Bolagisering av Mariehamns hamn. Presentation Oktober 2014

Transkript

1 Bolagisering av Mariehamns hamn Presentation Oktober 2014

2 Innehållsförteckning Sida Sammandrag 2 Ekonomisk information 4 1

3 Sammandrag Bakgrund och slutresultat Bolagisering av Mariehamns hamn Slutsatser KPMG Oy Ab har utrett bolagiseringen av Mariehamns hamn ur en ekonomisk och skatteteknisk synvinkel Hamnens tillgångar (och skulder) kan flyttas över till det nygrundade företaget endera som apport till gängse värde eller genom försäljning av affärsverksamheten KPMG har fått utgångspunkterna, bakgrundsantaganden och viljetillståndet för bolagiseringen av stadens och hamnens representanter På basen av uträkningarna rekommenderas en kombination av apport (30 % av egna kapitalets gängse värde) och försäljning av affärsverksamheten (70 %) Enligt Mariehamns stads linjedragning och den stadgade lättnaden med överlåtelseskatt om bolagiseringen sker senast genom apportöverlåtelse mot hamnbolagets aktier (30 %) och försäljning av affärsverksamheten (70 %). Enligt exempelberäkningar skulle Mariehamns hamn inleda sin verksamhet Ur ägarens synvinkel är det viktigt att betalning till ägaren är på en acceptabel nivå utan att den operativa verksamheten äventyras. I denna presentation har det årliga betalningen till ägaren uppskattats på ca. 2,5 M. Ur hamnens synvinkel är ambitionen att möjliggöra en smidig ekonomisk och operativ verksamhet samt att identifiera skattetekniska följder Bolagiseringen kommer att utföras ur hamnens synvinkel på ett sätt som: inte äventyrar kundrelationer och konkurrensläget stöder den ekonomiska utvecklingen möjliggör genomförandet av det kommande investeringsprogrammet fungerar bra som grund för beslutsfattande KPMG har som ett skilt uppdrag gjort en substansvärdering av hamnens egendom. Värderingen grundar sig på att balansräkningens gängse värde är ca 29,5 M på andra anläggningstillgångar än mark- och vattenområden (exkl. pågående nyanläggningar), d.v.s. cirka 8,7 M mer än det nuvarande bokföringsvärdet (per ) I beräkningarna har det antagits att egna kapitalets relation till främmande kapital i nettoapporten är 30 % / 70 % Ur beräkningarnas synvinkel kan bolagiseringens betalning till ägaren uppnås utan att äventyra företagets ekonomiska verksamhet Den operativa verksamhetens kassaflöde räcker både till att täcka betalning till ägaren och till att upprätthålla företagets operativa verksamhet utan att utnyttja utomstående skuldfinansiering Enligt den preliminära analysen består betalning till ägaren av följande komponenter: Betalning till ägaren - Mariehamns hamn t Hyra för markområden Hyra för vattenområden Ersättning för grundkapital Skuldernas räntor Amortering av ägarlån Provision för garanti av finansieringslån Dividend / återbetalning av kapital Totalt Ägarlånet som uppstår vid försäljningen av affärsverksamheten har antagits att amorteras i 25 år, för att möjliggöra finansiering av investeringsprogrammet med operativa verksamhetens kassaflöden Betalning till ägaren samt andra transaktioner mellan ägare och bolaget skall i alla avseenden vara marknadsmässiga 2

