HSB Brf RUNAN Information från styrelsen till alla bostadsrättshavare okt/nov 2013

Transkript

1 Fönsterbyte Balkongrenovering Inglasningar Fasadrenovering Entréer HSB Brf RUNAN Information från styrelsen till alla bostadsrättshavare okt/nov 2013 Styrelsen för HSB Brf Runan presenterar i denna skrift förslag till förändringar och upprustning av föreningens hus. Som underlag för förslagen har vi arbetsmaterial från arkitekt och byggtekniker. Många av förslagen är nödvändigt underhåll eftersom husen nu är drygt trettio år. Efter underhållet kommer husen att stå sig väl i många år framöver. Några förslag räknas som värde höjande åtgärder vilket innebär att husens attraktivitet och värde ökar. Vi får bl.a. nya vackra balkonger och entréer. Samtliga balkonger blir inglasade från golv till tak. Fasaderna kommer att kläs med ljusa underhållsfria skivor. Läs mer förslagen, ekonomiska kalkyler och hur besluten tas här. Hus med karaktär... Sid 3 7 En välkomnande entré Sid 7 Balkonger - ett extrarum med plats för ljuvliga stunder Sid 5 Nya fönster - bättre energivärde, mindre buller, enkelt att putsa Sid 6

2 Styrelsen har ordet... Bäste bostadsrättshavare Under flera år har vi nu diskuterat nödvändigheten av att byta samtliga fönster i föreningens lägenheter. Frågan har varit uppe både på stämmor och andra sammankomster. Vi har planerat vår ekonomi för att kunna möta bytet med god ekonomisk beredskap. När vi nu är vi framme vid en tidpunkt där det är dags att i detalj planera arbetet har fler underhållsbehov framkommit. Vi har också haft i åtanke att när det ändå ska resas byggnadsställningar på alla våra hus så kanske man ska passa på med andra nödvändiga åtgärder. Det kan vara ekonomiskt klokt att göra annat underhåll när ställningar och byggnadsarbetare redan är på plats. Styrelsen har engagerat teknisk expertis från HSB Nordvästra Skåne. och arkitekt från GRIAB AB i Helsingborg. Projektledare är Linda Törner, byggnadsingenjör från HSB. Arkitekt är Anders Lundin. Anders är just nu nominerad till Sveriges Arkitekter SAR:s Bostadspriset Vinnaren bland de fyra finalisterna presenteras den 8 november. Den 16 oktober presenterades förslagen på det informationsmöte styrelsen bjudit in till på Sundsgården. Ca 200 medlemmar var på plats och kunde ta del av förslagen samt ställa frågor till styrelsen och våra konsulter. Sammanfattningsvis var det en mycket positiv och förväntasfull stämning på mötet. Efter många frågor och svar skildes vi åt för att samlas igen på den extra föreningsstämma styrelsen planerar att genomföra den 26 november. Separat kallelse kommer i stadgeenlig tid. Vi hoppas att du tar del av den viktiga informationen som finns i denna folder och att du har möjlighet att närvara på stämman. När förslagen är genomförda kommer vi att ha mycket fina och trivsamma hus. Hus som det är roligt att komma hem till och att bjuda hem gäster till. Välkommen den 26:e! Styrelsen Fakta om Brf Runan Första inflyttning 1979 Total lägenhetsyta m lägenheter 186 styck 2 r.o.k. 154 styck 3 r.o.k. 34 styck 4 r.o.k. Årsavgift 2013, 662 kr/m 2 Belåning 2012, kr/m 2 Driftskostnad 2012, 263 kr/m 2 Behållning yttre fond tkr Styrelse Christer Borg, ordförande Marianne Rasmusson, vice ordf Sven Lundgren, sekr Berne Elvin, ledamot Mats Jönsson, ledamot Revisor Ingvar Törnqvist, föreningsvald BoRevision AB, utsedd av HSB Områdesförvaltare Pontus Kristoffersson Innehåll... Styrelsen har ordet 2 Fakta om Brf Runan 2 Även en trettioåring... 3 Överlåtelsevärdet 3 Förslag i sammanfattning 3 Projektledaren 4 Arkitekten 4 Balkongplattor & väggar 5 Balkongräck 5 Inglasning av balkonger 5 Byte av fönster 6 Fasadrenovering 6 Nya entréer 7 Tidplan 8 Ekonomiska kalkyler 8 Rätt tid för finansiering 8 Årsavgiften 9 Jämförelser årsavgift 9 Vem beslutar vad? 9 Extra föreningsstämma 9 Exempel månadsavgift 10 Bostadstillägg pensionärer 10 Egna anteckningar 11 2 BRF RUNAN PROJEKTBESKRIVNING

