Boende & bofinansiering

Transkript

1 ANNONS HELA DENNA TEMATIDNING ÄR EN ANNONS FRÅN MEDIAPLANET ANNONS Oktober 2008 Boende & bofinansiering Kan vi vaccinera oss mot bolånekriser? Läs mer på sid. 4 MEDFÖLJER SOM TEMATIDNING I DAGENS INDUSTRI OKTOBER 2008 Stadsdel i kris fick nytt liv Läs mer på sid. 8-9 Lokal marknad styr lånevillkor Läs mer på sid. 10 Nu kommer ägarlägenheten Läs mer på sid. 6 Illustration: CHRISTOFFER PETTERSSON Välkommen till fullservicebyrån inom fastighetsrätt, hyresrätt, bostadsrätt och arrenderätt! Advokatfirman Steinmann AB, Linnégatan 7, Box 5220, Stockholm. Tel Fax info@steinmann.se

2 2 ANNONS HELA DENNA TEMATIDNING ÄR EN ANNONS FRÅN MEDIAPLANET ANNONS Inledning Boendet berör INFO: Tematidningen Boende & bofinansiering ges ut av Mediaplanet i samarbete med Sparbanks Akademin och Centrum för bank och finans vid KTH. Boende och bolånefrågor berör på ett eller annat sätt de flesta. Just i dessa dagar berör det mer än vanligt. Turbulensen på finansmarknaden skapar naturligt nog osäkerhet hos många med bolån. Därför blev vi med denna Boende och bofinansieringsbilaga mer aktuella än vi tänkt oss när vi i SparbanksAkademin, i samverkan med Centrum för bank och finans vid KTH, började planera den. Centrum för bank och finans (Cefin) är ett centrum för forskning, utbildning och tillämpning inom bank- försäkrings- och finansområdet och en viktig plattform för branschens praktiker. Verksamheten är mångvetenskaplig och hämtar sina frågeställningar från praktiken i nära samverkan med näringslivet. CeFin har sin hemvist vid KTH, Skolan för arkitektur och samhällsbyggnad och dess forskarskola. SparbanksAkademin är en ideell förening som verkar för att värna om sparbankssfärens gemensamma värderingar och historia. Det innebär bland annat att främja sparsamhet och att verka för det lokala samhällets utveckling och en långsiktigt hållbar ekonomi. SparbanksAkademin ska, genom samverkan med vetenskapen, arbeta för att synliggöra forskning inom samhälle och ekonomi. Vi vill skapa plattformar för våra medlemmar till kunskapsoch idéutveckling kring en långsiktigt hållbar ekonomi. Därför arrangeras i anslutning till bilagan ett seminarium för uteslutande branschfolk kring Boende och bofinansiering med perspektiv på kriser och potential i marknaden. Bilagans syfte är att för en bredare krets människor spegla samma ämne och bidra till en mer allmän kunskap om en hållbar ekonomi. Vi hoppas att vi med bilagan lyckas visa på vad som händer inom Boende- och bofinansieringsområdet i skärningspunkten mellan vetenskap och ekonomi. Christer Svedebäck, Verkställande ledamot i SparbanksAkademins styrelse Ingalill Söderberg, Centrum för bank och Finans, KTH PS. Medlemmar i SparbanksAkademin är sparbanker och sparbanksaktiebolag, sparbanksstiftelser och Swedbank. För mer information: Innehåll Ledare sid 2 Kan vi vaccinera oss mot bolånekriser? sid 4 Ägarlägenheter ett nytt boende sid 6 Krisområdet Gårdstens förvandling sid 8-9 Boköpares val kartläggs sid 10 Lokal marknad styr bolånevillkor sid 10 Nytt index för bostadspriser sid 12 Socialt kapital i bostadsrätter sid 13 Intervju: George Soros sid 14 BOENDE & BOFINANSIERING Mediaplanet är världsledande inom produktion och finansiering av ämnesspecifik information genom tidningar och webb-tv För mer information, kontakta Rickard Wilton på Stockholm Oslo Köpenhamn Helsingfors London Zürich Amsterdam Berlin Milano Tallinn Dublin Bryssel New York Warszawa Malmö Hongkong Genève Riga Bratislava Projektledare: Anna Larsson, Mediaplanet, Produktionsansvarig: Nadine Kissmann, Mediaplanet Layout: Mediaplanet Repro: Ordbild Tryck: Bold/DNEX Tryckeriet AB, Akalla, V-TAb Aröd Ab, Gbg, MittMediaPrint, Ö-vik För information, kontakta: Gustav Aspegren, Mediaplanet, Distribueras med Dagens Industri Synpunkter på våra tidningar: synpunkter@mediaplanet.se

3 Sänk dina utskriftskostnader.....och få levererat inom 24 timmar! Vi har allt till din fax, skrivare och kopiator och du handlar när det passar dig. Handla för 2000:- eller mer så får du en smart ipod Shuffle (1 Gb värde cirka 429 kr) Gäller endast nya kunder Upp till 50% lägre priser än i butik! Kampanjkod: 4421 Välkommen in i shopen: Skrivarförbrukning till kontoret

