levande boende Engagemang utvecklar förorten

Transkript

1 levande boende Engagemang utvecklar förorten

2

3

4 Levande Boende är en skrift från Fastighetsägarna om socialt ansvarstagande i bostadsområden Projektledare: Irene Fällström, Fastighetsägarna Intervjuer: Irene Fällström och Ola Ström, Fastighetsägarna fotografer: Christian Andersson, Johanna Berglund, Johnnes Berner, Ellinor Collin, Per Helander, Håkan Lindgren, Patrik Lundin, Anna-Karin Nilsson och Alexander von Sydow Redaktör: Anneli Kamlin, Kung & Partners Form: Katrin Uddströmer, Kung & Partners På omslaget: Mångsysslande artisten Dogge Doggelito har sitt levande boende i Botkyrka utanför Stockholm (se sidan 14).

5 levande boende Engagemang utvecklar förorten

6 INNEHÅLL 8 14 willhem mikael granath det räcker inte att sköta husen I ett område med dåligt rykte måste fastighetsägaren uppträda på ett annat sätt än i områden som är attraktiva. Det krävs ett större samhällsengagemang, menar VD på Bostadsbolaget Willhem. botkyrka dogge doggelito satsa på barnen och kulturen Det är dags att det händer mer i förorterna. De som bor i förorten skulle må bättre av att se sig själva som en möjlighet i stället för en omöjlighet. Allt enligt Dogge Doggelito, artist från Stockholmskommunen Botkyrka sätralyan joakim svedinger viktigt att vara en synlig värd Vakanserna har minskat sedan det privata bolaget Sätralyan tog över i Sätra utanför Gävle. Som fastighetsägare är det viktigt att värna om de skötsamma hyresgästerna, menar Joakim Svedinger. ncc madeleine nobs utanförskap kan bli förödande Bostäderna som snabbyggdes åt 40-talisterna på 60- och 70-talen är nu till stor del i dåligt skick. Problemen där är relaterade till flera större samhällsproblem, säger Madeleine Nobs, affärsutvecklingschef på NCC.

7 sköns bostäder bröderna åman smarta metoder och engagemang De här områdena är min baby, säger Jonas Åman, en av ägarna till Sköns Fastigheter i Sundsvall. Där har miljonprogrammets fastigheter fått nytt liv genom engagemang och smarta lösningar. fryshuset arne danner skapa plats för delaktighet En god fastighetsförvaltning innebär att de boende känner sig sedda och att de tycker att det finns plats och aktiviteter för dem. Om det fungerar begränsas skadegörelsen och trivseln ökar, menar Arne Danner på Fryshuset. saxborn fastigheter fredrik saxborn provboende ger en andra chans Att få bo i en vanlig lägenhet kan vara livsavgörande för människor som har hamnat utanför bostadsmarknaden. Privata fastighetsägare kan bidra genom att erbjuda provboende i sina fastigheter. Saxborn Fastigheter visar vägen öbo ulf rohlén ett rykte inte alltid rätt De boende kan trivas lika bra i ett område med dåligt rykte som andra. Dåligt rykte baseras ofta på fördomar. Det känner man till på Öbo, Örebros kommunala bostadsbolag, som har lyckats vända utvecklingen i Varberga. 7

8 förord det bubblar under ytan Vår skrift Levande boende engagemang utvecklar förorten har kommit till av flera skäl. Ett skäl är att vi vill vi lyfta fram våra medlemmars inspirerande engagemang och arbete för att skapa bra och trygga boendemiljöer som gör att deras kunder, hyresgästerna, trivs och upplever att de får valuta för sin hyreskostnad. Vi vill också synliggöra den potential till utveckling som bubblar under ytan i många förorter. Den behöver tas tillvara för att våra tillväxtregioner ska kunna frodas och bli berikande för människorna som bor där och för alla dem som vill flytta till staden. Urbaniseringen är ju sedan länge ett faktum. Exakt vad en förort är råder det delade meningar om. Helt klart är dock att förorten är en mer eller ofta mindre integrerad del av staden och att de flesta människor som bor i en förort pendlar för att komma till sitt arbete. I begreppet förort ingår ibland också områden som uppförts inom det så kallade miljonprogrammet, även om en del städer har miljonprogrammens bostäder centralt i staden. Många vittnar om de enorma summor som nu krävs för att rusta husen i miljonprogrammen, som byggdes under 60- och 70-talen. Ett starkt fokus

