sänkta hyror Allvill ger inte förorten i box-striden Avloppssnurror i kaliforniska it-hus Skärpta regler Odell tar tillbaka vallöfte mot svarthandel

Transkript

1 specialtidningen för hyresrätten pris 59 kr nummer 5/2008 Göran Greider kritisk mot Koch Tunga slag i box-striden Avloppssnurror i kaliforniska it-hus Skärpta regler mot svarthandel Odell tar tillbaka vallöfte Allvill ger inte förorten sänkta hyror n y h e t e r p o l i t i k e k o n o m i a r b e t s m i l j ö t e k n i k d e b a t t

2 Alla nya produkter är märkta med vår nyckelhålssymbol. Alla nya produkter är märkta med vår nyckelhålssymbol. innehåll nr 5 juni FÖRORTSHYROR SÄNKS INTE 8 GÅRDSTENSLYFT UTVÄRDERAT CONNY PETTERSSON 9 MAJORITETSKRAV BEHÅLLS 10 ÄGARHUS PÅ HYRESTAK 12 BOX-KAMPEN FORTSÄTTER 16 VARNING FRÅN IT-PROFESSOR 18 BREDBAND I ALLA RUM 19 TVÄTTSTUGESYNDARE LOGGAS 20 AVLOPPSPROPELLRAR I NYA HUS 22 DÖRRKNACKARE MED MILJÖPÅSE 23 SKÄRPTA REGLER VID BYTEN 24 RENOVERING I LUGN TAKT 26 MULTIHANTVERKARE SÖKES I varje nummer Kochs utredning är ett tecken på en demokrati som haltar Göran Greider, krönikör i Bofast ULRIKA MAJSTROVIC HANSÉN 5 LEDARE 29 KRÖNIKA 33 RIKSRUNDAN 34 DEBATT PÅ NYA JOBB 39 KORSORD 41 KORSORDSLÖSNING 43 PRODUKTNYTT Omslagsbild: Fittja, en Stockholmsförort med få lediga lägenheter. Foto: Ulrika Majstrovic Hansén 20 Lars Fridestig Gör på Bofast: Korsord med Bofastanknytning. Ålder: 64 år. Familj: Fru och barn och barnbarn. Bor: I privat hyresrätt i Fränsta, Medelpad. Men drömbostaden är en egen villa vid Ljungan. Gillar: Allt som bejakar livet och fördjupar gemenskapen med andra människor. På arbetet: Älskar att konstruera korsord och ordarbeten. Har arbetat som korsordskonstruktör i snart 30 år nu. På fritiden: Kristet missionsarbete i Ljungandalen och natur och motion. 12 månadens medarbetare Bäst med mitt jobb: Att ha hemmakontor. Skönt att slippa åkandet mellan hemmet och arbetsplatsen. Fast man blir lätt arbetsnarkoman. Reser: Gärna med tåg. Tycker det är spännande med tåg och järnväg. Transportmedel: Bilen fast jag skulle behöva cykla mer. Ska satsa på det i sommar. Hör på radio: Klassisk musik, gärna symfonier. Mina favoriter är pianokonserter. Skrattar åt: Många saker bara det inte skadar andra. Vill gärna lära mig: Spela knappdragspel. Bofast 5/2008 3

3 ledare förnya miljonprogrammet - fastighetsutveckling i bostadsområden Kursen startar januari 2009 Rekordårens bebyggelse står inför nya utmaningar - tekniskt, estetiskt, ekonomiskt och socialt. Kursen förnya miljonprogrammet består av 5 block som genomförs på 5 orter. Du får på plats uppleva några av de bästa exemplen från bostadsbolag som hanterar både hårda och mjuka frågor på ett framgångsrikt sätt. info & anmälan Lena Björklund lena.bjorklund@stf.se Rickard Wallgren rickard.wallgren@stf.se ges ut av Sabo Förlags AB Vasagatan 8 10, Box 474, Stockholm Telefon Fax Hemsida E-post info@bofast.net Christian Lacotte VD/chefredaktör ansvarig utgivare christian.lacotte@bofast.net Helene Ahlberg reporter/redaktör helene.ahlberg@bofast.net Sanita Burdzovic ekonomiansvarig sanita.burdzovic@sabo.se Ulrika Majstrovic Hansén AD/ illustratör ulrika.m.hansen@saboforlag.se Conny Pettersson reporter/redigerare conny.pettersson@bofast.net Anita Snis redaktör anita.snis@bofast.net Annonser Annonskraft, Box 77, Ljusdal. Tel , fax Göran Cavallin , cavallin@annonskraft.se Roger Nilsson , roger.nilsson@annonskraft.se Jeanette Nilsson jeanette@annonskraft.se Prenumeration Pressdata, Box 3263, Stockholm Telefon Fax E-post bofast@pressdata.se Pris 395 kronor, plus eventuell moms Repro och tryck Edita Västra Aros, Västerås Redaktionen ansvarar ej för icke beställt material. Efter tryck av text och bild får inte ske utan redaktionens medgivande. Text och bild i Bofast lagras elektroniskt och utvalda inslag kan komma att publiceras på internet T rycksak Luddig hörsägen styr utredningar f i n n s g u d? i d a g s l ä g e t svarar säkert många svenskar nej på den frågan. För hundra år sedan sannolikt försvinnande få. Och även i exempelvis dagens USA kan det rent av anses opassande att ställa frågan. Men hur ligger det till med det saker och ting som inte ifrågasätts? Gömmer sig inte de svåraste misstag bakom allmänt erkända sanningar? Det som anses vara allmänt känt i dag behöver ingalunda vara det i morgon. Det finns gott om saker som inte många personer vill tillstå några decennier efter det att de ansågs vara allmänna rättesnören. På trettiotalet fanns det en hel hoper sanningar som etablissemang och bildat folk ställde upp på, men som i dag ingen vettig människa skulle hävda. Och det finns goda skäl att tro att samma sak gäller med dagsens sanningar i morgon. ä n d å g å r d e t i hyreslagsutredningen att läsa om saker som är allmänt kända. Redan i de kommittédirektiv som den dåvarande socialdemokratiska regeringen skrev i juli 2006 konstateras att olaglig handel med hyreskontrakt är ett allvarligt problem. Tråden tas sedan också upp i själva utredningsförslaget där det kort och gott konstateras att det är allmän känt att det [ ] förekommer olaglig handel med hyresrätter. I ett annat stycke står att läsa Man anger att det har hävdats att det enda syftet med att byta en hyresätt till en bostadsrätt [ ] är att tillgodogöra sig pengar. e n a n n a n u p p m ä r k s a m m a d utredning på bostadsområdet, allvillutredningen, har med delvis samma synsätt kommit fram till att hela det svenska hyressättningssystemet måste ändras i grunden. Vad ligger då bakom dessa påståenden som alltså utgör grunden för uppstart av ett utredningsmaskineri och lagändringar? Att det anges att det har hävdats finns inga skäl att misstro. Men vem har hävdat detta? Och på vilken grund? e n r u n d f r å g n i n g b l a n d personer med inblick i svensk bostadspolitik och -marknad ger svaret att Boverket gjort en undersökning för cirka 25 år sedan och att två studenter på Tekniska högskolan i Stockholm skrivit en uppsats om frågan. Men den källa som tycks få störst tilltro är Fastighetsägarna. Intresseorganisationen har publicerat några olika rapporter om svarthandel med lägenheter. Fastighetsägarna må ha rätt, men de talar trots allt i egen sak. Normalt sett borde en oberoende och mer omfattande vetenskaplig utredning läggas till grund för påståendena. Så är det inte denna gång. I stället tar man dessa påståenden till utgångspunkt för resonemang om ändringar i lagstiftningen som måste till. d e t ä r i n t e a l l s o m ö j l i g t att svarthandel med lägenheter förekommer, tvärtom finns det saker och ting som talar för att så är fallet. Men i vilken omfattning? Och när blir affärerna så många att de kan kallas ett allvarligt problem? Om utredningsförslaget blir lag kommer bevisbördereglerna ändras så att en hyresgäst vid blotta misstanken måste visa sin oskuld. Ponera att som utredningen exemplifierar misstanke uppstår därför att en hyresgäst upprepade gånger försökt byta sin lägenhet mot helt olika bytesobjekt och då fått nej. h u r s k a h y r e s g ä s t e n d å rentvå sig? På detta gives inget direkt svar. Ändå har hyresgästens ställning försvagats. Utgående från något som någon tror sig veta, men inte på något mer uttömmande sätt kan påvisa. Bofast 5/2008 5

4 nyheter nyheter INGA SÄNKTA HYROR I GLESBYGD OCH FÖRORT höjda hyror i attraktiva områden och sänkta där det råder bostadsöverskott. Det är ett av allvill-utredningens förslag. Att peka ut områden i storstäderna där hyrorna kan höjas är enkelt. Att hitta hus där hyran kan komma att sänkas är desto svårare. Det visar en undersökning som Bofast gjort. Texter CONNY PETTERSSON Illustration ulrika majstrovic hansén d e b at t e n i k ö l v a t t n e t a v Michaël Kochs utredning om allmännyttans villkor, allvill-utredningen, har hittills mest handlat om höjda hyror i attraktiva områden. Med nuvarande inflation ska hyran kunna höjas maximalt fem procent per år i områden där efterfrågan är så stor att kötiden är flera år till en lägenhet. Det skulle innebära höjda hyror i storstädernas innerstäder. Enligt Stockholms stads bostadsförmedlings köstatistik skulle det sannolikt även innebära hyreshöjningar i närförorter, där kötiderna också är flera år långa. o m f a s t i g h e t s ä g a r n a v i l l höja hyrorna med hänvisning till att det råder brist på lägenheter faller bevisbördan på värdarna. Det är de som ska gå till hyresnämnden, om hyresgästerna inte accepterar höjningen. I områden med många tomma lägenheter ska hyresgästerna däremot kunna gå till hyresnämnden för att få sina hyror sänkta. Lägre hyror skulle leda till sämre underhåll och skötsel I vart fall ska en varaktig vakansnivå på 20 procent kunna leda till lägre hyror. Enligt utredningssekreteraren Ulf Ahlström är det tänkt att även sänkningen av hyrorna ska ske i femprocents-etapper till dess att fler lägenheter blir bebodda. Om även något lägre vakanstal ska kunna leda till lägre hyror är inte preciserat. Det får rättspraxis avgöra, menar Ulf Ahlström. det lär dock bli ytterst få bostadsområden i landet där sänkt hyra kan bli aktuellt. Bofast har med hjälp av Sabos statistik över hyresbortfall gjort en rundringning hos de företag där bortfallen är som störst. Hyresbortfall kan bero på andra saker än att lägenheterna är outhyrda. Exempelvis att ett hus stamrenoverats och att hyresgästerna inte behövt betalat någon hyra under tiden som renoveringen pågått. Men det ger ändå en klar fingervisning om vilka kommunala bolag som har många tomma lägenheter. Hagforshem i Värmland har länge brottats med höga vakanstal. Men vd Caj Olsson tror inte att utredningsförslaget kommer att leda till några sänkta hyror i hans bestånd. På området Gärdet står drygt 13 procent av lägenheterna tomma. Men innan året är slut ska vi ha rivit en del av dem, säger han. a t t n ä r m a r e allmännyttiga lägenheter jämnats med marken sedan mitten av 90-talet märks tydligt när Bofast ringer runt bland bostadsbolag på avfolkningsorter. I Hultsfred har det kommunala bostadsbolaget satt grävskopan i 70 lägenheter. I dag står mellan tio och tolv procent av Hultsfreds Bostäders knappt lägenheter tomma. Så någon oro för att hyrorna måste sänkas om allvillutredningens förslag blir verklighet känner inte vd Bo Sahlin. Vi har i dag en hyresnivå på 650 kronor per kvadratmeter och år, vilket är bland de lägsta i landet. Det är inte hyrorna som är problemet utan att kommunen tappar folk. Ännu lägre hyror skulle leda till sämre underhåll och skötsel, säger han. i s ä v s j ö, k n a p p t t i o m i l väster om Hultsfred, har Sävebo ett område där vakanserna börjar närma sig 20 procent. Men vd Marianne Sandberg tror att det är tillfälligt. Socialtjänsten har hyrt ett antal lägenheter där. Nu har de sagt upp några av dem. Då är det svårt att få dit andra hyresgäster, eftersom området fått tveksamt rykte. Men det kan hända att socialtjänsten tar tillbaka en del av lägenheterna. Eller så får vi göra något för att locka dit andra hyresgäster, säger hon. Robertsforsbostäder och Vansbrohem är två av de bostadsbolag som redan sänkt hyran i vissa områden för att fylla tomma lägenheter. Resultatet har varit blandat. Robertsforsbostäders vd Björn Johansson berättar att bolaget höjt mer där det är attraktivt och sänkt där mycket står tomt. Vid årsskiftet sänkte vi hyran med fem procent i Överklinten, som ligger en och halv mil utanför Robertsfors. Det hjälpte inte alls. Vi tappade till och med fler hyresgäster. Husen ligger fel helt enkelt. Av 18 lägenheter har vi 7 8 tomma. Nu vill vi sälja de här husen. i v a n s b r o h a r m a n däremot goda erfarenheter av att sänka hyran för att locka hyresgäster. Vi hade en fastighet med väldigt mycket tomt för några år sedan. Då gav vi en rabatt som sträckte sig över fem år. Efter dessa år var hyran tillbaka på normal nivå. Det gick väldigt bra, inom ett halvår var alla lägenheter uthyrda. Men det är tveksamt om det går att göra om. Efterfrågan är inte så stor hos oss i glesbygden, säger Jörgen Israelsson, förvaltningschef på stiftelsen Vansbrohem. Degerforsbyggen är ett av de få bostadsbolag som på rak arm har ett område där en hyressänkning kan bli aktuell. På Stationsvägen i centrala Degerfors finns 72 lägenheter varav 31 står tomma. Bostadsbolaget har inte försökt att sänka hyran, men man överväger att göra det oavsett allvill-utredningens förslag. Vad som kommer att ge för effekter är vd Kjell Hultgren lite osäker på. Det kan ju bli så att fler söker sig dit. Men vi är inte säkra på vad vi kommer att göra med Stationsvägen. Vi har i dagsläget 14 procent tomma lägenheter i hela vårt bestånd. Det är för mycket, så någonstans måste vi riva, säger han. ä v e n l u d v i k a h e m h a r länge kämpat med höga vakanstal. Nu står ungefär 200 av bolagets lägenheter tomma. I ytterområdet Ludvika gård saknar 42 av knappt 500 lägenheter hyresgäster, vilket är nästan tio procent. Nu kommer Ludvikahem att göra en översyn av hyrorna i hela beståndet. Det kommer troligen att leda till att hyrorna höjs i centrala Ludvika och sänks i ytterområdena, men det hade bolaget gjort oavsett allvill-utredningen. Vd Ulf Rosenqvist tror dock inte att hyrorna har någon större betydelse för om det går att hyra ut alla lägenheter i en kommun. Det är fler arbetstillfällen som gör att en kommun kan växa. Allt annat är bara konstgjord andning, säger han. Få tomma bostäder i förorten Några sänkta hyror i storstädernas förorter lär det knappast bli tal om. I både Stockholms och Göteborgs förorter är det kö till lägenheterna. h ö j d a h y r o r i i n n e r s t a d e n och sänkta i förorterna har varit ett scenario som målats upp efter det att allvill-utredningen presenterats. Men för att en hyressänkning ska bli aktuell krävs enligt utredningens förslag att omkring 20 procent av lägenheterna står tomma. Och så är det inte i dag. Sedan många år tillbaka är det tvärtom kö till de allra flesta lägenheterna även i förorterna. Som det ser ut i dag har vi efterfrågan på de bostäder vi får in från bostadsbolagen i alla delar i regionen. De bostäder som kommer in till förmedlingen hyr vi ut omgående, säger Per Anders Hedkvist, vd för Stockholms stads bostadsförmedling. Där förmedlas lägenheter åt de allmännyttiga bolagen i Stockholms stad och även kommunala Huge fastigheter i Huddinge, Järfällabygdens hus, Össebyhus i Vallentuna och alla större privata värdar i området. Kommunägda Botkyrkabyggen har egen bostadskö till sina lägenheter i bland annat Alby, Fittja, Norsborg, Tullinge och Tumba söder om Stockholm. Sedan några tillbaka är det kö till alla våra lägenheter. Det är allt mellan 5 och 400 sökande på en lägenhet. Vissa mindre Vi har drygt 200 sökande på varje ledig lägenhet attraktiva lägenheter med snabb inflyttning går att få nästan omgående, men vi har inga lägenheter som står tomma, säger vd Ulf Nyqvist. h j ä l l b o b o s ta d e n i Göteborg har cirka två års kö till en bostad. Bolaget har knappt lägenheter nordost om centrala Göteborg. Vi har drygt 200 sökande på varje ledig lägenhet. Göteborg växer och trycket har hela tiden ökat under de två och ett halvt år som jag jobbat här. Och jag ser inte att någon förändring är på gång, säger Bettina Öster Tunberg, vd för Hjällbobostaden. 6 Bofast 5/2008 Bofast 5/2008 7

