Övergångsregler för redan påbörjade områden ska tillämpas enligt förslag i denna tjänsteskrivelse.

Transkript

1 Tjänsteskrivelse , reviderad Dnr KFKS 2005/992 1 (5) Kommunstyrelsen Gatukostnadspolicy Förslag till beslut Förslaget till gatukostnadspolicy godkännes. Övergångsregler för redan påbörjade områden ska tillämpas enligt förslag i denna tjänsteskrivelse. Kommunstyrelsens delegationsordning punkt 29 a) ändras så att ordet utställning byts ut mot ordet samråd. Det innebär att enhetschef exploatering har rätt att på kommunstyrelsens vägnar fatta beslut om samråd om förslag till ersättningsskyldighet avseende gatukostnader. Skrivelse daterad från Socialdemokraterna om förslag till förändrade principer för gatukostnader i förnyelseområden anses härmed besvarad. Sammanfattning Gatukostnadspolicyn innebär att frågorna om utformning av gator och parker samt gatukostnader i förnyelseområden ska samordnas med detaljplanearbetet. Policyn innehåller även grundprinciper som utgångspunkt för samråd med fastighetsägarna avseende kostnadsunderlaget, fördelningsområdets avgränsning och fördelningsgrunden, samt vilka betalningsvillkor som ska erbjudas fastighetsägarna. Eftersom enskilt huvudmannaskap ibland är ett alternativ som utreds parallellt med gatukostnaderna berörs även detta i viss mån. Dessutom anges i denna tjänsteskrivelse övergångsregler för tidigare beslutade gatukostnadsområden. Bakgrund Kommunstyrelsen har antagit nya principer vid uttag av gatukostnadsersättningar i förnyelseområden med kommunalt huvudmannaskap för vägar och allmän platsmark. Syftet är rättvis kostnadsfördelning mellan fastighetsägare och skattebetalare, större tydlighet och förutsägbarhet samt generösare anståndsregler. Kommunstyrelsen uppdrog vidare åt Stadsledningskontoret att utarbeta ett förslag till samlat policydokument för kommunens principer vid genomförande av utbyggnad av väg och park och uttag av gatukostnadsersättningar samt regler för avbetalning respektive anstånd med betalning och ev. övergångsbestämmelser. Formerna för samråd med Exploateringsenheten Postadress Besöksadress Telefon E-post Nacka kommun Stadshuset Växel pia.strom.sjoberg@nacka.se Nacka Granitvägen 15 Direkt Mobil Organisationsnummer Fax \\file01\usersqz\susmob\skrivbord\gatukostnadspolicy tjänsteskrivelse.doc

2 Nacka kommun 2 (5) berörda fastighetsägare kring val av standardnivåer och övriga faktorer, som påverkar nivån på gatukostnadsersättningarna ska särskilt belysas. Förslaget Bifogade förslag till gatukostnadspolicy innehåller förslag till hur de nya principerna ska Dessutom ingår en översikt av den praxis som tillämpas i dag och som föreslås fortsätta att gälla framöver. Följande avsnitt ingår: Beslutade principer enligt KS Lagstöd, PBL-regler. Politisk hantering, beslut, organisation vem gör vad. Samordning med planprocessen, utredningskostnader. Hur planprocessen och de val som görs i den hänger ihop med gatukostnaderna. Kommunikation, samråd, utställning. Hur dialogen med fastighetsägarna ska gå till. Kostnadsunderlag: o Standard på vägar och parker. o Beräknade kostnader i stället för faktiska ska faktureras. o Kalkylnoggrannhet vilka krav ska ställas på underlaget. o Avgränsning planarbete / va / gata o Jämkning vid högre standard än för områdets behov. Fördelningsområde - avgränsning. Fördelningsgrund, andelstal. Olika varianter som underlag för samråd. Betalningsvillkor. En förändring av de beslutade principerna avseende betalningsvillkor föreslås: Riksbankens referensränta bör användas som utgångspunkt i stället för reporäntan. Det blir administrativt mycket mer hanterligt eftersom reporäntan ändras löpande med ojämna intervaller medan referensräntan justeras två ggr per år. De tidigare tillämpade villkoren för bl a pensionärer utgår också från referensräntan. En precisering av principerna föreslås också: Anståndet för permanentboende förutsätter att det är samma person som äger och bebor fastigheten kontinuerligt från tidpunkten för start-pm. En fastighet kan uthyras eller överlåtas under planprocessens gång och regeln är avsedd att skydda fastighetsägare från att tvingas sälja sin bostad. Dessutom föreslås en ändring i kommunens delegationsordning: Samrådet om gatukostnadsförslaget genomförs hitintills utan formellt beslut, medan beslutet att efter genomfört samråd och korrigering av förslaget ställa ut förslaget till gatukostnader fattas av exploateringschefen på delegation från kommunstyrelsen. Denna delegation kommer inte att kunna utnyttjas i framtiden, eftersom beslutet att ställa ut gatukostnadsutredningen får stor ekonomisk betydelse i och med att kostnadsberäkningarna blir bindande. Det innebär att kommunstyrelsen kommer att fatta beslut om utställning i framtiden. Det är också lämpligt att styra upp beslutet att gå ut på samråd så att det blir tydligt att det ska vara ett beslut som fattas av exploateringschefen på delegation av kommunstyrelsen.

