bolaget inte skulle uppfylla dessa krav innebär det ett brott mot låneavtalet. Hantering av kapitalrisk Bolagets mål för förvaltning av kapital är att säkerställa bolagets förmåga att fortsätta sin verksamhet för att generera skälig avkastning till aktieägarna och nytta till övriga intressenter. Bolaget följer upp kapitalstrukturen på basis av skuldsättningsgraden. Skuldsättningsgraden beräknas som nettoskulden dividerat med totalt kapital. Nettoskulden beräknas som skulder till kreditinstitut minus likvida medel. Totalt kapital består av totalt eget kapital och nettoskuld. Bolagets finansiella mål är att skuldsättningsgraden ska vara lägre än 70%. Per räkenskapsårets utgång uppgår skuldsättningsgraden till 60,0 %. Räntetäckningsgraden uppgick till 2,28 för Kredit- och motpartsrisk - Hyresgäst Med kreditrisk avses risken för att motparten i en transaktion orsakar bolaget en förlust genom att inte fullfölja sina avtalsenliga förpliktelser. Bolagets exponering för kreditrisk är huvudsakligen hänförlig till kundfordringar. Fastigheten har för närvarande endast en hyresgäst och därmed är bolaget beroende av hyresgästens ekonomi och finansiella ställning och betalningsförmåga då bolagets intäkter endast kommer från denna hyresgäst. Löptidsfördelning av kontraktsenliga betalningsåtaganden relaterade till bolagetsfinansiella skulder presenteras i tabellerna nedan. Bolagets låneavtal innehåller inte några särskilda villkor som kan medföra att betalningstidpunkten blir väsentligen tidigare än vad som framgår av tabellerna (Tkr) Inom 3 mån Inom 3-12 mån Inom 1-5 år Över 5 år Obligationslån Räntekostnad lån Leverantörsskulder Övriga kortfristiga skulder Summa Obligationen verkliga värde utgörs av det nominella värdet eftersom räntan är fast under hela löptiden. Hyresgästen, Postnord, bildades genom samgåendet mellan Post Danmark A/S och Posten AB 2009 och ägs till 40% av den danska staten och 60% av den svenska staten. Den operativa verksamheten bedrivs inom tre områden; Mail (affärsområdena Breve Danmark och Meddelande Sverige), Logistics och Strålfors. PostNord hade 2013 en nettoomsättning på 40 (39) miljarder SEK och (40 000) medarbetare. Om hyresgästen säger upp hyresavtalet behöver lokalerna sannolikt renoveras och anpassas för att tjäna flera hyresgäster i stället för en enda hyresgäst. Detta är investeringar som på kort sikt skulle påverka bolagets finansiella ställning negativt och kan leda till en tid med en del vakanser därmed lägre hyresintäkter vilket skulle påverka bolagets finansiella ställning negativt. Bolagets maximala exponering för kreditrisk bedöms motsvaras av bokförda värden på samtliga finansiella tillgångar och framgår av tabellen nedan. (Tkr) Kundfordringar 74 - Övriga fordringar Likvida medel Maximal exponering för kreditrisk Kategorisering av finansiella instrument Bokfört värde för finansiella tillgångar och finansiella skulder fördelat per värderingskategori i enlighet med IAS 39 framgår av tabellen nedan. Finansiella tillgångar Verkligt värde via resultaträkningen Lånefordringar och kundfordringar Summa finansiella tillgångar Finansiella skulder Verkligt värde via resultaträkningen Övriga finansiella skulder Summa finansiella skulder

15 Not 3 Nettoomsättning Not 8 Räntekostnader och liknande kostnader Hyresintäkter exkl. hyrestillägg Räntekostnader Fastighetsskatt Räntekostnader koncernföretag Hyrestillägg Övriga finansiella kostnader Summa Summa finansiellakostnader Fastigheten hyrs ut under operationella leasingavtal och genererar hyresintäkter. Bolaget har ett icke uppsägningsbart operationellt leasingavtal som förfaller per Minileaseavgiften till förfallodatum är Tkr där den årliga minileaseavgiften är Tkr. Not 4 Fastighetskostnader Samtliga räntekostnader är hänförliga till finansiella skulder som värderas till upplupet anskaffningsvärde. Not 9 Skatt Fastighetsskötsel och serviceavtal Aktuell skatt Taxebundna kostnader Aktuell skatt på årets resultat - - Försäkringspremier Summa - - Löpande underhåll Summa Uppskjuten skatt Uppskjuten skatt hänförlig till temporära Not 5 Administrationskostnader och upplysning om revisorns