9 ligger på behovet av energieffektivisering och renovering. Men det krävs mer än sådana fysiska förändringar för att dessa bostadsområden på sikt ska bli attraktiva, trygga och trivsamma. Och levande. En del av utmaningen ligger i den ryktesmässiga belastningen. Ryktet har en stor betydelse för hur de boende trivs. Man vill kunna vara stolt över sin adress. Begreppen betongförort och villaförort klingar olika. En av de frågor som tas upp i den här skriften är just hur man vänder ett områdes dåliga rykte. Vi läser också om exempel på smarta upplägg vid renoveringar, fastighetsägare som satsar på att vara närvarande i sina områden, betydelsen av sociala entreprenörer och en rad praktiska tips, bland mycket annat. Bostadsbristen är ett problem i Sveriges samtliga tillväxtregioner. När många vill bo i en stad behöver den växa, med förorten som en naturlig och attraktiv del. Samhället har inte råd att låta bostadsområden leva med en negativ stämpel i årtionden. Bostaden och dess område spelar en stor roll för människors möjligheter att etablera sig socialt och känna gemenskap. Att tillsammans skapa dessa förutsättningar är en viktig uppgift för såväl privata som offentliga aktörer. Irene Fällström Fastighetsägarna Sverige Ola Ström Fastighetsägarna MittNord 9

10 Det krävs tålamod för att såväl skapa som ändra ett rykte för ett bostadsområde, säger Mikael Granath, VD för Bostadsbolaget Willhem.

11 mikael granath willhem det Räcker inte att sköta husen I ett område med dåligt rykte måste fastighetsägaren uppträda på ett annat sätt än i områden som är attraktiva. Det krävs ett större samhällsengagemang, menar VD på Bostadsbolaget Willhem. Runtom i Sverige finns det bostadsområden som anses som attraktiva och områden som har sämre rykte, säger Mikael Granath, vd för bostadsbolaget Willhem. Han konstaterar att det ofta handlar om just rykten. För en person som inte är bekant med ett område kan det vara svårt att förstå var gränsen mellan det attraktiva och det mindre attraktiva går: Just här är fint att bo men inte där borta, på andra sidan gatan, där ska man inte bo. Mikael Granath menar att det behövs tålamod för att såväl skapa som ändra ett områdes rykte. Det är ett långsiktigt arbete och det tar tid att etablera en bild som på ett bättre sätt speglar verkligheten. I områden där människor säger att det är fel att bo måste man som fastighetsägare uppträda på ett lite annat sätt än i områden som är uttalat attraktiva. Det krävs ett ännu större samhällsengagemang. Medierna spelar också en roll i hur bilden av orten skapas. Jag skulle önska en mer balanserad nyhetsbevakning, med plats för både det positiva och det negativa som sker i ett bostadsområde. Tidningsrubriker om en enskild negativ händelse skapar ibland bilder som blir hängande kvar mycket länge, säger Mikael Granath. Ofta krävs det heller inte mycket för att bilden ska förstärkas ytterligare och det skapas falska sanningar som inte ens fakta kan ändra på. Den negativa bilden skadar alla inblandade, inte minst de hyresgäster som bor i området. Att ständigt bli påmind om att området där man 11

12 willhem mikael granath 12 bor beskrivs som ett problem bygger inte för framtiden. Vi jobbar för att våra hyresgäster ska känna trygghet i sin boendemiljö, men vi är också tydliga med att trygghet och trivsel i våra områden är något som vi skapar tillsammans med våra hyresgäster och andra aktörer på orten. Knappt hälften av Wilhelms bostadsbestånd hör till kategorin miljonprogramsområden, vilket dock är en flytande definition. Det är viktigt att poängtera att alla miljonprogramsområden inte per definition har problem, det ser olika ut, framför allt beroende på ortens storlek. Vi arbetar med flera projekt i samverkan med andra aktörer för bostadssocial utveckling. Ganska små insatser kan ge stora resultat, men det varierar hur aktiva kommunerna är. Malmö är ett exempel på hur man skapar en bra struktur för bostadssocialt samarbete. Malmö kommun ställer också krav på oss som fastighetsägare, vilket är bra. Synen på rollen som fastighetsförvaltare har över tid förändrats, tycker Mikael Granath. Det räcker inte att bara vara duktig på att ta hand om husen. Service och social förmåga spelar en allt större roll. Och det handlar oftast inte om stora investeringar för att människor ska trivas. Det som i de flesta fall kostar pengar är de förändringar som också behöver göras ibland annat miljonprogrammens fastigheter, säger han. En utmaning för många fastighetsägare är de förändringar som behöver göras i husen och som kan påverka hyran och hyresgästers möjligheter att bo kvar. Som fastighetsägare måste du ta hand om dina fastigheter. Det går inte att undvika renoveringar och det går inte att undvika Det finns en enorm potential, både för fastighetsägare och hyresgäster, i en mer modern syn. Hyresbostäder måste få bli mer olika så att våra hyresgäster kan få mer att välja på.

