HSB BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN BOSVEDJAN, SUNDSVALL

Transkript

1 HSB BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN BOSVEDJAN, SUNDSVALL

2

3 ORDLISTA FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Den del av årsredovisningen som i text förklarar verksamheten kallas förvaltningsberättelse. Övriga delar av årsredovisningen är resultat och balansräkning samt tilläggsupplysning med notförteckning, som i siffror visar verksamheten. Av notförteckningen framgör detaljinformation om vissa poster i resultat- och balansräkningen. Förvaltningsberättelsen talar om verksamhetens art och inriktning, t ex beskriver fastigheten, utfört underhåll under året, avgifter, ägarförhållanden, d.v.s. antalet medlemmar med eventuella förändringar under året, samt vilka som haft uppdrag i föreningen. Även väsentliga händelser i övrigt under räkenskapsåret och efter dess utgång fram till dess förvaltnings-berättelsen upprättas ska tas med, liksom viktiga ekonomiska för-hållanden som inte framgår av resultat- och balansräkningen. Även förväntad framtida utveckling belyses kort i förvaltningsberättelsen. Förvaltningsberättelsen ska även innehålla styrelsens förslag till föreningsstämman om hur vinst eller förlust ska behandlas. RESULTATRÄKNINGEN Visar vilka intäkter och kostnader föreningen har haft under året. Intäkter minus kostnader är lika med årets överskott eller underskott. För en bostadsrättsförening gäller det inte att få så stort överskott som möjligt, utan istället att anpassa intäkterna till kostnaderna. Med andra ord ska årsavgifterna beräknas så att de täcker de kostnader som förväntas uppkomma och dessutom skapa utrymme för framtida underhåll. Föreningsstämman beslutar efter förslag från styrelsen hur resultatet (överskott eller eventuellt underskott) ska hanteras. AVSKRIVNINGAR Här redovisas årets kostnad för nyttjandet av föreningens anläggningstillgångar, dvs. byggnader och inventarier. Anskaffningsvärdet för en anläggningstillgång fördelas på tillgångens bedömda nyttjandeperiod och belastar årsresultatet med en kostnad som benämns som av-skrivning. I not till byggnader och inventarier framgår den ackumulerade avskrivningen, dvs. den totala skrivningen föreningen gjort under årens lopp på de byggnader och inventarier som föreningen äger. JÄMFÖRELSESTÖRANDE POSTER Antingen intäkter eller kostnader som inte är en del av den normala årliga verksamheten, t ex nedskrivning av fastighetens värde, ränteeftergifter och låneeftergifter. BALANSRÄKNINGEN Visar föreningens tillgångar (tillgångssidan) och hur dessa finansieras för (skuldsidan). På tillgångssidan redovisas dels anläggningstillgångar såsom byggnader, mark och inventarier samt långfristiga placeringar, dels omsättningstillgångar såsom avgiftsfärdringar, kortfristiga placeringar samt kassa och bank. På skuldsidan redovisas föreningens egna kapital, fastighetslån och övriga skulder. Det egna kapitalet indelas i bundet eget kapital, insatser och upplåtelseavgifter samt fritt eget kapital som innefattar årets resultat och resultat från tidigare år (dispositionsfond och balanserat resultat). Nya redovisningsregler medför att även Fond för yttre underhåll numera måste redovisas som bundet eget kapital. ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Tillgångar som är avsedda för långvarigt bruk inom föreningen. Den viktigaste anläggningstillgången är föreningens fastighet med mark och byggnader. OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Andra tillgångar än anläggningstillgångar. Omsättningstillgångar kan i allmänhet omvandlas till kontanter inom ett år. Hit hör bland annat kortfristiga placeringar och vissa värdepapper. KASSA OCH BANK Kontanter och banktillgodohavanden som snabbt kan förvandlas till pengar. LÅNGFRISTIGA SKULDER Skulder som bostadsrättsföreningen ska betala först efter ett eller flera år, ofta enligt särskild amorteringsplan, t ex fastighetslån. KORTFRISTIGA SKULDER Skulder som bostadsrättsföreningen måste betala senast inom ett år, t ex leverantörsskulder. Numera redovisas även Fond för inre underhåll här. FONDER FÖR YTTRE OCH INRE UNDERHÅLL Enligt stadgarna ska styrelsen upprätta underhållsplan för föreningens hus. I enlighet med denna plan ska årliga avsättningar göras till en fond för yttre underhåll, vilket säkerställer att medel finns för att trygga underhållet av föreningens hus. Genom nya redovisningsregler sker numera inte avsättning till yttre underhållsfond över resultaträkningen utan genom vinstdisposition, se styrelsens förslag i förvaltningsberättelsen. Stadgarna reglerar även om föreningen ska avsätta medel till fond för inre underhåll. Fondbehållningen i årsredovisningen utvisar den sammanlagda behållningen för samtliga bostadsrätters tillgodohavanden. STÄLLDA PANTER Avser i föreningens fall de säkerheter, pantbrev/fastighetsinteckningar som lämnats som säkerhet till kreditgivare för t ex erhållna lån. ANSVARSFÖRBINDELSER Åtaganden för föreningen som inte redovisas som skuld eller avsättning. Kan vara borgensförbindelser eller avtalsenligt åtagande. LIKVIDITET Föreningens förmåga att betala sina kortfristiga skulder, t ex vatten, el, löner och bränsle. Likviditeten erhålls genom att jämföra föreningens likvida tillgångar med dess kortfristiga skulder. Är de likvida tillgångarna större än de kortfristiga skulderna, är likviditeten tillfredsställande. Täcks även fonderna in är likviditeten god.

4 DAGORDNING ORDINARIE STÄMMA Stämmans öppnande 2. Val av ordförande för stämman 3. Anmälan av ordförandes val av protokollförare 4. Godkännande av röstlängd 5. Fastställande av dagordning 6. Val av två personer att jämte ordförande justera protokollet 7. Fråga om kallelse behörigen skett 8. Styrelsens årsredovisning 9. Revisorernas berättelse 10. Beslut om fastställande av resultat- och balansräkning 11. Information om styrelsens verksamhetsrapport 12. Certifieringsrevisorns utlåtande 13. Beslut i fråga om ansvarsfrihet för styrelsen 14. Beslut i anledning av föreningens resultat enligt balansräkning 15. Fråga om arvoden 16. Ramar för styrelsens rätt att besluta om arvoden och ersättningar till styrelseledamöter och andra funktionärer i bostadsrättsföreningen (utöver av stämman sedvanligt fastställt styrelse- och revisionsarvode). 17. Val av styrelseledamöter 18. Val till fritidskommitté 19. Val av revisor och suppleant 20. Val av valberedning 21. Val av fullmäktige med suppleanter och övriga representanter i HSB 22. Inkomna motioner med svar från styrelsen, sid Övriga beslutspunkter Första beslut om nya stadgar, sid Ja/Nej Första beslut om nya stadgar med val av ordförande på stämman. Ja/Nej Beslut om distribution av årsstämmoprotokoll. Ja/Nej 24. Övriga ärenden 25. Avslutning Sidan 2