4 Sammandrag Antaganden Antaganden och kommentarer Trots överlåtelseskattekonsekvenser Bolagiseringen utföras även genom försäljning av affärsverksamheten för att täcka det finansieringsbehov Mariehamns stad har via hamnbolaget. Enligt en grov uppskattning är överlåtelseskattekostnaden av försäljningen av affärsverksamheten 0,84 M Förutsatt att resultatprognoserna uppfylls har vi beräknat de kommande inkomstskatternas nuvärde till 1,09 M Överlåtelseskattekostnaden borde analyseras noggrannare Ägarlånet är efter bolagiseringen 70 % av nettoegendomen Ägarlånet har antagits att amorteras i 25 år (låneräntan 4 %), för att möjliggöra investeringar med enbart kassaflöden från den operativa verksamheten Balansposternas gängse värde har uppskattats med substansvärderingmetoden och baserar sig på följande antaganden: Anläggningstillgångarna följer en geometrisk livskurva Byggnadernas ekonomiska livslängd är mellan 25 och 40 år, broarnas, kajernas och badinrättningarnas 40 år och övriga anordningarnas mellan 5 och 12 år Beräkningarnas nyckeltal - Mariehamns hamn Nyckeltal t Genomsnittligt resultat ,6 % Genomsnittlig soliditet 36,4 % Likvida medel Förändring i eget kapital Eget kapital Främmande kapital Nettoskuld / driftsbidrag ,49 Betalning till ägaren per år Skatteeffektivitet av ägarnas inkomstföring 99 % Stadens försäljningsvinst Skattekostnader totalt t Tillväxt i omsättningen 0,4 % -7,2 % 1,1 % 2,1 % 2,2 % 2,6 % 2,3 % 2,4 % 3,1 % 2,6 % Driftsbidrag 57,1 % 40,6 % 50,8 % 49,6 % 48,8 % 48,2 % 46,0 % 45,9 % 46,2 % 45,7 % Investeringar, t Anläggningstillgångar Likvida medel Eget kapital Skulder från finansinstitut Lån till ägare Balansen totalt Betalning till ägaren

5 Sammandrag av värderingen DCF (1/2) Kassaflödesbaserad värdering per Mariehamns hamn t Terminal Rörelseresultat Skatter på rörelseresultatet Avskrivningar Nettoinvesteringar Förändring av rörelsekapital Fritt kassaflöde Terminal tillväxt 2,0 % WACC 6,51 % Restvärdets kapitaliseringsfaktor 22,2 Kapitaliserat restvärde Delårskorrigering 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 Diskonteringsperiod 0,50 1,50 2,50 3,50 4,50 5,50 6,50 7,50 8,50 9,50 9,50 Nuvärdesfaktor 0,97 0,91 0,85 0,80 0,75 0,71 0,66 0,62 0,59 0,55 0,55 Diskonterat kassaflöde Företagsvärde Räntebärande skulder ( ) 0 Likvida medel ( ) 0 Egna kapitalets värde Kassaflödesbaserad värdering Värderingens kassaflöden baserar sig på stadens och hamnens representanters prognoser av rörelsevinst, avskrivningar och investeringar. Terminalårets lönsamhetsantagande baserar sig på lönsamhetens övre kvartil under prognosperioden (prognos som sträcker sig över en investeringscykel). Terminalårets avskrivningar och investeringar baserar sig på prognosperioden på så sätt att investeringarna är något större än avskrivningarna, för att möjliggöra att balansräkningen utvecklas i relation till omsättningen I och med att balansräkningens upphöjning till gängse värde baseras på substansvärderingen återstår det att lösa diskonteringsräntan (WACC). På basen av beräkningens antaganden blir diskonteringsräntan cirka 6,20 %. Analysen av den marknadsmässiga diskonteringsräntan (6,51 %) finns på nästa sida De värden vi har fått i dcf-analysen är mycket nära substansvärdena. Vi föreslår att substansvärden används. I olika falla har beskattaren likväl tolkat att dcf-värden används i första hand. Beskattaren har enligt vår erfarenhet godkänt högre substansvärden än dcf-värden 4

6 Sammandrag av värderingen DCF (2/2) Viktad kapitalkostnad (WACC) uträckningar Kostnad för egna kapitalet (Ke) Beta för tillgångarna (Ba) 0,64 Median för jämförbara bolag Skuld per företagsvärde (D/EV) 13,7% Median för jämförbara bolag Eget kapital per företagsvärde (1-D/EV) 86,3% 1-D/EV Skattesats (t) 20,0% Samfundsskatt i Finland Beta för egna kapitalet (Be) 0,72 Be=Ba*(1+(1-t)*(D/EV)/(1-D/EV))) Riskfri ränta (i) 2,9% Finska 30 års statsobligation Marknadsriskpremie (Rm) 5,8% Marknadsriskpremie för Finland, Damodaran Kostnad för egna kapitalet (Ke) 7,0% Ke = i+ i+be*rm+rc+α WACC kontribution för egna kapitalet 6,0% Kostnad för främmande kapital Kreditspread 1,5% Damodaran (Utility - General) Före skatt- avkastningskrav på främmande kapital (Kd) 4,4% Riskfri ränta + premie för skuldrisk Efter skatt - avkastningskrav på främmande kapital 3,5% 1 WACC kontribution för främmande kapital 0,5% 1 1 WACC 6,51% (WACC)=(D/EV)*(1-t)*Kd+(1-D/EV)*Ke Kommentarer WACC-analys baserar sig på situationen den 31 december