13 hyreshöjningar eftersom de är nödvändiga för att kunna finansiera större förändringar i husen. Han menar att det viktigaste för politikerna är att skapa ett ekonomiskt klimat som gör att människor i Sverige har råd att bo. När vi tittar på att göra efterfrågade eller nödvändiga förändringar i husen så försöker vi i möjligaste mån utgå ifrån hyresgästernas perspektiv. Vi förväntar oss inte att man ska återinföra subventioner riktade mot fastighetsägare. Historiskt har det visat sig att den typen av åtgärder leder till ineffektivitet och en förlamning av marknaden. Mikael Granaths uppfattning är att alla steg som leder till förändringar av hyressättningssystemet är av godo. Om man har för avsikt att behålla hyresrätten i framtiden måste man agera därefter. Vi gillar ju hyresrätten i Sverige. Det bästa vi kan göra är att sätta hyror så nära den enskilde hyresgästens önskemål som möjligt. En friare hyressättning skulle dessutom leda till att det ställdes mycket högre krav på oss fastighetsägare. Man kan faktiskt se det så att fastighetsbranschen hittills varit bortskämd i sitt inlåsta system och inte har behövt agera utanför ramarna i så stor utsträckning. I Norge finns exempel på bostadsprojekt där hyresgäster betalar extra för mer service. Där är man mer mottaglig för nya lösningar på boendeområdet. Men även i Sverige har människors preferenser ändrats över tid. Trots det är reglerna för hyresbostäder fortfarande sig lika i Sverige. Jag tror att det finns en enorm potential, för både fastighetsägare och hyresgäster i en mer modern syn. Hyresbostäder måste få bli mer olika så att våra hyresgäster kan få mer att välja på, säger Mikael Granath. FAKTA mikael granath Mikael Granath har varit VD för Willhem sedan det bildades och innan dess i flera andra fastighetsbolag. 13

14 14 willhem mikael granath

15 Ganska små insatser kan ge stora resultat, säger Mikael Granath. FAKTA willhem Willhem har hyresrätter på nio orter runtom i Sverige. Företaget ägs av Första AP-fonden. Huvudkontoret ligger i Göteborg. 15

16 Dogge Doggelito tycker att hans hemkommun Botkyrka skulle kunna användas bättre för att profilera Stockholm.

17 dogge doggelito botkyrka satsa på barnen och kulturen Det är dags att det händer mer i förorterna. De som bor i förorten skulle må bättre av att uppfattas som en möjlighet i stället för en omöjlighet. Allt enligt Dogge Doggelito, artist från Stockholmskommunen Botkyrka Stockholm City är färdigbyggt, det är i förorterna utvecklingen kommer att ske. Förorten andas framtid, säger Dogge Doggelito, rappartist, skådespelare och barnboksförfattare som är född och uppvuxen i en hyresfastighet på Albyberget i Botkyrka och fortfarande bor i området. Botkyrka är entrén för alla som kommer E4:an söderifrån till Stockholm, vilket ger bra förutsättningar för att profilera staden redan här, tycker han. Botkyrka är Stockholms Söderport, nästan som Visbys Söderport. Det skulle man kunna göra någonting av. Dogge menar att fler cityområden behövs för att hela Stockholm ska kunna växa på ett bra sätt. Järvafältet är Stockholms norra port och flera portar behövs. Det är en unik chans att skapa dessa entréer för att utveckla staden. Vi lever i det nya Sverige nu men bor i det gamla Sveriges bostadsområden. Vårt område planerades och byggdes på 70-talet som en plats där man bara skulle sova och bo. Så kan det inte längre få se ut. Det måste finnas mer av olika verksamheter och företagarliv där människor bor och har sina hem. Förorten måste förändras snabbare, menar han. Jag ser Botkyrka som ett New York i miniformat. Där bor många nationaliteter, ja, nästan hela världen finns på en liten yta. Det skapar en internationell miljö, och tänk vilka möjligheter. 17

