Birgers rock av Kenneth Derlow. Kvarteret Skräddaren, Sveavägen-Borgmästaregatan.

Transkript

1 Birgers rock av Kenneth Derlow. Kvarteret Skräddaren, Sveavägen-Borgmästaregatan. NYBRO BOSTADS AB ÅRSREDOVISNING 2007

2 Innehåll Året i sammandrag 4 VD har ordet 5 Marknadsföring 7 Energistatistik 8 Fastighetsförsäljningar 9 Prognos för Egna fastigheter i förvaltning 9 Reparation och underhåll 10 Förvaltningsberättelse Byggnadsverksamheten 11 Hyresmarknadsläget 12 Ekonomi 13 Finansiering 14 Känslighetsanalys 14 Styrelse, revisor och lekmannarevisorer 15 Organisationsanslutning 16 Ägare 16 Väsentliga händelser efter räkenskapsårets utgång 16 Förslag till vinstdisposition 16 Styrelsens yttrande över det lämnade koncernbidraget 16 Resultaträkning 17 Balansräkning 18 Kassaflödesanalys 20 Noter 21 Femårsöversikt 29 KONTOR: NYBRO BOSTAD Fastighetsförteckning 30 Revisionsberättelse 32 Granskningsrapport 33 Nybro Bostads AB Besöksadress: Grönadalsgatan 3 Postadress: Box Nybro Tel vxl: Hemsida: Mail: förnamn.efternamn@nybrobostadsab.se Foto: sid 2 Boris Tomic, Leif Olson, Bergslagsfoto

3 Målerås 1:90, Nygatan i Målerås Örsjö 1: , Tjärdalsvägen i Örsjö Ärlan, Grönvägen i Nybro sid 3

4 Året i sammandrag Ärlan, Grönvägen Nettoomsättning passerat 100 Mkr, uppgår till 100,7 Mkr Markus Lund tillträtt som ny styrelseordförande Färdigställt 17 nya lägenheter i Kv Ärlan vid ishallen Reparation och underhåll för 26,9 Mkr (188 kr/m²) är utfört Byggt nya miljöhus och garage i Kungshall Överenskommelse med HGF om hyreshöjning på 18,10 kr/m² år 2008 Sålt 3 fastigheter i Bokenområdet, reavinst 1,9 Mkr Påbörjat ombyggnation av Folktandvårdens lokaler till 22 smålägenheter Resultat 2,4 Mkr 2,2 Mkr Nettoomsättning 100,7 Mkr 97,2 Mkr Balansomslutning 478,0 Mkr 446,8 Mkr Synlig soliditet 20,3 % 21,2 % Hyresbortfall bostäder 1,9 % 2,0 % Hyresbortfall lokaler 1,5 % 1,2 % Bruttoränta lånestock 3,9 % 3,6 % sid 4

