Årsredovisning. Koncernårsredovisning. AB Alebyggen

Transkript

1

2

3 Årsredovisning och Koncernårsredovisning för AB Alebyggen Räkenskapsåret 2011

4 Org.nr (38) Styrelsen och verkställande direktören för AB Alebyggen får härmed avge årsredovisning och koncernredovisning för räkenskapsåret Förvaltningsberättelse STYRELSE, REVISORER OCH VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR Bolagets styrelse och lekmannarevisorer utses av Ale kommunfullmäktige med en mandattid av 4 år. Personalrepresentanter utses av respektive facklig organisation. Auktoriserad revisor utses av bolagsstämman. Kommunfullmäktige utsåg ny styrelse fr o m Årsstämman tom Årsstämman 2015 Styrelsen har under året bestått av följande personer: Ordinarie ledamöter Sune Rydén (KD) ordförande Stina Kajsa Melin (S) vice ordförande Jan Skog (M) Dennis Larsen (M) Börje Ohlsson (AD) Lars-Gunnar Wallin (S) Mahlin Pettersson (S) Suppleanter Åke Johansson (M) Rolf Skånberg (AD) Anita Kristiansson (C) Klas Nordh (FP) Fredrik Samuelsson (S) Anette Sernlo (S) tom Agneta Jonsson (S) fr o m Ann-Katrin Abelsson (V) Personalrepresentanter Tobias Skoglund, Fastighetsanställdas Förbund Christer Veglo, Unionen Verkställande direktör Lars-Ove Hellman Styrelsemöten Styrelsen har under verksamhetsåret avhållit 9 st sammanträden. Härutöver har den nytillträdda styrelsen genomgått en intern 2-dagarsutbildning i relevant lagstiftning, ägardirektiv samt bolagets verksamhet. Lekmannarevisor Uno Claesson och Leif Andersson. Revisor Auktoriserad revisor Göran Johansson med Johan Pauli som ersättare. Båda från revisionsbolaget KPMG AB

5 Org.nr (38) ÅRSSTÄMMA Årsstämma avhölls ORGANISATIONSANSLUTNING Bolaget är anslutet till följande intresseorganisationer: SABO - Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag. FASTIGO - Fastighetsbranschens arbetsgivarorganisation. Företagarna. Andelar och medlemskap i ekonomiska föreningar redovisas i not 20. Information om verksamheten Bolaget är ett allmännyttigt kommunalt bostadsaktiebolag i enlighet med SFS 2010:879, helägt av Ale kommun. Ett allmännytttigt kommunalt bostadsaktiebolag skall enligt lagen * Arbeta i allmännyttigt syfte * Arbeta enligt affärsmässiga principer * Främja bostadsförsörjningen i kommunen * Inte arbeta utan vinstsyfte * Inte tillämpa självkostnadsprinciper * Huvudsakligen förvalta bostäder som upplåts med hyresrätt * Erbjuda möjlighet till boendeinflytande och inflytande i bolaget Bolagets verksamhet regleras, förutom av lag, av bolagsordning och ägardirektiv fastställda av Ale kommunfullmäktige. Dessa dokument har under 2011 reviderats för att överensstämma med den nya lagstiftningen. Enligt bolagsordningen omfattas följande av bolagets verksamhet: att uppföra och förvalta bostadshus och bedriva bostadsanknuten offentlig eller kommersiell verksamhet. att själv eller i samverkan med annan bedriva exploateringsverksamhet samt uppföra och förvalta fastigheter för kontor, handel, industri, eller annan kommersiell verksamhet. att uppföra och försälja småhus Enligt ägardirektiven är Bolagets huvuduppgift: Att utgöra en bas för kommunens utbud av hyresrätter dit bostadssökande kan erbjudas bostad utan ekonomisk och/eller social rangordning. Grundläggande krav avseende ekonomiska förhållanden och bostadssociala beteeenden skall dock uppfyllas. Bostadsutbudet skall vara attraktivt och varierat och hyressättningen konkurrenskraftig i ett lokalt och regionalt perspektiv. Bolaget skall ta ett tydligt socialt ansvar och arbeta med trivsel, trygghet och integration i sina områden i syfte att stärka företagets varumärke och öka lönsamheten på lång sikt. De boendes inflytande är en viktig kvalitetsfaktor och profilfråga.