5 ÅRSREDOVISNING Styrelsen för av HSB bostadsrättsföreningen Bosvedjan i Sundsvall, org.nr , får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 2012 FASTIGHETER Föreningen äger fastigheterna Linjeförmannen 1-6, Lokföraren 1-3 och Låssmeden 1 byggda år i vilka man upplåter lägenheter och lokaler. Fastigheterna är fullvärdesförsäkrade i HSB Försäkring AB. I försäkringen ingår styrelseansvar, försäkring mot ohyra och bostadsrättstillägg för samtliga innehavare. Stadgeenligt årlig fastighetsbesiktning utfördes FÖRENINGSFRÅGOR Ordinarie föreningsstämma hölls På stämman deltog 85 medlemmar. På stämman behandlades stadgeenliga frågor och förslag till mindre förändringar. Föreningen hade vid årets slut 1034 röstberättigade medlemmar varav HSB Mitt är en medlem. STYRELSE Dan Söderholm Maritha Jonasson Magnus Backlund Eva Sågström Anna-Carin Möller Mats Sillerström Ann Söderberg Sirwan Mansouri Anna Birberg Annelie Pettersson John Landström Conny Ekholm ordförande vice ordförande sekreterare studieorganisatör ledamot ledamot ledamot ledamot ledamot ledamot ledamot utsedd av HSB Mitt suppleant utsedd av HSB Mitt I tur att avgå vid ordinarie föreningsstämma är de ordinarie ledamöterna Magnus Backlund, Annelie Pettersson, Anna-Carin Möller, Mats Sillerström och Ann Söderberg. Styrelsen har under året hållit 12 ordinarie styrelsesammanträden. Firmatecknare har varit Dan Söderholm, Magnus Backlund, Maritha Jonasson och Henrik Bufvers två i förening. Sidan 3

6 ÅRSREDOVISNING REVISOR Revisor har varit Anders Mähler med Kjell-Åke Östling som suppleant valda vid föreningsstämman samt en av HSB Riksförbund utsedd revisor. REPRESENTANTER VID HSB:S DISTRIKTSSTÄMMA Föreningens representanter i distriktsstämman har varit ordinarie styrelseledamöter. VALBEREDNING Valberedning har varit Björn Hallström, Urban Sjöström och Ulla Forslund. STUDIEVERKSAMHET EXEMPEL PÅ STUDIECIRKLAR: Spika Fika Datakurser Medicinsk yoga Stavgång Bosvedjespanarna, som arbetar med att sammanställa ett häfte om Bosvedjan förr och nu. INFORMATION Utgåva nr 7 av foldern Information till dig som är medlem i Brf Bosvedjan Informationsbladet Styrelsen informerar har utkommit 15 ggr. Hemsidan har uppdaterats, Höstmöte har hållits på Bosvedjeskolan LÄGENHETER OCH LOKALER Av föreningens 1033 medlemslägenheter har under året 91 överlåtits. ANTAL BENÄMNING TOTAL YTA 169 lägenheter (bostadsrätt) 4 rum och kök 625 lägenheter (bostadsrätt) 3 rum och kök 97 lägenheter (bostadsrätt) 2 rum och kök 142 lägenheter (bostadsrätt) 1 rum och kök eller kokvrå kvm 3 lokaler 151 kvm 183 garage 655 bilplatser med motorvärmare 45 bilplatser utan motorvärmare 220 gästparkeringar Medellägenhetsyta i bostadsrättsföreningen är 78,6 m 2. Taxeringsvärde bostäder är kr, se not 7. Taxeringsvärde lokaler är kr Sidan 4

7 ÅRSREDOVISNING FÖRVALTNING Den ekonomiska och tekniska förvaltningen har under året skötts av HSB Mitt. FÖRVALTARE Förvaltare har varit HSB Mitt genom Henrik Bufvers. Administration har skött av Anna-Karin Sedlund. I föreningen har även 8 anställda i HSB Mitt arbetat med fastighetsskötsel och lokalvård. Fastighetspersonal som normalt arbetar för brf Bosvedjan har under år 2012 varit frånvarande från området i 262 arbetstimmar. Detta kompenseras med att annan fastighetspersonal inom HSB har arbetat på området 340 arbetstimmar. För de insatser som förvaltaren gör på Bosvedjans Centrum skall föreningen enligt överenskommelse ersättas med kr exklusive moms. Detta kompenseras för 2012 genom att den extra arbetsinsats som utförts av fastighetspersonal inte debiteras föreningen. Detta motsvarar 78 timmar á 312 kr, dvs kr exklusive moms. Från 2011 kvarstår kr till Bosvedjans fördel. Den totala mellanskillnaden på kr till HSB Mitts fördel överförs till EKONOMI RESULTAT OCH STÄLLNING I TKR Nettoomsättning Rörelseresultat Resultat efter finansiella poster Balansomslutning Avgifts- & hyresbortfall i % , , , ,2 Sidan 5

8 ÅRSREDOVISNING VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER ÅRET OMBYGGNAD OCH UNDERHÅLL Föreningen har en 30-årig underhållsplan som årligen uppdateras. Planen ligger till grund för styrelsens beslut om fondering eller nyttjande av fondmedel. UNDER ÅRET HAR BLAND ANNAT FÖLJANDE GJORTS: Fortsatt arbete med takbyten. Arbete med balkongutbyggnader. Arbete med yttre miljö. Källarrensningar. Besiktning av lekparker. Anläggande av fler motorvärmarplatser och gästparkeringar Start sortering av matavfall. FRITIDSVERKSAMHET OCH AKTIVITETER NÅGRA AKTIVITETER UNDER ÅRET HAR VARIT: Julgransplundring Afrikansk afton Vinprovning Musikkryss Föreläsningar Påskpyssel Viksjö spelmansgille Valborgsmässofirande Norrlandsrevyn Allsång med Lars T Johansson Bosvedjedagen Surströmming Bokcafé Oktoberfest Inspiration med Jessica Falk Julpyssel Medelpads Lucia Sidan 6