5 - VD HAR ORDET - Marknaden Den lilla vakans vi har finns företrädesvis i vårt bestånd på landsbygden. I Nybro centralort är det brist på lägenheter med god tillgänglighet och centralt läge. Att nyproducera lägenheter med dagens regler och utan subventioner är inte lätt. Hyresnivån hamnar på så hög nivå att det är svårt att hyra ut dessa lägenheter. Årets resultat En mycket god uthyrningsgrad på samtliga orter, mild väderlek samt reavinster i samband med fastighetsförsäljningar bidrar till det goda resultatet. Att kunna utföra underhåll för 26 Mkr samt att göra fulla avskrivningar och dessutom redovisa en liten vinst är vi mycket nöjda med. Långsiktighet Att ha långsiktiga regler för hur man ska redovisa underhållskostnader är viktigt. Nybro Bostads AB har sedan flera år tillbaka i samråd med revisorerna och enligt gällande skatteregler, fastställt vad och hur mycket av underhållet som ska kostnadsföras respektive aktiveras vid större renoveringar. I början av 2000-talet hade vi några år med negativa resultat, vilket kunde undvikits om man aktiverat mer av underhållet, men så gjordes inte. Fastigheter har lång livslängd och jag är övertygad om att långsiktighet är bästa sättet att bygga värde för våra hyresgäster. sid 5 Trots en negativ befolkningsutveckling i Nybro kommun har vi en fortsatt stark efterfrågan på bostäder i Nybro. Antalet lediga lägenheter har periodvis varit under en halv procent av beståndet. Sophantering Kostnaden för hushållssopor har ökat kraftigt under året och kommer troligen att öka mer på grund av skatter och miljöavgifter. Att vi för några år sedan inrättade en tjänst som sköter om våra miljöhus och tar hand om hyresgästernas grovsopor har gett resultat. Våra kostnader hade blivit högre utan denna tjänst. Med en bättre ordning och tillsyn ökar sorteringsgraden på avfallet. Detta i sin tur innebär besparingar i form av en mindre mängd osorterat avfall. Fastighetsförsäljningar I Nybro har vi under året sålt tre radhus i kvarteret Boken. Prisutvecklingen på fastigheterna är fortfarande positiv och det har resulterat i en liten reavinst. Hyresutvecklingen Man kan tro att vi med vår relativt låga snitthyra skulle ha det lättare i förhandlingarna med hyresgästföreningen, men så är inte fallet. Vi lyckades inte komma överens på lokal nivå i årets förhandlingar, utan gjorde en så kallad mjuk strandning. Det innebär att vi fick hjälp och råd av våra centrala organisationer. Vid nästa förhandlingstillfälle lyckades vi komma överens om en höjning på 18,10 kr/m² och år, vilket är långt från vårt utgångsbud. Men så länge frågan om internräntan inte är löst på central nivå får vi vara nöjda med överenskommelsen. Stora ändringar för allmännyttan Regeringens utredare Michaël Koch överlämnar sin utredning om allmännyttan till regeringen under april Stora förändringar är aviserade eftersom EU lämnat förhandsinformation om hur man kommer att se på Fastighetsägareföreningens överklagan, om snedvriden konkurrens på bostadsmarknaden i Sverige.

6 - VD HAR ORDET - Ännu ett bra år för Nybro Bostads AB Nyproduktion De senaste fyra åren har det i Nybro tätort producerats 219 nya lägenheter, varav Nybro Bostads AB har byggt 100 av dessa. Det är en mycket positiv utveckling. Under 2007 har 17 nya lägenheter färdigställts i kv Ärlan. Trots en hyresnivå på 1120 kr/m² och år har vi lyckats hyra ut alla lägenheterna. I kv Jupiter har vi byggt 22 nya smålägenheter som var inflyttningsklara under januari och februari Även här är hyresnivån hög och vi var spända på hur marknaden skulle reagera. Men alla lägenheter är uthyrda, vilket får tolkas som att marknaden accepterar höga hyresnivåer om läget är centralt och standarden hög. Hållbar utveckling - miljöpåverkan Vi vet att nästan all energiomvandling tär på naturresurserna och påverkar jordens framtid på olika sätt. Genom att tänka globalt och handla lokalt kan vi bidra till att minska på miljöbelastningen. Största delen av vår uppvärmning sker idag med fjärrvärme som produceras lokalt med förnyelsebar energiråvara. All el som förbrukas är grön el. Mycket finns att göra för att minska energiförbrukningen i våra hus. Under år 2008 ska alla våra hus energideklareras. Vilka myndighetskrav som kommer efter denna deklaration är i dag inte känt, men givetvis ligger det i bolagets och även hyresgästernas intresse att minska energiförbrukningen. Vi kommer att satsa ännu mer resurser på att energieffektivisera våra hus i framtiden. Kundorienterat företag Kärnan i vår kundrelation ska utgöras av en aktiv dialog där vårt agerande präglas av professionalism, lyhördhet och serviceanda. Olika projekt genomförs i detta syfte, två av dem är 0-felsgarantin vid inflyttning och projektet Snyggt och Tryggt i våra bostadsområden. Framtiden Planer finns på att nyproducera 14 lägenheter i närheten av sporthallen i centrala Nybro. I samband med en omfattande renovering av fastigheten Jupiter 9, finns också planer på att bygga på två våningar på taket och därigenom tillskapa 6 nya lägenheter. I de mindre tätorterna har samhällsbyggnadsnämnden tagit fram tomtalternativ. Planer finns på att bygga nya lägenheter även där. Borttagandet av bidrag och subventioner till nyproduktion av lägenheter gör det svårt att komma igång med någon byggnation av bostäder. Man kan dock inte ge upp utan vi måste hitta lösningar på problemen. Med en bra personalpolitik har vi skapat ett klimat där kunnig och motiverad personal bidrar till företagets framgångar. Styrelsens och personalens engagerande arbete ger goda förutsättningar för att vi ska kunna behålla en stabil ekonomi till nytta för hyresgäster och ägare. Nybro i mars 2008 Stefan Henrixon Verkställande direktör sid 6

