ÅLÖN DELGENERALPLAN OSAYLEISKAAVA

Transkript

1 ÅLÖN DELGENERALPLAN OSAYLEISKAAVA Beskrivning 2. delen Selostus 2. osa Pargas stad, miljöavdelningen 2012, 2013 Paraisten kaupunki, ympäristöosasto 2012,

2 2

3 PARGAS STAD ÅLÖ DELGENERALPLAN KOMMUNDEL PARGAS DEL 2 AV PLANBESKRIVNINGEN / FORTSÄTTNINGSDEL TILL BESKRIVNINGEN ,

4 4

5 1. INLEDNING TILL FORTSATT HANDLÄGGNING (fas 2) Bakgrund till fas två Om fortsättningen av planläggningsprocessen Om planeringsfilosofin för Ålöplanen 6 2. ÅLÖN I ETT REGIONALT PERSPEKTIV OCH OM UTGÅNGSLÄGET FÖR ÖNS PLANLÄGGNING 8 3. OM PLANERINGSMÅL OCH NORMER Byggplatser: dimensionering, placering och användningsändamål PLANEN, UTREDNINGAR OCH JUSTERINGAR Landskap och natur 21 Landskapsstruktur 21 Terrängformer 24 Vattendrag 27 Störningar i landskapet 29 Bebyggelsestrukturen i landskapet 29 Om fornlämningar 33 Om naturutredningar Bebyggelse Trafik Energi Vattenförsörjning och avfallshantering PLANENS KONSEKVENSER OCH FÖRHÅLLANDE TILL ÖVRIG PLANERING Konsekvenser 59 Konsekvenser för samhällsstrukturen och den bebyggda miljön 59 Inverkan på natur och landskap 60 Inverkan på levnadsförhållanden och livsmiljön, sociala konsekvenser, hälsa 60 Trafikmässiga konsekvenser och teknisk service 61 Vattenförsörjning 61 Energi 61 Ekonomiska konsekvenser, kommunekonomi Generalplanläggningen i lagstiftningen Förhållande till målen för riksomfattande områdesanvändning Planens förhållande till den nya landskapsplanen Strukturmodell RM 35 för Åbo stadsregion Nya kommunala program och stadgor PLANENS FÖRVERKLIGANDE OCH UPPFÖLJNING Tidsperspektiv och uppföljning Planer som styr förverkligande BEHANDLINGSSKEDEN I FAS 2 69 Bilagor efter texten 1. Uträkning av byggnadsrätt per strandlinjelängd och fri strand 2. Planeringsbehovsområden, vilkas bebyggande förutsätter en mera detaljerad markanvändningsplan 3. Statistikblankett 4. Fortsättningsdel till programmet för deltagande och bedömning (PDB) SEPARATA BILAGOR till del 2 av redogörelsen Naturutredningar för Tammo 2 st Ålö naturinventering Pargas fågelatlas 5

6 1. INLEDNING TILL FORTSATT HANDLÄGGNING (fas 2) 1.1 Bakgrund till fas 2 Delgeneralplanen för Ålö uppgjordes under en lång och ingående planläggningsprocess under åren och godkändes av Pargas stadsfullmäktige Över detta beslut anfördes sex besvär. Åbo förvaltningsdomstol upphävde stadsfullmäktiges beslut Dnr 07/0082/1. Motiveringen var att stadsfullmäktiges beslut tillkommit i fel ordning på grund av att förslaget ånyo borde ha framlagts till påseende och att planen därtill inte till alla delar skulle ha baserat sig på tillräckliga utredningar. Staden anförde inte besvär över detta förvaltningsdomstolsbeslut, emedan ett formfel uppenbarligen begåtts i beslutsförfarandet. 1.2 Om fortsättningen av planläggningsprocessen För att uppfylla den tydliga och starka viljan som ingick i stadens beslut att få en entydig delgeneralplan för Ålö upptogs planen till fortsatt behandling för att rätta till fel som begåtts vid handläggningen och eventuella brister i planeringen som påtalades i förvaltningsdomstolens beslutsmotiveringar. Det att planen enligt beslutet upphävdes i sin helhet betydde att planen med bestämmelserna för hela planområdet blev upphävd, men naturligtvis inte att hela planläggningsprocessen med allt berednings- och utredningsarbete skulle ha upphävts. Pargas beslutsfattare hade tagit denna planeringsuppgift för Ålön konsekvent mycket allvarligt och uttryckligen för att få till stånd en sådan plan med rättsverkan som visar markanvändningsmöjligheterna entydigt på hela Ålölandet och för alla parter. De goda erfarenheterna man hade av dylika planer redan under mera än två decennier förstärkte beslutsamheten. Under processen hade beslutsfattare upprepade gånger tagit ställning till olika principavgöranden och den godkända planen var starkt förankrad. Således utgör det fortsatta planeringsarbetet en fortsättning på den tidigare processen som dock kom till en ändpunkt, varför alla dokument nu utgör fortsättningsdelar till den ursprungliga plankartan, redogörelsen och programmet för deltagande och bedömning. Den kompletteringen som utgör fortsättningen till det ursprungliga programmet för deltagande och bedömning, godkändes av miljönämnden i Pargas och kungjordes Ett PDBprogram kan kompletteras under planeringen vid behov. Trots att hörandet i beredningsskedet måste anses ha blivit utfört i samband med de många tidigare framlägganden under planeringsprocessen, gick man av praktiska orsaker in för att planen ska framläggas i två skeden också denna gång, dvs. som ett utkast under beredning och sedan officiellt framläggande av det kompletta förslaget. Utkastet framlades vid samma årsskifte, , som skärgårdskommunerna förenades till en stad, som fr.o.m 2012 heter Pargas stad. Kompletterande förtydliganden, utredningar och justeringar som utförts har omsatts i planförslaget och framkommer på en justerad plankarta med planbestämmelser samt i denna fortsättningsdel, del 2, till planbeskrivningen jämte bilagorna. 1.3 Om planeringsfilosofin för Ålöplanen Planeringsfilosofin och -målen har byggt på stadens och beslutsfattarnas långvariga och mångsidiga erfarenheter av delgeneralplaneringen för varierande områden. Också av tillämpning och omsättande av planerna i praktiken, varvid erfarenheterna bekräftat att dessa planer fungerar så som avsett. Pga. denna förtrogenhet, kunde man konstatera senare, hade en del som självklart upplevda saker inte explicit förklarats i målbeskrivningen eller utskrivits i den ursprungliga delen av redogörelsen och kompletteras nu i denna andra del av redogörelsen. Det ursprungliga primära målet består: att göra en sådan delgeneralplan med rättsverkningar som visar markanvändningsmöjligheterna och begränsningarna entydigt för alla parter. Enligt stadens vedertagen planläggningskutym har målet också i planläggningen av Ålön varit att göra markanvändningsavgörandena för hela området och för alla på en gång och i praktiken kunna styra samhällsstrukturens utveckling och på detta sätt också kunna förverkliga jämlik bemötande av markägare. 6