7 Sammandrag av värderingen - Substans Substansvärdebestämning t Bokvärde Justering Gängse värde Aktiva Jord- och vattenområden - - Övriga anläggningstillgång Pågående nyanläggningar Anslutningsavgifter Fordringar Aktiva totalt Passiva Icke-räntebärande skulder Räntebärande skulder Passiva totalt Sammandrag per konto t Bokvärde Justering Gängse värde Bostadsbyggnader Förvaltn.- o. institutionsbygg Fabriks- o. produktionsbyggnad Fritidsbyggnader Ekonomibyggnader Övriga jord- o. vattenkonstruk Broar, kajer, badinrättningar Övr fasta mask, anordn, konstr Transportmedel Övriga maskiner Övriga inventarier Totalt Nettoapport Kommentarer Substansvärderingen baserar sig på situationen den 31 december 2013 Byggnadernas ekonomiska livslängd är mellan 25 och 40 år, broarnas, kajernas och badinrättningarnas 40 år och övriga anordningarnas mellan 5 och 12 år Vid bedömningen av överlåtelseskatten har vi använt 4 % på cirka 21 milj. euro (ett maximalt belopp). Övriga anläggningstillgångar innehåller maskiner och inventarier som är rörliga/lösa egendomsposter och inte överlåtelseskattebelagda. Broar, kajer och badinrättningar är troligtvis egendomsposter som överlåtelseskatt betalas på. För att få en bedömning på det här bör vi få en noggrannare analys av egendomen 6

8 Hamnens prognoser exempel (1/2) Resultaträkning - Mariehamns hamn t Omsättning Övriga rörelseintäkter Årlig tillväxt 3,1% -2,2% 0,4% -7,2% 1. 1,1% 2,1% 2,2% 2,6% 2,3% 2,4% 3,1% 2,6% Material och tjänster Personalkostnader Övriga rörelsekostnader Årlig hyra för markområden Årlig hyra för vattenkområden Driftsbidrag % oms 62,0% 55,1% 55,3% 57,1% 40,6% 50,8% 49,6% 48,8% 48,2% 46,0% 45,9% 46,2% 45,7% Avskrivningar % oms 13,5% 15,5% 18,8% 19,1% 22,6% 23,2% 23,2% 23,9% 24,7% 24,9% 24,7% 24,1% 23,5% Rörelseresultat % oms 48,5% 39,6% 36,5% 38,0% 17,9% 27,5% 26,3% 24,9% 23,5% 21,1% 21,1% 22,1% 22,2% Finansiella intäkter och kostnader Inkomstskatter Räkenskapsperiodens resultat % oms 30,4% 21,6% 17,1% 18,6% 3,9% 11,6% 11,1% 10,0% 8,6% 6,5% 7,0% 8,8% 10,1% 1. Intäkternas årliga tillväxt är mellan 1,1 % och 3,1 % under åren Överlåtelseskattekostnaden som uppstår vid försäljningen av affärsverksamheten är inkluderad i övriga rörelsekostnader för år Hyreskostnaden grundar sig på uppdragsgivarens uppskattning av jordområdens gängse värde (ca. 25 / m2) och 4,5 % avkastningskrav. Som vattenområdens hyra har använts 10 % av jordområdets hyra 4. Låneräntan åt ägarna är 4 %, vilket leder till en årlig räntekostnad på 0,9 M. Likvida medlen antas uppnå en räntebetalning på 1 % 5. Inkomstskatten under åren är 1,5 M, vilket motsvarar ett nuvärde på 1,1 M med en 6,51 %:s diskonteringsränta