4 4 ANNONS HELA DENNA TEMATIDNING ÄR EN ANNONS FRÅN MEDIAPLANET ANNONS Artikel Bolånen som skakade världen En bolånekris i USA blev den utlösande faktorn till den finanskris som nu spritt sig över världen. Finansiella institut faller som dominobrickor. Hur kunde det hända? Vad hände egentligen? Hade det kunnat förhindras? Men det hela startade för drygt tio år sedan De halvstatliga amerikanska låneinstituten Fanny Mae och Freddie Mac fick signaler från Clinton-administrationen att lätta på bolånerestriktionerna för folk med svag inkomst. De politiska kraven på Fanny och Freddie skärptes efterhand till att över hälften av lånen skulle gå till låginkomsttagare. Liknande krav infördes senare även gentemot andra banker. Samtidigt steg huspriserna. Kombinationen fördelaktiga lån och höga huspriser ledde till en bolåneboom. Nästa steg var att investmentban- Kan vi vaccinera oss mot bolånekriser? ker som Lehman Brothers och Bear Stearns började ta över de dåliga huslånen och förpacka dem till de nya former av värdepapper och fonder som marknaden då ropade efter. Temperaturen i branschen var hög och alla ville göra goda affärer. När andra tog över de dåliga huslånen kunde Fanny Mae och Freddie Mac ytterligare öka sin nyutlåning till bostadsköpare med låg inkomst De dåliga huslånen som förpackats av investmentbanker och andra hade bakomliggande säkerheter som ingen kunde överblicka. Dessa investmentprodukter spreds över världen. När sedan huspriserna började sjunka och de förmånliga lånen blev mindre förmånliga och husköparna inte längre kunde klara sina räntebetalningar, startade den dominoeffekt vi ännu inte sett slutet av. 4 frågor om krisen Stellan Lundström, professor i fastighetsekonomi vid KTH Martin Flodén, gästprofessor vid Stockholms Universitet samt docent i nationalekonomi vid Handelshögskolan i Stockholm Lars Jonung, professor vid Handelshögskolan i Stockholm, verksam som forskningsrådgivare vid EU-kommissionen. Thomas Pousette, chefsekonom SBAB 1. Vilka är de tre huvudorsakerna till att den aktuella krisen uppståttt? Krisen börjar i en i USA allt för låg styrränta allt för lång tid - det var alldeles för billigt att låna och alldeles för gott om pengar. Sedan har investmentbanker och andra packat om och sålt lån i flera led så att för en kanske obefintlig real säkerhet finns det fordringar i flera led. Krisen beror på en kombination av faktorer i USA: (a) politiska ambitioner att bredda möjligheterna att äga egna hem för hushållsgrupper med hög risk; (b) bristfällig övervakning och reglering av såväl finansiella institut som hushållssektorn; och (c) låga räntor under en längre tidsperiod. Det finns en grundläggande orsak: en alltför expansiv penningpolitik som ger ammunitionen för kreditbubblan, den långa uppgången under de senaste 10 åren. Denna penningpolitik har drivits fram av många faktorer, såväl inhemska i USA som internationella, främst relationen mellan USA och Kina. Grundproblemen, främst på den amerikanska marknaden, har varit slapp kreditgivning, otillräckligt regelsystem och alltför avancerade finansiella instrument. 2. Kan vi i grunden skydda oss mer eller mindre - från finansiella kriser? Svårt att skydda sig - finansiella kriser kommer alltid att uppstå. Mildring kan fås i ett mera konservativt beteende - som i Tyskland där marknadsvärdebegreppet har svårt att konkurrera ut bokförda värden baserat på ursprunglig investering. Ja, på flera sätt. Makroekonomiska obalanser (t ex växande statsskuld, underskott i bytesbalansen, hög inflation) får inte tillåtas bli alltför stora eller långvariga. Och de finansiella marknaderna behöver övervakning och väl genomtänkta regelverk. Men jag tror knappast att vi helt kan undvika nya kriser. Nej, finansiella kriser kommer och går. Vi skall inte tro på en krisfri framtid utan ha en mentala beredskap för nya finansiella kriser. En bra lagstiftning och en effektiv övervakning kan minska risken för finansiella kriser. Helt går de nog inte att undvika eftersom finanssektorn är innovativ och ingen kris blir den andra lik. Riskbenägenheten brukar också öka med avståndet till den senaste krisen. 3. Är det idag möjligt att minska det globala inflytandet på svensk ekonomi? Nej! Vi kommer att leva i en allt mera global iserad värld där landsgränserna allt mer suddas ut. Kontrollsystemet har inte följt med i den utvecklingen. Det är nog möjligt, men jag har svårt att se att det skulle vara önskvärt. Det är möjligt men det är inte önskvärt. Visst är det möjligt att minska internationaliseringen men det får då vägas mot de stora fördelar som globaliseringen ger. 4. Vilka effekter för troendemässig, regelmässigt och finansiellt kommer krisen att få på lite längre sikt? Förtroendet för avancerade finansiella upplägg har fått sig en knäck. Finansiell ingenjörskonst kommer under lång tid att betraktas med stor misstänksamhet. På kort sikt kommer vi att få mera regler och övervakning med en global dimension. Frågan är också om de något naiva kreditbedömningsrutinerna som stipuleras av Basel II kommer att överleva. Svårt att säga. Förhoppningsvis får vi bättre regleringar. Aktörerna på de finansiella marknaderna kommer nog också att självmant bli bättre på riskhantering. Men jag ser en risk att vi snarare får se mer regleringar än bättre regleringar. Det är för tidigt att säga. Varje kris medför som regel en ny uppsättning av regleringar. Dessa kan ibland lägga grunden för nästa kris. Det kommer att ta lång tid innan förtroendet för USA:s finanssektor återställs men den svenska finanssektorn berörs inte på samma sätt. Regelmässigt kommer mycket att hända när krisen klingar av; det gäller t ex ratinginstitutens roll, vad som ska ingå i balansräkningen och hur EU ska klara gränsöver skridande banker i finansiella kriser. Krisen är över när siste optimisten blir pessimist Köp en tulpan annars får du en snyting sjöng Lars Ekborg Inspirerades han kanske av krisen i Holland 1637 Tulipomanin? Vild spekulation i tulpanlökar utbröt och skapade en bubbla, som sprack. Förloppet för en bubbelkris kan schematiseras: kreditfinansierad spekulation leder till tro på evig värdetillväxt (eller att man skall kunna lura någon annan att köpa) leder till krasch och kris Spekulationsobjekt för finansbubblorna har varierat historiskt. Vanligast var råvaror (1637, 1763, 1819, 1836, 1857, 1907), men även institutioner som handelsbolag har drabbats: South Sea och Mississippi Companies 1720, kanaler och järnvägar under mitten av 1800-talet och IT-bolag på 2000-talet. Krascher i historisk tid, som berört fastig heter och mark är ovanliga men har förekommit. Den största moderna fastighets- och bankkrisen var den i Japan under talet, god tvåa är den den i USA i början av1980-talet. Kraschen i Florida 1925 var också allvarlig. Fastighetskriser av svenskt snitt är dock ovanliga i historien. Definitionen av kriser är grumlig. En veten skaplig allmänt accepterad definition saknas. Charles Kindleberger nestor bland kristeoretiker betonar vissa drag i en kris. En kris är en snabb, ultracyklisk och ger en kraftig urholkning av värdet på tillgångar. Detta leder till konkurser och att banker och andra finansiella institutioner får problem, som kan leda till att de får slå igen eller övertas. Krisen sker plötsligt och oväntat för de flesta. Detta leder till chock och osäkerhet. Därför kan en kris urarta till panik. I krisens karaktär av snabbhet och plötslighet ligger också att det finns en utlösande faktor. En enskild händelse sker, som tvingar marknaden att se sanningen. Då utlöses krisen. Historien är full av exempel. I Sveriges 1990-talskris brukar finansbolaget Nyckelns sammanbrott nämnas som en sådan faktor. Under 34 år i bankvärlden, upplevde jag ett dussintal finansiella kriser. Bretton Woodssamarbetet föll ihop, IOS kollapsade, U-ländernas finanser vacklade och två oljekriser inträffade under 70-talet kraschade börsen och under 90-talet kom fastighetskrisen i Sverige. Tequilakrisen i Mexico och krisen i Sydostasien samt Rysslands kris, innan oljeintäkterna ökade, präglade 90-talet. IT-kraschen inledde 2000-talet och nu har vi Subprimekrisen. Så världen har vana av att överleva kriser. Här är några egna slutsatser av min forskning i ekonomisk historia och min yrkesverksamhet: Kriser kommer att hända igen Det går att förutse att kriser skall inträffa, men inte när Inga kriser är lika, men förloppen har gemensamma drag Kriser går inte att reglera bort. Man kan möjligen förhindra excesser Det är viktigt att staten tar ett ansvar när en kris inträffar Och passa på när den siste optimisten blir pessimist. Då är krisen över. Tom Kärrlander Tekn. Lic. och fd bankdirektör Säkerhetsdörrar till marknadens bästa pris! a-door erbjuder högkvalitativa säkerhetsdörrar klass 3 från kronor exkl. moms! a-doors nya säkerhetsdörrar är både vackra och av mycket hög kvalitet och har dessutom marknadens bästa pris. Låssystemet är också unikt. Det har ett tiotillhållarlås med hela tolv, mot normalt två, stora säkerhetskolvar och gångjärnen är integrerade vilket innebär att de inte syns från utsidan utan sitter i dörrkarmen. Bostadsrättsföreningar, byggentreprenörer, arkitekter, fastighetsbolag, byggbranschen: Välkommen att kontakta a-door! Tel: E-post: info@a-door.se