3 Även en trettioåring... Föreningens hus är nu drygt trettio år gamla. De står i en utsatt miljö med bland annat hårda salta och fuktiga vindar från havet. Detta tillsammans med stora temperaturväxlingar mellan plus och minusgrader innebär stora påfrestningar för byggnaderna. Fönster av den typ som finns i våra hus har en teknisk livslängd på ca 30 år i normal miljö. Vi vet att bytesbehovet är stort. Vi har konstaterat frostsprängningar och karbonatisering av betong i balkongplattor och balkongväggar. Karbonatisering innebär att koldioxid från luften reagerar med kalciumhydroxid i betongen vilket kan få armeringen i betongen att rosta. När detta sker så sväller armeringen och spränger då sönder betongen. Överlåtelsevärde Överlåtelsevärdena på bostadsrätter i föreningen har stagnerat och de senaste åren kan man se en minskning av värdena. I nedanstående tabell ser man att värdet toppade 2010 med kr per kvadratmeter. Därefter har överlåtelsevärdena minskat. Hittills i år (2013) har överlåtelser skett till ett genomsnittligt värde av kr. Det kan vara tecken på att det är dags att göra lite insatser i föreningen för att höja attraktionskraften och värdet av våra bostadsrätter Överlåtelsevärde Belåning Summa värde/kvm Genomsnitt HSB hbg 0 Förslag i sammandrag De förslag till åtgärder som presenteras i denna skrift är: Renovering av balkongplattor och balkongväggar Byte av balkongräck Inglasning av balkonger Byte av fönster Byte av fasadmaterial Nya välkomnande entréer Tilläggsisolering Det ovannämnda är ett sammandrag av styrelsens förslag. Vissa underhållsarbeten kan tillkomma då man inte alltid vet om ytterligare underhållsbehov hittas under byggtiden. Första intrycket är avgörande En vedertagen sanning är att det är förstahandsintrycket av ett bostadsområde som avgör. Möts du av en vacker och spännande miljö där det är rent och snyggt stiger din omedelbara uppskattning av området. Vår målsättning är att alla som bor i Runan ska känna stolthet och glädje när de kommer hem till sitt boende. Det ska vara roligt att bjuda hem vänner och dina besökare ska spontant uttrycka sin uppskattning av bostadsområdet. Vårt bostadsområde ligger med hänförande utsikt och med omedelbar närhet till grön- och skogsområden. BRF RUNAN PROJEKTBESKRIVNING 3

4 Projektledarens uppgift Linda Törner är byggnadsingenjör anställd vid HSB Nordvästra Skåne. Linda är väl förtrogen med att leda stora byggnadsprojekt. Nu senast ett större stambyte med badrumsrenovering i en HSB bostadsrättsförening. Efter tolv år på kommunala Kärnfastigheter har nu Linda jobbat drygt två år på HSB. Vi möter Linda på HSB kontoret och passar på att fråga om vilka uppgifter hon hjälper styrelsen och föreningen med i sin roll som projektledare. - Jag kan bistå styrelsen hela vägen från idé till garantibesiktning. Jag är med och leder tekniska förundersökningar och statusbesiktningar. Jag samordnar de olika konsulterna som behövs för detta arbete. Därefter kan jag lämna förslag till lämpliga åtgärder och med vilken teknik de bör genomföras. Om styrelsen sedan önskar så finns jag med genom alla faser av projektet som beskrivs här nedan. Förfrågningsunderlag Som man frågar får man svar. Med ett korrekt förfrågningsunderlag är det enklare för tillfrågade entreprenörer att lämna ett anbud som stämmer överens med det uppdragsgivaren vill få utfört. Upphandling Efter avstämning föreslås den mest prisvärda offerten för kontraktsskrivning. Kontrakt upprättas med entreprenören. Myndighetskontakter Bygglov, bygganmälningar och andra myndighetskontakter är viktigt att sköta på ett korrekt sätt. Byggtid Byggstart, byggmöten, uppföljningar, kontroll under byggtiden Information Ett kontinuerligt informationsflöde angående projektet, främst till styrelen, men även till boende i föreningen. Projektledaren bär även information i den motsatta riktningen från boende och styrelse till entreprenör. Besiktningar Under projektets gång och efter färdigställandet görs protokollförda besiktningar. Garantier Projektledaren ansvarar för att upphandling, kontrakt medför garantier för de jobb som ingår i entreprenaden. Enkät Efter byggtiden genomförs en enkät där alla medlemmar kan lämna sina synpunkter på projektet och de inblandade parterna. Arkitekt Anders Lundin Anders Lundin, från GRIAB AB i Helsingborg, har med sina skickliga arkitektkunskaper och förmåga att gestalta framtida goda lösningar biträtt styrelsen med att ta fram goda förslag på hur vi på bästa sätt löser både funktionella och estetiska frågor. 4 BRF RUNAN PROJEKTBESKRIVNING Flera av de bilder och illustrationer som visas i denna trycksak är hämtade från den presentation Anders gjorde på informationsmötet den 16 oktober. På Griab i Helsingborg sitter just nu Anders och hans kollegor i spänd förväntan. På Arkitekturgalan i Stockholm den 8 november får de veta om byråns projekt Rosmarinen på Maria Park tagit hem Sveriges Arkitekters Bostadspris Sveriges Arkitekters Bostadspris ska belöna nya bostadshus eller bostadskomplex av hög arkitektonisk klass. Vid bedömningen tar juryn särskilt hänsyn till boendekvalitet, en god genomförandeprocess, tradition och internationella influenser samt hur tekniska innovationer gestaltas. Juryn för Bostadspriset har under våren gått igenom ett 50- tal projekt runt om i Sverige. Fyra av dessa kvarstår inför prisutdelningen.

