Stora Högamotet, Jörlanda Berg 1:95 m.fl.

Transkript

1 Detaljplan för bilservice och motell Stora Högamotet, Jörlanda Berg 1:95 m.fl. Stenungsunds kommun Antagandehandling Upprättad Reviderad PLANBESKRIVNING

2 2(16) PLANHANDLINGAR Till detaljplanen hör följande handlingar: Planbeskrivning Genomförandebeskrivning Plankarta med illustration, skala 1:1000 Fastighetsförteckning Samrådsredogörelse Utlåtande Övriga handlingar: Riskutredning, Norconsult Geoteknisk rapport, Bohusgeo AB Geotekniskt PM, Bohusgeo AB BAKGRUND Detta planområde är detaljplanelagt för bl.a. bilservice och småindustri. Ägaren till en av de berörda fastigheterna, Jörlanda Berg 1:95, önskar utveckla området genom att komplettera befintliga anläggningar för bilservice med ett motell och en bilvårdsanläggning. Befintlig detaljplan medger inte någon byggrätt för de föreslagna åtgärderna varför det behövs en ny detaljplan. Stenungsunds kommun har ställt sig positiv till en utökad byggrätt och har sålt den aktuella marken till nuvarande ägare.

3 3(16) Översiktskarta med planområdet markerat har varit utskickat på samråd under februari mars 2009 och en samrådsredogörelse har upprättats. Länsstyrelsen har i sitt yttrande under samrådstiden begärt att en geoteknisk undersökning och en riskbedömning ska utföras. Utredningarna är färdigställda och redovisas separat. Under tiden som utredningarna pågått har grannfastigheten i söder, Jörlanda-Berg 1:94, utgått ur denna detaljplan. PLANENS SYFTE OCH HUVUDDRAG Denna detaljplan syftar till att möjliggöra byggrätter för motell och en bilvårdsanläggning. Planprocessen Planarbetet handläggs med normalt planförfarande. PLANDATA Lägesbestämning och avgränsning Det aktuella planområdet ligger i Spekeröd, direkt öster om E6, i sydöstra delen av Stora Högamotet. Planområdet nås från E6:ans avfarter i Stora Högamotet, via väg 650 från vilken en gemensam tillfart ordnats med Spekeröds rastplats och det aktuella planområdet. Planområdet avgränsas av E6 i väster, Statoils fastighet Dyrtorp 1:4 i norr, lokalgatan i öster och Bil och Fritids fastighet Jörlanda-Berg 1:94 i söder. En ytterst liten del av Dyrtorp 1:4 ingår också i planområdet. Areal Planområdets areal är ca m². Markägoförhållanden Planområdet omfattar följande fastigheter: Jörlanda Berg 1:95, ägs av Dimce Petrovski och används av Burger King samt är föremål för detta planförslag. Dyrtorp 1:4, ägs av Statoil och används för bensinstation med servicebyggnad.

4 4(16) Planområdets läge TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Översiktliga planer Stenungsunds gällande översiktsplan antogs 1998 och aktualiserades En ny översiktsplan är framtagen, ÖP-06, men har överklagats efter utställning. Överklagandet berör inte detta område och gällande översiktsplan stämmer i huvudsak överens med ÖP-06. Enligt ÖP- 06, utställningshandling maj 2006, ligger planområdet inom delområde Stora Höga med Spekeröd. Enligt översiktsplanen föreslås en utveckling för verksamheter och viss skrymmande handel vid Stora Högamotet. följer således rekommendationerna i både nu gällande översiktsplan och i ÖP-06.

5 5(16) Detaljplaner Aktuellt planområde ligger inom detaljplanelagt område, Dp nr 224, antagen 2001 och med en genomförandetid som löpte ut Angränsande områden omfattas inte av detaljplan. Utdrag ur gällande detaljplan, Dp nr 244, med detta planområde markerat med röd streckad linje Planprogram Planprogram har inte upprättats inför detaljplanearbetet. Kommunala beslut Kommunstyrelsens Samhällsbyggnadsutskott beslutade att godkänna samrådsredogörelsen samt att med de ändringar som föreslås låta ställa ut detaljplanen i enlighet med plan-och bygglagen 5 kap. 23. Kommunstyrelsens Samhällsbyggnadsutskott beslutade att godkänna samrådshandlingarna samt att sända ut planförslaget för samråd, Samtidigt beslutades att planens genomförande inte medför risk för betydande miljöpåverkan, varför någon miljöbedömning och särskild miljökonsekvensbeskrivning inte ska göras.