9 ÅRSREDOVISNING AVGIFTER OCH HYROR Avgiften höjdes med 2,5 %. Motorvärmarplatser och garage har oförändrade hyresnivåer (garage 235 kr, motorvärmarplats 130 kr och parkering utan motorvärmare 50 kr). FÖRVÄNTAD FRAMTIDA UTVECKLING BUDGET FÖR 2013 I budget ingår kr för framtida underhåll. Styrelsen beslutade att höja månadsavgifterna med 1,5 % för Årsavgiften är i genomsnitt 658,71 kr/kvm. I första hand motiveras höjningen med höjda fasta taxebundna kostnader. FRAMTIDA UNDERHÅLL Föreningen gör årligen fondavsättning för framtida underhåll. De underhållsåtgärder som planeras de närmaste åren framgår av bifogade verksamhetsplanering. CERTIFIERING Föreningen är kvalitetscertifierad och godkänd enligt HSB:s kvalitetsstandard 2002:13. Följande styrelsemedlemmar har avlagt godkänt kunskapstest; Dan Söderholm, Anna-Carin Möller, Eva Sågström, Maritha Jonasson, Magnus Backlund, Mats Sillerström, Anna Birberg, Annelie Pettersson, Ann Söderberg, Sirwan Mansouri samt John Landström. EKONOMISK STÄLLNING OCH RESULTAT Resultatet av föreningens verksamhet under räkenskapsåret och den ekonomiska ställningen vid årets utgång framgår av efterföljande resultat- och balansräkning. RESULTATDISPOSITION Beslutade dispositioner av fond för yttre underhåll: Fondbehållning vid årets början Av styrelsen beslutad avsättning till fond enligt plan Av styrelsen beslutad avsättning till fond utöver plan Av styrelsen beslutad disponering ur fond FONDBEHÅLLNING VID ÅRETS SLUT STÄMMAN HAR ATT TA STÄLLNING TILL: Balanserat resultat efter avsättning till yttre fond Årets resultat SUMMA BALANSERAS I NY RÄKNING Sidan 7

10 RESULTATRÄKNING NOT NETTOOMSÄTTNING FASTIGHETSKOSTNADER Drift Planerat underhåll Fastighetsavgift Avskrivningar Summa fastighetskostnader RÖRELSERESULTAT FINANSIELLA POSTER Ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter Summa finansiella kostnader ÅRETS RESULTAT FONDFÖRÄNDRING ENLIGT STYRELSENS BESLUT Uttag ur fond för yttre underhåll motsvarande årets kostnad Avsättning till fond för yttre underhåll enligt underhållsplan Avsättning till fond för yttre underhåll utöver underhållsplan Summa A A Årets resultat ska enligt god redovisningssed inte belastas med överföringar till eller uttag ur fond för yttre underhåll. Summan visar hur resultatet skulle ha påverkats av gjorda avsättningar och uttag ur fonden för yttre underhåll. Sidan 8

11 BALANSRÄKNING NOT TILLGÅNGAR ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Materiella anläggningstillgångar Byggnader och ombyggnader Mark Pågående nyanläggningar Finansiella anläggningstillgångar Långfristigt värdepappersinnehav Summa anläggningstillgångar OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Kortfristiga fordringar Avgifts-, hyres- och andra kundfordringar Värdereglerade fordringar Skattekonto Avräkningskonto HSB Mitt (se tilläggsupplysningar) Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kortfristiga placeringar Kassa och bank Bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR Sidan 9

12 BALANSRÄKNING NOT EGET KAPITAL OCH SKULDER EGET KAPITAL 12 Bundet eget kapital Insatser Fond för yttre underhåll Fritt eget kapital Balanserat resultat Årets resultat Summa eget kapital SKULDER Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Leverantörsskulder Skatteskulder Fond för inre underhåll Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER POSTER INOM LINJEN STÄLLDA SÄKERHETER Säkerhet för skuld till kreditgivare ANSVARSFÖRBINDELSER Inga Inga Sidan 10

13 KASSAFLÖDESANALYS LÖPANDE VERKSAMHET Resultat efter finansiella poster Avskrivningar Kassaflöde från löpande verksamhet (före förändring av rörelsekapital) KASSAFLÖDE FRÅN FÖRÄNDRINGAR I RÖRELSEKAPITAL Ökning (-) /minskning (+) kortfristiga fordringar Ökning (+) /minskning (-) kortfristiga skulder Kassaflöde från löpande verksamhet INVESTERINGSVERKSAMHET Investeringar i fastigheter Investeringar/försäljningar av finansiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten FINANSIERINGSVERKSAMHET Ökning (+) /minskning (-) av långfristiga skulder Kassaflöde från finansieringsverksamheten ÅRETS KASSAFLÖDE LIKVIDA MEDEL VID ÅRETS BÖRJAN LIKVIDA MEDEL VID ÅRETS SLUT Sidan 11

14 TILLÄGGSUPPLYSNINGAR Årsredovisningen är upprättad enligt Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens (BFN) allmänna råd. FASTIGHETER Avskrivning fastigheter sker enligt en progressiv 20-årig avskrivningsplan som grundar sig på anläggningarnas anskaffningsvärde (år 4/20). Avskrivning stambyte sker enligt en linjär 40-årig avskrivningsplan (år 7/40). Avskrivning fönsterbyte sker enligt en linjär 40-årig avskrivningsplan (år 4/40) Avskrivning styr- och reglerutrustning sker enligt en linjär 30-årig avskrivningsplan (år 6/30). Avskrivning postboxar sker enligt en linjär 5-årig avskrivningsplan (år 1/5). INKOMSTSKATT Intäkter som inte betraktas vara fastighetsrelaterade är skattepliktigt. Från dessa intäkter får man göra avdrag för de kostnader som man har för att få intäkterna. Föreningen beskattas med 26,3% på överskottet. Föreningen kan nyttja taxerade underskott från tidigare år för att reducera skattekostnaden. Föreningens skattemässiga ackumulerade underskott uppgick vid året slut till kr ( kr). FOND FÖR YTTRE UNDERHÅLL Reservering för framtida underhåll av föreningens fastigheter samt disponering av underhållsmedel sker enligt styrelsebeslut fr.o.m och baseras på föreningens underhållsplan. Detta är en förändring jämfört med tidigare år då stämman fattade beslut om reservering och disposition. Ändringen är baserad på ny tolkning av stadgarna. FORDRINGAR Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Under fordringar redovisas föreningens likvida tillgångar som finns på avräkningskonto hos HSB Mitt. HSB Mitt har Finansinspektionens tillstånd att bedriva inlånings- och finansiell verksamhet. ÖVRIGT Övriga tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärde om inte annat anges i not nedan. ÖVRIGA BOKSLUTSKOMMENTARER ARVODEN, LÖNER, ANDRA ERSÄTTNINGAR OCH SOCIALA KOSTNADER FÖRTROENDEVALDA/ANSTÄLLDA Styrelsearvode Revisorsarvode Övriga arvoden Förlorad arbetsförtjänst förtroendevalda Bilersättningar TOTALA SOCIALA KOSTNADER Arbetsgivaravgifter Föreningen har ingen anställd personal. Sidan 12

