Detaljplan för Värby 61:406 m fl, Bara Söder, Svedala kommun, Skåne län

Transkript

1 Dnr: Projektnummer: D7224 Detaljplan för Värby 61:406 m fl, Bara Söder, Svedala kommun, Skåne län SAMRÅDSREDOGÖRELSE Interiörbild över föreslagen badanläggning, FOJAB arkitekter SAMRÅDET Enligt bygg- och miljönämndens beslut har rubricerad detaljplan, upprättad , varit föremål för samråd under tiden 7 januari 3 februari Sakägare, berörda myndigheter, nämnder m.fl. har beretts tillfälle till samråd genom personlig underrättelse samt efter annons i Sydsvenskan, Skånskan och Svedala nytt. 1(31)

2 PLANPROGRAM OCH PROGRAMSAMRÅD Planprogram Planprogram har upprättats och har varit föremål för programsamråd under tiden 3 april 3 maj Programsamrådsmöte Berörda sakägare och boende samt övriga intressenter har haft möjlighet att delta i ett gemensamt programsamrådsmöte , som hölls i Bara. Vid mötet närvarade ca 90 medborgare samt representanter för bygg och miljö, kommunstyrelsen, beredningen för samhällsbyggnad och tillväxt och bygg- och miljönämnden. YTTRANDEN Under samrådstiden har inkommit 20 stycken yttranden, varav 2 från berörda sakägare och boende i Bara. Länsstyrelsens yttrande redovisas i dess helhet. Övriga yttranden redovisas sammanfattande. Originaltext finns hos bygg och miljö. Följande har inte haft något att erinra mot programförslaget: Malmö Airport TeliaSonera Skanova Access AB INLEDNING Länsstyrelsen och Svedala kommun har under flera år haft en dialog kring ett äventyrsbad i Bara. Kommunen, och därmed även Värby Fastighets AB och PGA, anser att det funnits en öppen och bra dialog vid de möten som föregått samrådsskedet. Länsstyrelsens yttrande över samrådet pekar på det motsatta. Länsstyrelsen nämner inte i sitt senaste yttrande att projektet Bara Söder bantats i olika delar sedan programskedet - antalet planerade bostäder har minskats från cirka 800 till 300. Vi vill förtydliga att samrådsförslaget för Bara Söder inte strider mot gällande översiktsplan Svedala 2010 och länsstyrelsens granskningsyttrande samt att planområdet ligger inom område med detaljplan för golf, kontor och konferens. Med anledning av att det i några av de yttranden som inkommit har framförts ett flertal synpunkter av lämplighetskaraktär förtjänas det att inledningsvis påminna de som avgett dessa yttranden om det s k kommunala planmonopolet på sätt detta kommit till uttryck i 1 kap 2 PBL och även citera vad Svea Hovrätt, Mark- och miljödomstolen anfört i frågan inom ramen för prövningen av bl a mål nr M Enligt 1 kap 2 ÄPBL är det en kommunal angelägenhet att planlägga användningen av mark och vatten. Det är således kommunen som, inom vida ramar, har att avgöra hur bebyggelsemiljön ska utformas i kommunen. Stor vikt bör tillmätas de lämplighetsbedömningar som kommunen företagit, och den statliga kontroll som prövningen innefattar vid ett överklagande stannar därför i förhållande till dessa bedömningar vid en prövning av om ett överklagat kommunalt beslut att anta en detaljplan ligger inom ramen för det handlingsutrymme som de materiella reglerna ger kommunen. Detta sagt önskar kommunen bemöta inkomna synpunkter enligt följande. 2(31)

3 Myndigheter, statliga verk m fl Länsstyrelsen i Skåne län Länsstyrelsen ifrågasätter i skrivelse inkommen planförslagets medverkan till en lämplig markanvändning. Länsstyrelsens starkaste invändningar rör dels läget för en så besöksintensiv anläggning i förhållande till befintlig infrastruktur och kollektivtrafikförsörjning och dels tillämpningen av bestämmelserna om hushållning med mark och vatten, där länsstyrelsen bedömer att riksintressen inte tillgodoses. Länsstyrelsen bedömer vidare att strandskydd upphävs i strid med gällande bestämmelser och att mellankommunala frågor inte är tillräckligt samordnade. Om planarbetet fortsätter med samma inriktning kan Länsstyrelsen komma att ingripa vid sin tillsyn enligt 11 kap plan- och bygglagen (2010:900, PBL). Inom närområdet finns i dag ett flertal välbesökta platser ex vis Bokskogen, Torup och flera golfbanor. Genom att förlägga bad- och hotellanläggningen i anslutning till PGA-golfbana, som har hög standard, förstärker man områdets status som rekreationsområde och sysselsättningen genom ökat utbud av aktiviteter och upplevelser. Härtill är området ur geohydrologisk synpunkt intressant eftersom det enligt de förstudier som genomförts finns goda möjligheter att förse bad- och hotellanläggningen med geoenergi vilket radikalt skulle minska anläggningens utsläpp av koldioxid. Befintligt hotell inom PGA golfbana har inte tillräckligt med rum vid större tävlingar. Planförslagets läge nära Bara, som är en av Svedala kommuns viktigaste utbyggnadsort, främjar även en god sammanhållen bebyggelseutveckling. Samtidigt har planområdet ett bra upptagningsområde för besökare från Öresundsregionen samt närhet till större regionala vägar och regional busshållplats. Föreslagen bebyggelse förstärker befintlig kollektivtrafik, vilket är positivt för klimatpåverkan. Enligt den MKB som tagits fram finns det inget som tyder på att detaljplaneförslaget på ett betydande sätt kommer att påverka riksintressena enligt 3 och 4 kap MB. Kommunen bedömer istället att en exploatering av området kommer att öka möjligheten att tillvarata riksintressena genom att befintlig natur och kulturvärden skyddas i plan samt att nya ekologiska stråk med dammar bildas. En exploatering och utbyggnad av området är också en nödvändig förutsättning för restaurering och omhändertagande av Spångholmsgården. Föreslagen bebyggelse har anpassats till landskapet avseende på både utformning och placering. Länsstyrelsen bedömer i sitt granskningsyttrande för översiktsplan Svedala 2010 att utbyggnadsplanerna i Bara inte påverkar riksintresse för naturmiljövård i någon större grad, eftersom dess värdekärnor i samtliga fall ligger utanför områdena som pekas ut som lämpliga för exploatering. Länsstyrelsen bedömer inte heller att utbyggnadsplanerna för Bara i översiktsplanen kan befaras medföra påtaglig skada för riksintresset för rörligt friluftslivs. Länsstyrelsen framför att det finns områden som ligger inom riksintresset M:K 116 för kulturmiljövården som kommunen behöver förtydliga hur de kulturhistoriska värdena påverkas och hur de ska tas tillvara, men det framförs inga synpunkter på att utpekade områden ger en påtaglig skada på riksintresset för kulturmiljövården. Redogörelse för ärendet Syftet med planen är att pröva lämpligheten av att bygga en badanläggning med äventyrsbad, spa och simhall samt ett hotell med ca 400 gästrum. Planen prövar även möjligheten att bygga ca 200 lägenheter, två bostadsområden med ca 80 respektive ca 30 bostäder samt en 3(31)