6 6(16) Kommunstyrelsens Samhällsbyggnadsutskott beslutade att påbörja en ändring av detaljplanen. AVVÄGNINGAR ENLIGT MILJÖBALKEN Grundläggande hushållningsbestämmelser enligt 3 kap MB Planområdet berörs av riksintresse för kommunikationer, E6 som gränsar till planområdet i väster. Drygt 1 km söder om planområdet rinner Anråse å vars dalgång omfattas av riksintresse för naturvård. Inget riksintresse finns inom planområdet och genomförandet av planen bedöms inte medföra någon påtaglig skada på något av riksintressena. Särskilda hushållningsbestämmelser, MB 4 kap Kommunens kustområde, väster om väg E6, ligger inom område som p.g.a. sina natur- och kulturvärden är av riksintresse. Detta planområde ligger utanför riksintresseområdet och påverkar inte hushållningsbestämmelserna. Miljökvalitetsnormer för utomhusluft, MB 5 kap Enligt miljöbalkens 5 kap ska säkerställas att föreslagna åtgärder inte medför att de regler som meddelats i förordningen om miljökvalitetsnormer för olika föroreningar i utomhusluft, olika kemiska föroreningar i fisk- och musselvatten eller för omgivningsbuller överskrids. De i planen föreslagna åtgärderna medför inte någon påtaglig ökning av de störnings- eller föroreningsnivåer som är hänförligt till gällande miljökvalitetsnormer. Normerna förväntas därför inte i något fall att överskridas. Väglagen Väglagen 47 gäller utmed E6 och väg 650, vilket innebär att det ska vara ett byggnadsfritt område inom 50 meter från E6 och 30 meter från väg 650. FÖRUTSÄTTNINGAR, FÖRÄNDRINGAR OCH KONSEKVENSER Bebyggelse och verksamheter Den befintliga detaljplanen (Dp 244) innehåller tre fastigheter varav två är bebyggda medan den tredje håller på att bebyggas och föreslås bebyggas ytterligare enligt detta planförslag. Jörlanda-Berg 1:94 Längst i söder ligger Stenungsunds Bil och Fritid vilket är en anläggning med försäljning av bilar, husbilar och båtar samt verkstad för dessa. Byggnaden har en

7 7(16) byggnadsyta på 1094 kvm, är uppförd i en våning, har en byggnadshöjd på ca 6,5 meter och en fasad i ljusgrå plåt. Denna fastighet är inte reglerad i enlighet med gällande detaljplan varför en del av byggrätten, ca 600 kvm, ligger på grannfastigheten i norr, Jörlanda-Berg 1:95. Inom den aktuella byggrätten medges byggnader för ändamålet bilservice och småindustri av icke störande karaktär. Byggnaderna får tillsammans uppta en byggnadsyta på 1000 kvm, de får uppföras i en våning till en högsta byggnadshöjd av 28 meter över 0-planet, vilket är ca 7 meter över befintlig mark. Vidare får punktprickad mark inte bebyggas. Fastigheten ligger kvar i nu gällande detaljplan (Dp 244) och detta planförslag medför inga förändringar för fastigheten. Gällande detaljplan med befintliga förhållanden Jörlanda-Berg 1:95 Efter det att gällande detaljplan (Dp 244) upprättats har markarbeten utförts så att största delen av fastigheten är utplanad. På fastigheten pågår byggnadsarbeten för uppförandet av en vägkrog, Burger King. Byggnaden kommer att uppta en

