Årsredovisning och koncernredovisning för räkenskapsåret 2014

Transkript

1 1(36) AB Ljusdalshem Org nr Årsredovisning och koncernredovisning för räkenskapsåret 2014 Styrelsen och verkställande direktören avger följande årsredovisning och koncernredovisning. Innehåll Sida - förvaltningsberättelse 2 - koncernresultaträkning 8 - koncernbalansräkning 9 - kassaflödesanalys för koncernen 11 - moderbolagets resultaträkning 12 - moderbolagets balansräkning 13 - kassaflödesanalys för moderbolaget 16 - noter, gemensamma för moderbolag och koncern 17 Om inte annat särskilt anges, redovisas alla belopp i tusental kronor. Uppgifter inom parentes avser föregående år.

2 2(36) Förvaltningsberättelse FÖRETAGET AB Ljusdalshem är ett av Ljusdals kommun helägt fastighetsbolag vars styrelse är utsedd av kommunfullmäktige. Företaget bedriver fastighetsförvaltning av egna bostäder och lokaler inom Ljusdals kommun. Utöver detta förvaltar vi servicehusfastigheterna åt AB Ljusdals Servicehus. Ändamålet med bolagets verksamhet är att främja i första hand kommunens försörjning med bostäder och kommersiella lokaler. Ljusdalshem är anslutet till SABO, Sveriges allmännyttiga bostadsföretag, FASTIGO, Fastighetsbranschens Arbetsgivarorganisation samt HBV, Husbyggnadsvaror förening upa. Styrelse Ledamöter: Thomas Wandel (SRD) ordf, Erik Nygren (M) v. ordf, Inger Isaksson-Granqvist (S), Harald Noréus (FP), Maria Andersson (S). Suppleanter: Kjell-Olof Nilsson (S), Torbjörn Åström (SRD), Jan Eliasson (V), Torsten Hellström (M), Maj-Britt Tönners (C). Styrelsen har under året hållit elva protokollförda sammanträden. Revisorer Vald av bolagsstämman: Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB, med auktoriserad revisor Dennis Hedberg som huvudansvarig revisor. Lekmannarevisorer utsedda av Ljusdals kommun: Inga-Lill Nyqvist och Urban Sundström med Iréne Jonsson och Bengt Nyström som suppleanter. Firmatecknare Firman tecknas av, förutom av styrelsen, av en av ordföranden och vice ordföranden i förening med VD. Personal Vid 2014 års utgång fanns 26 fast anställda fördelade på, 10 vaktmästare, 1 lokalvårdare, 1 snickare, 3 målare och 11 administrativ personal. BOLAGETS UTVECKLING (moderbolaget) Bolagets ekonomiska utveckling i sammandrag Resultatposter (mkr) Omsättning 120,0 109,3 108,5 106,9 105,8 Driftsnetto 39,0 27,4 21,8 27,8 27,6 Avskrivningar och nedskrivningar 9,7 9,9 9,5 9,0 11,2

3 3(36) Räntor 11,0 11,4 11,9 11,9 13,7 Vinst/förlust 13,3 4,8 3,3 21,5 2,9 Hyresbortfall 3,2 6,0 8,1 8,7 7,3 Balansposter (mkr) Fastigheternas bokförda värde 331,9 341,3 349,1 361,5 345,9 Fastigheternas bokf värde, kr/m Fastighetslån 316,6 263,9 266,3 271,1 283,6 Eget kapital 98,1 85,0 80,4 77,4 57,4 Nyckeltal Driftskostnader kr/m Från och med 2012 redovisas reparationer i underhåll mot tidigare i driftskosnader Underhåll kr/m Fastighetsskatt kr/m Driftsnetto kr/m Varmhyra bostäder snitt kr/m Riskbedömning Vinstmarginal % 14,9 5,0 0,3 24,9 2,5 Hyresbortfall % 2,9 5,5 7,2 7,8 6,6 Kapital Soliditet % 22,5 23,0 21,8 21,6 17,4 Skuldsättningsgrad % 3,2 3,1 3,3 3,5 4,9 Belåningsgrad % 95,4 77,3 76,3 75,0 82,0 Genomsnittlig låneränta % brutto 3,5 4,3 4,4 4,4 4,8 Begreppsförklaringar Vinstmarginal = Resultat efter finansnetto i procent av rörelseintäkterna Skuldsättningsgrad = Räntebärande skulder dividerat med redovisat eget kapital Belåningsgrad = Fastighetslån i förhållande till fastigheternas bokförda värde Soliditet = Justerat eget kapital i procent av balansomslutningen FASTIGHETSFÖRVALTNING Antalet förvaltade objekt utgjorde den 31 december Objekt Lägenheter Lokaler123123Garage567567P-platser742766Förråd6363Ytorm2m2 Lägenheter Lokaler Samtliga fastigheter är fullvärdesförsäkrade i försäkringsaktiebolaget Länsförsäkringar. Fastigheternas taxeringsvärde uppgår till kkr ( kkr), dessutom innehar företaget ett antal skattebefriade specialfastigheter. Outhyrda objekt Hyresbortfallet har under en femårsperiod utvecklats enligt följande:

4 4(36) År hyresbortfall i kronor kkr kkr kkr kkr kkr

5 5(36) VERKSAMHETEN 2014 Ekonomiskt har det gångna året varit mycket bra med en vinst på kkr efter skatt för koncernen. Soliditeten uppgår nu till 22,5 % och det egna kapitalet för koncernen till kkr. Bolaget har under året betalat kkr i borgensprovision till ägaren Ljusdals Kommun. De ekonomiska nyckeltalen är i jämförelse med liknande företag goda. Under året har AB Ljusdalshem anställt en ny förvaltare. Den totala sjukfrånvaron på företaget har under året uppgått till 2,3 %. I december kom det första numret av vår nya kundtidning som skall ges ut två gånger per år. I slutet av året påbörjades arbetet med att anpassa en fastighet för det tredje ensamkommande flyktingbarns boendet. Under året så har två fastigheter i Järvsö och en i Ljusdal sålts, det var mindre hyreshus som såldes till bra priser. Vår starka ekonomi samt att vi fick låga taxehöjningar gjorde att vi kunde ha oförändrad hyra för AB Ljusdalshem var ett av totalt fem bolag i Sverige som inte höjde hyran för Vakanserna i företagets lägenhetsbestånd är låga. Vi har under året påbörjat arbetet med att ändra detaljplanen för två fastigheter som företaget äger samt begärt att få köpa mark i Järvsö av kommunen. Då vi har ett stort intresse av trygghetsboenden så planerar vi att bygga om fastigheten på Gärdeåsvägen 14. Vi tillgänglighetsanpassar då 27 lägenheter som kan nyttja de gemensamma lokalerna på trygghetsboendet på Gärdeåsvägen 16. AB Ljusdalshem har under året lagt ner ca 30 miljoner kronor på underhåll och bland de större åtgärderna som har aktiverats kan nämnas byte av tak på tre fastigheter i Ljusdal samt byte av samtliga undercentraler på Gärdeåsen. Under året påbörjades arbetet med att byta alla belysningsarmaturer till miljövänlig LED belysning. Styrelsen har beslutat att alla fastigheter skall förses med fiber och under året så färdigställdes de tre första fastighetsnäten. Arbetet med att spara el, vatten och värme går vidare. Under punkten energi redovisas förbrukningen av el, vatten och värme års siffror sätts som index 100, värmeförbrukningen har normalårskorrigerats. Energi El Vatten Värme

6 6(36) RESULTAT OCH EKONOMISK STÄLLNING () Omsättning Bolagets omsättning uppgick 2014 till kkr. Avskrivningar och nedskrivningar Byggnaderna har under året avskrivits enligt plan med kkr (9 336 kkr) vilket motsvarar en årlig avskrivning på 2,1 % av anskaffningsvärdet. Maskiner och inventarier har avskrivits med 649 kkr (413 kkr). Finansiering Investeringar i byggnader har under året gjorts med kkr. Investeringar i inventarier och bilar har uppgått till kkr. Nytt lån om kkr har upptagits i Nordea för att lösa lån i andra banker, med sammanlagt motsvarande belopp, vartefter de förfaller. Av dessa löstes ett lån om kkr före årsskiftet. Årets amortering på befintliga fastighetslån är kkr. Finansiella risker Styrelsen upprättar skriftliga principer såväl för den övergripande riskhanteringen som för specifika områden, såsom ränterisker och placering av överlikviditet. Policyn är föremål för löpande revidering, dock minst en gång per år. I stället för traditionell räntebindning, har man säkrat räntan med ränteswappar vilket avses ge en bättre fördelning på ränteändringstidpunkterna och en fast ränta. Swapparnas belopp uppgår till 62 % av den totala lånestocken. Löptiderna ligger på 2-10 år. Närmare beskrivning över bolagets ränteswappar finns i noten Redovisningsprinciper. Resultat Företagets resultat efter finansiella poster är kkr. Redovisat resultat efter bokslutsdispositioner och skatt är kkr. Det ekonomiska resultatet samt bolagets ställning framgår i detalj av resultaträkningen för 2014 samt av balansräkningen per

7 7(36) Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel: Balanserade vinstmedel Årets vinst Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras så att kronor till aktieägarna återbetala villkorat aktieägartillskott i ny räkning överförs kronor Styrelsens yttrande över den föreslagna vinstutdelningen Den föreslagna återbetalningen av aktieägartillskott förändrar ej bolagets soliditet om 22,5 procent. Soliditeten är mot bakgrund av att bolagets verksamhet fortsatt bedrivs med lönsamhet betryggande. Likviditeten i bolaget bedöms kunna upprätthållas på en likaledes betryggande nivå. Styrelsens uppfattning är att den föreslagna återbetalningen ej hindrar bolaget från att fullgöra sina förpliktelser på kort och lång sikt, ej heller att fullgöra erforderliga investeringar. Den föreslagna återbetalningen kan därmed försvaras med hänsyn till vad som anförs i ABL 17 kap st. (försiktighetsregeln).

