Alternativanvändning av kommersiella lokaler

Transkript

1 Institutionen för Infrastruktur Bygg- och fastighetsekonomi Kungl. Tekniska Högskolan Examensarbete nr 221 Alternativanvändning av kommersiella lokaler - En studie om varför så få lokaler byggs om till bostäder i Stockholm Författare: Per Olstedt Handledare: Hans Lind Stockholm 2003

2 Master of Science thesis Title Author Department Alternative use of office buildings - A study of why so few office buildings are rebuilt to residential blocks in Stockholm Per Olstedt Department of Infrastructure Building and Real Estate Economics Master Thesis number 221 Supervisor Hans Lind Keywords Alternative use, reconstruction, office, residential block Abstract The problematic housing question has been frequently discussed during recent years in Stockholm. At the same time real estate companies have difficulties to find tenants to their office buildings. The vacancy rate is currently above 10% in Stockholm. None of these markets are in balance. One way to solve the problem could be to rebuild vacant office buildings to residential blocks. This Master s thesis investigates why just a few office buildings are rebuilt to residential blocks in Stockholm. The study focuses on why real estate owners choose to keep great vacancies instead of rebuilding them from offices to apartments. Isn t it economically profitable to rebuild office buildings to apartments? The study is based on interviews with politicians, local government employee, real estate companies and Real estate owners. The interviews reveal that rebuilding is not interesting primarily for economic reasons. To explain the low level of rebuilding I have categorised the causes mentioned into those related to revenues and those related to costs. From the revenue perspective the problems are rent control and, as I define it, option theory - the value of the empty office as an option to let it at high rates in the future. From the cost perspective the problems are mainly related to the comprehensive rules that are connected to residential blocks and all obstacles that arise when an office building is rebuilt to a residential block. The design of the office buildings is also one important element that can complicate rebuilding. The strongest reason to why rebuilding is low is the fact that real estate companies are not fully compensated by higher revenue for the complicated and costly process.

3 Examensarbete Titel Författare Institution Alternativanvändning av kommersiella lokaler - En studie om varför så få lokaler byggs om till bostäder i Stockholm Per Olstedt Institutionen för Infrastruktur Bygg- och Fastighetsekonomi Examensarbete nummer 221 Handledare Hans Lind Nyckelord Alternativanvändning, ombyggnad, lokaler, bostäder Sammanfattning Bostadsbristen i Stockholm har varit mycket påtaglig under senare år. Samtidigt kan vi se att luften helt gått ur lokalmarknaden, vilket bland annat visar sig genom mängder av annonser över lediga lokaler. Varken bostads- eller lokalmarknaden är i balans, och dessutom mot var sin ytterlighet. Utifrån aktuell statistik om lokalvakanser samt efterfrågan på bostäder kan konstateras att ombyggnad rimligtvis borde vara ett sätt att lösa situationen. Detta examensarbete syftar till att undersöka varför så få lokaler byggs om till bostäder i Stockholm. Studien är fokuserad på att undersöka varför fastighetsägare behåller stora vakanser istället för att bygga om lokalerna till bostäder. Är det verkligen inte ekonomiskt lönsamt att bygga om kommersiella lokaler till bostäder? Studien har genomförts i form av en kvalitativ intervjuserie där politiker, kommunen, byggbolag och fastighetsägare varit representerade. Utifrån intervjuerna kan dock konstateras att ombyggnad inte är intressant. Detta visar sig framför allt genom ekonomiska aspekter. För att förklara varför ombyggnad inte sker har jag kategoriserat orsakerna under ett fastighetsföretags intäkts- eller kostnadssida. På intäktssidan ses orsaker som hyressystemet och, som jag benämnt det, optionsteorin. På kostnadssidan uppträder det omfattande regelverket kring bostäder och alla svårigheter det medför när en lokalfastighet skall byggas om till en bostadsfastighet. Även byggnadernas utformning är en avgörande faktor anses det i intervjuerna. Det starkaste skälet till att ombyggnad uteblir är att fastighetsbolagen inte får tillräcklig kompensation i form av hyresintäkter för den komplicerade och kostsamma ombyggnadsprocessen.

4 Förord Examensarbetet har utförts för Institutionen för Infrastruktur på KTH i Stockholm. Jag vill i arbetets inledning passa på att tacka ett antal personer och visa min uppskattning över den tid som de tagit i anspråk som stöd i mitt arbete. I första hand vill jag rikta ett stort tack till min handledare docent Hans Lind, Institutionen för Infrastruktur, enheten bygg- och fastighetsekonomi vid KTH i Stockholm, som bidragit med värdefulla synpunkter och diskussioner under arbetets gång. Jag vill dessutom tacka de personer som välvilligt ställt upp på intervju och engagerat svarat på mina frågor. Stockholm den 1 december 2003 Per Olstedt

5 INNEHÅLLSFÖRTECKNING 1 Inledning Bakgrund Syfte Problemspecifikation och avgränsningar Disposition Metod och val av ansats Det empiriska materialet Metodiskt angreppssätt Data i form av intervjuer och litteraturstudier Felkällor Angreppssätt och analys Reliabilitet, validitet och generalisering Definitioner och regelsystem Vad är en ombyggnad? Bostad kontra lokal Vad är en bostadslägenhet? Vad är en lokal? Grundläggande lag och regleringar för bostäder och lokaler Besittningsskydd Byggregler vid ombyggnad Tredimensionell fastighetsbildning Hyressystemet Marknadsanpassad hyra kontra bruksvärdessystemet Det nya bruksvärdessystemet Ombyggnadsprocessen Ombyggnadsprocessen från idé till slutprodukt Plan- och bygglagen, PBL Planprocessen Byggprocessen Policy för Stockholm Beskrivning av fastighetsmarknaden i Stockholm Befolkningsdata och omflyttningstendenser Marknadshistorik Bostäder Lokaler Marknadssituation Lokaler Bostäder Ombyggnadsverksamheten Ombyggnadsverksamheten i Stockholm Vakanser på lokaler vad är önskvärt? Sida 2

6 6 Vilka hinder och fördelar finns med ombyggnad? Vad gör Stockholm stad för att påverka ombyggnadsprocessen? Vilka skillnader kan studeras inom Stockholms bebyggelse? Vilka områden passar för ombyggnad enligt intervjupersonerna? ABC Arbete, Boende, Centrum Smygombildning Hinder vid ombyggnad Hyressystemet Optionsteorin Byggnadernas utformning Byggnadernas läge Regelverket för bostäder kontra lokaler Planprocessen Fördelar med ombyggnad Planprocessen går snabbare än vid nybygge Spar grönområden Befintlig infrastruktur utnyttjas Sammanfattning och analys Reversibelt bygge Reversibelt bygge, vad är det? Vad framgår av intervjumaterialet? Sammanfattning och analys Avslutande diskussion Varför sker ändå ombyggnad? Hur kan ombyggnad stimuleras? Referenslitteratur Bilaga 1 Bilaga 2 Sida 3