18 botkyrka dogge doggelito 18 Människorna som bor i Botkyrka vill utvecklas. De utgör en potential för Botkyrka att bli en internationell framtidskommun. Felet i dag är att det är för stort fokus på Stockholms city. Det är en hets som är helt onödig. Jag har bott i Botkyrka i hela mitt liv och det ser likadant ut nu som för 35 år sedan. Ingenting har hänt. OK, lite har hänt. Ladugården har blivit en ICA Maxi. Och det har byggts några underliga fågelholkar på taken till några höga hus, så kallade takradhus, som egentligen inte alls passar in. Nu är det dags att se till att det händer mera i Botkyrka, menar han. Vi behöver mer av internationella perspektiv och utforma staden efter det. Barcelona är en fantastisk plats som satsat på spännande arkitektur, där många konstnärer fått vara med och sätta sin prägel på miljön. Varför skulle vi inte kunna göra det i Botkyrka? Då skulle det bli mycket mer spännande att komma hit. Det behövs också ett levande näringsliv i förorten för att skapa nya möjligheter som kan ge det lyft som människorna här behöver. Då behöver inte alla längre åka från förorten in till Stockholms city för att arbeta. Transporterna och resorna skulle minska. Och tryggheten och gemenskapen i förorten skulle öka om det både går att bo och arbeta där. Det är fler som konstaterat att det behövs fler arbetstillfällen i Stockholms södra delar. För att jämna ut skillnaderna gentemot de norra och västra delarna av stan behöver det skapas nya arbetstillfällen här till år 2030, enligt den så kallade Söderortsvisionen. Visionen är Kulturhus som Subtopia fungerar som själens medicin för barn och ungdomar. Det finns alldeles för få kulturhus, men jag är glad att det finns ett i Alby, som tidigare varit så utskällt.

19 ett projekt som nu drivs av Stockholms stad, med sikte på att också skapa bättre tvärförbindelser och trivsammare bostadsområden. Många svenskar och inte minst ungdomar känner ovisshet inför framtiden. Det är svårt att få jobb och det är svårt att få en bostad. Det skapar otrygghet. Jag vill att vi satsar på barnen. Och ungdomarna. Som vi behandlar dem får vi möta morgondagens samhälle. Inom just Botkyrka kommun finns ambitioner att satsa på barn och ungdomar. Man har valt att satsa på föreningslivet inom idrott, kultur och ideell verksamhet. Målet är att det ska finnas många meningsfulla aktiviteter att välja mellan, som Alby Fejm, med dans-, show- och musikverksamhet, och KomTek, där barn leker med teknik. Halverade avgifter till Kulturskolan är ett annat exempel. Dogge Doggelito har själv sin studio i Albys kulturhus Subtopia. Kulturhus som Subtopia fungerar som själens medicin för barn och ungdomar. Det finns alldeles för få kulturhus, men jag är glad att det finns ett i Alby, som tidigare varit så utskällt. Dogge konstaterar att även om han är lika svensk som kronprinsessan Victoria, ses han ofta som en invandrare, en blatte helt enkelt. Han har en svensk blond mamma med blå ögon och en pappa från Venezuela med svart indianhår och örnnäsa. Och han ser fördelarna med att ha en fot i två kulturer. Vi firar julafton två gånger, jag har två språk med mig naturligt och jag har mina rötter i ett kallt och ett varmt land. Dogges morfar är arkitekt och har ritat flera hus i Visby, så känslan för hus och miljöer har han med sig. Men det är konsten och musiken som har blivit hans stora intresse och yrkesmässiga karriär. Min uppväxt präglas av att jag har vuxit upp i Alby med över 160 nationaliteter runt om kring mig. När jag gick i skolan fanns det nästan inga svenskar alls i min klass. Det var helt klart ett problem både för dem som var svenskar och de som skulle bli svenskar. Problemen på 90-talet var också att det var nästan omöjligt att få studera musik eller teater när man inte hade ett svenskt namn. Jag har stött på många osynliga barriärer som bidrar till utanförskapet. Därför är jag extra stolt över att jag lyckades inom musiken. I dag är det svårare att diskriminera. Ändå lyfter media ofta fram att det är ett problem med alla invandrare i förorterna. Men vi som bor här ser inte att det är vi som är problemet. Det behövs bättre strukturer som involverar människor. Alla skulle må bättre av att se sig själva som en möjlighet i stället för en omöjlighet. Vi trivs här och med varandra. Möjligen kan det vara ett problem att det FAKTA dogge doggelito Med sitt Latin Kings och låtar som Välkommen till förorten och I skuggan av betongen etablerade sig Dogge Doggelito som rapartist Numera ser han sig som konstnär och artist inom många områden. 19