5 nyheter gårdstensbostäder Gårdsten var en stor felinvestering. Både läget och hustypen var fel. Men nu när husen ändå står där var det samhällsekonomiskt lönsamt att omvandla området. Det slår Stellan Lundström och Hans Lind, båda professorer i fastighetsekonomi vid Tekniska högskolan i Stockholm, fast i sin rapport. Förortslyft ger företagsförlust men samhället tjänar på upprustningen Omvandlingen av Gårdsten var ingen bra affär för bostadsbolaget men väl för samhället, eftersom arbetslösheten, bidragskostnaderna och kriminaliteten minskade. Det har fastighetsprofessorerna Lundström och Lind räknat ut. u p p r u s t n i n g e n a v g å r d s t e n började Området drogs då med dåligt rykte, fyra av tio lägenheter stod tomma och husen var i dåligt skick. Ett särskilt bolag med nyanställd personal bildades, Gårdstensbostäder, och en omfattande upprustning drogs igång. Totalt har en halv miljard kronor investerats i området, som har knappt Varje siffra i rapporten är förmodligen fel lägenheter och ett centrum. Sedan dess har bostadsbolagets personal tagit emot åtskilliga journalister och otaliga busslaster med studiebesökare. I mångas ögon är Gårdsten den segregerade förorten som fått ett lyckat lyft genom engagerade hyresgäster och energioch miljösatsningar av olika slag. De boendes representation i bolagsstyrelsen har fått särskild uppmärksamhet. De ledamöterna har dock inte valts av dem som bor i området, utan handplockats av bolagsledningen. Men hur mycket frukt har då de nedlagda kronorna givit? Det räkneuppdraget gavs till Stellan Lundström och Hans Lind, båda professorer i fastighetsekonomi vid Tekniska högskolan i Stockholm. Kurt Eliasson stod för beställningen, då vd för Göteborgs bostadskoncern Framtiden, numera vd för Sabo. e n s a k k o n s t a t e r a r professorerna utan att tveka: för Framtiden var investeringen olönsam. De pengar som satsats på den fysiska upprustningen har inte lett till att fas-tigheterna fått motsvarande värdeökning. Professorerna beräknar det företagsekonomiska underskottet till totalt miljoner kronor. Därmed ryms inte sådana här kostsamma omdaningar inom allvillutredningens definition av en affärsmässig allmännytta. Det konstaterade Stellan Lundström på en hearing anordnad av Sabo. Om utredningens förslag går igenom är det alltså slut på den här sortens satsningar. Men under den tid omdaningen pågått i Gårdsten har mycket annat hänt: många företag har startats, fler hyresgäster är i arbete, färre är beroende av bidrag och kriminaliteten har minskat. Sammantaget beräknas den samhälleliga vinsten uppgå till 300 miljoner kronor. Skattebetalarna tjänar alltså på omvandlingen. Men det är hyresgästerna i kommunens samtliga lägenheter som fått betala genom att vinstpengar tagits från Framtidskoncernen och investerats i Gårdsten. Å andra sidan har kommunen avstått från att kräva avkastning från sina bostadsbolag vilket ju kan ses som en form av indirekt kommunalt stöd. stellan lundström menade under hearingen att det är viktigt att fråga sig vilka bostadsbolag som på det här sättet ska offra sin resultat- och balansräkning för att samhället ska gå med vinst. Han framhöll att de samhällsekonomiska beräkningarna är fyllda av antaganden och därmed osäkra. Varje siffra i rapporten är förmodligen fel, men vi är ganska säkra på slutsatserna, som han lite skämtsamt sammanfattade det. Marika Lundin, avdelningschef på Sabo, undrade under hearingen om samhällsvinsterna hade kunnat uppnås utan så stora fysiska åtgärder. Stellan Lundström menade att det i hög grad är en berättigad fråga hur viktiga de byggtekniska åtgärderna var för resultatet: Vi är tämligen husfixerade i Sverige. Frågan är om de turnaround-projekt som genomförts verkligen har givit den största utväxlingen på de pengar som investerats. anita.snis@bofast.net Regeringen backar om ombildningsmajoritet Det ska även i fortsättningen krävas två tredjedels majoritet för att ombilda ett hyreshus till bostadsrätter. Tvärtemot alliansens löfte före valet. huruvida det ska krävas att två tredjedelar av hyresgästerna ska vilja ombilda sina lägenheter till bostadsrätter, eller om det ska räcka med att hälften vill det, har ändrats förut. När ombildningsreglerna infördes 1982 fanns redan ett lagkrav på två tredjedels majoritet. Tio år senare sänkte den dåvarande borgerliga regeringen kravet till enkel majoritet. Två tredjedels-kravet återinfördes sedan 1999 av socialdemokratiska regeringen. Motivet var bland annat att en rejäl majoritet ökade chanserna till en lyckad ombildning och att en restriktiv hållning till ombildning var bra, eftersom det finns risk för att bostadsrättsföreningar inte är så intresserade av kvarvarande hyresgäster. s a m t l i g a a l l i a n s pa r t i e r ville inför valet 2006 ändra tillbaka till enkel majoritet. I en motion från 2005 motionerade bostadsutskottets dåvarande ordförande Ragnwi Marcelind och sju andra kristdemokratiska riksdagsledamöter om att ändra bestämmelserna. Nu har dock deras partibroder, bostadsminister Mats Odell, tänkt om. Kravet på två tredjedels majoritet blir kvar trots alliansens löfte före valet. Vid en analys har Mats Odell dragit slutsatsen att detta inte är lämpligt. En bostadsrättsförening måste ha en fast förankring bland de boende. Att nästan hälften av de boende i en bostadsrättsföreningsfastighet är hyresgäster kan bli problematiskt för föreningen. Bland annat när man ska få ihop en bra styrelse, säger Daniel Liljeberg, politiskt sakkunnig hos Mats Odell på finansdepartementet. För att majoritetskravet ska ändras krävs en lagändring. Men något sådant lagförslag arbetar alltså inte regeringen med för närvarande. Det har inte heller hört av sig massvis med människor som vill att vi ska ändra till enkel majoritet. Det är betydligt fler som tyckt att nuvarande regler är bra. Det är väldigt få bostadsrättsägare som vill vara hyresvärdar. Man vill i första hand äga sin egen bostad, säger Daniel Liljeberg. sabos utredningschef Jörgen Mark-Nielsen är nöjd med att regeringen behåller de nuvarande reglerna. Konsekvensen kan bli att en och annan bostadsrättsomvandling med svag majoritet inte blir av. Vid stora beslut, exempelvis vid en stadgeförändring i en förening, krävs ofta kvalificerad majoritet. För de boende i ett hus är en omvandling ett stort beslut. Då har det ett värde att de allra flesta är positiva. Det är en fördel för en bostadsrättsförening, både ekonomiskt vid köpet och när huset ska förvaltas, att så många som möjligt blir bostadsrättsinnehavare, säger Jörgen Mark-Nielsen. conny.pettersson@bofast.net För att hyreshus ska omvandlas till bostadsrätt krävs även i fortsättningen att två tredjedelar av de boende vill köpa sina lägenheter. ULRIKA MAJSTROVIC HANSÉN RÖKSTÖRDA GRANNAR FICK INTE HYRESRABATT nyheter Falu kommuns bostadsbolag, Kopparstaden, behöver inte betala ersättning till ett par hyresgäster som störts av grannarnas balkongrökning. Det står klart efter en tingsrättsdom, som inte kommer att överklagas. Det störda hyresgästparet hade krävt kronor i ersättning från bostadsbolaget för att deras grannar rökt på sin balkong under totalt åtta månader. Röken orsakade obehag och hälsorisker, och därmed men i nyttjanderätten till lägenheten, menade paret. Hur mycket som röktes råder det delade meningar om. Paret hävdar att det handlar om cigaretter om dagen, rökarna påstår att det var betydligt färre. Tingsrätten menar dock att rökning ingår i normalt bruk av en lägenhet och att närboende därför får tåla att det röks på balkonger, åtminstone i den omfattning som varit fallet. Kopparstaden säger i en kommentar till domen att man förstår att en del människor blir störda av rökning. Bolaget har därför infört rökfritt boende i två av sina fastigheter. ROMSK HYRESGÄST FICK INTE TA EMOT GÄSTER En romsk kvinna i Sundsvall får efter förlikning kronor i skadestånd av en mindre privat hyresvärd utanför Sundsvall. Ombudsmannen mot etnisk diskriminering (DO) har drivit fallet. Hyresvärden satte upp särskilda regler för kvinnan. Bland annat fick hon inte ta emot besök av andra romer. Hon avhystes förra året efter att ha bott i lägenheten i bara en månad, då värden påstod att hon stört grannarna. Men flera grannar skrev under ett brev där de intygade att hon inte stört, vilket bidrog till förlikningen. FLYKTINGFAMILJ HADE 65 PROCENT HÖGRE HYRA En flyktingfamilj i Hällefors tvingades betala cirka 65 procent högre hyra än sina grannar hos ett privat bostadsbolag. Företaget motiverade påslaget med att man anser att det är dyrare att ha invandrare som hyresgäster. Familjen anmälde hyresvärden till ombudsmannen mot etnisk diskriminering (DO) som stämmer hyresvärden på kronor i skadestånd. DO kräver även sänkt hyra i fortsättningen för familjen och erinrar om att det enligt lag är förbjudet att missgynna personer på etniska eller religiösa grunder vid tillhandahållande av bostad. Detta är ett av flera ärenden hos DO som tydligt belyser hur utsatta romer är på bostadsmarknaden. Romer utsätts för en öppen diskriminering med direkt koppling till deras bakgrund, säger Katrin Linna, ombudsman mot etnisk diskriminering. 8 Bofast 5/2008 Bofast 5/2008 9

6 lenapslleclos lenapslleclos n yhete r n yhete r ÄGDA RADHUS SNART PÅ HYRESTAKEN? svenska ägarlägenheter. Till att börja med blir den nya upplåtelseformen enbart tillåten i nyproduktion, men regeringens ambition är att ägarlägenheter även ska bli verklighet i befintliga bestånd. nästa vår kan första spadtagen tas för Texter CONNY PETTERSSON Fotomontage ulrika majstrovic hansén diskussionerna om ägarlägenheter i Sverige har pågått i över 100 år. Den första april nästa år ser det ut som upplåtelseformen blir tillåten. Regeringen beskriver i sin promemoria boendeformen som radhus på höjden. Ägarlägenheten blir möjlig genom tredimensionell fastighetsindelning, det vill säga att fastigheter avgränsas i höjd- och djupled så att våningsplan och lägenheter inom samma fastighet kan ha olika ägare. Boendeformen finns i de flesta andra europeiska länder, bland annat i Norge och Finland. Även om själva lägenheterna ägs av innehavarna, till skillnad mot en bostadsrätt då innehavarna äger andelar i föreningen, finns det ju gemensam egendom som tak, fasader och trapphus. Detta sköts normalt av en samfällighetsförening, som de boende är medlemmar i. Regeringen kommer dock inte att föreslå särskilda bestämmelser om hur de delarna av huset ska skötas. enbart förslag om ägarlägenheter i nyproduktion. Det är dock regeringens ambition att tillåta ägarlägenheter även i befintligt bestånd när alla juridiska frågetecken är uträtade. Om detta kommer att ske under den här mandatperioden är inte fastställt, enligt Daniel Liljeberg, politiskt sakkunnig på finansdepartementet. Regeringen tror att mellan och nya ägarlägenheter kommer att byggas per år. Hur många av dem som ändå skulle byggts, fast som bostadsoch hyresrätter, vill Mikael Gulliksson, ämnesråd på justitiedepartementet inte spekulera i. promemorian innehåller det finns inga hinder för att bygga flerfamiljshus med både hyresrätter och ägarlägenheter så länge det är minst tre ägarlägenheter i samma hus. Att låta en del av lägenheterna i ett nybyggt hus bli äganderätter och resten hyresrätter ska 10 Bofast 5/2008 alltså bli möjligt. Likaså att bygga på exklusiva etagevåningar ovanpå ett befintligt miljonprogramshus. Att blanda upplåtelseformerna är en tanke som tilltalar Lars Birve (m), vice ordförande i kommunala MKB i Malmö och vice ordförande i Sabo. De som vill bygga hyreshus, såväl kommunala bostadsföretag som privata, låter i dag bli att bygga om de bedömer att det finns risk för att inte alla lägenheter blir uthyrda. Om det finns möjlighet att sälja en del som ägarlägenheter kan det göra att man vågar sätta igång ett projekt som annars inte skulle bli av. Ägarlägenheter kan alltså öka utbudet av hyresrätter, säger Lars Birve. Dessutom tror han att ägarlägenheter kan minska segregationen. Framför allt om ägarlägenheter blir tillåtna i det befintliga beståndet. Lika entusiastisk lenapslleclär osinte Arne Eding, vd för Alfta-Edsbyns Fastighets AB. Han tror inte att det finns en marknad för ägarlägenheter i hans kommun. Förslaget är anpassat för storstäderna, anser han. I Edsbyn kostar en bostadsrätts-tvåa omkring kronor. En nor- malvilla kostar mellan och kronor. Att då tro att någon vill investera i en ägarlägenhet för mellan 1,5 och 2 miljoner, som en nyproducerad lägenhet på 75 kvadratmeter kostar, är inte realistiskt, säger Arne Eding. vet ej ska gälla även för ägarlägenheter som hyrs ut 19% i andra hand. Den som köper en lägenhet som en investering för att hyraja ut den till 39% någon annan kan alltså inte ta ut vilken nuvar ande bruksvärdessystem hyra som helst. Det glädjer Hyresgästföreningens ordförande Barbro Engman. Organisationen är emellertid överlag kritisk till att ägarlägenheter införs. Detta eftersom man anser att upplåtelseformen ökar otryggheten på hyresmarknaden, då fler hyresgäster kan komma att bo i andra hand under osäkra villkor. nej 42% sabo konstater ar att ägarlägenheter blir ännu en boendeform som får bättre villkor skattemässigt än hyresrätten och understryker att det är dags att återställa neutraliteten mellan upplåtelseformerna. Dock anser Sabo att ägarlägenheten ska ges en chans att etablera sig. Kurt Eliasson, Sabos vd, tror att den nya upplåtelseformen får liten betydelse, om lenapslleclobostadsfös någon alls, för de kommunala retagen. I första hand tror han att det blir byggföretag som kommer att inrikta sig på hus med enbart ägarlägenheter. Det är viktigt att de ägarlägenheter som kommer på hyresmarknaden faller in under bruksvärdessystemet, framhåller han. n Ordföranden mest positiva till ägarlägenheter Fråga: Är det bra att bilda ägarlägenheter i ert företags bostadsbestånd? vet ej 25% ja 25% nej 50% Vd:ar vet ej 19% ja 39% nej 42% Ordföranden majoriteten av landets styrelseordföranden och vd:ar är negativa till att införa ägarlägenheter i sina bostadsbolags bestånd. Ordförandena är dock mer positiva än direktörerna. Det visar en enkät som Bofasts gjort. Om man studerar vad direktörerna för de 20 största allmännyttiga bolagen tycker blir bilden annorlunda. Där anser hela 90 procent av dem som svarade att ägarlägenheter vore ett bra inslag i företagets bostadsbestånd. Bland ordförandena är inte oväntat allianspolitikerna mest positiva. Bland dem tror drygt hälften att ägarlägenheter skulle vara bra för bostadsbolagen. Endast 26 procent svarar nej på den frågan i Bofasts enkät. Bland de röd-gröna ordförandena är drygt 60 procent negativa. Knappt 20 procent svarar ja och resten är osäkra. n vet ej 25% ja 25% nej 50% 153 av 296 tillfrågade vd:ar svarade på Bofasts enkät. 152 av 293 tillfrågade ordföranden svarade på enkäten. Energideklarationen tre steg mot vinst Energideklarationen visar var man kan göra besparingar. Det vinner både du och miljön på. Byggnader med hyresgäster (även bostadsrätter) och specialbyggnader över m2 ska enligt lag ha en energideklaration före 31 december Många byggnadsägare är i full gång, men det är många som ännu inte kommit till skott. Tiden är knapp det är hög tid att samla in de handlingar som energiexperten behöver för att kunna utföra besiktningen. Ju längre du väntar, desto mer upptagna kommer konsulterna att vara. 1. Samla Samla ihop uppgifter om bland annat husets ytor, inomhusmiljö och energianvändning. 2. Kontakta Kontakta sedan ett ackrediterat kontrollorgan ( Energiexperten upprättar en energideklaration som skickas elektroniskt till Boverket. 3. Anslå Du får en sammanfattning som du anslår i byggnaden och förslag på kostnadseffektiva förbättringar. All information om vad som krävs hittar du på Boverkets hemsida Box 534, Karlskrona tel , fax: , Bofast 5/

