J U R I D I S K A A V D E L N I N G E N KÖPEPROCESSEN I ITALIEN

Transkript

1 J U R I D I S K A A V D E L N I N G E N KÖPEPROCESSENI ITALIEN

2 Ett säkert köp i ett etablerat land Attköpaenfastighetutomlandsärettstortstegatt ta.detfinnsmycketmanmåstetänkapåinnanköpet, frånstabilitetenilandettillkvalitetenpåinvesteringensamttillförlitlighetenavbyggherren. Enannanviktigaspektärhurpasssäkertoch skyddandedetlegalasystemetärförköparenidet specifikalandetdärköpetärsubjekt.oberoendeav omköpareninvesterar/köperförpersonligtbruk elleriinvesteringssyften,implicerarett braköp en tryggköpeprocessochenklarbildavvilkarättigheterköparenhar. Gällande detta, är vi stolta, inte enbart därför att vi samarbetar med de mest etablerade och professionella byggherrarna i Kalabrien, utan även för att vi arbetar i ett land med en strålande juridisk tradition där alla lagar och förordningar är utformade efter europeisk standard (inte främst genom direktiv från Europarätten utan även från den självständiga juridiska makten). D e n j u r i d i s k a k o n t e n t a n i d e n n a b r o s c h y r ä r c e r t i f i e r a d s o m k o r r e k t a v ; A G A v v o c a t i G a t t o: AG A v v o c a t i G a t t o B i s h o p s g a t e London EC2M 4QP (United Kingdom) R e g l e r a d a v s o l i c i t o r s r e g u l a t i o n s a u t h ority i England samt W a l e s

3 köpeerbjudande (köpebud) och preliminär köpeöverenskommelse Köpeprocessen börjar med att ett så kallat köpebud som signeras av båda parter. Detta dokument innehåller detaljerna gällande fastigheten, det överenskomna priset samt betalningsvillkoren. Efter detta och innan de 30 dagarna löper ut signerar båda parter (köpare samt byggherre) det preliminära köpeöverenskommelsen, detta är ett oerhört viktigt och betydelsefullt steg i hela proceduren. Köpebudet har till syfte att ta produkten av marknaden i 30 dagar, under denna tid är byggherren bunden till att ej sälja fastigheten till någon annan intresserad köpare. En summa av 3000 Euro betalas av köparen i samband med att dokumentet signeras. Det finns en anledning till varför nästan varje fastighetsköp i Italien följer proceduren med den preliminära köpeöverenskommelsen (deed of sale); detta därför att oavsett namnet (preliminärt), är en sådan överenskommelse den starkast juridiskt bindande överenskommelsen som Italiens avtalsrätt erhåller. Faktum är att, enligt artikel C.c är det preliminära köpeöverenskommelsen tvingande i juridisk mening om en av parterna inte skulle fullfölja sina förpliktelser.

4 Kontentan av den Preliminära köpeöverenskommelsen Gällande off plan (från grunden) fastigheter är den Preliminära köpeöverenskommelsen fullt reglerad i lag (d. lgs. 122/2005), huvudsyftet med denna är att skydda köparens ställning samt investering. Varje preliminär köpeöverenskommelse måste innehålla följande * Detaljerad beskrivning av tomten som fastigheten vilar på * Ägarskap av tomten samt relaterad lagfart * lån och alla andra legala börder måste vara fullt formulerade *Byggnadstillstånd, byggnadsplaneringsauktorisering * Tidslängd för byggnadsprojekt samt exakt tid för när fastigheten kommer att vara färdigställd samt överlämnad till köparen Enligt de nämnda förordningarna är det alltså obligatoriskt att byggnadstillståndet är utgiven då den preliminära köpeöverenskommelsen signeras, dock är en preliminär köpeöverenskommelse endast juridiskt bindande om byggnadsherren vid signeringstidpunkten i alla fall ansökt om byggnadstillstånd (i detta fall måste registreringsnumret från ansökan finnas detaljerad i överenskommelsen.) Utöver detta och med hänsyn till karaktären av den framtida fastigheten måste den preliminära köpeöverenskommelsen även hävda en full beskrivning av fastigheten. Varje kontrakt måste därmed innehålla följande; * En planritning av hela fastighetsområdet, byggnaden * En planritning av den enskilda fastighetsenheten * En detaljerad beskrivning av byggnadsspecifikation (vilka byggherren varsamt ska följa under byggnadstiden.)

5 Betalningen av depositionsavgiften samt av garantin Vid samma tid som signeringen av den preliminära köpeöverenskommelsen sker ska även köparen betala en deposit kallad caparra confirmatora, vanligtvis består denna av cirka 40-50%. Denna summa reduceras självklart från den totala summan för fastigheten, men skulle däremot köparen besluta sig för att inte slutgöra köpet blir detta legalt behållen av byggnadsherren som en kompensation. Ett väsentligt skydd för köparen erbjuds genom en bank/försäkringsgaranti som löper under tiden för byggnationerna. För att vara gällande måste följande aspekter respekteras. det är obligatoriskt samt inkluderat i köpesumman. En preliminär köpeöverenskommelse som inte följder det ovan nämnda anses vara icke gällande byggnadsherren har dessutom inte rätt att begära en extra avgift för detta Det måste täcka alla summor som betalas av köparen till byggnadsherren till och med det at t signeringen för ägarskap (title deed) sker ; Det måste täcka händelsen om byggnadsherrens konkurs eller finansiell kris ; den måste även innehålla en klausul som säger att; skulle byggnadsherren gå i konkurs måste försäkringsbolaget betala de redan utbetalda summorna inom 30 dagar direkt till köparen utan att någon juridisk åtgärd mot byggnadsherren att återbetala summorna krävs (vilket skulle ta åratal). Skulle garantin som utgetts av byggnadsherren ej innehålla de ovan nämnda villkoren måste den preliminära köpeöverenskommelsen ses som ogiltig