4 förskola/skola för ca 140 barn. Planområdet är beläget söder om Malmövägen i Bara och marken används idag för jordbruk. För del av området finns en antagen detaljplan som anger markanvändningen till golf, samt ett område med användningen kontor, konferensanläggningar, hotell samt maskinhall relaterade till golfanläggningen (användning YK). Planförslaget innebär att en bad-, hotell- och konferensanläggning samt ca 200 terrasslägenheter och kontor föreslås vid Spångholmsgården. Bruttoarean i denna del tillåts bli sammanlagt m 2, medan tillåten byggnadshöjd föreslås bli 22 meter för badanläggning, 26 meter för hotellet och 16 meter för flerbostadshus. Spångholmsgården skyddas enligt planförslaget med rivningsförbud. Planförslaget omfattar också Backahusen om ca 80 bostäder som småhus i områdets nordöstra del och skogshusen om ca 30 bostäder i den södra delen. Den föreslagna markanvändningen har inte stöd i Svedala översiktsplan 2010 (ÖP), där delar av marken är reserverad för golfbana, odling samt dagvattenanläggning. En del av planområdet markeras som utredningsområde i Svedalas översiktsplan. Länsstyrelsen anser inte detta vara detsamma som att översiktsplanen ger stöd för att lokalisera en storskalig och besöksintensiv anläggning och 300 bostäder i området. Enligt planbeskrivningen pågår uppförande av 300 bostäder i Bara centrum, medan det väster om centrum finns planer för ytterligare 300 bostäder. Enligt översiktsplanen förväntas Bara växa med 700 bostäder fram till år Redan utan de bostäder som planförslaget innebär finns alltså beredskap för att åstadkomma merparten av den utveckling i bostadsbeståndet som kommunen redovisat i översiktsplanen fram till år Med de 300 bostäder som planförslaget innebär blir summan 900 nya bostäder i Bara, något som inte funnits med som underlag vid de avvägningar som skett i översiktsplanen. Översiktsplan 2010: Länsstyrelsens tolkning av Svedala kommuns översiktsplan är felaktig. Marken inom planområdet är detaljplanelagt för golfbana med kontor och konferensanläggning, samt utpekat i översiktsplan 2010 som utredningsområde för bostäder, hotell, konferens- och eventuell badanläggning (se sidan 24). Föreslagen detaljplan strider inte mot översiktsplan Svedala 2010 och länsstyrelsens granskningsyttrande. Ett äventyrsbad söder om Bara har tidigare varit aktuellt, då med Holliday Club som aktör, och har diskuterats med länsstyrelsen och dåvarande landshövding. Norr om planområdet finns ett utpekat område för dagvattenhantering och utredningsområde för spårbunden kollektivtrafik. Marken inom planområdet är inte reserverad för odling i översiktsplan Enligt översiktsplanen förväntas Bara växa med ca 850 bostäder varav ca 320 ryms inom detaljplan för Bara Centrum. Väster om Bara planeras ca 240 bostäder i pågående detaljplanering. Detta ger ca 560 nya bostäder. Med föreslagna ca 300 bostäder söder om Bara uppnås målet om ca 850 nya bostäder i Bara, vilket funnits med som underlag i översiktsplanen (se sidan 24). Föreslagen bad- och hotellanläggning är en unik anläggning. Anläggningen har samhörighet med PGA golfbana som är av världsklass samt Torups natur- och rekreationsområde. Ett äventyrsbad med spa förstärker utgångspunkten - upplevelse och golf, vilket även gynnar turismen och sysselsättningen genom ökad mångfald med bad, golf, natur- och kulturupplevelser. Samtidigt kan hotellanläggningen nyttjas av andra intilliggande verksamheter såsom gäster till Bokskogens golfklubb och Torups rekreationsområde med besöksmål till exempel Torups slott, stallar och statarmuseum. Detta innebär att Bara och Torups rekreationsområde skulle förstärkas genom fler besökare, vilket leder till högre omsättning och i förlängningen ökad sysselsättning. Detta innebär även att det kommer att ges underlag för nya verksamheter och arbetstillfällen i närområdet, förutom redan nämnda 300 nya arbetstillfällen som själva anläggningen ger upphov till. Föreslagen 4(31)

5 markanvändning för kontor, småbutiker, hantverk, service och förskola kommer också att ge ytterligare arbetstillfällen. Sysselsättningsaspekten är inte bara en lokal fråga utan ger även regional effekt. Den typ av arbetstillfällen som kommer att uppstå torde typiskt dra till sig arbetskraft från Bara och andra närliggande samhällen. Detta kommer att medföra att andelen arbetspendlare till de större städerna i regionen kan förväntas minska. I ett regionalt samarbete med Malmö stad arbetar kommunen för en framtida spårburen kollektivtrafik mellan Malmö Bara Klågerup. För att få underlag till denna linje krävs det att Bara Klågerup ger ett tillskott med ca 3000 nya bostäder, vilket är en fördubbling jämfört med dagens läge. För att kunna förbättra och utveckla befintlig kollektivtrafik och ge möjlighet till en framtida spårbunden kollektivtrafik är det av betydelse att samhället byggs ut. Svedala kommun anser att det ger en hållbar bebyggelseutveckling att börja bygga ut Bara tätort söderut för att kunna få ett bättre upptagningsområde till dels en förstärkt och gen kollektivtrafik i ett framtida centralt läge i Bara och dels ett förstärkt centrum med service. Länsstyrelsen stöder i sitt granskningsyttrande för översiktsplan 2010 till fullo förslaget på en snabbspårväg, och anser generellt att en utökning av bostadsbebyggelse i Bara och Klågerup ska samordnas med förbättrad kollektivtrafik, för att komma ifråga ur allmän synpunkt. Det följer då att de av utredningsområdena som ligger i direkt anslutning till den föreslagna snabbspårvägen bör föredras och prioriteras vid framtida planering. Tätorter som inte utvecklas och byggs ut får en äldre befolkning när den yngre befolkningen flyttar ut. Detta ger en negativ utveckling med avfolkning, upphörd service och färre arbetstillfällen. Övergripande synpunkter Enligt 2 kap 2 PBL ska mark-och vattenområden användas för det ändamål som områdena är mest lämpade för med hänsyn till beskaffenhet, läge och behov. Bestämmelserna om hushållning med mark-och vattenområden i 3 och 4 kap. miljöbalken ska tillämpas. Länsstyrelsen ifrågasätter att planförslaget uppfyller dessa regler och medverkar till en lämplig markanvändning. Länsstyrelsens starkaste invändningar rör dels läget för en så besöksintensiv anläggning i förhållande till befintlig infrastruktur och kollektivtrafikförsörjning och dels tillämpningen av bestämmelserna om hushållning med mark- och vatten, där länsstyrelsen bedömer att riksintressen inte tillgodoses. Bad- hotell- och konferensanläggningen förväntas få en miljon besökare per år. Länsstyrelsen menar att det i sydvästra Skåne kan finnas behov av en högklassig badanläggning, men menar att läget för en så besöksintensiv anläggning måste väljas utifrån möjligheterna för besökare och anställda att ta sig till anläggningen på ett långsiktigt hållbart sätt. I den nya PBL har lagstiftaren tydliggjort att miljö- och klimataspekter ingår bland de allmänna intressen som ska beaktas vid planering (2 kap 3 PBL). Det handlar framförallt om en mer integrerad och förutseende samhällsplanering för minskade klimatpåverkande utsläpp genom ett mer transport- och energieffektivt samhällsbyggande. Syftet med tillägget i lagtexten om att ta hänsyn till klimataspekter vid planläggning är att främja goda miljöförhållanden dels genom anpassning till klimatförändringar, dels genom en minskad 5(31)

6 klimatpåverkan och därigenom bidra till att nå miljökvalitetsmålet Begränsad klimatpåverkan (En enklare plan- och bygglag, prop. 2009/10: 170). Länsstyrelsen påminner också om att planläggning enligt 2 kap 3 PBL ska främja en ändamålsenlig struktur med hänsyn till regionala förhållanden. Bland de regionala förhållandena i sydvästra Skåne som måste beaktas vill Länsstyrelsen särskilt lyfta fram den förstklassiga tillgängligheten med kollektivtrafik. En ändamålsenlig struktur förutsätter att besöksintensiva anläggningar lokaliseras i anslutning till befintliga starka kollektivtrafikstråk. Även om samhällsbyggandet i första hand bör stödja kollektivtrafikresande för att hejda klimatpåverkan och andra trafikrelaterade miljöproblem är det nödvändigt att en anläggning för 1miljon besökare/år även har god tillgänglighet längs det allmänna vägnätet. Även ur den aspekten talar de regionala förhållandena för en annan lokalisering än den nu föreslagna. Vägnätet i anslutning till Bara är inte anpassat för en drastisk ökning av trafiken, medan det i sydvästra Skåne generellt finns ett vägnät av hög standard och bör vara möjligt att hitta bättre förutsättningar. Att lokalisera anläggningen vid Bara bidrar därför inte till en ändamålsenlig struktur. Det finns ett behov av nya bostäder i Skåne och det är angeläget med en planberedskap för att möta behovet. Länsstyrelsen vill dock understryka vikten av att den planberedskap för bostäder som skapas ger förutsättningar för en långsiktigt hållbar samhällsutbyggnad, där hållbart transportsystem och hushållning med åkermark är två viktiga pusselbitar. Rapporten stationsnära läge visar att Skåne kan rymma en stor befolkningsökning i mycket goda kollektivtrafiklägen. Bad och hotellanläggningen förväntas alstra ca 2100 fordon/åmd vilket motsvarar ca 400 villor med alstringstal 5, enligt utförd fördjupad trafikutredning av Tyréns, november Det ska noteras att en ordinär ICA Kvantum i Svedala har också ca 1 miljon besökare per år och bedöms inte vara en besöksintensiv anläggning som behöver speciella planeringsförutsättningar med utökad infrastruktur. Kollektivtrafik Länsstyrelsen kan konstatera att Skånetrafiken inte har några planer på att dra om buss 142 med anledning av genomförandet av planen. I handlingarna nämns också möjligheten till en eventuell framtida spårvägstrafik mot Malmö. Länsstyrelsen konstaterar dock att eventuell spårbyggnad kräver en fördubbling av befolkningsunderlaget i Bara och Klågerup, vilket varken gällande översiktsplan eller nu pågående detaljplaner ger underlag för. Planförslaget måste därför bedömas utifrån den kollektivtrafik som finns idag och de utvecklingsmöjligheter som kan förväntas inom överskådlig tid. Bebyggelsens geografiska läge gör den direkt olämplig ur kollektivtrafiksynpunkt då den leder till en utglesad bebyggelsestruktur med stort bilberoende som följd och strider därmed mot nationella mål om minskad klimatpåverkan och god boendemiljö. Det viktiga vid en etablering är att det idag finns en fungerande kollektivtrafik som kan konkurera med biltrafiken. Föreslagen bebyggelse, högklassig badanläggning och nya arbetstillfällen kommer att förstärka och utveckla befintlig kollektivtrafik med ökat underlag. Detta gagnar såväl Barabor som ska till Malmö, som Malmöbor som vill åka kollektivt till rekreations- och upplevelseområdena: badet, golfbanor och Torup, vilket även ökar resandeunderlaget till Naturbussen mellan Malmö och Torup. Samhällsutvecklingen leder till att regiontrafiken kan förbättras. 6(31)

