ÅRSREDOVISNING 2011 HSB UPPSALA

Transkript

1 ÅRSREDOVISNING 2011 HSB UPPSALA

2

3 Innehåll HSB där möjligheterna bor... 4 Utgångspunkter för vår verksamhet... 5 Föreningsverksamhet... 6 Nyproduktion... 8 Egna fastigheter Förvaltningstjänster Medarbetare Föreningsstyrningsrapport Styrelse HSB Uppsalas ledningsgrupp Förvaltningsberättelse Resultaträkning Balansräkning tillgångar Balansräkning eget kapital och skulder Kassaflödesananlys Bokslutskommentarer och noter Revisionsberättelse... 38

4 HSB där möjligheterna bor HSB där möjligheterna bor 2011 blev ett år av stora förändringar på finansmarknaderna, inte minst genom eurokrisen. Effekterna inom HSB Uppsalas verksamhetsområde märktes inte förrän sent på året, genom stillastående, eller rent av, sjunkande bostadspriser. Situationen har stabiliserats i början av 2012, men hur utvecklingen blir under de närmaste åren är svårt att överblicka. En styrka för oss är den gynnade situation som huvuddelen av Uppsala län befinner sig i, med befolkningstillväxt och en arbetsmarknad som till stora delar är stabil, sett över konjunkturcyklerna. HSB Uppsalas årsredovisning för 2011 återspeglar ett år då föreningen konsoliderat sin ställning i flera avseenden och byggt förutsättningar för framtiden: Förvaltningsverksamheten, inklusive våra bolag, har utvecklats vidare bland annat genom nya kunder. Beredskapen för nyproduktionen har ökats ytterligare genom markförvärv. En viss, mindre, produktion har också genomförts. Försäljningen av bostadsrätterna i Gränby Backe har inletts med gott resultat. Fastigheterna i Österbybruk har sålts, med gott resultat. En intern omorganisation har genomförts i syfte att skapa tydligare roller för medlemmar och samarbetspartners. I övrigt kan årsredovisningen karaktäriseras med att det har förekommit en rad poster, på både intäkts- och kostnadssidan, som är att betrakta som engångsposter/-händelser. Förhoppningsvis skall vi se en jämnare och mer förutsägbar utveckling under kommande år. Jag ber att få tacka alla HSB-bostadsrättsföreningar och enskilda medlemmar, som visat oss förtroende under året. Jag vill också tacka personalen på HSB Uppsala och i dotterbolagen för de insatser som gjorts under året. Hans Johansson Verkställande direktör 4 HSB uppsala ÅRSREDOVISNING 2011

5 Utgångspunkter för vår verksamhet Utgångspunkter för vår verksamhet HSB Uppsala som är medlemsägt skapar ett tryggt och prisvärt boende genom sparande, byggande och förvaltning. Detta sker utifrån värderingarna: engagemang, trygghet, hållbarhet, omtanke och samverkan. Verksamheten bedrivs med stöd av föreningens stadgar och de riktlinjer som styrelsen fastställer. För att tydliggöra medlems- respektive affärsperspektivet har vi organiserat verksamheten i olika juridiska personer. Affärsverksamheten bedrivs till största delen genom tre helägda dotterbolag. I HSB Uppsala ekonomiska förening finns i huvudsak funktioner för koncernledning, medlemsverksamhet, nyproduktion, ägande och förvaltning av hyresfastigheter, samt tillhandahållande av förvaltartjänster. Nyproduktionen av bostäder bedrivs genom ett samarbetsavtal med HSB ProjektPartner AB. Marknad HSB Uppsalas enskilda medlemmar och HSB-bostadsrättsföreningar utgör basen för verksamheten. Den affärsdrivande serviceoch förvaltningsverksamheten riktar sig till bostadsrättsföreningar, andra fastighetsägare och övriga aktörer på fastighetsmarknaden. Vårt verksamhetsområde är Uppsala, Knivsta, Enköping, Håbo, Tierp, Älvkarleby och Östhammars kommuner. Gemensamma styrdokument HSB-rörelsen har vissa gemensamma styrdokument. Ett är HSBs kod för föreningsstyrning. Redovisning av arbetet med koden görs i Föreningsstyrningsrapport som ingår i denna årsredovisning. Ett annat styrdokument är HSB Varumärkesriktlinjer, som anger ramarna för hur varumärket HSB får användas. Ett tredje styrdokument är HSB Kompassen, som innehåller gemensamma mål och fokusområden för HSB. Dessa utgör underlag vid upprättandet av HSB Uppsalas mål- och handlingsplan. HSB Uppsalas koncernbolag UPPLANDS BOSERVICE AB Nettoomsättning 2011: 79,0 mkr. I HSB Uppsala koncernen sedan I den tekniska fastighetsförvaltningen ingår allt från löpande drift- och skötselåtgärder till ombyggnader av våtrum, kök och tvättstugor. Den ekonomiska uppdragsförvaltningen omfattar i princip alla administrativa tjänster som erfordras för att förvalta bostäder och andra fastigheter. Företaget är kvalitets- och miljöcertifierat. HE-BO I UPPSALA AB Nettoomsättning 2011: 23,7 mkr. I HSB Uppsala koncernen sedan Företagets verksamhet omfattar i första hand fastighetsägare i Uppsala och Stockholms län. Företaget erbjuder tekniska tjänster inom områdena el, värme, ventilation, styr&regler, kyla samt vissa byggnadsarbeten. ETF SERVICE I MÄLARDALEN AB Nettoomsättning 2011: 57,2 mkr. I HSB Uppsala koncernen sedan ETFs verksamhetsområde är Enköping och Håbo kommun. Företaget är verksamt inom fastighetsskötsel och teknik; allt från löpande drift- och skötselåtgärder, vvs, el, ventilation samt styr- och övervakning till rena entreprenadåtaganden. Den ekonomiska förvaltningen omfattar samtliga administrativa tjänster som erfordras för att förvalta bostäder och fastigheter. Företaget är kvalitets- och miljöcertifierat. HSB uppsala ÅRSREDOVISNING

