BRF GRANKOTTEN Toppsegelsgatan 1-9, Göteborg Majorna 349:1 Underhållsplan

Transkript

1 Majorna 349:1 Kungälv 15 februari 2013 Uppdragsansvarig: Johan Laos Bilgatan 7B Kungälv Tel Fax Org Plusgiro Bankgiro (13)

2 INNEHÅLLSFÖRTECKNING 1. UPPDRAG & BAKGRUND STATUSBESIKTNING TIDIGARE UTFÖRDA RENOVERINGAR UTVÄNDIGT Grundläggning och socklar Fasader Fönster Balkonger Tak Markytor, parkering INVÄNDIGT Badrum Trapphus Källare Tvättstuga, torkrum och mangelrum Skyddsrum INSTALLATIONER Ventilation Värme-/Fjärrvärmesystem Elsystem FRAMTIDA UNDERHÅLLSKOSTNADER MEDLEMSPROCESS MM FÖRSLAG TILL FORTSÄTTNING Närstående omfattande underhållsåtgärder Bilagor: BILAGA 1 underhållsplan 2(13)

3 1. UPPDRAG & BAKGRUND På uppdrag av BRF Grankotten nr:1 skulle en statusbesiktning utföras av föreningens fastighet på. I uppdraget ingick även att upprätta en underhållsplan omfattande fastighetens klimatskärm såsom tak, fasader, balkonger, fönster mm samt invändiga allmänna utrymmen och installationer. Fastigheten är uppförd och består av tre sammanhängande huskroppar. Huset består av tre våningsplan och källare. I dagsläget finns det 40 st bostadslägenheter samt två lokaler.. BOA (bostadsarea) är uppskattad till 2114 m² och LOA (lokalyta) till 102 m². Detta dokument redovisar en kortfattad sammanfattning av besiktningen samt förslag på åtgärder som ligger till grund för BILAGA 1, där framtida underhållskostnader presenteras i tabellform enligt överenskommelse. Driftsfrågor och myndighetskrav i form av t.ex återkommande besiktningar som OVK, energideklaration berörs ej. Definition av en underhållsplan En underhållsplan innebär en grov bedömning av kostnaderna för underhållet kommande år. Man bryter inte ner frågor till detaljnivå. Kostnader beräknas generellt utifrån en okulär besiktning, uppmätning av antal eller ytor på befintliga ritningar samt grovt bedömda nyckeltal för åtgärden. Denna underhållsplan handhar först och främst åtgärder inom de närmaste ca 0-10 åren. Åtgärder därefter som krävs inom 30 år kommer att noteras som en förväntad kostnad år Andra åtgärder som man kan vilja ha med i en än långsiktigare underhållsplan noteras som kommande åtgärd utan angivelse på kostnad. I dokumentet kan inarbetas även utveckling av fastigheterna vid kommande revideringar. 3(13)

4 2. STATUSBESIKTNING Besiktningen har utförts av SBR Byggingenjör Johan Laos Besiktningen har utförts okulärt. Tak och fasader avsynades utifrån och inifrån där möjlighet gavs. 4 st av föreningen utvalda lägenheter besiktigades invändigt. Allmänna utrymmen såsom fjärrvärmecentral, tvättstuga, skyddsrum mm genomgicks också för dokumentation. Vi besiktigade även försörjningssystemet okulärt i den mån vi kom åt. 3. TIDIGARE UTFÖRDA RENOVERINGAR Enligt tidigare underhållsplan har fastigheten genom åren genomgått några större renoveringar, enligt nedan Dränering av fastighetens sydvästra sida 2012 Takomläggning 2012 Trapphus, ommålning 2007 Stambyte med badrumsrenovering 2006 Utrustning tvättstuga löpande Utrustning torkrum byte 2000 Säkerhetsdörrar 2000 Fönsterrenovering 2001 Kabel-TV-system, förstärkare Entrépartier nya UTVÄNDIGT 4.1 Grundläggning och socklar Grundläggningsätt är en betongplatta på mark med ett källarplan delvis under mark med betongväggar (sockel). Längs grunden ligger det en tegelrörsdränering enligt uppgift er hämtade från ritningar. Vid omdräneringen av fastighetens sydvästra sida påträffades också dränering med det utförandet. Fastighetens sydvästar sida gränsar mot en gräsyta och en kraftig markhöjning i form av berg, där mycket ytdagvatten tidigare belastat fastigheten källarvägg. Den tidigare dränering var kraftigt undermålig och förföll dessutom vara satt ur spel då tegelrören var igensatta. Det förefaller inte vara något problem på framsida fastigheten då ytan är hårdgjord (asfalterad). Källarväggen mot entrésidan är ej heller motfylld med jordmassor i samma utsträckning Skadad betongsockel 4(13)