7 Marknadsföring - Syns man inte finns man inte Tomtesmyg i Joelskogen med Korpen THMO-renovering i Madesjö Familjedag på motocrossbanan Studiebesök från Fagerslättskolan Syns man inte finns man inte Nybro Bostads AB vill synas! Vi vill alltid vara kundens första alternativ i valet av boende. Självklart är det allra viktigaste ur kommunal synvinkel att folk upptäcker Nybro kommun som en trevlig, attraktiv och framåt ort och väljer att flytta hit oavsett bostadsval! Men Nybro Bostads offensiva marknadsföring bidrar högst väsentligt till att omvärlden upptäcker Nybro som bostadsort över huvud taget! Hemsidan - ett viktigt fönster mot omvärlden Vår hemsida växer i betydelse. Fler och fler söker information och uthyrningen ser tydligt att sökfrekvensen på lägenheterna blir större och större via internet. Detta har också dämpat belastningen på vår uthyrningspersonal. TV4 reklam med bra genomslag Fjolårets succé, Total Home Make Over, följdes upp 2007 med ytterligare två lyckliga vinnare. Denna gång blev det en hyresgäst i Madesjö och en i centrala Nybro som vann. Uppmärksamheten runt detta evenemang är förmodligen bland det bästa vi upplevt. TV4-reklamen under året var inriktad på just renoveringen av våra THMO-vinnare. Mullrande familjedag i solsken Tillsammans med Nybro Motocrossklubb anordnades en familjedag i maj som vände sig till motorintresserade barn. Uppslutningen var god och vi finner att familjedagar är ytterligare ett positivt sätt att marknadsföra vårt företag. Satsning på sommaraktiva barn gav mersmak På initiativ av Nybro Bostad bjöds BK Puma, SISU, Korpen Nybro och Kungshalls Bangolfklubb in för att diskutera ett eventuellt kollo under sommaren med anledning av att Kultur- Fritid lagt ner verksamheten. Mötet utmynnade i att föreningarna tillsammans med NBAB skulle försöka aktivera sommarlediga barn i Kungshall. Verksamheten startade i anslutning till sommarlovsstarten. Nybro IF Fotboll engagerades också, liksom Mejeriet. Till vår glädje kopplade Individ- och Familje på projektet och det hela växte under sommaren. Utvärderingen var att alla involverade var positiva till en satsning Bejublad barnteaterpremiär i Kungshallshemmet På Hyresgästföreningens och Nybro Teaterförenings initiativ anordnades i april en barnteaterföreställning i Kungshallshemmets aula. Nybro Bostad medverkade som som huvudsponsor. Vidare lottades gratis simhallskvällar ut till sex skolklasser i kommunen. Egen tidning till alla hushåll Under året har vi producerat en reklamfinansierad tidning i A4-format Nyfiken på Nybro Bostad?. En presentationsfolder med flygfoton över våra bostadsområden har tagits fram. Aktiva mot föreningslivet Nybro Bostad är involverade i ett antal sponsor-/samarbetsprojekt tillsammans med föreningslivet i Nybro kommun. sid 7