6 Föreningsverksamhet Föreningsverksamhet HSB Uppsala är sina medlemmar. Över , var och en med varsin röst att påverka verksamheten. Vår grundläggande idé går ut på att bygga bra bostäder och förvalta dessa åt våra medlemmar. Förtur till hyresrätter och nyproducerade bostadsrätter, HSB-ledamoten och tidningen Hemma i HSB är några av fördelarna med medlemskapet. Andra är förmånliga rabattavtal framförhandlade på både riks- och lokalnivå. Hemma i HSB Hemma i HSB är vår rikstäckande medlemstidning som når alla medlemmar sex gånger per år. I mitten av tidningen har HSB Uppsala åtta lokala sidor. Här varvades under året reportage med medlemsförmåner och kalendarium. Webb Under året uppdaterades och utvecklades HSB Uppsalas webbsida kontinuerligt. Våra unika sidvisningar ökade markant och varje besökare stannade längre tid. De allra flesta sökte nytt boende och störst var intresset för våra hyresrätter. Sex bostadsrättsföreningar startade egen hemsida genom den hemsideslösning som vi erbjuder. Styrelsenytt nylanserades som elektroniska nyhetsbrev, till de mottagare som saknade e-post skickades Styrelsenytt postalt. Arbetet med att skapa en styrelsewebb där mallar och information för att underlätta styrelsernas och HSB-ledamöternas arbete påbörjades under året. Medlemsaktiviteter 2011 genomfördes tre medlemsaktiviteter. I januari bjöds medlemmarna på barnmusikalen Kalas hos Maja Gräddnos på Uppsala Konsert & Kongress. I maj genomfördes en medlemskväll på Funbo Plantskola och i juli erbjöds medlemmarna biljetter till en vänskapsmatch mellan Sven-Göran Erikssons Leicester och Sirius där HSB Uppsala var matchvärd. Foto: Leemedia - Simon Klang Varje år håller vi flera utbildningar för bostadsrättsföreningarnas styrelser. Utbildningarna är ett viktigt stöd i deras arbete och röner stor uppskattning. Utbildning Kurskatalogen innehöll nio olika utbildningar, några av kurserna genomfördes både under hösten och våren. Utöver det hölls webbutbildning för styrelser som önskade komma igång med hemsida till bostadsrättsföreningen. Utbildningarna är en viktig del i styrelseledamöternas kompetensutveckling. Att de är uppskattade märks inte minst på de utvärderingar som deltagarna lämnar in. 6 HSB uppsala ÅRSREDOVISNING 2011

7 Föreningsverksamhet Foto: Stefan Lindgren I början av året bjöds medlemmarna på barnmusikteatern Kalas hos Maja Gräddnos med Anna-Karin ako Oldeberg som Maja Gräddnos. Stora salen på Uppsala Konsert & Kongress var fullsatt av förväntansfulla barn och deras föräldrar. HSB-ledamot Under året förstärktes organisationen med 16 nya HSB-ledamöter. Dessa har, eller är på väg att, skolas in i styrelsearbetet. Några förvaltare avstod föreningar och är HSB-ledamot i färre bostadsrättsföreningsstyrelser än tidigare. Fyra seminarier hölls för HSB-ledamöterna, där två var grundkurser avsedda för de nya. Bosparande Drygt 20 procent, eller närmare 4 000, av HSB Uppsalas medlemmar är samtidigt bosparare. Det ger dem förtur till nyproduktion i hela landet och till HSB Uppsalas hyresrätter. Den 23 mars genomfördes bospararnas årsmöte där representanter till HSB Uppsalas årsstämma utsågs. Ung i styrelsen Ett 15-tal medlemmar från HSB Uppsala deltog på HSB-båten i september. Där bjöds på en rad miniseminarier, mingel och erfarenhetsutbyte med medlemmar från andra delar av landet. Under båtresan ordnade riksförbundet en minikurs på temat Ung i styrelsen. Tre unga styrelseledamöter från en bostadsrättsförening i HSB Uppsala deltog. Mässan Boforum HSB Uppsala deltog i mässan Boforum som genomfördes den september på Fyrishov i Uppsala. Där informerade vi om nyproduktion samt om de förvaltningstjänster som HSB Uppsala och dotterbolaget Upplands Boservice erbjuder. Medlemsundersökning 2011 genomfördes en medlemsundersökning där närmare 700 medlemmar fick svara på frågor. Resultatet visar på ett stort förtroende för HSB Uppsala och att vi uppfattas som trygga och stabila. HSB uppsala ÅRSREDOVISNING

8 Nyproduktion Nyproduktion HSB Uppsala har byggt upp en betydande projekt- och markreserv, som innebär stora möjligheter till bostadsbyggande under kommande år. HSB Uppsalas nyproduktion av bostäder sker i samarbete med HSB ProjektPartner AB och dess dotterbolag HSB Produktion AB. Ulleråker Försäljningen av de tio radhusen med äganderätt på Ulleråkersområdet slutfördes under hösten 2010 då produktionen också inleddes. Inflyttning skedde under våren Särsta Ängar Under 2011 inleddes försäljningen av 14 villor med äganderätt i Knivsta, Särsta Ängar. Försäljningsinsatserna visade på ett svagt intresse, varför projektet kommer att omarbetas. Gränby Backe Försäljningen av de 53 stycken bostadsrätterna i Gränby Backe, Uppsala, inleddes sent under Resultatet har varit gott och produktionsstarten beräknas till maj Avsikten är att byggnaden ska miljöcertifieras och nå nivå silver enligt systemet Miljöbyggnad. Det innebär så låg miljöbelastning som möjligt, god innemiljö med naturliga material och att husen projekteras med högt ställda energikrav. Rosendal Projekteringen av första etappen (ca 65 lägenheter) i Rosendalsområdet, Uppsala inleddes under Beräknad säljstart är i maj Modell av huset i Gränby Backe. Börjetull Detaljplanen för kvarteret Gimo i Börjetull, Uppsala, fastställdes i slutet av 2011 och omfattar för HSBs del, ca 200 lägenheter. Säljstart för en första etapp beräknas till hösten Nya projekt Nya projekt som tillkom under 2011 är dels ca 90 bostadsrättslägenheter i andra etappen på Rosendalsområdet i Uppsala, dels ett projekt för bostäder vid Strandbodkilen i Uppsala. Miljöbyggnad Miljöbyggnad är ett certifieringssystem som baseras på svenska bygg- och myndighetsregler samt svensk byggpraxis. Med Miljöbyggnad fås ett kvitto på viktiga kvaliteter hos en byggnad vad gäller energi, inomhusmiljö och material. Miljöbyggnad används för nyproducerade och befintliga byggnader oavsett storlek. I Miljöbyggnad kan en byggnad uppnå betygt brons, silver eller guld. 8 HSB uppsala ÅRSREDOVISNING 2011