15 NOTER NETTOOMSÄTTNING Årsavgifter Hyror Gemensam el Övriga intäkter Bruttoomsättning Avgiftsbortfall Hyresbortfall Avsatt till inre fond DRIFT Skötselkostnader Reparationer El Uppvärmning Vatten Sophämtning Övriga fastighetskostnader Förvaltning/administration Övriga driftskostnader I förvaltningskostnader ingår revisionsarvode till BoRevision AB med kr ( kr) 3 PLANERAT UNDERHÅLL Takrenovering Markarbeten Renovering garage Tvättutrustning Parkeringar Ombyggnad Träffpunkten Vattenmätare Övrigt AVSKRIVNINGAR Byggnader Om- och tillbyggnad Övriga installationer Sidan 13

16 NOTER RÄNTEINTÄKTER OCH LIKNANDE RESULTATPOSTER Ränteintäkter avräkningskonto HSB Mitt Ränteintäkter skattekonto Övriga ränteintäkter Övriga finansiella intäkter RÄNTEKOSTNADER OCH LIKNANDE RESULTATPOSTER Räntekostnader långfristiga skulder Erhållna räntebidrag Övriga räntekostnader Övriga finansiella kostnader BYGGNADER OCH OMBYGGNADER BYGGNADER Ingående anskaffningsvärde Utgående anskaffningsvärde Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Utgående avskrivningar BOKFÖRT VÄRDE STYR- OCH REGLERUTRUSTNING Årets investering Utgående anskaffningsvärde Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Utgående avskrivningar BOKFÖRT VÄRDE POSTBOXAR Ingående anskaffningsvärde 0 0 Årets investering Utgående anskaffningsvärde Ingående avskrivningar 0 0 Årets avskrivningar Utgående avskrivningar BOKFÖRT VÄRDE SUMMA BOKFÖRT VÄRDE BYGGNADER OCH OMBYGGNADER Taxeringsvärde uppgår till Värdeår Bostäder Lokaler Sidan 14

17 NOTER PÅGÅENDE NYANLÄGGNINGAR OMBYGGNAD BALKONGER Ingående anskaffningsvärde Årets investeringar Utgående anskaffningsvärde BERGVÄRME Ingående anskaffningsvärde 0 0 Årets investeringar Utgående anskaffningsvärde BOKFÖRT VÄRDE AKTIER, ANDELAR OCH VÄRDEPAPPER Andelar Ansk. värde Markn. värde Bokf. värde Bokf. värde Fixed Income Absolute Return Korträntefond Sverige FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER Förutbetalda kostnader Upplupna ränteintäkter KORTFRISTIGA PLACERINGAR Räntesats Löptid t.o.m Swedbank AB 2,21% Swedbank AB 2,21% Swedbank AB 2,15% Swedbank AB 2,15% Swedbank AB 2,15% Swedbank AB 2,15% Swedbank AB 2,15% SUMMA FÖRÄNDRING AV EGET KAPITAL Underh Balanserat Årets Insatser fond resultat resultat Belopp vid årets ingång Vinstdisp enl. stämmobeslut Innevarande års avs/disp Årets resultat BELOPP VID ÅRETS SLUT Insatskapitalet är minskat med kr avseende föreningens egen lägenhet nr 362. Sidan 15

18 NOTER LÅNGFRISTIGA SKULDER TILL KREDITINSTITUT Nästa års Låneinstitut Lånenummer Ränta Konv.datum Belopp amortering Stadshypotek ,57% Stadshypotek ,81% Stadshypotek ,19% Swedbank Hypotek AB ,11% Swedbank Hypotek AB ,11% Swedbank Hypotek AB ,94% Swedbank Hypotek AB ,21% Swedbank Hypotek AB ,64% Swedbank Hypotek AB ,89% Swedbank Hypotek AB ,23% Swedbank Hypotek AB ,06% Swedbank Hypotek AB ,89% Swedbank Hypotek AB ,03% Långfristiga skulder exklusive kortfristig del Om fem år beräknas nuvarande skulder till kreditinstitut uppgå till UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER Upplupna räntekostnader Övriga upplupna kostnader Förutbetalda hyror och avgifter Sundsvall Ann Söderberg Anna Birberg Anna-Carin Bosdotter Möller Annelie Pettersson Dan Söderholm Eva Sågström John Landström Magnus Backlund Maritha Jonasson Mats Sillerström Sirwan Mansouri Vår revisionsberättelse har angivits beträffande denna årsredovisning den Anders Mähler Av stämman vald revisor Pia Andersson BoRevision AB Av HSB Riksförbund utsedd revisor Sidan 16

19 REVISIONSBERÄTTELSE TILL FÖRENINGSSTÄMMAN I BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN BOSVEDJAN RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN Vi har utfört revision av årsredovisningen för HSBs brf Bosvedjan i Sundsvall för år Styrelsens ansvar för årsredovisningen Det är styrelsen som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och för den interna kontroll som styrelsen bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Revisorernas ansvar Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen på grundval av vår revision. För revisorn från BoRevision AB innebär detta att denna har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att revisorn följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur föreningen upprättar årsredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i föreningens interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Uttalanden Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av föreningens finansiella ställning per och av dess finansiella resultat för året enligt årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att föreningsstämman fastställer resultat och balansräkning för föreningen. RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR OCH ANDRA FÖRFATTNINGAR Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en revision av förslaget till dispositioner beträffande vinst eller förlust samt styrelsen förvaltning för HSBs brf Bosvedjan i Sundsvall för Styrelsens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande föreningens vinst eller förlust, och det är styrelsen som har ansvaret för förvaltningen enligt bostadsrättslagen. Revisorernas ansvar Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget till dispositioner beträffande föreningens vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande föreningens vinst eller förlust har vi granskat om förslaget är förenligt med bostadsrättslagen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi utöver vår revision av årsredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i föreningen för att kunna bedöma om någon styrelseledamot är ersättningsskyldig mot föreningen. Vi har även granskat om någon styrelseledamot på annat sätt har handlat i strid med lagen om bostadsrättslagen, årsredovisningslagen eller föreningens stadgar. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Uttalanden Vi tillstyrker att föreningsstämman behandlar resultatet enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Sundsvall den 23 april 2013 Anders Mähler Av föreningen vald revisor Pia Andersson BoRevision AB, av HSB Riksförbund utsedd revisor Sidan 17

20 DIAGRAM TOTALA KOSTNADER FÖRDELNING DRIFTSKOSTNADER ENERGI OCH KLIMATREDOVISNING Brf Bosvedjan har tecknat klimatavtal samt genomfört energideklaration. Styrelsen har deltagit i utbildningar och seminarier om energi och miljö. Bostadsrättsföreningens mål är att minska utsläppen av koldioxidekvivalenter med 40 procent till 2023 Sidan 18

21 HSB CERTIFIERING VERKSAMHETSPLANERING FÖR BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN HSB:S BRF BOSVEDJAN I SUNDSVALL ÅR I denna plan behandlas ombyggnationen av balkonger enbart till den del som inte finansieras genom avgiftstillägg för de lägenheter som har balkong. Sidan 19