20 Subtopia, där Dogge Doggelito arbetar, är en stor anläggning där kreatörer kan mötas. Här finns ett fyrtiotal hyresgäster verksamma inom olika konst- och kulturformer. 20

21 dogge doggelito botkyrka inte bor så många svenskar här och att de därmed lätt kan känna sig utanför. Givetvis finns det en samling med sociala problem även här, arbetslöshet till exempel. Och det är ju politiskt självförvållat om samhället väljer att hänvisa dessa människor till förorterna där det är svårt att hitta jobb. Det finns inte så många företag att lära känna. De naturliga jobbnätverken är någon annanstans. Mycket skulle kunna göras för att vända utvecklingen i söderförort, menar Dogge. Här skulle kunna byggas en internationell flygplats. Det skulle föra med sig nya arbetsplatser och minska trafiken till Arlanda och Bromma för alla som bor söder om staden. Bristen på flygplatser skapar många och långa transporter. Vi borde också satsa på en spännande nöjespark och ett Botkyrka Collosseum en fotbollsarena. Här finns utrymme för parker, arenor och parkering. Och här finns många som vill ha jobben det skulle skapa. FAKTA botkyrka Botkyrka är en kommun i Stockholms Län. I kommunen finns tunnelbanestationerna Alby, Fittja, Hallunda och Norsborg, samt pendeltågstationerna Tullinge och Tumba. Här skulle kunna byggas en internationell flygplats. Det skulle föra med sig nya arbetsplatser och minska trafiken till Arlanda och Bromma för alla som bor söder om staden. 21

22 När Joakim Svedinger köpte fastigheterna i Sätra från det kommunala bostadsbolaget innebar det nästan en fördubbling av antalet hyresrätter för honom.

23 joakim svedinger sätralyan Viktigt att vara en synlig värd Vakanserna har minskat sedan privata Sätralyan tog över i Sätra utanför Gävle. Som fastighetsägare är det viktigt att värna om de skötsamma hyresgästerna, menar Joakim Svedinger. Sätra är ett vackert bostadsområde. Det tyckte även Joakim Svedinger när fastigheterna där bjöds ut till försäljning hösten Nio punkthus i fyra våningar, belägna på en liten kulle några kilometer norr om stadskärnan i Gävle. Sätra centrum på gångavstånd, likaså en grundskola idylliskt belägen vid skogskanten. Sätrabäcken ringlar sig fram mellan de tallbevuxna kullarna och bussförbindelserna till centrala Gävle är utmärkta. Ett stenkast bort ligger Läkerol Arena, där folkets ishockeylag Brynäs skördar framgångar, och kanske kommer även en ny fotbollsarena att etableras. Det finns bara ett aber. Sätra har inget gott rykte i folkmun. Byggda i början av 1970-talet kvalificerar sig husen i Sätra som delar av miljonprogramprojektet. De flesta människor har en uppfattning om Sätra, även de som inte ens varit där. Joakim Svedinger är Gävlebo sedan barnsben. Fadern byggde upp Svedinger Fastigheter som Joakim i dag äger och förvaltar tillsammans med sin syster. De 239 lägenheterna i Sätra äger och sköter dock Joakim själv genom det nyskapade dotterbolaget Sätralyan. Sätralyan är ordlek med en av gatuadresserna till området Ulvsätersvägen, säger Joakim. Fastigheterna i Sätra köpte han 2009 av det kommunala fastighetsbolaget Gavlegårdarna. 23