7 Figurförteckning Figur 1 Induktiv och deduktiv ansats Figur 2 Befolkningen i Stockholms län, prognos från Figur 3 Åldersfördelning i Stockholms län den 31 december Figur 4 Inflyttning till Stor-Stockholm Figur 5 Diagram över nyproducerade lägenheter i Stockholms län Figur 6 Ledig kontorsyta i Storstockholm för åren Figur 7 Efterfrågan på kontorslokaler Figur 8 Vakansgrader totalt för Storstockholm Figur 9 Begärda hyror för lediga lokaler i genomsnitt, fast pris Figur 10 Hyresnivåns förändring under Figur 11 Fördelning mellan ny- och ombyggnad avseende tillkommande bostadslägenheter i Storstockholm Tabellförteckning Tabell 1 Definitioner av begreppet lägenhet Tabell 2 Tänkt förändring av hyresnivå i bruksvärdessystemet Tabell 3 Antal lägenheter ur kontorslokaler i Storstockholm Tabell 4 Antal färdigställda lägenheter i nybyggda hus i Storstockholm Sida 4

8 1 Inledning 1.1 Bakgrund Behovet av bostäder i Storstockholm är mycket stort. Intresseföreningar som arbetar för de bostadssökande skriker efter fler bostäder för att Stockholm skall uppnå en dräglig bostadssituation. Enligt intresseföreningarna kan problemet enbart lösas med fler bostäder. I kontrast mot detta ser vi en markant nedgång beträffande uthyrningsgraden för lokaler i Stockholm. De höga hyrorna och den låga vakansgraden som rådde för ett par år sedan har förbytts mot att allt fler lokaler friställs och bjuds ut på hyresmarknaden. Fastighetsmarknaden i Stockholm är konservativ, det som är lokaler behålls som sådana och det är få som byggs om till bostäder. Fastighetsbolagen anpassar sällan sina förhållanden mellan lokaler och bostäder till vad som efterfrågas utan de behåller den struktur som råder. Beträffande lokaler kan vi nu, år 2003, se stora vakanser, ända upp mot 30 procent i vissa delar, medan bostäder har en mycket stor efterfrågan. Fastighetsmarknaden har och har alltid haft kontinuerliga konjunktursvängningar som ligger ungefär sex månader efter den allmänna konjunkturen. Det medför att det till viss del går att förutse när lokalmarknaden viker respektive efterfrågan kommer att öka. Vi behöver bara se ett par år tillbaka för att notera en helt annan situation. Då uppvaktades makthavare och politiker av företagare som var i behov av fler och större lokaler. Nu när marknaden har svängt om är efterfrågan annorlunda. Är det möjligt att bemöta dessa svängningar med hjälp av ombyggnad och vilka faktorer är det som styr ombyggnadstakten? Alla fastighetsbolag utsätts för olika risker. En av dessa är när konjunkturen viker och hyresgästerna vill flytta till mindre lokaler. Om vi studerar bostadssidan ser vi helt andra aspekter. Inflyttningen till Stockholm har länge varit stor och fler människor uppskattar värdet av att bo centralt. Vakansgraden för bostäder är i dagsläget närmast obefintlig, även vid en så kraftig konjunkturnedgång som vi nu upplever. Finns det något intresse av att snabbt kunna anpassa sin struktur och vikta om mot bostäder för att jämna ut de vakanser som finns? Är det som fastighetsägare ekonomiskt fördelaktigt att vänta ut en konjunkturnedgång för att kunna erbjuda vakanta lokaler vid nästa konjunkturuppgång? Hur värderar fastighetsbolagen optionen att vänta ut en lågkonjunktur och få en högre framtida hyra på sina lokaler? Sverige har ett omfattande regelsystem på bostäder vilket i högsta grad kan påverka ombyggnadstakten. Genom detta examensarbete skall jag belysa de regler som hindrar ombyggnad samt försöka ge insikt i de frågeställningar som nämns ovan. Sida 5

9 1.2 Syfte Syftet med detta examensarbete är att studera varför fastighetsägare föredrar att ha en stor vakansgrad på sina lokaler framför att bygga om till bostäder. De vakanser som finns på lokaler borde rimligtvis ge upphov till stora förluster. En vändning på lokalmarknaden anses enligt bedömare dröja. Ändå byggs enligt statistiken mycket få lokaler om till bostäder - varför det är så? Från första början var syftet med detta examensarbete att undersöka alternativa användningsområden för kommersiella lokaler och vilka potentiella användningsområden som står till buds. Genom den inledande litteraturstudien och de förberedande intervjuer som genomfördes i studien kunde det dock fastställas att väldigt få kommersiella lokaler används till något annat än vad de från början är optimerade för. Dessa slutsatser kom att ge arbetet en mer konkret inriktning mot att studera ombyggnad av kommersiella lokaler till bostäder i Stockholm. 1.3 Problemspecifikation och avgränsningar Fokus kommer att inriktas på ekonomiska, juridiska och allmänna råd som finns inom lokal- och bostadssegmentet. Arbetet kommer att behandla de intressanta aspekter och komplikationer som uppkommer mellan politikernas visioner och kommuntjänstemännens regler av hur stadens mark skall användas men även hur regelverket påverkar byggandets gång. Detta arbete skall visa och förklara skillnader i kunskap som lekmän har kontra den yrkeskunskap fastighetsaktörerna uppnått genom sitt arbete. Arbetet fokuserar på fyra klart definierade intervjugrupper: Politiker i Stockholm, Kommunanställda i Stockholm, Byggherrar, byggbolag, Förvaltare, ägare. Studien fokuserar på ovanstående gruppers olika uppfattning kring ombyggnadsprocessen. Det ingår även intervjuer med personer från myndigheter och verk. Intervjuerna med dem ingår endast indirekt i studien. För att inte försvåra frågeställningen utgår jag i mitt resonemang från att hyresrätten och bostadsrätten likställs. De är olika boendeformer men uppfyller båda behovet av bostad. Även bidrag i olika former har utelämnats i analyserna. Dess påverkan på byggprocessen är varierande vilket motiverar att de utelämnas inom detta arbete. Arbetet är inriktat på kommersiella lokaler. Med detta avses enbart lokaler som har för avsikt att ge en avkastning till aktören. Således har jag undantagit skolor och institutioner och inriktat mig på kontor, men i viss mån även lager- och industrilokaler. Arbetet kommer även att belysa följande frågeställningar: Används lokalerna och bostäderna på ett effektivt och marknadsoptimalt sätt? Är ombyggnad något som byggherrar och ägare ser som intressant och möjligt att genomföra eller är det enbart ett ämne för samhällsdebatten kring bostadssituationen? Sida 6