7 Man vill således ha en helhetslösning i stället för att på oplanerade eller bara riktgivande planerade områden vara tvungen att avgöra varje enskilt fall skilt för sig utan verkliga möjligheter till förhandspåverkan. I en direkt bygglovsprocess är många omständigheter redan givna och fastslagna av sökanden och bl.a. val av byggplatsen kan sällan påverkas. En helhetsplan balanserar olika aspekter och tidsperspektivet kan beaktas, i ett ad hoc- förfarande kan dylikt sällan garanteras. Därför har man inte valt någon diffus planlösningsmodell eller den mycket allmänt förekommande planmodellen som upptar bara en smal meter djup zon längs stränderna och blundar för det som sker inåt från strandlinjen. Man har ansett det vara av vital betydelse att ha ordning och jämlikhet i markanvändningsmöjligheterna också på det som sker på sk. torr mark, inte enbart av principiella skäl utan också utgående från Ålö-öns grundläggande karaktär och roll i Pargas samhällsstruktur, där Ålö utgör ett aktivt, livskraftigt, mera utvecklat landsbygdsområde nära stadscentrat. Fd. Pargas stads landareal är 10 % större än Åbo stads motsvarande areal och följaktligen är Ålö områdets areal också omfattande. På ett dylikt oplanerat område finns det därför en hel del teoretiska byggplatsrätter som i händelse av anhållan borde beviljas antingen med direkta bygglov eller genom planeringsbehovsavgörande. Detta har sina följder då markägare bemöts likvärdigt trots att helhetsdimensioneringen i planläggningen antalsmässigt utgår från glesbebyggelsens täthet. Man kan dock inte räkna med att alla byggplatser som ingår i planen blir bebyggda, men då lokalisering gjorts organiserat och systematiskt genom planen är bebyggelsens struktur alltid möjligast ändamålsenlig. Alla parter har också visshet om att om någonting byggs, sker det enligt planen, i annat fall förblir ens omgivning i fråga om byggande oförändrad. Ålölandet i sin helhet har karaktären av område i behov av planering. Förfaringssättet för att kunna bevilja bygglov på öns olika delområden är beroende av vad det i MBL bestämts och varierar beroende på delområdenas karaktär. Det finns flera byar på Ålön som ligger efter varandra utmed de gamla vägarna på ön. Det nät som byarna bildar är mycket tätt och flera av byarna ingår i varandra. Vattendragen och de vidsträckta skogspartierna avskiljer ändå byarna som växt ihop med varandra till sex centrala byområden: 1. Tara-Toijois-Skyttala-Såris-Vallis 2. Sunnanberg-Sydmo-Kojkulla-Åntala 3. Mustfinn-Vannais-Gräggböle 4. Gamla och Nya Koupo-Nulto 5. Levo-Hoggais 6. Simonby I delgeneralplanen för Ålön har det landsbygdsaktiga byggandet styrts i den mån det är möjligt till dessa sex byområden med hänsyn till landskapsstrukturen. Planlösningen kompletterar det bymässiga boendet i området på ett för området karakteristiskt sätt och med respekt för de lokala traditionerna. Delgeneralplanen för Ålön gäller hela ön, men centrala byområden, där bygglov kan beviljas med stöd av planen, har avgränsats att endast gälla de ovannämnda byområdena även om hela planområdet har planlagts med en fastighetsvis precision. Trycket på att bygga varierar knappt alls i de olika delarna på ön, men avsikten med planen är att underlätta bostadsbyggandet i anslutning till byarna. Därför gynnas dessa områden även i dimensioneringen av byggande. Sunnanbergs skola ligger på en central plats, vilket gör att avstånden från de olika byarna till skolan är relativt korta. I delgeneralplanen för Ålön fastställs en strandzon, för vilken generalplanen har uppgjorts som en strandgeneralplan enligt 72 i markanvändnings- och bygglagen. Strandzonerna har fastställts bl.a. med hänsyn till terrängen, landskapet och vägnätet. Strandzonen är bredare vid havet än vid vassbevuxna träsk och vikar. De planenliga byarna och strandzonerna överlappas i flera fall av varandra på grund av den samhällsstruktur som varit rådande i skärgården där byggandet har utgått från närheten till stranden. Med tanke på styrningen av markanvändningen eller beviljandet av bygglov har detta inte någon praktisk betydelse, för bygglov beviljas både i byarna och i strandzonerna med stöd av planen. Bestämmelsen som gäller beviljandet av bygglov i byarna är emellertid i kraft högst i tio år åt gången, medan bestämmelsen som gäller strandzonerna är i kraft tills vidare, tills planen av någon orsak ändras. 7

8 Bild 1. Byarna (numrerade 1 6) och strandzonerna Målet med arbete har ända från början varit en delgeneralplan med rättverkningar enligt kutym i Pargas och att bygglov kunde ges direkt utgående från planen. Nuvarande definitoner i och tolkningar av stadganden har därför resulterat i att man i planen anvisat olika delområden enligt det ovannämnda och vilka i denna betydelse underlyder olika lagparagrafer, MBL 72 och 44, och därutöver områden som faller utanför tillämpning av dessa paragrafer. För de sistnämnda delområden där generalplanen inte som sådan kan berättiga till direkt bygglovsbeviljande, har planläggningens uppgift varit att utgöra grund för behövliga extra avgöranden och planens uppgift därmed att avgöranden av särskilda förutsättningar för byggande på områden i behov av planering har i och med innehållet i planlösningen fattats. Därutöver finns på området några särskilda planeringsbehovsområden som skilt anvisats i planen och vilka förutsätter att en mera noggrann markanvändningsplan uppgörs innan dessa områden bebyggs. 2. ÅLÖN I ETT REGIONALT PERSPEKTIV OCH OM UTGÅNGSLÄGET FÖR ÖNS PLANLÄGGNING Ålö är ett livskraftigt och aktivt, redan för länge sedan ett mera utvecklat landsbygdsområde. Att denna områdeshelhet dessutom ingår och intimt hänger ihop också med strukturen och karaktären av Åbo stadsregionen framgår med all tydlighet ur E-F Förbunds utredningar. För landsbygdsbebyggelse ligger Ålölandet fördelaktigt också med tanke på utvecklandet av stadens centrum. Områdena är intimt förknippade med varandra och Ålön ligger utåt från centrumregionen och inte mot någon större, t.ex. landskapscentrum. BILAGA 1. Ålöns läge i regionstrukturen. E-F förbunds två kartillustrationer 8

9 9

10 Orsaker som ligger bakom den redan skedda utvecklingen på Ålön är områdets läge; nära, dels alldeles intill stadscentra med dess utbud, närheten till landskapscentrat Åbo, de goda och mångsidiga trafikförbindelserna, skola, föreningshus och lokala fritidsaktiviteter, en redan förut socialt aktiv och företagsam befolkning, varierande natur och terräng, frodig jordmån och förmånligt mikroklimat, vattendrag som överallt ligger nära och därtill mycket strand. BILAGA 2. Tätorterna och byarnas utbredning. E-F förbund 10