9 Hamnens prognoser exempel (2/2) Balansräkning - Mariehamns hamn t TILLGÅNGAR Markområden Övriga bestående tillgångar Placeringar Rörelsekapitalposter Likvida medel TILLGÅNGAR TOTALT EGET KAPITAL OCH SKULDER Aktiekapital Grundkapital Övrigt eget kapital Främmande kapital Skulder från finansinstitut Skulder från staden Rörelsekapitalposter EGET KAPITAL OCH SKULDER TOTALT Vi har räknat att uppskrivningen av bokföringens anläggningstillgångars avskrivningsbotten är 8,7 M. Förändringen i de övriga bestående tillgångarna utgörs därutöver av skillnaden mellan investeringarna (0,9 M ) och avskrivningarna (1,5 M ) 2. Likvida medlen är 0,8 M i slutet av år I överföringen av affärsverksamheten är det egna kapitalets andel av nettoegendomen 30 % 4. Ägarlånet som antas att amorteras i 25 år, är i början 70 % av nettoegendomen, med en ränta på 4 %. 8

10 Nyckeltal Lönsamhet - Andelen skuld i nettoapporten 70 % Balansräkning - Aktiva, andelen skuld i nettoapporten 70 % % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 0 % 57 % 51 % 50 % 49 % 48 % 46 % 46 % 46 % 46 % 41 % 38 % 28 % 26 % 25 % 24 % 21 % 21 % 22 % 22 % 19 % 18 % 12 % 11 % 10 % 9 % 9 % 10 % 6 % 7 % 4 % t % 3% 3% % 3% 7% 3% 3% 3% % % 97% 97% 97% 97% 97% 97% 97% 97% 95% t Balansräkning - Passiva, andelen skuld i nettoapporten 70 % % 65% 64% 62% 58% 55% 70% 70% 68% 66% % 30% 32% 34% 35% 35% 36% 38% 42% 45% Driftsbidrag Rörelseresultat Räkenskapsperiodens resultat Långfristig Kortfristig Eget kapital Främmande kapital För att hålla betalning till ägaren på den önskade nivån genom att utnyttja enbart den skatteeffektiva låneräntan, krävs en skuldandel på 70 %, vilket även är nivån som exempelberäkningarna är baserade på Lönsamheten är positiv Soliditeten är tillräcklig Likvida medlen och egna kapitalet utvecklas gynnsamt Nettoskulden är på en acceptabel nivå Målen för betalning till ägaren uppfylls Skatteeffektiviteten av betalning till ägaren är på en hög nivå De totala skattekostnaderna är relativt låga 9

11 WACC-analys Beskrivningar för jämförbara bolagen Beskrivningarna för jämförbara bolagen Novorossiysk-Gdr Reg S Country: Russia EV ( m): Novorossiysk Commercial Sea Trade Port ow ns and operates the Novorossiysk Port on the BlackSea. The Company processes, loads, and unloads cargo. The Port's main cargo iscrude oil. Novorossiysk also services dry cargo such as metals, cement, sugar, grain and containers. The Port's location on the Black Sea allow s for year round service t j it f f i t d t Hamburger Hafen Und Logistik Country: Germany EV ( m): Hamburger Hafen und Logistik AG (HHLA) provides services to the port in the European North Range. The Company's container terminals, transport systems, and logistic services provide a netw ork betw een overseas port and European hinterland. Piraeus Port Authority Country: Greece EV ( m): 505 Piraeus Port Authority manages the Piraeus harbor. The Company provides services such as loading and unloading cargo, w arehousing, and transportation of cars. It provides electricity, w ater, and other services. Piraeus Port Authority is responsible for maintaining the port and controlling the movement of ships. Luka Koper Country: Slovenia EV ( m): 287 Luka Koper (Port of Koper) operates a cargo port and specialized terminals in Slovenia. The Company offers handling, w arehousing, distribution, processing, logistical, and other related services. Luka Koper is the only maritime cargo port in Slovenia located north on the Adriatic Sea. Eurokai Kgaa Country: Germany EV ( m): 505 Eurokai KGaA operates container handling facilities, primarily in continental Europe. The Company operates container terminals in Bremerhaven, Hamburg, La Spezia and Gioia Tauro in Italy, and Lisbon. Eurokai is also active in sea container transportation betw een terminals, repair and storage of containers and distribution and storage of goods. Beskrivningarna för jämförbara bolagen Global Ports Inv-Gdr Reg S Country: Cyprus EV ( m): Global Ports Investments PLC provides terminal operator services. The Company offers import and export logistics operations including oil products, container and other cargo operations. Global Ports operates ports and termials in Finland, Estonia and Russia. Hes-Beheer Nv-Cva Country: Netherlands EV ( m): 485 H.E.S. Beheer N.V. offers port services for dry bulk products. The Company provides stevedoring, storage, and processing services for products including raw materials for the energy generation market and the iron and steel, aluminum, animal feed, oil seed processing, glass and ceramics, paper, and chemicals industries. Luka Ploce Dd Country: Croatia EV ( m): 27 Luka Ploce d.d. operates in w eight transshipment, forw arding, trade and the construction industry. Luka Rijeka Dd Country: Croatia EV ( m): 85 Luka Rijeka dd offers marine freight transportation support services. The Company loads, unloads, w arehouses and transports general cargo, moors and unmoors ships, and services and maintains port infrastructure. Luka Rijeka operates in a port on the Adriatic. Thessaloniki Port Authority Country: Greece EV ( m): 133 Thessaloniki Port Authority manages the Thessaloniki harbor. The Company provides services such as loading and unloading cargo, w arehousing and offers electricity, w ater and other services. Vanino Commercial Sea Po-Brd Country: Russia EV ( m): 224 Vanino Commercial Sea Port offers shipping port services. The Company loads, unloads and stores shipping containers, loads and unloads general cargo and provides other related services. 10