skillnader arvode och kostnadsersättning Summa Ekonomisk förvaltning Inkomstskatt beräknas med 22 % på årets skattemässiga resultat. Nedan Teknisk förvaltning presenteras en avstämning mellan redovisat resultat och årets skattekostnad: Övrigt Deloitte AB Avstämning årets skattekostnad revisionsuppdrag Resultat före skatt Med revisionsuppdrag avses revisorns ersättning för den lagstadgade revisionen. Arbetet innefattar granskningen av årsredovisningen och bokföringen, styrelsens och verkställande direktörens förvaltning samt arvode för revisionsrådgivning som lämnats i samband med revisionsuppdraget. Not 6 Antal anställda, löner, andra ersättningar och sociala kostnader Bolaget har inga anställda och inget arvode till styrelseledamöter har utgått under 2014, se vidare under redovisningsprinciper. Årets skattekostnad - - Skatt beräknad enligt svensk skattesats (22 %) Skatteeffekt av ej skattepliktiga intäkter Skatteeffekt av ej avdragsgilla kostnader Ej aktiverat underskottsavdrag Uppskjuten skatt Summa Not 7 Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter Ränteintäkter 12 - Ränteintäkter koncernföretag Övriga finansiella intäkter - 1 Summa finansiellaintäkter Uppskjutna skattefordringar avseende skattemässiga underskottsavdrag redovisas i den utsträckning som det är sannolikt att de kommer att utnyttjas mot framtida skattepliktiga resultat. Per har bolaget inte redovisat någon uppskjuten skattefordran hänförliga till skattemässiga underskott. 13

16 Not 10 Byggnader och mark Not 12 Kundfordringar Ingående verkligt värde - - Kundfordringar, brutto * 74 - Fusion Reserv för osäkra fordringar - - Utgående ackumulerade anskaffningsvärde Summa 74 - Ingående avskrivningar via fusion Årets avskrivning enligt plan Utgående ackumulerade avskrivningar Not 13 Övriga kortfristiga fordringar Ingående uppskrivningar - - Årets avskrivningar Utgående ackumulerade uppskrivningar netto - - Momsfordran Ingående nedskrivningar - - Övrigt Årets nedskrivningar - - Summa Utgående ackumulerade nedskrivningar netto - - Utgående planeligt restvärde Not 14 Kassa och bank Varav anskaffningsvärde för mark Fastighetens verkliga värde uppgår till TSEK per Det verkliga värdet kategoriseras i enlighet med nivå 3 i IFRS 13 och bolaget använde två externa och oberoende värdererare vilka är CBRE och DTZ. Till de externa värderarna lämnar koncernen uppgifter om gällande och kommande hyreskontrakt, löpande drift- och underhållskostnader samt bedömda investeringar. Vid värdering till verkligt värde används en kassaflödeskalkyl vilken bygger på en nuvärdesberäkning av framtida kassaflöden. Kalkylperioden utgör 20 år och under kalkylperioden utgörs intäkterna av avtalade hyresnivåer fram till avtalstiden upphör i april För perioden därefter beräknas hyresintäkterna till den marknadshyra som gäller idag. Drifts- och underhållskostnader har bedömts utifrån bolagets verkliga kostnader, och har anpassats till fastighetens skick och ålder. Kostnaderna bedöms öka i takt med inflation. Investeringar har bedömts utifrån det behov som föreligger. Fastighetsskatten bedöms utifrån senaste taxeringsvärden. Långsiktig vakans beaktas i värderingarna och bedöms utifrån fastighetens läge och skick. Kalkylränta och direktavkastningskrav är baserat på externvärderares erfarenhetsmässiga bedömningar av marknadens förräntningskrav. Kassa och bank Summa Likvida medel består av tillgodohavanden på bankkonto. Not 15 Eget kapital Aktiekapital Samtliga aktier är av samma aktieslag, är fullt betalda och berättigar till en röst. Inga aktier är reserverade för överlåtelse enligt optionsavtal eller andra avtal. Antalet aktier vid utgången uppgår till till ett kvotvärde av 1 kr. Fritt eget kapital Fritt eget kapital, det vill säga det belopp som finns tillgängligt för utdelning till aktieägarna, utgörs av allt eget kapital med undantag för aktiekapitalet. Not 11 Byggnadsinventarier Not 16 Obligationslån Ingående verkligt värde - - Obligationslån långfristigt* Fusion Summa Utgående ackumulerade anskaffningsvärde Ingående avskrivningar via fusion Årets avskrivning enligt plan Utgående ackumulerade avskrivningar Ingående uppskrivningar - - Årets avskrivningar - - Utgående ackumulerade uppskrivningar netto - - Ingående nedskrivningar - - Årets nedskrivningar - - * Då försäljning av obligationen skedde till nominellt pris så är den effektiva räntesatsen den samma som kupongräntan. Utgående ackumulerade nedskrivningar netto - - Utgående planeligt restvärde