22 HSB-CERTIFIERING ÖPPNAR DÖRREN FÖR DELÄGARNA*! STYRELSEN ANSTRÄNGER SIG I en HSB-certifierad bostadsrättsförening anstränger sig styrelsen för att ge viktig skriftlig information till delägare/medlemmar, vilken redovisar styrelsens planering av ekonomi och förvaltning. För att kunna lämna information har styrelsen låtit göra en avancerad underhållsplan och en kvalificerad ekonomisk framtidsprognos. Dessutom gör styrelsen ett kunskapstest på ämnena bostadsrätt, långsiktigt fastighetsägande och föreningsarbete. MER INFORMATION I EN HSB-CERTIFIERAD BOSTADSRÄTTSFÖRENING I en HSB-certifierad bostadsrättsförening nöjer sig styrelsen inte med att lämna en årsredovisning som visar vad som hänt ekonomiskt under bokföringsåret. I en certifierad förening lämnar styrelsen även; SKRIFTLIG INFORMATION OM PLANERAT UNDERHÅLL I en HSB-certifierad bostadsrättsförening redovisas skriftligen varje år styrelsens aktuella planer för underhållsåtagande och nyinvesteringar fem år framåt. SKRIFTLIG INFORMATION OM PLANERADE MÅNADSAVGIFTER I en HSB-certifierad bostadsrättsförening redovisas skriftligen en aktuell ekonomisk prognos för de närmaste fem årens månadsavgifter. PROFESSIONELL KONTROLL AV STYRELSENS FRAMTIDSPLANERING I en HSB-certifierad bostadsrättsförening kontrollerar en oberoende professionell revisor styrelsens framtidsplanering och information. Kontrollen görs vartannat år och delägarna informeras skriftligen genom ett certifieringsutlåtande. CERTIFIKAT HSB lämnar ett certifikat till de bostadsrättsföreningar som uppfyller HSB:s krav på HSB Certifierade bostadsrättsföreningar. Certifieringsrevisorer som godkänts av HSB:s Riksförbund utför kontrollen. * I en certifierad bostadsrättsförening behandlar styrelsen bostadsrättshavarna som delägare och lämnar ekonomiska prognoser och information om de närmaste årens underhåll och nyinvesteringar. Delägarna i en HSB-certifierad brf får värdefull delägarinformation varje år. En bostadsrätt i Sverige kostade i slutet av 2007 i genomsnitt 1,3 miljoner. Sidan 20

23 HSB-CERTIFIERING STYRELSEN BERÄKNAR KOMMANDE ÅRS AVGIFTSFÖRÄNDRINGAR Avgiftsförändring 1,5 % 1,5 % 2 % 2 % 2 % UNDERLAG FÖR EKONOMISK PROGNOS Nuvarande kostnader Underhållsplan som visar vilket år planerat underhåll och nyinvesteringar bör utföras. Dessutom visar underhållsplanen vad varje åtgärd beräknas kosta. Antaganden om låneränta och intäktsränta Antaganden om kostnadsutveckling på övriga kostnader. BERÄKNADE KOSTNADER FÖR UNDERHÅLL OCH NYINVESTERINGAR SOM SKALL BETALAS MED EGNA MEDEL ÅR STÖRRE UNDERHÅLL OCH NYINVESTERINGAR UNDER ÅRET KOSTNAD I KR 2013 Balkonger, takbyte, byte tvättutrustning Takbyte, lägenhetsdörrar, målningsarbeten, byte tvättutrustning Lägenhetsdörrar, målningsarbeten, byte tvättutrustning Målningsarbeten, byte tvättutrustning VVS-installationer, byte tvättutrustning BERÄKNAD KOSTNAD FÖR UNDERHÅLL OCH NYINVESTERINGAR SOM PLANERAS BETALAS GENOM LÅN ÅR STÖRRE UNDERHÅLL OCH NYINVESTERINGAR UNDER ÅRET KOSTNAD I KR UPPGIFTER OM UNDERHÅLLSPLANERING Vid den årliga fastighetsbesiktningen har styrelsen biträtts av konsult. Underhållsplanen innehåller alla markanläggningar, byggnader och byggnadsdelar samt alla installationer som bostadsrättsföreningen har underhållsansvar för. Protokoll har förts vid fastighetsbesiktningen. Fastighetsbesiktningen har utgått från underhållsplanen. UPPSKATTADE LÅNERÄNTOR PÅ NYA ELLER OMSATTA LÅN Låneränta på nya lån med bunden ränta 3 % 4 % 4 % 4 % 4 % Låneränta på nya lån med rörlig ränta 3 % 4 % 4 % 4 % 4 % UPPSKATTADE INTÄKTS OCH KOSTNADSFÖRÄNDRINGAR UPPRÄKNING I % Hyresintäkter (ej månadsavgifter) 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % Driftskostnader uppvärmning, el, vatten 3 % 3 % 3 % 3 % 3 % Övrig driftskostnad 2 % 2 % 2 % 2 % 2 % Fastighetsskatt/Kommunal fastighetsavgift 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % Sidan 21

24 HSB-CERTIFIERING UPPSKATTAD MEDELINKOMSTRÄNTA INLÅNINGSKONTO/PLACERING HSB Mitt i avräkning 1 % 1 % 1 % 1 % 1 % Framtidskonto Max 1,75 % 1,75 % 1,75 % 1,75 % 1,75 % UPPFÖLJNING AV VERKSAMHETSÅRET UNDERHÅLL OCH NYINVESTERINGAR Åtgärder som tillkommit, senarelagts eller uteslutits i förhållande till Verksamhetsplaneringen från föregående år. (T) (S) (U) ÅTGÄRD (TILLK) SKÄL TILL FÖRÄNDRINGEN Ombyggnad Träffpunkten T (T) = Tidigarelagts, (S) = Senarelagts, (U) = Uteslutits, (Tillk) = Tillkommit RÄNTEFÖRÄNDRINGAR PÅ OMFÖRHANDLADE LÅN SAMT INFORMATION OM NYTECKNADE LÅN Långivare Lånebelopp Omsättningsdatum Tidigare ränta Ny ränta Ny bindningsform (bunden/rörlig) Swedbank Hypotek ,18 % 2,64 % B Swedbank Hypotek ,09 % 2,89 % B Swedbank Hypotek ,95 % 2,89 % B Swedbank Hypotek ,08 % 2,94 % B Swedbank Hypotek Nytt lån 3.03 % B Stadshypotek ,18 % 3,19 % B REDOVISNING AV KUNSKAPSTEST FÖR STYRELSELEDAMÖTER Hälften av styrelseledamöterna dock minst tre har gjort godkända kunskapstest för styrelseledamöter i HSBcertifierade bostadsrättsföreningar. REDOVISNING AV FÖRESKRIVEN INFORMATION HAR LÄMNATS TILL DELÄGARNA* Skriftlig medlemsinformation enligt krav delas ut till delägarna. Introduktion av nya medlemmar sker vid inflyttning och i samband härmed överlämnas en informationsskrift. Skriftlig information lämnas till medlemmarna minst två gånger om året. Minst ett medlemsmöte utöver föreningsstämma har hållits under året. Sundsvall den 18 april 2013 HSB:s brf Bosvedjan Dan Söderholm (firmatecknare) Maritha Jonasson (firmatecknare) *Första gången certifieringen behandlas på föreningsstämman betyder ett kryss i rutan att styrelsen förbinder sig att lämna föreskriven information. Sidan 22