8 Energistatistik Köket i Madesjö efter Total Home Make Over 1,50 1,40 1,30 1,20 1,10 1,00 0,90 0,80 0,70 0,60 0,50 Vatten (m3/m2) Vatten (m 3 /m 2 ) Vattenförbrukning Arbetet med att minska vattenförbrukningen pågår ständigt enligt följande: Renoveringar och stambyte enligt underhållsplan. Utbyte av 2-greppsblandare till 1-greppsblandare Fjärrvärme korrigerad förbrukning kwh/m 2 blå stapel verklig förbrukning kwh/m 2 röd stapel Fjärrvärme (korrigerad förbrukning/m2 blå stapel) (verklig förbrukning/m2 röd stapel) Fjärrvärmeförbrukning 40,00 38,00 36,00 34,00 32,00 30,00 28,00 Elförbrukning (kwh/m2) Elförbrukning (kwh/m 2 ) Elförbrukning Elkonsumtionen i våra fastigheter ökar Vi har många lägenheter som har hushållselen inkluderad i hyran. Milda vintermånader har gjort att våra verkliga förbrukningar har minskat. I den graddagskorrigerade förbrukningen kan man se en liten ökning vilket kan förklaras med känsliga temperaturer runt 0 o C. 26,00 24,00 22,00 20, Vi har ett tillvalsprogram med tvätt-, tork- och diskmaskiner till våra hyresgäster. Allmänt ökat användande av elektriska apparater. Värmecentralerna på Vattugatan och är utbytta. Då fjärrvärmepriset ökar konstant måste vi bli ännu bättre på att energieffektivisera våra fastigheter. sid 8

9 Fastighetsförsäljningar Bokenområdet Totalt har 3 radhus sålts under året. Försäljningarna har skett till externa köpare då de tidigare hyresgästerna har flyttat. Efterfrågan är fortfarande stor så marknadspriset ligger kvar på en hög nivå. Totalt har försäljningarna inbringat tkr, med en reavinst på tkr. Styrelsen har beslutat att de hus som blir lediga skall lämnas till försäljning. Vid årets slut fanns 17 hus i bolagets ägo. Ett av dessa var vid årsskiftet ute för försäljning. Skattekonsekvenser Försäljningarna medför att bolaget drabbas av reavinstskatt. Den totala skattebelastningen på grund av försäljningarna uppgår till ca 440 tkr, det är 54 % av årets totala skattekostnad för Nybro Bostads AB. Prognos för 2008 Den överenskomna hyreshöjningen kommer att tillföra bolaget ca 2,3 Mkr om vakansgraden kan hållas på nuvarande nivå. Driftskostnaderna beräknas stiga på grund av höjda taxor på fjärrvärme, el, sopor och ökade löner. Kostnaderna för reparation och underhåll är budgeterade till 23,2 Mkr. Räntebidragen minskar till 540 tkr, på grund av regeringens beslut om att successivt avveckla räntebidragen så att de är helt borttagna år Reproräntan har höjts med 1,0 % under 2007 och även de långa räntorna har stigit. Vi har sett en höjning av reproräntan under februari 2008 på 0,25 % och vår bedömning är att den eventuellt kommer att höjas med ytterligare 0,25 % under I kombination med en ökning av låneskulden på grund av årets investeringar, innebär det att våra räntekostnader kommer att stiga med ca 2 Mkr under året. Med hänsyn till ovanstående faktorer beräknas resultatet före dispositioner och skatt hamna på ca 1 Mkr för år Fågelperspektiv över delar av Emmatorp och Kungshall Egna fastigheter i förvaltning Antal M² Antal M² Bostadslägenheter Lokaler Garage Parkeringsplatser, avgiftsbelagda Totalt sid 9

10 Reparation och underhåll I kostnaderna för reparation och underhåll på 26,9 Mkr, ingår en stor andel köpta tjänster ca 18,8 Mkr. Med egen personal har arbeten för ca 8,1 Mkr utförts under året. Av de mera omfattande reparations- och underhållsarbetena kan nämnas följande: Kronan 1 Kungshallsvägen (81 lägenheter) - Balkongrenoveringar. - Lägenhetsmålningar. Kostnad 500 tkr. Kullen 1 Vattugatan 1-23 (108 lägenheter) - Helrenovering av lägenheter. - Lägenhetsmålningar. Kostnad 650 tkr. Drabanten 3 Vattugatan 27-41, Algatan (179 lägenheter) - Reparation vattenskador. - Lägenhetsmålningar. - Byte köksluckor. - Relining av avloppsstammar 18 lägenheter. - Renovering av fjärrvärmecentraler. Kostnad tkr. Drabanten 1-2 Vattugatan (175 lägenheter) - Renovering fjärrvärmecentraler (Vattugatan 43-51). - Renovering av hissar (Vattugatan 45-51). - Upprustning av tvättstugor. - Lägenhetsmålningar (Vattugatan 43-51). Kostnad tkr. Kören 9 Riddarevägen (63 lägenheter) - Reparation brandskadade lägenheter. - Lägenhetsmålningar. Kostnad tkr. Tikaskruv 1:80 Silversparregatan 1-13 (51 lägenheter) - Byte av låssystem. - Badrumsrenovering. - Helrenovering av lägenhet. Kostnad tkr. Räddningsinsats vid eldsvåda Kvarteret Drabanten, Kungshall sid 10