9 Nyproduktion Radhusen i Ulleråker. Foto: Alex&Martin HSB uppsala ÅRSREDOVISNING

10 Egna fastigheter egna fastigheter Huvuddelen av HSB Uppsalas fastighetsbestånd består av uthyrningsbar bostadsyta. Uthyrningen skall i första hand ske till föreningens bosparande medlemmar. Under året såldes hyresfastigheten i Österbybruk och genom ombyggnation inrättades fyra nya lägenheter i centrala Uppsala. I fastighetsbeståndet finns idag stycken lägenheter med en sammanlagd uthyrningsbar yta på kvadratmeter. I Uppsala bytte 71 stycken lägenheter hyresgäster under det gångna året och i Enköping 73 stycken. Fastigheterna rymmer även uthyrningsbara lokaler med en totalyta på kvadratmeter. Investeringar På investeringssidan kan nämnas att bland annat grundförstärkningar och takrenoveringar utfördes. Det löpande underhållet bestod dels av lägehetsrenoveringar, mestadels vid omflyttningar, dels av vattenskador som åtgärdades fortlöpande. Fyra hyreslägenheter tillfördes fastigheten Östra Ågatan 35, genom att lokaler omvandlades till lägenheter. Försäljning av fastighet i Österbybruk Fastigheten i Österbybruk avyttrades under 2011, med frånträde 1 november. Foto: Rosie Myrberg Nyrenoverad lägenhet i centrala Uppsala. Under året byggdes kontorslokaler på Östra Ågatan om till fyra bostäder. Huset är från 1800-talet och rymmer nu 24 av HSB Uppaslas hyreslägenheter. 10 HSB uppsala ÅRSREDOVISNING 2011

11 Egna fastigheter Egna fastigheter Uppsala Bostäder Lokalyta Löten 4:3 Ferlinsgatan Kvarngärdet 29:4 S:t Persgatan Fålhagen 6:2 Botvidsgatan Dragarbrunn 26:5 Östra Ågatan Fålhagen 21:3 Hj. Brantingsgatan 15 8 Luthagen 63:3 Kyrkogårdsgatan Luthagen 67:7 Sysslomansgatan Kungsängen 8:4 Östra Ågatan Flogsta 16:1 Sernanders väg Dragabrunn 5:5 Kungsgatan Fålhagen 23:6 Frodegatan 20-30, Torkelsgatan 9, 11, Österängsgatan 4, 6A-B Boländerna 9:12 Märstagatan 4-6, Knivstagatan Librobäck 9:2 Vallongatan Enköping S:t Ilian 7:1, 15:4 S:t Larsgatan Långgatan 7-11 Fjärdhundragatan 8-12 S:t Olofsgatan Skyttegatan 2-4 Salagatan 7-9 Vårfrugatan 5A-7B Galgvreten 37:1 Örtagatan :2, 37:3, 39:1, 39:2 Fabriksgatan 7-13 Summa egna fastigheter m2 Egna exploateringsfastigheter Storvreta 1:93 Lena-Årby 3:4,1,3,4 Fullerö 23:13,7 Storvreta 1:94 Lena-Årby 4:4 Tierp 87:5 Storvreta 3:15 Lena-Årby 4:7 Tierp 132:3 HSB uppsala ÅRSREDOVISNING

12 Förvaltningstjänster Förvaltningstjänster Förvaltningsenhetens uppdrag är att erbjuda tjänster inom fastighetsförvaltning, i första hand till bostadsrättsföreningar. Våra kunder utgörs av såväl medlemsföreningar i HSB Uppsala som privata bostadsrättsföreningar, andra kommersiella verksamheter samt HSB Uppsalas egna fastigheter. I uppdraget ingår att vara kundens rådgivare och rapportör om det som händer i föreningens löpande arbete, upprätta avtal för fastighetens drift - exempelvis renhållning, fastighetsskötsel, lokalvård och bredband samt att administrera uthyrning av lokaler och att vara kontaktperson gentemot entreprenörer. Kundanpassade avtal HSB Uppsala erbjuder avtal anpassade efter kundens behov. Vi tillhandahåller även ett onlinebaserat program för underhållsplaner. Nöjda kunder En kundundersökning genomfördes under slutet av året. Resultatet var mycket bra. Enkäten visade att kunderna är väldigt nöjda med våra tjänster. Kundantal Under året tecknades avtal med två nya kunder. I dagsläget har vi uppdrag åt 54 bostadsrättsföreningar där vi förvaltar cirka lägenheter. HSB brf Järnvägsparken, en av fastigheterna i centrala Uppsala som vi förvaltar. Foto: Viktor Gårdsäter 12 HSB uppsala ÅRSREDOVISNING 2011

13 Medarbetare Medarbetare HSB Uppsalas verksamhet och ekonomi är beroende av att medarbetarna trivs, utvecklas och kan göra en god arbetsinsats. Det långsiktiga målet är kompetenta och engagerade medarbetare. För att lyckas med det krävs bland annat en god arbetsmiljö och ett gott klimat, engagerade chefer/ledare, ändamålsenliga personalförmåner samt möjligheter till delaktighet. Attraktiv arbetsgivare HSB Uppsala strävar efter att vara en attraktiv arbetsgivare som lockar rätt kompetens, vilket är nödvändigt med tanke på kommande pensionsavgångar. Som exempel kan nämnas att vi numera omfattas av ett samarbete inom fastighetsbranschen i Uppland som syftar till att göra våra arbetsplatser intressanta för ungdomar och andra grupper. Sjukfrånvaro 21 personer arbetade på HSB Uppsala, sista december Sjukfrånvaron var under året 0,3 procent, en jämförelsevis låg siffra. Koncernövergripande arbete En viktig del i vårt arbetssätt är att arbeta koncernövergripande med personalpolitik och det utvecklingsarbete som är kopplat till våra medarbetare. En annan viktig del är att följa och möta de förändringar som kan komma att ske utifrån branschens utveckling och det ekonomiska läget. Personalarbetet under året Under 2011 präglades HSB Uppsala av organisationsförändringar, personalomsättning och rekrytering. Samverkansarbetet mellan arbetsgivaren och arbetstagarorganisationen intensifierades och en modell, med möjlighet till individuella överenskommelser med inlöst övertid, infördes för förvaltare med kvällstjänst. Under året genomfördes en medarbetarundersökning med väldigt högt deltagande och överlag gott resultat. Även friskprofiler genomfördes med hjälp av företagshälsovården. Pensionsavgångar Inom de kommande tio åren kommer närmare 30 procent av de anställda att uppnå pensionsålder och bland förvaltarna är siffran så hög som 60 procent. Rekryteringsinsatser och kompetensöverföring måste planeras utifrån kommande avgångar. Foto: Sylvia Amcoff På utflykt i svampskogen, en friskvårdseftermiddag med personalen. HSB uppsala ÅRSREDOVISNING