10 1.4 Disposition För att underlätta läsandet och att i ett tidigt skede få en uppfattning av innehållet och strukturen presenteras rapportens disposition med korta ordalag. Kapitel 2 Metod och val av ansats. Syftar till att redovisa de metoder som står till buds för en undersökning och motivering till vilken av dessa jag har valt. Syftet är även att ge möjlighet för någon annan att utföra studien igen med samma förutsättningar. Kapitel 3 Definitioner och regelsystem. Kapitlet ger en introduktion om vilka termer och regleringar som läsaren bör känna till då dess innebörd kan skilja sig mellan vardagligt tal och fackspråk. Kapitlet skall även ge en inblick i gällande regelsystem. Kapitel 4 Ombyggnadsprocessen. Beskrivning av vilka arbetsmoment som ingår i ett ombyggnadsprojekt. Kapitel 5 Beskrivning av fastighetsmarknaden i Stockholm. Här ges en översiktlig bild av hur fastighetsmarknaden förhåller sig i dag jämfört med tidigare år. Syftar till att ge läsaren fakta om rådande situation samt trender över tiden. Kapitel 6 Vilka hinder och fördelar finns med ombyggnad? Kapitlet ger en inblick i vilka områden som kan lämpas för ombyggnad. Detta följs upp med en sammanställning av vad som anses som problem kring ombyggnad och vad som anses som positivt enligt intervjupersonerna. Kapitlet avslutas med en analys av intervjumaterialet. Kapitel 7 Reversibelt bygge. I detta kapitel ges en idé på hur framtida ombyggnad kan underlättas. Här redovisas vad som har framkommit kring detta i mina intervjuer. Kapitel 8 Avslutande diskussion. I det avslutande kapitlet presenteras en diskussion och sammanfattning av resultaten som framkommit från intervjuerna. Här presenteras även förslag till kompletterande studier och fördjupningar i ämnet. Sida 7

11 2 Metod och val av ansats 2.1 Det empiriska materialet Datainsamlingen är grovt sett indelad i tre olika segment. Dessa bygger på varandra och har i stort utförts i följande ordning: Litteraturstudier Intervjuer Analys av intervjumaterialet 2.2 Metodiskt angreppssätt Metodiken är det redskap som används för att uppnå de mål och förhoppningar som man har med sitt arbete. Omformulerat är det att lösa problem och komma fram med ett svar. Att medvetet välja rätt metod är viktigt för att kunna utföra en undersökning. Detta kapitel är ämnat att beskriva mitt angreppssätt för problemformuleringen. Det finns i huvudsak två olika metodiska angreppssätt att arbeta utifrån. Beroende på sättet att mäta och graden av mätbarhet kan vi dela in data i kvantitativt och kvalitativt. Den kvantitativa metoden har alltid ansetts som bättre än den kvalitativa. Men under senare tid har åsikterna svängt om och beroende på problemen kan det visa sig att enbart kvalitativa modeller blir relevanta (Wiedersheim-Paul & Eriksson, 1987). Det är även vanligt att båda angreppssätten används i en och samma studie. I en kvalitativ studie försöker man åstadkomma en djupare förståelse av det ämne studien riktar in sig på. Målsättningen med en kvalitativ metod och analys är att identifiera något som är okänt, medan den kvantitativa metoden belyser samband mellan olika företeelser. De har dock båda gemensamt att de bättre försöker förklara den värld vi lever i. Metoden för detta examensarbete är att utifrån intervjuer analysera varför ombyggnad av lokaler till bostäder sker i så liten omfattning. Enskilda intervjuer är ett viktigt inslag i studien. Enligt Kvale (1997) är intervjun som verktyg varken en objektiv eller subjektiv metod. Han menar att kärnan i intervjun är den subjektiva interaktionen. Med en dialogisk föreställning om intersubjektivitet uppnår intervjun en privilegierad position den innebär ju att det förs samtal och förhandlingar om meningen mellan intervjuare och intervjuad (sid. 66). Den kvalitativa forskningsintervjun har som mål i denna studie att utvinna nyanserade beskrivningar av problemområdet utifrån den intervjuades kunskaper i ämnet. Kritik mot kvalitativ intervju kan förekomma och då framför allt om frågorna som ställs är ledande eller inte. Liksom Kvale anser jag att det centrala med intervjufrågorna är vart frågorna ska leda och huruvida de kommer att leda i relevanta riktningar och skapa ny, vederhäftig och intressant kunskap (sid. 146). 2.3 Data i form av intervjuer och litteraturstudier Sammanlagt deltog tolv personer i intervju-undersökningen. Intervjupersonerna har genom en inledande beskrivning informerats om intervjuns syfte och användning. Intervjupersonerna är politiker, kommunanställda, byggherrar och fastighetsägare. Politikerna har intervjuats utifrån deras visioner och idéer. De kommunanställda skall i Sida 8

12 sitt arbete se om politikernas idéer är hållbara och om de kan användas i verkliga projekt. De ska även bedöma byggprojekt från byggbolag och finansiärer. Byggherrarnas ansvarsområde är att utföra projekten. Slutligen är det en ägare som förvaltar fastigheten. Alla dessa yrkeskategorier arbetar individuellt, men behövs på olika sätt i byggnadsprocessen. Intervjuerna har bestått av en öppen dialog som har anpassats till varje intervjuperson. Alla intervjupersoner inom respektive grupp har svarat på samma frågor. Intervjuerna har förts med anteckningar under intervjuns gång. Efter varje intervju har en sammanställning skett från noteringarna, och vad som ytterligare uppfattades under intervjun. Det kan till exempel röra sig om helhetsintryck som intervjupersonen givit och vad som intervjupersonen återkommit till vid flertal tillfällen. Frågeguiderna som legat till grund för intervjuerna finns att studera i bilaga ett och två. Frågorna är utformade med utgångspunkt från min förförståelse av problemet som bland annat har inhämtats genom den inledande litteraturstudien. Inga givna svar har funnits på intervjufrågorna utan det har hållits en öppen diskussion. Svaren på vissa frågor har i efterhand anpassats till en mall för att en jämförande analys skall vara möjlig. Analysen har skett då allt material samlats in. Om enbart en intervju lösrycks finns ingen röd tråd att följa, vilket motiverar en avslutade analys. Till viss del har intervjufrågorna modifierats under intervjuseriens gång. Vissa frågor har slagits samman och vissa har kommit till för att få ut så mycket information som möjligt, samt för att få en fördjupning i detaljer. Detta för att underlätta analysen av likheter och skillnader i svaren. Som stöd för detta tillvägagångssätt kan nämnas Starrin m.fl. (1991) som beskriver hur frågeinnehållet i en intervju kan styras av erfarenheter från tidigare intervjuer. I analyserna kan inte något enskilt företag eller person pekas ut utan alla svar redovisas anonymt. Utifrån de fyra definierade intervjugrupperna har likheter och skillnader studerats för att försöka ge svar på mina frågeställningar. För arbetet har även artiklar och litteratur nyttjats. Rapporten består av två intervjuer med politiker, två intervjuer med kommunanställda, tre intervjuer med personer från utpräglade byggbolag och tre intervjuer med förvaltare. Därutöver har två intervjuer med personer från myndigheter ingått för att reda ut frågor som intervjupersonerna inte kunnat ge ett tillfredsställande svar på. I arbetet har även deltagande i ett par seminarier ingått för att få en aktuell uppdatering av debatten. Seminarierna har haft många kunniga och insatta talare. Dessa har bidragit med intressanta diskussioner och frågeställningar för mitt arbete Felkällor Intervjuerna för detta examensarbete har varit mycket innehållsrika och givande. Materialet har givetvis påverkats av hur frågor har ställts till intervjupersonen och även på vilket sätt svaren har uppfattats. Intervjupersonerna är ett slumpvis urval. Inget av det som skrivs kan statistiskt säkerställas och resultaten är således en sammanställning av hur intervjuaren uppfattat svaren vid intervjuerna. Sida 9