24 sätralyan joakim svedinger 24 Egentligen hade Gavlegårdarna för avsikt att sälja fler bostadsfastigheter. I paketet ingick från början ungefär lika många fastigheter till i Brynäs på andra sidan staden. Syftet från kommunens sida var att försöka locka till sig större investerare, men hösten 2008 kom finanskrisen emellan och luften gick ur marknaden. Efter en första runda med bud som inte var förpliktigande kunde Joakim Svedinger nå en överenskommelse med Gavlegårdarna om att få köpa ut enbart fastigheterna belägna i Sätra. Finansieringen var inte en helt enkel fråga våren 2009, då tillgången på kapital var begränsad även för bankerna. Det fanns nog banker som var villiga att låna ut, men flera av dem hade helt enkelt inget kapital själva. Mot säkerheter i Svedinger Fastigheter kunde finansieringen klaras ut och affären ros i hamn. Även om Joakim Svedinger bara köpte hälften av de fastigheter som bjöds ut, innebar det nära nog en fördubbling av antalet hyresrätter för honom. För Gavlegårdarna med ungefär hyresrätter i sitt bestånd var det väl ingen omvälvande affär, men för mig innebar det ungefär en fördubbling mot vad jag hade tidigare. Vid halvårsskiftet 2009 övergick de nio punkthusen i Sätra i Joakim Svedingers ägo. Han stod nu som ägare till 239 hyreslägenheter, varav 60 stycken vakanta, i ett miljonprogramområde med tveksamt rykte. Hur skulle utvecklingen kunna vändas? Hos Joakim själv fanns ingen oro. Mitt mål är att områdets rykte ska kunna förbättras i takt med att hyresgästerna i större utsträckning upplever att området erbjuder trygga och bra bostäder.

25 Fastigheterna är välhållna, ligger fint och har bra tillgänglighet. Mitt mål är att områdets rykte ska kunna förbättras i takt med att hyresgästerna i större utsträckning upplever att området erbjuder trygga och bra bostäder, säger han. Det ser ut som om Joakim Svedinger sakta men säkert håller på att nå sitt mål. Personlig kontakt med gamla och nya hyresgäster har skapat lugn och ro i området. Bättre marknadsföring och en möblerad visningslägenhet har hjälpt till. Antalet vakanta lägenheter har minskat till drygt 20. På sikt hoppas han kunna göra om ett av punkthusen till ett seniorboende, med särskilt anpassade lägenheter. Han ser gärna fler äldre i Sätra, eftersom han tycker att de är de idealiska hyresgästerna. De är rädda om lägenheterna och stör inte grannarna. Dessutom bor de kvar längre. Men på frågan om hyresgästerna selekteras är han tydlig. Enligt Joakim Svedinger har Gavlegårdarna mer strikta regler än han när det gäller vem som får hyra en lägenhet. För honom är det viktigare att en ny hyresgäst inte stör sina grannar än att han har en betalningsanmärkning. En utebliven hyra stör bara mig som hyresvärd, men en störande hyresgäst drabbar andra hyresgäster. Därmed inte sagt att det går bra att slarva med betalningen av hyran till Svedingers fastighetsbolag. Men så länge en hyresgäst kan visa att han börjat betala av på gamla skulder kan han få hyra en ny lägenhet. Hur vet man då om en hyresgäst har varit skötsam i sitt tidigare boende? Joakim Svedinger brukar helt enkelt höra med nya bostadssökande om de har något emot att han frågar efter referenser hos tidigare hyresvärdar. Om hyresgästen svarar nej är det i sig ett tecken på att det inte finns något att dölja. En stökig hyresgäst, som inte vårdar sin lägenhet och stör sina grannar, kan skapa en negativ spiral. Skötsamma hyresgäster söker sig då till andra områden, vilket gör att vakanser uppstår. För att fylla upp de tomma lägenheterna kanske det tummas på att uppvisa goda referenser från tidigare hyresvärdar och så uppstår en nedåtgående spiral som riskerar att ge ett bostadsområde dåligt rykte. Som hyresvärd är det därför viktigt att värna om de skötsamma hyresgästerna. Med ledord som trygghet och bra bostäder kan ett sämre rykte tvättas bort, även om det tar tid, säger Joakim Svedinger. Det handlar också om att vara synlig som hyresvärd, anser han. Man får inte slöa till, även om jag köper upp den löpande servicen av ett annat företag, FAKTA joakim svedinger Delägare och VD i Svedinger Fastigheter AB, som han äger och driver i andra generationen tillsammans med sin syster Anette Svedinger- Ericsson. Joakim Svedinger äger även Sätralyan. 25