5 Betongsockeln Sockeln består av putsad och delvis målad betong. Sockeln har en del fuktskador och sprickor runt om hela fastigheten med färg- och putssläpp. På entrésidan mot Toppsegelsgatan finns det utrymmen för tidigare sopkärlshantering med sopnedkast. Dessa är försedda med en dubbeldörr av rostfri durkplåt med en ingjuten stålram. Utrymmena har en avgränsande vägg mot trapphus. Förslag på åtgärd 3-5 år Man bör pustlaga och måla sockeln i sin helhet. 4.2 Fasader Väggens uppbyggnad utifrån och in, skalmur, luftning/luftspalt, isolering och blåbetongsten. Fasaderna är murade i förband med ett gult håltegel. Tegelstenens ytstruktur är av räfflad karaktär. Murningen är utförd i ett löpförband med ½ sten förskjutning och en slät fog. Fasaden bör vara kramlad med fyra kramlor per m². En murkramla är en stålpinne som sitter inmurad i fogen och sedan är infäst i bakomvarande stomme för att förankra fasaden. Ovan öppningar för fönster och fönsterdörrar (balkongdörrar) finns det en inmurad armering.i den första horisontella bruksfogen ovan fönstret. Murfogen är vid vissa ytor ojämn och den saknas helt vid ett par upptäckta fogar. Vid en del balkonger kan man se tydliga Lösa stenar, spjälkningsskador Sprickor i bruksfog som släpper igenom fukt till bakomliggande armering sprickbildningar. Detta beror på att armeringen rostar (korrosion) och utvidgas och på så vis trycker sönder bruksfogen, redan vid små sprickor i bruksfogen kommer luft och fukt in till armeringen och den börjar korrodera. Ovan fönster och fönsterdörrar kan man också konstatera att tegelstensbalken har börjat lossna med den följden att fog och tegelsten lossnar. De tydligaste skador kan ses på den sydvästra fasaden. I fasaden finns det också gallerventiler av stål. Ventilgallren är rostiga och saknar förmodligen insektsnät. Vid inåtgående hörn mellan huskropparna finns det en mjukfog av okänd status och typ. Förslag på åtgärd 1-5 år Man bör ganska omgående åtgärda de tegelbalkar som är dåliga på den sydvästra fasaden. På en del ställen är fogen helt lös och på andra saknas den helt. Det finns risk för att hela stenar kan lossna. Förslag på åtgärd år Man bör hålla fortsatt uppsikt på fasaden och göra en statusbesiktning av fog och sten. 5(13)