5 Balkongrenovering Betongen i våra balkongplattor och väggar till balkonger har med åren tagit en del stryk av klimat och salta fuktiga vindar. En undersökning har visat att framför allt nosarna på balkongerna och delar av balkongväggarna kan se vad som händer på gården. Räckena kommer att utrustas med insynsskydd/vindskydd som du själv kan montera vid behov. Ett tänkbart förslag på sådan lösning visas på bilden nedan. Balkonginglasning Samtliga balkonger förses med en ny och modern inglasning från golv till tak. Tack vare inglasningen får lägenheten ett extra rum som kan användas den största delen av året. Inglasningen består av vändbara glasskivor som är enkla att putsa och som kan skjutas åt sidan när man vill ha en öppen balkong. Inglasningen innebär att balkongplattornas tekniska livslängd förlängs avsevärt. Dels kommer balkongnosen att skyddas särskilt och dessutom blir balkongerna inte lika utsatta för väder och vind längre. De nya balkongräckena med inglasning kommer att bidra till en helt ny, enhetlig, vacker och spännande fasad för husen. Styrelsen undersöker för närvarande även möjligheten att dra ut 230 volt till balkongen för t.ex. belysning samt sätta upp skydd mot duvor där detta är aktuellt. visar prov på frostsprängning och karbonatisering. (se sid 3 Även en...) För att stoppa denna förstörande process måste skadorna friläggas och armeringsjärnen befrias från rost. Därefter skall järnen rostskyddas och betongskadorna lagas. För att kunna göra dessa lagningar måste samtliga balkongräck och inglasningar demonteras. Efter lagningen har styrelsen beslutat att montera in nya balkongräcken. Dessa kommer att bli av en smäcker design med stor genomsiktlighet. Förslaget innebär att ljusinsläppen i lägenheterna kommer att öka samtidigt som man även sittande på balkongen eller i lägenheten BRF RUNAN PROJEKTBESKRIVNING 5

6 Fönsterbyte Samtliga fönster kommer att bytas. De nya fönsterna är klädda med aluminium på utsidan och har trä på insidan. Nya fönster innebär ett bättre inomhusklimat med väl injusterad ventilationsanläggning. Fönsterna har genom sin smäckra form större glasyta vilket bidrar till ökat ljusinsläpp i lägenheten. Alla öppningsbara fönster kommer att öppnas utåt och vara vändbara för enkel putsning. Fönsterna putsas enbart på två sidor. Fönster mellan balkong och vardagsrum är ej öppningsbart. Nya fönster har bättre energivärden och isolerar även bättre mot ljud. Det innebär en energibesparing och tystare lägenheter. Husens socklar Ett förslag förslag när det gäller husens bottenvåning handlar om att lätta upp fasaden och på de partier som idag är grå betong måla nytt och montera ställningar för växter att klättra på. Fasadrenovering Samtliga plåtar som finns på husens långsidor kommer att demonteras. Därefter är förslaget att det monteras fibercementplattor i en ljusgrå nyans. Fibercementplattorna som bidrar till att lyfta fram husens karaktär är genomfärgade, underhållsfria och har stor tålighet mot väderslitage. Eventuellt kläs även balkongväggarna, efter renovering, med samma typ av cementfiberplatta som sätts på fasaden. 6 BRF RUNAN PROJEKTBESKRIVNING