6 Org.nr (38) STYRDOKUMENT Vid sidan av de styrdokument som utgöres av bolagsordning och ägardirektiv har styrelsen under senhösten 2010 antagit ett reviderat styrdokument som kompletterats med nya övergripande mål för Enligt styrdokumentet skall Alebyggen: Kännetecknas av ett engagerat bostadsföretag som skapar hemlängtan Erbjuda ett attraktivt bostadsalternativ, anpassat till varje livssituation, för dagens och morgondagens hyresgäster År 2020 skall Ale Hem vara omtalat för: Trygghet och trivsel i boendet, engagemang i miljöarbetet, nytänkande inflytande för hyresgästerna och genom uthålligt bostadsbyggande bidra till Ale s tillväxt FÖRVALTNINGSFORMER Bolaget bedriver sin verksamhet huvudsakligen i egen regi med egen personal för administration och fastighetsskötsel. Viss städning och yttre skötsel samt alla hantverkare för underhållsarbeten och vissa typer av reparationer köps dock av entreprenörer liksom ny- och ombyggnadsarbeten. Konsultinsatser köps för projektering, byggledning och kontroll, samt juridik och data. Fakturaskanning och arkivering köps externt. FÖRVÄRV OCH FÖRSÄLJNINGAR Under året har förvärv skett av Ale Utby 2:27, 2:72 och 2:9, resterande del av Älvängens ponnyranch, efter ett delförvärv Ett mindre kompletteringsförvärv har skett i Bohus för genomförandet av nyproduktionen kallad Potatisåkern. Förvärv har skett av Skepplanda 8:12 och del av 8:4, en mindre villatomt och markområde, belägna i direkt anslutning till Alebyggens område på Arnes väg i Skepplanda. NYBYGGNAD SAMT OMBYGGNADER OCH UNDERHÅLL Ny- och ombyggnad Färdigställande av två bostadsprojekt har skett under året. Dels 12 fristående lägenheter vid Skolvägen i Bohus, kallat "Potatisåkern" och dels ett förtätningsprojekt i en byggnad med 20 lägenheter på Norra Klöverstigen i Nödinge. Båda i form av kooperativ hyresrätt. Trots tilltagande bostadsbrist och trots en rimlig byggkostnad är det svårt att erhålla en hyresnivå i nyproduktion som accepteras i Ale. Efterfrågan faller snabbt med ökande prisnivå. Orsakerna till detta är att hyresrätten ur skattesynpunkt fortfarande är missgynnad jämfört med bostadsoch äganderätten. Detta har tydligt redovisats i en gemensam utredning från SABO, fastighetsägarna och HGF vilken numera även finansdepartementet i sak instämmer i.