8 8(36) Koncernresultaträkning Not Rörelsens intäkter mm 1 Nettoomsättning Övriga rörelseintäkter Rörelsens kostnader Driftskostnader 4, 5, Reparations- och underhållskostnader Fastighetsskatt Avskrivningar och nedskrivningar Övriga rörelsekostnader - - Summa rörelsens kostnader Rörelseresultat Resultat från finansiella poster Ränteintäkter och utdelningar Räntekostnader Borgensprovision Ljusdals kommun Summa resultat från finansiella poster Resultat efter finansiella poster Skatt på årets resultat 8, Årets vinst

9 9(36) Koncernbalansräkning Not Tillgångar 1 Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Inventarier, verktyg och installationer Pågående nyanläggningar och förskott avseende materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i intresseföretag Andra långfristiga värdepappersinnehav Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Varulager m m Oljelager Kortfristiga fordringar Kundfordringar Aktuella skattefordringar Övriga kortfristiga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar

10 10(36) Koncernbalansräkning Not Eget kapital och skulder 1 Eget kapital 16 Bundet eget kapital Aktiekapital 70 aktier (70 aktier) Annat eget kapital inklusive årets resultat Summa eget kapital Avsättningar Avsättning för pensioner och liknande förpliktelser Uppskjutna skatter Summa avsättningar Långfristiga skulder 18 Övriga skulder till kreditinstitut Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Leverantörsskulder Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder Summa eget kapital och skulder Ställda säkerheter Ansvarsförbindelser

11 11(36) Kassaflödesanalys för koncernen Den löpande verksamheten Inbetalningar från kunder Utbetalningar till leverantörer och anställda Kassaflöde före räntor och skatter Erhållen ränta Erlagd ränta Betald inkomstskatt Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Investeringar i materiella anläggningstillgångar Sålda materiella anläggningstillgångar Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Upptagna lån Amortering av skuld Återbetalning villkorat aktieägartillskott Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut

12 12(36) s resultaträkning Not Rörelsens intäkter mm 1 Nettoomsättning Övriga rörelseintäkter Rörelsens kostnader Driftskostnader 4, 5, Reparations- och underhållskostnader Fastighetsskatt Avskrivningar och nedskrivningar Summa rörelsens kostnader Rörelseresultat Resultat från finansiella poster Ränteintäkter och utdelningar Räntekostnader Borgensprovision Ljusdals kommun Summa resultat från finansiella poster Resultat efter finansiella poster Bokslutsdispositioner Skatt på årets resultat 8, Årets vinst

13 13(36) s balansräkning Not Tillgångar 1, 23 Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Inventarier, verktyg och installationer Pågående nyanläggningar och förskott avseende materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag Andelar i intresseföretag Andra långfristiga värdepappersinnehav Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Varulager m m Oljelager Kortfristiga fordringar Kundfordringar Fordringar hos koncernföretag Aktuella skattefordringar Övriga kortfristiga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar

14 14(36) s balansräkning Not Eget kapital och skulder 1 Eget kapital 16 Bundet eget kapital Aktiekapital 70 aktier (70 aktier) Uppskrivningsfond Reservfond Fritt eget kapital Balanserad vinst eller förlust Årets vinst Summa eget kapital Obeskattade reserver Avsättningar Avsättning för pensioner Uppskjutna skatter Summa avsättningar Långfristiga skulder 18, 27 Övriga skulder till kreditinstitut Summa långfristiga skulder

15 15(36) s balansräkning Not Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Leverantörsskulder Aktuella skatteskulder Övriga kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder Summa eget kapital och skulder Ställda säkerheter Ansvarsförbindelser

16 16(36) Kassaflödesanalys för moderbolaget Den löpande verksamheten Inbetalningar från kunder Utbetalningar till leverantörer och anställda Kassaflöde före räntor och skatter Erhållen ränta Erlagd ränta Betald inkomstskatt Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Investeringar i materiella anläggningstillgångar Sålda materiella anläggningstillgångar Investeringar i dotterbolag - - Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Upptagna lån Amortering av skuld Återbetalning villkorat aktieägartillskott Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut

17 17(36) Noter, gemensamma för moderbolag och koncern Not 1 Redovisnings- och värderingsprinciper F o m räkenskapsåret 2014 upprättas års- och koncernredovisningarna med tillämpning av årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2012:1 Årsredovisning och koncernredovisning (K3). Tidigare tillämpades årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd förutom BFNAR 2008:1 (K2) och BFNAR 2012:1 (K3). Övergången har gjorts i enlighet med föreskrifterna i K3s kapitel 35, vilket bland annat innebär att jämförelsetalen för 2013 har räknats om och att omräknade jämförelsetal presenteras i samtliga räkningar och noter. Effekterna av övergången visas i not 23. Koncernuppgifter I koncernredovisningen ingår dotterföretag där moderbolaget direkt eller indirekt innehar mer än 50 % av rösterna, elller på annat sätt har ett bestämmande inflytande. Koncernens bokslut är upprättat enligt förvärvsmetoden, vilket innebär att dotterbolagens egna kapital vid förvärvet, fastställt som skillnaden mellan tillgångars och skuldernas verkliga värden, elimineras i sin helhet. I koncernens egna kapital ingår härigenom endast den del at dotterbolagens egna kapital som tillkommit efter förvärvet. Internvinster inom koncernen elimineras i sin helhet. I koncernresultaträkningen ingår dotterbolagets resultat för hela räkenskapsåret Koncernen består av moderbolaget AB Ljusdalshem och det helägda dotterbolaget AB Ljusdals Servicehus. Försäljning har gjorts till dotterbolaget av fastighetsskötsel och administration uppgående till kkr (1 212 kkr). Inga inköp har gjorts. Intäkter Hyresintäkter redovisas i den period uthyrningen avser. Lånekostnader Ränta på kapital som har lånats för att finansiera tillverkningen av en tillgång räknas in i anskaffningsvärdet till den del räntan hänför sig till tillverkningsperioden. Övriga lånekostnader redovisas som kostnad i den period till vilken den hänför sig. I bolaget redovisas samtliga lånekostnader som kostnader i den period till vilken de hänför sig. Inkomstskatter Redovisade inkomstskatter innefattar skatt som skall betalas eller erhållas avseende aktuellt år, justeringar avseende tidigare års aktuella skatt, förändringar i uppskjuten skatt samt andel i intressebolagets skatt. Värdering av samtliga skatteskulder/-fordringar sker till nominella belopp och görs enligt de skatteregler och skattesatser som är beslutade.

18 18(36) För poster som redovisas i resultaträkningen, redovisas även därmed sammanhängande skatteeffekter i resultaträkningen. Skatteeffekter av poster som redovisas direkt mot eget kapital, redovisas mot eget kapital. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden på alla temporära skillnader som uppkommer mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. De temporära skillnaderna har uppkommit genom upp- och nedskrivningar samt avskrivningar på fastigheter. I bolaget redovisas - på grund av sambandet mellan redovisning och beskattning - den uppskjutna skatteskulden på obeskattade reserver, som en del av de obeskattade reserverna. Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår utgifter som direkt kan hänföras till förvärvet av tillgången. När en komponent i en anläggningstillgång byts ut, utrangeras eventuell kvarvarande del av den gamla komponenten och den nya komponentens anskaffningsvärde aktiveras. Tillkommande utgifter som avser tillgångar som inte delas upp i komponenter läggs till anskaffningsvärdet om de beräknas ge företaget framtida ekonomiska fördelar, till den del tillgångens prestanda ökar i förhållande till tillgångens värde vid anskaffningstidpunkten. Utgifter för löpande reparation och underhåll redovisas som kostnader. Realisationsvinst respektive realisationsförlust vid avyttring av en anläggningstillgång redovisas som Övrig rörelseintäkt respektive Övrig rörelsekostnad. Materiella anläggningstillgångar skrivs av systematiskt över tillgångens bedömda nyttjandeperiod. När tillgångarnas avskrivningsbara belopp fastställs, beaktas i förekommande fall tillgångens restvärde. Bolagets mark har obegränsad nyttjandeperiod och skrivs inte av. Linjär avskrivningsmetod används för övriga typer av materiella tillgångar. Följande avskrivningstider tillämpas: Bostadsbyggnader med byggår 2001 och senare Stommar Yttertak, fönster El, VA Tekniska installationer Våtrum Restpost 100 år 40 år 40 år 25 år 25 år 50 år På bostadsbyggnader med byggår tillämpas ovanstående avskrivningstider utom komponenterna Tekniska installationer och Våtrum. På bostadsbyggnader med byggår 1985 och tidigare fördelas det bokförda värdet på komponenterna Stommar och Restpost. Markanläggningar Inventarier, verktyg och installationer 20 år 5 år