12 WACC-analys Rörelsevinst för jämförbara bolagen Rörelsevinst NOVOROSSIYSK-GDR REG S 37,4% 54,8% 54,6% 45,3% 49,4% 46,0% 47,2% 48,9% HAMBURGER HAFEN UND LOGISTIK 26,7% 16,0% 18,1% 17,0% 17,1% 14,9% 12,7% 13,7% PIRAEUS PORT AUTHORITY 7,0% -30,4% 9,5% 11,6% 7,2% 10,0% 26,7% 27,9% LUKA KOPER 17,2% 7,0% 11,3% 15,8% 13,5% 8,5% 12,4% 12,3% EUROKAI KGAA 14,7% 9,0% 12,7% 9,9% 8,9% 10,9% 11,7% 13,1% GLOBAL PORTS INV-GDR REG S 45,2% 32,5% 41,0% 45,1% 31,3% 39,5% 42,6% 43,1% HES-BEHEER NV-CVA 10,8% 13,1% 15,2% 16,4% 17,8% 14,9% 19,2% 23,1% LUKA PLOCE DD 14,8% 4,5% 8,1% 4,1% -6,3% 2,8% n.a. n.a. LUKA RIJEKA DD 4,7% 5,5% 2,7% 0,5% 3,9% 5,9% n.a. n.a. THESSALONIKI PORT AUTHORITY 9,7% 8,2% 13,8% 22,7% 33,8% 38,3% 37,0% 37,5% VANINO COMMERCIAL SEA PO-BRD 9,2% 9,9% 5,2% 7,5% 5,5% 5,3% n.a. n.a. Nedre kvartil 9,4% 6,3% 8,8% 8,7% 6,4% 7,2% 12,6% 13,5% Median 14,7% 9,0% 12,7% 15,8% 13,5% 10,9% 22,9% 25,5% Medeltal 17,9% 11,8% 17,5% 17,8% 16,6% 17,9% 26,2% 27,4% Övre kvartil 21,9% 14,5% 16,6% 19,8% 24,6% 26,6% 38,4% 38,9% Terminalårets rörelsevinst i DCF-analys: 22,6 % 11

13 2014 KPMG Oy Ab, a Finnish limited liability company and a member firm of the KPMG network of independent member firms affiliated with KPMG International Cooperative ( KPMG International ), a Swiss entity. All rights reserved. Printed in Finland. KPMG and the KPMG logo are registered trademarks of KPMG International Cooperative, a Swiss entity. KPMG International Cooperative is a Swiss entity. Member firms of the KPMG network of independent firms are affiliated with KPMG International. KPMG International provides no client services. No member firm has any authority to obligate or bind KPMG International or any other member firm vis-à-vis third parties, nor does KPMG International have any such authority to obligate or bind any member firm.