17 Not 17 Uppgift om fusion Not 19 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Delarka Fastighet AB ( ) har under 2014 fusionerats med Delarka AB (som ändrade firma till Delarka Fastighet AB efter fusionen) via absorption av helägt dotterbolag. Redovisning har skett enligt BFNAR 1999: Förskottsbetalda hyror Upplupna räntekostnader Företagsnamn Org.nr Fusionsdag Övriga poster Delarka Fastighet AB Summa Överföring av räkenskaperna har skett per Tillgångar och skulder har intagits i det övertagande företaget enligt koncernvärdemetoden. Sammandragen balansräkning samt uppgift om nettoomsättning och rörelseresultat före fusionen presenteras nedan. Not 20 Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser Följande säkerheter har ställts för obligationslånet: Delarka Fastighet AB Anläggningstillgångar Långfristiga fordringar Aktier i dotterbolag Omsättningstillgångar 76 Kontopant för likvida medel Kassa/Bank Fastighetsinteckningar Summa tillgångar Summa Bundet eget kapital 50 Not 21 Transaktioner med närstående Fritt eget kapital Fusionsresultat 4 Obeskattade reserver 137 Upplysningar om transaktioner mellan koncernen och övriga närstående presenteras nedan. Det finns inga koncerninterna köp eller försäljning av tjänster mellan koncernbolagen. Långfristiga skulder Kortfristiga skulder Summa Eget kapital och skulder Försäljning av tjänster Pareto Securities AB Nettoomsättning uppgick till TSEK och rörelseresultatet till TSEK. Pareto Project Finance AS Summa Not 18 Uppskjuten skatt Temporära skillnader föreligger i de fall tillgångars eller skulders redovisade respektive skattemässiga värden är olika. Bolagets temporära skillnader har resulterat i uppskjutna skatteskulder och uppskjutna skattefordringar avseende följande poster. Pareto Business Management AB var ägare av moderbolaget, Delarka Holding AB fram tills emissionen i moderbolaget blev genomförd den Efter den tidpunkten har Pareto Business Management AB inget ägande kvar i moderbolaget eller dess dotterbolag och anses ej vara en närstående part. Pareto Business Management AB, förvaltar koncernens verksamhet och har ej haft några transaktioner utöver förvaltningsarvodet med bolaget under Pareto Securities AB och Pareto Project Finance AS tillhör samma koncern som Pareto Business Management AB. Förvaltningsarvodet för räkenskapsåret 2014 uppgår till Tkr. Uppskjutna skatteskulder Skillnad redovisat värde och skattemässigt värde fastigheter sedan förvärvstidpunkt (temporär skillnad] Summa uppskjutna skatteskulder Not 22 Händelser efter balansdagen Inga väsentliga händelser har skett efter räkenskapsårets utgång. Förändring i uppskjutna skattefordringar och skatteskulder under året framgår nedan: Uppskjuten skattefordran Uppskjuten skatteskuld Förändring uppskjuten skatt Per 1 januari Redovisat i resultaträkningen Fusionerad uppskjuten skatt Summa

18 Not 22 Utdelning Styrelsen föreslår att av balanserade vinstmedel på kronor utdelas ett belopp om 80 kronor per aktie, innebärande en utdelning om totalt kronor. Årsredovisningens undertecknande Årsredovisningen fastställdes av styrelsen och godkändes för utgivning den 23 februari Styrelsen och verkställande direktören intygar härmed att årsredovisningen har upprättats enligt Årsredovisningslagen samt RFR 2 Redovisning för juridiska personer och ger en rättvisande bild av bolaget ställning och resultat och att förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av bolagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som bolaget står inför. Stockholm den 23 februari 2015 Lennart Låftman Johan Thorell Tony Karlström /Sven Hegstad Ordförande Styrelseledamot Styrelseledamot Verkställande direktör Vår revisionsberättelse har avgivits den 23 februari 2015 Deloitte AB Jan Palmqvist Auktoriserad revisor 16