11 - FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE - Styrelsen och verkställande direktören för Nybro Bostads AB (org.nr ) får härmed avgiva årsredovisning för tiden Byggnadsverksamheten Allmänt Årets investeringar har uppgått till 40,9 Mkr. Det största projektet är nyproduktion av 17 lägenheter i kv. Ärlan vid ishallen. I Kungshall har byggts nya miljöhus och garage vid ett antal fastigheter. En renovering av badrummen i 51 lägenheter på fastigheten Tikaskruv 1:80 (Stallgården) i Orrefors har slutförts under året. Kostnaden för reparation och underhåll uppgår till 26,9 (29,1) Mkr, vilket innebär 188 kr/m². Det är en minskning från förra årets höga nivå med 2,2 Mkr, men det är fortfarande en nivå som överstiger branschens nyckeltal. Det är en nödvändighet för att även i framtiden kunna erbjuda hyresgästerna attraktiva lägenheter. Budgeten för 2008 är på 23,2 Mkr, när det gäller reparationer och underhåll. Under hösten har styrelsen tagit beslut om att bygga om ett hus på fastigheten Tikaskruv 1:80 (Stallgården) i Orrefors, till ett äldreboende med totalt 11 lägenheter. Byggstart skedde i december 2007 och inflyttning beräknas ske under september Projektering pågår också för ombyggnad och stambyte i fastigheten Jupiter 9, gamla vårdcentralen. Nyproduktion Ärlan 3-5, Grönvägen Nyproduktion av 17 lägenheter i kv. Ärlan 3-5 har färdigställts under året med inflyttning under oktober, november och december. Projektet består av 17 lägenheter fördelat på tre tvåvåningshus med en ateljevåning på tredje planet. Lägenheterna har mycket hög standard med trägolv i samtliga rum samt klinkers i hall och badrum. Samtliga lägenheter är uthyrda. Total investering efter avdrag för investeringsstimulans är 30,3 Mkr. Nyproduktion av miljöhus och garage i Kungshall och på Vulkanus 30, Dr Sandbergs gata 1 I Kungshall på fastigheterna Kronan 1, Platån 1 samt Kullen 1 har totalt fem miljöhus färdigställts under året. Dessa investeringar innebär att en bättre sortering av soporna kan ske, vilket minskar påverkan på miljön. På fastigheten Platån 1 har dessutom 35 nya garageplatser byggts. De befintliga parkeringsplatserna på dessa tre fastigheter har också rustats upp med ny beläggning och belysning. På fastigheten Vulkanus 30 har ett nytt miljöhus färdigställts under året. Total utgift inklusive vissa underhållsåtgärder är 9,6 Mkr. Badrumsrenovering Tikaskruv 1:80 (Stallgården), Silversparregatan 1-13 Renovering av badrummen på 51 lägenheter har slutförts under året. De har fått nya ytskikt, nytt sanitetsporslin samt nya bredare dörrar för att öka tillgängligheten. Total utgift inklusive vissa underhållsåtgärder är 2,2 Mkr. Anställd målare i aktion sid 11