7 I dialog med Skånetrafiken avseende kollektivtrafikförsörjning av planområdet har det diskuterats möjligheten att ändra linjeföringen av buss 142 inom Bara för att trafikera Bara Söder. Skånetrafikens förslag ska diskuteras och undersökas. Skånetrafikens beräkning av resandealstring är att föreslagen bebyggelse enligt planprogrammet mot Malmö ger en en ökning av 20 %. Väster om Bara tas detaljplan fram för 240 nya bostäder vilket ökar resandealstringen ytterligare mot Malmö. Desto fler resenärer som åker med buss 142 desto större är möjligheten att utveckla denna linje i positiv riktning med exempelvis högre turtäthet. Skånetrafikens synpunkter om att anpassa föreslagna vägar för busstrafik i norra planområdet har beaktats. Detaljplanen föreslår ett hållplatsläge norr om bad- och hotellanläggningen med möjlighet för pendlarparkering och cykelparkering. Det har även diskuterats med Skånetrafiken att föreslå pendlarparkering och cykelparkering vid befintlig busshållplats för att gynna kollektivtrafiken. Rekommenderat högsta avstånd till regional busshållplats för ett kollektivtrafiknära läge är högst 1000 meter enligt Stationsnära läge, Länsstyrelsen, Skånetrafiken, Region Skåne, Trafikverket. Befintlig hållplats, Spångholmen, har ett upptagningsområde på 93 % inom 1000 meter för föreslagen bebyggelse. Restidskvoten för bad- och hotellanläggningen samt Backahusen, om man går till hållplatsen, är <1,5, dvs. det tar mindre än 50 % längre tid att åka kollektivt än att köra bil, vilket är bra för att välja buss framför bil. Ett hållplatsläge är föreslagit norr om bad- och hotellanläggningen och skulle öka upptagningsområdet samt minska restidskvoten ytterligare enligt utförd fördjupad trafikutredning av Tyréns AB, nov På väg 841 har kollektivtrafiken ökat med 13 % samtidigt som biltrafiken har minskat, vilket visar på ett ökat intresse för att åka kollektivt, enligt Skånetrafikens senaste reseundersökning. Trafikinfrastruktur Enligt planbeskrivningen förväntas bad- hotell- och konferensanläggningen få 1 miljon besökare per år. Med föreslagen plan är prognostiserad trafikökning för år 2012 ca 3900 fordon/åmd, där 2100 fordon/åmd avser besökare och anställda till bad- hotell- och konferensanläggningen. På väg 841 bedöms den sammanlagda trafikökningen vara 2300 fordon/åmd på väg 841. Trafikverket har påbörjat arbetet med åtgärdsvalsstudie för väg 841. Arbetet är just inlett och inga slutsatser finns ännu, men av Trafikverkets yttrande över planförslaget framgår att väg 841 saknar kapacitet för de trafikflöden som skulle genereras av föreslagna besöksanläggningar och bostäder. Länsstyrelsen anser i likhet med Trafikverket att det olämpligt att lokalisera en besöksintensiv anläggning i ett läge som saknar kapacitet i den befintliga infrastrukturen. Länsstyrelsen bedömer att ett genomförande av planförslaget riskerar att tvinga fram ny infrastruktur som skulle medföra stora samhällskostnader och miljökonsekvenser. Samhällsnyttan av sådana investeringar måste bedömas i jämförelse med andra angelägna investeringar i Skåne. Länsstyrelsen bedömer att sådana åtgärder bör prioriteras som behövs för att tillgodose den långsiktiga utveckling av den fysiska miljön som kommunerna har redovisat i sin översiktsplan. Länsstyrelsen konstaterar också att väg 841 går genom ett känsligt landskap, där en ny eller ombyggd väg riskerar att få stora miljökonsekvenser. Länsstyrelsen menar därför att kommunen måste anpassa markanvändningen i planområdet till Baras förutsättningar i form av befintlig infrastruktur. 7(31)

8 Väg 841 är inte enbart en lokalväg för pendlare mellan Bara-Klågerup och Malmö utan är även en väg av regionalt intresse med besökare till Torups rekreationsområde. Torup har ca besökare per år. Bara och Klågerup är utpekade som utbyggnadsplaner i Svedala översiktsplan Väg 841 finns inte med i Trafikverkets RTI-plan för år Däremot är väg 841 är redovisad i nationell åtgärdsplan för år avseende att genomföra en åtgärdsvalsstudie, som har påbörjats. I samarbete med Trafikverket och länsstyrelsen studeras nuvarande standard och eventuella åtgärder för väg 841. Eventuella åtgärder ska tas med i RTI (Regionala transport infrastrukturplan) för år Arbetet med åtgärdsvalsstudien planeras preliminärt vara klart december Riksintressen och strandskydd Länsstyrelsen bedömer att planförslaget inte tillgodoser riksintressena för kulturmiljövård, naturvård samt turism och rörligt friluftsliv. Länsstyrelsen bedömer också att upphävande av strandskydd enligt planförslaget saknar giltiga särskilda skäl. Länsstyrelsen kan därför komma att ingripa vid sin tillsyn enligt 11 kap PBL. Omkring Bara tätort med omnejd finns flera områden som är utpekade som riksintressen. Av dessa berörs området av riksintresse för naturvård N87, kulturvård M116 och del av planområdet berörs av rörligt friluftsliv enligt 4 kap miljöbalken. Planförslaget riskerar emellertid inte att påtagligt skada något av riksintressena. Planförslaget innebär tvärtom att riksintressen och strandskyddsintressen gagnas bland annat genom att befintlig natur och kulturvärden skyddas i plan, att förutsättningar för turism och rörligt friluftsliv ökar samt att nya ekologiska stråk med dammar bildas. Länsstyrelsen bedömer i sitt granskningsyttrande för översiktsplan Svedala 2010 att utbyggnadsplanerna i översiktsplanen inte påverkar riksintresse för naturmiljövård i någon större grad, eftersom dess värdekärnor i samtliga fall ligger utanför utpekade lämpliga områden för exploatering. Länsstyrelsen bedömer inte heller att utbyggnadsplanerna för Bara i översiktsplanen kan befaras medföra påtaglig skada för riksintresset för rörligt friluftslivs. Länsstyrelsen framför att det finns områden som ligger inom riksintresset M:K 116 för kulturmiljövården som kommunen behöver förtydliga hur de kulturhistoriska värdena påverkas och hur de ska tas tillvara, men det framförs inga synpunkter på att utpekade områden ger en påtaglig skada på riksintresset för kulturmiljövården. De begränsade ytor där strandskyddet upphävs behövs för att tillgodose de mycket angelägna allmänna intressen som planen i sin tur avser att tillfredsställa. Det är uppenbart att de områden i planområdet där strandskyddet upphävs saknar betydelse för att tillgodose strandskyddets syften. Intresset av att ta området i anspråk på det sätt som avses med planen väger tyngre än strandskyddsintresset i berörda delar. Planförslaget innebär även att tillgängligheten till Spångholmsbäcken förbättras avsevärt med föreslagna gångstråk och markanvändningen allmän platsmark. Riksintresse för kulturmiljövården Planområdet ligger till stor del inom riksintresse för kulturmiljövården (Görslöv-Bara-Torup-Hyby [M116]). De riksintressanta kulturmiljövärdena riskerar att skadas av bad- hotell- och konferensanläggningen, lägenheterna vid Spångholmsgården samt Backahusen. Påverkan på kulturmiljövärdena har beskrivits i handlingarna men Länsstyrelsen gör en annan bedömning än 8(31)