6 4.3 Fönster I fastigheten kan vi säga att det förekommer tre huvudgrupper av fönster. Orginalfönster av trä med kopplade bågar och 1+1 glas. Pivåhängda fönster d.v.s. att vridpunkten sitter på midjan av karmen. Orginalfönster av trä med mittstolpe, utåtgående Originalfönster av trä fönsterdörrar. Tätlist i god kondition Samtliga fönster är en kopplad båge 1+1 fönster. Träfönster från den här tiden när huset byggdes har en bra träkvalitet generellt varpå det ofta är idé att både renovera och konvertera den här typen. Fönstren i fastigheten är relativt bra underhållna genom åren och det förekommer inte så mycket skador. Det gjordes en omfattande renovering av fönstren för ca:10 år sedan. Man brukar generellt räkna med ett underhållsintervall på 7-10 år när det gäller ommålning av fönster En viss uttorkning av färgen kan ses på enstaka detaljer. Det sitter en relativt ny tätlist i karmen som tätar mellan karm och båge. Mellan bågarna är det inte monterat någon dammtätningslist. Det är inte monterat någon barnspärr på insidan av fönstret. Fönsterblecket på utsidan av fönstren är vitmålat och inputsat i bruksfogen. Det förekommer algpåväxt och en viss korrosion. Förslag på åtgärd 1-2 år I samband med att man åtgärdar fasadens sydvästra del målar man samtliga fönster, byter tätlists, monterar dammtätningslist samt ser över och smörjer mekanismer Förslag på åtgärd 7-10 Man utför statusbesiktning kontinuerligt och planerar för en konvertering av båge eller ett helt fönsterbyte. Fönstren kan mycket väl fortsatt vara i så pass bra skick att man kan fortsätta underhållet med målning, dock bör man tänka på den energibesparing det ger vid en bågkonvertering eller byte. Mellan fönsterbågar kan man montera en dammtätningslist 4.4 Balkonger Det finns totalt 38 balkonger i fastigheten varav 33 på den Nedan syns skada betong och blottad sydvästra fasaden, 4 på gavel mot sydost och 1 på den högst armering belägna delen av husets nordvästra fasad. Balkongerna är av bärande enskiktstyp vilket innebär att den inte har någon pågjuten skyddsbetongyta, skiktet utgör också tätskikt. Överkantsarmeringen i balkongplattan är den bärande i konstruktionen. Räckesinfästningen är ingjuten i konstruktionen. På 1950-talet var det vanligt med den här typen av balkonger. Ofta när man utförde den här typen av gjutning blandade man betongen på plats vilket inte är optimalt då det gäller att få rätt kvalitet på 6(13)

7 betongen. Även typen av betong är av lägre klass än vad man idag använder. Det är också mycket viktigt att man får ett tillräckligt täckskikt av betong över armeringen. Kombinationen av sämre kvalitet på betongen och för litet täckskikt ger korrosionsskador En del av balkongerna har tydliga korrosionsskador med skador på både betong och armering. Det stora flertalet av balkongerna har på undersidan en påfallande algpåväxt man kan även notera saltutfällningar Förslag på åtgärd 1-2 år Upplagning av balkongernas betongplattor bör utföras inom 1-2 år Man bilar bort skadad och lös betong, rostskyddsbehandlar eller byter den rostiga armeringen beroende på dess kondition. Man kan utföra en pågjutning av balkongplattan eller tvätta och behandla överytan med ett tätskikt för att skydda betongen och armeringen. Balkongräcket blästras och målas i sin helhet. Sinusplåten byts helt. Man kan också i samband med balkongrenoveringen utföra en förlängning av balkongplattorna i sidled för att på så vis få en större balkong och ökad tillgänglighet vid fönsterputs. En del av de balkonger som ligger på första våningen skulle kunna tas bort helt och ersättas med en uteplats. 4.5 Tak Taket är belagt med tvåkupiga betongpannor med underliggande strö- och bärläkt samt takpapp och råspont. Avvattningssystemet består av hängrännor och stuprör av plåt. Stuprören är påkopplade på dagvattenledningar via anslutningsrör. Man har genomfört en takomläggning 2012 då man bytte ta pannor, papp, läkt, plåtomfattningar och huvar. Vid renoveringen valde man att inte åtgärda vindskivan. Ett tak bör hålla minst 30 år På gavlarna finns det ett burspråk med en taktäckning av plåt, den här delen är inte besiktigad men den bör undersökas då tillfälle ges. Förslag på åtgärd 1-5 år Man byter vindskivan, målar, byter plåtar etc. i samband med fasadåtgärder av sydvästra sidan. Utifrån vad undersökningen av burspråkets plåttak ger bör man utföra någon form av underhållsåtgärd med exempelvis skrapning och målning. Förslag på åtgärd år Man utför en statusbesiktning Vindskiva Plåttak 4.6 Markytor, parkering. Marken är belagt med asfalt i gångstråk och på parkeringsplats. m.m. och i övrigt finns ytor med planteringar, gräsmatta m.m.. I samband med dräneringsarbetet avlägsnades de buskar och träd som stod intill husets fasad på den sydvästra delen mot gräsmattan. Grova ojämnheter. 7(13)