19 19(36) Nedskrivningar av icke-finansiella tillgångar Har en materiell anläggningstillgång på balansdagen ett lägre värde än det bokförda värdet skrivs tillgången ner till detta värde om det kan antas att värdenedgången är bestående. I resultaträkningen redovisas nedskrivningar och återföringar av nedskrivningar i den funktion där tillgången nyttjas. Leasingavtal Samtliga leasingavtal där företaget är leasetagare redovisas som operationell leasing (hyresavtal), oavsett om avtalen är finansiella eller operationella. Leasingavgiften redovisas som en kostnad linjärt över leasingperioden. Kundfordringar och övriga fordringar Fordringar redovisas som omsättningstillgångar med undantag för poster med förfallodag mer än 12 månader efter balansdagen, vilka klassificeras som anläggningstillgångar. Fordringar tas upp till det belopp som förväntas bli inbetalt efter avdrag för individuellt bedömda osäkra fordringar. Finansiella anläggningstillgångar Innehaven innehas på lång sikt. Tillgångar ingående i posten och redovisas inledningsvis till anskaffningsvärde. Har en finansiell anläggningstillgång på balansdagen ett lägre värde än det bokförda värdet skrivs tillgången ner till detta värde om det kan antas att värdenedgången är bestående. Avtal om finansiella instrument/räntebindning (för moderbolaget alternativt för koncernen). Avtal om så kallad ränteswap skyddar mot bolagets ränteförändringar. Eventuell ränteskillnad som ska erhållas eller erläggas gå grund av en ränteswap, redovisas i posten Räntekostnader och liknande resultatposter och periodiseras över avtalstiden. Om ränteinstrument inte uppfyller kriterierna för säkringsredovisning sker värdering vid bokslutstillfället, varvid avsättning för orealiserade förluster görs. Ingånget avtal är ömsesidigt bindande fram till förfallodagen och kan inte annulleras. Avtalet kan däremot neutraliseras före förfallodagen. Har marknadsvärdet förändrats sedan avtalet ingicks innebär en sådan transaktion att den ena parten ersätter motparten med ett belopp motsvarande marknadsvärdet. Bolaget har tecknat avtal om så kallad förlängningsbar swap på en post. Det innebär att den ena parten har möjlighet att förlänga avtalets löptid ytterligare en period efter utgången av den första. Förlängningsbeslutet tas vid utgången av den första perioden. De nominella beloppen på moderbolagets (koncernens) utestående ränteswapar per den 31 december 2014 uppgick till kkr ( kkr). Den säkrade risken utgörs av variabiliteten i framtida räntebetalningar på grund av marknadsräntan. Marknadsräntan definieras som den basränta bolagets låneavtal till rörlig ränta med kreditgivarna stipulerar. Räntan i befintliga avtal är 3M Stibor eller bankers korta räntor. Säkrad post

20 20(36) Framtida betalningar av rörlig ränta är hänförliga till befintlig skuld enligt nedanstående lånesammanställning: Lån (ref nr)volymförfallbasräntaränteomsättningvalutalån nr KI ränta3 månaderseklån nr KI ränta3 månaderseklån nr KI ränta3 månaderseklån nr M Stibor3 månaderseklån nr M Stibor3 månaderseklån nr M Stibor3 månaderseklån nr M Stibor3 månaderseklån nr M Stibor3 månaderseklån nr M Stibor3 månaderseklån nr M Stibor3 månaderseklån nr M Stibor3 månaderseklån nr M Stibor3 månaderseklån nr M Stibor3 månaderseksumma: Ränteswap Nedan angivna säkringsinstrument har bolaget ingått för att hantera risken i den säkrade posten ovan. Som en del av bolagets ränteriskhantering ingår att säkringsinstrumenten kan ersättas eller överflyttas till andra säkringsinstrument med syfte att åstadkomma en jämn och stabil räntekostnad över tiden. Bolaget erhåller genom ränteswap 3M Stibor och betalar en fast ränta på olika löptider. Detta sprider bolagets ränterisk över tiden. Säkringsinstrumentet säkrar en del ( kkr/ kkr) av den säkrade posten. Ränteswap (ref nr) Volym StartFörfallBetalar (%)ValutaSwap ,12SEKSwap ,76SEKSwap ,40SEKSwap ,80SEKSwap ,94SEKSwap ,62SEKSwap ,95SEKSumma: Bedömning av säkringsförhållandets effektivitet Den säkrade posten består av lån med basränta 3M Stibor plus kreditmarginal och lån från Kommuninvest med så kallad KI-ränta. Ränteomsättningen på säkrad post kommer alltid att väljas med ett intervall om maximalt 3 månaders avvikelse från den rörliga ränta som erhålls i säkringsinstrumentet. Förhållandet mellan marknadsräntan i de säkrade posterna och 3M Stibor i swappen är således den ekonomiska relationen mellan säkringsinstrumentet och den säkrade posten. Att ta bort denna risk genom att betala en fast ränta i swappen överensstämmer med bolagets målsättning om en jämn och stabil räntekostnad över tiden. Bolaget kommer att bedöma säkringsförhållandets effektivitet per varje balansdag genom att jämföra de huvudsakliga villkoren för säkringsinstrumentet med de huvudsakliga villkoren för den säkrade posten. De kritiska villkoren utgörs av nominella belopp, löptid, ränteomsättningsfrekvens, räntebetalningsdagar, villkorsändringsdag samt räntebas. Säkringsförhållandet anses vara effektivt så länge det inte sker någon väsentlig förändring av de huvudsakliga villkoren för antingen säkringsinstrumentet eller den säkrade posten. Effektiviteten bedöms enligt dessa kriterier vid varje bokslut samtidigt som säkringsdokumentationen uppdateras. Information om samtliga lån och hänförliga derivat dokumenteras i detta säkringsdokument.