25 HSB CERTIFIERING TILL STYRELSEN FÖR HSB BOSTADSRÄTTSFÖRENING BOSVEDJAN I SUNDSVALL CERTIFIERINGSUTLÅTANDE Vi har utfört en kontroll av de krav som ställs på bostadsrättsföreningen enligt HSB Certifiering. Vi har vidare granskat styrelsens ekonomiska planering för att bedöma om styrelsens antaganden och analyser är rimliga. Vår granskning och analys bygger på: Kunskapsintyg Verksamhetsplanering Underhållsplan den av föreningen senast fastställda Årsredovisningen Budget Prognos samt Verksamhetsuppföljning Vår analys visar att styrelsens antaganden beträffande utvecklingen av föreningens intäkter och kostnader är rimliga samt att underlagen är väl underbyggda. Höjningen av räntesatsen vid omskrivning av lån med 2 % -enheter jämfört med kalkylens antaganden (4 %) innebär att årsavgifterna måste höjas med mellan 0,5-4 % i förhållande till kalkylens antaganden. Vi anser, med översänt material som grund, att föreningen har en god framtidsförberedelse. Föreningen uppfyller samtliga krav enligt HSB:s Riksförbunds krav för HSB Certifiering med benämningen 2011/4A. Krav för föreningsstämman kommer att granskas efter genomförd föreningsstämma. Sundsvall den 30 april 2013 Pia Andersson BoRevision AB Sidan 23

26 MOTION NR 1 TRÄD & BUSKAR På gårdarna i Bosvedjan finns äppelträd och bärbuskar planterade. De har nog åtskilliga år på nacken. För att vi som bor här ska få njuta av skörden, behöver träd och buskar beskäras. Mitt förslag är att föreningen ska anlita en kunnig person som kan konsten att beskära dessa träd och buskar. Jag ser fram emot en god skörd i framtiden! Vänligen Gunnel Ravin Bäckebovägen 16 B STYRELSENS SVAR PÅ DENNA MOTION Föreningen har under många år anlitat Lindvalls Plantskola för olika arbeten med våra grönområden. Styrelsen ger förvaltaren i uppdrag att ge Lindvalls Plantskola uppdraget att genomföra beskärning av områdets fruktträd/bärbuskar samt, om behov, nyplanteringar av fruktträd/bärbuskar, med fokus på sorter vi idag inte har i området. Vid en genomgång av områdets buskar kan det bli nödvändigt med en så kallad föryngring, vilket då innebär att busken/buskarna helt klipps ned. Motionen anses därmed besvarad. Sidan 24

27 MOTION NR 2 FELANMÄLAN Jag hittade ett formulär på Brf Bosvedjans webbplats. Där kan vem som helst skriva in uppgifter om vilken lägenhet som helst och påstå att det behövs besök av HSBs fastighetsskötare. Jag blev mycket förvånad att det kan vara så lätt att skicka in vaktmästare i andras lägenheter. När det gäller planerade besök och renoveringar så sker det helt korrekt med en fullmakt som måste undertecknas av lägenhetsinnehavaren. Men varför behövs inte ett sådant godkännande vid en enskild felanmälan? Jag skickade ett brev till HSB-kontoret i början av januari med följande lydelse: Mycket allvarlig säkerhetslucka. Är det sant att vem som helst kan göra en felanmälan på webben och kryssa i att HSBs personal får gå in med huvudnyckel i min lägenhet? Helt osannolikt obehagligt att folk kan ta sig in i min lägenhet när jag inte är hemma utan att jag vet om det. Jag fick svaret: När det gäller frågan om H-nyckel så kan jag garantera dig att ingen går in i lägenheter utan innehavarens tillstånd. Då frågade jag: Ok. Hur vet ni att det är jag som fyller i formuläret på Hemsidan då om felanmälan i min lägenhet? Men det fick jag inget svar på. Jag vill ha en tryggare rutin för felanmälan godkännande för besök med huvudnyckel. Visst är det enklare att bara ringa eller kryssa i ett kryss, men det behövs en bättre fullmakt eller ID-koll även vid enstaka reparationsbehov. Jag tycker inte att alla lägenhetsinnehavare ska få en stor utgift för att installera ett tillhållarlås, på grund av att HSB vill ha en enkel fullmaktsfri rutin. Vad tycker stämman? Bosvedjan den 27 februari 2013 Anders Ullberg Bågevägen 21A STYRELSENS SVAR PÅ DENNA MOTION HSB Mitt kommer att införa rutinen med ett kontrollnummer som ska uppges vid felanmälan via webben eller telefon. Information om den nya rutinen kommer att lämnas till alla medlemmar via styrelsebladet. Motionen anses därmed besvarad. Sidan 25

28 MOTION NR 3 PARKERING BÅGEV 21 1) Parkeringsrutor m eluttag är smala och en del så små att det medför problem med i och urstigning. 2) Avstånd mellan parkerade bilar vid eluttag och garage är idag mycket trångt. Förslag Snedställ parkeringsrutorna med eluttag, så att vi på detta sätt ökar utrymmet mot garagen. Gör alla parkeringsrutor lika stora så att det blir lätt att ta sig in och ur bilen. Elstolparna kan stå kvar och vi som nyttjar motorvärm. kan vid behov köpa ny kabel mellan stolpe och bil. Minskar problem och ökar trivsel. Thore Wernkvist Bågevägen 21 C STYRELSENS SVAR PÅ DENNA MOTION För ett antal år sedan genomfördes en översyn och breddning av områdets parkeringsytor. Styrelsen har därför inte för avsikt att genomföra ytterligare förändringar av parkeringsplatsernas bredd. Styrelsen ger förvaltaren i uppdrag att kontrollera utrymmet mellan garage och parkeringsplats på angiven adress och, om det avviker från andra gårdar, titta på eventuella åtgärder. Förvaltaren återkopplar till motionären i frågan och vid en eventuell åtgärd kommer även information i styrelsebladet. Motionen anses därmed besvarad. Sidan 26

29 MOTION NR 4 MATTVÄTTSTUGAN Önskemål om en list av gummi, som t ex används i duschutrymmen, denna kan placeras på golvet då tvättråget töms och på detta sätt förhindra att hela tvättstugegolvet vattenfylls p.g.a dålig avrinning. Raya Wernkvist Bågevägen 21C STYRELSENS SVAR PÅ DENNA MOTION Styrelsen ger förvaltaren i uppdrag att se över om förslaget är genomförbart eller om det finns en annan lösning på problemet. Motionen anses därmed besvarad. Sidan 27