7 boxbråket Boxbråket POSTBOXAR väcker heta känslor Ska vi ha postboxar i portarna och i så fall när? Frågan är mer laddad än man kanske kan tro. Nu utreder regeringen frågan, men det är tveksamt om det stannar där. Ett framtida storbråk kan inte uteslutas. Text Annette wallqvist Foto Ulrika majstrovic hansén På ena sidan står fastighetsägarna, bostadsrättsorganisationerna och hyresgästföreningen. På den andra postoperatörerna och brevbärarnas fackförbund. Det de träter om är när postboxar ska finnas i alla portar och vem som ska betala för reformen. Den här frågan som visat sig vara svår att lösa. För tillfället beskrivs positionerna som låsta. Inte ens vad boxarna ska heta är de ense om. Postoperatörerna förespråkar fastighetsboxar, eftersom postboxar redan finns. Det är dit så kallade boxadresser går. Bostadsorganisationerna Sabo, Hyresgästföreningen, Sveriges Fastighetsägare, HSB, SBC och Riksbyggen tycker att postboxar ligger bättre i mun och menar att det är vad gemene man kommer att säga. e t t s t ö r r e o c h m e r a k u t problem är i vilken takt postboxarna ska införas och vem som ska betala. Postoperatörerna vill nämligen se boxar i alla portar senast den 1 januari I en statlig utredning från 2005, Postmarknad i förändring, framkom att Posten måste rationalisera för att stå sig i konkurrensen från andra postaktörer och samtidigt klara av att behålla servicen med postgång över hela landet. Postboxar nämndes som en möjlig åtgärd. Dessutom skulle det innebära en bättre arbetsmiljö och färre skador för brevbärarna, enligt utredningen. Efter det kom Post- och telestyrelsen, PTS, med ett allmänt råd om att postboxar ska finnas i alla portar senast just den 1 januari Kostnaden, som beräknades till 700 kronor per postbox, skulle betalas av fastighetsägarna, menade PTS. sådana här allmänna råd från myndigheter är vägledande, men inte bindande. Vid en eventuell tvist väger de dock tungt. Forum för fastighetsboxar (läs mer om det här intill) bildades för att främja övergången till boxar. De har bland annat tagit fram en standard för postboxarnas hållfasthet, låssäkerhet och inbrottsskydd. Men PTS råd gillades inte av bostadsorganisationerna. De menar att postoperatörerna liksom fastighetsägarna sysslar med affärsdrivande verksamhet och därför själva borde betala sina rationaliseringar. Dessutom är bostadsorganisationerna skeptiska till PTS kalkyler, eftersom det kommer Hushåll utan postbox kan bli hänvisade till ett utlämningsställe att krävas en del ombyggnader i vissa hus, vilket kan kosta minst lika mycket som själva boxarna. Utöver det ansåg de också att tidschemat var för pressat. De ville hellre låta omställningen till postboxar ske successivt, eftersom det redan byggs in postboxar i farstun på alla ny- och ombyggda hus. Vill postoperatörerna forcera mer än så får de också betala för det, ansåg organisationerna. Men postoperatörerna vill varken vänta eller betala. Det skulle kunna ta upp emot 40 år innan det var fullt genomfört. Det är inte rimligt, säger Lennart Lindberg, som är chef för Forum för fastighetsboxar. Lennart Lindberg menar att frågan om fastighetsboxar, för så heter det när man pratar med Lennart Lindberg, i första hand är en arbetsmiljöfråga. Enligt en undersökning från Lunds universitet är brevbärare mycket mer utsatta för arbetsskador än andra yrkesgrupper, bland annat på grund av trappspringet. Dessutom är de hyresgäster som redan har fastighetsbox nöjda. Det har Forum för fastighetsboxar kunnat konstatera i sina undersökningar som gjorts tre år i rad. Många upplever att det är säkrare att inte ha en öppning i ytterdörren. En del har också tagit upp att det blivit lugnare. De slipper spring i trapporna och att bli väckta mer reklam än brev i brevbärarnas väskor Brevbärarna delar ut mer reklam än vanliga brev. Det visar en uträkning som Dagens Nyheter gjort. A- och B-post minskar med miljontals försändelser varje år en minskning med fyra procent om året för Postens del. Trots det blir brevbärarnas väskor blir allt tyngre, vilket beror på att reklamen ökar. Fackförbundet Seko säger till tidningen att det håller på att bli ett arbetsmiljöproblem. när tidningen kommer på morgonen, säger Lennart Lindberg. För att lägga ytterligare press på bostadsorganisationerna hotade postoperatörerna att efter den 1 januari 2011 sluta bära ut post till hushåll som saknar postboxar. Undantag ska bara göras för rörelsehindrade och personer över 80 år. i dagsläget finns nästan postboxar i landets fastigheter. Men det är fortfarande nära två miljoner hushåll som inte har postbox i trappuppgången. Efter 2011 kan hushåll utan box bli hänvisade till ett utlämningsställe där de själva får hämta posten. Postoperatörerna menar att de har rätt att ställa sådana villkor utifrån det råd som PTS har utfärdat. Med det hotet hängande över sig bestämde bostadsorganisationerna att det var dags uppvakta regeringen. Organisationerna menar att det kan bli rent samhällsfarligt om postgången till två miljoner hushåll bromsas upp. Dessutom kunde Hyresgästföreningen visa på en enkät där det framkommer att hyresgästerna gärna vill ha de gamla brevinkasten kvar. Bostadsorganisationerna ville därför ha en översyn av postlagen som klargör att utdelning av post inte kan villkoras av att det finns postboxar i porten. Infrastrukturminister Åsa Torstensson höll med om att det är oklart vad postoperatörernas utdelningsplikt egentligen innebär. Post- och telestyrelsen fick därför kort därefter i uppdrag att klargöra den saken. Resultatet ska redovisas dagen före midsommar. Jörgen Mark-Nielsen, utredningschef på Sabo, hoppas att klargörandet ska undanröja hotet om utlämningsställen och att det sedan ska gå att hitta former för vidare förhandlingar. Just nu är läget låst. De har kommit med en del erbjudanden, men det är inte tillräckligt, säger han. p o s t o p e r at ö r e r n a h a r bland att sagt sig villiga att bevilja vissa dispenser från att sätta upp postboxar. Till exempel när fastighetsägaren står inför ombyggnad inom en snar framtid eller om det inte går att installera postboxar av byggnadstekniska skäl. Men det känns fel att prata om dispenser, när det egentligen handlar om att de ska lova att fortsätta dela ut posten, säger Jörgen Mark-Nielsen. Bostadsorganisationerna har å sin sida sagt sig villiga att köpa och förvalta postboxarna, om postoperatörerna betalar för rätten att utnyttja dem. Vi tycker att det skulle vara en affärsmässig lösning för att kunna komma vidare, säger Jörgen Mark-Nielsen. forum för fastighetsboxars chef Lennart Lindberg säger att det visserligen är glädjande att bostadsföretagen är positiva till att äga och förvalta boxarna, men att det inte är postoperatören som ska betala för att mottagarna ska kunna ta emot sin post. Oavsett boendeform är man skyldig att tillhandahålla en brevlåda, menar han. Det här är en principiellt viktig fråga, säger han. Han säger att Forum för fastighetsboxar självklart kommer att följa ministerns klargörande, men att han inte kan gå i god för hur de fackliga organisationerna kommer att reagera. För dem är det en arbetsmiljöfråga och de har sagt att det är oacceptabelt med brevbärare som springer i trappor. Då uppstår kanske en ny konfliktyta, säger han. Jörgen Mark-Nielsen säger att departementets bedömning givetvis kommer att väga tungt. Men det är inte departementet som prövar lagen, det görs bara i domstol. Oavsett vad departementet kommer fram till går det inte att utesluta en konflikt, säger han. j ö r g e n m a r k-ni e l s e n berättar att många medlemsföretag hör av sig och vill veta vad som gäller. Men Sabo ger inga rekommendationer utan förklarar bara hur läget är. Bland annat att Post- och telestyrelsens allmänna råd riktar sig till postoperatörer och att det inte finns någon lag eller förordning som stipulerar fastighetsägares skyldighet att installera postboxar till år De flesta brukar välja att avvakta med att installera postboxar, säger han. Men Jörgen Mark-Nielsen ser en öppning. Han berättar att PTS nyligen skrivit ett nytt pm om hur rådet ska tolkas, nu med något mjukare formulering, Jag upplever att de backat något. Det verkar inte längre som att det ska bli ett masstopp av posten. Nu står det att postoperatörerna kan låta bli att dela ut posten som en sista utväg och att det ska vara en selektiv åtgärd. Det stod inte tidigare, säger han. tidningen till dörren Pressens morgontjänst kommer att fortsätta bära tidningen fram till dörren. Om inkasten tas bort sätts hållare ut vid dörrarna. Läs mera Forum för fastighetsboxar är ett samarbete mellan Posten, CityMail och Fria postoperatörer och fackförbundet Seko Posten. Mer information finns på Fastighetsägarna, HSB, Sveriges bostadsrättscentrum, Hyresgästföreningen, Riksbyggen och Sabo har en gemensam postboxpolicy. Den finns på 12 Bofast 5/2008 Bofast 5/

8 boxbråket alla boxar inte stöldsäkra Postboxarna är en trevlig mötesplats, de är bekväma och de rymmer mycket. Men alla modeller är inte stöldsäkra. Och de borde ha separata nycklar. De boxinnehavare Bofast talat med både risar och rosar sina nya postfack. anne -marie börjesson bor i ett bostadsrättshus i Trångsund. Hon tycker att det är praktiskt att hämta posten i stället för att få den inslängd genom ett postfack i dörren, som det var före ombyggnaden av entrén. Det har blivit en liten mötesplats kring boxarna för oss som bor i huset och det känns positivt, säger Anne-Marie Börjesson. Men hon är kritisk på en punkt. Det är samma nyckel till postboxen som till lägenhetsdörren. Det hade varit bättre med olika nycklar. Om man åker bort och en granne tar posten åt en, så måste man lämna ifrån sig lägenhetsnyckeln också. Det kan kännas lite olustigt ibland, säger hon. Anne-Marie Börjesson d e v i t a p o s t b o x a r n a i Anne-Marie Börjessons hus sitter på ena långväggen i vestibulen. Hennes grannar är mer kritiska till nyordningen. Utrymmet på ovansidan av boxarna blir lätt en förvaringsplats för tidningar och Pentti Sten annat. Det borde vara fasat så att man inte kan lägga saker där, säger Raoul Cromnow. En annan granne, Pentti Sten, håller med och tillägger: Det är för stort inkast i boxarna och för lätt att få in en hand för den som vill ta något eller slänga in föremål i dem. i e t t r e l a t i v t n y b y g g t bostadsrättshus i Hammarby sjöstad installerades postboxarna redan när husen byggdes. Ingela Öberg som bor där gläds över att brevbärarna slipper springa i trapphusen med posten. Hon kan inte se några nackdelar med boxarna. Postboxarna och tvättstugorna är jag mest nöjd med i hela huset säger Ingela Öberg, som kommer för att hämta sin post när Bofasts reporter besöker huset. Postboxarna i hennes entré sitter uppfästa på ena väggen och är mera lika bankfack än brevlådor. Öppningarna är smalare än i Trångsundshuset. Boxarna rymmer så mycket post att man kan vara borta en hel vecka utan att de blir överfulla. Och så slipper man brevinkast i dörren, som ökar risken för inbrott, säger Ingela Öberg. Hon avfärdar risken för att postboxarna ska locka till sig tjuvar som hoppas kunna finna något av värde i dem. Däremot ser hon fler fördelar med dem. Om brevbäraren råkat lägga post till grannarna i min låda så kan jag direkt lägga den i rätt låda. Jag slipper själv att springa till grannen eller till postlådan. Grannen Britta Bergman är pensionär och anser att postboxen är mycket bättre än brevinkast för hennes del. Det är obekvämt att få posten direkt in i lägenheten, eftersom jag har svårt att böja mig. För mig passar det alldeles utmärkt att själv gå och hämta posten, säger hon. Hon tror dock att de som yrkesarbetar kanske ser annorlunda på saken och föredrar att slippa att lägga tid på att hämta sin post. Jag har ju gott om tid och inte så mycket annat att göra, säger Britta Bergman. Ingela Öberg Thomas Mattsson Britta Bergman Allt du behöver för fastighetsunderhåll! Vi erbjuder bland annat: Ljuskällor Elartiklar Beslag och lås Städredskap och rengöringsmedel Redskap Fläkt och spis VVS-artiklar Verktyg FÖNSTER Fönsterrenoveringar och nya fönster. Beklädnads- och utbytessystem. BALKONGER INGLASNINGAR Kompletta lösningar till fristående fastigheter och hyresfastigheter. VASABPRODUKTER Raoul Cromnow vill ha sluttande tak på boxarna För att hitta ditt närmaste DahlCenter gå in på dahl.se. Ring oss gärna på eller maila på info@dahl.se. Kompletta system för renovering nybyggnation. Kompletta system för renovering av våtrum. Teknova Byggsystem AB Box Vadstena Tel: Fax: info@teknova.se 14 Bofast 5/2008 Bofast 5/