13 2.3.2 Angreppssätt och analys Det finns ett antal olika tillvägagångssätt för att nå kunskap och hur man lyckas få fram ett resultat från ett problem. Valet av angreppssätt är viktigt för hur resultatet kommer ut ur en rapport. Ett mer korrekt val kan spara mycket arbete och ökar sannolikheten för ett bra resultat. Problemet påverkar angreppssättet som samtidigt påverkar problemet (Wiedersheim-Paul & Eriksson, 1987). Det finns i huvudsak två olika angreppssätt inom vetenskapen, det induktiva respektive det deduktiva. Det deduktiva arbetssättet innebär att man i sitt arbete utgår från ett antal antaganden och förutsättningar. Dessa undersöks och testas så att de antingen kan bekräftas eller förkastas. Induktion är motsatsen, man studerar ett faktiskt fenomen i verkligheten, för att utifrån detta se vilka mönster som kan identifieras och beskrivas. I faktiskt forskningsarbete finns ofta båda inslagen representerade. Det induktiva angreppssättet är framför allt vanligt inom humanvetenskapen. Enligt Olstedt (2001) finns ytterligare ett arbetssätt och det är det abduktiva som genererar ett hypotetiskt antagande. Den abduktiva processen kan beskrivas som en pendling mellan induktion och deduktion. Begreppet infördes av en amerikansk filosof, Peirce, och han menar att abduktionen är en process, som reducerar verklighetens komplexitet och gör den begriplig. Med hjälp av abduktionen kan jag genom min tidigare erfarenhet och det som jag tror mig få veta genom mitt insamlande material söka efter det okända och därigenom uppkommer hypotesen. Teori generalisering hypoteser observationer observationer Induktiv ansats VERKLIGHETEN Deduktiv ansats Figur 1 Induktiv och deduktiv ansats. (Wiedersheim-Paul & Eriksson, 1987). Det mest använda sättet att pröva teorier är det hypotetiskt-deduktiva angreppssättet. Det innebär att man ur teorier härleder och utvecklar nya hypoteser. Dessa hypoteser testas därefter genom empiriska undersökningar som stärker eller minskar teorins tillit. Eftersom jag är ute efter att få kunskap om något som för mig är okänt har jag valt att använda mig av det abduktiva arbetssättet. Sida 10

14 2.4 Reliabilitet, validitet och generalisering Undersökningar har en viss grad av reliabilitet. Det inbegriper i vilken utsträckning det erhållna resultatet kan upprepas vid ett annat tillfälle och på en annan urvalsgrupp. För att en metod ska få hög reliabilitet bör den vara oberoende av forskaren. Enligt Merriam (1994) är reliabiliteten ett problematiskt begrepp inom samhällsforskningen, eftersom människans beteende inte är statiskt utan föränderligt (sid 180). Eftersom denna studie bygger på kvalitativa intervjuer är reliabilitetsbegreppet inte riktigt relevant. Innebörden av validitet är om metoden verkligen ger den information som den avser att mäta. Validitet för en kvantitativ och en kvalitativ studie skiljer sig något åt, jag kommer dock enbart att behandla det kvalitativa synsättet. Begreppet delas vidare upp i inre och yttre validitet. Med inre validitet för en kvalitativ studie avses forskarens påverkan på resultatets giltighet. Detta blir styrt av forskarens förförståelse, på vilket sätt datainsamlingen skett, hur urvalet utförts och hur materialet har analyserats. För att säkerställa den inre validiteten är triangulering ett vanligt förekommande arbetssätt. Grundtanken är att man ska se problemet ur olika synvinklar, det vill säga att man använder flera forskare, flera informationskällor eller flera metoder för att bekräfta de resultat man erhåller (Merriam, 1994). I studien har personer med olika kunskap och perspektiv på problemet intervjuats. Detta för att få så många infallsvinklar och en så bred kunskapsbas som möjligt. Med yttre validitet avses generaliserbarheten av en studie. En vanlig frågeställning är om resultatet från en kvalitativ studie är generaliserbar och om den därmed kan användas i jämförande syfte på andra liknande undersökningar. Enligt litteratur finns det olika möjligheter att förklara generaliseringsbegreppet. Generalisering är vanligtvis förknippat med statistiska begrepp som stickprov och population. Olstedt (2001) menar att en kvalitativ studie är mer styrd av syftet med studien än ett generellt förhållningssätt. Målet med studien skall snarare leda till en förståelse av det undersökta fenomenet. Enligt Olstedt (2001) är inte målet i sig att det erhållna resultatet ska gälla för andra situationer eller personer, målet är snarare att få svar på den egna problemformuleringen. Sida 11