5 Ägarlägenheter en helt vanlig sak För en gångs skull vill vi vara som alla andra På Veidekke Bostad går vi gärna våra egna vägar. Kanske är det vår norska bakgrund som gör att vi inte alltid tänker som en Svensson? Medbyggeri, TellHus och Kärnhusen är alla exempel på hur vi har utmanat den svenska byggbranschen med nyskapande lösningar som bidrar till ett bättre byggande och boende. När det gäller ägarlägenheter har vi emellertid ingenting emot att vara som alla andra. Och då menar vi som alla andra i Europa. Sverige är faktiskt nästan ensamt om att inte erbjuda möjligheten att äga sin lägenhet. En mångfald av boendeformer är viktigt för både bransch och boende. Som nordisk koncern har vi praktisk kunskap om ägarlägenheter. Den använder vi nu för att bidra till att Sverige får ett nytt, modernt sätt att bo. Vill du också öppna dörren för ägarlägenheter? Titta in på så får du veta mer. Sedan år 2000 har vi utmanat den svenska byggbranschen. Med tydliga värderingar, delägarskap och medarbetarinvolvering har vi befäst vår plats på kartan och på vägen har vi nog fått ett och annat ögonbryn att skjuta i höjden. Veidekke startade 1936 och är idag Nordens fjärde största byggföretag. Vår affärsidé är enkel men förbluffande unik. Vi bygger vackra, genomtänkta och funktionella hem till ett attraktivt pris. Nu fortsätter vi att satsa på bostäder som både är attraktiva för våra kunder och hållbara ur ett klimatperspektiv. Vi antar utmaningen Den som spar han har. Möjlighet att få lägre boendekostnad, till exempel. Ju mer du har sparat till din kontantinsats, desto lägre blir din månadskostnad när du tar ett bolån. Och nu när det är svajigt i finansvärlden så är det tryggast att ha sitt sparande hos en bank som inte tar onödiga risker. Med IKANO Sparkonto och IKANO Sparkonto Plus får du se dina pengar växa säkert och stabilt. Till räntor som är bland de bästa på marknaden. Välkommen till en trygg bank. *Obegränsat antal insättningar och uttag. **Över :- i sparkapital. 2 fria uttag per år. Öppna ditt konto redan idag på: eller Våra sparkonton omfattas av den statliga insättningsgarantin. På ikanobanken.se uppdateras den aktuella räntan löpande.

6 6 ANNONS HELA DENNA TEMATIDNING ÄR EN ANNONS FRÅN MEDIAPLANET ANNONS Ägarlägenheter Fakta Andelslägenhet Lägenhet i ett flerfamiljshus som ägs av de boende. Andelsägaren äger en del av hela huset och fastigheten. Bostadsrätt Lägenheten ägs av en förening som upplåter nyttjanderätten på obegränsad tid. Innehavaren äger inte lägenheten eller fastigheten utan en del i föreningen. Hyreslägenhet Lägenhet där nyttjanderätt upplåten under en begränsad tid. Ägarlägenhet En lägenhet i form av en tredimensionell fastighet, där ägaren äger lägenheten och fastigheten, dvs inte en andel i en förening. När ägarlägenheter införs kan fastigheter som denna få många ägare. FOTO: THOMAS WESTER/SCANPIX Ägarlägenheter nytt sätt att bo Ägarlägenheter blir en ny upplåtelseform på svenska bomarknaden under Den som köper en ägarlägenhet kan bo där själv eller investera och hyra ut utan att behöva fråga en förening om lov. TEXT: GUNNAR HULTMAN I Sverige har vi hittills bara tre upplåtelseformer när det gäller lägenheter: hyresrätten, bostads rätten och andelslägenheten. Internationellt är dock ägarlägenheter vanliga. Nu är ägarlägen heten på väg till Sverige. Ägarlägenheten innebär att köparen äger lägenheten direkt, på samma sätt som ett hus. Ägaren står fri att bo själv i lägenheten eller att hyra ut den till en hyresgäst. Den som hyr lägenheten får dock räkna med att det kostar men slipper den vanliga bostadskön och behöver inte heller låsa pengar i en bostadsrätt. Producenter, konsumenter och forskare välkomnar den nya boendeformen. Men de tror inte att det är lösningen för alla. De upplåtelseformer vi redan har är bra men för en del kan ägarlägenheten bli en attraktiv lösning, säger Per-Martin Eriksson som är vd för Veideke Bostad. Människor går igenom olika faser i livet. En period passar kanske hyresrätten bäst, en annan det egna huset och nu blir ägar lägenheten ett nytt alternativ. Jenny Paulsson som är specialist på fastighetsvetenskap och knuten till KTH är försiktigt optimistisk. Det innebär ingen slutgiltig lösning på något stort problem, men ytterligare en upplåtelseform kan inte skada. Ny dimension I alla de nordiska grannländerna liksom på många andra håll i Europa finns redan ägarlägenheter, däremot inte bostadsrätter. Man äger den fysiska bostaden som fast egendom och kan bland annat både hyra ut och bygga om utan att fråga föreningen om lov. En förening eller förvaltare ansvarar för de gemensamma ytorna. En långivare får bättre säkerhet än med en bostadsrätt, eftersom inga fordringar behöver konkurrera med andra fordringsägares krav på föreningen. Nytt kapital bedöms strömma till marknaden. Här i landet har ägarlägenheten varit en snackis länge och den förra regeringen krattade manegen bland annat genom att införa tredimensionell fastighetsbildning. En fastighet kan sedan 2004 ligga både över och under en annan fastighet, vilket till exempel gör det möjligt att lägga ett parkeringsgarage i en särskild fastighet utan knytning till huset och fastigheten ovanpå. Lagförslaget från Mats Odell och Gunilla Carlsson begränsar inledningsvis möjligheten att skapa ägarlägenheter till nyproduktion och ett minimum av tre lägenheter i den särskilda fastigheten. Byggandet lite efter Bostadsbyggandet ökar inte riktigt i takt med befolkningsökningen. Tempot och inriktningen varierar. Hälften av landets kommuner uppger att de har bostadsbrist och i de tre storstadsområdena är det bara Stockholm som anser att byggproduktionen ligger på rätt nivå. Just nu finns det ungefär 4,5 miljoner bostäder i Sverige, varav knappt hälften i småhus. I flerbostadshusen ökar andelen bostadsrätter och snabbast ökar den i Stockholmsområdet, där närmare 40 procent av lägenheterna upplåts med bostadsrätt. Under 2007 såldes det bostadsrätter för 65 miljarder i Stockholm och 23 miljarder i Göteborg och Malmö. Hybridutspel från Uusman Alliansregeringen hävdar att ägarlägenheter innebär fördelar inte bara för ägare och långivare utan också för dem som vill hitta en hyres lägenhet. Ägaren kan ha lägen heten som en investering och finansiera den genom uthyrning. I exempelvis London står så kallade buy-and-let våningar för 10 procent av det uthyrda beståndet, en kraftig ökning jämfört med situationen bara fem år tillbaka. Hyresrätter är eftertraktade men omsättningen på den svenska marknaden är lägre än för villor och borätter. I många städer är ett förstahandskontrakt svårt att få. Oppositionen vill nu kringgärda uthyrning även av ägarlägenheter med skydd för hyresgästernas besittning och hyresnivåer. Förra statsrådet Ines Uusman och Boverkets Annika von Scheele lanserar hybriden hyrköpslägenheter som en möjlighet att ge fler en chans att få ett eget attraktivt boende. Hyresvärden ger med denna konstruktion hyresgästen option på att vid lämpligt tillfälle köpa den till en början hyrda lägenheten. Bruksvärdet i fokus Den svarta marknaden för förstahandskontrakt pekas ofta ut som ett bevis för att hyresmarknaden inte fungerar och pekar ut bruksvärdessystemet som den kanske främsta orsaken. Hyresgästföreningens ordförande Barbro Engman har en annan uppfattning. De som säger att det inte går att bygga hyresrätter på grund av för låga hyror blir allt färre. Förklaringen till den låga nyproduktionen ligger i branschens otillräckliga effektivitet. Bruksvärdet är kopplat till en effektiv produktion och det Bostadsmarknaden nu och då, % är där byggarnas svårigheter ligger. Tobias Olsson på jagvillhabostad.nu håller med: Det går att bygga billigare och det går dessutom att bygga mer yteffektivt. I Huddinge finns nya lägenheter på 48 kvadrat för fyra och tre i månaden, vilket visar att nyproduktion för 1600 per kvadrat är möjlig bara man vill. Varför inte? Barbro Engman spår att ägarlägenheter blir vad hon kallar en marginell företeelse och frågar vad det är för fel på vanliga bostadsrätter. Eftersom ny lagstiftning ger möjligheter att individualisera hyres- och prissättningen inom föreningen kan dessutom skillnaden gentemot ägarlägenheten bli mycket liten. KTH:s Jenny Paulsson får sammanfatta diskussionen om införandet av ägarlägenheter, där ingen verkar göra vågen och ingen rasar emot reformen. Varför inte? Hyresrätt Bostadsrätt Äganderätt Hyresrätt Bostadsrätt Äganderätt Sverige Småhus Flerbostadshus * * Storstockholm Småhus Flerbostadshus * avser främst andelslägenheter. Källa: SCB/Boverket

