BRF NATURVETAREN 1. Org nr ÅRSREDOVISNING

Transkript

1 BRF NATURVETAREN 1 Org nr ÅRSREDOVISNING för räkenskapsåret 2005

2 Sid 2 (11) Styrelsen för Brf Naturvetaren får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Bostadsrättsföreningen NATURVETAREN 1 Föreningen registrerades och fick sin nuvarande form och funktion i och med att föreningen blev ägare till fastigheten Naturvetaren 1. Föreningens stadgar antogs vid ordinarie föreningsstämma samt vid extra föreningsstämma Föreningens fastighet Fastighetsbeteckning: Naturvetaren 1, Stockholms kommun, med adress Docentbacken Fastigheten består av två byggnader, båda uppförda åren , och markareal på m 2. Antal Total yta Lägenheter med bostadsrätt m 2 Uthyrda lägenheter m 2 Total lägenhetsyta = m 2 Garageplatser, samt lokal 166 Fastigheten är fullvärdeförsäkrad genom TRYGG-HANSA. Fastighetens taxeringsvärde för år kronor. - varav markvärde kronor. Av föreningens uthyrda lägenheter disponeras 31 st av University Accomodation Center (UAC) för andrahandsuthyrning till utländska forskare tillfälligt knutna till universitetet. Tre tidigare uthyrda lägenheter, sammanlagt 215 m 2, har under året byggts om och därefter upplåtits med bostadsrätt. Tio medlemslägenheter har överlåtits under året. Förvaltning Den tekniska förvaltningen har under året skötts av RAN-Byggkonsulter HB och fastighetsskötseln av FSS Fastighetsservice AB. Den ekonomiska förvaltningen gällande avgifter/hyror m m har under året skötts av ISS Ekonomiförvaltning AB, medan fakturaregistrering, betalningar och övrig redovisning handläggs genom arvoderad ekonomiassistent. Styrelse Styrelsen har under året haft följande sammansättning: Birgitta Bergquist ordförande Ivan Isendor vice ordförande Lars Magnus Hedin sekreterare Birgit Marklund-Beijer ordinarie ledamot Kjell Schmidt ordinarie ledamot Kim Silfverberg ordinarie ledamot Nils-Anders Ekberg (jan-april) ordinarie ledamot Åsa Söderberg (maj-dec) ordinarie ledamot Percy Berg Diana Ottenstroer Charlotta Wallén suppleant suppleant suppleant