8 8(16) byggnadsyta på ca 300 kvm, uppföras i en våning med en byggnadshöjd på ca 5,5 meter. Intill vägkrogen planeras det föreslagna motellet och bilvårdsanläggningen. Denna fastighet är inte reglerad i enlighet med gällande detaljplan varför en del av byggrätten, ca 40 kvm, ligger på grannfastigheten i norr, Dyrtorp 1:4. Enligt gällande detaljplan får det uppföras byggnader med användningen bilservice, G. Användningen bilservice innebär verksamheter med service både till bilar och bilister. Byggnaderna får sammanlagt uppta en byggnadsyta på 800 kvm, de får uppföras i en våning till en högsta byggnadshöjd av 30 meter över 0-planet, vilket är ca 7 meter över befintlig mark. Vidare får punktprickad mark inte bebyggas. Användningen G kvarstår, men förtydligas så att det framgår att bilservice även inkluderar motell. Byggrätten höjs till en sammanlagd byggnadsyta på 2500 kvm. Punktprickad mark tas bort där den inte behövs för att säkerställa ledningsrätter och skyddszoner. En bestämmelse om att byggnader inte får placeras närmre fastighetsgräns än 4 meter läggs istället till. Högsta byggnadshöjd ökas med 2 meter till +32 meter och antalet tillåtna våningar ökas från 1 våning till 2 våningar så att byggnaderna kan bli mer flexibla. T.ex. kan motellet ha övernattningsrum på våning 2 och kontor med serviceutrymmen på våning 1. Likaså kan bilvårdsanläggningen ha ett andra våningsplan med t.ex. kontor och konferensrum. Dyrtorp 1:4 Längst i norr ligget Statoils bensinstation och servicebutik. Servicebutiken har en byggnadsyta på ca 300 kvm, är uppförd i en våning, har en byggnadshöjd på ca 4,5 meter och fasad i tegelröd plåt och tegel. Dessutom finns ett skärmtak med en yta på ca 250 kvm. Denna fastighet är inte reglerad i enlighet med nu gällande detaljplan (Dp 244). En liten del, ca 40 kvm, av den byggrätt som är avsedd till Jörlanda-Berg 1:95 ligger kvar i fastighetens södra del. Enligt gällande detaljplan får det på fastigheten uppföras byggnader för ändamålet bilservice. Byggnaderna får tillsammans uppta en byggnadsyta på 1000 kvm samt skärmtak över ytterligare en yta på ca 800 kvm. Byggnaderna får uppföras i en våning till en högsta byggnadshöjd av 30 meter över 0-planet, vilket är ca 7 meter över befintlig mark. Byggrätten i södra delen av fastigheten punktprickas vilket innebär att den inte får bebyggas. I övrigt ligger resten av fastigheten kvar i nu gällande detaljplan (Dp 244).

9 9(16) Jörlanda-Berg 1:94 - Bil och Fritid Jörlanda-Berg 1:95 Byggnation pågår Dyrtorp 1:4 - Statoil Slänt ner mot E6 i väster Övrig bebyggelse i grannskapet Öster och sydöst om planområdet ligger fyra bostadstomter, bebyggda med enbostadshus eller fritidshus. Bostadshuset på den närmsta bostadsfastigheten, Jörlanda Berg 2:2, ligger ca 20 meter från planområdet. Bostadstomterna ligger utanför detaljplanelagt område. I den nu gällande detaljplanen har hänsyn tagits till bostadsbebyggelsen genom att införa krav på icke störande verksamheter samt lagt en avskärmande zon på väster sida om lokalgatan. Zonen är 5 meter bred och anges som avskärmande busk eller trädplantering som inte får bebyggas eller användas för parkering eller upplag. Samma skyddszon och samma bestämmelser om icke störande verksamheter som gäller i dag införs i denna detaljplan. Landskap och natur Planområdet ligger på berg som sprängts av och utjämnats till en plan yta med en relativt brant slänt mot E6 i väster men i nivå med lokalgatan i öster. Marken sluttar svagt från ca + 23 meter över 0-planet i nordost till ca +21 meter över 0-planet i sydväst. Väster om planområdet domineras landskapet av trafikplatsen med av och påfarter till och från E6. E6 ligger ca 5 meter lägre än planområdet. Norr om länsväg 650 breder jordbrukslandskapet ut sig med ett skogsområde i fonden. Öster om planområdet ligger en bergsknalle med uppvuxna tallar. Sydöst och söder om planom-