11 Öns urbebyggelse har funnits nära stränder emedan vattenlederna utgjorde dåvarande trafikstråk. Inlandsvägarna som kom senare drog bebyggelse också till sin närhet. Ön är rik på byar, större och mindre. Ägarstrukturen, som är rätt splittrad består i huvudsak av små, mindre eller medelstora enheter och har ställvis mosaikaktig struktur. I områdets nuvarande bebyggelsestruktur har både fast och fritidsbebyggelse blandats över hela ön. BILAGA 3. Illustration över bycentrumområdena BILAGA 4. Bebyggda områden 11

12 12

13 13

14 Största delen av torrlandbebyggelse är dock fastbebyggelse och största delen av bebyggelsen med strand är fritidsbebyggelse. Pga. av hela Ålöns utmärkta förbindelser är en stor del av fritidsbebyggelsen i användning året om, en utveckling som kontinuerligt har ökat. Områdets allmänna infranivå är också därför hög. Öns vägnät är täckande trots att vägar av allmän karaktär är och har länge varit få. Lokalsamhället har således visat sin målmedvetenhet och aktivitet också genom att ha hand om lejonparten av vägförbindelser. BILAGA 5. Bebyggda områden. Bostadsbebyggelsen enligt användningsändamålet BILAGA 6. Vägnät i sin helhet och busslinjerna enligt dagens situation 14

15 15

16 16

17 3. OM PLANERINGSMÅL OCH NORMER Generalplanens huvudmål är att ge möjligheter till att utveckla Ålös livskraftiga landsbygdsområde. Utvecklingsvisionen för Ålön är att bibehålla och förstärka området som ett aktivt, befolkat och havsnära landsbygdsområde som erbjuder boplatser som de, som inte önskar sig bo urbant, drömmer om; glesare än i stadens centrum, dock relativt nära stadscentrat. En noggrann delgeneralplan gör valet av byggplatsen och likaså bygglovsprocessen enklare för den intresserade, vilket också gynnar öns utvecklande. Lokaliseringen av öns äldsta bebyggelse, från perioden , motsvarar rätt långt strukturen som ön idag representerar. Den kan eventuellt anses vara spridd i någon mån, byarna och enstaka hemmanen var redan då många, de fanns både invid kusten och på inlandet. Den under senare decennier uppkomna byggnationen har i regel placerat sig invid denna urbebyggelse. Ett eget kapitel utgör fritidsbebyggelsen som i huvudsak kommit i gång efter kriget. Det är från denna tid som stränderna började bli exploaterade, först vid den norra stranden, där det redan förut fanns betydande bybebyggelse vid stranden. Lejonparten av den exploateringen av stränder, som vi ser i dag, har skett mellan Den fasta bebyggelsen har vuxit jämnare och i något ökande takt from 1960-talet. Att den nya bebyggelsen på ön har vid varje tidpunkt sökt sig till den befintliga bebyggelsen är i ögonen fallande, endast epoken med omfattande mängd ny fritidsbebyggelse längs stränder har varit avvikande. Öns bofasta befolkning omfattar idag 930. Befolkningsökningen har fortsatt att följa trenden som fortgått under en lång tid och är ett bevis på Ålöns dragningskraft. Man har igenkänt efterfrågan som riktar sig till landsbygden som erbjuder hållbart och trivsamt boende, med flera möjligheter att utnyttja förnybar energi, närmat och det goda livet i en traditionellt social miljö. Ur samhällets funktions- och ekonomiska synpunkt sett kan detta med fördel förverkligas på Ålön i anledning av Ålöns agrara, aktiva omgivning med dess allmänt fördelaktiga läge både i stadens samhällsstruktur och också i förhållande till Åbonejdens struktur. Ålö ger en möjlighet att bo på landsbygdsområde som ligger rätt centralt och betydligt mera centralt i jämförelse med många andra områden eller flera landsbygdskommuner som ligger på betydligt större avstånd från de stora centralorterna och stora arbetsplatskoncentrationerna. Det kontrollerade och balanserade landsbygdsbyggandets möjligheter som planläggningen ger utnyttjas för att förespråka närstående lösningar tillhörande den gröna ekonomin. Dessa lösningar för hållbar ekonomi är närmat, närenergi och den lokala biohushållningens lösningar. Den för landsbygden traditionella gemenskapskänslan, lokala föreningsaktiviteter, minskat behov av separat fritidsboende, möjlighet till sysselsättning, näringar och hobbyn som inte är möjliga eller svåra att utöva i ett urbant samhälle, eventuellt utan kontakt till havet, ger grunden för ett gott, grönt liv för invånare. Helhetsplanering som omfattar hela ön gynnar och främjar detta mål. I och med att slå fast och lokalisera bebyggelsen planerat har man som mål rymlighet som inte betyder utspriddhet eller slöseri av mark. 3.1 Byggplatser: dimensionering, placering och användningsändamål De allmänna målen förverkligas genom att man räknar byggplatsantal enligt glesbebyggelsetäthet men placerar byggplatserna i grupper för att åstadkomma större enhetliga obebyggda områden och att bosättningen kan åtnjuta de fördelar som bebyggelsegrupper kan erbjuda. Dimensioneringen av antalet byggplatser grundar sig på arealen. Vid bestämmande av byggplatsantal per markägoenhet har man använt zonindelning. Storleksordningen på normen, en byggplats per 4 eller 6 ha representerar odiskutabelt glesbebyggelse. Den högre beräkningsgrunden tillämpas för närzoner till de sex större vägarna, sex större och betydande bycentran samt fastlandsstränder förutom stränder i sötvattenbassängen, dvs. områden som är strukturellt fördelaktigare, intressantare och där största delen av den befintliga bebyggelsen med tillhörande infra redan från förut är lokaliserad. Den glesare beräkningsgrunden tillämpas för övriga områden. (1. Redogörelse 2006: 2.2, 4.1, och Målsättningar för Ålö delgeneralplan, Dimensioneringsgrunder för byggnadsrätt, med bilagakarta) 17

18 BILAGA 7. Kopia av bilagakartan med zoner 18

19 Dimensioneringsgrunden för antalet byggplatser för en markägoenhet har byggt på areal också då strandområden ingått i planområdet. Liknande metod har också förut använts i Pargas delgeneralplaner. I planen placeras nya byggplatser sedan vid markägarens eventuella strand om det bara är möjligt med beaktande av den tidigare utnyttjandegraden av stranden; också regionplanens dimensionering efterföljs därvid. För att möjligast väl med tanke på både funktionella och miljömässiga målsättningar kunna precisera byggplatsernas användningsändamål samt placering för de nya byggplatser har olika utredningar och basmaterial skaffats och utförts med tanke på planens noggranna innehåll och syftemål men också på att det är en generalplan för landsbygden. Uttryckligen av denna anledning har bl.a. kartmaterial, lantmäteriverkets grundkarta, som använts som planeringsbotten en stor skala, 1:5 000 och skilt och särskilt kompletterats med 2 meters höjdkurvor. Terrängformerna och höjdkurvorna i planens bottenkarta företräder således noggrannhet som är brukligt för stranddetaljplaner. Färgflygfotomaterial har skaffats för hela området som tilläggsmaterial till den i början utförda snedfotograferingen av området. BILAGA 8. Flygbild