12 - FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE - Hyresmarknadsläget Allmänt Bostäder Hyresbortfallet för outhyrda lägenheter har minskat mot föregående år och uppgår till tkr (1 716 tkr), vilket motsvarar 1,9 % (2,0 %) av bruttohyran eller 13,2 kr/m² (13,8 kr/m²). Uthyrningsgraden ligger kvar på en hög nivå trots att innevånareantalet fortsätter att minska i Nybro kommun. Lägenheterna i centralorten blir uthyrda så fort som det blir någon ledig, i vissa av småorterna är däremot efterfrågan svagare. Särskilt i Orrefors där två lägenheter är lediga trots att tio lägenheter är avställda för ombyggnation till äldreboende. Efterfrågan på de nybyggda lägenheterna i Kvarteret Ärlan var stor och samtliga lägenheterna var uthyrda innan projektet var färdigställt. Under de första månaderna 2008 har läget i Orrefors försämrats och den första mars var sex lägenheter lediga. I centralorten är uthyrningsläget dock fortsatt positivt. Lokaler På lokalsidan uppgår hyresbortfallet till 201 tkr (162 tkr), vilket motsvarar 1,5 % (1,2 %) av bruttohyran. Hyresbortfallet avser ett antal mindre källarelokaler, samt avgiftsbelagda parkeringsplatser. Folktandvården lämnade sina lokaler i fastigheten Jupiter 9 den 15 september 2006, lokalen har under 2007 byggts om till 22 mindre lägenheter, där inflyttning har skett under januari och februari Nybro kommun lämnar förskolorna i Flerohopp och Målerås under 2008 vilket innebär minskade lokalhyresintäkter på 280 tkr per år. Lokalerna i Flerohopp byggs om till två lägenheter. Fastigheten i Målerås där förskolan har haft sina lokaler lämnas ut till försäljning. Vakanser Vid årsskiftet 2007/2008 uppgick antalet outhyrda lägenheter till 11 (20), vilket motsvarar 0,6 % (1,0 %), varav 5 (14) utanför centralorten. Hyresförhandlingar Hyresförhandlingarna för år 2008 inleddes i slutet av november Nybro Bostads AB redovisade ökade kostnader för löner, entreprenadkostnader samt taxehöjningar när det gäller fjärrvärme, el och sopor. Räntekostnaderna stiger också på grund av Riksbankens höjningar av reproräntan, som bolaget bedömer kommer att fortsätta under Efter första förhandlingsdagen enades parterna om en så kallad mjuk strandning för att begära konsultationer av de centrala parterna inför de fortsatta förhandlingarna. Vid nästa förhandlingstillfälle träffades en ettårig överenskommelse med Hyresgästföreningen Småland-Blekinge. Den innebär att samtliga lägenheter höjs med i snitt 18,10 kr/m², vilket motsvarar 2,53 % på genomsnittshyran. Efter detta uppgår den genomsnittliga hyran för bostäder till 738 kr/m², vilket innebär att en normaltrea på 75 m² kostar kr/ månad. Omflyttningar Antalet omflyttningar under 2007 var 495 (457) st, vilket motsvarar 25,6 % (23,7 %) av hela beståndet. Interna omflyttningar inom beståndet uppgick till 4,4 %. sid 12

13 - FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE - Ekonomi Nybyggnation kvarteret Ärlan på Grönvägen Resultatöversikt Hyresnettot ökade med 3,0 % (0,3 %), av detta har årets hyreshöjning bidragit med 2,5 %. Den övriga ökningen beror på de 17 nyproducerade lägenheterna i Kv Ärlan samt en förbättrad uthyrningsgrad. Driftskostnaderna ökade med totalt tkr. De största kostnadsökningarna avser fjärrvärme där taxan stigit med 12,4 %, vilket inneburit ökade kostnader med tkr samt att sophanteringskostnaderna har stigit med 900 tkr på grund av taxehöjningar med ca 20 %. Kostnaderna för reparation och underhåll är tkr lägre än föregående år. Detta är tidigare kommenterat under byggnadsverksamheten. Räntebidragen har minskat med 642 tkr, det beror på regeringens beslut där räntebidragen avtrappas successivt för att vara helt borttagna år På grund av att den rörliga räntan har stigit med 1 %, samt ökad upplåning under året, har räntekostnaderna stigit med tkr. Räntenettot har därför försämrats med tkr i förhållande till föregående år. Resultat efter finansiella poster uppgår till tkr (2 969 tkr). I resultatet ingår då återbetald fastighetsskatt med 99 tkr, på grund av omprövningar av tidigare års taxeringar, samt reavinster på tkr vid fastighetsförsäljningar i Bokenområdet. Ingen avsättning till periodiseringsfond har gjorts. Likviditet Likvida medel på balansdagen uppgick till tkr. Utöver detta fanns också outnyttjad kredit på koncernkontot uppgående till tkr. Soliditet Den synliga soliditeten har på grund av årets stora investeringar minskat med 0,9 % och uppgår till 20,3 % (21,2 %). sid 13