15 3 Definitioner och regelsystem Att förstå vilka skillnader som finns mellan lokaler och bostäder är viktigt för att ha en uppfattning om vilka problem som kan finnas eller uppkomma vid en ombyggnad. Både vad som är reglerat enligt lag, men även vad som är rekommendationer. 3.1 Vad är en ombyggnad? Att definiera en ombyggnad är en central del av detta arbete. Från den 1 juli 1995 har begreppet ombyggnad tagits bort ur plan- och bygglagstiftningen. Allting som inte rör nybyggnad eller underhåll får begreppet ändring. För att definiera ändring utgår man generellt från underhåll. Kan en åtgärd på en byggnad inte klassas som underhåll får det beteckningen ändring. Ändring delas vidare upp på tillbyggnad eller annan ändring. Annan ändring är en yttre eller inre förändring. Det innebär till exempel annan planlösning, fasad, konstruktion eller byte av inredning som är betydligt mer omfattande än vad som faller under underhåll. För att en åtgärd ska klassas som detta krävs att det blir en form av standardhöjning eller att byggnadsverket tillförs en ny funktion eller egenskap. Det är enbart ändringen i sig som betraktas och skall således inte kopplas samman med om brukstiden för byggnaden ökas. Kraven för ändring av byggnader finns i BVL (Lagen om tekniska egenskapskrav på byggnadsverk) och BVF (Förordningen om tekniska egenskapskrav på byggnadsverk). För tillbyggnad tillämpas BBR (Boverkets byggregler) och BKR (Boverkets konstruktionsregler). Inom tillbyggnad inräknas åtgärder som ökar en byggnads volym. Exempelvis rör det sig om påbyggnad eller utvidgning med källare. Det äldre uttrycket ombyggnad antas i generellt språkbruk sättas samman med en byggnadsåtgärd som ändrar antalet lägenheter eller fördelningen på olika lägenhetstyper i ett hus men att skalet och stommen bibehålls. Det som avses är att nya bostadslägenheter tillkommer genom att inreda vindar, ombyggnad av lokaler till lägenheter, sammanslagningar eller ombyggnad till lokaler. Då ombyggnad ändå får anses vara det mest vedertagna uttrycket kommer jag i texten att använda ordet ombyggnad och inte ändring. 3.2 Bostad kontra lokal Att definiera begreppen lokal och bostad, är ingen självklarhet. Beroende på vilken myndighet som tillfrågas blir svaren olika. För att inledningsvis få en övergripande bild återges definitionen enligt Svensk ordbok, 1999: Bostad Lokal Lägenhet avsedd såsom bostad. Hus eller lägenhet eller rum att stadigvarande bo i. Byggnad eller större rum som används för visst ändamål, ofta för kollektiv verksamhet. Sida 12

16 Avgörande för om ett utrymme klassas som lokal eller bostadslägenhet har med både utformningen, utrustningen, avsedd användning och reell användning att göra. (SCB) Lägenhet: Ett eller flera utrymmen i en byggnad som i upplåtelsehänseende utgör en självständig enhet. Lägenheter uppdelas i bostadslägenheter (där specialbostäder utgör en del) och lokallägenheter. Bostadslägenhet: Sådan lägenhet som helt eller till en inte oväsentlig del används, eller är avsedd att användas, stadigvarande som bostad. Eventuella uthyrningsrum räknas som rum i moderlägenheten. Lokal: Utrymme inrättat för annat ändamål än boende eller kommunikation inom en byggnad. Lokallägenhet: (förslag till def. I ett ev. kommande lägenhetsregister) Sådan lägenhet som är avsedd som bostad, men som för närvarande nyttjas som lokal t.ex. tandläkarmottagning, damfrisering, kontor m.m. Tabell 1 Definitioner av begreppet lägenhet. Källa: SCB Ställs frågan till en annan myndighet blir svaret delvis ett annat. Enligt Stadsbyggnadskontoret är det definitionen i detaljplanen som avgör om en fastighet är avsedd för lokal eller bostad och därigenom även vad som skall finns i byggnaden. Vidare kan planen även ange en så kallad bokal eller fri användning av marken. Benämningen bokal innebär att utrymmet kan användas till både bostad och lokal. Dock kan vi utifrån denna definition konstatera att vissa utrymmen då kommer att klassificeras felaktigt. Smygombildning till bostad eller lokal har förekommit och förekommer fortfarande vilket kan ge en missvisande bild av den verkliga användningen Vad är en bostadslägenhet? Enligt Nationalencyklopedin, 2003 definieras en bostadslägenhet som en primär funktion att kring människan skapa en avgränsad miljö som ger skydd och komfort gentemot omvärlden. Sociala funktioner som en bostad skall fylla är att ge rum för samvaro lika väl som för avskildhet. Plats för förvaring, matlagning, hygien och tekniska servicefunktioner har med tiden i allt större omfattning inrymts i bostaden. Riksskatteverket har dock en något mer konkret definition i sin Handbok för fastighetstaxering, Där kan bedömningen av om en byggnad är inrättad till småhus (en eller två familjer) eller hyreshus vara vägledande att studera. Med bostadslägenhet avses enligt 13 RSFS 2002:11 ett eller flera rum, inrättade för boende, med egen ingång och med kök eller annan kokmöjlighet. Det allmänna rådet är att en bostadslägenhet normalt är avskild med egen stängbar ingång från det fria eller från trapphus eller korridor och består av ett eller flera rum, varav ett med kokmöjlighet (kök, kokvrå, kokskåp). Enligt Boverkets byggregler (2002) skall en bostad vara dimensionerad, disponerad och utrustad med hänsyn till sin långsiktiga användning och till de antal personer som de är avsedda för. I bostaden skall det finnas: minst ett rum med utrustning för personhygien, Sida 13

17 rum för daglig samvaro, rum för sömn och vila, rum med utrustning för matlagning och förvaring av livsmedel, utrymme för måltider, utrymme för hemarbete, entréutrymme, utrymme för förvaring. Rummen skall vara avskiljbara och ha fönster. Om bostaden enbart är avsedd för en person behöver rumsindelningen inte vara avskild. Enligt Stadsbyggnadskontoret och Boverket kan ingen generell definition ske utan de går den omvända vägen för att definiera en bostad. Utifrån vad användningsområdet säger genom detaljplanen speglas indelningen. Planen anger om området lämpas för bostadsändamål eller kontorsändamål Vad är en lokal? Att definiera en lokal blir, liksom för bostad, olika beroende på vem som tillfrågas. Jordabalken 12 kapitlet säger med bostadslägenhet avses lägenhet som upplåtits för att helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad. Med lokal avses annan lägenhet än bostadslägenhet. Utgångspunkten för definitionen av lokal blir således utifrån definitionen av bostad. Stämmer ett utrymme inte in på kriterierna för bostadslägenhet faller det under definitionen av lokal. 3.3 Grundläggande lag och regleringar för bostäder och lokaler Den enskilde medborgaren anses av staten som relativt svag i ett rättsförhållande. Därför finns ett antal lagar och regleringar som är ämnade till att skydda den enskilde individens intressen. Regelsystemen är konstruerade så att de inte kan avtalas bort på ett enkelt sätt. Generellt kan sägas att privatpersoner har en starkare skyddsmekanism än kommersiella aktörer Besittningsskydd I Sverige finns omfattande lagar som reglerar hyresförhållandet mellan hyresgäst och hyresvärd. Hyresförhållandet regleras enligt jordabalken (JB), kapitel 12. Det så kallade besittningsskyddet är till för att skydda hyresgästen, då denna anses som den svagare parten i ett hyresförhållande. Innebörden av detta blir att, oberoende av vad parterna avtalar gäller en rad paragrafer till förmån för hyresgästen. Besittningsskyddet beskriver hyresgästens rättigheter att behålla sin lokal eller bostad under ett hyresförhållande. Hyresförhållandet skiljer sig dock åt när det gäller lokal och bostad. En lokalhyresgäst sägs ha ett indirekt besittningsskydd medan bostadshyresgästen har ett direkt besiktningsskydd. Mot detta skall ställas hyresvärdens intresse att kunna disponera fritt över lägenheten och möjligheten att få ett tillfredställande ekonomiskt utbyte. Lagstiftaren anser dock att avvägningen skall bli till fördel för hyresgästen och Sida 14