20 20

21 Som huvudregel placeras och grupperas den nya bebyggelsen intill befintlig bebyggelse, existensen av möjligast stora enhetliga jord- och skogsområden garanteras också därmed. Detta ger också grunden för och främjar gemensamma vattenförsörjnings- och infralösningar, att effektivt utnyttja vägnätet och annan allmän infra, tele, ljuskabel osv. Tillika fungerar de möjligast stora enhetliga och täta skogsområdena ypperligt med tanke på reducering av människans kolavtryck och som allmänna luftrenare. Har en markägare arealer på olika zoner strävar man till att möjligast många av markägares alla byggplatser i planen placeras på de fördelaktigare delområdena. Alla befintliga tomter som är ägarens enda är upptagna i planen oberoende av deras läge. Flera avsnitt av öns stränder har redan för länge sedan varit rätt tätt bebyggda. På fem avsnitt på den norra stranden och på fem avsnitt inom de östra delarna av sötvattenbassängens stränder överskrider den befintliga byggnationen vid strandlinjen bestående av både fritids och fastbebyggelse antalsmässigt siffran som i lanskapsplanen angetts som antal för fritidsbebyggelsen. På dylika ställen, som för det mesta har utgått från gammal bybebyggelse, finns det följaktligen ofta inte så mycket fri strand. Många andra avsnitt har bebyggelse vid strandlinjen som antalsmässigt är mindre men har den på en del ställen spritts ut så att enhetliga längre, helt obebyggda strandsträckor är rätt sällsynta. Bebyggelsen som inte ligger vid strandlinjen men inom strandzonen finns mest av inom by- och andra liknande områden. Byggnationen nära stränder och annanstans på Ålön har av tradition omfattat både fast- och fritidsbebyggelse och ändringar av användningsändamålet i båda riktningar har varit och är vanliga. I planen vill man fortsätta att ge förutsättningar för fritids och året om boendet att leva jämsides sida vid sida, emedan båda behöver varandra. De nuvarande fritidsfastigheter som kunde konstateras lämpa sig även för fastboende ges i planen möjlighet därtill jämsides med möjligheten att fortsätta och förbli i den gamla användningen också i fråga om förnyad bebyggande. Övrig befintlig fritidsbebyggelse har fortsättningsvis anvisats oförändrad till dess nuvarande användningsändamål. 4. PLANEN, UTREDNINGAR OCH JUSTERINGAR Utredningar ska göras och beaktas i den utsträckning som förutsätts av styrningsmålet och noggrannheten för den generalplan som skall utarbetas. Denna generalplan gäller ett dynamiskt men dock utpräglat landsbygdsområde. Utgångspunkten, det av stadsfullmäktige godkända planförslaget har under den fortsatta planeringsprocessen kontinuerligt granskats, utvecklats och justerats i förhållande till ändringar som skett på området, kompletterande utredningar och kända fakta. Antalsmässigt har det mest gjorts ringa justeringar till avgränsningar för områden för olika markanvändningsändamål. 4.1 Landskap och natur Landskap som helhet har nu utretts, granskats och bedömts med djupare explicit än förut. Landskapsstruktur Den grundläggande strukturen för landskapet i området för delgeneralplanen för Ålön består av ett antal tydligt framträdande bergsryggar, låglänta områden mellan bergsryggarna och övergångszoner mellan dem samt av havsstrand, sötvattenbassängen och andra mindre vattenområden. Det mest utpräglade bergsryggsområdet sträcker sig från norr om Sydänperäviken på norra sidan av sötvattenbassängen i nordöstra-sydvästra riktningen ända till Vapparn. Vid den östra gränsen av planområdet ligger ett större enhetligt bergsryggsområde där de högsta topparna i terrängen finns. Även på södra sidan av sötvattenbassängen förekommer enhetliga bergsryggar i riktning öst-väst. De skogiga bergsryggarna övergår till låglänta markområden mestadels av lermark som används i huvudsak för odling. Landskapet på Ålön präglas främst av havet, havsstranden är på sina ställen låglänt och håller på att växa igen och på vissa ställen utgörs stranden av branta berg eller karga grynnor. Vid sidan av havet är också insjöarna typiska för landskapet på Ålön. Sötvattenbassängen är den största insjön i Pargas och utöver sötvattenbassängen finns det även flera träsk och källor i området. 21

22 Bebyggelsen på Ålön är i huvudsak koncentrerad till övergångszoner mellan bergsryggarna och de låglänta områdena enligt terrängformerna eller till kullar på cirka meters höjd. Bergsryggarna är så gott som obyggda. Huvudvägarna följer bebyggelsen längs med bergsryggskanterna omkring de högsta punkterna. Bostadshusen har placerats främst vid åkerkanterna, ofta vid södra sluttningen av en bergsrygg, där även mikroklimatet är mest gynnsamt för boendet. Fritidsbostäderna finns i huvudsak vid havsstranden, men det har byggts även en del fritidsbostäder inne på Ålön och i omgivningen kring sötvattenbassängen. BILAGA 9. Landskap, Landskapsbild 22

23 23

24 Terrängformer Största delen av bergsryggarna på Ålön är täckta av moränavlagringar och skogar som domineras av barrträd, men det finns också rikligt med kala berg. Bergsryggarna framträder i landskapet som bergiga skogar. De största enhetliga skogsområdena ligger i Skärmola i södra delen av planområdet och söder om byarna Hoggais och Levo i östra delen av planområdet. I nordvästra delen av Ålön på området Sydmo-Mustfinn domineras jorden av grus och sand, vilket märks i landskapet som jämna och på sina ställen även som kuperade sandmoar. I detta område finns flera grustäkter och området är också grundvattenbildningsområde. På Vitstenudden på Nultovikens västra strand har det bildats en åsformation av grus och sand som sluttar brant ner i Nultoviken. Höjdskillnaderna är betydliga på området för delgeneralplanen för Ålön, från havsytan till drygt 50 meter över havet. Bergsryggarna höjer sig från cirka 15 meter till 45 meter över havet, medan höjdskillnaderna på sandmoarna är mindre, de högsta topparna uppgår till cirka 30 meter. Det högsta berget ligger i den nordöstliga delen av området norr om golfbanan i Pargas, precis invid gränsen till planområdet. Dess högsta punkt sträcker sig över 60 meter över havet, men denna toppunkt ligger strax utanför planområdet. Ett annat berg som är nästan 60 meter över havet är Högberget i Ybbersnäs i den sydöstra delen av Ålön. Utöver dessa två finns det fyra andra toppar som uppgår till 50 meter eller över, men största delen av topparna på bergsryggarna sträcker sig meter över havet. De viktigaste bergen med tanke på den rumsliga strukturen av landskapet är belägna vid stränderna, där de branta sluttningarna ner i vattnet är särskilt vanliga i den södra delen av ön. De mest låglänta områdena på Ålön är bara aningen över havsytan. Områdena ligger givetvis ofta vid havsstranden, men de största enhetliga områdena under 10 meter över havet finns inne på ön, norr och nordost om sötvattenbassängen. Detta område som bildar området för kulturlandskap i Sunnanberg-Tara utgör också det största enhetliga odlingsområdet. Kulturlandskapet är som mest representativt i Tara by sett från Sydmovägen och före skolhuset i Sunnanberg. På dessa ställen öppnar sig en viktig och karakteristisk utsikt över området. Utöver området för Sunnanberg-Tara finns det även andra enhetliga åkerområden som sprider ut sig som ett enhetligt band väst om sandmoarna i Sydmo-Mustfinn och i dalen mellan de skogiga bergsryggarna i Skärmola. Vid sidan av tydligt framträdande områden med bergsryggar, dalar och vatten finns det även mera splittrade områden i landskapet på Ålön där ingen faktor är dominerande för landskapet. De låglänta åkermarkerna i nordvästra delen av Ålön samt de skogiga kullarna och bergen bildar en mosaikartad helhet i landskapet. BILAGA 10. Landskap, Terrängmodell BILAGA 11. Landskap, Höjdförhållanden 24