9 kommunen av vilken skada som åstadkoms och drar andra slutsatser infor det fortsatta arbetet. De strukturer som konstituerar värdena inom riksintresset är väl synliga och avläsbara. I syfte att förklara och beskriva konsekvenserna för riksintresset har ett flertal utredningar och fördjupningar gjorts inom ramen för planarbetet Ett av kommunens ställningstaganden är att bebyggelsen, vid utblickar mot söder, inte ska dominera landskapet söder om Malmövägen. Länsstyrelsen anser att föreslagen bebyggelse i mycket stor utsträckning kommer att dominera landskapet. Framförallt gäller det badanläggningen och lägenheterna vid Spångholmens gård och bebyggelsen vid Backahusen som kommer att radera ut historiska strukturer i landskapet, vilka är ytterst viktiga för förståelsen för riksintresset. Trots anläggandet av golfbanan upplevs landskapet idag som öppet. Spångholmens gård lyfts i handlingarna fram som viktig för kulturmiljövärdena i landskapet och som viktig för förståelsen av landskapets historiska utveckling. Samtidigt medför planförslaget ny bebyggelse i direkt anslutning till Spångholmens gård som i skala och struktur helt saknar anknytning till det historiska landskapet. Länsstyrelsen menar att denna bebyggelse genom sin storskalighet och placering helt invid gården kommer att på ett påtagligt sätt störa det visuella intrycket av gården som en betydelsefull anläggning i ett omgivande jordbrukslandskap. Om Spångholmens gård flankeras av 20 meter höga byggnader med en bruttoarea på upp till m 2 blir det mycket svårt att förstå dess koppling till omgivande landskap. Kommunen avser att kompensera negativ påverkan på Spångholmens gård genom att införa skyddsbestämmelser för skyddsvärda byggnader på gården. Länsstyrelsen delar dock inte kommunens uppfattning om att det går att kompensera förluster av landskapliga samband med skyddsbestämmelser för enskilda byggnader. Länsstyrelsen bedömer att föreslagen ny bebyggelse kommer att innebära påtaglig skada för de kulturhistoriska värdena inom riksintresset. Detaljplaneområdet ligger alldeles i utkanten av ett område som omfattas av riksintresse för kulturminnesvård, M116. Det aktuella planområdet omnämns inte någonstans i beskrivningen för riksintresset. Länsstyrelsen framför i sitt granskningsyttrande för Svedala översiktsplan 2010 att kommunen behöver förtydliga hur de kulturhistoriska värdena påverkas och hur de ska tas tillvara, vilket kommunen har gjort med revideringar av planförslaget, skyddsbestämmelser och kulturmiljöanalyser. Detaljplanen kan således inte anses vara en åtgärd som påtagligt kan skada de värden som detta riksintresse för kulturminnesvården ska skydda. Svedala kommun anser dock att Spångholmens byggnader är kulturellt intressanta och avser att skydda dem mot rivning genom planbestämmelse i detaljplanen. Utan en q-märkning har byggnaderna inget rivningsskydd. Det måste noteras att byggnaderna är i mycket dåligt skick efter år av eftersatt underhåll där läckande tak, trasiga takfönster och luckor har medfört eskalerande skador. Tillika kan Spångholmsgården bli tillhåll och utsättas för skadegörelse när byggnaderna står tomma med få förbipasserande. Kostnaden för att rusta upp gården bedöms vara hög och det kommer att kräva en verksamhet som kan finansiera underhållet av Spångholmens byggnader. I planförslaget kan man nyttja den publika magnet som bad- och hotellanläggningen kommer att utgöra för att få ett bättre underlag till annan verksamhet för Spångholmen. Svedala kommun anser att det krävs en q-märkning av byggnaderna för att bevara Spångholmsgården för framtiden. Förutsättningar för upprustning av byggnaderna och att de får en ny användning är att den tänkta verksamheten kommer till stånd. Svedala kommun anser även att Spångholmsallén och det raka vägnätet är kulturellt värdefullt och avser skydda allén med q- planbestämmelse. 9(31)

10 Riksintresse för kulturmiljövård har beaktats i planarbetet. En kulturlandskapsanalys har utförts. Planförslagets utformning vid Spångholmen har studerats närmare och öppnats upp i norr för att beakta riksintresset för kulturmiljö. Med föreslagen q-märkning av Spångholmsgården tar Svedala kommun ett stort ansvar för bebyggelsens kulturella värde. Planförslaget har förändrats betydligt jämfört med programförslaget där planerade 800 bostäder har minskats till 300. Anläggningens landskapspåverkan har reducerats och anpassats till kulturmiljön. Badanläggningens höga uppskjutande glaskupoler har tagits bort och ersatts med ett mjukt böljande tak som transformerar det omgivande backlandskapet. Där Backahusen är föreslagna fanns på 1800-talet en mindre väg mellan Värby by Spångholmen Tjustorp by. Vägen gick tvärs över Spånholmens östra ägor. Backahusen är föreslagna utmed denna historiska vägs sträckning och åter binder samman Värby by med Spångholmen. Riksintresse för naturvården Länsstyrelsens uppfattning är att riksintressets övergripande värde är geologiskt då området utgör ett av de mest utvecklade backlandskapen med dödistopografi i landet. Därför kan ingrepp som påverkar landskapet medföra stor skada även om de inte sker inom områden som även har biologiska kärnvärden. Riksintresseområdet har en relativt låg exploateringsgrad, vilket gör det unikt i det annars hårt exploaterade sydvästra Skåne. Den gräns som utgörs av Malmövägen mellan Bara och det öppna landskapet är värdefull för att tydliggöra området. Ett genomförande av planförslaget skulle omforma landskapet. Karaktären av ett jordbrukslandskap där den riksintressanta geologiska strukturen tydligt framkommer skulle delvis försvinna. En påtaglig konsekvens av utbyggnaden är den fragmentering som uppstår till följd av bebyggelse och infrastruktur. Bad- och hotellanläggningen kommer utgöra ett nytt, främmande inslag i landskapet och synas på långt håll. Trots sluttande utformning och förslag på sedumtak gör dess stora volymer att den ändå riskerar att dominera över landskapets riksintressanta topografi. Gränsen mellan Bara och det öppna landskapet suddas ut. Länsstyrelsen delar inte kommunens uppfattning att anlagda dagvattendammar skulle förstärka dödislandskapets karaktär. Istället tappar landskapet sin läsbarhet. Detaljplaneområdet ligger i direkt anslutning till den stora PGA-golfbanan, inom vilken landskapet har omskapats och modulerats i stor utsträckning. Länsstyrelsen menar att det är den samlade effekten av denna samt aktuell detaljplan som ska beaktas när eventuell påverkan på riksintresset avgörs. Länsstyrelsen bedömer sammanfattningsvis att genomförandet av detaljplanen kan komma att medföra sådana förändringar av landskapet att de geologiska värden som utgör riksvärdet i riksintresset för naturvård riskerar att skadas. Backlandskapet söder om Romelåsen, N 87, är av riksintresse för naturvård på grund av geovetenskap, odlingslandskap, sjö, topogent kärr, våtmarkskomplex, myrkomplex, fuktäng, sumpskog och ängsbokskog. Det är huvudsakligen naturvård för terrängform som är skyddsvärd. Området är ett av de mest välutvecklade områdena med dödistopografi i landet. Totalt omfattar område N87 nästan ha. I gällande ÖP 2010 är området utpekat som område för golf. För detaljplaneområdet finns idag även en gällande detaljplan där området är planlagt för golf och konferens. Planområdet ligger inte på odlingsmark. Marken arrenderas ut för odling i väntan på att detaljplanen för Bara Söder ska vinna kraft. Oavsett om marken tagits i anspråk enligt detaljplanen eller inte kan den pågående markanvändningen inte anses vara annan än vad som anges i gällande detaljplan, i detta fall golfbana med tillhörande anläggningar. Således finns inom området inte någon av de naturtyper 10(31)