3 Sid 3 (11) Vid kommande ordinarie föreningsstämma löper mandattiden ut för ordföranden Birgitta Bergquist samt för de ordinarie ledamöterna Ivan Isendor, Lars Magnus Hedin och Kjell Schmidt samt för suppleanterna Percy Berg, Diana Ottenstroer och Charlotta Wallén. Styrelsen har under året haft 11 protokollförda sammanträden, sammankallat till ordinarie föreningsstämma den 12 maj samt i övrigt haft kontinuerlig kontakt och arbetat i flera mindre arbetsgrupper kring en mängd projekt och andra föreningsangelägenheter. Till styrelsen har under året utgått kronor. Revisorer Revisorer har varit Mats Ivarsson, auktoriserad revisor från Lindebergs Grant Thornton, samt Lars Blomgren, föreningsrevisor. Revisorssuppleant har varit Anders Martin-Löf. Valberedning Valberedning inför ordinarie föreningsstämma år 2006 består av Staffan Nyström, Sofia Bering, Brita Rösblad och Eve Suurvee-Råstrand. Fastighetens tekniska status Under år 2005 har styrelsen tillsammans med den tekniska förvaltningen fortsatt arbetet med löpande drift och planmässigt underhåll, och dessutom strävat efter att arbeta både kort- och långsiktigt med åtgärder rörande trivsel, säkerhet och ekonomi. Föreningens förvaltare har vidare enligt uppdrag genomfört en revidering av den tioåriga underhållsplanen. Alltsedan föreningen övertog fastigheten har fortlöpande upprustning skett, bl. a. den omfattande fasadrenoveringen under år 2000 och de under åren genomförda investeringarna i värme och ventilation. Det planmässiga arbetet har fortsatt även under år De tidigare dåligt fungerande ventilationsanläggningarna i trapphus och garage har byggts om, vilket har lett till bättre ventilation och energibesparing för vår fastighet. Samtidigt har i projektet ingått kontroll och injusteringar av lägenhetsventilation, vilket kommer att slutföras under år Fastighetens samtliga fönster i norr och väster har renoverats, innebärande ommålning på ut- och insida av ytterbågar, nya ventilgaller och tätningslister samt snickerireparationer i förekommande fall. 3. Tre stycken tidigare uthyrda lägenheter har under året byggts om och upplåtits med bostadsrätt med positivt ekonomiskt resultat för föreningen. Föreningen har utnyttjat möjligheten att ansöka om skattereduktion för byggnadsarbeten, ROT, för de arbeten som blev genomförda fram till den 30 juni. Planerade arbeten under år 2006: Systemutredning och projektering för bergvärmeanläggning har påbörjats under januari Besluts-underlag kommer att föreläggas extra stämma tidigt under våren. Anläggningsarbetet bedöms kunna genomföras under år 2006, förutsatt den interna beslutsprocessen, myndighetstillstånd och entreprenörs-upphandling. En investering av denna art anses ha en mycket god lönsamhet med hänsyn till beräknad framtida energibesparing. Övriga planerade arbeten under år 2006 beräknas uppgå till cirka 1,0 milj kronor och omfattar: 1. Ommålning etc i entréer och portar. 2. Ommålning i tvättstugor och utbyte av vissa sämre fungerande maskiner/torkskåp. 3. Ombyggnad av en nedsliten hyreslägenhet till höjd standard medförande hyreshöjning. 4. Modernisering av hissen i Docentbacken 13, mot bakgrund av förekommande driftsproblem. 5. Upprustning av föreningens två lekplatser, med hänsyn till säkerhetskrav och miljö.

4 Sid 4 (11) Bredband Föreningens fastighet är sedan slutet av år 2004 ansluten till Bredbandsbolaget via fiberkabel med en överföringshastighet upp till 10 Mbps (upp till 20 gånger snabbare än vanligt ADSL). Fast avgift uppgår till 199 kronor per månad för anslutna lägenheter enligt gällande 3-årsavtal. Ca 50 % av föreningens bostadsrättslägenheter var vid årsskiftet anslutna till nätet och andelen anslutna ökar successivt. UPC, Kollektivt abonnemang Föreningen har vid slutet av år 2005, efter val mellan olika alternativ, tecknat ett 2-årsavtal med UPC innebärande dels en avsevärt lägre servicekostnad än enligt tidigare gällande 5-årsavtal, dels ett kollektivt abonnemang för baspaketet gällande föreningens BR-lägenheter. Vid avtalets tecknande konstaterades att ca 90 % av föreningens medlemmar var anslutna till UPC. Den förmånliga avgiften, 80 kronor per månad i stället för tidigare det dubbla, debiteras fr o m januari 2006 på de månatliga avgiftsavierna. University Accomodation Center UAC (tidigare VIC) Av föreningens uthyrda lägenheter disponeras 31 st av Stockholms universitet. Dessa lägenheter är avsedda att i sin tur hyras ut till utländska gästforskare, tillfälligt knutna till universitetet. Uthyrningen administreras av University Accomodation Center AB (UAC) efter ägarbyte och namnändring av tidigare Vetenskapsstaden International Center AB (VIC). Ägarskapet gick i april 2004 över från Stiftelsen Vetenskapsstaden till Karolinska Institutet Holding AB. Föreningen har sedan flera år tillbaka haft en konflikt med universitetet representerat av UAC rörande skador för vissa mycket slitna gästforskarlägenheter, villkorsändringar i kontrakt m m. Konflikten bilades under året genom att parterna ingick ett förlikningsavtal. Genom detta avtal har föreningen skaffat sig ett utökat inflytande över villkoren för uthyrningen. Bland annat har lägsta tid för uthyrning höjts till sex månader och UAC har ålagts en betydande tillsyns- och informationsskyldighet. Föreningens ekonomi Föreningens ekonomi är fortsatt god. Föreningens låneskuld utgör endast 23 % av fastighetens taxeringsvärde. Föreningens låneskuld, 30,0 mkr vid årsskiftet 1997/98, har per minskat till 29,5 mkr trots omfattande underhållsinvesteringar under de gångna åtta åren. Detta har möjliggjorts genom att ett flertal lägenheter har kunnat avyttras med bostadsrätt och därmed skapat de erforderliga resurserna. Avgifterna har kunnat hållas på en nivå motsvarande enbart löpande drift. Föreningens avgifter, snitt 495 kr/m 2 per 31/12, är jämförelsevis låga jämfört med läget inom bostadsrättsföreningar i Stockholmsområdet med snitt ca. 600 kr/m 2. Årets redovisade resultat uppgår till kronor. Ombyggnad av tidigare hyreslägenheter i och för överlåtelse med bostadsrätt har tillfört föreningen kronor. Detta belopp ingår dock ej i resultaträkningen, då sådan intäkt enligt gällande redovisningsregler redovisas direkt mot bundet eget kapital. Underhållsprojekt enligt plan Redovisat underskott i resultaträkningen är en direkt följd av under året genomförda underhållsprojekt enligt plan, som uppgått till kronor. Däri har ingått de på föregående sida nämnda ventilationsprojekten i garage, trapphus och lägenheter med kronor och renoveringen av samtliga fönster på fastighetens norr- och västersidor med kronor. Skattereduktion ROT Föreningen ansökte i början av året om skattereduktion för de byggnadsarbeten, ROT, som hade utförts under perioden 15 april till 31 december Beviljat bidrag utgör kronor och ingår i redovisat resultat för år Styrelsen har under hösten 2005 till Skatteverket inlämnat ansökan om skattereduktion även för byggnadsarbeten utförda under perioden januari juni Förväntat belopp till följd av denna ansökan är större än det hittills beviljade bidraget och kommer att redovisas under den period när Skatteverkets beslut erhålls.