8 Asfaltsytorna Asfaltsytorna anlades förmodligen då huset byggdes. Asfalten på gångytan framför entréerna sträcker sig från gatuplan och upp mot Toppsegelsgatan nr 9. Det finns ojämnheter runt dagvattenanslutningar och det syns tydliga sprickor längs hela kanten mot slänten vid Toppsegelsgatan Parkeringens infart är från Kabyssgatan. Parkeringsytan ligger högre än gatuplan och har en brant infart. Parkeringens P- platsmarkeringar är slitna och det syns att ballasten har börjat släppa. Det finns även stora gropar Som ram runt parkeringsplats och längs gångstråk ligger en så kallad Ciggar av asfalt. Det är en bristfällig uppmärkning av P-platserna. Kraftig sättning Krackelerad asfalt Kantsten som är sned Räckesfundamenten har satt sig Förslag på åtgärd 1-5 samt 5-10 år Vid omasfaltering av parkeringsytor bör man se övermöjligheten att utöka antalet P- platser man asfalterar om ytan kanske med en mindre brant infart samt målar upp P-platserna och ser över skyltning av P-platser. Man utför omasfalteringen av P-platserna samtidigt med att gångstråk och slänt vid entréerna åtgärdas. Planteringar, slänt och stödmur. Planteringarna utgörs av stora gräsytor främst på den sydvästra sidan av fastigheten men även på den sydöstra gaveln. I slänten ned mot Toppsegelsgatan är det delvis gräs men den större delen av ytan utgörs av Stentrappa i slänt blandat buskage. Där slänten gränsar mot toppsegelsgatans trottoar hålls jordmassorna på plats av en stödmur. i betong. Mellan parkering och gångentré är stödmuren av natursten. Murarnas beskaffenhet får anses vara duglig då den troligtvis är från talet och fortfarande ser ok ut. Från toppsegelsgatan och upp mot gångytan vid entré 7-9 går det en trappa i natursten. Längs gångstråket finns det ett rörräcke. Räckets fundament är av betong som är platsgjutna i samma typ av ventilationstrumma som huset ventilationskanaler utgörs av. Ventilationstrumman är av asbest. Delar av slänten, asfalt och räcke har börjat att skjuva ned mot Toppsegelsgatan. Räcket är snett, asfalten har sprickor mm.. Förslag på åtgärd 1-5 Vårt förslag är att man gräver ur ca 1-1,5 meter av den asfalterade ytan i hela dess sträckning och en del av släntens överyta. Och ersätter det övre bärlagret med nytt material och sedan asfalterar om ytan. Del av slänten byggs på med större sten samt att nya planteringsytor skapas. Räcket rivs och ersätts med ett nytt i tryckt trä fast förankrat i grävda fundament. Trappstegen av natursten sätts om eller ersätts med annan lösning. Källartrappa i betong Det finns till fastighetens källarutrymmen en källartrappa i betong med ett i infästningen ingjutet 8(13)

9 smidesräcke.. En del steg har skador, vissa spjälkningsskador finns på betongen, räckena är rostgripna. Vid omdräneringsarbetet drogs dränering och den skyddande platonmattan runt trappans konstruktion vilket medför att den kommer att torka ur och bibehållas Förslag på åtgärd 1-5år Lagning av betongskador i samband med att man åtgärdar socklar, lagning och målning av räcke eventuellt kan man måla betongen med en skyddande färg. 5. INVÄNDIGT Inom lägenheten har inget besiktigats inför underhållsplanen, då vi känner till fastighetens beskaffenhet genom den nyligen avslutade stam- och badrumsrenoveringen. 5.1 Badrum Badrummen är nyrenoverade i samband med stamrenoveringen Förslag på åtgärd år Man utför en statusbesiktning 5.2 Trapphus Det finns 5 st trapphus i fastigheterna och de är snarlika varandra. Sten saknas på betongsockel Entrépartierna är utbytta och utgörs av ett aluminiumparti med glas i dörr. Entrésystemet utgörs av ett kodlåssystem. Trapporna till entréerna utgörs av en stenkläddbetongsockel. Vid entré nr 1 har stenen börjat släppa. Trapphusen är kontinuerligt ommålade och i bra skick. Lägenhetsdörrar Lägenhetsdörrarna är utbytta till säkerhetsdörrar ca 2001 Förslag på åtgärd1 år trappor Trappor ses över och lagas. Förslag på åtgärd 5-10 år Trapphus målas om på väggar, dörrar och i tak, golvet slipas och behandlas. 5.3 Källare I källaren finns allmänna utrymmen såsom lägenhetsförråd, apparatrum m.m. Det är idag målad betong i golv, vägg och tak. Skicket är i besiktigade utrymmen något ojämnt. 9(13)