14 Föreningsstyrningsrapport (granskas inte av föreningens revisorer) Föreningsstyrningsrapport (Granskas inte av föreningens revisorer) Styrningen av HSB Uppsala sker via föreningsstämman, styrelsen och verkställande direktören i enlighet med lagen om ekonomiska föreningar, föreningens stadgar och HSBs kod för föreningsstyrning. Föreningsstämma HSB Uppsalas högsta beslutande organ är föreningsstämman, som väljer föreningens styrelse. Till föreningsstämmans uppgifter hör också att bland annat fastställa föreningens balans- och resultaträkningar, att besluta om disposition av resultatet av verksamheten samt att besluta om ansvarsfrihet för styrelseledamöter och VD. Föreningsstämman väljer också HSB Uppsalas revisorer. Den ordinarie föreningsstämman 2011 hölls den 12 maj på Clarion Hotel Gillet i Uppsala. I stämman deltog drygt 80-talet personer varav 50 var fullmäktigerepresentanter eller suppleanter för bostadsrättsföreningarna och sju var representanter för fria gruppen/bospararna. Vid stämman var samtliga styrelsens ledamöter och suppleanter närvarande. Dessutom var VD och en av föreningens revisorer närvarande. Protokoll från föreningsstämman publicerades inom tre veckor efter stämman. Valberedning Vid föreningsstämman 2011 utsågs en valberedning, med uppgift att bereda och framlägga förslag för föreningsstämman avseende val av styrelseledamöter och revisor samt styrelseoch revisionsarvode. Valberedningen sammanträder vid behov, dock minst en gång per år. Den valberedning som tillsattes 2011 består av: Örjan Abrahamsson, sammankallande Monica Östman Sven Åke Andersson Christer Andersson, suppleant. Valberedningen har arbetat i enlighet med den instruktion som fastställdes vid stämman Redovisning av valberedningsarbetet har lämnats på föreningens hemsida. Valberedningen har upprättat sitt förslag utifrån bland annat en bedömning av i vilken grad den nuvarande styrelsen uppfyller de krav som kommer att ställas mot bakgrund av föreningens framtida situation. Valberedningen har vidare tagit del av styrelsens utvärdering, samt genomfört egna intervjuer med såväl tidigare styrelseledamöter, som nya kandidater. Styrelse HSB Uppsalas styrelse beslutar i frågor som rör föreningens strategiska inriktning, investeringar, finansiering, organisationsfrågor, förvärv och avyttringar samt viktigare policies. Styrelsens arbete regleras bland annat av lagen om ekonomiska föreningar, föreningens stadgar, HSBs kod för föreningsstyrning och HSB Kompassen, samt den arbetsordning som styrelsen fastställt. Föreningsstämman 2011 beslutade att styrelsen skall bestå av sju stämmovalda ledamöter. Fyra ledamöter kvarstår sedan stämman 2009, varför stämman hade att utse tre ledamöter för en period av två år. Stämman beslutade att utse Göran Johansson och Snezana Oscarsson genom omval, samt Torsten Skatt genom nyval. Dessutom ingår i styrelsen två ledamöter med två suppleanter utsedda av de anställda. Vid föreningsstämman utsågs Lena Rönnberg till styrelsens ordförande. Styrelsen konstituerade sig den 12 maj Styrelsens ersättning Föreningsstämman fastställde också styrelsens arvoden. Till styrelsens ordförande utgår ett årligt arvode om kronor, till övriga ledamöter kronor. Till suppleanterna utgår ett årligt arvode om kronor. Sammanträdesarvodet uppgår till 850 kr per bevistat sammanträde. Ersättning för förlorad arbetsförtjänst kan erhållas efter särskild framställan. 14 HSB uppsala ÅRSREDOVISNING 2011

15 Föreningsstyrningsrapport (granskas inte av föreningens revisorer) Styrelsens arbetsordning, sammanträden och oberoende Styrelsens arbete utgår från en årligen fastställd arbetsordning som reglerar styrelsens inbördes arbetsfördelning, beslutsordning inom föreningen, styrelsens mötesordning samt ordförandens arbetsuppgifter. Styrelsens arbete följer en fast planering för att säkerställa styrelsens behov av information och en lämplig arbetsfördelning mellan styrelsen och VD. De på styrelsen ankommande kontrollfrågorna handhas av styrelsen i dess helhet i samband med sammanträdena. Dessutom rapporteras varje år de iakttagelser från granskningen och de bedömningar av föreningens interna kontroll, som föreningens revisorer gjort. Under 2011 har styrelsen haft sex sammanträden. Följande sammanställning redovisar styrelsens sammansättning efter stämman 2011, vissa uppgifter om ledamöterna och suppleanterna, år för inval, närvaro vid styrelsesammanträden under 2011 och uppgift om oberoende enligt Koden. HSB Uppsalas styrelse uppfyllde därmed under 2011 kodens krav att majoriteten av ledamöterna skall vara oberoende i förhållande till föreningen och ledningen. Externa revisorer En av HSB Uppsalas revisorer, jämte suppleant, väljs av föreningsstämman. Därutöver utser HSB:s riksförbund en revisor. HSB Uppsalas stämmovalda revisor är Liselotte Herrlander, Herrlander Revision AB, med Leif Broberg, PricewaterhouseCoopers, som suppleant. Den stämmovalda revisorn och revisorssuppleanten är auktoriserade revisorer, och har båda en lång erfarenhet av revision inom bostadssektorn. Utöver revisionsuppdraget har ingen av revisorerna något uppdrag för föreningen. Liselotte Herrlander valdes till revisor 2011 och Leif Broberg valdes till suppleant Revisorerna granskar styrelsens och VD:s förvaltning av föreningen och kvaliteten i föreningens redovisningshandlingar. Revisorerna rapporterar resultatet av sin granskning till medlemmarna genom revisionsberättelsen, vilken framläggs på föreningsstämman. Därutöver lämnar revisorerna detaljerade redogörelser till styrelsen en gång per år. Närmare upplysningar om ersättning till revisorerna finns i not tre i årsredovisningen. VD och förenings-/koncernledning VD leder verksamheten i enlighet med den fastställda arbetsordningen mellan VD och styrelse, samt enligt styrelsens instruktioner. VD ansvarar för att hålla styrelsen informerad samt att styrelsen har nödvändiga och så fullständiga beslutsunderlag som möjligt. VD deltar i styrelsens sammanträden. VD har dessutom en kontinuerlig dialog med styrelsens ordförande för information om föreningens och koncernens utveckling och finansiella ställning. Frågor som rör VD:s anställningsvillkor, ersättningar och förmåner bereds av styrelsens ordförande och beslutas av styrelsen. Till VD utsågs i juli 2007 Hans Johansson, född Han har filosofisk-samhällsvetenskaplig examen och är utbildad externrevisor för ISO Hans anställdes vid HSB Uppsala 1988 och har varit utredningschef och fastighetschef inom HSB Uppsala, men har under huvuddelen av anställningen tjänstgjort som VD för några av koncernens dotterbolag. VD har inga väsentliga uppdrag utanför föreningen. Vid föreningsstämman 2011 redovisade ordföranden gällande principer för ersättningar och övriga anställningsvillkor för VD. Principen är att endast direkt månadslön, samt en bilförmån, utgår. Några pensionsåtaganden, utöver de som är avtalade i kollektivavtal, finns inte. Ytterligare information om ersättningar till VD finns på sidan 28 i verksamhetsberättelsen. VD och övriga i företagsledningen har formella möten inför varje styrelsemöte och HSB uppsala ÅRSREDOVISNING