14 - FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE - Finansiering Den totala lånestocken uppgår till 351,2 Mkr (328,9 Mkr), vilket är en ökning med 22,3 Mkr. Nyupplåning har gjorts med 25 Mkr på byggnadskreditivet avseende den färdigställda nyproduktionen av 17 lägenheter i Kv Ärlan. Det innebär att den ingående lånestocken har amorterats med 2,7 Mkr (0,8 %). Den genomsnittliga belåningsgraden vid utgången av 2007 var i förhållande till bokförda värden på fastigheterna 76,4 % (75,8%). Lånestockens förfallostruktur 31 december 2007 framgår nedan: Förfallostruktur Den genomsnittliga bruttoräntan på lånestocken har under året ökat från 3,6 % till 3,9 % per den 31 december. Årets omsättningar av lån har lagts på löptider mellan 2-7 år. Den rörliga räntan har stigit med 1,0 % under året, på grund av Riksbankens höjningar av reproräntan. Detta innebär att snitträntan har stigit med 0,3 % under Lån med rörlig ränta uppgår till 27,4 % av lånestocken, i enlighet med bolagets finanspolicy, som tillåter att högst 30 % av lånestocken är rörliga lån. Räntebidragen har uppgått till 0,7 Mkr (1,3 Mkr), vilket innebär att den genomsnittliga nettoräntan på lånestocken blir 3,7 % (3,3 %). Vårt räntebidragsberoende är ca 5 kr/m² (10 kr/m²). Räntebidraget för 2008 blir enligt prognos ca 540 tkr. Bruttoränta lånestock och reproränta: Bruttoränta och nettoränta lånestock : % Bruttoränta Reproränta Känslighetsanalys Bolagets resultat påverkas av flera faktorer. Nedan visas hur resultatet påverkas när vissa nyckelfaktorer ändras. Hyresförändring bostäder +- 1 % +- 0,9 Mkr Förändring vakansgrad +- 1 % +- 1,0 Mkr Räntenivå¹) +- 1 % +- 1,6 Mkr Driftskostnad kr/m² +- 1,5 Mkr ¹) Räntekänslighet 1 år sid 14

15 - FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE - Styrelse, revisorer och lekmannarevisorer Stefan Henrixon vd Markus Lund (s) Ordförande Christina Davidson (c) vice ordförande Ivan Pettersson (s) Linde Eriksson (m) Monica Emilsson (s) Bill Petersson (v) Carl-Gustav Johansson (c) Mikael Svanström FF Leif Olson SKTF Styrelsen har haft följande sammansättning: Ordinarie ledamöter, utsedda av Nybro kommun Styrelsesuppleanter, utsedda av Nybro kommun Markus Lund, ordförande (s) Britt Israelsson (s) Christina Davidson vice ordförande (c) Jonas Algotsson (m) Monica Emilsson (s) Maj-Britt Lundh (s) Ivan Pettersson (s) Malin Arnesson (s) Carl-Gustav Johansson (c) Urban Eliasson (c) Bill Petersson (v) Kaj Raving (v) Linde Eriksson (m) Jonas Karlsson (tom ) (kd) Jonny Andersson (from ) (kd) Personalrepresentanter, ordinarie Mikael Svanström, FF Leif Olson, SKTF Personalrepresentanter, suppleanter Mikael Linde, FF Ingemor Nicklasson, SKTF Verkställande direktör Stefan Henrixon Revisor, ordinarie Anna Haeggman-Dahlgren, aukt. revisor, utsedd av bolagsstämman Revisor, suppleant Marie Norregårdh, aukt. revisor, utsedd av bolagsstämman Lekmannarevisorer, ordinarie Lekmannarevisorer, suppleanter Eddy Sandgren (s) Brittmari Tauber (s) Anders Carlsson (m) Björn Aronsson (c) utsedda av Nybro kommun utsedda av Nybro kommun Sammanträden Årsstämma hölls Styrelsen har under året haft 5 protokollförda sammanträden. sid 15