11 som riksintresse för naturvård, N 87, avser att skydda och detaljplanen kan således inte anses vara en åtgärd som påtagligt kan skada de värden som detta riksintresse ska skydda. Planområdet anses inte ingå i kärnområdet för riksintresse naturvård. I översiktsplan 2010 redovisas kommunens syn på vad som är kärnområde för riksintresse naturvård. Kärnområdena har tillsammans med länsstyrelsen definierats som de områden där naturreservat, natura 2000 och de högst klassade områdena i kommunens och i länsstyrelsen naturvårdsprogram eller rekreationsområden ligger inom riksintresseområdet. Länsstyrelsen har i granskningsyttrande avseende översiktsplan 2010 inte haft en avvikande uppfattning. I tidigare bedömning av länsstyrelsen avseende våtmarksanläggning i Vinninge gav inte ett par nya dammar någon större förändring av landskapsbilden eller någon skada på berörda riksintressen för natur- och kulturmiljövården. Riksintresse för naturmiljövård har beaktats i planarbetet. I beskrivning för riksintresset redovisas värdet av bevarande av våtmarker samt avverkning av sumpskog. Svedala kommun anser att Virängarnas sumpskog har zoologiska och hydrologiska värden. Skogshusen har minskats med hälften och förlagts utanför alsumpskogen som bevaras som naturområde. Virängarnas sumpalskog och intilliggande örtrika ängsmark föreslås skyddas i plan genom allmän platsmark för natur samt ängsmark. Virängarna har inget skydd i gällande plan utan sumpalskogen kan avverkas och våtmarken kan fyllas ut och dräneras till stora delar för att anlägga golfbana. En inventering av rödlistade arter och arter enligt artskyddsförordningen har utförts och beaktats. Tidigare föreslag med hus och damm inom sumpalskogen har omarbetats där antalet hus har minskat och föreslagits till ett läge utanför sumpskogen. Rödlistade träd som saknar skydd i gällande detaljplan kommer att skyddas i föreslagen detaljplan. Hänsyn har tagits till fynd av större vattenödla och åkergroda som har påträffats utanför planområdet, genom föreslaget ekostråk utmed Spångholmsbäcken och att markanvändningen ändras till allmän platsmark för natur. Nya dagvattendammar föreslås inom planområdet som ger nya vattenmiljöer och spridningskorridorer för groddjur och fåglar. Dessa åtgärder tillsammans med de planerade ekostråken förväntas gynna flora och fauna i området och på sikt öka den biologiska mångfalden. Hänsyn har även tagits till framtida klimatförändringar där föreslagna dagvattendammar i planområdet dimensioneras för att klara ett 100-årsregn för att minska risken för översvämningar nedströms. Dammarnas permanenta vattenyta motsvarar inte ett 100 års regn, men de föreslås utformas med översvämningsyta som är dimensionerad för ett 100-års regn. Riksintresse för turism och rörligt friluftsliv En stor del av planområdet omfattas av riksintresse för friluftslivet enligt 4 kap 2 miljöbalken. Länsstyrelsen delar inte kommunens uppfattning att värdena för friluftslivet skulle förstärkas av planförslaget. Även om man planerar för naturstråk längs dammar och Spångholmsbäcken kommer uppförandet av ett stort antal bostäder samt en större bad- och hotellanläggning inverka negativt på tillgången till landskapet och dess rekreationsvärden. Länsstyrelsen menar att kärnan i riksintresset är allmänhetens möjligheter till vistelse i och upplevelse av ett oexploaterat landskap och inte anläggningsbunden rekreation. Länsstyrelsen anser att riksintresset ska beaktas långsiktigt och att det faktum att marken idag utgörs av jordbruksmark är inte ett argument för att exploatera den. Jordbruksmark är tillgänglig för friluftsliv en stor del av året och kan dessutom, i motsats till bostäder och badanläggning, lätt omskapas till allmänt tillgänglig mark. 11(31)

12 Detaljplanens genomförande anses inte vara en åtgärd som påtagligt kan skada de värden som riksintresse för turism och rörligt friluftsliv ska skydda. Planområdet är beläget i det mycket generöst tilltagna området omkring sjö- och åslandskapet vid Romeleåsen som utpekats som riksintresse för turism och rörligt friluftsliv enligt 4 kap miljöbalken. Av länsstyrelsens granskningsyttrande för Svedala översiktsplan 2010 framgår att planområdet inte kan befaras medföra påtaglig skada för riksintresse turism och rörligt friluftsliv. I översiktsplan 2010 redovisas kommunens syn på vad som är kärnområde för rekreation. Kärnområdena har definierats tillsammans med länsstyrelsen. Länsstyrelsen har i granskningsyttrande avseende översiktsplan 2010 inte haft en avvikande uppfattning. Riksintresse för friluftsliv har beaktats i planarbetet med nya rörelsestråk som kopplas samman med befintliga stråk i Bara tätort och Torups bokskog utmed Spångholmsbäcken och föreslagna dammar. Tillgängligheten utmed Spångholmsbäcken blir bättre för allmänheten med föreslagna gångstråk. Idag är Spångholmsbäcken huvudsakligen tillgänglig vintertid. Området söder om vägen anses inte anses vara ett orört landskap utan området är idag redan exploaterat med golfbana samt tillhörande trafik och besökare. Ett förstärkt rekreationslandskap med både natur, kultur och aktiviteter ger med denna anläggning ett större utbud av upplevelser för turismen, vilket främjar turismen, förstärker besöksnäringen och ger ökad tillväxt. Strandskydd Spångholmsbäcken omfattas av strandskydd med 100 meter på var sida om bäckfåran. Bäcken är omgrävd och länsstyrelsen instämmer i kommunens uppfattning att det är strandområdet längs dess nuvarande sträckning som är skyddat. Kommunen får, genom en bestämmelse i detaljplan, upphäva strandskyddet för ett område, om det finns särskilda skäl och om intresset av att ta området i anspråk på det sätt som avses med planen väger tyngre än strandskyddsintresset. Enligt regeringens proposition 2008/09:119 är strandskyddet ett allmänt intresse som är så starkt att utgångspunkten är att skyddet i normalfallet har företräde framför andra allmänna eller enskilda intressen. Särskilt stor restriktivitet för dispenser och upphävanden ska, enligt lagstiftaren, gälla inom områden som omfattas av riksintresse för naturvård och/eller friluftslivet enligt 3 och 4 kap miljöbalken. Upphäver kommunen strandskyddet i strid med gällande bestämmelser kommer länsstyrelsen att upphäva kommunens antagandebeslut. Kommunen vill upphäva strandskyddet för att möjliggöra ny dragning av infartsvägen, parkering för bad- och hotellanläggningen, bostäder, del av hotellbyggnaden, pumphus samt dagvattendamm. Totalt berörs ca kvadratmeter strandskyddad mark. Som särskilt skäl anger kommunen att området är väl avskilt från strandlinjen genom infartsvägen från området. Länsstyrelsen förstår det så att kommunen även anser att anläggningen är ett angeläget allmänt intresse. För att kunna använda det särskilda skälet "att upphävandet avser ett område som genom en väg är väl avskilt från strandslinjen" ska det vara fråga om större, relativt hårt trafikerade vägar, vilket framkommer i flera vägledande domar från Mark-och miljööverdomstolen, t ex M och M Länsstyrelsen menar att den mindre infartsväg som kommunen hänvisar till inte kan klassas som avskiljande i strandskyddssammanhang. Öster om Spångholmsallén finns ingen väg alls. En förutsättning för att kunna beakta det särskilda skälet "att tillgodose ett angeläget allmänt intresse som inte kan tillgodoses utanför området" är att det kan visas att en annan lokalisering är omöjlig eller i vart fall orimlig för att tillgodose det allmänna 12(31)

13 intresset. Finns det andra möjliga placeringar ska någon av dessa väljas i första hand. I det här fallet har Länsstyrelsen gjort bedömningen att anläggningen av flera skäl inte är lämplig på platsen och Länsstyrelsens bedömning är följaktligen att detta särskilda skäl inte går att tillämpa i detta fall. Länsstyrelsen kan inte se att något annat av de särskilda skälen heller är tillämpbara och menar således att det inte är möjligt att upphäva strandskyddet i enlighet med detaljplanen. Länsstyrelsen bedömer att strandområdet har ett stort värde som spridningskorridor för organismer i landskapet samt för människors långsiktiga möjlighet att röra sig i området. Ett upphävande skulle därför motverka strandskyddets syften. Länsstyrelsen vill erinra om att det i strandskyddssammanhang är den befintliga, fysiska miljön som ska beaktas. Det är därför missvisande att ange att den berörda marken i nuläget är "golf'. Länsstyrelsen kan konstatera att den gällande detaljplanen är förenlig med strandskyddet och att ingen byggrätt finns inom strandområdet. Vad gäller Spångholmsbäcken kan det först anföras att vattendraget, i de delar detta är beläget utanför befintlig golfbana, omfattas av Spångholmsbäckens dikningsföretag av år Detta innebär att vattendraget är underkastat återkommande rensningar i enlighet med gällande förrättningsbeslut och enligt reglerna i 11 kap miljöbalken. Vad avser de biologiska värdena är således vattendraget att betrakta som förhållandevis trivialt, vilket även dåvarande miljödomstolens slagit fast i samband med prövning av bl a vattendragets omläggning för anläggandet av PGA:s befintliga golfbana, Växjö tingsrätt, miljödomstolens dom i mål nr M Kommunen bedömer därför att strandskyddet utmed vattendraget primärt kan vara av betydelse för det rörliga friluftslivet. I den för nu aktuell plan upprättad miljökonsekvensbeskrivning, framgår såväl av texten som av där redovisad kartbild inom vilket område utmed Spångholmsbäcken som strandskyddet behöver upphävas. Av nämnda kartbild framgår att det är en mycket begränsat del av det strandskyddade området som avses i det att det endast berör de yttre delarna av de 100 meter breda strandskyddade området norr om Spångholmsbäcken. Eftersom strandskyddet endast planeras upphävas partiellt och då endast vad avser de yttre delarna kommer det fortsatt finnas kvar tillräckliga s k spridningskorridorer utefter vattendraget. Ett sådant partiellt upphävande av strandskyddet bedöms således inte påverka möjligheten för det rörliga friluftslivet att utnyttja området. Med beaktande av vad som anförts ovan anser kommunen att det begränsade område inom vilket upphävande föreslås uppenbarligen torde sakna betydelse för att tillgodose strandskyddets syfte, ett syfte som i detta fall till allt övervägande berör det rörliga friluftslivet. I det fortsatta planarbetet kommer dock föreslagen ny väg som ansluter till Tjustorpsvägen, även som del av föreslagen parkering, utgå i syfte att om möjligt ytterligare minska intrånget på strandskyddet. Vad gäller de förslagna dagvattendammarna så behöver inte strandskyddet upphävas för anläggandet av dessa, utan det torde vara tillräckligt med ett dispensförfarande alternativt att frågan prövas inom ramen för en eventuellt kommande prövning vid Mark- och miljödomstolen. Dammarna kommer, när de väl är anlagda att tillföra området ytterligare vattenspeglar och på så sätt förstärka såväl spridningskorridoren som den biologiska mångfalden i området. 13(31)