3 Nacka kommun 3 (5) Övergångsregler Gatukostnadsutredningar som görs med utgångspunkten att fastighetsägarna ska betala den faktiska kostnaden innebär att man slår fast vilka anläggningar som ska byggas och betalas, vilka fastigheter som ska vara med och dela på kostnaden samt vilken fördelningsgrund som ska användas vid fördelningen. De kalkyler som presenterats tillsammans med utredningen har varit av varierande kvalitet beroende på vilka tekniska förstudier som gjorts. Den verkliga kostnadsnivån styrs alltid av den efterföljande detaljprojekteringen och entreprenadupphandlingen. Kalkylen har ändå fyllt en funktion som upplysning till fastighetsägarna vilken ungefärlig kostandsnivå de kan förvänta sig. Kvalitén på kalkylerna har successivt förbättrats i de olika områdena eftersom det är viktig information som efterfrågas av fastighetsägarna i detaljplanearbetet. Kvalitén på de kalkyler som görs i dag bedöms nu vara så pass bra att den risk som den nya takregeln innebär för kommunen är möjlig att hantera. Regeln innebär att kommunen subventionerar den faktiska kostnaden om den skulle överstiga den beräknade utöver generella kostnadsnivåförändringar över tiden. Vid utformning av övergångsregler är ambitionen att de nya reglerna ska kunna gälla retroaktivt för ännu icke fakturerade områden. Det förutsätter dock att kvalitén på kalkylerna uppfyller dagens krav. I annat fall är sannolikheten stor att ett område med en dålig kalkyl får en oskäligt stor subvention. Kvalitén på kalkylerna har därför analyserats. Dessutom har områdena gåtts igenom med en något snävare syn på områdets egna behov än vad som tillämpats tidigare. Utöver den föreslagna gatukostnadspolicyn föreslås följande övergångsregler gälla. De nya gatukostnadsprinciperna gäller fullt ut för gatukostnadsutredningar som ställs ut från och med För tidigare utställda men ännu icke debiterade gatukostnadsutredningar gäller följande principer: 1. Om det vid utställningen förelåg lika bra utredningar och kalkyler som den nya policyn anger ska den nya takregeln gälla. Annars ska faktiska belopp tillämpas enligt befintliga beslut. 2. Ytterligare jämkning av kostnadsunderlaget ska göras för samtliga strandpromenader, bryggor, större badplatser och sjösättningsramper och huvudvägar enligt definitionen i den samlade vägstrategin för förnyelseområden. 3. De särskilda betalningsvillkoren för permanentboende ska tillämpas för debiteringar som görs från och med Konsekvenserna beskrivs nedan för de aktuella fördelningsområdena. Gundersbergsvägen: Utredningar och kalkyler av sämre kvalitet. Utbyggnad klar men ej fakturerat. Takregeln gäller ej. Ingen jämkning. Nya betalningsvillkor Lilla Björknäs 1: Utredningar och kalkyler av god kvalitet. Utbyggnad klar men ej fakturerat. Takregeln gäller. Jämkning av kostnadsunderlaget i samband med fakturering med hänsyn till strandpromenad, bryggor och sjösättningsramp samt huvudgata (Talluddsvägen). Nya betalningsvillkor Lilla Björknäs 2: Utredningar och kalkyler av sämre kvalitet. Projektering pågår, utbyggnad ej påbörjad. Takregeln gäller ej. Jämkning av kostnadsunderlaget med hänsyn till bryggor och huvudgata (Talluddsvägen). Nya betalningsvillkor