7 Glöm inte att i tid före årsskiftet boka: Värdering I årsbokslutet skall bolagets fastigheter tas upp till marknadsvärdet. Marknadsvärdet bedöms säkrast av auktoriserade fastighetsvärderare. Vi har auktoriserade fastighetsvärderare. Energideklaration Vid årsskiftet skall alla byggnader vara energideklarerade. Energideklarationer utfärdas endast av ackrediterade företag. Vi är ett ackrediterat företag med energiexperter. Densia AB Förresten gör vi värderingar av alla typer av fastigheter och hjälper både företag och enskilda att tekniskt kontrollera de fastigheter de köper. Och om du råkat bli osams med den du köpt av/sålt till har vi stor erfarenhet av värdering och tekniska utredningar i den situationen. Vi jobbar i hela landet, både åt svenska och utländska kunder Sjöbjörnsvägen 36 Gröndal Box Stockholm tfn fax

8 8 ANNONS HELA DENNA TEMATIDNING ÄR EN ANNONS FRÅN MEDIAPLANET ANNONS Gårdsten Omvandling gav nytt liv åt krisområdet Gårdsten För drygt tio är sedan var bostadsområdet Gårdsten i Göteborg synonymt med många tomma lägenheter, hög omflyttning, kriminalitet och vantrivsel. Kort sagt, det var ett nedgånget bostadsområde i kris. Ett förändringsprogram med de boende inblandade vände bilden. TEXT: MARIA HULLGREN Fakta om Gårdsten Antal invånare: ca Antal bostäder: 3.086, varav kommunala hyreslägenheter i flerbostadshus Övriga bostäder: 150 bostadsrätter i flerbostadshus och 189 i småhus. Äganderätt i 91 småhus. I samband med ombyggnationerna byggdes några av flerfamiljshusen om till så kallade Solhus, där uppvärmningen av varmvatten till stor del är baserad på solvärme och där de boende själva kan påverka sina driftkostnader. Läge: 13 km nordost om Göteborgs centrum Byggnadstid: Gårdstensbostäder bildades 1997 och fick överta Bostadsbolagets och Bostads AB Poseidons fastigheter i Gårdsten. Gårdstensbostäder AB ingår nu i Förvaltnings AB Framtiden, helägd av Göteborgs Stad. Utmärkelser: Stora Samhällsbyggarpriset 2006 Årets byggen 2005: Östra Gårdsten World Habitat Award 2005 Rospriset 2005 av Kvinnors Byggforum SABO:s miljöpris för Gårdstensbostädes ungdomsarbete 2004 SEAS Solenergipris: Hedersomnämnande för Årets anläggning 2003 för solhusområde 2 Årets Stadsdelscentrum 2002: diplom som finalist för Gårdstens centrum Målarmästarnas pris för bästa färgmiljö 2001 för solhusområde 1 Årets byggen 2000: diplom för solhusområde 1 År 1997 bildar fastighetskoncernen Förvaltnings AB Framtiden aktiebolaget Gårdstensbo städer och den nya ägaren får ett tydligt uppdrag att utveckla stadsdelen. Och det gällde inte bara bostäderna, utan även den sociala delen, genom att till exempel hitta olika sätt att öka sysselsättningsgraden för de boende, säger Gårdstensbostäders nuvarande VD, Katarina Ahlqvist. Men det absolut viktigaste i den omdaningsprocess som Gårdsten har gått igenom är att det har skett genom att de boende har varit delaktiga på riktigt. Hyresgästerna kan sitt område och de måste känna att det är viktigt för bolaget att de förmedlar vad de tycker, samt att det är kul att engagera sig och inte minst att det märks. Katarina Ahlqvist konstaterar att bolaget har fått hitta sin egen modell av okonventionellt förnyelse arbete att arbeta utifrån eftersom det inte fanns några andra liknande då. Vi ville arbeta med utgångspunkt i ett underifrånperspektiv och söka oss fram till hur vi kunde jobba med hyresgästdemokrati. Generar nya jobb Hon berättar att helhetssynen har inkluderat såväl satsningar på kommunikationer nu finns äntligen en direktbuss till Göteborgs centrum som att de boende ska få jobb. Dessutom satsades det på att få företagare att vilja öppna butiker i Gårdsten centrum, som stått öde länge eftersom nästan ingen vågade satsa. De ombyggda trapphusen symboliserar den nya tiden i Gårdsten. Idag är det mer än 50 stycken företag i Gårdsten och centrat har blivit ett levande stadsdelstorg, säger Katarina Ahlqvist. Det har i sin tur genererat hundratals jobb. Jobbjakten har även pågått på andra sätt. Vid upphandlingar står det inskrivet att entreprenörerna gärna ska rekrytera arbetslösa från Gårdsten och det har bedrivits bygg- och detaljhandelsskola för att de boende ska få förutsättningar att bli anställda. Dessutom så anlitas områdets ungdomar för jobb med olika sysslor på loven och satsningarna på ungdomar ses som en av de viktigaste verksamheterna. Tillsammans har de många olika åtgärderna gjort att området mår bättre än någonsin. Kriminaliteten i området har mer än halverats, vi har skapat fler än 1000 jobb, alla lägenheter är uthyrda och våra årliga undersökningar visar att Gårdstenborna är lika nöjda, som boende i andra områden inom koncernen, säger Katarina Ahlqvist och fortsätter: Tidigare hade vi koncernbidrag, men nu har vi egen lönsamhet. För oss finns ekonomin framför allt i att Gårdsten har blivit ett långsiktigt väl fungerande bostadsområde som styrs av engagemang och delaktighet och där människor känner sig tryggare än tidigare. Framöver är uppdraget att utveckla, vårda och förstärka allt det positiva som genomförts. Bygger du bostäder? Kreditgarantier är ett statligt borgensåtagande som används för att underlätta för dig som bygger bostäder. Kreditgarantin är en försäkring för lånet. Garantin köps av din långivare. Genom kreditgarantin kan finansieringen underlättas och dina villkor bli bättre. En procent i hyreshöjning är en miljard mindre i köputrymme Hyresgästerna betalar årligen cirka 100 miljarder i hyra. Varje procents höjning innebär 1 miljard i minskat köputrymme för hyresgästerna. Orimligt höga hyror kan få mycket allvarliga konsekvenser. Regeringen funderar just nu på hur hyrorna ska sättas i framtiden. I en statlig utredning föreslås att marknaden ska styra hyrorna. Det innebär mycket kraftiga hyreshöjningar. Drygt 3 miljoner hyresgäster berörs av förslaget. Rimliga hyror är inte bara en plånboksfråga för hyresgästerna, de har också betydelse för hela samhällsekonomin. Du når oss på