7 Org.nr (38) Till följd härav och till följd av svårigheter för enskilda att erhålla lån till kontantinsatsen får projektet i Bohus anses vara ett misslyckande. Enbart 4 av de 12 lägenheterna har kontrakttecknats och minst 3 har hoppat av till följd av svårigheter att låna till kontantinsatsen. Styrelsen har därför i december 2011 beslutat att ombilda den kooperativa föreningen till en äkta bostadsrättsförening till vilken Alebyggen försäljer fastigheten. (se vidare under EKONOMI/avskrivningar nedan) Under första halvåret 2011 har industrifastigheten på Rödjans väg i Nödinge (fd Millipore) byggts om och byggts till och ny hyresgäst (Brady Converting AB) tog lokalerna i anspråk 1 juli Härigenom har bolaget också verkat för näringslivsutvecklingen i Ale i enlighet med bolagets ägardirektiv. Underhåll Totalkostnaderna för löpande och periodiskt underhåll, inkl fondreparationer, uppgår för 2011 till 48,6 mkr (2010: 49 mkr), vilket överstiger budget med 6,5 mkr (2010: 16,3 mkr) Av de totala underhållskostnaderna har hyresgästerna inom lägenhetsfondsystemet genomfört underhåll för 9,6 mkr (2010: 9,5 mkr). Ökningen av underhållsinsatserna är en medveten åtgärd från styrelsen som, om inget oförutsett inträffar med bolagets ekonomi i övrigt, kommer att fortgå på en förhöjd nivå ytterligare 2-3 år. Orsaken till detta är att bolagets periodiseringsfonder (not 36) måste lösas upp de kommande åren. Bland de större planerade underhållsinsatserna under 2011 märks: * Tegelfasadreparationer i Nödinge kyrkby; 2,5 mkr (flerårigt projekt) * Kundanpassning nytt hyreskontrakt Rödjans väg, Nödinge 4,0 mkr * Tak och fasader Ängabo 1,2 mkr * Upprustning av markanläggningar, lekplatser, trygghet och utvändig belysning 2,5 mkr * Renovering av badrum, toaletter, tak, fasader, förråd mm Alehemsvägen, Skepplanda 8,6 mkr * Injustering av värmesystem Nödinge kyrkby 1,6 mkr * Badrumsrenovering "gamla" Odalvägen, Skepplanda 1,0 mkr * Fasadmålning och takbehandling Lövåsvägen, Alafors 1,5 mkr * Utbyte av vitvaror i lägenheter har under året skett för 2,4 mkr FÖRVALTNINGEN Personal och organisation Under året har påbörjats en organisationsförändring av bolagets ledningsorganisation innebärande en uppdelning mellan fastighetsdrift/underhåll och uthyrning/kundservice. Förändringen kommer att fullföljas genom nyrekrytering under 2012 samtidigt som den övriga organisationen anpassas till den nya ledningsorganisationen. Flera medarbetare kommer härvid att få ett utvecklat arbetsinnehåll. De totala personalkostnaderna underskrider budget med 1,1 mkr trots övertid och extrapersonal under första kvartalets snöröjning. Utbildningskostnaderna uppgår till 341 kkr (ca 10 kkr/anställd). Utbildningskostnaderna kan komma att öka under 2012 vid genomförandet av den nya organisationen med tillhörande utveckling av arbetsinnehållet för flera medarbetare. Bemanning redovisas under not 10. Fastighetsdriften. Vad avser fastighetsdriften var år 2011 lite av en repris på 2010 med kyla och snö under första kvartalet. Detta kompenseras till viss del av ett varmt och snöfattigt fjärde kvartal.

8 Org.nr (38) Vad avser Fjärrvärmekostnaderna, som utgör 94% av bolagets totala uppvärmningskostnad 2011, fås tyvärr inte full effekt av det varma fjärde kvartalet eftersom taxans konstruktion är sådan att den fasta avgiften baseras på de tre kallaste dygnen löpande under de gångna tolv månaderna. Den fasta avgiften under hela 2011 baseras således på de kallaste tre dagarna under december 2010 och januari 2011 vilka innehöll flera ovanligt kalla dagar. Av den totala fjärrvärmekostnaden 2011 utgörs 35% av fast avgift. Totalt överskreds värmebudgeten med 0,8 mkr I övrigt understiger de taxebundna kostnaderna för vatten, el och renhållning budget. Utfallet för elkostnaderna är nära 2,3 mkr lägre än föregående år och 1,6 mkr under budget trots ökning av nätavgifterna. Kostnadssänkningen är således helt relaterad till inbesparad el. Renhållnings- och VA-kostnaderna ligger strax under budget. Sammantaget ligger taxebundna kostnader, uppvärmning och sotning 0,7 mkr under budget och nära 3 mkr under utfallet för Hyresförhandlingarna Utfallet av hyresförhandlingarna för år 2012 blev att det genomsnittliga totaluttaget ökas med 2,15% från 1 januari och därutöver ytterligare 1,5% från 1 april enkom baserat på kostnadsökningen för borgensavgiften till kommunen. I uppgörelsen ingår att den senare höjningen 0,3% skall återbetalas till hyresgästerna helt eller delvis om överklagandet av fullmäktiges avgiftsbeslut skulle vinna gehör. Även i årets hyresförhandling har vår motpart vägrat att acceptera följsamhet mot ränteutvecklingen. Som enda bostadsföretag i Sverige sänkte Alebyggen hyran med 1,09% år 2010 med motivet att även hyresgästerna bör ha en viss följsamhet mot räntan när denna går ner. När räntan åter går upp fanns inte heller i årets förhandling motsvarande synsätt från vår motpart. UTVECKLINGSPROJEKT Tekniska projekt Systematiskt brandskyddsarbete Projektet med systematiskt brandskyddsarbete enligt Lagen om Skydd mot Olyckor och som en del av kvalitetssystemet FR 2000 har slutförts under 1:a halvåret Det innebär att det nu finns såväl en komplett brandskyddsdokumentation som fasta rutiner för upprätthållande av ett löpande systematiskt brandskyddsarbete. Handdatorer Med målet att minska det administrativa arbetet i fastighetsskötseln samt vid lägenhetsbesiktningar och ronderingar har under 2010 studerats och utvärderats olika system med handdatorer kopplade till bolagets verksamhets- och fastighetssystem. Under 2011 har beslut fattats och projektet stegvis genomförts med programutveckling till webbaserad miljö tillsammans med leverantören och tester av mjuk och hårdvara i reell miljö. Först i december ansåg vi att systemet var klart för sjösättning och den 18 januari 2012 blev det skarpt läge för samtliga i den berörda organisationen (fastighetsskötsel och teknisk förvaltningsledning) Administrativa projekt Riskanalys Inom ramen för krisplaneringen och systematiskt arbetsmiljöarbete har under 2011 gjorts en genomgripande riskanalys av bolagets samtliga verksamheter.