30 MOTION NR 5 GLADARE BOSVEDJAN Den bruna färgen är ett kännetecken för bostadsområdet. Allt är brunt från takfot till källarfönster. Mitt förslag är, att under en 10-årsperiod, så byts färgen ut mot ljusare färger på i första hand takfoten. Låt husen i husgrupperna alla få en unik färg!! Det kan bara röra sig om cirka fem olika nyanser. Området ska inte se ut som ett Tivoli men inte heller som ett bostadsområde i någon tidigare öststat. Ett byggnadslov från 60-talet är inte hugget i sten. Starta projektet Ett gladare Bosvedjan snarast. Hans Lindén Bågevägen 47A STYRELSENS SVAR PÅ DENNA MOTION Brf Bosvedjan tillhör det så kallade miljonprogrammet och föreningens möjligheter att förändra husens utseende är starkt begränsade. När styrelsen ansökte om byggnadslov för balkongutbyggnaden hade vi önskemål om färgade balkongfronter, i syfte att liva upp området. Såväl Länsmuseet som stadsarkitekten avslog vår begäran. För närvarande pågår ett omfattande arbete kring våra fjärrvärmekostnader. Ett projekt som kräver ett stort engagemang och resurser. Styrelsen lämnar därför denna motion utan åtgärd, men har förslaget i åtanke inför framtiden. Motionen anses därmed besvarad. Sidan 28

31 MOTION NR 6 KOLLEKTIVAVTAL Det måste ligga i HSB:s intresse, att som folkrörelse, verka för sunda villkor på svenska arbetsmarknad. Till sunda villkor hör att ha tecknat kollektivavtal. Motion; Vår Bostadsrättsförening ska verka för att kollektivavtal finns tecknat hos företag som levererar tjänster och/eller produkter på kontrakterad basis. Notera, att motionen bara avser tjänster/produkter på kontrakterad basis. Hans Lindén Bågevägen 47 A STYRELSENS SVAR PÅ DENNA MOTION Brf Bosvedjan är medlem i HSB men är en fristående ekonomisk förening och styrelsens uppdrag av årsstämman är att förvalta den gemensamma egendomen på bästa tänkbara sätt. Större investeringar föregås alltid av ett anbudsförfarande. Styrelsen har här inte haft med något krav på kollektivavtal hos anbudslämnarna. En snabb kontroll har genomförts av nuvarande kontrakterade företag och i nuläget är det endast en leverantör som inte tecknat kollektivavtal. Styrelsen och förvaltaren är nöjda med bolaget och på det sätt som de genomför sitt uppdrag. Vi är övertygade om att HSB Riksförbund, som alla andra organisationer, vill att det ska råda sunda villkor på den svenska arbetsmarknaden. Arbetet kring detta överlåter vi till arbetsmarknadens parter. Motionen anses därmed besvarad. Sidan 29

32 BYTE AV FÖRENINGENS STADGAR På årets ordinarie stämma kommer frågan om stadgebyte behandlas. Ett byte av stadgarna sker efter beslut på två stämmor i följd. Ett beslut om stadgebyte kommer alltså att befästas på en kommande extrastämma eller nästa årsstämma. I materialet inför stämman finns förslag till nya stadgar (bilaga 1). De har sin grund i HSBs normalstadgar och har anpassats till föreningens och medlemmarnas behov vad gäller de paragrafer som gäller underhållsansvaret. Syftet med korrigeringarna har varit att i stort följa de stadgar som gäller idag. Stadgarna är också anpassade för att följa gällande lagstiftning och har ett moderniserat språk. På tidigare årsstämma har frågan om att välja ordförande på stämman kommit upp. Detta skiljer sig från hur vi idag fattar beslutet eftersom stämman utser styrelseledamöterna. Vem som blir ordförande utses inom styrelsen. Detta på samma sätt som övriga roller i styrelsen. Beslutet på den tidigare stämman var att hantera denna fråga i samband med ett kommande stadgebyte, vilket det nu är dags för. Nuvarande styrelse förordar att stämman fattar beslut enligt bifogade stadgar, vilket innebär att ordförandeposten utses internt inom den styrelse som stämman har valt. Det är viktigt att komma ihåg att ordföranderollen inte skiljer sig från övriga ledamöters roll i fråga om ansvar för de beslut som fattas. Fördelningen av arbetsuppgifter avgörs också internt i styrelsen och kan variera från år till år. Med hänsyn till detta anser vi att det är missvisande att ordförande i föreningen skulle utses på stämman. Vi anser också att medlemmarna bör ha ett så stort förtroende för den valda styrelsen att den internt får utse de mest lämpliga personerna till de olika posterna. Om stämman har en annan uppfattning kommer de paragrafer som berörs att korrigeras och skickas till HSB Riksförbund för godkännande inför kommande beslut på nästkommande stämma. Styrelsen Brf Bosvedjan Sidan 30