14 Miljökvalitetsnormer för luft Den bebyggelse som föreslås kommer under överskådlig tid att sakna tillgång till en attraktiv kollektivtrafik. Mot den bakgrunden bedömer Länsstyrelsen att föreslagna bostäder kommer att generera ytterligare bilpendling in till Malmö stad. Malmö överskrider miljökvalitetsnormerna för partiklar och kväveoxid på flera punkter i staden. Länsstyrelsen anser av denna anledning att föreslagen bebyggelse kan komma att bidra till ett överskridande av miljökvalitetsnormerna för luft i centrala Malmö och kan av denna anledning komma att stoppa en framtida detaljplan med hänvisning till 11 kap PBL. Föreslagen bebyggelse förstärker befintlig kollektivtrafik som gynnar både befintliga och nya resenärer och minskar klimatpåverkan. Förelagen bebyggelse inom Bara Söder har bra tillgänglighet till befintlig kollektivtrafik och god restidskvot (restid med buss iförhållande till restid med bil), där 93 % av föreslagen bebyggelse har ett kollektivtrafiknära läge till regionbuss med ett avstånd på högts 1000 meter till befintlig hållplats, Spångholmen. Den trafik som föreslagen badoch hotellanläggning orsakar kommer inte att påverka miljökvalitetsnormerna för luft inom de centrala delarna av Malmö Stad. Bad- och hotellanläggningen bedöms alstra ca 2100 f/åmd varav ca 1575 f/åmd kommer att köra västerut. Bad- och hotellanläggningens besökare, som kommer från olika platser i regionen, kommer huvudsakligen att köra via det övergripande trafiknätet enligt utförd fördjupad trafikutredning, nov 2012 av Tyréns AB, nov Den trafik som kommer att trafikera de centrala delarna av Malmö stad antas vara mycket marginell och sker främst under helger. Malmös miljökvalitetsnormer överskrids ej på helger utan under vardagar i rusningstrafiken på morgon och kväll. Mellankommunal samordning De övergripande synpunkter som framförts kring lokalisering i förhållande till kollektivtrafik och infrastruktur berör frågor av sådan karaktär att de förutsätter en mellankommunal samordning. Länsstyrelsen har bedömt att planläggningen inte främjar en ändamålsenlig struktur med hänsyn till regionala förhållanden och att frågor av mellankommunalt intresse alltså inte samordnats på ett lämpligt sätt. Det kan tilläggas att upptagningsområdet för anläggningen måste bli avsevärt större än kommunen. Länsstyrelsen menar att det är angeläget att kommunerna i sydvästra Skåne är eniga om var i regionen en anläggning får 1 miljon besökare/år ska ligga för att bidra till regionens attraktionskraft. Såvitt framgår av handlingarna har ingen mellankommunal samordning skett i denna fråga. Länsstyrelsen anser alltså att mellankommunala frågor inte har samordnats på ett lämpligt sätt varför Länsstyrelsen kan komma att ingripa vid sin tillsyn enligt 11 kap PBL. Svedala kommun har tagit initiativ till möte med Malmö Stad när det gäller utbyggnaden av Bara Söder, väg 841 samt framtida lätt spårtrafik på sträckan Malmö-Bara-Klågerup. Svedala kommun har också bjudit in till ett informationsmöte om Bara Söder på PGA i februari 2012 då Malmö Stad inbjöds tillsammans med representanter för bl.a. Länsstyrelsen och Region Skåne. Signalerna var positiva. Det har även skett ett initiativ av PGA till möte, då dåvarande landshövding Göran Tunhammar inledde mötet med att tala om anläggningens betydelse som turistmagnet i Skåne. Arbetet med mellankommunal samordning kommer att fortsätta med intilliggande kommuner. Innan sommaren 2013 hölls ett mellankommunalt möte med Svedalas grannkommuner avseende badoch hotellanläggningen. Inbjudna kommuner meddelade att de inte hade några invändningar till planförslaget utan var positiva till en bad och hotellanläggning i Bara. 14(31)

15 Miljöbedömning Av de synpunkter som framförts ovan framgår att Länsstyrelsen drar andra slutsatser än kommunen av vad som hittills framkommit under planprocessen och miljöbedömningen. Utöver vad som redan nämnts har Länsstyrelsen följande synpunkter på miljöbedömningen: Jämförelse med gällande detaljplan Enligt MKB:n bedöms genomförandet av gällande detaljplan från 2005 påverka kulturlandskapsvärdena i minst lika hög grad som genomförandet av planförslaget. Länsstyrelsen gör en helt annan bedömning. Gällande detaljplan för området kring Spångholmsgården har en byggbar yta om ca 3,7 ha, där byggnadsarean är begränsad till 20 %, det vill säga 0,7 ha. Föreslagen detaljplan (bad- hotell- och konferensanläggning + lägenheterna kring Spångholmsgården) har en byggbar yta om ca 9 ha. Kommunen har i det nya planförslaget valt att begränsa bruttoarean i stället för byggnadsarean. Med en tillåten bruttoarea om m 2 blir resultatet i praktiken en möjlig byggnadsarea om ca 9 ha, dvs. 12 ggr mer än i gällande detaljplan. Det är just skalan och omfattningen hos byggrätterna som enligt Länsstyrelsens bedömning riskerar att påtagligt skada kulturmiljövärdena. Det faktum att Spångholmsgården idag inte formellt är skyddad genom rivningsförbud bedömer Länsstyrelsen inte vara avgörande vid jämförelsen. Länsstyrelsen förutsätter att kommunen och fastighetsägaren beaktar den kunskap om Spångholmsgårdens värden som framkommit under planarbetet även innan denna kunskap omsatts i bindande bestämmelser Svedala kommun beaktar Spångholmens värde. Men faktum är att byggnaderna är i mycket dåligt skick och kommer att förfalla tills de är en fara för allmänheten om de inte kan rustas upp och få en annan användning. De krävs en betydlig investering i planområdet för att finansiera detta. Länsstyrelsens uppfattning om byggbar yta är felaktig. Bruttoarea i m 2 ovan mark är inte samma som byggnadsarea i procent av fastighetsarea. Bruttoarea i m 2 ovan mark inkluderarar byggnadens yta i samtliga våningsplan. Byggnadsarea i procent av fastighetsarea inkluderar byggnadens yta i bottenplan. Enligt illustrationen har föreslagna byggnader en byggnadsarea (bottenyta) på totalt ca m 2, vilket är betydligt mindre än bruttoarean i samtlig våningsplan som är ca m 2. Den största byggnadsarean ligger i den föreslagna badanläggningen som har en byggnadsarea (bottenyta) på ca m 2. Alternativredovisning Enligt både planbeskrivningen och MKB:n är närheten till en golfbana med hög standard en förutsättning för lokalisering av bad- och hotellanläggningen. Länsstyrelsen ser inte hur detta kan vara en förutsättning för att pröva den markanvändning som beskrivs, nämligen lämpligheten av att bygga en badanläggning med äventyrsbad, spa och simhall samt ett hotell med 400 gästrum. Är det Svedala kommuns uppfattning att en sådan anläggning saknar relevans utan en intilliggande golfbana? Länsstyrelsen menar att en miljöbedömning av planförslaget måste innehålla en alternativredovisning som handlar om planförslaget och inte om den redan befintliga golfbanan. Samhörigheten mellan bad- och hotellanläggningen, PGA-golfbanan av hög standard och omgivande naturvärden ger synergieffekter. Bad- och hotellanläggningen förstärker sysselsättningseffekten, områdets attraktion och turism genom ökat utbud och upplevelse med bad, 15(31)