4 Nacka kommun 4 (5) SV Lännersta 1A, 1B och strandpromenad. Utbyggnad pågår. Jämkning av kostnadsunderlaget mm, ny utställning kommer att genomföras. Den nya utställningen ska ange takkostnaden. Nya betalningsvillkor Lillebo och Insjön: Utbyggnad klar, mindre delfakturering kvarstår. Takregeln gäller ej, ingen jämkning. Eftersom delfaktureringen avser små belopp föreslås att gamla betalningsvillkor gäller. Dalkarlsvägen, Ripvägen: Utredningar och kalkyler av sämre kvalitet. Utbyggnad ej påbörjad. Takregeln gäller ej, ingen jämkning. Nya betalningsvillkor tilllämpas. Djurgårdsvägen omr X: Utredningar och kalkyler av sämre kvalitet. Takregeln gäller ej. Ingen jämkning. Nya betalningsvillkor Omr Y och Z: Utredningar och kalkyler av godtagbar kvalitet. Utställning har ännu ej genomförts. Takregeln och jämkning för strandpromenad kommer att tillämpas, liksom nya betalningsvillkor. Drabantvägen Kadettvägen omr R: Utredningar och kalkyler av sämre kvalitet. Utbyggnad klar men ej fakturerat. Takregeln gäller ej, ingen jämkning. Nya betalningsvillkor Långvägen Skymningsvägen: Utredningar och kalkyler av sämre kvalitet. Utbyggnad ej påbörjad. Takregeln gäller ej, ingen jämkning. Nya betalningsvillkor Lövberga: Utredningar och kalkyler av sämre kvalitet. Utbyggnad ej påbörjad. Takregeln gäller ej, ingen jämkning. (Anläggningar längs stranden ingår ej i sammanhängande stråk utan är för områdets egna behov.) Nya betalningsvillkor Förslag daterat från Socialdemokraterna Socialdemokraterna har i skrivelse daterad till kommunstyrelsen lämnat förslag till förändrade principer för gatukostnader i förnyelseområden. Förslaget överensstämmer till vissa delar med den nya gatukostnadspolicyn, medan andra delar inte tillgodosetts. Förslaget redovisas och kommenteras nedan. Socialdemokraterna föreslår att följande inriktning för nya principer prövas. 1. Fast enhetlig nivå för gatukostnadsersättning oavsett planområde med följande principer a. Ingen eller mycket låg fast ersättning för permanentboende. Dessa har redan under lång tid varit dubbelbeskattade genom de enskilda vägavgifterna. b. Högre avgifter, jmf mot permanent boende, för fritidsboende och för obebyggda och avstyckade tomter enl. nu Kommentar Gatukostnadspolicyn bygger på beräknade kostnader för varje fördelningsområde, inte någon fast enhetlig nivå. För permanentboende föreslås förmånliga betalningsvillkor. Dessutom har sedan tidigare tilllämpats lägre andelstal för hus med bygglov för permanentbostad. Sedan tidigare har tillämpats högre andelstal för obebyggda och avstyckade tomter och för hus med bygglov för fritidshus jämfört med permanenthus. Ingen ändring föreslås.

5 Nacka kommun 5 (5) gällande principer 2. Allmän platsmark som parker, badplatser, strandpromenader, lekparker etc. skattefinansieras 3. Huvud- och genomfartsleder skattefinansieras då dessa förutsätts ska användas av befolkning även utanför planområdet 4. Att den nya principen för dragning av VA-ledningar vid sidan av vägarna fortsättningsvis ska gälla för alla områden 5. Att den sedan tidigare, i vissa fall, orätta bedömning av fastigheter såsom fritidsfastigheter revideras till permanenta fastigheter genom att en genomgång genomförs för ny skälig klassificering. Stadsledningskontoret Gatukostnadspolicyn föreslår ingen principiell skillnad mellan hanteringen av parker och andra allmänna platser jämfört med gator. När det gäller anläggningar som har en högre standard än vad som är motiverat utifrån fördelningsområdets behov kan enligt PBL:s regler den del av anläggningen som motsvarar områdets behov ingå i kostnadsunderlaget medan överskjutande del måste skattefinansieras. De nya principerna som beslutats av KS tydliggör PBL:s regler. De exemplifieras med parkanläggningar såsom strandpromenad, ångbåtsbrygga, friluftsbad, allmäntillgänglig sjösättningsslip etc, samt huvudvägar. Att man har börjat lägga va-ledningar Vid sidan av vägen är en missuppfattning. Aktuella avtal med vägföreningar i Söder Grävlingsberg innebär att ledningarna läggs i vägkroppen men så långt åt ena kanten som det är möjligt. Detta är normalt förfarande för att underlätta det praktiska genomförandet. Socialdemokraterna preciserar inte vad man menar med orätt eller en skälig klassificering. Det är viktigt att en regel som skiljer mellan olika fastighetstyper är entydig. Gatukostnadspolicyn utgår från bygglovsituationen vid tidpunkten för start-pm. Exploateringsenheten Anders Ekengren Stadsbyggnadsdirektör Pia Ström Sjöberg Exploateringschef