21 21(36) Redovisning Räntekupongererna på swapparna redovisas löpande i resultaträkningen som en del av bolagets räntekostnader med hänsyn tagen till periodisering av upplupen ränta på swappen. Orealiserade värdeförändringar redovisas till följd av säkringsredovisningen inte i resultat- eller balansräkningen utan i en separat not till bokslutet. Säkringsrelationen upphör om säkringsinstrumentet förfaller, säljs, avvecklas eller löses in. Ett säkringsinstrument som har ersatts med ett annat säkringsinstrument är inte förfall eller avveckling enligt den under rubriken Ränteswap dokumenterade riskhanteringsstrategin vilken omfattar ett sådant förfarande. En säkringsrelation kan också upphöra om säkringen inte längre uppfyller villkoren för säkringsredovisning. Vid upphörande av säkringsredovisning värderas och redovisas säkringsinstrument och säkrad post enligt principerna för värdering vid det första redovisningstillfället men utifrån förhållandena vid den tidpunkt då säkringen upphör. Resultateffekter som uppkommer när säkringen upphör redovisas i resultaträkningen. Föreligger en helt effektiv säkring vid den tidpunkt då säkringsredovisningen upphör, blir resultateffekten noll. Aktier och andelar i dotterföretag Aktier och andelar i dotterföretag redovisas till anskaffningsvärde efter avdrag för eventuella nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår köpeskillingen som erlagts för aktierna samt förvärvskostnader. Eventuella kapitaltillskott och koncernbidrag läggs till anskaffningsvärdet när de uppkommer. Utdelning från dotterföretag redovisas som intäkt. Obeskattade reserver Obeskattade reserver redovisas med bruttobelopp i balansräkningen, inklusive den uppskjutna skatteskuld som är hänförlig till reserverna. Bokslutsdispositioner Förändringar av obeskattade reserver redovisas som bokslutsdispositioner i resultaträkningen. Koncernbidrag redovisas som bokslutsdispositioner. Koncernbidrag som lämnas till ett dotterföretag redovisas dock som en ökning av andelens redovisade värde. Ersättningar till anställda Kortfristiga ersättningar: Kortfristiga ersättningar utgörs av lön, sociala avgifter, betald semester, betald sjukfrånvaro, sjukvård. Kortfristiga ersättningar redovisas som en kostnad och en skuld då det finns en legal eller informell förpliktelse att betala ut en ersättning. Ersättningar efter avslutad anställning: I bolaget förekommer avgiftsbestämda och förmånsbestämda pensionsplaner. I avgiftsbestämda planer betalar företaget fastställda avgifter till KPA Pension. Kassaflödesanalys

22 22(36) Kassaflödesanalysen upprättas enligt direkt metod. Det redovisade kassaflödet omfattar endast transaktioner som medfört in- eller utbetalningar. Som likvida medel klassificerar företaget, förutom kassamedel, disponibla tillgodohavanden hos banker och andra kreditinstitut. Nyckeltalsdefinitioner Soliditet Eget kapital och obeskattade reserver (med avdrag för uppskjuten skatt) i förhållande till balansomslutningen. Avkastning på totalt kapital Resultat före avdrag för räntekostnader i förhållande till balansomslutningen. Avkastning på eget kapital Resultat efter finansiella poster i förhållande till eget kapital och obeskattade reserver (med avdrag för uppskjuten skatt). Not 2 Intäkternas fördelning Koncernen Hyror specifikation Bostäder Lokaler Garage och motorvärmare Summa hyror Hyresbortfall, outhyrda objekt Bostäder Lokaler Garage och motorvärmare Summa hyresbortfall, outhyrt Hyresreduktioner Summa

23 23(36) Not 3 Övriga rörelseintäkter Koncernen Kabel TV avgifter Ersättningar från hyresgäster Förvaltningsuppdrag Sidointäkter Återvunna hyres- och kundfordringar Vinst vid avyttring byggnader Vinst vid avyttring maskiner/inv Övriga rörelseintäkter Summa Not 4 Driftskostnader Koncernen Fastighetsskötsel och städning Taxebundna kostnader Uppvärmning Lokal administration Central administration och försäljningskostnader Riskkostnader Övriga driftskostnader Summa Not 5 Ersättning till revisorerna Koncernen PwC Revisionsuppdraget Övriga tjänster Summa

24 24(36) Not 6 Löner, andra ersättningar och sociala kostnader (Moderbolag och koncern) Medelantalet anställda Kvinnor 8 7 Män Totalt Löner, ersättningar, sociala avgifter och pensionskostnader Löner och ersättningar till styrelsen och verkställande direktören Löner och ersättningar till övriga anställda Sociala avgifter enligt lag och avtal Pensionskostnader för styrelsen och verkställande direktören Pensionskostnader för övriga anställda Totalt Mellan VD och företaget finns anställningsavtal upprättat. För anställningen gäller en ömsesidig uppsägningstid om sex månader. Styrelsen har rätt att skilja VD från befattningen under uppsägningstiden eller del därav. VD är dock att anses som anställd även om han befriats från arbetsskyldigheten och omfattas därför av de förmåner enligt lag och avtal som gäller för anställningen. Styrelseledamöter och ledande befattningshavare Antal styrelseledamöter på balansdagen Kvinnor 2 2 Män 3 3 Totalt 5 5 Verkställande direktör och andra ledande befattningshavare Män 1 1 Totalt 6 6