16 Föreningsstyrningsrapport (granskas inte av föreningens revisorer) ett antal informella möten för att gå igenom föregående månads resultat, uppdatera prognoser och planer samt diskutera strategifrågor. HSB Uppsalas företagsledning bestod 2011 av åtta personer, vilka presenteras i årsredovisningen på sidan 19. HSB Uppsalakoncernen består av HSB Uppsala och tre dotterbolag, vilket redovisas i årsredovisningen sidan 5. Rapporteringen sker löpande på månadsbasis. Dotterbolagens styrelser består av medlemmar ur HSB Uppsalas företagsledning. Samtliga ordförandeposter innehas av HSB Uppsalas VD. Beslut om verksamhetens inriktning tas i första hand vid fastställandet av den årliga verksamhetsplaneringen, inklusive handlingsplaner. Verksamhetsplanen utgör ett underlag för budgetarbetet. Dotterbolagens verksamhetsplaner baseras ytterst på ägardirektiv, vilka meddelas från HSB Uppsalas styrelse i samband med dotterbolagens bolagsstämmor. Internkontroll och riskhantering Styrelsen har ansvaret för att det finns ett effektivt system för internkontroll och riskhantering. Till VD har delegerats ansvaret att skapa goda förutsättningar för att arbeta med dessa frågor. Medlemmarna i företagsledningen har detta ansvar inom sina respektive områden. Befogenheter och ansvar är definierade i policies, riktlinjer, befattningsbeskrivningar samt instruktioner för attesträtter. Efterlevnaden av HSB-rörelsens gemensamt utarbetade styrdokument HSB-rörelsens gemensamt utarbetade styrdokument består av dels HSB:s kod för föreningsstyrning, dels HSB Kompassen. Beträffande HSB:s kod för föreningsstyrning utgör föreliggande dokument en samlad redovisning av efterlevnaden. Sammanfattningsvis gäller att HSB Uppsala följer HSB:s kod för föreningsstyrning. De avsteg från koden som gjorts redovisas i efterföljande tabell. HSB Kompassen innehåller bland annat en rad synsätt, vilka skall vara styrande för verksamheten inom den samlade HSB-organisationen. Dessa synsätt avser: finansverksamhet, utvecklingsarbete, kvalitetsarbete, miljö, information, kompetensutveckling och IT. I årsredovisningens första del framgår hur HSB Uppsala arbetar med dessa synsätt inom föreningens olika verksamhetsområden. Representation i HSB Riksförbund och HSB Projektpartner AB Enligt HSB Riksförbunds stadgar skall förbundsstämman utövas som ordinarie HSBstämma varje ojämnt år och som ordinarie årsmöte varje jämnt år. Vid årsstämman den maj 2011 representerades HSB Uppsala av ordförande Lena Rönnberg, vice ordförande Göran Johansson, ledamot Gunnar Hallemark, VD Hans Johansson samt av controller Börje Persson. Föreningen var också representerad vid HSB Projektpartner AB:s årsmöte. Sture Blomgren deltog vidare som ledamot i styrelserna för HSB Riksförbund och HSB Projektpartner AB. HSB Uppsala har även varit representerad i några av de nätverk som finns inom HSBrörelsen. Föreningens interna kontroll och finansiella rapportering Styrelsen ansvarar enligt HSB:s kod för föreningsstyrning för den interna kontrollen. Styrelsens arbetsordning och VD-instruktionen anger vilka ärenden som kräver styrelsens godkännande eller bekräftelse. Detta återspeglas i sin tur i dotterföretagens arbetsordningar och VD-instruktioner. Vid styrelsesammanträden är verkställande direktören och i förekommande fall föreningens ledningsgrupp föredragande i ärenden som kräver styrelsens behandling. Verkställande direktören ansvarar för att styrelsen får ett sakligt, utförligt och relevant informationsunderlag för att kunna fatta väl underbyggda beslut samt att styrelsen hålls 16 HSB uppsala ÅRSREDOVISNING 2011

17 Föreningsstyrningsrapport (granskas inte av föreningens revisorer) löpande informerad om utvecklingen av koncernens verksamhet och finansiella ställning. Därutöver redovisar HSB Uppsalas revisorer, resultatet av sin löpande granskning och bokslutsgranskning i form av två PM. De synpunkter som framkommer åtgärdas i respektive koncernenhet. Basen för den interna kontrollen avseende den finansiella rapporteringen utgörs av koncernens finanspolicy, verksamhetsplaner och attestinstruktioner. Den finansiella rapporteringen görs vid varje styrelsemöte. En utökad rapportering med resultatuppföljning och årsprognoser görs tertialvis. HSB Uppsala har utformat sin interna kontroll så att såväl regelbundna resultatanalyser genomförs på övergripande nivåer, som mer rutinbetonade kontroller såsom avstämningar, attester och liknande genomförs för att förebygga, upptäcka och korrigera fel och avvikelser. HSB Uppsalas hantering av risker såsom kreditrisk, marknadsrisk och finansieringsrisk redovisas till styrelsen i enlighet med vad som föreskrivs i av styrelsen antagen finanspolicy. I dagsläget bedöms den interna kontrollen vara god och ändamålsenlig för en organisation av HSB Uppsalas storlek. IT Föreningen och koncernen hanterar stora mängder IT-baserad information. För att styra verksamheten med avseende på bland annat integritet och säkerhet har HSB Uppsalas styrelse fastställt en IT-policy som gäller för alla enheter i koncernen. Sammantaget uppfyller HSB Uppsala kraven enligt HSB:s kod för föreningsstyrning med följande undantag: Protokoll från senaste ordinarie föreningsstämma och därefter hållen extra stämma ska återfinnas på föreningens hemsida senast tre veckor efter stämman. Röstlängden från stämman behöver inte redovisas. Om det är motiverat av medlemskretsens sammansättning, ska protokollet även översättas till annat språk än svenska. Kommentar: Protokollet har inte översatts till annat språk, då detta ej ansetts erforderligt Föreningens delårsrapport ska översiktligt granskas av föreningens revisor. Kommentar: Föreningen har inte upprättat någon formell delårsrapport, då någon sådan skyldighet inte föreligger. HSB uppsala ÅRSREDOVISNING