9 Org.nr (38) Centraliserad felanmälan Som en del av pågående rationalisering och pågående organisationsförändring har införts centraliserad felanmälan som sköts via bolagets växel. Fördelen ur kundsynpunkt är att man kan göra felanmälan per telefon hela dagen under kontorets öppettider. Tidigare gavs den möjligheten till hyresgästerna enbart 1/2-1 timma om dagen till respektive fastighetsexpedition. Möjlighet att felanmäla via bolagets hemsida är oförändrat och möjligt dygnet runt. Boinflytande Under året har tillsammans med hyresgästföreningen arbetats fram ett nytt boinflytandeavtal som till sitt innehåll enbart omfattar möjligheten till s.k självförvaltning inom respektive bostadsområde. Tidigare boinflytandeavtal var betydligt mer omfattande men var inte längre i överensstämmelse med ny lagstiftning. Avtalet sades upp inför EKONOMIN Marknaden Efterfråge- och uthyrningsläget är fortsatt högt. Hyresbortfallet för bostäder, garage, carports och bilplatser uppgick under året till 287 kkr, vilken är 142 kkr högre än föregående år och 110 kkr högre än budget. Om hänsyn tas till Trastvägen 1 i Nol, som medvetet ställts tom och ensam står för 142 kkr av hyresbortfallet så ligger hyresbortfallet i nivå med föregående år och under budget. Den 1 jan 2012 hade 276 hushåll betalt in medlemsavgiften till den ideella intresseföreningen för kooperativ hyresrätt vilket berättigar till en köplats till kommande projekt. Motsvarande siffra 1 januari 2011 var 262 hushåll. Vad gäller lokaler drabbades bolaget av flera avflyttningar under 2009 vilka huvudsakligen stod outhyrda även under Under 2011 har f.d. Posten i Älvängen och delar av f.d. Polishuset i Alafors åter hyrts ut och hyresbortfallet för lokaler är 507 kkr lägre än föregående år och 283 kkr lägre än budget. Mot ett skadestånd till Alebyggen år 2010 frigjordes Millipore från sitt hyreskontrakt på Rödjans väg i Nödinge per 1 okt Skadeståndet ingick i sin helhet i resultatet för Den 28 jan 2011 tecknades nytt hyreskontrakt och om- och tillbyggnadsarbetena påbörjades 1 februari. Ny hyresgäst, Brady Converting AB, flyttade in i lokalerna 1 juli Låneskuld, räntekostnader och ränteintäkter Bolagets totala låneskuld till kreditinstitut har ökat med 40,4 mkr efter amorteringar, vilket skall ses i relation till att bolaget investerat drygt 74 milj under året. Se vidare not 28 och kassaflödesanalysen. Utvecklingen på räntemarknaden har under första halvåret året varit förhållandevis brant stigande på såväl korta som långa löptider för att under hösten återigen sjunka. Borgensavgiften till kommunen har ökat från 0,1% 2010 till 0,2% 2011 vilket ökar bolagets finansieringskostnad med ca 700 kkr. Efter aktivering av räntekostnader för nyproduktionen överstiger räntekostnaderna på fastighetslån budget med 388 kkr och är 2,66 mkr högre än föregående år. Andelen lån med rörlig ränta eller återstående löptid inom 1 år är vid årets utgång 37,4 % av bolagets totala lånestock (2010: 46,8 %). Fördelning av lånens löptider framgår av not 28.