16 - FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE - Organisationsanslutning Nybro Bostads AB är anslutet till: SABO (Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag) Fastighetsarbetsgivarna ALMEGA HBV (Husbyggnadsvaror HBV Förening) Ägare Nybro Bostads AB är sedan den 5 december 2003 ingående i kommunkoncernen som ett helägt dotterbolag till AB Nybro Brunn vilket ägs till 100 % av Nybro kommun. Antal aktier Procent AB Nybro Brunn Alla aktier har samma röstvärde. Väsentliga händelser efter räkenskapsårets utgång Styrelsens ordförande Markus Lund har aviserat att han kommer att lämna sitt uppdrag vid lämpligt tillfälle, när en ersättare är utsedd av kommunfullmäktige i Nybro kommun. Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande står (Tkr); Balanserad vinst Årets resultat Totalt Styrelsen och verkställande direktören föreslår att till förfogande stående vinstmedel disponeras enligt följande; Balanseras i ny räkning Styrelsens yttrande över det lämnade koncernbidraget Efter det lämnade koncernbidraget blev soliditeten 20,3%. Soliditeten är mot bakgrund av bolagets verksamhet betryggande. Likviditeten i bolaget bedöms kunna upprätthållas på en likaledes betryggande nivå. Styrelsens uppfattning är att det lämnade koncernbidraget inte hindrar bolaget från att fullgöra sina förpliktelser på kort och lång sikt, inte heller att fullgöra erforderliga investeringar. Beträffande bolagets resultat och ställning i övrigt hänvisas till följande resultat- och balansräkningar jämte kassaflödesanalys: Kören 9, Pensionärslägenheter på Riddarevägen i Madesjö sid 16

17 Resultaträkning För tiden (Tkr) Not Nettoomsättning Hyresintäkter Övriga förvaltningsintäkter Summa nettoomsättning Fastighetskostnader Driftskostnader Underhåll, reparationskostnader Fastighetsskatt Avskrivningar Summa fastighetskostnader Bruttoresultat Resultat försäljning av fastigheter Nedsättning av fastighetsskatt Rörelseresultat Finansiella poster Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter Räntebidrag Räntekostnader och liknande resultatposter Resultat efter finansiella poster Skatt på årets resultat ÅRETS RESULTAT Kvarteret Röset 1, Sven Krååks väg i Madesjö sid 17

18 Balansräkning Per (Tkr) TILLGÅNGAR Not Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader Mark Markanläggningar Inventarier Pågående ny- och ombyggnader Finansiella anläggningstillgångar Fordringar hos koncernföretag Andra långfristiga värdepappersinnehav Andra långfristiga fordringar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Varulager m m 21 Förnödenheter och förråd Kortfristiga fordringar Hyres och kundfordringar Fordringar hos Nybro kommun 0 0 Skattefordringar Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR sid 18

19 EGET KAPITAL OCH SKULDER Not Eget kapital 23 Bundet eget kapital Aktiekapital; aktier Reservfond Fritt eget kapital Balanserad vinst Årets resultat Summa eget kapital Obeskattade reserver Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Kortfristiga skulder Leverantörsskulder Skulder till koncernföretag Skulder till Nybro kommun Skatteskulder 0 0 Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Ställda panter Fastighetsinteckningar Fastighetsinteckningar, ej pantsatta Totalt Ansvarsförbindelser Inga Inga sid 19

20 Kassaflödesanalys Tkr DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Not Resultat efter finansiella poster Avskrivningar som belastat resultatet Vinst vid försäljning av anläggningstillgångar Övriga poster som ej ingår i kassaflödet Kassaflöde från den löpande verksamheten före inkomstskatter Betald inkomstskatt Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning (-) /minskning (+) av varulager Ökning (-) /minskning (+) av rörelsefordringar Ökning (+) /minskning (-) av rörelseskulder Kassaflöde från den löpande verksamheten INVESTERINGSVERKSAMHETEN Förvärv av materiella anläggningstillgångar Försäljning av materiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Upptagna lån Amortering av skuld Inbetalning av reversfordringar Utbetalt koncernbidrag Kassaflöde från finansieringsverksamheten ÅRETS KASSAFLÖDE LIKVIDA MEDEL VID ÅRETS BÖRJAN LIKVIDA MEDEL VID ÅRETS SLUT sid 20