25 25(36) Not 7 Avskrivningar och nedskrivningar Koncernen Byggnader, avskrivning Inventarier, avskrivningar Summa Not 8 Skatt på årets resultat Aktuell skatt Uppskjuten skatt Skatt på årets resultat Not 9 Uppskjuten skatt Skillnad mellan bolagets skattekostnad och skattekostnad baserad på gällande skattesats Redovisat resultat före skatt Skatt enligt gällande skattesats Skatteeffekt av ej avdragsgilla kostnader Övrigt 16 9 Avskrivning på byggnad Skatteeffekt av ej skattepliktiga intäkter Övrigt -3-3 Återlagd nedskrivning/avskrivning - - Avskrivning på rivningskostnad Ränta på periodiseringsfond - - Bokfört resultat vid avyttring av näringsfastighet

26 26(36) Skatt på årets resultat enligt resultaträkningen Temporära skillnader Temporära skillnader föreligger i de fall tillgångars eller skulders redovisade respektive skattemässiga värden är olika Temporära skillnader avseende följande poster har resulterat i uppskjutna skatteskulder. Uppskjutna skatteskulder Rivningskostnad Nedskrivning av byggnad Övergång till komponentavskrivning - 45 Summa uppskjutna skatteskulder netto Koncernen I koncernen tillkommer uppskjuten skatt på "obeskattade reserver" Uppskjuten skatt i dotterbolag Not 10 Byggnader och mark Koncernen Ingående anskaffningsvärden Inköp Försäljningar och utrangeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Försäljningar och utrangeringar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Ingående uppskrivningar

27 27(36) Koncernen Årets förändringar Försäljningar och utrangeringar Ingående avskrivningar på uppskrivet belopp Årets avskrivningar på uppskrivet belopp Utgående ackumulerade uppskrivningar Ingående nedskrivningar Återförd nedskrivning Utgående ackumulerade nedskrivningar Utgående restvärde enligt plan Bokfört värde byggnader i Sverige Bokfört värde mark i Sverige Bokfört värde markanläggningar

28 28(36) Koncernens fastigheter har ett bokfört värde om totalt kkr. Under 2010 och 2013 har bolagens fastigheter värderats externt av VärderingsInstitutet i Södra Norrland AB. Den värderingen gav ett marknadsvärde på omkring kkr. Värderingsmetoderna som använts är ortsprismetoden och avkastningsmetoden. Vid ortsprismetoden söker man ett värde bland genomförda fastighetsköp på orten som bäst överensstämmer med värderingsobjekten. Vid avkastningsmetoden gör man en prognos för samtliga betalningsströmmar, kalkylen marknadsanpassas genom att man söker efterlikna marknadsförväntningar avseende de parametrar som ingår i kalkylen. Marknadsvärdet är idag högre än vid värderingstillfällena då marknadens avkastningskrav har sänkts. Bland annat så har de låga räntorna och den låga vakansgraden gjort att marknaden har sänkt sitt avkastningskrav. Försäljningar i Järvsö under 2014 visar på ett marknadsvärde som är mer än dubbelt så högt i jämförelse med de bokförda värdena. Vid värderingen av servicehusen så har man använt avkastningskrav på mellan 8-13 %. Marknadens avkastningskrav i liknande kommuner med långa hyresavtal ligger idag på mellan 6,5-7,5 %. Not 11 Inventarier, verktyg och installationer Koncernen Ingående anskaffningsvärden Årets förändringar -Inköp Försäljningar och utrangeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Årets förändringar -Försäljningar och utrangeringar Avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående restvärde enligt plan

29 29(36) Not 12 Pågående nyanläggningar och förskott avseende materiella anläggningstillgångar Koncernen Ingående nedlagda kostnader Under året nedlagda kostnader Under året kostnadsförd post Utgående nedlagda kostnader Not 13 Andelar i intresseföretag/ andra värdepappersinnehav Andelar i IntresseföretagAntal2014Antal2013HBV440440SABO Byggnadsförsäkring AB Summa Andra värdepapperswedbank Not 14 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Koncernen Förutbetalde försäkringspremier Förutbetalda leasingavgifter Förutbetald fordonsskatt Förutbetalda kabeltv-avgifter Övriga förutbetalda driftskostnader Not 15 Kassa, bank Häri ingår bolagets del av Ljusdals kommuns koncernkonto med kkr (4 797 kkr). Till kontot finns en avtalad checkkredit uppgående till kkr.