9 tema it tema it It-professor varnar för kortsiktighet Investeringar i infrastruktur kräver långsiktighet. Att överlåta utbyggnaden av bredband till privata intressen med mål att göra snabba cash är därför förkastligt. Det leder till sämre tillgänglighet och högre priser för konsumenterna, säger William H. Melody, professor i ekonomi med inriktning på den nya tidens teknologi. Text och foto conny pettersson I många länder, däribland de skandinaviska, har telekombranschen avreglerats och statliga telefonbolag sålts till privata företag. Få personer vet så mycket om de effekter det har fått som William H. Melody. Effekter som i slutänden får betydelse för bostadsbolag och deras hyresgäster. Om detta kommer han att föreläsa på Sabos bredbandsdagar i början av juni. Professor Melody föddes i USA av kanadensiska föräldrar. Men eftersom det var svårt med jobb under den amerikanska depressionen i början på 30-talet flyttade familjen tillbaka till Kanada. Studierna gjorde att unge herr Melody flyttade tillbaka till USA. d å h a n i s l u t e t a v 60-t a l e t var en av de första som forskat om betydelsen av datakommunikationens utbredning har han levt ett kringflackande liv och bott ibland annat Australien, Nederländerna och Sydafrika. Sedan 1995 är han bosatt i Danmark och undervisar på Danmarks tekniska universitet. William H. Melody undervisar även på London School of Economics och är gästprofessor vid ett antal universitet i hela världen. Bofast träffar honom i hans hem i Gentofte. Ett lugnt och trivsamt villaområde 20 minuter med pendeltåg från centrala Köpenhamn. Hit flyttade han och danska hustrun Merete Aagaard Henriksen för att hon ville ha en trädgård att påta i. Han har tidigare under dagen försökt att få tillbaka skatteåterbäringen via internet. Tekniken fungerade utan problem, men det danska språket ställde till bekymmer. Han konstaterar att internet har gjort att mer och mer ansvar skjuts över på den enskilde individen. Den som inte behärskar tekniken eller inte har tillgång till den hamnar lätt utanför. Förr i tiden hade den som inte kunde lämna ett telefonnummer på sin ansökan små chanser att få jobbet. Nu är det snart samma sak för den som inte kan skicka sitt CV elektroniskt. Utbyggnaden av bredband är lika viktig som telefonnätet var en gång i tiden. w i l l i a m h. m e l o d y m e n a r a t t tillvägagångssättet när infrastrukturen för bredband ska byggas ut inte väsentligt skiljer sig från när vi en gång började bygga vägar och järnvägar. Alla infrastrukturer är nätverk. De kräver stora investeringar och det tar tid att få tillbaka pengarna. Att låta privata intressen ta ansvaret för investeringarna kan därför inverka negativt på bredbandsutbyggnaden, påpekar William H. Melody. Han har studerat vad som hänt i Danmark och Irland, där de statliga telefonbolagen Eircom och TDC sålts. I båda fallen har utbyggnaden av bredbandsnäten stannat av. I Irland, som haft en extremt stor ekonomisk tillväxt under slutet av 90-talet och början av 2000-talet, hade 2006 åtta procent av hushållen bredbandsuppkoppling, en av de lägsta siffrorna i Europa. Förklaringen ligger, enligt William H. Melody, i att köparna lånat till en stor del av köpeskillingen och att det då inte finns något utrymme för att göra investeringar. I Irland har staten nu börjat bygga ut bredbandsnätet på egen hand, eftersom man tröttnat på att Eircom inte gör det. i d a n m a r k s å l d e s s t a t l i g a TDC för ungefär tio år sedan. Danmark brukar ligga i topp, strax före Sverige, när antalet hushåll som har internetuppkoppling jämförs. William H. Melody tror att Sverige inom kort kommer att gå om Danmark. Investeringstakten i Danmark har stannat av, delar av företaget har sålts och personalstyrkan har minskats. Dessutom är priserna högre i Danmark än i Sverige. Mycket beroende på att TDC äger det mesta av infrastrukturen, både när det gäller it, teve och telefoni, och tar ut en avgift av andra tjänsteleverantörer som använder nätet. Därmed inte sagt att William H. Melody förkastar all sorts privat inblandning i bredbandsutbyggnaden. Tvärtom är det nödvändigt, anser han. Men det krävs att det är privata aktörer som tänker långsiktigt och inte behöver ha igen det satsade kapitalet inom några år. Det kan förefalla som om vi i Sverige redan gjort merparten av investeringarna i bredbandsutbyggnaden. Men William H. Melody menar att de nordiska länderna har ungefär hälften av investeringskostnaderna kvar. De närmaste fem åren kommer det att krävas enorma satsningar. Ofta är det den sista kilometern från statsnätet som blir kostsam. Men den trådlösa tekniken blir billigare hela tiden. n y l i g e n f ö r e s l o g r e g e r i n g e n s utredare att tre miljarder kronor ska investeras i bredband till den svenska landsbygden de närmaste åren. William H. Melody menar att det är ett tecken på att de svenska myndigheterna förstått problematiken, vilket är ett stort steg framåt jämfört med andra länder. Till bostadsföretag vill han ge rådet att behandla bredband ungefär som elektricitet. Det vill säga: stå själv för installationen och låt hyresgästerna välja vilken leverantör de vill ha. Öppna nät med andra ord. Se bredband som en naturlig del av bostaden och dra in fiber i varje lägenhet. Men det där verkar ni i Sverige redan ha rätt bra koll på. De närmaste fem åren kommer det att krävas enorma satsningar 16 Bofast 5/2008 Bofast 5/

10 tema it tema it BARA badrum utan bredband Allt fler tjänster i hemmen kräver internetuppkoppling Nu finns nya riktlinjer för hur många bredbandsuttag som ska finnas i nya och nyrenoverade lägenheter. f ö r n å g r a å r s e d a n användes bredband framför allt till att surfa på internet. I takt med att uppkopplingen också går att använda för teve och telefoni har behovet av fler bredbandsuttag i de svenska hemmen ökat. Sabo, Fastighetsägarna, Hyresgästföreningen, Hjälpmedelsinstitutet och Svenska byggbranschens utvecklingsfond har nu tagit fram rekommendationer för hur många uttag som bör finnas i nyproducerade och nyrenoverade lägenheter. Enligt rekommendationen bör det finnas minst ett bredbandsuttag i varje rum, badrum undantagna. En väldig massa uttag, kan det tyckas. f ö r a t t f å h y r e s g ä s t e r n a att tänka på att spara på energin har kommunala Hyresbostäder i Växjö anordnat en tävling i vem som sparar mest energi av hyresgästerna i området Portvakten. Husen, som var inflyttningsklara under 2005 och 2006, har individuell mätning av varm- och kallvatten. Hyresgästerna kunde under tävlingen enkelt hålla koll på förbrukningen och kostnaden via sina displayer i lägenheterna. Genom att folk ändrar beteendet kan vi spara mycket energi. En tävling gör att energifrågorna blir roligare. Speciellt om det går att se resultatet av att man ändrar Men om man räknar efter kommer det att behövas när både internet, tv och telefoni går via bredbandsuttaget. Ska man bygga en infrastruktur för framtiden är det lika bra att ta till ordentligt, säger Anders Johansson, projektledare för it-frågor på Sabo. sina vanor direkt på en display och inte först när elräkningen kommer, säger Anders Lundgren, vikarierande miljö- och kvalitetsansvarig på Hyresbostäder. h a n b e r ä t t a r a t t n ä r d e t gäller nyproduktionen befinner fastighetsbranschen i ett mellanläge. De flesta fastighetsägare har insett att det inte är lönt att dra in ett traditionellt telefonnät. Däremot bygger många ett särskilt nät för kabel-teve, eftersom det ännu inte finns någon stor marknad för bredbands-teve. Medan andra bygger ett enda fibernät för både internet, teve och telefoni. Organisationerna avråder i sina riktlinjer bostadsbolag från att nöja sig med att dra in fiber till en enda anslutningspunkt i lägenheten och sedan installera ett så kallad trådlöst nätverk. Dels för att detta kan leda till behov av underhåll, dels för att trådlösa signaler även når grannlägenheterna. Dessutom är kapaciteten i trådlösa nätverk i dag inte är tillräckligt stor för exempelvis teve-sändningar med hög upplösning, så kallad hd-teve. conny.pettersson@bofast.net Webbverktyg hjälpte hyresgäster spara el Växjö kallar sig Europas grönaste stad. En del i att bära upp detta stolta epitet är att få alla kunder hos Växjö Energi att sänka sin förbrukning av hushållsel i sina bostäder med fem procent fram till tävlingen pågick under tre veckor. Hälften av hushållen minskade sin användning. Segraren Maria Håkansson lyckades nästan halvera sin förbrukning. Hon bor i en trea på 65 kvadratmeter med sina två barn. Familjens förbrukning av hushållsel under tävlingsveckorna var 20 kilowattimmar per kvadratmeter, beräknat per år. Snittet i Sverige är ungefär det dubbla. Nyligen avgjordes en annan energispartävling bland alla Växjö Energis nätkunder, där även kommunen, Växjöhem och Växjö Energi var arrangörer. Via ett webbverktyg kunde alla kunder gå in och se hur mycket de förbrukat varje dag. Vinnaren sparade cirka 20 procent under tävlingsveckan jämfört med en särskild referensperiod, som de boende inte fick reda på i förväg. Energisparprojektet är en del av ett EUprojekt med syfte att skynda på utvecklingen av energibesparande lösningar. Växjö, Grenoble i Frankrike och Delft i Nederländerna är de tre städer som deltar. Vi tror att det här kommer att bli en kostnadseffektiv miljöinsats. Något såhär storskaligt energisparprojekt har inte genomförts i Sverige tidigare, säger Anders Lundgren. conny.pettersson@bofast.net Anders Lundgren, miljöansvarig, och Erik Hallonsten, vd, båda från Hyresbostäder, vid ett av de eltävlande husen. Städkontroll ifrågasätts av Datainspektionen Eslövs Bostads AB använder information från elektroniska nycklar för att undersöka vem som stökat till i tvättstugan. Helt enligt lagen, anser bostadsbolaget. Datainspektionen är av en annan åsikt. a l lt f l e r b o s ta d s b o l a g installerar lås med elektroniska nycklar, speciellt till allmänna utrymmen som tvättstugor och trapphus. Tekniken ger hyresvärden möjlighet att i efterhand kontrollera vem som öppnat dörren vid en viss tidpunkt. Huruvida det är förenligt med personuppgiftslagen eller inte har länge varit oklart. I höstas kom dock en vägledning från Datainspektionen (se Bofast 9/07). Där slogs bland annat fast att passageloggar till gemensamma utrymmen får lagras i högst två veckor. Under den tiden får informationen användas för att vidta åtgärder mot störningar enligt hyreslagen. Att lämna ut uppgifter i samband med en brottsutredning är också ett godtagbart skäl. h u r a l l v a r l i g a s t ö r n i n g a r n a ska vara för att bostadsbolaget ska ha rätt att kontrollera loggen och kontakta hyresgästen är inte Eslövs Bostads AB och Datainspektionen överens om. Myndigheten anser att misskött städning i tvättstugan inte är en godtagbar anledning att använda loggen för att söka upp hyresgäster. Vi har tidigare använt hyreslagens definition av störningar i boendet. Enligt den ska de boende inte utsättas för störningar som kan äventyra hälsan eller annars försämra bostadsmiljön. Men stök i tvättstugan är inte tillräckligt allvarligt. Där väger den personliga integriteten tyngre, säger Malin Fredholm, jurist på Datainspektionen. Eslövs Bostads AB anser å sin sida att bolaget har rätt att kontakta de hyresgäster som grovt misskött städningen i tvättstugorna och påtala detta. Men det krävs att oordningen upptäcks av de hyresgäster som tvättar direkt efteråt. Bostadsbolagets rutin är att den hyresgäst som upptäcker att det är kraftigt ostädat i tvättstugan anmäler det till bovärden, som då gör en inspektion. Om bovärden delar den boendes omfattning går bovärden in i dataloggen och kontrollerar vem som varit där före. Sedan kontaktas den hyresgästen och ombeds städa efter sig alternativt ordnar bostadsbolaget städningen och fakturerar hyresgästen. Vi har under de tre år som systemet varit i bruk kontaktat två hyresgäster som inte städat. Det ska vara rejält tillstökat för att vi ska göra det, inte bara att man glömt någon småsak. Sedan vi införde elektroniska lås har det blivit mycket bättre ordning, säger Ingmar Andersson, fastighetschef på Eslövs Bostads AB. d e t h a r v i d m i n s t ett tillfälle hänt att bostadsbolagets elektroniska nycklar hjälpt polisen i deras arbete. Det var när någon hade eldat i ett soprum. Eslövs Bostads AB lämnade då logguppgifterna till polisen, som med hjälp av dem kunde spåra gärningsmannen. Vi har inte rätt att bedriva egna utredningar och det har vi inte heller gjort. Det är polisens uppgift, säger Fredrik Hjort, vd på bostadsföretaget. Av bolagets lägenheter har 800 A V elektroniska lås. De allra flesta går enbart till gemensamma utrymmen, men några finns även vid lägenhetsdörrar. Datainspektionen har nu ställt ett antal frågor till Eslövs Bostads AB som bostadsbolaget besvarat. Bland annat skriver företaget att man anser att grov nedsmutsning av tvättstugan är att betrakta som en störning. Därför bör det enligt Eslövs Bostads AB vara tillåtet att använda loggarna för att ta reda på vem som inte städat efter sig. Datainspektionen väntas fatta ett beslut i frågan före sommarsemestern. Beslutet kan överklagas till länsrätten. conny.pettersson@bofast.net TERACOM NY ÄGARE TILL BASBOXBOLAG Teracom köper Svenska Basboxbolaget av Rymdbolaget. Teracom, som är en av Sveriges största kommunikationsoperatörer inom radio, teve och it, menar att köpet gör att etableringen av öppen-teve i Sverige tar ett stort steg framåt genom affären. Köpet markerar att intresset för ip-teve ökar. Det visar också ett växande intresse för öppna teve-nät, en fråga som Sabo, tillsammans med flera aktörer, drivit under några år, säger Anders Johansson, projektledare för it-frågor på Sabo. MILJARDSATSNING PÅ BREDBAND TILL GLESBYGD För att stimulera utbyggnad av bredbandsnät på landsbygden bör regeringen satsa tre miljarder kronor under Dessa pengar ska kommunerna kunna söka för bredbandsutbyggnad i eftersatta områden. Det föreslår regeringens utredare Åke Hedén. Även om Sverige intar en tätposition internationellt vad gäller bredbandsutbyggnad så finns det fortfarande mängd företag och privatpersoner på glesbygden som saknar möjlighet till bredband, konstaterar han. Jag anser att bredbandet ska ha en lägsta kapacitet på två megabit i sekunden, både till och från användaren. Bredbandet ska gå att uppgradera för framtidens behov, säger Åke Hedén. I betänkandet föreslås att planeringen av bredband bör samordnas med kommunernas planering enligt plan- och bygglagen, på samma sätt som el och vatten. Boverket föreslås få i uppdrag att undersöka detta närmare. 18 Bofast 5/2008 Bofast 5/