7 Entréer Förslaget innebär att dagens ganska anonyma entréer synliggörs på ett trevligt och tydligt sätt. Vårabesökare ska inte behöva tveka var respektive entré finns. Möjligheter till vistelse utanför husen ska utökas bland annat med en bänk utanför varje entré. Detaljer av trä monteras och kompletterande belysning installeras för att ge ett levande och mjukare intryck. BRF RUNAN PROJEKTBESKRIVNING 7

8 Tidplan Tidplanen för projektet är preliminär. Efter stämmans beslut och en genomförd upphandling kan en mer detaljerad tidsplan presenteras. Informationsmöte 16 okt 2013 Extra stämma 26 nov 2013 Projektering, planering och upphandling, våren 2014 Kontraktskrivning juni 2014 Byggstart aug/sept 2014 Byggtid ca 1½ 2 år Kalkyl Kostnaderna för de planer som presenteras i denna trycksak kalkyleras i nuläget till ca 65 Mkr. Investeringskalkylens påverkan på föreningens ekonomi och årsavgifter presenteras på sid 9. Det är först efter en genomförd upphandling som projektkostnaden kan presenteras. 8 BRF RUNAN PROJEKTBESKRIVNING Leif Nilsson bistår bostadsrättsföreningen med upphandling av medel för finansiering Finansiering Brf Runan gör absolut rätt i att göra denna investering nu! Det är helt rätt tid med historiskt sett låga räntor på både kort och lång löptid. Ovanstående uttalande är gjort av Leif Nilsson, finanschef vid HSB Nordvästra Skåne. Det blir Leif som kommer att bistå föreningen med en upphandling i konkurrens av de krediter som krävs för ombyggnaden. HSB Brf Runan är en ekonomiskt stark bostadsrättsförening och vi kommer inte att ha några problem med att få mycket goda villkor för de lån som krävs för projektets förverkligande. Byggkonjunkturerna talar även de för att vi prickat in rätt tid för en större ombyggnad. Nu finns goda chanser till en mycket prisvärd upphandling.

9 Vem fattar besluten? Det är föreningens stadgar och Bostadsrättslagen som reglerar vem som fattar beslut i olika frågor. Styrelsen fattar alla beslut som handlar om underhåll och att hålla befintliga hus i gott skick. Föreningsstämman fattar beslut om tillbyggnader och ombyggnation. Denna uppdelning gör att i vårt projekt är det styrelsen som beslutar om: Renovering av balkongplattor och balkongväggar Byte av balkongräck Byte av fönster Renovering och byte av fasadmaterial Tilläggsisolering Föreningsstämman beslutar om: Nya entréer Inglasning av balkonger Ser vi till kostnaderna beslutar styrelsen om ca 53 Mkr (82 %) medan stämman beslutar om åtgärder som beräknas kosta ca 12 Mkr, se tabell nedan Hur påverkas månadsavgiften? Styrelsen har låtit vår ekonom, Simon Jaldefjord, göra en beräkning på hur vår årsavgift påverkas av förslaget. Simon har då utgått ifrån vår nuvarande ekonomiska ställning, beräknat vilka räntekostnader som finansieringen innebär och hur driftskostnaderna beräknas utvecklas de kommande tio åren. Med hänsyn tagit till den kalkyl som finns kommer föreningens årsavgifter att öka enligt följande prognos: procent procent procent procent procent procent osv Brf Runan har en jämförelsevis låg årsavgift. Jämfört med en genomsnittlig HSB Brf i Helsingborg är vår avgift ca 84 kr lägre per kvadratmeter. I nedanstående tabell ser du Brf Runans avgiftsutveckling med de ovannämnda höjningarna. Trots denna höjning kommer vi att ha en lägre avgift framöver jämfört med genomsnittet för Helsingborg. På nästa sida kan du se en genomsnittlig jämförelse mellan olika lägenhetsstorlekar på Brf Runan och genomsnittslägenheten inom HSB Helsingborg Brf Runan Snitt HSB i Helsingborg Styrelsen Stämman Hur fattas besluten på stämman? Den extra föreningsstämman kommer att hållas den 26 november kl på Sundsgården. Särskild kallelse kommer i din brevlåda. Det är två olika beslut som stämman ska fatta. 1. Nya entréer. Detta beslut fattas med enkel majoritet. Det vill säga med en röst mer än hälften av de avgivna godkända rösterna. 2. Balkonginglasning. Detta beslut ska fattas med minst 2/3 majoritet på stämman. Om det därefter än någon bostadsrättshavare som motsätter sig stämmans beslut så ska frågan avgöras av Hyresnämnden vid Malmö Tingsrätt. Den som motsätter sig beslutet blir då kallad till Hyresnämndens förhandlingar och får där framlägga sina argument för varför man anser att balkonginglasningen inte ska ske. När besluten har fastställts går processen vidare med upphandling av entreprenad och vi räknar med att kunna sätta igång byggnadsarbetena efter semestern BRF RUNAN PROJEKTBESKRIVNING 9