30 30(36) Not 16 Förändring av eget kapital Fritt eget kapital Summa eget kapital Eget kapital Återbetalning av villkorat aktieägartillskott Överföring uppskrivningsfond Årets resultat Eget kapital Aktiekapitalet består av 70 st aktier med kvotvärde kr. Villkorat aktieägartillskott Aktieägarna har lämnat villkorat aktieägartillskott som uppgår till totalt kkr ( kkr). Annat eget kapital Summa eget kapital Aktiekapital Uppskrivningsfond Reservfond Eget kapital Återbetalning av villkorat aktieägartillskott Överföring uppskrivningsfond Årets resultat Aktiekapital Tillskott från inklusive årets Koncernen aktieägarna resultat Eget kapital , moderbolagets Återbetalning av villkorat aktieägartillskott Årets resultat Eget kapital Åtebetalning av villkorat aktieägartillskott Årets resultat Eget kapital Not 17 Avsättningar Koncernen Avsättningar för pensioner Avsättning vid periodens ingång

31 31(36) Koncernen Periodens avsättningar Avsättning vid periodens utgång Not 18 Upplåning Koncernen Långfristiga skulder, förfallotider Konverteringstider för långfristiga skulder Konverteringar inom 1 år Som kortfristig del ligger amorteringar inom 1 år Konverteringar inom 5 år Konverteringar efter 5 år Rörliga lån som löper på obestämd tid Summa Not 19 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Koncernen Upplupna räntekostnader Upplupna löner Upplupna semesterlöner Upplupna sociala avgifter Upplupna pensionskostnader Upplupna driftskostnader Beräknad särskild löneskatt Beräknad avkastningsskatt Förutbetalda hyror Summa

32 32(36) Not 20 Ställda säkerheter Koncernen För egna avsättningar och skulder Avseende Skulder till kreditinstitut Fastighetsinteckningar Summa ställda säkerheter Dessutom har borgen ställts av Ljusdals kommun. Not 21 Ansvarsförbindelser Koncernen Borgensförbindelse Fastigo Garantifond Summa ansvarsförbindelser Not 22 Bokslutsdispositioner Skillnad mellan bokförda avskrivningar och avskrivningar enligt plan Summa

33 33(36) Not 23 Effekter av övergång till K3 Detta är den första (års-och) koncernredovisning för AB Ljusdalshem AB som upprättas enligt BFNs Allmänna råd BFNAR 2012:1 Årsredovisning och koncernredovisning, (K3). De redovisningsprinciper som återfinns i not 1 har tillämpats när koncernredovisningen upprättats per den 31 december 2014 och för den jämförande information som presenteras per 31 december 2013, samt vid upprättandet av rapporten över periodens ingående finansiella ställning (ingångsbalansräkningen) per den 1 januari 2013 (koncernens tidpunkt för övergång till K3). Övergången till K3 redovisas i enlighet med Kapitel 35, första gången detta allmänna råd tillämpas. Vid en övergång till K3 ska en förstagångstillämpare upprätta en ingångsbalansräkning i vilken K3s redovisnings- och värderingsprinciper tillämpas retroaktivt. När koncernens ingångsbalansräkning enligt K3 upprättades behövdes inga belopp justeras som i tidigare årsredovisningar rapporterats i enlighet med Bokföringsnämndens allmänna råd. En förklaring till hur övergången från tidigare redovisningsprinciper har påverkat koncernens ställning visas i de tabeller som följer nedan och i noterna som hör till dessa. Utgående balans 2013 enligt tidigare principer Effekter under 2013 avs poster som justerats i ingångsbalansräkningen Utgående balans 2013 enligt K3- reglerna Bolagets/koncernens balansräkningar enligt K3 per har sammanställts på följande sätt: Byggnader och mark Uppskjuten skatt Eget kapital Resultatposter 2013 enligt tidigare principer Effekter av K Resultatposter 2013 enligt K3-reglerna Bolagets/koncernens resultaträkning(ar) enligt K3 per har sammanställts på följande sätt: Avskrivningar Uppskjuten skatt

34 34(36) Not 24 Andelar i koncernföretag Ingående anskaffningsvärde Utgående ackumulerat anskaffningsvärde Org nr Säte Kapitalandel (%) AB Ljusdals Servicehus Ljusdal 100 Not 25 Transaktioner med närstående Försäljning av varor och tjänster till närstående Försäljning av tjänster AB Ljusdals Servicehus Summa Not 26 Obeskattade reserver Ackumulerad skillnad mellan bokförda avskrivningar och avskrivningar enligt plan Summa

35 35(36) Not 27 Verkligt värde på derivatinstrument som används för säkringsändamål Verkliga värden på derivatintrument uppgick på balansdagen till följande: Kontrakt med negativa verkliga värden Ränteswapar

36 36(36) Resultat- och balansräkningarna kommer att föreläggas årsstämman 2015 för fastställelse. Ljusdal Richard Brännström VD Thomas Wandel Ordförande Erik Nygren Vice ordförande Inger Isaksson Granqvist Maria Andersson Harald Noreus Vår revisionsberättelse har lämnats - -. Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Dennis Hedberg Auktoriserad revisor