18 Styrelse Styrelse Lena Rönnberg Född: Utbildning/ arbetslivserfarenhet: Jur. kand., notariemeritering. Anställd vid Uppsala universitet, institutionen för handelsrätt. Ledamot av landstingsfullmäktige och landstingsstyrelsen. Uppdrag i föreningen: Ordförande. Invald år: Närvaro: 6 av 6 sammanträden. Oberoende*: Ja. Göran Johansson Född: Utbildning/ arbetslivserfarenhet: Högskoleutbildad yrkesofficer. Många olika befattningar bland annat utbildare, kassachef, intendent. Uppdrag i föreningen: Vice ordförande och HSB-ledamot. Invald år: 2009, tidigare suppleant. Närvaro: 6 av 6 sammanträden. Oberoende*: Ja. Anna Ahlin Född: Utbildning/ arbetslivserfarenhet: Teknisk utbildning. Studier i ledarskap och företagsekonomi. Olika befattningar i tillverkningsindustrin. Sedan 2011 Kvalitets- och miljöchef Atlas Copco Tierpsverken. Invald år: Närvaro: 5 av 6 sammanträden. Oberoende*: Ja. Gunnar Hallemark Född: Utbildning/ arbetslivserfarenhet: Före detta trafik- och ordningspolis i Dalarna och i Uppsala län. Invald år: Närvaro: 6 av 6 sammanträden. Oberoende*: Ja. Gro Hansen Född: Utbildning/ arbetslivserfarenhet: Fil. kand, beteendevetare/ arbetsmarknads-, mångfaldsintegrations- och kompetensutvecklingsfrågor i Uppsala kommun. Invald år: 1999 tidigare suppleant. Närvaro: 4 av 6 sammanträden. Oberoende*: Ja. Snezana Oscarsson Född: Utbildning/ arbetslivserfarenhet: Uppsala universitetet företagsekonomi, juridik m.m. Anställd som Centrumchef och chef Kontor Uppsala på Diligentia. Olika styrelseuppdrag. Invald år: Närvaro: 4 av 6 sammanträden. Oberoende*: Ja. Torsten Skatt Född: Utbildning/ arbetslivserfarenhet: Bankaspirant- och kameral utbildning. Ekonomichef Uppsala Vatten, tidigare budgetchef på Uppsala kommun samt olika ekonombefattningar. Invald år: Närvaro: 4 av 5 sammanträden (invald maj 2011). Oberoende*: Ja. Sören Säfström Född: Uppdrag i föreningen: Arbetstagarrepresentant Fastighetsanställdas förbund. Närvaro: 5 av 6 sammanträden. * Oberoende i förhållande till föreningen och ledning. Icke oberoende bland annat vid ledamotskap i mer än tolv år. 18 HSB uppsala ÅRSREDOVISNING 2011

19 Styrelse, HSB Uppsalas ledningsgrupp Fredrik Åberg Född: Uppdrag i föreningen: Arbetstagarrepresentant Unionen. Närvaro: Nyutsedd Houssein Alali Född: Uppdrag i föreningen: Suppleant för arbetstagarrepresentant, Unionen. Närvaro: Nyutsedd Zandra Qvarnström Född: Uppdrag i föreningen: Suppleant för arbetstagarrepresentant, Fastighetsanställdas förbund. Närvaro: 0 av 6 sammanträden (föräldraledig). * Oberoende i förhållande till föreningen och ledning. Icke oberoende bland annat vid ledamotskap i mer än tolv år. HSB Uppsalas ledningsgrupp Hans Johansson VD Fredrik Alpin Medlems- och informationschef Sylvia Amcoff Personal- och administrativ chef Bengt Axebäck Förvaltningschef Göran Jaxéus Verksamhetscontroller Gunnar Löfgren Fastighetschef Börje Persson Koncernekonomi, controller Anna van der Merwe Kvalitetssamordnare HSB uppsala ÅRSREDOVISNING

20 Förvaltningsberättelse Förvaltningsberättelse Styrelsen för HSB Uppsala ek för med organisationsnummer och med säte i Uppsala, avger härmed årsredovisning för koncernen och föreningen för verksamhetsåret (Siffror inom parentes avser föregående år) Organisation och verksamhet Koncernen består av moderföreningen HSB Uppsala ek för samt de helägda dotterbolagen Upplands Boservice AB, He-Bo i Uppsala AB och ETF Service i Mälardalen AB. HSB Uppsala är verksam i Uppsala, Knivsta, Enköping, Håbo, Tierp, Älvkarleby och Östhammars kommuner. Förutom nyproduktion av lägenheter har koncernen koncentrerat sin verksamhet på medlemsverksamhet, teknisk och administrativ förvaltning, fastighetsservice och förvaltning av egna fastigheter. Fastighetsbestånd Den 31 december omfattade HSB Uppsalas fastighetsbestånd 29 (30) fastigheter. 18 (19) av dessa utgjorde fastigheter med huvudsakligen bostäder och 2 (2) var fastigheter med huvudsakligen lokaler. Resterande fastigheter bestod av exploateringsmark. Fastigheten Östhammar Österbybruk 1:332 har avyttrats under året. Total uthyrningsbar yta för samtliga fastigheter var vid årsskiftet kvadratmeter ( kvadratmeter) och det bokförda värdet uppgick till 486 mkr (486 mkr). Finansiering Den genomsnittliga räntesatsen för räntebärande lån den 31 december var 3,70 procent (2,82 procent). Totalt uppgick lånen till 324 mkr (332 mkr), varav 64 mkr (57 mkr) hade en bindningstid på mer än ett år. Genomsnittlig räntebindningstid för samtliga lån uppgick till 0,7 år (0,7 år). Moderföreningen har tecknat swapavtal på nominellt 196 mkr (121 mkr) för att långsiktigt räntesäkra en del av låneportföljen med rörlig ränta och samtidigt ha möjlighet att ändra bindningstiderna. Genomsnittlig nettoränta för swapavtalen på balansdagen är 2,63 procent (1,45 procent) med en genomsnittlig bindningstid på 3,5 år (4,2 år). HSB Uppsalas intresseföretag Hastor Utveckling AB har förvärvat samtliga aktier i Rosendal Bostäder C AB. Intresseföretaget Dragarblick Utveckling AB har förvärvat 50 procent av aktierna i utvecklingsbolaget Kungsblick AB. Förvärven ingår som ett led i framtida bostadsbebyggelse. HSB Uppsala finansierar förvärven till 50 procent. Tillsammans med tidigare delfinansiering av förvärv av aktier i fastighetsbolag, har HSB Uppsala per årsskiftet lämnat reverslån på totalt 54,8 mkr till intresseföretag. Lånen löper ränte- och amorteringsfritt. Inlåning från förvaltade kunder Inlåningen från förvaltade kunder bestod av avistamedel 250 mkr (230 mkr) och bunden inlåning 80 mkr (79 mkr) totalt 330 mkr (309 mkr). HSB Uppsala har säkerställt inlåningen genom att det fanns 281 mkr (288 mkr) tillgängliga för utbetalning inom högst en vecka, vilket motsvarar 85 procent (93 procent) av inlånade medel. Enligt HSB:s kod för föreningsstyrning ska minst 80 procent av inlånade avistamedel kunna återbetalas inom fem bankdagar. Tillgängliga medel fördelade sig på avistamedel kassa och bank 136 mkr (128 mkr), kortfristiga placeringar 81 mkr (96 mkr), samt outnyttjad checkkredit 64 mkr (64 mkr). Dessutom fanns outnyttjat belåningsutrymme i egna fastigheter på cirka 157 mkr (138 mkr). HSB Uppsala är sedan juni 2008 registrerat hos Finansinspektionen som inlåningsföretag. 20 HSB uppsala ÅRSREDOVISNING 2011