6 Färdigställandet av fastigheten samt lagfarten Det är viktigt att klargöra att den preliminära köpeöverenskommelsen inte har som syfte att överlåta fastigheten till köparen utan enbart existerar för att skapa en likvärdig obligation mellan köparen och byggnadsherren/säljaren. Fastigheten överlåtes vid signeringen av det slutgiltiga kontraktet, den såkallade rogito, det vill säga lagfarten. Lagfarten är det kontrakt genom vilket fastigheten, när den är färdigställd, överlåtes till köparen. Det måste utformas av en notarie, det vill saga en officiell tjänstemän som agerar å statens vägnar för båda parters intresse När lagfarten är signerad lämnas den över till båda parter och blir därmed även registrerat hos Conservatoria dei registri immobiliari (Det kompetenta registrariet) samtidigt förvaras ytterligare en kopia i notariens arkiv. Dokumentet rogito bekräftar ägandeskapet av fastigheten. Enligt italiensk lag har enbart de parter som har god kunskap i det italienska språket rätt att signera lagfarten eftersom att det är obligatoriskt för varje part att fullt förstå den juridiska kontentan som behandlas i kontraktet. Utländska köpare har därmed två alternativ; De kan använda en översättare som översätter kontraktet innan mötet med notarien, i detta fall är köparen tillåten att signera kontraktet; De kan använda en advokat och låta denne signera kontraktet å deras vägnar, i detta fall är köparens närvaro hos notarien ej nödvändig.

7 Skatter samt utgifter sammankopplade med köpet All skatt i samband med köpet samlas in av Notarien å statens vägnar vid signeringen av the deed of sale De fyra olika skatteavgifter som ska betalas vid slutet av köpeprocessen är;: 3. Imposta Ipotecaria (mortgage tax) Även denna 168 euro. En sådan skatteavgift är måste betalas oavsett om fastigheten köpts genom lån eller ej. 4. Imposta Catastale (Cadastral tax) Samma som ovan.. 1. I.V.A (VAT) Består av cirka 10% av den totala köpesumman. Om köparen sedan planerar att folkbokföra sig i Italien och denna fastighet är den första köparen äger i landet blir VAT skatten enbart 4%. I detta fall måste köparen folkbokföra sig här inom 18 månader 2. Imposta di Registro (registraty tax): Innefattar en summa av 168 Euro, oavsett vad fastigheten är värd; Utöver detta måste även Notarieavgifter uppmärksammas. Notarieavgifter uppställs av det nationella konsulatet av notarier i relation till fastighetens värde. Generellt brukar man säga att de ligger i området runt 2% av den totala köpesumman.

8 Annan information Codice Fiscale. En Fiscalkod krävs för att kunna färdigställa köpet, upprätta lån, öppna bankkonto samt för att bli en folkbokförd i Italien. Denna kod kan upprättas hos den lokala Agenzia delle Entrate (skatteverket) eller av det italienska konsulatet i alla länder. Bank. Att öppna ett bankkonto i Italien är att rekommendera. Detta kommer att vara användbart när man exempelvis betalar el och vattenräkningar m.m Inkomstskatt. En person som inte är resident i Italien måste fortfarande göra en årlig deklaration av skatteskäl som visar på inkomst i relation till företagsamheter i Italien (ett exempel på detta kan vara inkomsten från uthyrning av lägenheten.) Det är möjligt att reducera vissa utgifter genom bland annat reparationer, lokala skatter etc. Denna inkomst kommer även att bli deklarerad i det land där köparen bor. I.C.I. En lokal kommunskatt måste betalas av alla som äger en fastighet i Italien, dock ej om ägaren bor i Italien och den fastigheten är den första i landet. Skattesumman kalkyleras med hänsyn till rendita catastale (det officiella värdet av fastigheten) i jämförelse med alla fastigheter i Italien. Normalt ligger detta mellan 0.4% - 0.7% av det officiella värdet av fastigheten. Det aktuella värdet bestäms av det lokala Municipalities beroende av fastighetens storlek, lokalisering, klass och kategori. ICI betalas i två omgångar, i juni samt i December. Kapital tillväxtsskatt. Blir ej aktuellt om ägaren säljer inom fem år. I fallet om ägaren säljer efter fem år blir avgiften beroende av antalet år som ägarskapet varat. Förmögenhetsskatt. Det finns ingen sådan skatt i Italien.

9 S W E D I S H V E R S I O N B U Y I N G P R O C E S S I T A L Y