16 golf, natur och kultur. Golfbanans verksamhet förstärks med bad- och hotellanläggningen. Samtidigt behöver golfbanan fler övernattningsmöjligheter vid stora tävlingar. En stor del av besökarna kommer att samnyttja de olika verksamheterna. Föreslagna bostadsgrupper är golfnära boende, där det även ges närhet natur och rekreation som ger god boendekvalitet. Dessutom är bad- och hotellanläggningen med tillhörande bostäder föreslagen nära Bara, vilket ger en god sammanhållen bebyggelseutveckling i en av Svedalas tre största tätorter. Detta minskar påverkan på natur och minskar även klimatpåverkan genom att fler får möjlighet att åka kollektivt. Samtidigt förbättras underlaget för service och förutsättningarna ökar för att den lilla staden ska utvecklas och få fler mötesplatser för olika kategorier av människor. Bara har även närhet till större regionala vägar och har ett strategiskt läge i Öresundsregionen med ett stort upptagningsområde för besökare till anläggningen. Enligt MB 6 kap 7 ska en MKB innehålla en redovisning av alternativa platser, om sådana är möjliga, samt alternativa utformningar tillsammans med dels en motivering varför ett visst alternativ har valts. Alternativt läge för bad- och hotellanläggningen kan enbart studeras inom mark som exploatören eller kommunen äger. Omgivande mark är dessutom jordbruksmark som inte är detaljplanelagt för annat ändamål. Inom planområdet är markanvändningen golfändamål med byggrätter för hotell och konferensanläggning i gällande detaljplan. Av denna anledning är föreslaget läge lämpligt. I MKB:n har alternativ utformning med tidigare Holiday Club jämförts med planförslaget. En lägre bebyggelseutformning av bad- och hotellanläggningen ger en spridd bebyggelse som inte är lämplig och ger en dålig hushållning med marken. I detaljplanearbetet har ett antal alternativ förkastats. Dessa redovisas i MKB:n under kapitel Förkastade alternativ. Länsstyrelsens slutsatser och råd om fortsatt arbete Länsstyrelsen förutsätter att kommunen beaktar synpunkterna i detta yttrande. Slutsatsen bör bli att planarbetet inte kan fortsätta med den inriktning det hittills har haft. Om kommunen bedömer att det finns förutsättningar att fortsätta planarbetet i någon del finns ytterligare intressen att ta hänsyn till enligt bilaga. Många positiva åtgärder har utförts för kollektivtrafiken, landskapsbilden samt kultur- och naturmiljön. Kommunen kommer i det fotsatta planarbetet föreslå förändringar för att minska intrånget i strandskyddet. Kommunen ska ha mellankommunal samordning med intilliggande kommuner. Med de föreslagna förändringarna av planförslaget anser Svedala kommun att länsstyrelsen indragandegrunder enligt PBL 11 kap inte är tillämpliga. Det ska även noteras att det har vid ett flertal tillfällen förts dialog mellan Svedala kommun, Peab, PGA och Länsstyrelsen samt med dåvarande landshövding, där kommunen har fått positiva signaler till projektet. Det ska slutligen och särskilt understrykas att bad- och hotellanläggningen kommer att skapa ca 300 nya arbetstillfällen inom föreslagen bad- och hotellanläggning. Föreslagen markanvändning för kontor, småbutiker, hantverk och service kommer att ge ytterligare arbetstillfällen. Samtidigt kan föreslagna bad- och hotellanläggning ge fler besökare till Torups besöksmål, vilket generar bättre inkomster som kan ge upphov till nya anställningar inom andra verksamheter och gynnar Region Skånes satsning på besöksnäring. Bad- och hotellanläggningen kan utveckla turismnäringen och förstärka befintlig aktiveter för rekreation i området. Detta skulle även vara positivt för rekreation och besöksmål i Torup. 16(31)

17 Trafikverket Trafikverket framför i skrivelse inkommen att en av de stora utmaningarna för samhällsplaneringen är att bygga ett långsiktigt hållbart samhälle, där det bland annat handlar om att minska bilberoendet och samtidigt ge möjligheter för en ökad kollektivtrafik och gång- och cykeltrafik. En trafikutredning har gjorts där man utreder hur man skulle kunna förbättra möjligheterna för människor att resa kollektivt till och från området. Trots att flera av åtgärderna skulle förbättra möjligheterna att resa kollektivt tror vi ändå att denna exploatering kommer att leda till ett ökat bilberoende och belasta den befintliga infrastrukturen i lång tid framöver. Exploateringens utformning och geografiska läge gör det helt enkelt svårt att kollektivtrafikförsörja på ett effektivt sätt. Trafikverket hade hellre sett att projektet hade lokaliserats i ett starkt kollektivtrafikstråk och där det finns kapacitet i den befintliga infrastrukturen. Exploateringen skulle kräva åtgärder på väg 841 alternativt att vägen byggs om i ny sträckning för att klara framtida trafikflöden. Finansiering för sådana åtgärder finns inte i nuvarande planer. Trafikverket medverkar i en åtgärdsvalsstudie som syftar till att analysera brister och problem och hitta kostnadseffektiva lösningar enligt 4-stegsprincipen. Trafikverket ger inga ytterligare synpunkter på de föreslagna trafikåtgärderna här eftersom det kommer klargöras inom ramen för åtgärdsvalsstudien. Väg 841 är inte enbart en lokalväg för pendlare mellan Bara-Klågerup och Malmö utan är även en väg av regionalt intresse med besökare till Torups rekreationsområde. Torup har ca besökare per år. Bara och Klågerup är utpekade som utbyggnadsplaner i Svedala översiktsplan Därför är det av vikt att Trafikverket arbetar för att väg 841 har en tillräcklig kapacitet. Infrastrukturen bör följa samhällsutvecklingen. Dialog fortsätter avseende behovet av en ombyggnad av vägen och arbete pågår med att ta fram en åtgärdsvalsstudie för väg 841, där man studerar nuvarande standard och eventuella åtgärder. Lantmäteriet Lantmäteriet påpekar i skrivelse inkommen att inom kvartersmark på ett par ställen i kartan (inom användningen B i öster samt användningarna RKH och BKH i mitten) syns vattenområden från grundkartan. Dessa områden borde rimligtvis markeras med samma färg som användningen runt dem. Markreservat i form av u-område finns belägna inom allmänplatsmark (användning NATUR och TORG). Denna typ av markreservat är avsedda för kvartersmark och inte för allmänna platser. I planbeskrivningen nämns att kommunen är huvudman för allmänna ledningar inom kvartersmark, dock återfinns inga u-områden på plankartan inom kvartersmark. Idag finns dock ledningsrätt ( , ändamål: Gas) inom u-området på allmänplatsmark. Ledningsrätten sträcker sig även genom kvartersmark och nya byggrätter, inom användning BKH, men där saknas u-område i plankartan. Det är lämpligt att markera med u-område i kvartersmark var dessa ledningar är planerade att sträckas. Det bör framgå vem som bekostar en lantmäteriförrättning för att ompröva befintlig ledningsrätt. Det bör även framgå vem som ska betala eventuella ersättningar. 17(31)