11 tema it tema it Små skovelhjul som tar till vara avloppsvattnets rörelseenergi i rören. Propellrar som omvandlar luftdrag till ström som driver lampor. Strömbrytare där inbyggda fjädrar skapar energi för belysning. De smarta husen är snart här. Text Christian Lacotte Grafik ulrika Majstrovic hansén Sent omsider börjar miljöintresset breda ut sig på riktigt i USA. Längst fram också på global nivå ligger Kalifornien. I denna den största av de amerikanska delstaterna bor 38 miljoner människor. Ekonomin är världens åttonde största, mellan Italien och Spanien. Som bekant också med en industri som utgör navet kring vilket den mesta it-utvecklingen på planeten sker. i k a l i f o r n i e n l i g g e r Silicon Valley där de stora teknikjättarnas hela städer står på rad. Bofast åkte med på Sabos kunskapsresa till San José och besökte företaget Cisco, bland annat känt för att koppla ihop mycket av den trafik som går på internet. Företagets anläggning sysselsätter personer, varav 40 procent sysslar med forskning och utveckling. Bland dessa finns Mark Golan Ledningarna finns ju där. Det är bara att bygga in sensorer i ändarna och börja processa informationen som ansvarar för forskningen kring smarta hus. Vad är då en smart byggnad? Man har talat om begreppet i 40 år, men det har mest rört sig om just prat. Det saknas gemensamma standarder och det saknas vilja i byggbranschen att ta till sig nyheter. Byggbolagen i USA drivs typiskt sett av 60-åriga före detta militärer som inte utmärker sig för någon direkt progressiv inställning när det gäller att utveckla sina arbetsmetoder, säger Mark Golan. Möjligen en lätt generalisering, men när han övergår till att beskriva hur han ser på hur byggnader kommer att se ut inom bara några få år framträder en bild som får dagens kontorsbyggnader att se ut som gamla medeltidsborgar. Det är uppkoppling eller sammankoppling som saknas, menar Mark Golan. Det skickas visserligen redan en hel massa information i de fastighetssystem som existerar. Men det sker inom ett system för ventilationen, ett för brandsäkerheten, ett för den allmänna säkerheten, ett för till exempel hissarna. Och så vidare. Men systemen samverkar inte. Och det är där som det existerar en enorm utvecklingspotential. Om all information gjordes om till ip-trafik och kunde plockas isär till mindre beståndsdelar vilka sedan kunde processas tillsammans skulle det olika delarna i ett hus plötsligen kunna tala med varandra. Och huset skulle bli smart. Sedan finns det en hel mängd saker i en fastighet som är upp- men inte sammankopplade och där de enskilda delarna inte tappas på information. Mark Golan nämner något överraskande vanliga elkontakter. Ledningarna finns ju där. Det är bara att bygga in sensorer i ändarna och börja processa informationen. c i s c o g j o r d e e n s t u d i e i en av sina byggnader och hittade olika uppkopplingsbara enheter. Men är det troligt att det kan försvaras kostnadsmässigt att varenda lampa ska rapportera om hur den mår till en dator i källaren? Ja, utgångspunkten är att kommande krav på energieffektivisering ändå kommer att göra så att all energianvändning måste kalibreras noggrant. Med hjälp av energi som i dagsläget inte alls tas till vara är det till exempel möjligt att driva så kallad led-belysning. Dessa små ljusceller som finns på en mängd elektronikkomponenter, ofta röda eller gröna Energiåtgång lampor Vanlig glödlampa Lågenergilampa Led-lampa Nästa generations led-lampa 250 lumen per watt *mått på ljusflöde 20 lumen* per watt 85 lumen per watt lumen per watt drar avsevärt mycket mindre ström än en glödlampa. Nästa generations led-lampa kommer att vara så energieffektiv att den kan drivas av den energi som genereras av avloppsvattnet när det rinner i ledningarna. Eller det självdrag som finns i många byggnader. Eller till och med den energi som människan alstrar när hon trycker in en strömbrytare. Innan Mark Golan kom till Cisco arbetade han med artificiell intelligens. Därför är det naturligt för honom att göra en analogi till den världen. Den mänskliga hjärnan fungerar så att den kan ta in och processa extrema mängder information, det vet vi. Det kan en dator göra också. Nästan. Men det räcker inte. Intelligens uppstår när processorkapacitet kombineras med mönsterbyggande så att strukturerna i ett informationsflöde uppdagas. g e n o m s å k a l l a d dammteknologi, där pyttesmå så kallade rfid-kretsar som inte är större än dammkorn alstrar information, kan informationsflödet uppnås. Det kan röra sig om att gjuta in sensorer i balkar och väggar, dörrposter och golvtiljor. På så sätt genereras miljontals data som sedan kan användas för att med precis exakthet styra en byggnad. Det är tänkbart att omedelbart släcka ett rum när någon lämnar det. Eller att belysningen i en korridor tänds och släcks allt eftersom en person avancerar i den. Eller att olika människor får olika belysning i ett rum beroende på vilka arbetsuppgifter de har. Eller kanske bara beroende på personliga preferenser. Mark Golan använder begreppet daylight harvesting, alltså att skörda dagsljus. Det förekommer i dag, men det sker på ett så osofistikerat sätt. Om solens ljus tas till vara på ett klokare sätt kan energiåtgången sänkas betydligt, menar han. Traditionellt 1. Larmet går 2. SOS Alarm kontaktas 3. Räddningsledaren beslutar vilka åtgärder som ska vidtas 3. Räddningspersonal skickas till brandplatsen 4. Räddningspersonalen agerar Upp- och sammankopplat smart hus 1. Det sker inga falsklarm eftersom sensorer analyserar en mängd olika data, till exempel rökens sammansättning 2. Systemet larmar 3. Ventilationen stoppas 4. Alla utgångar och passager låses upp så att människor kommer ut ur byggnaden 5. Övervakningskamerorna ökar sin exponering från kanske 2 till 30 bilder per sekund 6. Ip-telefoner säger till människor vad de ska göra. Till exempel att gå till utgång A men inte C eller att inte åka hiss 7. Alla hissar går till bottenplanet där de öppnas och stannar Allt sker inom loppet av tio sekunder SÄKRARE BRANDSKYDD I INTELLIGENTA HUS r e d a n n u s k e r e n snabb utveckling och stora företag inom fastighetsdrift, som Siemens och Honeywell, har börjat forska på allvar. Men det inte går helt av sig själv. Hur ska en sektor som byggbranschen, där man talar i cykler om 30 år (normal livslängd för en amerikansk byggnad), kunna tala med en annan sektor där framtiden inträder om ett kvartal, undrar Mark Golan. Redan i dag görs dock stora besparingar, så drivkraften finns där, inte minst i form av ekonomiska incitament. Staden Las Vegas lyckades spara procent på att medvetet se över hur energin används. Och flygplanstillverkaren Boeing har lyckats få ner energianvändningen i sin fabrik med 20 procent på helgerna då arbetet inte är lika intensivt. Det är möjligt att spara procent bara genom att mäta och kalibrera. Men automatiserade system går det att spara ytterligare procent. Och med morgondagens teknik finns möjlighet att komma upp i en besparingsgrad på minst 35 procent, säger Golan. Han berättar också om en amerikansk studie där det visat sig att värmepannor i 90 procent av de undersökta fallen körde med fabriksinställningarna och att de alltså inte trimmats in över huvud taget. 20 Bofast Bofast 5/

12 nyheter Hannele Pyykkö på väg till nästa hyresgäst med presentpåsen. Informationschefen Inger-Lena Bennman är med på rundvandringen när Bofast är på besök. Bostadsbolaget i Göteborg tar till en ovanligt grundlig metod för att få kontakt med sina hyresgäster. Företagets personal knackar dörr hos samtliga lägenhetsinnehavare för att överlämna en påse med presenter. Alla anställda, från vd till bovärd, har under våren fått ta på sig jackan med det kommunala bolagets logotyp och begett sig ut i bostadsområdena för att knacka dörr. Varje hyresgäst får minst två påringningar. Om han eller hon inte är hemma vid dessa tillfällen lägger dörrknackaren en lapp i brevinkastet om att det finns en presentpåse att hämta på områdeskontoret. d e n b l å t y g p å s e n innehåller miljövänlig såpa, en så kallad slask up för att ta upp matavfallet från vasken, en lågenergilampa samt närproducerad choklad. Produkterna har kostat företaget ungefär en hundralapp per lägenhet, så det blir drygt 2,2 miljoner kronor allt som allt. Framför allt är det distriktspersonalen som vandrat runt i trappuppgångarna. Det har inneburit en del övertid för att ha Kenneth Magnusson studerar innehållet i påsen. Dörrknackarna som hyresgästerna gillar Olof och Maj-Britt Brandeby Text och foto CONNY PETTERSSON en chans att träffa de hyresgäster som jobbar på dagarna. Bofast besöker Hannele Pyykkö, som är kvartersvärd i Tynnered, en onsdag förmiddag för att följa med ut på dörrknackning. tegelhusen i området är byggda på 60- talet. Hannele Pyykkö har jobbat där sedan 2002 och tycks ha bra koll på dem som bor i de 450 lägenheterna. Hon prickar av på en lista vilka som har fått presenter, vilka som inte varit hemma och vilka som återstår att ringa på hos. En nattarbetande taxichaufför slipper påringning så tidigt på dagen. Hannele Pyykkö tittar på tavlan i en av portarna. Hon stämmer av med listan och konstaterar att makarna Kenneth och Kerstin Magnusson på tredje och översta våningen inte har fått sin present. De är hemma och Kenneth Magnusson öppnar dörren utan att se alltför förvånad ut. En granne frågade om vi hade fått presenten ännu, så jag förstod vad ni ville, säger han. Paret har bott i området sedan Tidigare hade de en femrummare, nu räcker det med en trea när alla de fem barnen är utflugna. Dock har tre av dem inte flugit så långt, de bor i kvar i området utspridda några trappuppgångar från föräldrarna. Satsningen på att dela ut presenter är, förutom att träffa hyresgästerna, ett led i att Bostadsbolagets miljöarbete. Kenneth Magnusson tycks dock redan vara miljömedveten. Han berättar för Hannele Pyykkö att lamporna på parkeringsdäcket brinner dygnet runt. Sånt slöseri, påpekar han i vänlig ton, innan det är dags för Hannele Pyykkö att önska en fortsatt trevlig dag och ringa på nästa dörr. För att inte hyresgästerna ska misstänka att det är några oseriösa försäljare som ringer på har Bostadsbolagets personal företagets IDkort med sig. En del av dem jag ringt på hos vill bjuda på fika eller mat. Men det finns det ju tyvärr inte tid för, säger Hannele Pyykkö. m å n g a v e r k a r v a r a p å jobbet, för det tar några påringningar innan nästa dörr öppnas. Det är Olof och Maj-Britt Brandeby, avlägsna släktingar till skådespelaren och komikern Lars Brandeby. Makarna har båda nersatt hörsel så det är lite komplicerat med kommunikationen. De flyttade in i området när det byggdes. Vi flyttade in i den första omgången hus som blev klara runt 1965, sedan har vi trivts så bra att vi bott kvar, säger Olof Brandeby. Hannele Pyykkö växlar några ord med makarna. Sedan är det dags att gå tillbaka med de påsar som blivit över till områdeskontoret och ta tag i dagens övriga göromål. Skärpta regler mot svarthandel Handel med svartkontrakt är ett allvarligt problem. Det påstår i alla fall hyreslagsutredningen som vill skärpa reglerna så att fingerade lägenhetsbyten inte ska kunna användas för skumraskaffärer. i d a g s l ä g e t k a n d e n hyresgäst som vill byta sin lägenhet om han eller hon får ett nekande svar från sin hyresvärd vända sig till hyresnämnden för att få sin sak prövad. Hyresvärden måste då ha godtagbara skäl att neka bytet. Dessa kan till exempel vara att den tillträdande hyresgästen har ett förflutet som stökig eller att personens ekonomiska situation gör att det kan bli svårt att klara av att betala hyran. Eller alltså, att det förekommer svarta pengar. Det är hyresvärden som har bevisbördan för att något otillåtet är på gång. dessa regler behöver ändras, anser hyreslagsutredningen i ett delbetänkande där en omkastning av bevisbördereglerna föreslås. Fortsättningsvis är det tänkt att det ska Bandidos tar ner skylten i Ludvika Bandidos är inte längre hyresgäster hos Ludvikahem. Det kriminella mcgänget flyttade för några månader sedan efter en uppgörelse med det kommunala bostadsbolaget. Den innebar att Bandidos fick en avflyttningsersättning på kronor för att lämna lokalen i centrala Ludvika. Det är i sammanhanget en liten summa. En stor del av pengarna är ersättning för standardförbättringar som gjorts i lokalen. Bland annat har Bandidos lagt in klinkers, säger Ulf Rosenqvist, vd på Ludvikahem. Enligt honom har mc-gänget inte skaffat någon ny lokal i kommunen. På papperet var det ett företag som drevs av en av Bandidos medlemmar som hyrde lokalen för att bedriva försäljning via internet. conny.pettersson@bofast.net räcka med att hyresvärden kan peka på omständigheter som talar för att saker och ting inte står rätt till. Sedan blir det hyresgästens sak att rentvå sig. Hur detta ska gå till är dock inte klarlagt. Ett byte mot en villa eller bostadsrätt är relativt okomplicerat. Om det pris som den frånträdande hyresgästen betalar är marknadsmässigt ska det tala det för att det inte finns några otillåtna penningtransaktioner. Om det däremot rör sig om ett byte hyresrätt mot hyresrätt kan det bli knivigare att visa att det inte förekommer någon otillåten ersättning. u t r e d n i n g e n g e r s o m exempel att en hyresgäst upprepade gånger försökt byta sin lägenhet mot helt olika bytesobjekt och då fått nej. Den saken anses kunna tolkas som att hyresgästerna inte har rent mjöl i påsen. I övrigt ges inte så många exempel, men förhoppningen från utredningens sida är att hyresnämnderna redan har den erfarenhet som krävs för att kunna avgöra vad som är rätt och orätt. WEBB-FRÅGAN nej 44% christian.lacotte@bofast.net bör allmännyttan ta ett särskilt socialt ansvar? ja 56% De flesta webbröstare tycker att de kommunägda bolagen bör ta ett särskilt socialt ansvar. Gå in och rösta på nästa fråga Bör det vara större hyresskillnader mellan attraktiva och mindre attraktiva bostäder? Hannele Pyykkö 22 Bofast 5/2008 Bofast 5/