25 25

26 26

27 Vattendrag Havet och holmar Ålön avgränsas i norr och i syd av smala havsområden avbrutna av holmar och skär. Utöver dessa landskap med smala sund öppnar sig en öppnare utsikt över öppna havet mot Erstan från västra stranden på Ålön. Det är inte möjligt att beundra denna vackra utsikt på så många ställen på allmän väg och därför är havsutsikten som syns från huvudvägen norr om grustäkten i Mustfinn av särskild betydelse. Även det vida rekreationsområdet på Malmstranden med sin naturliga sandstrand som sträcker sig ända till stranden vid Erstan är särskilt viktigt. De skyddade vikarna som kan urskiljas i landskapet på norra stranden vid Levoviken och södra stranden vid Nultoviken har använts som naturhamnar. Det sydvästra hörnet av planområdet sträcker sig ända till det nationellt värdefulla landskapsområdet Erstan-Själö vars smala sund och öppna fjärdar samt otaliga holmar och skär bildar en välbekant sevärdhet i landskapet. Landskapsmässigt viktiga holmar i området utgörs bland annat av ögruppen Linsor som syns på långt håll i det öppna havslandskapet. Östra Linsor, Västra Linsor och Mellersta Linsor är smala och på flera ställen brant ner i havet sluttande öar, där de högsta punkterna uppgår till över 30 meter över havet. Andra landskapsmässigt viktiga holmar är bland annat Inre Sattmark och Yttre Sattmark i det nordvästra hörnet av planområdet där landskapet med smala sund går över till öppet hav. Insjöar I planområdet finns utöver havslandskapet även insjölandskap som bildas av sötvattenbassängen. Bassängen dämdes upp som råvattentäkt på och 1960-talen. Sötvattenbassängen är ett centralt element i landskapet på Ålön och i dess område finns flera knutpunkter där olika faktorer i landskapet möter. Dessa knutpunkter är ett slags höjdpunkter i landskapet som framträder i omgivningen som särskilt intressanta element. Över varje sund i sötvattenbassängen går en väg och från broarna öppnar sig viktiga utsikter över vattenområdet och dess näromgivning såsom till exempel över kulturlandskapet i Sunnanberg-Tara och över sundet som förenar sötvattenbassängen och havet. Sötvattenbassängen består av flera vikar som förenas med varandra via smala sund och stranden är ömsom låg, ömsom sluttar den brant ner i vattnet. Sydänperäviken kantas av bergsryggar på både norra och södra sidan, medan det norr och nordost om Kojkullafjärden öppnar sig ett större låglänt åkerområde. Nordväst om sötvattenbassängen finns tre träsk som bildar ett insjöområde som framträder i landskapet som ett eget element. Gräggböle träsket och Lampisträsket ligger i dalen mellan bergsryggarna i nordöstra-sydvästra riktningen. Mustfinn träsket är lite större och ligger lite avsides från de andra träsken. Träsket håller på att växa igen och denna utveckling har pågått redan under en längre tid. I och med igenväxningen har träsket blivit sankmark och bara en liten del av träsket är numera öppet vatten. Gräggböle träsket, Lampisträsket och Mustfinn träsket samt mittersta delen av sötvattenbassängen utgör Naturaområden och träsken har dessutom klassificerats som viktiga fågelsjöar. På Ålön finns även ett antal mindre källor och träsk, av vilka flera håller på att växa igen. Utöver naturliga vattendrag finns det i planområdet flera träsk som kommit till genom mänskligt agerande. De har uppstått i samband med grustäkt och kalkstensbrytning. I planområdet finns inte egentliga åar eller bäckar i naturtillstånd. Ett antal huvuddiken som rinner ut i havet eller i sötvattenbassängen går tvärs över de låglänta åkerområdena. På bergsryggsområdet vid östra gränsen av planområdet rinner upp flera diken som rinner genom trånga dalar och förenas med varandra innan de rinner ut i sötvattenbassängen. Avrinningsområdet för sötvattenbassängen täcker en stor del av hela planområdet. BILAGA 12. Landskap, vattenområdena 27