18 prioriterar denne framför hyresvärden. Besittningsskyddet kan dock, med Hyresnämndens godkännande, avtalas bort. En hyresgäst kan även mista sitt besittningsskydd genom förverkande, vilket anges i jordabalken. Med förverkande menas att hyresgästen inte har uppfyllt sina skyldigheter. För bostadshyresgästens del beaktas ett bredare perspektiv när en bedömning görs av det lagstadgade skyddet. Det finns både starkt sociala och ekonomiska skäl som talar för att en bostadshyresgäst skall få behålla sin hyresrätt trots att hyrestiden gått ut. Det är av största vikt för en bostadshyresgäst att få behålla lägenheten så länge han anser sig behöva den. För bostadshyresgästens del talar man om direkt besittningsskydd. Det innebär konkret att hyresgästen har rätt till förlängning av hyresavtalet, även om hyresvärden sagt upp hyresförhållandet och vill att det ska upphöra. Detta gäller dock inte om avtalet gäller för en bestämd tid. Tvister rörande hyresförhållanden avgörs i Hyresnämnden. Likt en bostadshyresgäst har även lokalhyresgästen en lång planeringshorisont. För lokalhyresgästen talar man om indirekt besittningsskydd. Det innebär att hyresgästen inte kan kräva att hyresförhållandet skall fortsätta att gälla om hyresvärden vill säga upp det och inte har intresse av att gå med på en förlängning. Däremot kan hyresgästen kräva ersättning om hyresvärden säger upp avtalet på obefogade grunder. Reglerna för lokalhyresgästen är menade att verka avskräckande gentemot hyresvärden. Denna handlingsfrihet som hyresvärden har får således ett pris. 3.4 Byggregler vid ombyggnad Byggreglerna är olika på bostäder och lokaler. Generellt kan sägas att kraven på bostäder är mer omfattande än på lokaler, oavsett om det gäller ny- eller ombyggnad. Dock är det samma tekniska byggkrav som gäller oavsett om det är ny- eller ombyggnad. Ändringar skall ske så varsamt som möjligt mot den befintliga byggnaden. Enligt Boverkets ändringsråd, BÄR, skall dessa tekniska egenskapskrav beaktas vid ombyggnad: Bärförmåga, stadga och beständighet, Säkerhet vid händelse av brand, Skydd med hänsyn till hygien, hälsa och miljö, Säkerhet vid användning, Skydd mot buller, Energihushållning och värmeisolering, Lämplighet för avsett ändamål, Tillgänglighet och användbarhet för personer med nedsatt rörelse- eller orienteringsförmåga, Hushållning med vatten och avfall. På grund av byggreglernas komplexitet och omfattning avser jag inte att gå djupare in på dessa här. För den som önskar en ingående studie i regelverket hänvisas till Boverkets byggregler och Boverkets ändringsråd. Där finns en detaljerad redogörelse över hur dessa regler skall tillämpas och utföras. Sida 15

19 3.5 Tredimensionell fastighetsbildning Riksdagen har beslutat att införa så kallad tredimensionell fastighetsbildning från och med den 1 januari Avsikten är att möjliggöra en avgränsning av en fastighet i både höjd- och djupled. Dagens regler tillåter endast avgränsning i markplanet. Med det nya förslaget kan en fastighet definieras i sidled, höjdled och djupled och behöver således inte omfatta någon del av markytan. Förslaget skall möjliggöra att till exempel bostäder kan byggas ovanpå kommersiella byggnader. Samma regler som gäller för att bilda traditionella fastigheter kommer att gälla för att bilda tredimensionella fastigheter. Det medför att den tredimensionella fastigheten måste uppfylla de lämplighetskrav som gäller för alla fastigheter. Tredimensionellt indelade fastigheter kommer att bildas genom lantmäteriförrättning och därefter att registreras i fastighetsregistret. Fastigheten kommer då att kunna köpas, säljas, lagfaras och intecknas som andra fastigheter. En viktig del i förslaget är att kunna skapa ökat byggande i tätorter där det råder brist på mark. Det kommer att ske på ett antal olika sätt, och följande effekter förväntas bland annat av förslaget: Förtätning av stadskärnan kommer att ske. Fler våningsplan kan byggas på befintliga hus. Oäkta bostadsrättsföreningar kan även utnyttja förslaget och ombildas till bostadsrättsförening då lokalerna kan separeras. Det ska observeras att en tredimensionell fastighet för bostadsändamål måste rymma minst fem bostadslägenheter. Det innebär att det inte kan bildas några enstaka ägarlägenheter där ägaren äger lägenheten och inte en andel i en bostadsrättsförening. Enligt Skanska kan förslaget ge uppemot 9000 nya bostäder innanför tullarna (DN 11/1-2003). Tidigare har det enbart varit möjligt att bygga bostäder ovanpå ett kontorshus om fastighetsägaren själv varit villig att bli hyresvärd. De nya reglerna tillåter exempelvis att det bildas bostadsrätter ovanpå en annan fastighet, och med olika ägare. 3.6 Hyressystemet Marknadsanpassad hyra kontra bruksvärdessystemet Hyresmarknaden i Sverige är indelad i två delar. För bostadsrätter och kommersiella lokaler; butiker, kontor och lager gäller marknadshyra. Det betyder att utbud och efterfrågan avgör hur priset varierar över tiden. På bostäder finns däremot ett system som skall skydda hyresgästen mot oväntade hyreshöjningar, det så kallade bruksvärdessystemet. Innebörden av en marknadshyra är en öppen och fri marknad där det inte finns några hämmande eller reglerande inslag. Aktörerna bestämmer priset utifrån vad de är villiga att betala. Den marknadsanpassade hyran baseras på utbud och efterfrågan. Likt alla varor som finns på en marknad skall priset bestämmas av marknadens aktörer. Sida 16