10 Org.nr (38) För att inte komma i konflikt med bolagets lånepolicy har till och med upptagits en räntetaksförsäkring vid 4,5% ränta (stibor 3 mån) för 100 mkr av lånestocken. Detta innebär att andelen lån med återstående löptid inom 1 år kan uppgå till 55% innan lånepolicyn överskrids. Bolagets genomsnittsränta vid årets utgång var 3,52 % (2010: 3,15 %). Takförsäkringen kostar 0,04% utslaget på hela låneskulden innebärande en genomsnittsränta på 3,56%. Andra händelser av vikt * Skatteverket inledde under hösten 2010 en skatterevision avseende bolagets verksamhet Besluten efter genomförd revision presenterades under hösten Allmänt kan sägas att bolaget gått fri från anmärkningar utom i ett avseende. Skatteverket vill inte medge momsavdrag för den markentreprenad inom skredriskområdet Alafors som bolaget utfört åt Ale kommun. Hade arbetet skett på gängse sätt med kommunen som huvudman hade sannolikt frågan inte ens aktualiserats. I bidragsunderlaget för statsbidraget från Myndigheten för Samhällsskydd och Beredskap (MSB) får momsen inte räknas in eftersom MSB anser att den är avdragsgill. Således två statliga myndigheter med mot varandra stående regelverk och tolkningar. Bolaget kommer att överklaga Skatteverkets beslut. Resultatet. Året resultat före bokslutsdispositioner och skatt uppgår till -6,5 mkr att jämföra med budgeterat resultat -0,7 mkr. Orsaken till budgetavvikelsen kan avrundat sammanfattas enligt följande: *Ökat underhåll *Nedskrivning nyprod. Bohus *Ökade intäkter -6,8 mkr -3,2 mkr +1,5 mkr Summan av ovanstående är -8,5 mkr och den totala budgetavvikelsen är -5,8 mkr vilket innebär att bolaget vad gäller övriga kostnader för drift, löpande underhåll, personal, konsulter, marknadsföring räntor mm sammantaget är 2,7 mkr lägre än budget. Som bokslutsdisposition har från periodiseringsfonderna återförts 4,6 mkr till årets resultat. Detta är enligt regelsystemet en tvingande åtgärd och avser belopp avsatt vid 2006 års taxering. Jämförelser med föregående år framgår av resultat- och balansräkningen med notförklaringar. Eget kapital och soliditet Bolagets synliga soliditet (Eget kapital + 73,7 % av obeskattade reserver/balansomslutningen) uppgår till 19,21 %. Motsvarande siffra för år 2010 var 20,65 % Med ökad nyproduktion minskar soliditeten om bolaget inte kan sätta in eget kapital motsvarande befintlig solidetet. Styrelsen har satt 15% som undre gräns för en skälig soliditet. Avskrivningar Även under år 2011 har byggnaderna avskrivits med 2 % eller i förekommande fall det högre %-tal som är skattemässigt avdragsgillt. Inventarier, fordon o maskiner skrivs av enligt gällande skatteregler. Nedskrivning har därutöver skett av nyproduktionen i Bohus med 3,2 mkr inför överlåtelsen till Bostadsrättsförening. Direktavkastning I kommunfullmäktiges ägardirektiv anges: Med hänsyn tagen till de offentligrättsliga merkostnader som åligger bolaget skall bolagets långsiktiga direktavkastning uppgå till 5 % av fastighetsvärdet.