33 BILAGA 1 NYA STADGAR OM FÖRENINGEN 1 Bostadsrättsföreningens firma och säte Bostadsrättsföreningens firma är HSB Bostadsrättsförening Bosvedjan i Sundsvall. Styrelsen har sitt säte i Sundsvall. 2 Bostadsrättsföreningens ändamål Bostadsrättsföreningen har till ändamål att i bostadsrättsföreningens hus upplåta bostadslägenheter för permanent boende och lokaler åt medlemmarna till nyttjande utan tidsbegränsning och därmed främja medlemmarnas ekonomiska intressen. Vidare har bostadsrättsföreningen till ändamål att främja studie- och fritidsverksamhet inom bostadsrättsföreningen samt för att stärka gemenskapen och tillgodose gemensamma intressen och behov, främja serviceverksamhet och tillgänglighet med anknytning till boendet. Bostadsrättsföreningen ska i all verksamhet värna om miljön genom att verka för en långsiktig hållbar utveckling. Bostadsrätt är den rätt i bostadsrättsföreningen, som en medlem har på grund av upplåtelsen. Medlem som har bostadsrätt kallas bostadsrättshavare. 3 Samverkan Bostadsrättsföreningen ska vara medlem i en HSB-förening, i det följande kallad HSB. HSB ska vara medlem i bostadsrättsföreningen. Bostadsrättsföreningens verksamhet ska bedrivas i samverkan med HSB. ÖVERGÅNG AV BOSTADSRÄTT OCH MEDLEMSKAP 4 Formkrav vid överlåtelse Ett avtal om överlåtelse av bostadsrätt genom köp ska upprättas skriftligen och skrivas under av säljaren och köparen. Köpehandlingen ska innehålla uppgift om den lägenhet som överlåtelsen avser samt ett pris. Motsvarande gäller vid byte och gåva. Om överlåtelseavtalet inte uppfyller formkraven är överlåtelsen ogiltig. 5 Rätt till medlemskap Inträde i bostadsrättsföreningen kan beviljas den som är medlem i HSB och kommer att erhålla bostadsrätt genom upplåtelse i bostadsrättsföreningens hus, eller övertar bostadsrätt i bostadsrättsföreningens hus. Om en bostadsrätt har övergått till bostadsrättshavarens make får maken nekas medlemskap i bostadsrättsföreningen endast om maken inte är medlem i HSB. Vad som nu sagts får motsvarande tillämpning om bostadsrätt till bostadslägenhet övergått till annan närstående person som varaktigt sammanbodde med bostadsrättshavaren. Den som en bostadsrätt övergått till får inte nekas inträde i bostadsrättsföreningen, om de villkor för medlemskap som föreskrivs i denna paragraf är uppfyllda och bostadsrättsföreningen skäligen bör godta honom som bostadsrättshavare. Om det kan antas att förvärvaren inte avser att bosätta sig permanent i bostadslägenheten har bostadsrättsföreningen i enlighet med bostadsrättföreningens ändamål rätt att neka medlemskap. Medlemskap får inte nekas på diskriminerande grund. Juridiska personer HSB ska beviljas medlemskap i bostadsrättsföreningen. Juridisk person som förvärvat bostadsrätt till en bostadslägenhet som inte är avsedd för fritidsändamål får nekas medlemskap. Kommun eller landsting som förvärvat bostadsrätt till bostadslägenhet får inte nekas medlemskap. En juridisk person som är medlem i bostadsrättsföreningen måste ha samtycke av bostadsrättsföreningens styrelse för att genom överlåtelse förvärva bostadsrätt till en bostadslägenhet som inte är avsedd för fritidsändamål. Samtycke behövs inte vid exekutiv försäljning eller tvångsförsäljning om den juridiska personen hade panträtt i bostaden eller vid förvärv som görs av en kommun eller ett landsting. 6 Andelsförvärv Den som förvärvat andel i bostadsrätt till bostadslägenhet ska beviljas medlemskap om bostadsrätten efter förvärvet innehas av makar, sambor eller andra med varandra varaktigt sammanboende närstående personer. Sidan 31

34 7 Familjerättsliga förvärv Om en bostadsrätt övergått genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller liknande förvärv och förvärvaren inte antagits till medlem, får bostadsrättsföreningen uppmana förvärvaren att inom sex månader från uppmaningen visa att någon, som inte får nekas medlemskap i bostadsrättsföreningen har förvärvat bostadsrätten och sökt medlemskap. Om uppmaningen inte följs, får bostadsrätten tvångsförsäljas enligt bostadsrättslagen för förvärvarens räkning. 8 Rätt att utöva bostadsrätten När en bostadsrätt övergått till ny innehavare, får denne utöva bostadsrätten endast om han eller hon är medlem eller beviljas medlemskap i bostadsrättsföreningen. Ett dödsbo efter en avliden bostadsrättshavare får utöva bostadsrätten trots att dödsboet inte är medlem i bostadsrättsföreningen. Tre år efter dödsfallet får bostadsrättsföreningen uppmana dödsboet att inom sex månader från uppmaningen visa att bostadsrätten har ingått i bodelning eller arvskifte eller att någon, som inte får nekas medlemskap i bostadsrättsföreningen, har förvärvat bostadsrätten och sökt medlemskap. Om uppmaningen inte följs, får bostadsrätten tvångsförsäljas för dödsboets räkning enligt bostadsrättslagen. En juridisk person som har panträtt i bostadsrätten och förvärvet skett genom tvångsförsäljning eller vid exekutiv försäljning, kan tre år efter förvärvet uppmanas att inom sex månader visa att någon, som inte får nekas medlemskap i bostadsrättsföreningen, har förvärvat bostadsrätten och sökt medlemskap. 9 Prövning av medlemskap Fråga om att anta en medlem avgörs av styrelsen. Styrelsen är skyldig att avgöra frågan om medlemskap inom en månad från det att skriftlig och fullständig ansökan om medlemskap tagits emot av bostadsrättsföreningen. För att pröva frågan om medlemskap kan bostadsrättsföreningen komma att begära kreditupplysning avseende sökanden. 10 Nekat medlemskap En överlåtelse är ogiltig om den som bostadsrätten övergått till nekas medlemskap i bostadsrättsföreningen. Enligt bostadsrättslagen gäller särskilda regler vid exekutiv försäljning och tvångsförsäljning. AVGIFTER TILL BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN 11 Insats och årsavgift Årsavgiften fördelas mellan bostadsrättslägenheterna i förhållande till lägenheternas insatser. Årsavgiften ska täcka driftskostnader, avskrivningar, övriga kapitalkostnader och andra kostnader. Om inre fond finns ingår även fondering för inre underhåll. Årsavgiftens storlek ska medge att reservering för underhåll av bostadsrättsföreningens fastighet kan ske enligt upprättad underhållsplan. Insats för lägenhet beslutas av styrelsen. Beslut om ändring av insats ska alltid beslutas av föreningsstämma. Regler för giltigt beslut anges i bostadsrättslagen. Styrelsen beslutar om årsavgiften storlek. Årsavgiften betalas månadsvis senast sista vardagen före varje kalendermånads början om inte styrelsen beslutar annat. Om inte årsavgiften betalas i rätt tid utgår dröjsmålsränta enligt räntelagen på den obetalda avgiften från förfallodagen till dess full betalning sker samt påminnelseavgift och inkassoavgift enligt förordningen om ersättning för inkassokostnader mm. I årsavgiften ingående ersättning för värme och varmvatten, elektricitet, sophämtning eller konsumtionsvatten kan beräknas efter förbrukning. För informationsöverföring kan ersättning bestämmas till lika belopp per lägenhet. 12 Upplåtelse-, överlåtelse- och pantsättningsavgift Upplåtelseavgift, överlåtelseavgift och pantsättningsavgift kan tas ut efter beslut av styrelsen. Bostadsrättsföreningen får ta ut överlåtelseavgift av bostadsrättshavaren med högst 2,5 procent av prisbasbeloppet. Bostadsrättsföreningen får ta ut pantsättningsavgift av bostadsrättshavaren med högst en procent av prisbasbeloppet. Prisbasbeloppet bestäms enligt lagen om allmän försäkring och fastställs för överlåtelseavgift vid ansökan om medlemskap och för pantsättningsavgift vid underrättelse om pantsättning. Bostadsrättsföreningen får i övrigt inte ta ut särskilda avgifter för åtgärder som bostadsrättsföreningen ska vidta med anledning av lag eller författning. FÖRENINGSSTÄMMAN 13 Räkenskapsår och årsredovisning Bostadsrättsföreningens räkenskapsår omfattar tiden 1/1-31/12. Sidan 32