18 Under rubriken Konsekvenser av fastigheterna beskrivs att det är aktuellt med inlösen av mark som i planen utgör allmän plats och under rubriken Avtal beskrivs att det ska tecknas avtal angående markintrång inom del som avser allmänplatsmark. Det kan lämpligen förtydligas att kommunen har möjlighet att lösa in mark som enligt en detaljplan ska användas för allmän plats utan att avtal föreligger. Ersättning för marken bestäms enligt reglerna i expropriationslagen om ingen annan överenskommelse träffas. Kommunen är vidare skyldig att förvärva den allmänna platsmarken om fastighetsägaren begär det. Under rubriken Konsekvenser av fastigheterna beskrivs även att det kan bli aktuellt att bilda gemensamhetsanläggningar. Vidare kan det tydliggöras att bildandet av en gemensamhetsanläggning prövas i en lantmäteriförrättning och att kostnaden fördelas mellan deltagande fastigheter. Fastigheterna Värby 61: behandlas inte under rubriken Konsekvenser av fastigheterna. Den kommunala fastigheten Värby 44:1 berörs av planen inom användningen INFART. Fastigheten nämns inte i planbeskrivningen. Begreppet Fastighetsplan används i planbeskrivningen. Det är inte längre aktuell enligt nya PBL, och ska eventuellt bytas mot Fastighetsindelningsbestämmelser. Ovanstående synpunkter beaktas i det fortsatta detaljplanearbetet. Skånetrafiken Skånetrafiken påpekar i skrivelse inkommen att ett genomförande av denna detaljplan, påverkar inte linjedragningen för linje 142, i enlighet med planbeskrivningen. "Skogshusen" i söder får en oacceptabel tillgänglighet och därmed är utbyggnaden olämplig från kollektivtrafiksynvinkel. Avståndet till närmsta busshållplats och till Bara centrum är alltför långt för att gång, cykel och kollektivtrafik ska kunna bli reella alternativ till bilen. "Backahusen" i öster har en acceptabel placering, men det är viktigt att planen kompletteras med en genare gång-och cykelanslutning till Bara centrum. Annars är risken att bilen blir huvudalternativ för de boende i området, även för resor inom Bara. Badanläggningen kommer att kunna nås med kollektivtrafik, men det är olyckligt när en så viktig målpunkt får en bristfällig kollektivtrafik-tillgänglighet. Denna typ av anläggningar bör placeras i direkt anslutning till befintlig kollektivtrafik. Det viktiga vid en etablering är att det idag finns en fungerande kollektivtrafik som kan konkurera med biltrafiken. Föreslagen bebyggelse med högklassig badanläggning och nya arbetstillfällen kommer att förstärka och utveckla befintlig kollektivtrafik med underlag för exempelvis ökad turtäthet som gagnar såväl Barabor som ska till Malmö, som Malmöbor som vill åka kollektivt till rekreationsoch upplevelseområdena: badet, golfbanor och Torup. Samhällsutvecklingen leder till att regionaltrafiken kan byggas ut. Detaljplanen föreslår ett hållplatsläge norr om bad- och hotellanläggningen med möjlighet för pendlarparkering och cykelparkering. Det har även diskuterats med Skånetrafiken att föreslå pendlarparkering och cykelparkering vid befintlig busshållplats för att gynna kollektivtrafiken. 18(31)

19 Skånetrafikens synpunkter beaktas i det fortsatta detaljplanearbetet. Diskussioner som har förts om en bussgata i Bara ska studeras närmare. Vid hållplatslägena föreslås pendlarparkering och cykelparkering för att främja kollektivtrafiken. Mobil management ska även diskuteras i det fortsatta detaljplanearbetet. Region Skåne, Regionala tillväxtnämnden Region Skåne framhåller i skrivelse inkommen att den växande befolkningen i Skåne har inneburit ett ökat tryck på både bo-stads- och arbetsmarknaden. Samtidigt har det inte producerats tillräckligt med bostäder för att möta efterfrågan och det har inte utvecklats tillräckligt många arbetstillfällen för att försörja en växande befolkning. För att regionen ska fortsätta utvecklas är det nödvändigt att bostadsbyggandet ökar och att nya arbetstillfällen skapas. Region Skåne anser därför att det är bra att Svedala kommun planerar för nya bostäder med blandade upplåtelseformer och att regionen tillförs ca 300 nya arbetstillfällen med byggandet av den föreslagna bad- och hotellanläggningen. Inom arbetet med Strukturbild för Skåne har förslag till strategier för Den flerkärniga miljonstaden Skåne tagits fram. Ett av strategiområdena är att Skåne ska växa effektivt med en balanserad och hållbar markanvändning och ett annat är att stärka tillgängligheten och binda samman Skåne. Den ökade tillväxten i regionen skapar ett ökat tryck på markens användning och därmed också ökade krav på att marken ska användas på ett effektivt sätt. Markutnyttjandet blir också mer effektivt om täta strukturer i närheten av kollektivtrafikens hållplatser och stationer kan utvecklas. Genom att förtäta och bygga i anslutning till redan befintlig infrastruktur och kollektivtrafik kan dessa system användas maximalt och tillgängligheten till kollektivtrafik stärkas. Region Skåne ser att planförslaget innebär att för den större delen av den planerade bostadsbebyggelsen och bad- och hotellanläggningen finns det möjlighet för boende och besökare att använda kollektivtrafik. Däremot hamnar bostäderna i området Skogshusen i ett mindre gynnsamt läge för att kunna kollektivtrafikförsörjas och det finns därför en risk att de som bor där kommer att bli bilberoende. Region Skåne har inga ytterligare synpunkter ur ett regionalt perspektiv. Se kommentar till Skånetrafiken. Malmö Museer Malmö Museer anser i skrivelse inkommen att tidigare framförda synpunkter för remissvar på Förslag till planprogram för del av Värby 61:406 m fl. kvarstår. Några kommentarer direkt kopplade till detaljplaneförslaget behöver dock framföras. I planbeskrivningen anges att: "Bebyggelsens placering utgår från att ta tillvara det öppna landskapet och att de bara backarna (som ordet Bara innebär) förblir obebyggda." samt "Lägenheterna samt bad- och hotellanläggningen återger det omgivande böljande backlandskapet med sluttande gröna tak som ansluter marken. Områdets kulturmiljövärde ligger inte primärt i det böljande landskapet med obebyggda backar, utan i att det länge utgjort ett öppet odlingslandskap med mycket begränsad spridd bebyggelse 19(31)

20 och tydligt kopplat till godsdriften. Även om formspråket i lägenhets- samt hotellanläggningen avser att utgöra en anpassning till topografin och bostadsbebyggelsen placeras i områdets lägre delar medför de en kraftig förändring av områdets karaktär. Det storskaliga åkerlandskapet förändras genom föreslagna utspridda bostadsområden med mellanliggande öppna, anlagda gräsmarker (i planen även benämnda natur). Vi har svårt att tro att den planerade bebyggelsen inte kommer att synas i backlandskapet. Den ökade tillgängligheten till området för tillfälliga besökare och invånare i Bara tätort kan ur rekreationsperspektiv ses som en positiv effekt av planförslaget. Planerade ridstigar, gång- och cykelvägar samt ekostråk får en sådan effekt. Men ur kulturmiljösynpunkt kan det snarare ses som en del i förändringen av området från ett storgårdsdominerat agrarlandskap till ett fritids- och rekreationslandskap. En sådan förändring anser vi skadar riksintresseområdet för kulturmiljövård på ett påtagligt sätt. Det är positivt att de värdefulla byggnaderna vid Spångholmens gård genom planen kan få ett starkare skydd och kan underhållas. Men mycket av gårdsmiljöns kulturmiljövärde försvinner genom att gården hamnar i en storskalig hotell-och badanläggning. Begränsningen av den västra "halvcirkeln" i byggnaden som planeras kring Spångholmens gårdsanläggning medför en något förbättrad möjlighet att uppleva gården visuellt från Malmövägen i norr. Fortfarande medför planerad anläggningen dock en långtgående reducering av gårdens uttryck som centralpunkt i området. Vi anser att detaljplaneförslaget medför en påtaglig negativ påverkan på flera av de karaktärsdrag som betonats i länsstyrelsens översyn av Riksintresseområdet för kulturmiljövård M:K 116 från år Det gället särskilt punkterna: Tätortens tydliga gräns mot det öppna odlingslandskapet. Skiftesreformens öppenhet i landskapet. Strukturer från skifteslandskapet såsom alléer, det raka vägnätet, plattgården och det öppna landskapet bör ej förvanskas. Avslutningsvis vill vi poängtera att Länsstyrelsen måste göra en prövning av huruvida detaljplaneförslaget medför en påtaglig skada på värdena i riksintresseområdet för kulturmiljövården. Svedala kommun anser inte att föreslagen bebyggelse påverkar kärnvärdet för riksintresse för kulturmiljövården negativt. Spångholmsgården nämns inte i beskrivningen för riksintresset. Kärnvärdet i riksintresset anses vara de platser som räknas upp i beskrivningen. Svedala kommun anser dock att Spångholmens byggnader är kulturellt intressanta och avser att skydda dem i plan mot rivning. Utan en q-märkning har byggnaderna inget rivningsskydd. Det måste noteras att byggnaderna är i mycket dåligt skick efter år av eftersatt underhåll där läckande tak, trasiga takfönster och luckor har medfört eskalerande skador. Tillika kan Spångholmsgården bli tillhåll och utsättas för skadegörelse när byggnaderna står tomma med få förbipasserande. Kostnaden för att rusta upp gården bedöms vara hög och det kommer att kräva en verksamhet som kan finansiera underhållet av Spångholmens byggnader. I planförslaget kan man nyttja den publika magnet som bad- och hotellanläggningen kommer att utgöra för att få ett bättre underlag till annan verksamhet för Spångholmen. Svedala kommun anser att det krävs en q-märkning av byggnaderna för att bevara Spångholmsgården för framtiden. Förutsättningar för upprustning av byggnaderna och att de får en 20(31)