11 Org.nr (38) Med ett fastighetsvärde beräknat som 1,33 ggr taxeringsvärdet är bolagets nuvarande långsiktiga direktavkastning 4,17 vid en långsiktig underhållsnivå om 150 kr/kvm. År 2011 är direktavkastningen, med samma beräkningsgrund för fastighetsvärdet, 3,22 % beroende på underhållsinsatser överstigande 150 kr/kvm. För enbart 2011 är direktavkastningen 4,67% på bokfört värden inkl effekten av ökat underhåll,och 7% i långsiktig direktavkastning med en underhållsnivå om 150 kr/kvm Styrelsen har som uttalat mål att uppnå 5% långsiktig direktavkastning enligt ägardirektiven inom 5 år FRAMTIDEN Lagen om allmännyttiga kommunala bostadsföretag trädde i kraft 1 januari Med lagen följer också ett antal påtagliga ändringar av hyreslagstiftningen där allmännyttans hyresledande roll nu har upphört. Under året har Alebyggen och kommunen omformat såväl bolagsordning som ägardirektiv anpassade till den nya lagen. Därutöver har kommunen beslutat höja borgensavgiften från 0,2% till 0,5% av bolagets låneskuld med kommunal borgen. Kostnadsökningen för detta uppgår till drygt ca 2,1 milj kr motsvarande en extra hyresökning med 1,5% Hur framtiden kommer att se ut med den nya lagstiftningen, som innehåller flera delar, är svårt att sia om. Klart tycks dock vara att det råder delade meningar mellan hyresmarknadens parter om på vilket sätt förändringarna i hyreslagstiftningen vad avser grunderna för hyressättningen skall tolkas. När det gäller specifikt lagen om allmännyttiga kommunala bostadsföretag med tillhörande avkastningskrav, borgensavgifter mm kommer sannolikt de närmare formerna och villkoren i slutändan, och efter många år, att klarläggas genom utvecklad rättspraxis och ett antal domar i olika rättsinstanser. Marknaden -nyproduktion Efterfrågan på bostäder är fortfarande hög. Det råder bostadsbrist i Ale. Den absoluta merparten av de sökande har dock inte de ekonomiska förutsättningar som krävs för att efterfråga bostäder i nyproduktion, varför det är svårt att tillgodose bostadsbristen på detta sätt. De nya grupper som under senare år kunnat efterfråga lägenheter i nyproduktion tycks under den ekonomiska oron valt att avvakta med förändringar i sitt boende. Trots misslyckandet i Bohus ser styrelsen fortfarande kooperativ hyresrätt som en möjlighet att komma igång med viss nyproduktion och därigenom, genom rörlighet på bostadsmarknaden, frigöra bostäder i det äldre och billigare beståndet. Erfarenheterna från Bohus- och Nödingeprojekten visar att projektets yteffektivitet i kombination med lägenheternas storlek är helt avgörande för avsättningsmöjligheten. Den ekonomiska oron har inte lett till de sänkta byggpriser som behövs för att nå den hyresnivå och betalningsvilja som finns i Ale. Neutralitet mellan upplåtelseformerna är en avgörande framtidsfråga för bolagets möjligheter att tillgodose efterfrågan. Särskilt efter att den nya Lagen om allmännyttiga kommunala bostadsföretag trätt i kraft 1 jan 2011 då företagen måste uppnå ett marknadsmässigt avkastningskrav, även på nyproduktionen. Styrelsen kommer, med ledning av gällande ägardirektiv, att söka alla rimliga möjligheter att få igång ytterligare nyproduktion. Ägardirektiven är dock mycket tydliga med att det skall ske när de ekonomiska förutsättningarna är realistiska Styrelsen kommer även att studera ungdomars bostadssituation som enligt ägardirektiven skall: uppmärksammas och prioriteras