13 Här renoveras en lägenhet i taget De röda tegelhusen i Larsberg byggdes på slutet av 60-talet av byggmästare John Mattson och har fin utsikt över Lilla Värtan. Husen som skymtar bakom träden ägs av en bostadsrättsförening. I Larsberg på Lidingö renoverar John Mattson sina lägenheter. Men det görs i lugn takt, en lägenhet i taget. Extremt ovanligt, enligt Stefan Björling på Sabo. Men företagets ledning menar att de boendes trivsel är viktigare än kostnaderna. Text thomas mattsson Foto conny pettersson Den som besöker Larsberg ser ett bostadsområde från miljonprogramstiden. Röda hyreshus, gräsmattor och små dungar av lövträd. Lugnt och fridfullt. Ofta brukar ju annars upprustningar betyda många byggställningar, baracker och maskiner. Några byggställningar finns förvisso sporadiskt uppställda, men den som inte fått förhandsbesked kan inte veta att här pågår en renovering som berör lägenheter med omkring hyresgäster. Renoveringen kommer att ta år att slutföra, eftersom fastighetsägaren John Mattson Fastighets AB går in i lägenheterna först när de blir tomma efter att hyresgästen flyttat eller gått bort. Det är viktigare att gästerna trivs än att renoveringen går snabbt. Här finns många ålderspensionärer. Vi vill inte tvinga dem att flytta eller bo på en byggarbetsplats, säger Siv Malmgren, vd för John Mattson Fastighets AB. Hela 60 procent av hyresgästerna i Larsberg är över 50 år och 40 procent är ålderspensionärer. Det är ett starkt skäl till att företaget valt att avstå från en snabb renovering av lägenheterna. Och kostnaderna ska inte bli mycket högre än vid en traditionell renovering, enligt Siv Malmgren. Vårt sätt att renovera innebär ju att vi varken behöver skaffa alternativboende till våra hyresgäster eller göra omfattande hyresreduceringar, säger hon. Företaget vill dock inte avslöja några siffror för vad renoveringen kostar. Stefan Björling, civilingenjör på Sabos avdelning för fastighetsutveckling, menar att Mattssons renoveringsmetod måste bli dyrare än en vanlig renovering. Men det är inte säkert att den behöver kosta mycket mer, säger han. s t e f a n b j ö r l i n g bedömer att företaget kan göra en del besparingar genom att produktiviteten blir hög. Det är en begränsad grupp hantverkare, personer, som är kontrakterade för att genomföra renoveringen. Här binder således inte John Mattsson upp så stora lönekostnader som vid mera omfattande och snabba upprustningar. Produktiviteten för hantverkarna verkar vara hög. Men om bostadsområdet hade varit Stefan Björling mindre skulle sannolikt inte så många lägenheter kontinuerligt hunnit bli tomma och möjliga att renovera, säger Stefan Björling. Det senaste halvåret har fler än 30 stycken lägenheter blivit tomma, för att boende flyttat eller gått bort, enligt John Mattsson. Det är först när besökaren i Larsberg kommer in i en sådan lägenhet som han inser att här pågår renovering. Här gör elektriker installationer och snickare sågar och hamrar så att det doftar sågspån, precis som på en vanlig byggarbetsplats. Men det sker alltså i liten skala, inte främst efter vad som är tekniskt möjligt. John Mattsons ledning har slagit fast att hänsynen till hyresgästerna är viktig vilket ibland kan leda till problem. Ibland klagar hantverkarna på att det går för långsamt. Men vi håller kontinuerligt planeringsmöten för att klara ut hur snabbt de kan gå fram utan att störa de hyresgäster som bor i närheten av den lägenhet som renoveras, förklarar Stefan Simic, byggsamordnare i Larsberg. john mattsson har påbörjat renovering av i genomsnitt två lägenheter varje måndag sedan starten Sju veckor tar det att totalrenovera kök och badrum med fullständiga stambyten. Vid traditionell stamrenovering av hela hyresfastigheter rivs stammarna ut och byts direkt mot nya. I Larsberg byter man bara ut den del av stammen som hör till just den lägenhet som renoveras. Först borrar hantverkarna upp betongskiktet över vvs-ledningarna i badrummet och tar bort dem. Sedan kopplar de ur anslutningen till vatten och avlopp i köket. Därefter kopplar vi ihop vvs-ledningarna till kök och badrum i den lägenhet som vi renoverar med de gamla stamledningarna i lägenheten under, via en så kallad kassett. Sedan byter vi ut den del av stammen som tillhör den lägenhet som renoveras, berättar Stefan Simic. När kassetter satts in i alla lägenheter i ett hus kan de kopplas ihop till en ny vvs-stam. Då kan den gamla stammen helt stängas. När man kopplar ihop ledningarna för den lägenhet som renoveras med stamledningen i lägenheten under, måste taknivån i det badrummet sänkas med tio centimeter. Hyresgästen i den lägenheten kompenseras med kronor i engångssumma. Kassetterna, som är 30 centimeter höga och 20 centimeter breda, kaklas in av estetiska skäl och för att kaklet isolerar från det ljud av porlande vatten som kassetterna kan ge ifrån sig, enligt byggsamordnaren Stefan Simic. stefan björling på sabo varnar för att åldersskillnaden på kassetterna, som ska utgöra den nya stammen, kan bli år. Om det uppstår läckage i en äldre kassett som man kaklat in är det inte så lätt att byta saker och ting, säger han. Stefan Simic menar dock att sannolikheten för problem med kassetter som endast är år gamla är relativt liten. Visst kan alla modeller av kassetter drabbas av fel, men om det blir läckage i någon av dem så får vi ta tag i det när problemet uppstår. Det är heller inte särskilt svårt att åtgärda, säger han. o m d e t s k u l l e u p p s t å e n vattenskada i orenoverad lägenhet byter John Mattson stam i köket och bygger om badrummet. Samtidigt passar företaget på att göra nya elinstallationer med jordade kontakter och sätta in en säkerhetsdörr. Efter det får hyresgästen en hyreshöjning på 582 kronor per månad. Det är en bra överenskommelse. Ingen hyresgäst >> Elektrikerna Fredrik Lundgren och Kalle Engström (till vänster) och kakelsättaren Peter Wånggren (längst till höger) hör till dem som renoverar i Larsberg. 24 Bofast 5/2008 Bofast 5/

14 Siv Malmgren, vd, Kicki Björklund, affärsområdeschef för bostäder, och Ola Byström, projekt- och teknikchef, alla från John Mattsson Fastighets AB, diskuterar badrumsinredning. >> tvingas på saker och ting, förrän det är motiverat. Hyreshöjningen som uppstår är enligt vår mening inte orimlig, säger Christian Hammerman, som förhandlat fram hyresavtalet för Hyresgästföreningens räkning. De lägenheter som renoverats efter att de blivit tomma får däremot högre standard. Nyinflyttande hyresgäster får därför räkna med högre hyror, men kan välja mellan bas- eller tillvalsnivå på uppgraderingen. För båda alternativen gäller att golv- och väggbeläggningar i kök och badrum byts ut. Dessutom utrustas lägenheterna i såväl bas- som tillvalsalternativet med bland annat ny köksinredning, ny kyl och frys samt ny spis med häll. De som väljer tillvalsalternativet får dessutom en öppnare planlösning. De får också parkettgolv i hela lägenheten och en glasruta i överdelen på samtliga innerdörrar, säger Siv Malmgren. i t i l l v a l s l ä g e n h e t e r n a f i n n s även andra finesser, som till exempel inbyggd ugn och mikro i köken, klinker i hallen och eluttag på balkongen. Hyran blir kronor per kvadratmeter och år för de nyinflyttare som väljer basrenovering. Den som väljer tillvalsalternativet hamnar på kronor per kvadratmeter och år. Hyresnivåerna i de orenoverade lägenheter- na i Larsberg ligger kring 900 kronor per kvadratmeter och år. Hyreshöjningen motiveras av att vi moderniserar lägenheten. Vi vill så långt som möjligt låta våra hyresgäster välja när moderniseringen ska ske och i viss utsträckning även nivån på den, säger Siv Malmgren. Som jämförelse kan nämnas att hyresnivån i de helt nya hus som John Mattson bygger i området i genomsnitt ligger på kronor per kvadratmeter och år. Hyresgästföreningen på Lidingö ser ingen anledning att söka strid i Hyresnämnden på grund av hyreshöjningen. Vi uppskattar den goda viljan att söka långsiktiga lösningar, som innebär valfrihet för hyresgästerna och inte tvingar på dem standard och hyreshöjningar som de inte begärt, säger Thomas Bengtsson, som är ordförande för Hyresgästföreningen, och tillägger: Det är också bra för hyresrättens långsiktiga fortbestånd och utveckling. d e f l e s t a h y r e s g ä s t e r som Bofast talat med verkar inte ens känna till att det pågår en renovering i området. Men en av dem som märkt av det är Maud Lernhede, som bor granne med en lägenhet som renoveras. Hantverkarna startar jobbet väldigt tidigt, men inte vid samma tid varje dag. Ibland sätter de igång mitt på dagen. Det skapar oro att inte veta när de kommer och börjar borra eller slipa. Och så för de ett förfärligt oväsen förstås, säger hon. Maud Lernhede menar dock trots allt att hon hellre bor kvar än flyttar till ett tillfälligt boende i en barack eller annan lägenhet. I valet mellan pest och kolera så är väl detta bättre. Bara de inte tar ner alla de fina träden här i området nu när allt ska förnyas, tillägger hon och pekar på en sal med lövträd mellan två hyreshus. Målaren Janne Buran rollar en lägenhet i området. Renoveringsberg söker multihantverkare Det krävs fler mångsidiga hantverkare och färre specialister för att klara av framtidens renoveringsbehov inom bostadssektorn. Det menar Gösta Gustavsson, sakkunnig i byggfrågor på Sabo. r e n o v e r i n g s b e h o v e t uppgår till cirka 70 miljarder kronor enbart i 60- och 70-talens flerbostadshus inom allmännyttan, uppskattar Sabo. Byggnadsindustrins yrkesnämnd har i samarbete med Sabo gjort en kartläggning över intresset för renovering. Ett trettiotal skolledare, lärlingar, elever, arbetsledare, lärare och uppdragsutbildare har intervjuats. Resultatet visar på ett stort ointresse för att jobba med renovering. Snickaryrket har högst status bland hantverksyrkena och de flesta lärare i utbildningarna för hantverkare är också snickare, enligt Gösta Gustavsson på Sabo. Mångsidigheten hos hantverkarna premieras inte. Vi ser gärna att man är specialist inom något område, men att man också kan göra arbeten inom något annat. Som det är nu krävs det åtta hantverkargrupper för att renovera ett badrum och då blir omloppstiderna alltför långa, säger han. Och om det saknas jobb som snickare så stämplar man, i stället för att utnyttja tiden till att bredda sin kompetens. g ö s t a g u s t a v s s o n v i l l nu peka på den marknad för renoveringsjobb som kommer att finnas inom en snar framtid. Det är parterna på byggmarknaden, Byggnads och Sveriges Byggindustrier, som har ansvaret. Men som stor beställare måste vi ge en signal till dem som utformar utbildningarna i hantverksyrkena och till de aktörer som ska utföra jobben, fortsätter han. Han drar en parallell till hur villaägare resonerar när de anlitar hantverkare för att renovera sina bostäder. Då väljer man ofta en multihantverkare som är egen företagare och som kan jobba ihop med andra småföretagare i ett team, för att kunna få arbetet utfört snabbt och prisvärt. Men när vi som stor aktör ska beställa dessa tjänster finns inte tillräckligt med multihantverkare. Det resulterar i att renoveringsarbetet tar lång tid och blir onödigt dyrt, säger Gösta Gustavsson, h a n a n s e r a t t d e t borde finnas bättre incitament för multihantverkare. Det finns inga ekonomiska morötter för den enskilde hantverkare som vill vara mångsidig. Hela byggsektorn är uppbyggd på specialisering och nyproduktion. Och har man väl etablerat en specialisering slår man gärna vakt om den. Det blir ett slags skråtänkande som inte gynnar vare sig beställare eller utförare på marknaden. Gösta Gustavsson hoppas nu att även privata värdar ska trycka på för större mångsidighet hos hantverkarna. Men det är också viktigt att det tas initiativ från beställare på lokal nivå för att ge en signal till dem som ansvarar för gymnasieutbildningarna. En av dem som agerat för fler multihantverkare på lokal nivå är Mitthems vd i Sundsvall, Hans Selling. Vi har ett akut behov av multihantverkare för renovering av lägenheter inom de kommande tio åren. Men om vi ska beställa traditionellt utformade stamrenoveringar så blir det för dyrt och tar för lång tid, säger han. hans selling lägger ett stort ansvar för problematiken på de fackliga organisationerna. De vill inte låta snickare och elektriker bli multihantverkare. Det verkar viktigare för dem att ombudsmännen får göra sina mätningar av yrkesgruppernas effektivitet än att vi får en fungerande marknad för renoveringsjobb, säger han. Byggnads ordförande, Hans Tilly, avfärdar dock den kritiken. Det är de företag som är nischade mot renovering av bostäder som måste stå för utbildningen av multihantverkare. Hantverkare måste erbjudas större möjligheter till fortbildning. Det påpekade vi redan på 70-talet, men byggbranschen ligger fortfarande ohotat sist vad gäller fortbildning av arbetskraft, säger han. Enligt Gösta Gustavsson kan det dock vara problematiskt att nischade företag sköter fortbildningen, eftersom de tenderar att fokusera för mycket på sina egna produkter och för lite på generella metoder. Men exempelvis Lernia kan i viss utsträckning bidra med fortbildning av specialiserade hantverkare. Det räcker dock inte bara med fortbildning för att fler multihantverkare ska kunna utbildas. Det krävs också förändringar i gymnasiernas utbildningsprogram, säger han. Men det kan ta tid. Det går långsamt att förändra utbildningsväsendet och det krävs inte minst lärare som själva är multihantverkare. Det är viktigt att signalen om att det krävs förändringar når framför allt byggmarknadens parter, men även politiska beslutsfattare, säger Gösta Gustavsson. Sveriges Byggindustrier har tagit till sig signalen från Gösta Gustavsson och vill bidra till att såväl framtidens gymnasieutbildning som fortbildningen av hantverkare blir mer orienterad mot renovering. Vi ska givetvis jobba med fortbildning genom kompetensutveckling för de hantverkare som redan har ett jobb. Men jag tror inte att vi kan nå en situation där vi utbildar mångsysslare inom hantverksyrkena i den skala som Gösta Gustavsson vill uppnå, säger Lars Tullstedt, som är ansvarig för kompetensförsörjning på Sveriges Byggindustrier. Däremot har vi möjlighet att påverka innehållet i den nyordning av gymnasieskolans hantverksutbildningar som träder i kraft Och här kan vi trycka på för att nå en större mångsidighet och ett större fokus på renovering, säger Lars Tullstedt. Fotnot: Läs även Hans Sellings debattartikel på sidan 34. Thomas Mattsson allt om allt 26 Bofast 5/2008 Bofast 5/