26 sätralyan joakim svedinger FAKTA sätralyan Bolaget äger nio punkthus i fyra våningar med 239 lägenheter strax utanför Gävle. Byggt i början av 1970-talet. Fastighetssnabben. Jag går själv runt och delar ut hyresavierna. Det ger mig en bra bild över hur hyresgästerna trivs och skapar en positiv kontakt. Joakim Svedinger lyfter fram frågan om förvaltningskvalitet. I dag lönar det sig egentligen mer att vara en fastighetsägare som inte bryr sig så mycket om vare sig servicen till hyresgäster eller underhåll av fastigheter än motsatsen. Hyresnivån borde bättre avspegla den servicenivå som erbjuds hyresgästerna. Det borde löna sig att vara en bra hyresvärd med ett gott bemötande av hyresgästerna. Joakim Svedinger är övertygad om att förvärvet av fastigheterna i Sätra kommer att bli lönsamt. Kanske är det därför han utan nervositet i rösten pekar ut den ena förbättringsåtgärden efter den andra under rundvandringen i området. Trygga och bra boenden är det genomgående temat. Med största sannolikhet kommer han att föra vidare samma ideal till nästa generation i familjeföretaget, så att gävleborna i framtiden kommer att se Ulvsätersvägen och Norrbågen i Sätra som riktigt attraktiva adresser. 26 Jag går själv runt och delar ut hyresavierna. Det ger mig en bra bild över hur hyresgästerna trivs och skapar en positiv kontakt.

27 Johan Sveidinger är övertygad om att förvärvet av fastigheterna i Sätra kommer att bli lönsamt. 27

28 Många viktiga nyckeltal för välstånd är svaga i miljonprogramsområdena, påpekar Madeleine Nobs på NCC. Det handlar om hälsa, kriminalitet, arbetslöshet bland annat.

29 madeleine nobs ncc Utanförskap kan bli förödande Bostäderna som snabbyggdes åt 40-talisterna på 60- och 70- talen är nu till stor del i dåligt skick. Problemen i dessa områden är relaterade till flera större samhällsproblem, säger Madeleine Nobs, affärsutvecklingschef på NCC. Vi har två oerhört viktiga bostadsfrågor att lösa: Bostäder till unga och rustning av miljonprogrammens områden. Det utanförskap som skapas genom bostadsbrist och segregation kan få förödande konsekvenser. Det säger Madeleine Nobs, affärsutvecklingschef på NCC, där hon ansvarar för NCC:s alla så kallade gröna erbjudanden. Det innebär att tydliggöra miljöfrågorna, minska den egna miljöpåverkan och utveckla det gröna byggandet i samverkan med kunderna. Hållbarhetsfrågorna är kopplade till hela samhällsutvecklingen. Även i sitt tidigare jobb, som konceptägare för det så kallade Miljonhemmet på Skanska, bidrog hon till byggsektorns utveckling av miljonprogramsområdena. Miljonhemmet är en kunskapsbank med arbetsmetoder, checklistor, analyser, kalkyler, utvärderingar och forskningsresultat. Unikt för Miljonhemmet är att väga in ekonomi, miljö och sociala faktorer, det vill säga hållbarhetsmässiga aspekter, i bedömningar och beräkningar. Resultatet blir en bättre helhetssyn och ett mer långsiktigt sätt att tänka när det gäller miljonprogrammet. Där ingår att arbeta aktivt för att skapa dialog mellan de människor som är engagerade i ombyggnadsprocessen, exempelvis ägare, entreprenörer, boende och lokala politiker. I möjligaste mån anställs personal som bor i de områden man arbetar med, säger Madeleine Nobs. 29