12 Org.nr (38) Prioriterade områden till 2012 Den nytillträdda styrelsen har med ledning av visionen, kundmätningar mm fastställt totalt 18 övergripande mål för Några mer detaljerade än andra och alla mätbara. Målen är uppdelade under rubrikerna: EKONOMI, NYPRODUKTION/OMBYGGNAD, UNDERHÅLL, VERKSAMHETSUTVECKLING, FÖRVALTNING/DRIFT, ENERGI/MILJÖ Ekonomin Under 2012 ser styrelsen en möjlighet att stabilisera bolagets räntor på en godtagbar nivå genom minskad riskexponering mot korta löptider. Efter 2014 är det ändå ränteutvecklingen som utgör den största riskfaktorn. Om räntorna stiger i en kontrollerbar takt och hyresnivån successivt kan anpassas föreligger låg risk för bolagets ekonomi. Detta kräver dock att bolagets utbud är av den kvalité att hyresvärdet ökar. Problem kan dock uppstå om räntorna skulle stiga snabbt och oförutsägbart. Vissa tendenser till detta fanns under 2011 och kan återupprepas.. Beståndets ålderssammansättning kommer att kräva ökade underhållsinsatser och förmodligen även mer genomgripande ombyggnader de kommande åren. Finansieringen av miljonprogrammens upprustning som står för dörren är en fråga som engagerar hela bostadssverige. Detta i kombination med ett ökat avkastningskrav kommer att kräva antingen betydande hyresökningar eller kraftiga rationaliseringar och kostnadssänkningar. Särskilt om ägarens och styrelsens ambitioner vad gäller nyproduktion skall fullföljas. Även nyproduktion måste således ske med en sådan balans att bolagets ekonomiska ställning kan upprätthållas på en trygg nivå med långsiktig och marknadsmässig avkastning. En viss påfrestning på soliditet och kassaflöde är dock ofrånkomlig om bolagets ägardirektiv och mål vad gäller nyproduktion skall upprätthållas och om bolaget självt måste skapa det egna kapital som då erfordras, utan ökning av aktiekapitalet. DOTTER OCH INTRESSEBOLAGEN Skå-dal 31:3 AB är ett dotterbolag ägt av Alebyggen till 100%. Bolaget äger enbart Bohus Centrum och förvärvades 1 april Även under 2011 har resultatutrymmet i första hand använts till underhåll och förhöjd skötselstandard. Periodiskt underhåll har utförts för 424 kkr (2010: 791 kkr). Bolagets resultat är 287 kkr (2010: 292 kkr). Avskrivningen är 2%. Alebyggen har debiterat fastighetsskötsel med 222 kkr (exkl material) (2010: 158 kkr) och administration med 255 kkr (2010: 148 kkr). Den offentligt drivna vårdcentralen stängdes vid årsskiftet 2010/2011, trots att hyreskontraktet löper till och med Genom åtgärden blev patienttillströmningen till den privat drivna vårdcentralen så stor att deras befintliga lokal blev för liten. Efter avlösning av primärvårdens hyreskontrakt, viss ytminskning och ombyggnad har den privata vårdcentralen och BVC den 1 juli flyttat till primärvårdens tidigare lokal Bolaget intages i koncernredovisningen enligt förvärvsmetoden (se tilläggsupplysningar). Ale Exploatering AB ägs av Alebyggen till 50 %. Ale Exploatering redovisar före bokslutsdispositioner och skatt ett resultat om 6,3 mkr inkl återföring av periodiseringsfond med 3,6 mkr. Bolagets egna kapital uppgår till 38,9 mkr och obeskattade reserver till 4,5 mkr.

13 Org.nr (38) Bolaget har under året sålt resterande obebyggda tomter inom östra delen av Backa säteri. Styrelsen för Ale Exploatering har föreslagit bolagsstämman att företa en aktieutdelning om totalt 10 mkr (5 mkr/ägare). Bolaget intages i koncernredovisningen enligt kapitalandelsmetoden (se tilläggsupplysningar) Förslag till vinstdisposition Styrelsen föreslår att till förfogande stående vinstmedel (kronor): balanserad vinst årets förlust disponeras så att i ny räkning överföres Tilläggsupplysning: Enligt lagen om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag (SFS 2010:8799) får utdelning från sådana bolag inte ske med mer än halva föregående års vinst. Utdelningens storlek får heller inte överstiga genomsnittlig statslåneränta + 1 procentenhet på det grundkapital ägaren satt in. Däröver finns ytterligare regler där ägaren, under visa förutsättningar, kan ta ut reavinst från fastighetsförsäljningar. s och moderbolagets resultat och ställning i övrigt framgår av efterföljande resultat- och balansräkningar samt kassaflödesanalyser med tilläggsupplysningar.