28 28

29 Störningar i landskapet I landskapet på Ålön kan man skönja ändringar som uppstått genom mänskligt agerande under en längre period. En del av ändringarna kan anses försämra landskapsbilden eller utgöra störningar eller skador i landskapet, medan en del däremot kan anses utgöra värdefulla inslag i miljön. Speciellt de gamla kalkbrotten från den förindustriella tiden är säregna inslag i området och kedjan av kalkbrott i Simonby vid gränsen av planområdet har klassificerats som nationellt värdefull byggd kulturmiljö. De mest typiska störningar i landskapet på området för delgeneralplanen är spår som lämnats efter täktverksamheten. Spår efter grustäkt kan ses på områden för sandmoar i Mustfinn, Sydmo och Nulto i västra delen av Ålön. Det har uppstått träsk till följd av täktverksamheten och i Sydmoområdet pågår verksamheten fortfarande. På Ålön bryts även sten för industribruk. Stenbrottet i Ybbersnäs är knappt synligt i landskapet, eftersom stenbrottsområdet omges så gott som från alla kanter av skog och stenbrottet kan inte ses från Ybbersnäsvägen som leder till stenbrottet. Då man kör in på området syns det tre hektar stora stenbrottet som ett typiskt dagbrott med branta kanter och träsk i botten av området. Bebyggelsestrukturen i landskapet Byarna Ålön har en lång historia av bosättning och det har funnits små byar utspridda i området under en lång tid. Till största delen har bebyggelsen koncentrerats till byarna runt omkring i området och av den anledningen finns det fortfarande kvar också obebyggda områden. Nästan alla byar ligger vid gamla vägar och stränder och på ett eller annat sätt har byarna utgått från närheten av vatten. I den nordvästra delen av planområdet, där terrängformerna och åkermarkerna är mosaikartade, har också bebyggelsen splittrats i mindre helheter. Även om området inte ligger alldeles invid huvudvägarna, är terrängen lättframkomlig och det har byggts mycket i området. De största områdena för bebyggelse av byartad karaktär ligger norr om sötvattenbassängen, längsmed huvudvägarna som leder till Pargas centrum. Längs Sydmovägen finns bl.a. byarna Tara, Tojois, Sunnanberg och Sydmo. Även längs Levovägen, vid i Levoviken finns ett område för tydligt byartad bebyggelse. Det finns mindre bebyggelsekoncentrationer vid en annan viktig vik, Nultoviken, på södra stranden av Ålön. Området på södra sidan av sötvattenbassängen är glest bebyggt jämfört med övriga delar av Ålön och bergsryggarna i området är i praktiken helt obebyggda. Det finns dock några byar i området, såsom Ontala, Skärmola och Petteby. Bymiljön i Ontala by är exceptionellt fin och den har bevarats i autentisk stil. Sydost om sötvattenbassängen finns Simonby by som ligger separat från den övriga bebyggelsestrukturen på Ålön och bildar en tydligt egenartad landskapshelhet. Simonby ligger nära Skärgårdsvägen och står i ett tätare samband med Pargas centrum jämfört med de övriga byarna på Ålön. Värdefulla byggnader Tack vare den långa historien av bosättning kan man se de historiska skikten i byggnadsbeståndet i landskapet och det finns flera gamla byggnader kvar på Ålön. Enligt landskapsmuseets inventering finns det kvar flera stomlägenheter och enstaka hemman i byarna, en del av byggnaderna är från 1700-talet, men största delen av husen har ändå byggts på 1800-talet. Huvudbyggnaderna på stomlägenheterna Östergård i Loskarnäs, Norrgård i Seivis och Östergård i Skärmola härstammar till en del från 1700-talet. Huvudbyggnaden på lägenheten Östergård i Ontala är från sekelskiftet Det har bevarats omkring 150 huvudbyggnader plus andra byggnader såsom torp och bodar från 1800-talet och sekelskiftet De flesta av byggnaderna som byggts senast i början av 1900-talet finns i de på den tiden viktigaste byarna såsom i Tara, Simonby och Sydmo. Också i Loskarnäs och i Levo vid Levoviken finns det en koncentration av gamla byggnader tack vare den såg som fanns i området tidigare. Dessutom finns det på Ålön en del byggnader, av vilka man inte vet det exakta byggnadsåret, utan de har förts in i register som hus som byggts före Fritidsbebyggelse Det finns mycket fritidsbebyggelse på området för delgeneralplanen för Ålön och det började byggas fritidsbostäder i strandlandskapet redan i ett tidigt skede. Fritidsbebyggelse och permanent bosättning har varvats med varandra redan en längre tid och det har skett ändringar i användningsändamålet åt båda hållen. Det finns enhetliga fritidsbostadsområden främst på stranden mot Erstan och Vapparn i västra och norra delar av Ålön. På södra stranden har det på vissa ställen byggts fritidsbostäder i tätare koncentrationer. Det finns en del fritidsbebyggelse också på stränderna till sötvattenbassängen och sundet som leder till sötvattenbassängen samt på mindre öar som ingår i planområdet. Enstaka fritidsbostäder finns också inne på ön och en del av de tidigare små bostadshusen, de s.k. mormorsstugorna, används numera som fritidsbostäder. 29

30 De första sommarvillorna byggdes i området redan under de första åren av 1900-talet, men den första egentliga vågen av fritidsbyggande upplevdes i slutet av 1940-talet och på 1950-talet. Fritidsstugor från denna tidsperiod finns framför allt i Hoggais, Loskarnäs och Bodnäs på stranden mot Vapparn samt i Tennäs, Strandby och Sydmo på stranden mot Erstan. Byggandet på stränderna fortsatte i en allt tätare takt på och 1970-talen, då man byggde fritidsbostäder i nya strandområden och även på mindre öar omkring Ålön. På och 1990-talen byggdes förutom fritidsbostäder även allt mera bostäder för permanent boende i området. Senast på 2000-talet har tyngdpunkten för byggandet förflyttats från stränderna tillbaka till de inre delarna på ön och det har börjat byggas nya bostäder i nära anslutning till de gamla byarna. BILAGA 13. Landskap, landskapsstruktur BILAGA 14. Landskapsbild och detaljer 30