10 Soprum Från utsidan av gaveln mot Kabyssgatan kommer man in i soprummet, skicket på soprummet är ok. Dörren till soprummet är en slagportsmodell av stål. Förslag på åtgärd 5-10 Källargångar och utrymmen målas om i sin helhet. Man målar om soprumsdörren 5.4 Tvättstuga, torkrum och mangelrum Det finns en tvättstuga i fastigheten med två torkrum. Golvet är av klinker., väggarna är delvis kaklade, ytorna får anses vara i god kondition. I taket vid centrifugen finns en avluftningventil (Hål) med okänd verkningsgrad Man bör dock säkerställa funktionen med till och frånluftslösningen gällande tvättstuga. Tvättmaskiner och torktumlare är av nyare karaktär byten sker enligt uppgift från styrelsen efter behov. Frånluften på torktumlaren är ansluten via en frånluftsfläkt i fasaden. I torkrummen är det installerat luftavfuktare förmodligen från Frånluftsventil (hål) i tvättstugans tak senare delen av talet. Golven i torkrummen är färgflagade beroende på ett tidigare fuktproblem som förmodligen berodde på en undermålig dränering. Vägg och del av plattans vot är nu omdränerad så en upptorkning i konstruktionen pågår. Vid sidan av torkrummen finns ett relativt stort mangelrum som inte brukas i någon större omfattning. Skicket är i princip original. Förslag på åtgärd 1-2 år Man målar.om golv och yttervägg i torkrum eventuelletkan klinker läggas på golv. Mangelrummet är en slumrande ytan som kan byggas om till trevliga gemensamhetsytor, träningsrum, bastu mm. Torkrum Kondenstork Flagnad färg på betonggolv Förslag på åtgärd 7-10 år Fortsatt löpande underhåll med samma bytesintervall av maskiner som tidigare. Vid ommålning av källare målar man även dessa lokaler. Nya torkaraggregat i torkrum 10(13)

11 5.5 Skyddsrum Det finns två skyddsrum i fastigheten, ett mindre och ett större. Skyddsrummen används idag som lägenhetsförråd. I skyddsrummen finns materiel för att iordningställa dem vid behov. Det är skyddsrumsplikt 6. INSTALLATIONER 6.1 Ventilation Fastigheten är försedd med ett självdragsystem. Självdragsprincipen ventilerar byggnaden genom termisk stigkraft, dvs. varm luft är lättare än kall och stiger därför uppåt. Ju större temperaturskillnad det är mellan luften utanför och inne i en byggnad desto effektivare blir självdraget. Uteluft tas in via springor och ventiler i fönster och väggar. Frånluften stiger termiskt upp och ut genom frånluftskanaler. Frånluften dras ut ur kök och badrum. Systemet är från när huset byggdes. Det Tilluftsdon/ ventil i Yttervägg sovrum. saknas tilluftsventil/fasadventil i varje rum. I badrummen är det i samband med renoveringen 2006 monterat ett nytt frånluftsdon. Fasadventilerna är av en äldre modell s.k. klaffventil där man ställer flödet med hjälp av en stegfunktion i klaffen. En del av dessa ventiler är övertapetserade andra går ej att ställa upp i önskat läge. I fastigheten pågår en radonmätningen som man avvaktar resultatet ifrån innan man vet hur man skall gå vidare i fråga om det skall utföras en åtgärd eller ej. Förslag på åtgärd 1-5 år Nya friskluftsventiler bör installeras samtidigt bör man säkerställa att köksfläktar inte är anslutna till frånluftsdonet i köket. I köket får endast fläktkåpor vara direkt anslutna på frånluftskanalen. Man kan ha en köksfläkt i köket förutsatt att det är en kolfilterfläkt och att den inte är ansluten till frånluftskanalen. När ovanstående är säkerställt genomför man en OVK. Vid frånluftskanalernas ventilationshuvar på tak kan man montera en vindsnurra ett annat alternativ är att montera frånluftsaggregat. Frågan bör utredas vidare. 6.2 Värme-/Fjärrvärmesystem Installationerna i fjärrvärmecentralen är från Livslängd för denna typ av installationer förväntas vara ca 30 år. Behovet av underhållsarbeten och kostnader är svårbedömt och kräver utredning före åtgärd. I fastigheten är det vattenburen värme generellt I källarstråken är det äldre avstängningsventiler som saknar märkning. Inom lägenheterna är radiatorerna försedda med termostater från ca 1990 talet. Livslängden för en termostat beräknas till mellan år Förslag på åtgärd 1-2 år 11(13)