21 Förvaltningsberättelse Investeringar och resultat Koncernens investeringar i inventarier uppgick till tkr (2 671 tkr). För moderföreningen uppgick investeringarna i inventarier till 93 tkr (545 tkr). Investeringarna i fastigheter uppgick till tkr ( tkr), varav tkr ( tkr) har investerats i befintliga fastigheter. Koncernens rörelseresultat uppgick till tkr ( tkr). Resultatet före skatt uppgick till tkr (4 754 tkr). För moderföreningen uppgick rörelseresultat till tkr ( tkr). Föreningens resultat före skatt uppgick till tkr (1 091 tkr). Värdering av tillgångar Ett bedömt marknadsvärde för HSB Uppsalas fastighetsbestånd har framtagits genom direktavkastningsberäkning. Vid beräkningen har driftnettot för respektive fastighet använts med korrigering av reparations- och underhållskostnader till ett schablonvärde per fastighet. Som avkastningskrav har generellt 5 procent använts på fastigheterna i centrala Uppsala, 6 procent på övriga fastigheter i Uppsala och 7 procent i Enköping. Det bedömda marknadsvärdet för samtliga fastigheter, har beräknats till 642 mkr (630 mkr). Bokfört värde på balansdagen var 486 mkr (486 mkr). I årets resultat har finansiella tillgångar skrivits ned med 334 tkr. Föregående år återfördes 489 tkr av tidigare gjorda nedskrivningar i finansiella tillgångar. Tillgångarna består av placeringar med olika bindningstider, som på balansdagen har värderats till ett värde under det nominella värdet. Av totalt nedskrivet belopp tkr (5 187 tkr) avser 491 tkr (337 tkr) nedskrivning av kapitalgaranterade placeringar, vilket innebär att återvinning av nedskrivet belopp sker på återbetalningsdagen. Reservering för osäkra fordringar har gjorts med netto 162 tkr (363 tkr) och uppgår per balansdagen till tkr (2 655 tkr). Övriga tillgångar bedöms ha ett marknadsvärde motsvarande det bokförda värdet. Väsentliga händelser under verksamhetsåret Produktion av 10 lägenheter i småhusbebyggelse på fastigheten Uppsala, Kronåsen 5:8 har färdigställts. Samtliga lägenheter har sålts med äganderätt under HSB Uppsalas dotterbolag Upplands Boservice AB beviljades den 2 november 2011, tillstånd att tillhandahålla betaltjänster. Detta innebär att bolaget i detta avseende är ett betalningsinstitut och står under finansinspektionens tillsyn. Liksom de senaste fem åren har betydande belopp lagts på underhåll och förbättring av våra fastigheter. Förväntad framtida utveckling Medlemsantalet förväntas öka under Produktionsstart av 53 lägenheter i HSB:s Brf 76 Gryningsljuset i Uppsala beräknas att påbörjas under Produktionen beräknas att färdigställas under Försäljning av ca 50 lägenheter i Börjetullsområdet, samt ca 65 lägenheter i en första etapp i Rosendalsområdet beräknas kunna påbörjas under Detaljplaneringen av vårt markområde i Adolfsberg i Storvreta, beräknas bli klar under Området planeras för småhusbebyggelse. HSB uppsala ÅRSREDOVISNING

22 Förvaltningsberättelse Fem år i sammandrag, koncernen Nettoomsättning, Mkr 274,9 291,1 252,4 229,9 234,4 Resultat efter finansiella poster, Mkr 11,9-0,7-0,1 4,8 5,1 Balansomslutning, Mkr 945,4 893,0 879,2 882,6 877,5 Eget kapital, Mkr 140,3 138,4 138,8 142,4 146,4 Avkastning på eget kapital, % 8,7 0,0 0,0 3,4 3,6 Avräkningslikviditet, % 80,8 73,3 67,1 68,1 64,9 Soliditet, % 14,8 15,5 15,8 16,1 16,7 Justerad soliditet, % 33,4 31,8 34,2 32,3 34,2 Medeltal anställda Nyckeltalsdefinitioner framgår av efterföljande redovisnings- och värderingsprinciper. Förslag till disposition av föreningens vinst Koncernens fria egna kapital uppgår enligt koncernbalansräkningen till tkr varav årets vinst är tkr. Erforderlig avsättning till bundna reserver är 85 tkr. Till föreningsstämmans förfogande står hos moderföreningen Balanserad vinst ,18 Årets vinst ,91 Sammanlagda medel ,09 Styrelsen och verkställande direktören föreslår att Till reservfonden avsätta ,00 I ny räkning balanseras ,09 Sammanlagda medel ,09 Föreningens och koncernens ställning vid årets slut och resultatet av årets verksamhet framgår av efterföljande resultat- och balansräkningar, noter och kommentarer. 22 HSB uppsala ÅRSREDOVISNING 2011

23 Resultaträkning Resultaträkning 1 januari 31 december Koncernen Moderföreningen Not Nettoomsättning 1, Kostnad för sålda tjänster Bruttoresultat Administrationskostnader Övriga rörelseintäkter Rörelseresultat Resultat från andelar i intresseföretag Resultat från övriga finansiella anläggningstillgångar Ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter Resultat efter finansiella poster Skatt på årets resultat 8, ÅRETS RESULTAT HSB uppsala ÅRSREDOVISNING