9 ANNONS HELA DENNA TEMATIDNING ÄR EN ANNONS FRÅN MEDIAPLANET ANNONS 9 Kan det vara lönsamt att förnya ett slitet och problemtyngt miljonprogramsområde som Gårdsten i Göteborg? Beroende på vad vi menar med lönsamt är svaret både ja och nej. Det visar en rapport av Hans Lind och Stellan Lundström, professorer i Fastighetsekonomi vid KTH. Gårdstensprojektet startade för drygt tio år sedan med målet att omvandla ett område med drygt 2000 nedslitna lägenheter och hög vakans till en ur alla synvinklar väl fungerande stadsdel. Ombyggnadsarbeten har kompletterats med en social utvecklingsprocess som involverat de boende. Under åren har cirka 540 miljoner När omdaningen av Gårdsten skulle börja så fanns det inte så många liknande planer att inspireras av. Något liknande hade ju inte gjorts tidigare. Vi kunde hitta delar, som exempelvis förändrade utemiljöer i Holmaprojektet i Malmö, men det fanns ingen benchmark för helheten, säger Kurt Eliasson. För att kunna genomföra det på bästa sätt bildades Gårdstensbostäder, ett bolag med Kurt Eliasson som ordförande och övriga sex Gårdsten Samhället tjänar på att förnya problemområden De boendes engagemang gav viktig kunskap Det var verkligen illa ställt i Gårdsten Inget kunde egentligen bli värre, så vi behövde inte ha några gränser eller spärrar när vi skulle börja förändringsarbetet. Det säger Kurt Eliasson, då ordförande i Gårdstensbostäder och chef för Framtidskoncernen, idag VD för SABO, Sveriges allmännyttiga bostadsföretag. kronor investerats i förvandlingen av området. Rent företags ekonomiskt må förnyelsen vara en förlustaffär, men mätt i en samhällsekonomisk kalkyl är det ett vinstprojekt. Det är slutsatsen i rapporten Affären Gårdsten har förnyelsen varit lönsam? Vi har analyserat projektet utifrån dels en företagsekonomisk värd ering, dels en samhällsekonomisk bedömning, säger Hans Lind. I den företagsekonomiska kalkylen ställs samtliga ekonomiska insatser mot det marknadsvärde som skapats under en tioårsperiod och våra beräkningar visar då ett minus motsvarande 200 miljoner kronor. Försiktig beräkning Däremot konstaterar Hans Lind att ur ett samhällsekonomiskt perspektiv är slutsatsen en helt annan. I vår kalkyl identifierar vi och värderar vilka effekter de sociala insatserna i området har haft. Det gäller faktorer som minskad brottslighet och skadegörelse, förbättrad hälsa, minskad arbetslöshet och liknande. Hans Lind poängterar att det naturligtvis innebär vissa problem styrelseledamöter var headhuntade bland boende som visat engagemang. Styrelsens medlemmar representerade olika kön, kulturer och religioner och samtliga fick utbildning i hur styrelsearbete går till. Det blev annor lunda, men väldigt positiva styrelsemöten Kurt Eliasson. som tog längre tid än jag var van vid eftersom vi behandlade allt från stort till smått. Det fanns en oerhörd kunskap och det jag upplevde starkast var att de beslut som togs verkligen på verkade de boendes framtid och hembygd, säger Kurt Eliasson. Han framhåller att styrelsen med tiden fick ett förtroende från Gårdstens övriga invånare, och där hämtades också mycket av kun skapen som behövdes för en lyckosam omvandling av området. Kurt Eliasson slutade sitt uppdrag sommaren 2007, och när han nu ser tillbaka på sina upplevelser under Gårdstenstiden kan han konstatera att det blev bra. Vad gäller ekonomin i projektet menar Kurt Eliasson att den utvärdering som gjorts visade att det rent samhällsekonomiskt gått ihop. Det var en ny och spännande ansats som Stellan Lundström och Hans Lind hade (se artikel ovan). att sätta ett värde på sådana effekter. För att inte överdriva resultatet har vi räknat försiktigt på ett flertal punkter och ändå ser vi att det samhällsekonomiska resultatet av åtgärderna ligger på nivån plus 300 miljoner kronor. Så sammantaget uppväger effekterna på samhållsnivån det negativa företagsekonomiska resultatet. Särskilt om vi tittar utifrån perspektivet hur det är att leva i området att många känner sig trygga och att fler arbetar. Hans Lind framhåller att han och Stellan Lundström endast har tittat på Gårdsten och att det självfallet innebär en begränsning av de slutsatser man kan dra. Det finns ett problem i alla mätningar av denna typ och det är De boende i Gårdsten har varit involverade i hela förändringsprocessen. När det sedan gäller den fastighetsekonomiska delen så anser jag att den kommer att visa sig positiv den också, men det kommer att ta längre tid. Det var inte en del i utvärderingsuppdraget, men vi kan till exempel se nu att Gårdsten de att man måste göra antaganden om hur området skulle utvecklats utan åtgärder. Vi har gjort jämförelser med liknande förortsområden i Göteborg, men det är svårt att veta hur relevanta sådana jämförelser är, säger Hans Lind och fortsätter: I Gårdstensprojektet har man gjort väldigt många olika åtgärder och vi kan konstatera att projektet i det stora hela har varit framgångsrikt. Men det viktiga nu är dock att identifiera exakt vad det är som har bidragit till framgången och fokusera på dem vid liknande framtida projekt, så kanske det går att hitta ännu bättre och mer kostnadseffektiva metoder. Det kanske visar sig att det inte är nödvändigt att plöja ner en halv miljard i varje område. senaste åren har fått 90 hus med äganderätt och ett antal småhus som sålts med bostadsrätt och äganderätt på marknaden, Det hade aldrig gått tidigare, utan visar att det finns en väldigt förändrad och mer positiv syn på stadsdelen i dag. Hur förädlas en fastighet så att fastighetsvärdet optimeras? Hur nås lyckade resultat av projektutvecklingar? Hur fylls fastigheten med hyresgäster? Med Arcona som partner drar ni nytta av vårt strukturerade arbetssätt och de metoder vi använder genom hela processen: - Inventering av objektets potential - Analys för idékoncept - Projektering för vidareutveckling - Genomförande av bygguppdrag Svårare än så behöver det inte vara att optimera fastighetens värde. l