10 10(16) rådet övergår landskapet från bergsknallar och skogsdungar till öppet jordbrukslandskap som sträcker sig vidare utmed Anråse å:s dalgång. Flygbild över planområdet All mark inom planområdet är iordninggjord för bebyggelse och ingen naturmark kommer att påverkas av planförslaget. Landskapsbilden påverkas marginellt av den föreslagna bebyggelsen. Kulturmiljö Området är och har varit rikt på fornlämningar. De fornlämningar som berört det aktuella planområdet har slutundersökts och borttagits i samband med att nu gällande detaljplan upprättades. För övrigt finns inga utpekade kulturvärden eller andra fornlämningar inom det föreslagna planområdet. Geotekniska förhållanden, radon En geoteknisk undersökning har utförts av Bohusgeo AB och redovisas i en rapport och i ett PM daterade respektive I den del av planområdet som föreslås för byggnation är markytan hårdgjord och i huvudsak plan och ligger på nivå meter över grundkartans nollplan. I planområdets västra del finns en fyllnadsslänt i anslutning till E6. Den sluttar mot vägen med en lutning av 1:2 1:3. Vid E6 är markytan gräsbevuxen och belägen på nivån meter över grundkartans nollplan. Sammantaget bedömer geoteknikern att släntstabiliteten är tillfredsställande inom planområdet. Förändringar av markytan bör dock inte tillåtas inom det i planförslaget punktprickade området. Marken utgörs av normalradonmark.

11 11(16) En särskild bestämmelse om geoteknik införs i detaljplanen: Förändring av markytan inom det punktprickade området, ska föregås av geoteknisk undersökning. Efter det att planförslaget varit utställt har synpunkter inkommit från Statens Geotekniska Institut angående att inga radonmätningar utförts. En särskild bestämmelse om radonsäkert utförande införs: Nya byggnader där människor stadigvarande vistas ska ges ett radonsäkert utförande. Gator, trafik och parkering Planområdet ansluter till E6 via rastplatsens tillfart i nordost. Den befintliga lokalgatan öster om planområdet används för angöring till respektive fastighet och verksamhet inom området. Parkering sker vid respektive verksamhet på den egna fastigheten. Jörlanda-Berg 1:95 har sin tillfart gemensam med Jörlanda-Berg 1:94. Tillfarten ligger på Jörlanda-Berg 1:94:s nordöstra sida och är säkerställd med servitut. Gång-och cykelvägnätet är väl utbyggt i området och cykelväg finns utmed väg 650 till Spekeröd, utmed väg 160 till centrala Stenungsund och från väg 160 vidare utmed väg 574 till Stora Höga. Karta över vägarna En ny tillfart behövs för Jörlanda-Berg 1:95. Den nya tillfarten ligger i fastighetens nordöstra del och ingår i det beviljade bygglovet för Burger King. I bygglovet för Burger King ingår även 65 parkeringsplatser för kunder och personal både till restaurangen och ett eventuellt framtida motell.

12 12(16) Kollektivtrafik Området har goda förutsättningar för kollektivtrafik. Stora vägar för både nordsydlig och öst-västlig trafik möts i Stora Högamotet. En pendelparkering är iordningställd intill rastplatsen, några 100 meter nordost om planområdet. Pendelparkeringen är också en plats där busstrafiken knyts samman. Idag går bussar mellan Stenungsund och Göteborg med anslutning till Spekeröd. Planområdet ligger därför mycket bra till som arbetsplats för kollektivåkande. Teknisk försörjning Planområdet är anslutet till kommunens VA-nät. För dagvattnet finns en pumpstation som pumpar vattnet norrut till Dyrtorpsbäcken som i sin tur rinner ut i Hakefjorden. De nya anläggningarna ska anslutas till befintligt ledningsnät. Fjärrvärme finns framdraget till planområdet och de nya byggnaderna kommer att anslutas till fjärrvärme. El -försörjningen utgår från en högspänningskabel i planområdets västra gräns. Dagvatten ska pumpas norrut så att det inte riskerar att rinna söderut till Anråse å. En planbestämmelse finns i gällande detaljplan och samma planbestämmelse ska överföras till detta planförslag. Platsen för högspänningskabeln är markerad i gällande detaljplan med ett s.k. u- område, området ska vara tillgängligt för underjordiska ledningar. U-området ska föras över till denna detaljplan. Risker och störningar En riskutredning har utförts av Norconsult och redovisas i en rapport daterad Väster om planområdet ligger väg E6 som är primär transportled för farligt gods och norr om planområdet ligger en tankstation. Dessa verksamheters påverkan på planområdet har studerats utifrån ett riskperspektiv. Riskutredningen visar att inga riskreducerande åtgärder krävs. Däremot rekommenderas några åtgärder för att förbättra situationen inom området: Motellet kan utföras med obrännbar fasad. Tiden som personer vistas inom planområdet närmast Statoils fyllningsplats ska hållas så kort som möjligt, vilket innebär att det inte ska finnas något som kan leda till att människor stannar till där i onödan. Nödutgångar på motellet bör riktas bort från tankstation och E6. Planområdets användning ska i huvudsak betjäna trafikanterna på motorvägen E6 och länsvägarna 160 och 650. De störningar som idag finns på miljön förorsakade av trafiken bedöms inte öka på grund av föreslagna verksamheter i planområdet. Befintliga verksamheter inom planområdet ska inte vara störande för bostäderna i planområdets närhet. Eftersom en stor del av grannskapet är utsatt för trafikbuller, framförallt från E6, är det olämpligt att uppföra bostadshus intill planområdet.