10 Jämförelse månadsavgift Här nedan kan du se en jämförelse mellan olika lägenhetsstorlekar på Runan och en genomsnittslägenhet i Helsingborg och hur månadsavgiften kommer att förändras enligt ekonomisk prognos. Lgh-typ Yta m 2 år Brf Runan Snitt HSB Helsingborg 2 r.o.k r.o.k. 69, r.o.k. 81, r.o.k Bostadstillägg Bostadstillägg är ett tillägg till din pension som du kan få för att betala ditt boende. Bostadstillägget är skattefritt och cirka pensionärer har det idag. Du kan ansöka om bostadstillägg för din bostadskostnad oavsett om du bor i en hyrd bostad, en bostadsrätt, ett eget hus, ett äldreboende eller annat boende. Du måste vara över 65 år och ta ut hel pension Som ålderspensionär ska du vara över 65 år och ta ut hela din pension, inklusive eventuell premiepension, för att kunna få bostadstillägg. Om du har låga inkomster kan du få bostadstillägg även om du har tillgångar. Om du är gift, sambo eller registrerad partner är det era gemensamma inkomster och tillgångar som påverkar bostadstillägget. Du ansöker enklast via pensionsmyndighetens webbplats eller genom att fylla i en blankett. Blanketter lbeställer från pensionsmyndigheten. För att se om du har rätt till bostadstillägg kan du göra en prognos på deras hemsida. Frågor och svar om bostadstillägg Finns det någon inkomstgräns? En enkel tumregel är att du kan ha rätt till bostadstillägg om du har lägre inkomst än kronor efter skatt som ensamstående eller kronor efter skatt som gift eller sammanboende. Det gäller om du har låg förmögenhet eller ingen förmögenhet alls. Får jag tillägget automatiskt? Nej, du måste ansöka om bostadstillägg själv. Hur beräknar jag min bostadskostnad om jag bor i bostadsrätt? Som bostadskostnad räknas 70 procent av de lån som du har med bostadsrätten/villan som säkerhet. Bor du i villa räknar vi även med den kommunala fastighetsavgiften. Kostnader som avser uppvärmning och övrig drift räknar Pensionsmyndigheten enligt fastställda schabloner. Dessa belopp räknas årligen fram utifrån statistikuppgifter. Vi tittar därför inte på dina egna räkningar för exempelvis uppvärmning med olja eller el. Hur mycket kan jag få i tillägg? Maxbeloppet är kronor i månaden om du är ensamstående och kronor i månaden (beloppen gäller 2013) om du är gift, sambo eller registrerad partner. Hur mycket pengar får jag ha på banken och ändå få tillägg? Det finns inga fastställda gränser för detta, men tillgångar som överstiger kronor för ensamstående eller för makar eller motsvarande påverkar beräkningen. Men det är ingen skillnad om du bor i hyresrätt eller om du äger bostaden själv. Värdet på bostadsrätten räknas inte in som förmögenhet vid beräkningen. Räcker det att jag ansöker om bostadstillägg en gång? De allra flesta behöver bara ansöka om bostadstillägg en gång. Därefter ska förändringar som kan påverka bostadstillägget anmälas. Exempelvis förändringar i ekonomi, bostads- och familjeförhållanden. Bostadstillägg kan även tidsbegränsas. Det gäller dig som exempelvis har: äldreförsörjningsstöd tidsbegränsade hyreskontrakt oregelbundna inkomster av näringsverksamhet oregelbundna arbetsinkomster om du eller den du bor med har tidsbegränsad sjuk- eller aktivitetsersättning. Var kan jag läsa mer om bostadstillägg? Enklast är att gå till Pensionsmyndighetens hemsida: Du kan också ringa Pensionsmyndighetens kund service på telefon BRF RUNAN PROJEKTBESKRIVNING

11 Egna anteckningar BRF RUNAN PROJEKTBESKRIVNING 11

12 HSB NORDVÄSTRA SKÅNE Denna information är framtagen av HSB Nordvästra Skåne på uppdrag av styrelsen för HSB Brf Runan Trycksaken har delats till samtliga bostadsrätter inom föreningen HSB NORDVÄSTRA SKÅNE FOLKE BERNADOTTES VÄG 445 RAMLÖSA BOX 2030, HELSINGBORG T F Org nr BRF RUNAN PROJEKTBESKRIVNING