10 10 ANNONS HELA DENNA TEMATIDNING ÄR EN ANNONS FRÅN MEDIAPLANET ANNONS Artikel Krisen bromsar byggandet Finanskrisen leder till en kraftig minskning av antalet nybyggda bostäder. Det förutser Sveriges Byggindustrier i sin senaste konjunkturprognos. Man räknar med att antalet nybyggda bostäder ska falla med 7 procent i år och med 11 procent nästa år. Enligt Sveriges byggindustrier handlar det främst om bostadsprojekt som skjuts på framtiden främst bostadsrätter utanför storstäderna. Dock lägger Sveriges Byggindustrier in en brasklapp för att prognoserna är osäkra då bedömningarna är från den 1 oktober och alla effekter av finanskrisen inte räknats in. Lagstridig exploatering Bortemot vart tredje exploateringsavtal mellan byggherrar och kommuner strider mot svensk lag, visar en ny undersökning som letts av professor Thomas Kalbro på KTH. I dag är lagstiftningen är förlegad och fragmenterad, kommunerna eko nomiskt pressade och byggherrarna beredda att ta skeden i vacker hand för att få exploatera den mark de äger. Därför betalar de för gator, torg, grönområden och annat som egentligen borde finansieras i god ordning över den kommunala budgeten. KTHs undersökning visar att omkring hälften av de granskade avtalen följer lagens bokstav och anda medan en tredjedel är mer tveksamma. I tjugo procent av avtalen kräver dock kommunerna mer av byggherrarna än vad lagen ger utrymme för. Ibland är det till och med så att kommunerna i praktiken kräver byggaren på ett bidrag till den kommunala budgeten som saknar koppling till kostnaderna för det aktuella byggprojektet. En informell grupp som kallar sig Exploateringsavtalsgruppen i Syd och består av personer från byggherrar, kommuner och KTH har presenterat förslag till ny lagstiftning. Ny lag ger snabbt bygglov Ett nytt lagförslag (SOU 2008:68) ger kommunerna bestämda tidsramar för att behandla ärenden om detaljplaner och bygglov. Sverige har hittills saknat sådana tidsgränser och förändringen innebär ett paradigmskifte. Det anser professor Thomas Kalbro på KTH som i ny forskning jämfört det svenska regelsystemet med motsvarande utländska regelverk. I dag kan ett detaljplaneförslag ta allt från ett och ett halvt till tre år eller mer. Genom de föreslagna förändringarna får byggherren rätt att ansöka om planläggning och kommunerna måste inom tre månader fatta beslut om att starta eller inte starta ett planarbete. Varför väljer bostadsköpare som de gör? Köpare av bostäder i Frösunda i Solna kommun utanför Stockholm hjälper nu forskare, kommuner och branschföretag att hitta en modell som bättre förklarar bostads köpares val. Det är alltid svårt för att dra rätt slutsatser av den information som kommer via traditionella marknadsanalyser och det är svårt att förutse vilka typer av hushåll som kommer att vara aktiva som köpare vid planeringen av ett nytt bostadsprojekt. Därför vill forskningsprojektet i Frösunda finna en modell som kan förklara bostadsköparnas preferenser. Berndt Lundgren är forskare på Kungliga Tekniska högskolan, KTH, och ansvarar för projektet. Lokala marknaden styr bolånevillkor Bolånevillkoren i bankerna skiljer sig från stad till stad. Det är temperaturen på den lokala bostadsmarknaden som styr bankernas utlåningspolicy. I överhettade storstadsområden blir svängningarna i långivningspolicyn stora mellan högtryck och lågtryck på bostadsmarknaden. På mindre orter mindre svängningar, och i avfolkningsbygder finns knappast någon konjunkturskillnad alls. Belåningsgraden och amorteringstakten speglar situationen på den lokala bostads marknaden. Det är rimligt att det finns skillnader mellan den lokala bolåne marknaden och i storstadsområdena, säger Göran Råckle, chef för fastighetsanalys vid Swedbank. I avfolkningsbygderna, exempelvis i det inre av Norrland, är belåningsgraderna lägre och amorteringskraven högre. I sådana områden finns knappast nybyggen värdet på en nybyggd fastighet skulle halveras dag ett. Mikael Bohman är VD för Sparbanken Västra Mälardalen med FOTO: Ur sverigekartan lantmäteriverket gävle medgivande medgiv Köpare av bostadsrätter hjälper byggbranschen Berndt Lundgren är forskare på Kungliga Tekniska högskolan, KTH. Resultaten så här långt visar att det faktiskt är möjligt att ta fram en fungerande modell för att mer precist förstå vad i den bebyggda miljön som faktiskt påverkar hushållet i dess val av bostadsområde. I projektet samverkar Stockholm Stads Den lokala bomarknaden temperatur är avgörande för bankernas bolånevilllkor. Köping, Arboga och Kungsörs kommuner som verksamhetsområde. I grunden så lyder ju alla banker under samma lagstiftning och regelverk när det gäller bolån. Men på mindre orter lever banken närm are kunderna och det är mindre variationer i prisbilden på bostadsmarknaden. Men i övrigt påverkar inte den senaste tidens finanskris Sparbanken Västra Mälardalen i särskilt stor utsträckning. Vi har en stark balansräkning och finansierar i stort sett all utlåning med egen inlåning, säger Mikael Bohman. Vi har inte heller så tvära kast på marknaden som Bostadsförmedling, NCC, Prognoscentret, JM, Veidekke, Besqab, Sollentuna kommun, Solna Stad, Upplands-Väsby kommun och Swedbank med KTH metodik för att bestämma och även mäta hushållets upplevelser av ett existerande bostadsområde. Verktyg för förbättring Modellen bygger på att hushållens upplevelse och attityder till olika företeelser i bostaden och närmiljön undersöks genom intervjuer Foto: Bengt Olof Olsson/ Scanpix man har i de större städerna. Sparbanken Västra Mälardalen arbetar med en belåningsgrad för bottenlån på upp till 85 procent av marknadsvärdet och en amorteringstakt på upp till 40 år. Dessutom ska det finnas utrymme för räntehöjningar i bostadsköparens kalkyl. I storstäderna är det inte ovanligt att bolåneinstituten i den hårda konkurrensen belånar upp till 95 procent av marknadsvärdet, utan några särskilda amorteringskrav de fem första åren. Tidigare har vi märkt när någon kund hos oss ska flytta till storstäder att vi har svårt att matcha och enkäter. Med detta som underlag finns snart en metodik som ska göra det möjligt att avgöra ett bostads områdes attraktivitet. Projektet har så här långt kunnat dra en del intressanta slutsatser när det gäller konsumenternas upplevelser av bostäder och närmiljö i Frösunda. Det finns tydliga skillnader i upplevelserna hos de personer som väljer att ge bud för att köpa en läg en het och de personer som efter visningen avstår från att lägga ett bud. Studien visar vilka egenskaper i boendemiljön som är avgörande för hushållens beslut om köp eller inte. I studien ingår de hushåll som ännu inte köpt en bostad i området, berättar Berndt Lundgren. Vi människor har en tendens att efterrationalisera kring de köp vi gjort på ett sätt som gör att vi beskriver utfallet av våra egna val i lite mer positiva ordalag. Detta är ett av skälen till att man i Frösunda valt att studera just konsumenter som kommer till visningslägenheter. Dessa har sedan samtyckt till att göra en särskild promenad i området och till att intervjuas om sina upplevelser. Projektet går nu vidare med en mer omfattande enkätundersökning till andra bostadsområden i Sverige. Detta för att modellen ska testas på ett bredare material. Först under 2009 väntas Berndt Lundgren vara färdig med alla delar i sin studie. vissa kreditgivares generösa villkor när det gäller amorteringsfrihet. Vi tycker att det är osund råd givning att inte ta en diskussion med kunden om utrymme för amorteringar och ökade räntekostnader, säger Mikael Bohman. Man ska inte kalkyl era med framtida värdetillväxt i sin bostadskalkyl. Och han får stöd av Göran Råckle: Det behövs i många fall en högre grad av amortering än som varit fallet de senaste åren. Om inflationen är en procent per år och husets förslitning beräknas till en till två procent är det lätt att förstå att huset ökar sin belåningsgrad med automatik och ganska snart blir belånat till 100 procent. När det gäller byggande av stora fastigheter är det stora skillnader i risk beroende på den lokala bostadsmarknaden. I storstäder finns ingen eller en väldigt liten risk för att få lägenheter osålda eller outhyrda. Medan den risken finns i högre grad på mindre orter. Både Göran Råckle och Mikael Bohman anser att man på den svenska bolånemarknaden har lärt sig av misstagen från krisen i början av 1990-talet och har fokus på låntagarens återbetalningsförmåga i kreditbedömningen. Göran Råckle menar att en sund kreditgivning för boende har fyra tydliga kriterier: Kundens återbetalningsförmåga En korrekt marknadsvärdering av objektet Krav på amortering från dag ett En rimlig belåningsgrad