12 Föreningen har planerat att byta värmestamsventilerna i sin helhet i källarstråken samt ordna med en ordentlig uppmärkning. Eventuellt utökar man ventilbytet med att byta ut termostaterna i lägenheterna. 6.3 Vatten- och avloppssystem Nytt vatten- och avloppssystem är installerat i stamrenovering utförd Hela systemet är bytt i sin helhet förutom den del av stammen som är förlagd i bottenplattan. I samband med utredning av dagvattenledningens status genom plattan genomfördes även en filmning av samtliga ledningar i plattan då fastigheten har ett kombinerat dag- och spillvattensystem i plattan fram till servis. Resultatet ifrån filmningen har presenterats för delar av styrelsen och rapporten härifrån antyder att man bör relina de delarna av rör inom en femårsperiod då rören fortfarande är av sådan god status att man kan erhålla ett gott resultat. Förslag på åtgärd 1-5 år Spolning resning och relining av stam förlagd i bottenplatta. 6.4 Elsystem Vid stamrenovering 2006 valde föreningen att in te byta ut det befintliga elsystemet. Inom lägenheterna fick de boende själva avgöra om elen skulle bytas utöver den matning som ingick i badrumsrenoveringen. Fastigheten har ett föråldrat system med gamla fastighetscentraler. Ett kablage har en förväntad livslängd på år. Förslag på åtgärd 1-5 år Kontinuerlig kontroll av elsystemet och på sikt byte av hela elsystemet. Elcentral i Pannrum 7. FRAMTIDA UNDERHÅLLSKOSTNADER Inom de närmsta 15 åren bedömer vi att det finns ett underhållsbehov på ca 8 Mkr exkl. moms. Det innebär att om man vill egenfinansiera åtgärderna behöver man avsätta ca 0,5 Mkr per år för ändamålet. Dock finns det idag ett något uppdämt underhållsbehov som bör genomföras de närmsta fem åren varför avsättningen bör vara högre inledningsvis. Kostnader som är upptagna i dokumenten är bara en uppskattning. Det finns kommande åtgärder vars kostnader inte är medräknade. Dessa behöver utredas vidare vid framtida revideringar av underhållsplanen. 8. MEDLEMSPROCESS MM 12(13)

13 För att bli lyckosamma i föreningens långsiktiga arbete med underhållsplanen är det viktigt att få med alla medlemmar samt att det finns en tanke om kontinuitet i framtida underhållsarbeten. Underhållsplanen revideras med jämna mellanrum, gärna varje år, av styrelsen. Vi tycker det är viktigt att man presenterar underhållsplanen genom en grundlig presentation där foto m.m. visas upp i större skala och där man också presenterar eventuella alternativ som finns och vad de kostar om så önskas (t.ex. jämföra kostnaderna för fönsterrenovering med fönsterbyte). Vi kan vara styrelsen behjälpliga på ett informationsmöte och bakgrundsinformation. 9. FÖRSLAG TILL FORTSÄTTNING 9.1 Fortsatta utredningar och utveckling av fastigheten Vi anser att det finns skäl till att man inom närmsta året skall komplettera denna underhållsplan med utvecklingsåtgärder och utföra de vidare utredningar som kan ha betydande ekonomiska konsekvenser, men även kan höja trivsel m.m. Exempel på detta är - Projektering av fasad, balkong och fönsteråtgärder - Utredning av eventuella samordningsvinster för kostnader vid etableringar, ställningar osv - Markåtgärder med säkring samt justering av slänt mm. - Utredning om vindslägenheter som ger en ökad intäkt för föreningen Rotpartner kan såsom projektledare leda dessa utredningar som föreningens ombud. 9.2 Närstående omfattande underhållsåtgärder Utan hänsyn till vidare utredning av tak anser vi att man skall hantera underhållsbehovet av fasadoch balkongåtgärder relativt omgående. För att få så optimerade samordningsvinster som möjligt bör man slå samman ommålning av fönster i samband med fasad och balkongåtgärderna. Kungälv Johan Laos 13(13)