20 Grundtanken med bruksvärdessystemet är att det skall begränsa hyreshöjningar för de boende. Bruksvärdessystemets bestämmelser finns reglerade i Jordabalken (JB). Bruksvärdessystemet har många värdefulla fördelar. Den viktigaste är att den gör hyresutvecklingen förutsägbar för hyresgästen och att det jämnar ut svängningar som en marknadsanpassad hyra skulle ge upphov till. Grundidéen med bruksvärdessystemet är att lika lägenheter skall ha lika hyra. Hyresnivån skall bestämmas utifrån ett antal parametrar som läge, storlek, planlösning, standard och kommunikationer. Lägesfaktorn har dock fått en mindre betydelse vid jämförelser mellan likartade fastigheter. I Stockholm är problemet som störst. En lägenhet i innerstan borde, med hänsyn till efterfrågan, få högst hyra. Så är inte fallet i dag. En hyreslägenhet utanför stan kan ha högre hyra än en likvärdig i innerstan. Ett problem som uppstår med systemet är att skillnaden i hyra kan återspeglas på ett missvisande sätt. De nybyggda lägenheterna anses enligt bruksvärdessystemet som bättre och betingar därmed en högre hyra. Ofta är dock skillnaden mellan en ny och en gammal bostadslägenhet inte särskilt stor och hyresskillnaden får orimliga proportioner. Bruksvärdeshyran skall även ge vägledning vid tvister om hyrans storlek. En hyra anses inte som skälig om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Detta kallas för bruksvärdesprincipen. Vid bestämning av vad som är en skälig hyra skall först och främst hyrorna i det allmännyttiga bostadsföretagets lägenheter inom orten studeras, i annat fall lägenheter på annan ort. Om hyran skiljer sig åt ska en utjämning ske mot allmännyttans hyresnivå Det nya bruksvärdessystemet Enligt en nyligen publicerad rapport från Hyreskommittén skall förändringar ske på bostadshyresmarknaden. Tanken med det nya systemet är att hyressättningen ska grundas mer på läget än tidigare då byggnadsåret tillmättes större vikt. Enligt Hyresgästföreningen kommer en höjning av hyrorna leda till ökande klyftor i boendet eftersom hyran kommer att variera i större utsträckning. Överenskommelsen bygger på ett samarbete som började i januari 2001 mellan Fastighetsägarna, Sabo och Hyresgästföreningen. Enligt trepartsöverenskommelsen ska: Hyrorna för nyproducerade lägenheter särbehandlas inom ramen för bruksvärdessystemet. Skäliga nyproduktionshyror blir därmed möjliga. Hyresnivåerna successivt förändras så att de speglar hyresgästernas värderingar. Lägesfaktorn måste tillåtas spela en större roll vid hyressättningen i Stockholm. (SvD, 11/10-03) I dagsläget är det enbart byggåret som är vägledande och som medför att hyrorna skiljer sig åt. Det nya systemet är tänkt att förändra enligt modellen nedan. Innerstadens funkis och folkhem är vägledande och har fått indexvärdet 100. Sida 17

21 Område Innerstad Yttre innerstad Yttre ytterstad Hustyp Sekelskifte (före 1920) Klassicism (1920-tal) Funkis (1930/40-tal) Folkhemmet (1940/50-tal) Grannskapet (1950/60-tal) Storskalighet (1960/70-tal) Kvartersstaden (1980-tal) Nymodernism (1990-tal) Tabell 2 Tänkt förändring av hyresnivå i bruksvärdessystemet. Källa: SvD, 11/10-03 Hyran kommer, liksom tidigare, att bestämmas genom förhandlingar. Resultatet kommer att slå olika mot olika områden. Hyran kommer dock att bestämmas för samtliga lägenheter i en fastighet så att inga inflyttningshyror uppstår. Systemet kommer dock att ta tid på sig att anpassas mot verkligheten. Tidigast om fem till tio år kommer systemet att slå igenom fullt ut, och beräknas då ge upphov till skillnader på upp mot 40 procent mellan Stockholms ytterligheter i fastighetsbeståndet. Efter att i detta kapitel beskrivit vilka termer som regelverket bygger på kommer nästa kapitel att mer konkret behandla ombyggnadsprocessen. Sida 18

22 4 Ombyggnadsprocessen Varje ombyggnadsprojekt är unikt. Att i detalj beskriva ett ombyggnadsprojekt är svårt då det är specifika problem som framkommer för varje enskild byggnad. Detta kan inte minst studeras vid ombyggnaden av Skatteskrapan från lokaler till studentbostäder. I media har vitt skilda uppgifter förekommit om vad ombyggnaden kommer att kosta. Skatteskrapan kostar Stockholm stad 566 miljoner kronor att förvärva. Tidigare har det varit kvadratmeter kontor vilket nu skall byggas om till 650 studentbostäder. Enligt media skiljer sig totalkostnaden åt, allt från 600 miljoner kronor enligt finansborgarrådet Annika Billström till minst 1,5 miljarder enligt Folkpartiets beräkningar. Det skiljer således ungefär 900 miljoner kronor mellan de två beräkningarna! Projektet kan snarare ses som en uppoffring från staden att tillgodose behovet av studentbostäder än en rationell kostnadsmedvetenhet. 4.1 Ombyggnadsprocessen från idé till slutprodukt Ett ombyggnadsprojekt kräver ett stort antal arbetsprocesser. En ombyggnad i denna rapport avser en byggnad med befintliga lokaler som skall byggas om till bostäder. Det mest primära är att få byggnaden tomställd. Om det inte rör sig om naturliga vakanser måste hyresgästen eller hyresgästerna avlägsnas med hänsyn till det indirekta besittningsskyddet (se 3.3.1). En ombyggnad styrs av paragraferna i BVL (Lagen om tekniska egenskapskrav på byggnadsverk) och BVF (Förordningen om tekniska egenskapskrav på byggnadsverk). Vid en ombyggnad ställs kravet att den ändrade delen, om byggnaden har förutsättningar för det och det är rimligt med hänsyn till ändringens omfattningen, uppnår nybyggnadsstandard. Det innebär enligt 2 BVL att ett byggnadsverk som ändras skall, under förutsättning av normalt underhåll, under en ekonomiskt rimlig livslängd uppfylla de väsentliga byggnadskraven. Konkret innebär det att byggnader skall ändras med sådant material och på så sätt att reparations-, underhålls- och driftkostnader begränsas. Även indirekta krav kan riktas på ett ombyggnadsprojekt. Det rör sig om byggnader som avsevärt ändras eller om brukstiden förlängs. Då kan under vissa förutsättningar nybyggnadskrav komma att gälla även på delar som inte direkt berörs av ändringen vilket anges i 15 BVF. 4.2 Plan- och bygglagen, PBL PBL (Plan- och bygglagen) innehåller bestämmelser om planläggning av mark och vatten och om byggande. Lagparagraferna syftar till att främja en god samhällsutveckling men även långsiktigt hållbar livsmiljö för de människor som skall bo där. Bestämmelserna utövas genom översiktsplaner, detaljplaner och områdesbestämmelser. Varje kommun har en översiktsplan som skall ge vägledning för hur marken skall användas och hur den befintliga bebyggelsen skall utvecklas och bevaras. Översiktsplanen är inte bindande. Sida 19