11 Testa din bank

12 Vill du också äga ett hyreshus? Investerar i Svenska bostadsfastigheter 10 15% förväntad avkastning per år 6 års investeringshorisont Låg risk för värdeminskning 12 ANNONS ANNONS Artikel Dagens bostadspris index är trubbiga verktyg, de ger inte den exakthet finansmarknaden behöver. Ett forskningsprojekt vid KTH arbetar nu med att ta fram en ny form av index för villor och bostadsrätter med bättre kvalitet som ger en bättre och sannare bild av den lokala pris utvecklingen. Nytt index för bostadspriser ger exaktare marknadsbild Bostadsmarknaden utgör en betydande del av förmögenheten i Sverige och övriga världen. I Sverige motsvarar värdet på alla bostäder cirka en tredjedel av bruttonationalprodukten. Trots det har fram tills nu relativt lite uppmärksamhet riktats mot privatbostadssidan från finansanalytiker både i Sverige och i andra länder. Orsaken har bland annat varit att dagens fastighetsprisindex avseende bostadsrätter och villor är framtagna för andra syften och därför inte motsvarar de högt ställda krav på mätnoggrannhet och kvalitetssäkring som finansmarknaden kräver. Introduktionen av nya finansiella produkter som exempelvis fastighetsderivat och strukturerade sparprodukter har gjort att noggrannheten i ett prisindex är oerhört viktigt. Att prissätta dessa nya produkter kräver att ett index är tillförlitligt, exakt och stabilt samt att det publiceras frekvent. Naturligtvis är ett sådant index högst relevant även för de aktörer som jobbar mot privatbostadsmarknaden såsom exempelvis banker, mäklare och byggbolag men också offentliga sektorn Professor Mats Wilhelmsson, Centrum för bank och finans, KTH. och privata hushåll för att bilda sig en uppfattning om bostadsmarknadens utveckling. KTH driver sedan en tid tillbaka ett forskningsprojekt initierat och finansierat av Valueguard AB för att ta fram nya bostadsprisindex för Sverige avseende både villor och bostadsrätter. Syftet med forskningsprojektet, som leds av Han-Such Song, VD för KTH Applied Finance Institute AB och professor Mats Wilhelmsson vid Centrum för bank och finans vid KTH, är att ta fram bostadsprisindex för den svenska marknaden som uppfyller de krav som både företag Vd Han-Suck Song, KTH Applied Finance Institute AB, KTH. och samhälle ska kunna ställa på det. Huvudsyftet är att ta fram ett prisindex som är kvalitetsjusterat. Vissa av de idag publicerade indexserierna tar inte hänsyn till att olika typer av fastigheter eller bostadsrätter säljs vid olika tidpunkter. Med hjälp av en speciell teknik är det möjligt att ta hänsyn till alla relevanta fastighets-, lägenhets- och områdesegenskaper som påverka priset på en individuell fastighet eller lägenhet. De observerade prisförändringarna kan då justeras för att olika typer av fastigheter säljs vid olika tidpunkter, säger Han-Such Song och Mats Wilhelmsson. Ett annat syfte med projektet är att ta fram bättre statistiska metoder som gör det möjligt att utveckla index för fler relevanta delmarknader för att på så sätt bättre än idag kunna beskriva och analysera bostadsprisutvecklingen på regional nivå. Prisutvecklingen på bostadsrätter kan skilja sig relativt mycket åt beroende på var i en kommun bostadsrätten är belägen. Att då endast presentera ett index avseende till exempel Stockholms kommun kan vara missledande eftersom det inte tar hänsyn till att olika områden uppvisar olika prisutveckling. Att skapa ett nytt robust och fre kvent uppdaterat bostadspris index skulle kunna öppna upp bostads marknaden för bland annat derivathandel och mer effektiv hant ering av fastighetsrelaterade risk er både på mikro- och makronivå.

13 ANNONS HELA DENNA TEMATIDNING ÄR EN ANNONS FRÅN MEDIAPLANET ANNONS 13 Artikel Omvandling till bostadsrätt stärker det sociala kapitalet Den sociala samverkan kan förändra ett bostadsområde positivt när hyresrätter omvandlas till bostadsrätter. Det tror forskarna Kerstin Klingborg och Inga Britt Werner vid skolan för Arkitektur och Samhällsbyggnad vid KTH. Inga Britt Werner och Kertstin Klingborg har i sin pågående studie hypotesen att det sociala kapitalet i området förändras positivt. Foto: KENT HIRSCH Studien syftar till att analysera hurvida socialt kapital i form av förtroende, ömsesidiga normer och gemensamma handlingar förändras med ändrad upplåtelseform i bostadsområden. Forskarna har hypotesen att det sociala kapitalet ökar. Det sociala kapitalet har också visat sig ha samband med ekonomisk tillväxt. Det skulle innebära att bostadsföretagen har möjlighet att medverka till att öka tillväxten i samhället, säger Kerstin Klingborg. Forskarna menar att förändring i upplåtelseformen från hyresrätt till bostadsrätt innebär ett mer aktivt deltagande av de boende i beslutsprocesserna, vilket ökar det sociala kapitalet. Men det finns också risker för att det sociala kapitalet kan påverkas negativt genom en ökad avflyttning eftersom bostadsrätten är säljbar på marknaden. Det kan också finnas risk för konflikter mellan de boende som väljer att fortsätta att hyra och övriga i bostadsrättsföreningen, vilket påverkar det sociala kapitalet negativt, säger forskarna. Forskarna Kerstin Klingborg och Inga Britt Werner har hypotesen att det sociala kapitalet kommer att förändras i bostadsområden där upplåtelseformen förändras från hyresrätt till bostadsrätt på grund av att bostadsrätt innebär mer deltagande i beslutsprocesser för de boende, vilket ökar det sociala kapitalet. Å andra sidan kan ökad omflyttning på grund av möjligheten att sälja sin lägenhet, eller konflikter mellan boende som väljer att fortsätta hyra och bostadsrättsföreningen leda till negativ påverkan på det sociala kapitalet. Varför är socialt kapital viktigtoch varför studera bostadsområden? Boendet är en samhällelig institution av stor betydelse för människor. Hur boendet är organiserat påverkar människors möjligheter att skapa förtroende, dela normer och ta initiativ till gemensamma handlingar, det är vad vi tror och det vill vi analysera bland annat genom den här studien, säger Kerstin Klingborg och Inga Britt Werner. Ett högre socialt kapital har visat sig ha samband med ekonomisk tillväxt. Det betyder att i samhällen där människorna har högt förtroende för varandra och för samhälleliga institutioner samt delar normer för ömsesidighet i sådana samhällen samarbetar man med varandra. Människor gör saker tillsammans, allt från att plantera blommor till att starta företag om det sociala kapitalet är högt. I ekonomiska termer kan man uttrycka det som att transaktionskostnaderna för att få till stånd gemensamma handlingar blir lägre när socialt kapital finns, säger forskarna. Brist på socialt kapital i ett bostadsområde märks tydligt, både utomhus, inomhus och som utgiftsposter i bostadsföretagens resultaträkningar: vandalisering, skräp, inbrott, felparkerade bilar m.m. Det kan aldrig bli för mycket Stockholm. Nu bygger vi över 1250 nya hyresrätter. Enskededalen 169 Gärdet 41 Vasastan 139 Åkeslund 32 Kärrtorp 83 Fagersjö 77 Hökarängen 97 Blackeberg 102 Farsta 196 Liljeholmen 78 Bagarmossen 98 Solberga 97 Hammarbyhöjden 67 Läs mer på svenskabostader.se om våra nybyggen och om hur du kan söka lägenhet hos oss.