15 krönikan göran greider NYHET! ARBETSGLÄDJE KAN HA MÅNGA ANSIKTEN. HÄR ÄR ETT NYTT! PROVKÖR NYA RENAULT KANGOO EXPRESS SÅ KOMMER DU ATT KÄNNA IGEN DET. PRIS FRÅN KR ELLER KR/MÅN EXKL MOMS. Baserat på 36 månader med 30% förhöjd första hyra samt 40% restvärde. Ränta 7,20%. Effektiv ränta 7,44%. Bilen på bilden är extrrautrustad. Stoppa dold energiförbrukning! Megacons system ger dig exakt information om var och när energi förbrukas. Megacons system identifierar bl a onormal energiförbrukning som därmed kan elimineras. 1 2 MätinsaMling Megacon utvecklar produkter och system för att i detalj kunna mäta och lagra förbrukningsdata för el, varm/kallvatten, värme, gas och olja. Fjärravläsning Förbrukningsdata överförs regelbundet till en lagringsenhet / PC-databas. j a g r ö s ta d e n e j t i l l e u n ä r d e t b e g a v s i g. Jag gjorde det därför att jag inte tror på så stora organisationer som i fallet EU dessutom sakta men säkert formas till något som liknar en stat snarare än ett mellanstatligt samarbete. Det blev dock ett ja i omröstningen, efter mycket övertalning från eliternas sida, och när vi väl var medlemmar var det ju inte så mycket annat att göra än att acceptera medlemskapet och försöka göra det bästa av det. Men det är och förblir en märklig känsla man får inför detta EU. Europaunionen har ingenting med visioner eller framtid att göra, utan framstår nästan enbart som en hotande skugga som faller över detta land. Att förhålla sig till EU blir, från min sida, att grubbla över hur skadeverkningarna från EU kan minimeras, ingenting annat vare sig det gäller kollektivavtal, alkoholpolitik eller ekonomisk politik. Med EU har juridiken också på allvar trängt in i allt politiskt tänkande. Som demokrat ser jag det som självklart att de avgörande frågorna ska avgöras av valda församlingar, inte av experter. I de länder där det finns en lång tradition av författningsdomstolar har en grimma satts på politiken; USA är typfallet. Den yttersta makten i USA har ofta de domare som sitter i Högsta domstolen. Och eftersom jurister inte trollas fram ur tomma intet utan vanligtvis rekryteras från de högre skikten i samhället, leder ökad juristmakt nästan undantagslöst till en högervridning av politiken. s å ä r j u u p p e n b a r t fallet också inom EU. EG-domstolen har rest sig som en egen makt, belägen snett ovanför alla valda församlingar. När näringslivets organisationer på hemmaplan har svårt att försvaga kollektivavtalen är det till EGdomstolen man går. Och samma väg till EU har fastighetsägarna vandrat: Det är deras anmälan om otillbörligt statsstöd till de allmännyttiga bostadsbolagen som satt igång hela den cirkus som till slut mynnade ut i den utredning som kom i april. Det är ingen slump att den heter EU, allmännyttan och hyresrätten : EU nämns först. Och här visar sig ett av de värre problemen med EU-medlemskapet: Politiska krafter och olika intressen kan använda sig av en fjärran instans för att dra igång en enorm kursändring i det sista som återstår av den sociala bostadspolitiken. Vanligt folk har inte precis någon uppsikt över perukerna i EGdomstolen eller juristerna i EU-kommissionen. Men i Michael Kochs utredning är ett demokratiproblem Kochs utredning kan den nya geopolitiken i sig själva det faktum att en avgörande instans ligger långt borta och inte blir genomlyst i den dagliga debatten användas för att praktiskt taget avskaffa centrala beståndsdelar i bostadspolitiken. Visserligen har andra EU-experter redan invänt mot utredningens tolkning att EU måste säga nej till det system vi har idag. Men hela denna tragiska process har möjliggjorts genom ett i praktiken totalt ogenomskinligt EUsystem. Kochs utredning är i sig ett tecken på en demokrati som haltar. Jag kan inte se det på annat sätt. Göran Greider är poet, debattör, författare och journalist. Sedan 1999 är han chefredaktör för Dala-Demokraten. 3 analys av Mätvärden / besparingsåtgärder Värdena kan importeras i olika överordnade system för statistik och debitering. Onormal förbrukning eller onormalt användande kan snabbt identifieras och åtgärdas. Undersökningar visar t ex att elförbrukningen kan minskas med 10-20% i fastighetsbestånd om elförbrukningen kan följas timme för timme. Kontakta oss på eller läs mer på Räkneexempel 23 För att få kr över till annat behöver du stoppa in kvm* På köpet får du en minskad miljöpåverkan motsvarande skövlingen av 10 hektar skog Hur många kvm har du? *Baserat på uppmätt data från 4,5 miljoner m 2 eller om man vill ca lägenheter i över 1000 byggnader i Sverige, Finland och Tyskland styrda med egain väderprognosstyrning under perioden info@megacon.se Control YoUr EnErGY Förändra klimatet med hjälp av klimatet! Väderprognosstyrning när det är som bäst. För mer information besök oss på egain.se 28 Bofast 5/2008 Bofast 5/

16 Framgång bygger på erfarenhet. Passivhus klarade den första vintern De nybyggda passivhusen i Misteröd utanför Uddevalla höll värmen även när temperaturen nådde tio minusgrader vid påsk och nyår. Därmed har de klarat ett lindrigare vintertest. Text thomas mattsson Foto Jens Åkesson, Ulrika majstrovic hansén Några hyresgäster skulle önskat bättre information om värme- och ventilationsaggregaten. Passivhusen invigdes i oktober förra året och Bofast var med vid inflyttningen. De kraftigt isolerade husen värms upp genom den värme som de boende själva, deras vitvaror och andra hushållsmaskiner alstrar. Det finns även ett eldrivet aggregat med till- och frånluftsventilation som kan förvärma den luft som strömmar in, när det är kyligt ute (läs mer i Bofast 1/2008). e n a v h y r e s g ä s t e r n a, Jens Åkesson, arbetar som säljare och reser mycket i tjänsten. Han är hemma med barnen i sin fyrarummare varannan vecka. Självuppvärmningen har fungerat bra den gångna vintern, rapporterar han. När jag kommit hem efter en jobbvecka, då det varit ganska kallt, så har lägenheten hållit grader när jag kommer in i den. Och om jag vill skynda på uppvärmningen så kan jag sätta igång aggregatet som värmer upp ventilationsluften. På en halvtimme når temperaturen grader. Men utan hjälp från aggregatet säger han att det är svårt att få upp temperaturen över 22 grader höst- och vintertid. Som helhet är han dock nöjd med komforten. Det är aldrig någon kondens som tyder på för hög luftfuktighet. Och jag har aldrig hört något oljud från grannarna, trots att de har två barn och de har heller inte sagt att de kan höra något ljud från min lägenhet, trots att jag också har två barn. Så visst ljudisolerar passivhusen också. det innebär att lägenheterna håller vad Uddevallahems ledning lovade. Men om det blir en värre vinter kan passivhusens förmåga att hålla värmen måhända ställas på högre prov. Det vore bra med en ordentlig introduktion av hur värme- och ventilationsaggregaten fungerar. Vi har inte justerat upp förvärmningen av ventilationsluften som kommer från aggregatet en enda gång ännu, säger Carolina Fredgren, som bor i en trea i området tillsammans med sambon Tony Larsson och deras två barn. p r o j e k t l e d a r e n f ö r p a s s i v h u s e n i Misteröd, Margaretha Johnsson på Uddevallahem, menar dock att alla hyresgäster nu ska ha fått en introduktion. Fastighetsskötarna i området ska nu ha sökt upp alla hyresgästerna där och givit en introduktion. Men om man tycker den är otillräcklig så får man höra av sig så kan fastighetsskötaren återkomma och ge en fylligare introduktion, säger hon. Nu väntar ett nytt test av hur husen klarar att isolera mot värme under sommaren. Med Bosch helhetslösning för vitvaruinköpet kan du känna dig trygg. Våra kvalitetsprodukter för kök och tvättstuga omges av kringtjänster som bygger på lång erfarenhet av bygg- och förvaltningsbranschens unika behov. Vi erbjuder rådgivning vid val av standard- och tillvalsprodukter, montagetjänster, koordination av leverans och installation, en rikstäckande serviceorganisation m.m. Ring om du vill veta mer Bofast 5/2008 Bofast 5/

17 riksrundan något på gång? Skriv till: Bofast, Box 474, Stockholm Conny Pettersson tel e-post: Snart behövs inte oljan innebär stora investeringar och lönsamhet SOLLENTUNA. Årets träpris går passat dem efter. Det finns inslag av trä brukar vara en av de viktigaste faktorerna till bostadsområdet Östra Kvarnskogen i Sollentuna. Hela 205 bidrag i byggnaderna och naturlig skog på tomten att där ta hänsyn de anlagts till. Betalar och allt det detta sig har verkligen? övertygat deltog i tävlingen, men juryn var enig träprisjuryn, Payoff-tiden säger är bra, Johanna svarar Bo Blom, Svenssomationsansvarig och fortsätter: på branschorganisationen infor- i Askersundsbostäder om vinnaren: byggherren Folkhem och arkitektkontoret Brunnberg & Skogsindustrierna. Varför görs det inte så här på flera Regeringens mål att Sverige ska bli kvitt Forshed. sitt oljeberoende är platser? Träpriset Alla Sveriges delas ut kommuner till den som har enligt nog juryn ett bäst bostadsbolag kan använda och många trä i en av spännande dem har och redan på god väg att förverkligas av bostadsbolaget i den j u r y n i m p o n e r a d e s a v att lilla husen liknande högkvalitativ förutsättningar. byggnadskonstruktion. Oljepriset ligger kommunen Askersund vid Vättern. nästan svävar i luften, eftersom de idag strax Men under pristagaren kronor kan gärna och kombinera kommer AV ANDERS WESTER trä säkert med andra att fortsätta byggnadsmaterial, stiga. Detsamma säger är anlagda på sju meter höga pelare i starkt sluttande skogsterräng. kommer Johanna att Blom. hända med den el vi köper. Bostäderna är inplanerade på ett Genom Juryn att utgjordes värmepumparna av fyra drivs arkitekter med vår och en D et mest synliga beviset på att miljötänkandet är ett viktigt och långsiktigt mål inte omöjligt att det blir flera vindkraftverk kostnad fast. klara hälften befintligt av elenergibehovet naturområde som och det man är an- civilingenjör. NOLLTOLERANS MOT KLOTTER egen el kan man säga att vi gör en rörlig är det nyuppförda vindkraftverket vid Stora med tiden för att täcka en större del. Energikalkylen för vindkraftverket vid Hammarsundsbron, vid riksväg 50 söder Stora Hammarsundsbron lovar en elproduktion på megawattimmar om om Askersund. För resande syns det som ett SANDVIKEN. tydligt landmärke Sandvikenhus vid det norra har brofästet. nyligen startat När projektet Helt startade och var rent vårt mot oljebemutveckling står också bakom projektet. tar ransen Lena 225 Brodin megawattimmar. på det lokala Brottsförenisationen Sandvikens stads- och centru- året. Värst De är två det första kring månaderna skolstarterna, blev elleve- berät- klottret hov i cirka Sandviken. 300 kubikmeter olja om året. Bakgrunden till initiativet är att klottrandet ökat i Sandviken under de senaste INGEN Vi märker OLJA I att ÅSBRO om några ungdomar byggande rådet. Allt Målet klotter är att saneras minska inom det till 48 högst timmar 30 kubikmeter inom polisanmäls. fem år, berättar Polisen, Bo Svensson det två åren. Klottret kostar numera Sandvi- börjar Vindkraftverket klottra så drar invigdes lätt 9 september med sig och all skadegörelse lokala vid Brottsförebyggande Askersundsbostäder. rådet och orgakenhus en halv miljon kronor per år. andra, säger Vid ett hon. besök blåste det cirka 10 Men för att nå målet behövs många fler meter per sekund och rotorbladen bullrade insatser än ett vindkraftverk. Framför allt en hel del. Men på 500 meters avstånd BOTKYRKA-GÖTEBORG. så investeras det i värmepumpar med borrade hål i berget besegrade och med slingor placerade den skräpningen domineras trots faktiskt allt av är. trafiken Då ökar från chansen ska människor ljuden inte i vara området störande ska se och hur ljudbil- stor ned- Botkyrkabyggen göteborgska i sjövatten. Bostadsbolaget riksvägen att människor intill, inte ska från inse vindkraftverket värdet av att inte genom att fylla flest plastpåsar skräpa Redan har ner, flera utan oljeanläggningar i stället hålla rent, inom säger KOSTNADERNA under Stora skräp- UNDER KONTROLL Askersundsbostäders Jan-Erik Sandh. verksamhetsområde samlardagen Askersunds som kommun nyligen består av en centralort konverterats till olika värmepumpar, vilket och ett antal mindre samhällen som är avhölls. Tanken geografiskt var att spridda. deltagarna Därför fungerar inte har minskat oljebehovet till strax över 160 kubikmeter. I samhället Åsbro kommer en skulle central inspireras fjärrvärmeanläggning att utan vär- oljebehovet vara bortbyggt och ett minne Vindkraftverket vid Stora Hammarsundsbron ska göra rent men i måste sitt bostadsområde produceras i lokala enheter. De klara hälften av Askersundsbostäders elbehov. blott redan oljedrivna och bli värmeanläggningarna med- som finns bor i hyres- vetna i om allmännyttans hur mycket anläggningar i de olika husen i Botkyrkabyggens skräp orterna som slängs håller i på närmiljön. att ersättas med olika bestånd, Fakta säger om Jan-Erik vindkraftverket Sandh, Botkyrkabyggens Vindkraftverk områdeschef för Alby. Rotordiameter: 48 meter Svaveloxid: 4,4 ton Botkyrkabyggen värmepumpsalternativ. gick segrande ur tävlingen med 431 Av säckar en kilowattimme mot Bostadsbolagets tillförd energi 347. får Leverantör: Enercon Diameter vid foten: 4,6 m Koldioxid: ton Vi lyckades planera vår städning bra han tror att tävlingen kan vi ut cirka tre kilowattimmar värme, och Utsläpp bli startskottet för att gå vidare med fler aktiviteter som minskar Kväveoxider: 3,9 ton och fånga vad elen upp som intresset vi producerar från samtliga själva kostar barn Typ: E-48 vid årsproduktionen: Sot: 150 kg i de bägge grundskolorna i vårt område. och arrangemang för att hålla rent i Botkyrkas bostadsområden. vet vi. Därför kan vi säga att vi har bra kontroll på energikostnaderna. Navhöjd: ca 76 meter olja/kol) Källa: Svensk Vindkraftförening Effekt: 800 kw MWh/år (jämfört med Slagg/flygaska: 83 ton Dessutom deltog alla dagis med barn och personal, ett antal personer från Allhagens Den här typen av aktiviteter handlar Vindkraftverket har i kalkylen beräknats villasamfällighet och många personer som dels om att göra fysiskt rent, dels om att Ett vinnande gäng från Botkyrka. Botkyrka vann FOTO: A NDERS WEST ER skräptävling Foto: Ole Jais Fönster för generationer När du väljer fönsterpartier från H-Fönstret i Lysekil H-Fönstret AB Lysekil Tel Fax Bofast 5/2008 Bofast 5/