5 Sid 5 (11) Kostnad för uppvärmning Föreningens kostnad för värme och varmvatten, kronor, var i stort sett samma som för året innan. Oljepriset har dock under år 2005 legat på en mycket hög nivå, ca 20 % högre än under år Genomförda investeringar i värmeeffektivisering har å andra sidan kompenserat detta genom en minskad energiförbrukning. Räntekostnad Föreningens räntekostnad under året, snitt 3,4 %, har varit gynnsam till följd av rådande låga räntesatser på omsatta lån, men framför allt på de lån som föreningen har med rörlig ränta. Av den räntebesparing som därigenom uppnås försvinner dock 28 % i form av högre inkomstskatt. Fastighets- och Inkomstskatt Föreningens redovisade skatt för året utgör kronor, varav fastighetsskatt kr och inkomstskatt kr. Fastighetsskatten utgör 0,5 % av taxeringsvärde bostäder och 1 % av taxeringsvärde lokaler. Inkomstskatten utgör 28 % av underlaget (= 3 % på taxeringsvärdet plus ränteintäkter o dyl minus räntekostnader, dock ej ränta enligt skattekonto). Avgifts- och hyreshöjningar Avgifterna för bostadsrätter har under året varit oförändrade. Senaste avgiftshöjning skedde den 1 oktober 2004, då med 4 %. Avgiftsnivån inom föreningen vid årets slut var i snitt 495 kr/m 2. Hyreshöjning för föreningens uthyrda lägenheter har skett från april 2005 med generellt cirka 4 %. Genomsnittlig utgående hyra var vid årets slut 1083 kr/m 2. Kassaflödesanalysen Föreningen har god likviditet och är därmed väl rustad för eventuella ytterligare lönsamma investeringsbeslut. Likvida medel har under året ökat med kronor, vilket åstadkommits genom att överskott från ombildningar till bostadsrätter har överstigit negativt kassaflöde till följd av under året genomförda underhållsinvesteringar. Likvida medel vid årets slut uppgår till kronor. Nyckeltal År 2005 År 2004 År 2003 År 2002 Bokfört fastighetsvärde per m 2 total lägenhetsyta kr kr kr kr Taxeringsvärde per m 2 total lägenhetsyta kr kr kr kr Årsavgifter per m 2 bostadsrättslägenhetsyta 495 kr 479 kr 458 kr 389 kr Årshyra per m 2 hyreslägenhetsyta kr 950 kr 825 kr 776 kr Genomsnittlig skuldränta under året 3,4 % 4,3 % 4,8 % 5,4 % Fastighetens belåningsgrad vid årsslutet 23 % 23 % 24 % 27 % (lån dividerat med taxeringsvärdet) Dispositionsförslag Styrelsen föreslår överförande i ny räkning av till disposition tillgängliga medel enligt följande: Balanserat resultat vid årets början Yttre Reparationsfond, Netto Årets resultat Överförs i ny räkning (Avsatta resp ianspråktagna medel)