13 13(16) Idag finns fyra bostadshus varav tre fanns när gällande detaljplan (Dp 244) upprättades. Samtliga bostadshus ligger mellan meter från befintliga verksamheter inom planområdet. Aktuellt planområde innehåller verksamheter som är knutna till biltrafik varför det är acceptabelt att det är utsatt för trafikbullerstörningar. De skyddsavstånd som är fastlagda i gällande detaljplan mellan E6 och byggrätterna inom planområdet respektive mellan Statoils verksamhet och verksamheterna i denna detaljplan kommer inte att förändras. Särskilda skyddsbestämmelser införs dock för att förbättra säkerheten inom planområdet: Motell ska ha fasader i icke brännbart matreal. Nödutgångar från motell ska riktas bort från väg E6 och tankstationen. Störningar vad avser trafikbuller på de närmast belägna bostadsfastigheterna Jörlanda-Berg 2:2 och 1:23 bedöms inte öka med hänsyn till att den trafikökning som detta förslag kan ge upphov till, är marginell jämfört med trafiken utmed E6 och de bullerstörningar den redan medför. Nu gällande detaljplan har bestämmelser för den södra fastigheten, Stenungsunds Bil och Fritid med bilverkstad. Bestämmelsen anger att verksamheten inte får vara störande för omgivningen med hänsyn till lukt och buller. Högsta tillåtna ljudnivå i kvartersgräns anges också. Denna planbestämmelse överförs till att gälla för det nya planområdet. Stenungsunds kommun ska lösa in den närmast belägna bostadsfastigheten, Jörlanda-Berg 2:2. MILJÖBEDÖMNING, BEHOVSBEDÖMNING Allmänt För alla planer ska en så kallad behovsbedömning göras. Syftet med behovsbedömningen är att avgöra om detaljplanen kan antas leda till betydande miljöpåverkan eller inte. Om planen kan antas leda till betydande miljöpåverkan ska en miljöbedömning göras. Behovsbedömningen ska göras i ett tidigt skede och samråd ska ske med länsstyrelsen om denna. Kommunen ska i ett särskilt beslut uttala huruvida ett genomförande av planen bedöms medföra betydande miljöpåverkan eller inte. Sammanfattning av behovsbedömningen Planens genomförande innebär att befintligt område med anläggningar för bilservice kompletteras med ytterligare bebyggelse för bilservice. bedöms inte påverka något Natura 2000-område, medför inte någon skada på riksintressen eller åsidosätter miljökvalitetsnormer. Inte heller motverkas nationella miljömål. Planens tänkbara effekter på kort och lång sikt bedöms inte medföra någon risk för miljön, människors hälsa och säkerhet eller olämplig hushållning med mark, vatten och andra resurser. En miljöbedömning för planens genomförande behöver därmed inte genomföras och det finns inget behov av att upprätta en särskild miljökonsekvensbeskrivning enligt MB 6 kap 12.