14 14 ANNONS HELA DENNA TEMATIDNING ÄR EN ANNONS FRÅN MEDIAPLANET ANNONS George Soros Finansgurun George Soros: Vi måste inse att marknaderna inte korrigerar sig själv Mångmiljardären och finansgurun George Soros förutspådde för flera månader sedan den värsta finanskris vi har sett sedan depressionen. I denna intervju skyller han krisens omfattning på att USA:s riksbank och finansdepartement inte velat se tecknen på krisen och på finansbranschens övertro på att den fria marknaden själv korrigerar misstagen. Han varnar också för de stora risker som fantasifulla investeringsinstrument innebär. FOTO: Luke MacGregor/Reuters/Scanpix Intervjun är en redigerad och utökad version, publicerad i The New York Book Revue, av en intervju med George Soros, ordförande i Soros Fund Management, av Judy Woodruff på Bloomberg TV den 4 april Judy Woodruff: Du skriver i din nya bok, The New Paradigm for Financial Markets, att vi befinner oss mitt i en finanskris vars like vi inte har sett sedan den stora depressionen på 30-talet. Kunde den här krisen ha undvikits? George Soros: Jag tror det, men det skulle ha krävt insikt om att systemet, så som det nu fungerar, är byggt på felaktiga premisser. Tyvärr har vi en idé om marknadsfundamentalism, som nu är den dominerande ideologin, som säger att marknader rättar till sig själva. Det är fel, eftersom det vanligtvis är myndighetsingripanden som räddar marknaderna när de får problem. Vid varje kris är det myndigheterna som går i borgen för marknaden, eller organiserar bolag som gör det. Så tillsynsmyndigheterna har skapat prejudikat som de borde vara uppmärksamma på. Men på något sätt har idén om att marknaden rättar till sina egna misstag och att avvikelser är slumpartade blivit accepterad. Alla dessa fantasifulla investeringsinstrument har baserats på det. Det finns nu, till exempel, komplicerade investeringsformer som swapavtal för kredit- och betalningsförsummelse som gör det möjligt för investerare att slå vad om möjligheten av att bolag inte klarar av att återbetala sina lån. Sådan vadslagning om betalningsförsummelser utgör nu en marknad som är värd 45 biljoner dollar och som är fullständigt oreglerad. Det är mer är fem gånger den sammanlagda marknaden för USA:s statsobligationer. Marknaden inser inte de stora potentiella risker som sådana investeringar innebär. JW: Vem borde ha insett det? GS: Tillsynsmyndigheterna Federal Reserve, USA:s centralbank, och Treasury, finansdepartementet insåg verkligen inte vad som var på väg att hända. Detta trots att en av Federal Reserves guvernörer, Edward Gramlich, varnade för en kommande kris inom subprime-lån i ett tal år 2004 och i en bok som publicerades år Så ett antal personer kunde se vad som var på väg. Men på något sätt ville myndigheterna ändå inte se det. Så det kom som en överraskning. Fler bolåneproblem väntar JW: Hur mycket värre räknar du med att det kommer att bli? GS: Det går inte att göra några säkra förutsägelser, eftersom så mycket beror på hur myndigheterna bemöter problemen nu. Men situationen är definitivt mycket värre än man erkänner. Det finns en genomgripande störning på marknaden just nu, som är mycket mer genomgående än någon vi har sett förr. Och dessutom har vi huslånekrisen, som troligen kommer att bli mycket värre än vi nu förväntar oss, eftersom marknaderna överreagerar. De överreagerar när det går uppåt, och nu kommer de att överreagera när det går nedåt. JW: Du sa att huslånekrisen kommer att bli mycket värre. Förväntar du dig någonting som att regeringen skapar en myndighet eller ett fondbolag som köper upp dessa huslån? GS: Jag är säker på att det kommer att bli nödvändigt att stoppa nedgången, eftersom jag tror att nedgången kommer att vara mycket snabbare och mycket djupare än man nu förväntar sig. I februari var nedgången i huspriserna 25 procent på årsbasis, så det accelererar. Nu kommer antalet tvångsför säljningar att öka starkt, eftersom det byggts omkring nya hus per år. Det finns ungefär sex miljoner utestående huslån till olämpliga låntagare, så kallade subprime-lån, och 40 procent av dessa kommer antagligen att försumma amorteringar under de närmaste två åren. Och sedan har vi ju huslån med variabel ränta och andra flexibla lån Problemen med huslån med variabel ränta kommer att bli ungefär lika stora som de med subprime-lån. Så då får vi kanske fem miljoner fler försummade amorteringar att hantera över de nästkommande åren. Nu tar det förstås tid innan en tvångsförsäljning faktiskt är klar. Så just nu har vi kanske inte mer än till extra hus som blir tillgängliga på marknaden. Men det kommer att öka. Så tanken om att ekonomin kommer att förbättras under den andra halvan av året tycker jag är fullständigt otrolig. JW: Så hur länge kommer det att fortsätta? GS: Ja, det beror ju på när myndigheterna vaknar upp, eftersom man måste minska antalet tvångsförsäljningar. Så många människor som möjligt måste få bo kvar i sina hus, så att husen inte kommer ut på marknaden. Nedgången av huspriserna måste hejdas, men myndigheterna måste också förhindra mänskligt lidande och socialt sönderfall, eftersom att situationen kommer att blir mycket, mycket allvarlig. Vissa samhällsgrupper är redan drabbade, och det kommer att bli mycket värre. Så åtgärder kommer att krävas, men jag tror inte att det kommer att ske under den här regeringen. JW: Du sa att Federal Reserve hade varit tvungna att organisera köpen av J.P Morgan och Bear Stearns för att förhindra en mycket större katastrof. Är det en ohälsosamt stor risk som Federal Reserve har tagit på sig? GS: Det är deras jobb att rädda systemet när det är i fara. Men det borde också vara deras jobb att förhindra tillgångsbubblor från att uppstå. Och den uppgiften har de inte tagit till sig. Federal Reserve försöker att kontrollera kärninflationen, men inte tillgångspriser. Jag tror att kontrollen över tillgångspriser måste vara mera skärpt för att kunna förhindra tillgångsbubblor, eftersom de uppstår så ofta. JW: Och det är mer än vad Federal Reserve gör. GS: Det är mer än de gör nu. Man måste inse att man enbart genom att kontrollera pengar inte kontrollerar krediterna. Pengar och krediter går inte hand i hand. Monetarismdoktrinen håller inte. Så man måste ta hänsyn till viljan att låna ut. Och om den är för stor om låntagare kan ta ut stora lån baserade på otillräcklig säkerhet - då måste man införa krav för sådana lån och försöka att motverka dem. Detta innebär slutet på en epok JW: Du skriver att Vi befinner oss i slutet av en epok. Kommer USA när den nuvarande kreditkrisen är över, fortfarande att vara världens supermakt när det gäller ekonomi? JS: Inte alls. Det är redan nu ifrågasatt. Och vi har redan gått in i en period med stor osäkerhet på grund av den allmänna flykten från valutor, som kan spåras i de råvarububblor som har uppstått. Guldpriset har ännu inte stigit så högt som det kan. Så resultaten av den här oron kan verkligen ifrågasättas. Jag tror att man på något sätt måste konstruera om den globala finansiella arkitekturen, eftersom man har upptäckt att den ekonomiska tyngden i själva verket har flyttat sig mellan länderna. Kina har blivit mycket viktigare och Indien också, och så vidare. Vilken typ av system som kommer att utvecklas utifrån det här, tror jag, en öppen fråga. JW: Och vad gäller för din bok och den filosofi som den leder till? GS: När det gäller mänskliga angelägenheter, till skillnad från naturvetenskap, anser jag att våra kunskaper är ofullständiga. Så därför kan man inte förutse mänskliga angelägenheter på samma sätt som man kan naturfenomen. Och vi måste finna oss i innebörden av våra egna missgrepp, att det är väldigt svårt att fatta beslut när man vet att man kan ha fel. Man måste lära sig att erkänna att man faktiskt kan ha fel. Och ännu värre än så, att det nästan är oundvikligt att alla våra tankekonstruktioner har någon typ av fel i sig. Men just för att något inte är perfekt betyder det inte att motsatsen är perfekt. Så på grund av att socialism och kommunism har felat har vi kommit att tro på marknadsfundamentalismen; att marknaderna är perfekta; att marknaderna tar hand om allt. Men marknaderna är inte perfekta. Och den här gången måste vi erkänna det, eftersom vi står inför en mycket allvarlig ekonomisk störning. Nu ska vi förstås inte går tillbaka till en mycket hårt reglerad ekonomi, för tillsynsmyndigheterna är inte perfekta heller. De är bara människor, och ännu värre, de är byråkrater. Så vi måste hitta rätt sorts balans mellan att låta marknaderna göra sitt arbete samtidigt som vi inser att de inte är perfekta. Vi behöver myndigheter som håller uppsikt över marknaden och utövar någon sorts kontroll. Det är det budskapet som jag försöker få fram Översättning: Ord & Stil AB Copyright , NYREV, Inc. Alla rättigheter förbehålls.

15

16