23 Det styrande instrumentet för kommunen är detaljplanen. Den anger en begränsad del av kommunen och innehåller regler om hur marken och bebyggelsen får användas. För begränsade områden kan även områdesbestämmelser antas om det är nödvändigt med hänsyn till riksintressen. För att erhålla bygglov för ett ombyggnadsprojekt måste omständigheterna undersökas med hänsyn till PBL. Där regleras enligt 3 kapitlet, 10 att en ombyggnad skall utföras varsamt så att byggnadens karaktärsdrag beaktas och att andra värden tas till vara Planprocessen Staten har monopol på att bestämma hur staden skall se ut och utvecklas. Planmonopolet ger kommunen rätt till att bestämma för vilket ändamål marken skall användas samt hur mycket som får exploateras. Förutsättningarna för att få bygglov och sätta igång ett ombyggnadsprojekt är att det överrensstämmer med gällande detaljplan som har vunnit laga kraft. I detaljplanen skall allmänna och enskilda intressen vägas mot varandra. Ansökningar om bygglov prövas hos kommunens byggnadsnämnd. Arbetet med att ta fram en detaljplan går genom följande steg: 1. En startpromemoria godkänns av stadsbyggnadsnämnden. 2. Två samrådsskeenden där berörda ges tillfälle till insyn och påverkan. 3. Utställning av detaljplaneförslaget. 4. Stadsbyggnadsnämnden godkänner eller antar planförslaget. (Detaljplaner av större vikt eller principiell betydelse antas av kommunfullmäktige.) 5. Beslutet om antagande ska vinna laga kraft. (Planerade bostäder i Stockholm , Stadsbyggnadskontoret 2002). Arbetet med att ta fram en detaljplan tar ungefär två år. Att processen tar så lång tid motiveras från Stadsbyggnadskontoret med att den administrativa processen tar så pass lång tid. Arbetet innan en utställning kan ske tar upp mot 1,5 år. Enbart de två samrådsskeenden, punkt två ovan, tar sammanlagt fyra kalendermånader. Det som kan göra att en detaljplan drar ut på tiden är om en överklagandeprocess inleds innan ärendet fått laga kraft. Det kan innebära år av segdragna tvister. Denna överklagandeprocess är dock något som ses över. Vid ombyggnad finns dock ytterligare en väg. Då en fastighet skall byggas om och omgivningen i övrigt inte påverkas i hög grad kan ett enkelt förfarande ske. Denna enklare process tar ungefär sex månader. Vid en planändring med enkelt förfarande går processen genom tre steg och söks hos Stadsbyggnadskontoret: 1. Området studeras för att se om det är lämpligt för den önskade användningen. Riskoch miljöfaktorer studeras i första hand. 2. Går huset att bygga om? En dialog med byggherren inleds för att verifiera att byggkrav kan uppfyllas. Det kan gälla ljusinsläpp och intilliggande grönytor. 3. Planen ändras. Sida 20

24 Att erhålla en tidsbegränsad användning enligt plan är också möjligt. Det gäller då främst marginella ändringar och inte stora förändringar likt att en fastighet byggs om från lokaler till bostäder. En tidsbegränsad användning gäller enbart för några år. Att få en detaljplan godkänd som anger både lokaler och bostäder i samma fastighet är möjligt. Godkännande ges dock endast där det finns särskilda skäl och att det passar med bebyggelsen i övrigt, vilket är relativt ovanligt Byggprocessen För att uppnå bra kvalité på byggnader finns regler i plan- och bygglagen, PBL. Kommunen har ett antal tillsyns- och kontrollfunktioner för att säkerställa att byggnaderna uppfyller de krav som finns i tredje kapitlet, PBL. Där regleras krav på byggnadernas utformning och placering samt varsamhet vid ombyggnad. Där finns också bestämmelser om att byggnaderna skall kunna nås och brukas av personer med nedsatt rörelse- eller orienteringsförmåga. Dessutom regleras byggnaderna av byggnadsverkslagen som preciseras genom byggnadsverksförordningen och Boverkets bygg- och konstruktionsregler. Ansökningar prövas av kommunens byggnadsnämnd. Bygglov lämnas enligt åttonde kapitlet i PBL. Ansvaret för att regelverk på byggnaden efterlevs åligger byggherren. Han måste dock göra en bygganmälan senast tre veckor innan arbetet påbörjas till byggnadsnämnden. Detta för att ge nämnden möjlighet att kontrollera att gällande krav uppfylls. När en bygganmälan inkommit till byggnadsnämnden skall den kalla till byggsamråd. Vid samrådet skall bland annat byggnadens krav kontrolleras så de stämmer överens med samhällets. Därefter är det upp till byggherren att lägga fram ett förslag på kontrollplan. (SOU 2002:115) 4.3 Policy för Stockholm Marken i Stockholms stad förvaltas av Gatu- och fastighetsnämnden. Nämnden ger markanvisningar till de byggare som visar intresse. I detta förfarande har staden möjlighet att ställa krav på byggherren för att få sina intressen tillgodosedda. Sammanfattning av stadens markanvisningspolicy med avseende på bostadsförsörjningsfrågorna (Planerade bostäder i Stockholm , Stadsbyggnadskontoret 2002): Staden skall medverka till ökad valfrihet. Ny bostadsbebyggelse bör medverka till att utbudet av blandande upplåtelseformer utökas. Stadens övergripande målsättning är att uppnå en blandning av upplåtelseformer i varje stadsdel. Anvisning för upplåtelse med bostadsrätt ska i princip följas av försäljning av marken. Vid hyresrättsupplåtelse väljer byggherren själv mellan förvärv och tomträttsupplåtelse. På stadens begäran ska byggherren tillhandahålla specialbostäder, lokaler för barnoch äldreomsorg samt vissa kategoribostäder, även om detta innebär viss ekonomisk belastning. Sida 21