18 debatt Vi vill ha en ny, stark och långsiktig ägare Kommunalrådet Bo Carpelan (m) vill sälja Ekerö Bostäder för att betala av kommunens lån. Debattera i Bofast Skriv till: Bofast, Box 474, Stockholm Redaktör: Christian Lacotte tel , e-post: info@bofast.net Miljön viktigare än glaspalats Den välbeställda samhällsklassen kommer alltid att ha råd till arkitektoniska excesser. Men den absoluta majoriteten av våra bostäder måste byggas och renoveras energieffektivt. Det anser Peter Isacsson, ordförande i isoleringsföretagens branschorganisation, i ett inlägg riktat mot arkitekten Lars Backhans debattartikel i Bofast 2/2008. v i s o m h a r s e t t s v t :s humorserie Hipp Hipp har lärt oss ett nytt begrepp: i-landsproblem. Lars Backhans har kanske inte skrattat åt detta geniala begrepp, så vi tillåter oss att förklara innebörden för honom. I-landsproblem är alla de försmädligheter vi i den västerländska välfärdskulturen stör oss på och målar upp till stora problem men satt i ett större sammanhang framstår de som banala futtigheter. Lars Backhans ställer passivhus mot modernistisk arkitektur och förvandlar på så sätt en av våra största utmaningar till just ett i-landsproblem. Vi står inför väldiga förändringar i klimatet som, om vi inte agerar kraftfullt, kommer att kullkasta vårt sätt att leva. I det perspektivet är kanske möjligheten att i ett glashus översätta poesi och spela violin inte det högst prioriterade för mänskligheten. Lars Backhans oroar sig över att vi kommer tvingas vänja oss vid en annan slags arkitektur än den som syns i inredningsmagasin och arkitekttidningar. Jag tror inte att de familjer och ensamstående som bor i miljonprogrammets lägenheter kunde bry sig ett spår mindre. Om detta är priset vi måste betala för en kraftfull klimatinsats är jag övertygad om att majoriteten av svenskarna gladeligen bosätter sig i energieffektiva hus framför de glas- och stålpalats Lars Backhans ömmar för. Jag tror för övrigt inte Lars Backhans behöver vara orolig. Den välbeställda samhällsklassen, på vanlig svenska överklassen, kommer alltid att ha råd till arkitektoniska excesser. Vi andra, på vanlig svenska medeloch underklass, kommer fortsätta att beundra denna arkitektur. m e n d e n a b s o l u ta majoriteten av våra bostäder, nya som befintliga, måste byggas och renoveras energieffektivt. Vi kan få ned utsläppen av växthusgaser radikalt på detta sätt. Backhans påstår att om bara glashusen tar sin energi från vindkraftverk är allt i sin ordning. Men vad är det för logik? Bygg energieffektivt och vi kan använda energin från vindkraften till tio bostäder istället för en! Energi kommer allt mer att bli en bristvara, vi måste lära oss att använda den så effektivt som möjligt, oavsett källa. s l u t l i g e n s t ä l l e r Lars Backhans bostadssektorn mot transportsektorn. Det är en obehaglig och trångsynt retorik som inte räcker längre än den egna näsan. Det är exakt samma retorik som vissa högerextrema krafter använder sig av när de ställer flyktingpolitik mot äldrevård. Det ena utesluter inte det andra. Alla sektorer måste bidra kraftfullt för att vi ska klara klimatmålen. Vi kan egentligen varken fortsätta flyga till Thailand eller bygga glasskulpturer för fiolspelande poeter. Skillnaden är att Medelsvensson kommer tvingas avstå från Thailandsresan. Välbeställda, fiolspelande poeter kommer däremot kunna bygga sitt eget vindkraftverk, egoistiskt behålla energin för egen del och förverkliga sin glasdröm även i framtiden. Så vad är problemet Lars Backhans? Svaret är att det är Veckans i- landsproblem! Peter Isacsson ordförande Swedisol Passivhus mest en kassasuccé Varför ska de som har lite pengar tvingas bo i mörka och täta passivhus? Ska inte Saboföretagen bygga vackra bostäder? Det frågar sig Lars Backhans i en replik till Peter Isacsson och även arkitekten Hans Eek, som skrev i Bofast 3/2008. ordföranden för Sveriges mineralullsföretag, Peter Isacsson, går in i debatten och säger att familjer i miljonprogramsområden inte bryr sig ett spår om inredningstidningar eller vacker arkitektur. Hur kan han veta det? Även om man bor i ett tråkigt höghus kanske man önskar att man bodde någon annanstans, i en ljus lägenhet med stora fönster. Peter Isacsson svartmålar arkitekturen och menar att den bara är till för de rika. Jag frågar mig varför de som har lite pengar och mindre valmöjligheter ska tvingas bo i dålig arkitektur, som i ett mörkt och tätt passivhus? Ska inte Saboföretagen bygga vackra bostäder? p e t e r i s a c s s o n f ö r s v a r a r passivhusen eftersom de har blivit en kassasuccé för mineralullsföretagen. I ett färskt pressmeddelande kan man läsa att Parocs fabrik i Hällekis har startat ett femte skift för att möta efterfrågan på mineralull. Nu bygger också Paroc sitt eget passivhus i PR-syfte. De kallar huset Passivhus Granbäck Stockholms första passivhus. De försöker framställa huset som något slags miljömässigt boende, men det par som bor i det 200 kvadratmeter stora huset kommer att släppa ut mer koldioxid än de flesta svenskar. Så varför bygger Paroc huset? Jo, för att tjäna pengar. a n n a j o e l s s o n f r å n Mittuniversitetet visar i sin nya avhandling att passivhus förbrukar stora mängder primärenergi. Hon menar att ett sjuttiotalshus med fjärrvärme förbrukar mindre primärenergi än ett passivhus. Ungefär samma slutsats dras i en rapport från ett samverkansprojekt mellan bygg- och energibranschen. Där visar man på att passivhus med direktverkande el, i det här fallet passivhusen i Lindås, släpper ut ungefär samma mängd koldioxid som ett hus med fjärrvärme och normalstora fönster. ordföranden för Sveriges mineralullsföretag menar också att om man jämför bostadssektorn med transportsektorn så är det exakt samma retorik som vissa högerextrema krafter använder. Det här påståendet gör mig förbannad. Passivhus Granbäck och passivhusen i Lindås båda dessa områden är bostäder helt beroende av bilen. Det är som om passivhusen i sig skulle vara goda nog för att kompensera för alla andra dåliga beteenden. Man kan bygga hur stort som helst. Man kan ha två bilar. Man kan värma huset med polsk kolkraft. Bara för att man har en låg förbrukning av köpt energi per kvadratmeter. Passivhus Granbäck p e t e r i s a c s s o n s inlägg visar på brister i kunskap om hållbar arkitektur och stadsplanering. Som forskningen indikerar är det viktigt att vi ser till helheten. Låt oss våga mäta den mängd koldioxid våra hus släpper ut. Det är lite svårare, men mer intressant. Låg-koldioxid-hus är intressantare än passivhus. Låg-koldioxid-hus har följande förutsättningar: de förbrukar lite primärenergi, de använder förnyelsebar energi till uppvärmning och el, de är byggda med lokala byggmaterial för minskade transporter, de har byggmaterial med lång livstid, de är planerade för biloberoende och de är små men har gott om dagsljus. Lars Backhans arkitekt SAR/MSA Sökes: mångsidiga renov eringshantverkare Läs även artikeln om multihantverkare på sidan 26. för ungefär fyra decennier sedan byggdes en miljon lägenheter i Sverige. En stor del av dessa ägs av allmännyttiga bostadsbolag. Eftersom lägenheterna byggdes samtidigt, uppstår nu renoveringsbehoven samtidigt lägenheter har redan rustats upp och bland annat fått nya badrum och stammar. Men fortfarande återstår cirka Inom tio år behöver lägenheter i Sundsvall renoveras. Eftersom byggbranschen har fullt upp med nyproduktion är det svårt att få tag i yrkesarbetare för renovering. Hans Selling på Mitthem efterlyser nytänkande av branschen och snabbare grundutbildning lägenheter som kräver omfattande renoveringar. Arbetsmarknaden för byggnadsarbetare är för närvarande het. Omfattande nybyggnation, både när det gäller bostäder och kommersiella lokaler gör att det är mycket svårt för entreprenadföretagen att få personal till renoveringsuppdrag. Vi inom de kommunala bostadsbolagen kan konstatera att bristen på kompetent renoveringspersonal medför att projekten får höga kostnader. Något som ytterligare bidrar till bristen på arbetskraft är det faktum att gymnasieskolans byggprogram sedan lång tid främst är inriktad på nyproduktion. Till det kommer att hela 80 procent av eleverna väljer utbildning till snickare. Bland dem som examinerades på byggnadsprogrammet år 2006 hade endast fem procent valt plattsättning som inriktning, trots ökande antal badrumsrenoveringar. En annan problematik är att gymnasieskolan inte ger tillräcklig behörighet för vissa arbetsuppgifter. Även om man stude- rat i tre år på heltid krävs kompletteringar för att få utföra vissa nödvändiga moment inom renoveringssektorn. Här behövs genast ett nytänkande. Det krävs nu en bredare och mer mångsidig utbildning för att få fram den personal som behövs. Multihantverkaren bör ha spetskompetens inom ett område, men kunskap och befogenhet att genomföra uppgifter inom angränsande områden. Vinsten är att hyresgästerna får färre hantverkare i sina bostäder och att utförandetiden minskar. Det finns olika sätt att få fram dessa multihantverkare: en förändring av gymnasieskolans byggprogram, KY-utbildningar, utbildningar finansierade av arbetsförmedlingen och intern företagsutbildning som kompletterar befintlig kompetens. Den sistnämnda utbildningen är den som, enligt vår bedömning, snabbast skulle generera rätt personal för befintliga behov. Exempelvis skulle en allround snickare kunna komplettera sin kompetens med kortare utbildningar i vvs-arbeten, plattsättning, enklare el samt målning. d e t t a f ö r u t s ä t t e r a t t även Byggnads är beredda till omprövning och nytänkande och inte bara försvarar sig med att Hans Selling inte vet vad han pratar om. Jag vill hjälpa till att påskynda ett för byggnadsbranschen arbetsmiljömässigt tryggare, rättvisare och säkrare lönesystem, som gör att vi som beställare får vi bättre kvalitet till lägre kostnad och med friskare arbetskraft utan utslitna kroppar på grund av jakten på ett bra ackord. Låt multihantverkarna få en trygg och rättvis månadslön utan ytterligare fördyrande påslag så ska vi inom Mitthem se till att vårt bostadsbestånd har en bra standard utan för höga hyror för hyresgästen. Hans Selling vd Mitthem 34 Bofast 5/2008 Bofast 5/

19 på nya jobb informera oss om era personalnyheter! Skriv till: Bofast, Box 474, Stockholm e-post: FÖRVALTNINGSCHEF BLIR VD I SKURUP Bertil Nilsson har slutat som vd för Skurupshem och blivit pensionär. Efterträdare är bolagets tidigare förvaltningschef, Anders Nilsson. NCC-CHEF PÅ VÄG TILL EKSJÖBOSTÄDER Thorbjörn Hammerth tillträder i augusti som vd för Eksjöbostäder och Eksjö Kommunfastigheter. Han kommer närmast från NCC Construction, där han är marknadschef. Den tidigare vd:n för Eksjöbostäder, Lennart Schön, avled i november. Sedan dess har ordförande Rolf Abelsson (m) varit tillförordnad vd. UDDEVALLA-VD ÅTER I MÖLNDAL Uddevallahems vd, Dennis Bucht, börjar som vd för Mölndalsbostäder i september. Då går den tidigare chefen, Lennart Oliv, i pension efter 28 år på företaget. Dennis Bucht har tidigare varit ekonomichef på Mölndalsbostäder och även arbetat på Bostadsbolaget i Göteborg. CONTROLLER I BORÅS NY VD PÅ TOARPSHUS Roger Cardell är sedan januari vd för Toarpshus i Borås kommun. Vd-uppdraget ingår som en del av Roger Cardells tjänst som controller i kommunen och han är den ende anställde i bostadsbolaget. Förvaltningen sköts av HSB. Den tidigare vd:n i Toarpshus, Lennart Alsin, skötte vd-skapet samtidigt som han var ordförande i bolagets styrelse.numera är han endast styrelseordförande och företräder som sådan det lokala partiet vägvalet. Julprat gav inspiration p e r m y r b e c k b l i r d e n 1 j u l i ny vd för Karlskronahem. Tanken föddes när han hamnade jämte nuvarande vd:n, Roger Lindberg, på senaste julmiddagen i Karlskrona kommun. När Roger Lindberg då berättade att han skulle sluta på Karlskronahem och beskrev hur stort fokus på service uppdraget innebär gick Per Myrbeck igång. Uppdraget är operativt och går i hög utsträckning ut på att utveckla servicelösningar som underlättar människors vardag. Det tilltalar mig nu efter att jag jobbat i ett antal år med administrativt fokus, säger Per Myrbeck. Jag gillar att få saker och ting uträttade i konkreta projekt och det är vad mitt nya jobb handlar om. e g e n t l i g e n hade Per Myrbeck, 54, bestämt sig för att avrunda sin karriär med en deltidstjänst som arbetsmarknadschef i kommunen kombinerad med en deltid som konsult. Han hann till och med börja som arbetsmarknadschef i några månader. Men nu blir Per Myrbeck alltså i stället högste chef för Karlskronahem med 30 anställda och lägenheter. Han ser många spännande initiativ som han vill utveckla i sitt nya uppdrag. Den satsning som Karlskronahem startat för att öppna upp bostadsområdet Kungsmarken för mer egenföretagande Per Myrbeck har tidigare arbetat i Karlskrona kommun och på Lantbrukarnas riksförbund. ska jag driva vidare. Där handlar det bland annat om att bistå egenföretagare med bra lokaler till rimlig hyra, säger Per Myrbeck. Dessutom vill jag ge arbetet för att hushålla med energin i Karlskronahem hög prioritet. Mellan 2001 och 2007 var Per Myrbeck chef för barn- och ungdomsförvaltningen i Karlskrona. Parallellt med sina offentliga uppdrag har han i många år drivit eget minilantbruk. Han odlade i flera år jordgubbar och hade hästar vid sin villa på landet utanför Ronneby. Nu har han sålt den och bor i ett mindre hus i Kuggeboda några mil därifrån. Men jag är i grund och botten rätt mycket av en landsbygdsmänniska och jag tror därför jag passar bättre för att jobba med mera jordnära lösningar av människors problem än med rent administrativa uppdrag. Thomas Mattsson Fyra små nyheter som gör ditt badrum större Logic är en ny serie toaletter och tvättställ som frigör utrymme i små badrum utan ombyggnader och större ingrepp. Tvättställen passar in på trånga ställen, men känns lika stora som normalt eftersom det framför allt är de yttre måtten som är mindre. Buktande former har skalats ner till raka, tidlösa linjer med plana avställningsytor. Små mått och dolda konsoler ger större utrymme för stilrena lösningar. Läs mer om hela Logic-serien, som innehåller både wc-stolar och möbler på FINNO Lekplatslegenden Hur vill du att din lekplats ska se ut? Lekplatser för alla Vår produktserie FINNO har designats för att glädja tre generationer samt för att passa personer med funktionshinder och specialbehov. Våra lekplatser kan dessutom förändras helt med Switch-It! Tack vare My Design! kan ni designa en alldeles egen lekplats. behrensstreamer Sida 1 BEHRENS ADVOKATBYRÅ AB Advokat Ove Behrens IT-/MEDIARÄTT AVTALSRÄTT BOLAGSRÄTT Bredband Kabel-TV Internet Telefoni 20 års branschkunskap Hornsgatan Stockholm Tel: , behrens@behrensadvokatbyra.se Villeroy & Boch Gustavsberg AB, Box 400, Gustavsberg, Tel Telefon: sverige@lappset.com 36 Bofast 5/2008 Bofast 5/

20 bofasts bostadskryss VINN VALFRI SOMMARLÄSNING! Tre krysslösare får 200 kronor att handla för i en internetbokhandel. Anlita oss Det vinner du på! Eltel Networks är en av Sveriges största aktörer inom områdes- och fastighetsnät och vi arbetar både med fiber- och kopparbaserade lösningar. Vi har genomfört tals fastighetsnätsinstallationer landet över och är certifierade av ett flertal systemleverantörer - både inom entreprenad/installation och drift och underhåll. Eltel Networks går i täten för den nya Infranetbranschen, som kombinerar el och tele. Vi omsätter ca. 7,6 miljarder SEK och är personer runt om i Europa. I Sverige är vi medarbetare som planerar, bygger och underhåller landets livsviktiga el- och telenät. Läs mer om oss på LÖS KORSORDET OCH VINN BÖCKER! När du löst korsordet skicka ditt namn, din adress och meningarna i de gula och gröna rutorna till Bofast Box STOCKHOLM Märk kuvertet korsord. Du kan även e-posta till info@bofast.net Tre av dem som skickat in rätt lösningar vinner presentkort på böcker. Senast den 1 augusti vill vi ha ditt svar. Rätt svar i förra korsordet var Uppbyggande lyssnarglädje Småkryper med snigelfart (se hela lösningen på nästa uppslag) Vinnare blev Inga Alm, Alunda Allis Jonsson, Föllinge och Börje Jalgerius, Bollnäs Bofast 5/