30 ncc madeleine nobs 30 I sina olika roller inom byggsektorn har hon alltså bidragit till att denna bransch arbetat för att utveckla miljonprogramsområdena. Madeleine Nobs menar att bostaden har blivit vår tids största ojämlikhet. Det skapar många problem. Ungdomar som är födda på 90-talet har ingenstans att bo. Den ungdomskullen är lika stor som den generation som föddes på 40-talet. Skillnaden är att när 40-talisterna var unga byggde man bostäder per år i tio år inom ramen för miljonprogrammet för att klara behovet av bostäder. I dag kommer vi inte ens upp i nya bostäder per år, säger hon. Unga bor hemma, i andra hand, inneboende. Alla varianter finns. Det är bara ungdomar vars föräldrar har råd att köpa en bostad som kan räkna med något eget. Det är ett utanförskap som kan få förödande konsekvenser på sikt. Bostäderna som snabbyggdes åt 40-talisterna på 60- och 70-talen är nu till stor del i dåligt skick. Madeleine Nobs vill se att problemen där inte är isolerade, utan är relaterade till flera större samhällsproblem. Miljonprogramsområdena behöver rustas. Att de är nedgångna gör att utanförskapet för de boende där ökar. Många viktiga nyckeltal för välstånd är svaga i dessa områden. Det handlar om hälsa, kriminalitet, otrygghet, arbetslöshet, förekomsten av vård och service med mera. Ett exempel är att tillgången till läkare, barnmorska och tandläkare är mindre än en fjärdedel jämfört med hur den är på Östermalm i Stockholms innerstad. Den psykiska ohälsan är flera gånger så stor i miljonprogrammens områden än i andra områden. Arbetslösheten är högre och färre barn går ut skolan med godkända betyg. Det finns en mängd stora områden vi borde kunna förtäta och bygga till på ett attraktivt sätt. Det är mycket billigare än att riva eller att börja om någon annanstans.

31 Komplexiteten i problemen gör också att det inte räcker med enbart ombyggnader för att förbättra situationen. Tyvärr rundar våra politiker problemet. Det åligger inte bostadsbolagen eller fastighetsägarna att lösa övergripande samhällsproblem som arbetsbrist och brist på integration. Det krävs politiska beslut för att samverkan ska ske på alla plan. Bostadsministern måste tala med arbetsmarknadsministern, skolministern, rättsväsendet osv. De måste tillsammans se till att samhällets alla delar fungerar, säger Madeleine Nobs. Vi behöver många i Sverige som kan arbeta och det är en paradox att vi inte lyckas ta till vara potentialen hos alla ungdomar, även de som bor i socialt utsatta områden. Givetvis finns många fina problemfria bostadsområden inom miljonprogrammet också. Men det utanförskap som utvecklats på sina håll måste lösas. Var femte svensk bor i ett miljonprogramsområde. Det är 20 procent av väljarna. Samtidigt pekar hon på möjliga lösningar. Det finns en mängd stora områden vi borde kunna förtäta och bygga till på ett attraktivt sätt. Det är mycket billigare än att riva eller att börja om någon annanstans, eftersom nya bostadsområden kräver ny infrastruktur med skolor, vägar och service som kostar mycket pengar. Befintliga områden har däremot mestadels en bra grund som det går att bygga vidare på. Trevåningshus kan få två våningar till med terrasser, högre hus kan få tillbyggnader med större balkonger, och så vidare. I Stockholmsområdet ligger många miljonprogramsområden bara 15 minuter från T-centralen. Med rätt satsning kan det bli attraktivt att bo i dessa områden, säger Madeleine Nobs. Hon framhåller att det i dag satsas enormt från olika aktörer, som kommuner, byggare, fastighetsägare och politiker, på att nya områden ska få en positiv utveckling. I planeringen försöker man tänka in alla delar från början. Duktiga arkitekter anlitas och områdets möjligheter belyses väl: infrastruktur, miljö, energi, trygghet, trivsel och sociala nätverk samt aktiviteter för de boende. Att bygga nytt engagerar alla. Detsamma borde gälla även för ombyggnader och tillbyggnader. Man skulle behöva vara lika ambitiös där, säger hon. Återigen handlar det om samverkan mellan ett områdes alla aktörer. Det hjälper inte med enbart ett stambyte, fler poliser eller att bygga ett ungdomshus. Allt måste göras samtidigt för att ett område ska kunna bli attraktivt om det har haft ett dåligt rykte med många problem. FAKTA madeleine nobs Madeleine Nobs är arkitekt och utvecklingschef på NCC, där hon ansvarar för NCC:s så kallade gröna erbjudanden. Tidigare affärsansvarig för Miljonhemmet på Skanska och en nyckelperson bakom Ikeas och Skanskas Bo Klok-koncept. 31