31 31

32 32

33 Om fornlämningar Den första fornminnesutredning som omfattar även Ålön har gjorts redan år 1954 av Georg Mickelsson (Inventarieförteckning över de fasta fornlämningarna i Pargas socken). Inventeringen har senare kompletterats i flera repriser. Regionplaneförbundet har i samband med regionplaneringen uppdaterat informationen och i samband med fältarbetet för Pargas naturinventering har förteckningen över fornminnen utökats. Det är skäl att påpeka att Pargas Naturinventering från år 1978 trots sin rubrik innehåller också bl.a. fornminnesstudier och en inventering över kulturhistoriskt värdefulla miljöer och byggnader. Under talen har förteckningen över fornminnesfynd ytterligare ökat närmast som ett resultat av ett systematiskt inventeringsarbete som utförts av arkitekt Ragnar Nyberg. Också arkeolog Tapani Tuovinen och planeringstekniker Göran Silander, som också är en av grundarna av Pargas amatörarkeologförening, har uppdaterat informationen. Den senaste uppdateringen och sammanställningen av rösgravarna är från år 2009 (Silander). I samma rapport, Forntid i Pargas (del 1), redogörs för de gamla vakthållningsbergen. Ur rapporten framgår att det under medeltiden fanns varningseldar i bl.a. Tennäs och Koupo. Fornminnesfynden har meddelats till och de flesta har kontrollerats av museimyndigheterna. I förslaget till Ålö delgeneralplan har gis-datan om fynden hämtats från museiverkets ajourvarande databas som kompletterats med stadens egen information. I delgeneralplanen har samtliga fornlämningarna bestående av bl.a. gravrösen från sten- och bronsåldern, gamla kalkbrott och kalkugnar, stensättningar, och vrak anvisats på kartan med beteckningen sm. Anmärkningsvärt är att de gamla kalkbrotten och kalkugnarna finns runt sötvattenbassängen medan rösgravarna är i huvudsak belägna i västra delen av ön i området som tidigare varit strand till öppet hav och där jordmånen består huvudsakligen av sand och grus. Eftersom Ålön bosatts tidigt och många av byarna är mycket gamla, finns det i området troligtvis rikligt med fornminnen från medeltiden och senare tider. Men eftersom det på Ålön inte finns byar som skulle ha blivit öde, betyder detta, att dessa fornminnen troligtvis är belägna inom eller i närheten av befintliga och bebyggda gårdstun, troligtvis närmast i närheten av landsbygdscentran. Lagen om fornminnen skyddar alla fornlämningar automatiskt vilket betyder att dessa inte får utgrävas, täckas, ändras eller på annat sätt skadas oberoende av om fornlämningen är anvisad i en plan eller inte. I delgeneralplanen har man i bestämmelsen gällande fornlämningarna förutsatt att museimyndigheterna ska kontaktas vid planering av åtgärder som påverkar terrängen på eller i närheten av kända fynd. Enligt de uppgjorda inventeringarna och med tanke på att nya byggnadsplatser har anvisats efter bedömning som baserar sig på god lokalkännedom samt med speciell hänsyn till fornstränder, terräng och kulturlandskap, är det troligt att fasta fornlämningar inte kommer att märkbart beröras av delgeneralplanen. De nya byggnadsplatserna är även anvisade till sin areal tillräckligt stora så att byggandet kan ske med hänsyn till eventuella och ännu inte funna fornlämningar. Om naturutredningar Denna delgeneralplan har ända från början grundat sig på flera naturutredningar, vilka styrt markanvändningsplaneringen. Senare har naturutredningarna kompletterats för Tammo ö efter observationer av förekomsten av lilla apollofjärilen. Holmens södra strand konstaterades utgöra ett område med synnerligen representativ och omfattande förekomst av lilla apollofjäril och utgöra inom skärgårdshavet ett av de mest betydelsefulla förekomstområdena för denna som utrotningshotad klassificerade, fredade fjärilart. Naturutredningen visade också att öns ekbestånd nu frodade i den utsträckningen att bestånden på en betydande del av ön utgör naturtyp som enligt naturskyddslagstiftningen bör skyddas. Avgränsning och placering av nybyggnadskvarter som tidigare placerats på den södra stranden har därför nu flyttats mera till öns västra och norra strand. En stor del av Tammo ön har av samma orsak anvisats som naturskyddsområde. Tammo ön är nu undersökt så detaljerat att den tidigare bestämmelsen om behov av en detaljerad planering före områdets bebyggande ansågs överflödig och har nu avlägsnats. Ett område i Sandviken som staten nyligen köpt har i planen angetts som naturskyddsområde enligt avsikten med köpet. Den ursprungliga markägarens planerade byggnadsplatser bestod av RM- och A- byggnadsplatser. Dessa flyttades från det bortsålda området och ändrades alla för bostadsändamål. 33

34 Den västra ändan av det gamla kalkbrottet i Simonby är som Natura område men numera också en betydelsefull bebyggd kulturmiljö av riksintresse och har nu försetts också med den motsvarande beteckningen. BILAGA 15. Landskap, Lokala naturobjekt BILAGA 16. Landskap, naturobjekt i olika skyddsprogram BILAGA 16 B. Fornlämningar 34

35 35

36 36

37 37

38 38 ÅLÖ 2012 BILAGA LIITE 16B

39 M- och V- planbestämmelser har kompletterats med detaljbestämmelsen för att stävja byggande bryggor för den delen områdena sträcker sig till och omfattar strandlinje. Anledningen är den oroande och ökande utvecklingen då dylika områden senare efter planläggningen överlåtits för bryggor. Med denna detaljbestämmelse strävar man till att dessa strandavsnitt inte bara i planen utan också i praktiken skulle så långt som möjligt förbli oexploaterade. Man har lagt till ett förbud mot uppförande av tillståndspliktiga bryggor och för att stävja också anläggande av mindre, icke tillståndspliktiga bryggor har en hänvisning till planens LV- områden och befintliga bryggor tillagts. Rekreationsbeteckningen för de två helt eller delvis slutanvända sandtagen i Sydmo som i dag är populära och används allmänt för att simma i har nu ändrats för allmänt bruk från att ha varit för privat rekreation. Kommande bruk för den södra delen av området för utvinning av sand har ändrats till skogsbruk. Området utgjorde ju skog förut. Återgång till detta är lämpligt och kan ske naturligt då områdets grävningstillstånd tillåter inte utvinning under grundvattennivån och markägaren har anvisats byggplatser enligt normen. De justeringar i planen som gjorts närmast för placering av några byggplatser eller till avgränsning av byggplatser är ofta smärre preciseringar och har inte lett till att verksamheten kommit närmare något Naturaområde eller annars påverkat den gjorda Naturabedömningen. De mera betydande ändringana på Tammo och i Sandviken har ingen koppling till Natura men gynnar uttryckligen naturmiljövård. Den befintliga sötvattenbassängen består av flera vikar och andra delar med egna namn. Behov av ett enhetligt namn för hela detta vattendrag har varit både uppenbart och ofta förekommande. I planen har denna helhet av vattenområden döpts till Ålöviken. BILAGA 17. Planlösningen. Alla M-, V-, SL-, och naturaområden 39