6 Sid 6 (11) RESULTATRÄKNING NOT År 2005 År 2004 Föreningens intäkter Föreningens kostnader Fastighetsskatt Övriga driftskostnader Löpande reparationer och underhåll Underhållsprojekt enligt plan Förvaltnings- och externa kostnader Personalkostnader Avskrivningar Resultat före finansiella poster Ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter Resultat efter finansiella poster Statlig skatt Årets resultat

7 Sid 7 (11) BALANSRÄKNING NOT TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader Mark Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kortfristiga placeringar Avräkningskonto ISS Ekonomiförvaltning AB Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 14 Bundet eget kapital Insatser Upplåtelseavgifter Yttre reparationsfond Summa bundet eget kapital Fritt eget kapital Balanserat resultat Årets resultat Summa fritt eget kapital Summa eget kapital Långfristiga skulder Fastighetslån Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Leverantörsskulder Skatteskulder Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Ställda panter och ansvarsförbindelser: Fastighetsinteckningar Ansvarsförbindelser Inga Inga

8 Sid 8 (11) KASSAFLÖDESANALYS År 2005 År 2004 Löpande verksamheten Resultat före finansiella poster Avskrivningar Erhållen ränta etc Erlagd ränta Årets inkomstskatt Kassaflöde från den löpande verksamheten Förändring i rörelsekapital Ökning (-) /Minskning (+) av kortfristiga fordringar Ökning (+) /Minskning (-)av kortfristiga skulder Kassaflöde från den löpande verksamheten efter förändring i rörelsekapital Investering i bredbandsnät inom fastigheten Finansieringsverksamheten Ökning av fastighetslån Amortering av fastighetslån Ombildning till bostadsrätter Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut Likvida medel består av kassa/bank, likviditetsinvestkonto och avräkningskonto med ekonomisk förvaltaren.

9 Sid 9 (11) TILLÄGGSUPPLYSNINGAR REDOVISNINGSPRINCIPER Årsredovisningen har upprättats enligt Årsredovisningslagen (1995:1554). Tillämpade principer är oförändrade i jämförelse med föregående år. Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Övriga tillgångar och skulder har upptagits till anskaffningsvärden där inget annat anges. Periodisering av inkomster och utgifter och tillämpade redovisningsprinciper har skett enligt god redovisningssed. Föreningens anläggningstillgångar består av byggnad och mark. Avskrivning på byggnad görs över den beräknade livslängden med 1 % per år. Markvärdet är inte föremål för avskrivning. NOTER År 2005 År Föreningens intäkter Hyresintäkter bostäder Hyresintäkter lokaler/förråd Hyresintäkter garage Årsavgifter bostäder Överlåtelse-, pantsättnings- och påminnelseavgifter Hyresintäkter bostäder : Övertagna tre UAC-lägenheter vid mitten av året medförde under ombyggnadstiden ett intäktsbortfall på kr. Hyreshöjningar har skett från april 2005 med generellt cirka 4 %. Hyresintäkter lokaler/förråd : Redovisat belopp år 2004 är påverkat med 35 tkr genom övergång till bokföringsmässig princip för redovisning av en förskottsbetald hyra. Avgifterna för bostadsrätter har under året varit oförändrade. Senaste avgiftshöjning skedde den 1 oktober Fastighetsskatt Skattekorrigering avseende år Driftskostnader Teknisk förvaltning och fastighetsskötsel Garagestädning Städning entreprenad Fastighets-el Uppvärmning Vatten/avlopp Sophämtning och grovsopor Fastighetsförsäkringar Obligatorisk ventilationskontroll Kabel-TV, Bredband, Internet Övriga driftskostnader Underhållsprojekt enligt plan Renovering av fönster på fastighetens norr- och västsida Ombyggnad ventilationssystem i garage/trapphus och injusteringar Övriga Värme och ventilationsarbetsprojekt Renovering/Ombyggnad av hyreslägenheter Våtutrymmesprogram Säkerhetssystem för entrédörrar Avgår: Beviljad Skattereduktion ROT för byggnadsarbeten