14 14(16) Ställningstagande Kommunstyrelsens Samhällsbyggnadsutskott beslutade att planens genomförande inte medför risk för betydande miljöpåverkan, varför någon miljöbedömning och särskild miljökonsekvensbeskrivning inte ska göras. Sammanställning Aspekt Riksintressen Skyddade områden Markanvändning Vatten Luft/miljökvalitetsnormer Människors hälsa och säkerhet Naturresurser - materiella tillgångar Djur - växtliv Landskapsbild Kulturmiljö Friluftsliv Miljömål Kommentarer Planområdet gränsar till E6 som är av riksintresse för kommunikationer. Skyddszon mellan E6 och byggrätterna fastläggs genom planens bestämmelser på plankartan. Inga Natura 2000-områden eller andra områden med skydd enligt miljöbalken berörs. Området är redan bebyggt och obebyggd mark iordninggjord för en utökning av befintliga verksamheter. Dagvatten kommer att omhändertas via kommunens dagvattensystem och pumpas norrut för att inte rinna söderut till Anråse å. Kommunal VA-anslutning för övrigt. Ingen påtaglig ökning av utsläpp eller buller förväntas från trafiken inom det föreslagna planområdet. Uppvärmning genom fjärrvärme. Miljökvalitetsnormerna kommer inte att överskridas. Risker : E6 är primärled för farligt gods. Lastbilar med farligt gods kan stå parkerade på lastbilsparkeringen på Statoils mark och det transporteras drivmedel till bensinstationen. Riskerna reduceras genom skyddsavstånd i planbestämmelserna, samt befintliga förhållanden; avståndet mellan Statoil och grannfastigheters verksamheter minskar inte, vägräcken utmed E6, planområdet beläget flera meter högre än E6. Tänkbara störningar från planområdet: Buller och lukt från verksamheter inom planområdet. Säkerställs i detaljplanen genom bestämmelser om störningsskydd. Genomförandet av planförslaget tar inte i anspråk några särskilda naturresurser. Inom planområdet finns ingen naturmark. Landskapsbilden förändras inte nämnvärt genom att området kompletteras med liknande byggnader som redan finns. Ingen kulturmiljö inom planområdet. Ingen påverkan på friluftslivet. Ett genomförande av planförslaget bedöms inte stå i strid med de nationella miljökvalitetsmålen.

15 15(16) ADMINISTRATIVA FRÅGOR Genomförandetiden för planen börjar löpa när detaljplanen vunnit laga kraft och varar sedan i fem (5) år. Ingen allmän plats förekommer i denna detaljplan. Övriga genomförandefrågor är belysta i den genomförandebeskrivning som tillhör planen. REVIDERINGAR EFTER UTSTÄLLNING Revideringar omfattar följande: Plankartan kompletteras med planbestämmelser enligt nedan. Kursiv text har tillkommit efter utställningen. b 1 Förändring av markytan ska föregås av geoteknisk undersökning, se geotekniskt PM, Bohusgeo AB Tillfredsställande stabilitet enligt Skredkommissionens anvisningar får inte underskridas. b 2 Motell ska ha fasader i icke brännbart matreal. Nödutgångar från motell ska riktas bort från väg E6 och tankstationen. - Byggnader där människor vistas stadigvarande ska ges ett radonsäkert utförande. Planbeskrivningen kompletteras med text enligt nedan. Kursiv text har tillkommit efter utställningen. Sidan 11 Under rubriken Geotekniska förhållanden, radon Efter det att planförslaget varit utställt har synpunkter inkommit från Statens Geotekniska Institut angående att inga radonmätningar utförts. En särskild bestämmelse om radonsäkert utförande införs: Nya byggnader där människor stadigvarande vistas ska ges ett radonsäkert utförande. Sidan Under rubriken Risker och störningar Riskutredningen visar att inga riskreducerande åtgärder krävs. Däremot rekommenderas några åtgärder för att förbättra situationen inom området: Motellet kan utföras med obrännbar fasad. Tiden som personer vistas inom planområdet närmast Statoils fyllningsplats ska hållas så kort som möjligt, vilket innebär att det inte ska finnas något som kan leda till att människor stannar till där i onödan. Nödutgångar på motellet bör riktas bort från tankstation och E6. De skyddsavstånd som är fastlagda i gällande detaljplan mellan E6 och byggrätterna inom planområdet respektive mellan Statoils verksamhet och verksamheterna i denna detaljplan kommer inte att förändras. Särskilda skyddsbestämmelser införs dock för att förbättra säkerheten inom planområdet: Motell ska ha fasader i icke brännbart matreal. Nödutgångar från motell ska riktas bort från väg E6 och tankstationen.

16 16(16) MEDVERKANDE För Stenungsunds kommun: För Rådhuset Arkitekter AB: Jan Schuman, planarkitekt Elisabet Fjellman, arkitekt Ann Andersson, landskapsarkitekt Jan Schuman Elisabet Fjellman