24 Balansräkning balansräkning Koncernen Moderföreningen TILLGÅNGAR Not ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Immateriella anläggningstillgångar 10 Nyttjanderätt Materiella anläggningstillgångar 11 Byggnader och mark Inventarier Installationer i annans fastighet Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag Andelar i intresseföretag Fordringar hos intresseföretag Andra långfristiga värdepappersinnehav Andra långfristiga fordringar SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Varulager m.m. Lager och förråd Pågående arbeten Kortfristiga fordringar Kundfordringar Skattefordran Fordringar hos koncernföretag Fordringar hos intresseföretag Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kortfristiga placeringar Övriga kortfristiga placeringar Kassa och bank SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR SUMMA TILLGÅNGAR HSB uppsala ÅRSREDOVISNING 2011

25 Balansräkning balansräkning Koncernen Moderföreningen EGET KAPITAL OCH SKULDER Not EGET KAPITAL 19 Bundet eget kapital Andelskapital Bundna reserver/reservfond Fritt eget kapital Balanserat resultat Årets resultat SUMMA EGET KAPITAL AVSÄTTNINGAR Uppskjuten skatteskuld Avsättning för nyproduktion SUMMA AVSÄTTNINGAR LÅNGFRISTIGA SKULDER Skulder till kreditinstitut Övriga långfristiga skulder KORTFRISTIGA SKULDER Skulder till kreditinstitut Leverantörsskulder Skulder till koncernföretag Skulder till intresseföretag Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter SUMMA SKULDER SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Ställda panter Fastighetsinteckning ställda för skulder till kreditinstitut Ansvarsförbindelser HSB uppsala ÅRSREDOVISNING

26 Kassaflödesananlys kassaflödesananlys Koncernen Moderföreningen Not DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Resultat efter finansiella poster Avskrivningar som belastar resultatet 10, Vinst vid försäljning av byggnader och mark Övriga poster som ej ingår i kassaflödet Betald skatt Kassaflöde före förändringar i rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning (-)/minskning (+) av varulager Ökning (-)/minskning (+) av fordringar Ökning (+)/minskning (-) av skulder KASSAFLÖDE FRÅN DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN INVESTERINGSVERKSAMHETEN Investering i fastigheter Investering i annans fastighet Inköp av inventarier Försäljning av fastigheter Försäljning av inventarier KASSAFLÖDE FRÅN INVESTERINGSVERKSAMHETEN FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Ökning (-)/minskning (+) av finansiella anläggningstillgångar Amortering av skuld Ökning (+)/minskning (-) av långfristig inlåning Ökning (+)/minskning (-) av andelskapital KASSAFLÖDE FRÅN FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut HSB uppsala ÅRSREDOVISNING 2011

27 Bokslutskommentarer och noter Bokslutskommentarer och noter Redovisnings- och värderingsprinciper Årsredovisningen är upprättad enligt årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Fordringar är upptagna till belopp som beräknas inflyta. Tillgångar är värderade till det lägsta av anskaffningsvärde och nettoförsäljningsvärde. För fastigheter och inventarier har avdrag gjorts med planenliga avskrivningar. Planenliga avskrivningar för inventarier och immateriella tillgångar görs med 20 procent av anskaffningsvärdet. Byggnader avskrivs med en till två procent av anskaffningsvärdet. Individuell bedömning av avskrivningsnivån för varje fastighet har gjorts. I bedömningen har för varje fastighet hänsyn tagits till gjorda investeringar och utfört underhåll. Detta är en förändring från tidigare år då avskrivning skett med två procent av anskaffningsvärdet. Markanläggningar och installationer i annans fastighet skrivs av med fem procent. Skattemässigt görs maximalt tillåtna avskrivningar. Redovisade inkomstskatter innefattar skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år, samt förändringar i uppskjuten skatt. Värdering av samtliga skatteskulder/fordringar sker till nominella belopp och görs enligt gällande skatteregler och skattesatser. För poster som redovisas i resultaträkningen, redovisas även därmed sammanhängande skatteeffekter i resultaträkningen. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden på alla temporära skillnader som uppkommer mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Uppskjutna skattefordringar redovisas i den mån de förväntas kunna nyttjas. Omfördelning har skett av reversfordringar på intresseföretag, från kortfristiga fordringar till finansiella anläggningstillgångar. Koncernredovisningen är upprättad enligt förvärvsmetoden med vägledning av Redovisningsrådets rekommendation. Koncernredovisningen omfattar moderföreningen och de till 100 procent ägda bolagen Upplands Boservice AB, He-Bo i Uppsala AB och ETF Service i Mälardalen AB samt intresseföretagen Guntor Utveckling AB, Torgun Utveckling AB, Dragarblick Utveckling AB och Hastor Utveckling AB. Intresseföretagen konsolideras enligt kapitalandelsmetoden. Nyckeltalsdefinitioner Avkastning på eget kapital: Avräkningslikviditet: Soliditet: Justerad soliditet: Resultat efter finansiella poster i förhållande till det genomsnittliga egna kapitalet. Summan av kassa, bank, avräkningsfordringar samt korta och långa placeringar i förhållande till avräkningsskulder och inlåning från förvaltade företag. Eget kapital i förhållande till balansomslutning. Eget kapital inkl. övervärden i förhållande till balansomslutning inkl. övervärden minus likvida medel. HSB uppsala ÅRSREDOVISNING

28 Bokslutskommentarer och noter Medelantal anställda Totalt varav män Totalt varav män Moderförening Dotterbolag Koncernen totalt Löner, andra ersättningar och sociala kostnader (tkr) Löner och andra ersättningar Sociala kostnader (varav pensionskostnader) Löner och andra ersättningar Sociala kostnader (varav pensionskostnader) Moderförening VD och styrelse (500) (529) Övriga (1 350) (1 850) (1 499) (2 028) Koncern VD och styrelse (652) (695) Övriga (3 839) Summa (4 491) (3 677) (4 372) Till VD i moderföreningen har utgått lön och ersättningar om kr ( kr) samt bilförmån till ett värde om kr ( kr). Vid uppsägning från företagets sida gäller ett års uppsägningstid samt avgångsvederlag motsvarande tolv månadslöner. Vid uppsägning från VD:s sida gäller sex månaders uppsägningstid. Några avtal om speciella pensionsförmåner föreligger ej. Not 1 Nettoomsättningens fördelning per rörelsegren (tkr) Koncern Moderförening Rörelsegren Förvaltning Egna fastigheter Övrigt HSB uppsala ÅRSREDOVISNING 2011