40 40

41 4.2 Bebyggelse Planeringens mål har förverkligats genom att ny bebyggelse har planerats på ett sätt som staden anser samhälleligt fördelaktigt och attraktivt och gynnar bibehållandet av den centrala landsbygden med kustområden levande och bebodda året om också på längre sikt och ger människorna möjlighet att bosätta sig i en boendemiljö de trivs i. Bebyggelsestrukturen både med befintliga och nyplanerade byggnadsplatser följer i planen den nuvarande strukturen där områden vid vägförbindelser tillika med alla större och mindre byaområden utgör majoriteten. En del av nya byggplatser placerades dessutom på platser där det redan förut fanns gamla ekonomibyggnader. Den nya planerade bebyggelsen är därmed till sin natur kompletterande. Lägen för de nya byggnadsplatserna har valts strukturellt och miljömässigt för att primärt passa för fast boende. Pga. den rätt småskaliga och splittrade ägorättsstrukturen har man med tanke på jämlik bemötande av markägare dock varit tvungen att placera någon byggrätt så att resultatet kan verka lite splittrat, men dessa byggrätter har alltid kunnat placeras vid någon befintlig väg. Enligt önskemål av två markägare, har antalet anvisade nya bostadsbyggplatser för dessa markägoenheter i Sunnanberg och Tara byar reducerats med 11 st. jämfört med byggplatsnormen och den tidigare godkända planen. Också som följd av markägarönskemål har två bostadsbyggplatser ändrats till byggplats för rid manege och stall, VU-4, i Hoggais och Simonby byar. Antalet olika A-bestämmelser, som tidigare var fem, har kunnat reduceras till fyra, från A-1 till A-4. Beteckningen A-5 avsåg endast en enda speciell tomt och har tecknet avlägsnats emedan den där ingående särskilda detaljbestämmelsen med hänvisning till den namngivna tomten har infogats in i A-1 beteckningen. Var och en av beteckningarna A-2 till A-4 avser också endast en tomt, men det var inte ändamålsenligt att försöka infoga i dem ingående specialbestämmelser till A-1-bestämmelsen, som således förutom dessa tre gäller för alla andra A-byggplatser. Alla nuvarande byggplatser för fast boende har oberoende av läget eller andra omständigheter anvisats för det nuvarande användningsändamålet. De befintliga byggplatser för fritidsboende som konstaterats lika väl passa för fastboende har anvisats för detta ändamål, men tillika givits möjlighet att förbli fritidsbebyggelse, också vid om eller nybyggandet. Därmed kan i teori approximativt 1/3 av de befintliga fritidsfastigheterna med strand ändras till fast bosättning. Alla nya byggplatser och de befintliga fritidsbyggplatser vars användningsändamål enligt planen är möjligt att kunna ändras till fast boende har studerats skilt för avgörandet av placering och användningsändamålet. Kännedomen om områdes- och samhällsstrukturen och de utförda utredningarna har utnyttjats för att bedöma i huvudsak tomtvis, ej bara separata tomtområdens och zoners lämplighet för sitt ändamål. Med tanke på denna bedömning har man på nytt genomgått områdets landskap, natur- och bebyggda miljö, terrängens beskaffenhet mm. och lämplighet för ändamålet, bebyggelsens anpassning i miljön, till landskapet, också strandlandskapet. Några justeringar i båda riktningar blev som följd därav. De nuvarande byggplatserna för fritidsboende som inte är lämpliga för fastboende har anvisats för sitt nuvarande ändamål. Byggplatserna i täta koncentrationer, också till en del med begränsad areal och de som är belägna på holmar utgör härvid majoriteten. De nya byggplatser som ingår i den färska Sandvikens stranddetaljplan från oktober 2009 har enligt den anvisats för fritidsboende. Därvid tillkom 6 st. RA-tomter vid strandlinjen istället för ett RM-område längre borta från stranden i det tidigare godkända generalplanförslaget. Statens markköp i Sandviken i sin tur har utmynnat till ändring av ett RM-område till A-områden. Planbeteckningen och förklaringen för befintliga och en ny i huvudsak mindre fritidshus för familjeoch släktmedlemmar på en och samma byggplats har justerats för att motsvara sitt användningsändamål tydligare och inte förväxlas med RM-ändamål. 41

42 Beteckningen för byggnation som betjänar besöksnäringen, RM, har använts för områden som entydigt är avsedda för dylikt ändamål och antalet områden har totalt blivit reducerat med två, två områden i Sandviken och ett i Seivis har avlägsnats och ett litet område kommit till på inlandet i Sydmo. Fortsättningsvis utgör de flesta mycket små enheter, av typ uthyrningsstugor som lantbrukets stödnäring, större omfång har endast reserveringarna i Pyhänsuu och Mustfinn. De existerande byggnadsplatserna med sin byggnation vid stränder är ett faktum och upptar strand oberoende av innehållet i en möjlig plan eller om en plan helt saknas. För den delen gäller det att vid fortsatta byggnadsåtgärder följa bestämmelserna om byggandets anpassning till byggplatsens egenskaper och omgivning i den utsträckningen det i praktiken är möjligt. Staden har en ny, 2009 godkänd byggnadsordning. Den innehåller synnerligen mycket mångsidiga, entydiga krav på och direktiv för byggnadssätt och byggandets anpassning till miljön i olika omgivningar tex. på strandzonen. Bestämmelser finns om anpassning till områdets karaktär och särdrag, till den bebyggda miljön, naturen och landskapet, om placering, avstånd till strand, grannar, växtlighet, terrängformer mm. åtminstone i tio paragrafer. Reglerna för byggandets anpassning till natur, miljö och landskapet i byggnadsordningen är relevanta, tillräckligt mångsidiga och detaljerade för de olika förhållandena också med tanke på Ålö området. Detta regelverk som ovillkorligen i alla fall ska tillämpas utgör en officiell stadga, varför man inte upprepade och fogade dem i planbestämmelserna, där generella krav på anpassningen är inskrivna i något kompletterad och justerad form. Definitionen av äldre bebyggelse i fråga om bostadsbyggnader har justerats för att gälla byggnader byggda före 1935, och är således härvid redan över 75 år gamla. För tre byggplatser, i Seivis, Kojkulla och Strandby, har två smr- och en SR-2 detalj-bestämmelse slopats pga. att byggnaderna numera ersatts med nya på så sätt att smr- och SR-2 värden gått förlorade. SR-2 beteckningens formulering har preciserats för de betydelsefulla byggnaderna. Obebyggda bostadsbyggplatser (A) med strand finns 12 st. En del av dem är fastigheter som för länge sedan styckats och är ägarens enda parcell inom planområdet, Av obebyggda bostadsbyggplatser ligger 15 st. på meters avstånd från havsstranden och 2 st. från insjöstrand, 17 st tillsammans. På avstånd från havsstrand ligger obebyggda bostadsbyggnadsplatser 37 st och från insjöstrand 2 st, tillsammans 39 st. Totalt finns således 68 st obebyggda bostadsbyggnadsplatser inom dessa zoner, där det från förut finns 279 bostadsbyggplatser vilka är bebyggda. Obebyggda fritidsbyggplatser (RA) med strand finns på fastlandet 8 st. och därtill 3 st. som ingår i Sandvikens strandplan, tillsammans 11 st., på holmar 11 st. + 9 st. på holmen Tammo, tillsammans 20 st. totalt 31 st. Obebyggda fritidsbyggplatser på meters avstånd från havsstranden finns 2 st. Totalt finns således 33 st obebyggda fritidsbostadsbyggnadsplatser inom dessa zoner, där det från förut finns 264 fritidbyggplatser vilka är bebyggda. Byggplatser för mindre fritidsstugor i små grupper, som i huvudsak är för två stugor, används av medlemmar i en familj eller släkt, har nu angetts med beteckningen RA-2 i stället för tidigare R-1. Områden finns 8 st. och alla förutom en är bebyggda och ligger vid eller på avstånd från stranden. Förut har också denna numera obebyggda fastighet i årtionden varit en bebyggd bostadsfastighet, byggnationen har senare rivits efter en eldsvåda. Områden för besöksnäringen (RM) Små områden för besöksnäring med karaktären av uthyrningsstugor för lantbrukets sidonäring är 8 st. Obebyggda är 6 st. av vilka 3 st. ligger vid strand och 3 st. på inlandsområdet. Antalet stugor per område varierar mellan 2-4 st. Ett obebyggt område i Vallis som delvis ligger på strandzonen kan inrymma 6 stugor men förutsätter en detaljerad plan för att kunna förverkligas. Övriga RM-områden hänför till olika samfunds användning (4+1 st) eller är av större omfång (2+4). Obebyggda eller i annan användning är endast områden i Mustfinn (2 st) och Pyhänsuu (4). Utbyggnad av dessa något större enheter förutsätter en detaljerad plan av områdets markanvändning. Mustfinnområdet ligger i huvudsak inom strandzonen och Pyhänsuu helheten utanför strandzonen. 42