14 Org.nr (38) s Resultaträkning Not Hyresintäkter Övriga förvaltningsintäkter Övriga rörelseintäkter Rörelsens kostnader Material Tjänster Taxbundna kostnader Uppvärmning Fastighetsskatt Övriga externa kostnader 8, Personal och styrelse Avskrivningar och nedskrivningar Övriga rörelsekostnader Rörelseresultat Resultat från finansiella poster Resultat från andelar i intresseföretag Räntebidrag Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter Resultat efter finansiella poster Resultat före skatt Skatt på årets resultat Uppskjuten skatt Årets resultat

15 Org.nr (38) s Balansräkning Not TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 16, Inventarier, verktyg och installationer Pågående nyanläggningar och förskott avseende materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i intresseföretag Andra långfristiga värdepappersinnehav Uppskjuten skattefordran Andra långfristiga fordringar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Varulager m m Varulager Kortfristiga fordringar Kundfordringar Fordringar hos Kommunen Fordringar hos intresseföretag Aktuella skattefordringar Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Koncernkonto Ale kommun Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR

16 Org.nr (38) s Balansräkning Not EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 26 Aktiekapital Bundna reserver Fria reserver Årets resultat Summa eget kapital Avsättningar Avsättningar för uppskjuten skatt Uppskjuten skatteskuld Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Övriga skulder Kortfristiga skulder Koncernkonto Ale Kommun Skulder till kreditinstitut Leverantörsskulder Skulder till Kommunen Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Ställda säkerheter För egna skulder och avsättningar Fastighetsinteckningar Ansvarsförbindelser Lägenhetsunderhåll enligt avtal HGF (se redovisningsprinciper) Garantiförbindelse Fastigo

17 Org.nr (38) s Kassaflödesanalys Not Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet m.m Betald skatt Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändring av varulager och pågående arbeten Förändring kundfordringar Förändring av kortfristiga fordringar Förändring leverantörsskulder Förändring av kortfristiga skulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Investeringar i materiella anläggningstillgångar Försäljning av materiella anläggningstillgångar Förändring av långfristiga fordringar/ finansiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Upptagna lån Amortering av lån Utbetald utdelning Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut

18 Org.nr (38) s Resultaträkning Not Hyresintäkter Övriga Förvaltningsintäkter Övriga rörelseintäkter Rörelsens kostnader Material Tjänster Taxebundna kostnader Uppvärmning Fastighetsskatt Övriga externa kostnader 8, Personal och styrelse Avskrivningar och nedskrivningar Övriga rörelsekostnader Rörelseresultat Resultat från finansiella poster Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter Räntebidrag Räntekostnader och liknande resultatposter Resultat efter finansiella poster Bokslutsdispositioner Resultat före skatt Skatt på årets resultat Årets resultat

19 Org.nr (38) s Balansräkning Not TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Pågående ny- och ombyggnader Inventarier, verktyg och installationer Finansiella anläggningstillgångar Aktier i dotterbolag Andelar i intresseföretag Fordringar hos dotterbolag Andra långfristiga värdepappersinnehav Uppskjuten skattefordran Andra långfristiga fordringar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Varulager m m Varulager Kortfristiga fordringar Kundfordringar Fordringar hos kommunen Fordringar hos dotterbolag Fordringar hos intresseföretag Aktuella skattefordringar Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Koncernkonto hos kommunen Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR

20 Org.nr (38) s Balansräkning Not EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 26 Bundet eget kapital Aktiekapital Reservfond inkl konsolideringsfond Fritt eget kapital Balanserad vinst eller förlust Årets resultat Summa eget kapital Obeskattade reserver Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Övriga skulder Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Leverantörsskulder Skulder till kommunen Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Ställda säkerheter För egna skulder och avsättningar Fastighetsinteckningar Ansvarsförbindelser Lägenhetsunderhåll enligt avtal HGF (se redovisningsprinciper) Garantiförbindelse Fastigo Borgensförbindelse till förmån för dotterbolag