10 Sid 10 (11) År 2005 År Förvaltnings- och externa kostnader Administration, kontor, övrigt Överlåtelse-/Pantsättningskostnader Revisionsarvode, externrevisor Arvode Ekonomisk förvaltning Övriga externa tjänster Personalkostnader Styrelsearvoden Revisionsarvode, internrevisor Löner, ekonomiassistent Löner, teknik Sociala avgifter Ränteintäkter och liknande resultatposter Kapitalvinst likviditetsinvestfond Ränteintäkter Ränteintäkt enligt Skattekonto Räntekostnader och liknande resultatposter Räntekostnader på fastighetslån Räntekostnad enligt Skattekonto Inkomstskatt % av underlaget = 3 % på taxeringsvärdet plus ränteintäkter o dyl minus räntekostnader, dock ej ränta på skattekonto 10 Byggnader Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärde Ackumulerade avskrivningar enligt plan Ingående avskrivningar enligt plan Årets avskrivningar enligt plan Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan Utgående bokfört värde Taxeringsvärden: Byggnader Mark Summa taxeringsvärde Kortfristiga fordringar Avräkning Skattekonto Hyres- och avgiftsfordringar Kundfordran Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Förutbetalda försäkringspremier Övriga interimsfordringar Kortfristiga placeringar Nordea Likviditetsinvest, anskaffningsvärde (marknadsvärde kr)

11 Sid 11 (11) 14 Förändring eget kapital Bundet Eget Kapital Fritt Eget Kapital Inbetalda Upplåtelse- Yttre rep. Balanserat Årets insatser avgifter fond resultat resultat Belopp vid årets ingång Överlåtelser med bostadsrätt Avsatt till Yttre Reparationsfond Ianspråktagande av Yttre Reparationsfond Disposition av föregående års resultat Årets resultat Belopp vid årets utgång Upplåtelseavgifter Tre tidigare uthyrda lägenheter har under året byggts om och därefter upplåtits med bostadsrätt. Erhållen intäkt minus kostnader översteg därvid insats enligt ekonomisk plan med kronor. 16 Fond för yttre underhåll Enligt föreningens stadgar skall årligen avsättas 0,3 % av taxeringsvärdet. För år 2005 har således kronor avsatts. Dessa medel har sedan ianspråktagits för de under året genomförda underhållsinvesteringarna. 17 Fastighetslån Räntesats Omsättningsdag Nordbanken Hypotek 3,15 % Nordbanken Hypotek 4,85 % Nordbanken Hypotek *) 4,50 % Nordbanken Hypotek rörlig (fr o m ) Nordbanken Hypotek rörlig Nordbanken Hypotek rörlig Nordbanken Hypotek rörlig Varav Kortfristig del, att amorteras under år *) Lånet omsatt på 4 år, räntesats 3,33 % Övriga skulder Kortfristig del av fastighetslån Källskatt Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Upplupna sociala avgifter Upplupna utgiftsräntor Förutbetalda hyror och avgifter Förskottsbetald garage-/lokalhyra Beräknat arvode för revision Upplupna övriga kostnader Stockholm Birgitta Bergqvist Ivan Isendor Lars Hedin Birgit Marklund Kjell Schmidt Kim Silfverberg Åsa Söderberg Vår revisionsberättelse har avgivits den / 2006 Mats Ivarsson Auktoriserad revisor Lars Blomgren Föreningsvald revisor