Minnesanteckningar Bostadsseminarium 12/4

Transkript

1 Minnesanteckningar Bostadsseminarium 12/4 Per Eriksson, kommunstyrelsens ordförande i Askersunds kommun Kommunerna har slarvat med bostadspolitiken, kanske främst i de små kommunerna. Det byggs bostäder, men för lite och postnumret styr byggandet. Per menade att Sverige saknar bostadspolitik både för liten och stor kommun. Ska små kommuner bara renovera och inte bygga? Ska man inte 2040 få bo i moderna boenden på grund av att kommunens ekonomi är svag nu? Per tog ett exempel där marknadskrafterna, banken, är problemet. I orten Åsbro har en privat byggare sett behovet av boende. Han går till banken vilken som helst presenterar idén och får låna. Men banken hävdar att det du bygger är sen värt (marknadspriset för huset) 50 procent av produktionskostnaden och lånar därför bara ut 75 procent av halva produktionskostnaden. I detta fall har Askersund gått in med kommunal borgen. Per hävdar att banker och statsmakten inte vill vara med och lösa problemet. Anna Drevenstam, kommundirektör Karlskoga kommun Kommunchefer i länet och landet känner stor frustration över att det inte byggs mer attraktiva boenden. Miljonbyggen tar mycket energi. I de många villorna bor många kvar länge, men sedan finns inget nytt att byta till. I Karlskoga börjar man bygga ett nytt boende centralt i nästa vecka. Lönsamheten kommer inte på länge, men totalt sett ger det en positiv effekt. Björn Sundström, SKL: SKL och bostadsförsörjningen nationell bild Sveriges Kommuner och Landsting (SKL) vill att ansvaret för bostadsfrågan ska delas mellan kommun och stat. Just nu lägger SKL fokus på att analysera och diskutera hur samverkan kan utvecklas mellan kommunsektorn och staten. Det skulle behöva byggas lägenheter i Sverige varje år, men de senaste åren har bostadsbyggandet sjunkit drastiskt. Björn talade om att det byggs för lite i hela landet, framför allt i regioner med befolkningstillväxt, men även på så kallade vikande marknader. Till stor del beror bostadsbristen på att bostadsbyggandet inte på långa vägar svarar mot befolkningsökningen. I Örebro län byggs bara i Örebro och, i viss utsträckning, Kumla kommun. Andra faktorer som ligger till grund för bostadsbristen är: Marknaden har svårt att fungera bra på orter med minskande befolkning. De senaste åren har de stora institutionella förutsättningarna förändrats. Det statliga ansvaret för bostadsbyggandet har i stor utsträckning överlämnats åt marknaden. Hyrorna är högre än betalningsviljan. Höga produktionskostnader och ett hårt skattetryck på landets hyreslägenheter ska även påverkat det minskade bostadsbyggandet. Bristande kommunala incitament och svårt att hitta former för nödvändig regional samverkan.

2 Markpriser fördyrar byggen i attraktiva lägen Björn lyfte sedan fram att den enda växande regionen över Uppsala är Umeå. I landet är det bara de stora arbetsmarknadsregionerna som växer. Samtidigt är skatteunderlagstillväxten per capita näst sämst i Stockholm, trots att den ekonomiska tillväxten är som störst i regionen. I detta finns en obalans som bidrar starkt till det bristande bostadsbyggandet. I just Stockholmsregionen byggs för lite bostäder i samtliga kommuner, vilket till stor del kan förklaras genom att Stockholm stad tar ut höga kostnader för markyta. Intäkterna är enormt stora för markkostnaderna. Alla Stockholmskommuner har höga exploateringskostnader, men låga exploateringsintäkter. Ett hus blir därför inte värt att ha om man jämför detta med produktionskostnaderna. Björn diskuterade även den nya lagstiftningen som säger att allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag ska vara affärsmässiga. För kommunerna innebär detta höjda avkastningskrav och borgensavgifter. Analys av utvecklingen på svaga bostadsmarknader SKL har gjort en analys av utvecklingen på svaga bostadsmarknader, där 103 kommuner ingick. 80 kommuner har akuta behov av att avveckla lägenheter för att komma ned till normal vakansnivå (2 procent). I tal handlar detta om ca lägenheter. 80 procent av alla outhyrda lägenheter i landet finns i dessa 80 kommuner, vilka har mycket svaga bostadsmarknader. På längre sikt (2015) behövs ytterligare avveckling med ca 800 lägenheter årligen framöver i de 103 kommuner som ingått i analysen. Dessa svaga bostadsmarknader har stora problem med att de bokförda bostadsvärdena inte överensstämmer med marknadsvärdena, som är betydligt lägre. Samtidigt genomgår kommunerna stora demografiska förändringar. Befolkningen blir äldre, vilket innebär mer specialanpassade lägenheter, som betyder ytterligare kostnader. Vad behövs då för ett ökat byggande? Finansiella och lega förutsättningar gäller lika för hela landet idag, men eftersom det finns så stora regionala skillnader i landet blir det svårt att tillämpa samma bostadspolitik i hela landet. Björn menar att vi måste tillåta statsstöd på svaga bostadsmarknader. Regeringen lovade att se över systemet när lagen om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag antogs (2010), men det är inte genomfört ännu. Långsiktiga spelregler krävs, där en bred politisk förankring ligger som grund. Bengt-Åke Rehn och Bengt Welin, Region Dalarna: Bostadsbyggande i Dalarna regionala initiativ Presentationen inleddes med en kort sammanfattning av förutsättningarna för bostadsmarknaden i Dalarna. I regionen förs byggdialoger mellan olika centrala aktörer. En viktig del av dialogen har handlat om Trästad 2012, ett projekt med syftet att utreda om trä kan användas för att lösa bostadsbristen. I regionen finns även utbredd samverkan mellan

3 bostadsföretagen. Regionen samverkar också i flera nationella organ, och man har även deltagit i flera konferenser. I presentationen diskuterades ett uppdrag från Region Dalarnas direktion. Enligt detta uppdrag ska insatser i länet som rör kommunernas samverkan för ökat behov av bostadsbyggande betonas och stödjas. I uppdraget utreds möjligheterna till ett kommunägt utvecklingsbolag för nyproduktion av bostäder. Det övergripande syftet är att hitta lösningar till varför inget händer på bostadsmarknaden. Historiskt kan vi se att samhället gjort stora insatser för boendet: Filantropisk verksamhet, Barnrikehus, Lån till egnahem, Allmännyttiga bostadsföretag, Bostadslån, Avveckling (inga särskilda förmånliga bostadslån, allmännyttans likställning, värderingsprinciper, avdragsregler för räntor), Kommunernas bostadsförsörjningsansvar, Boverkets uppdrag om regelverk. Brist på bostäder för unga, nyanlända och äldre I presentationen framlyftes de stora inomregionala förutsättningarna i regionen, som indelats i områdena Bergslagen, Siljan, Skogen och Fjällen. Varje kommun har sina egna bostadsföretag. År 2012 angav fem kommuner i Dalarna att bostadsbrist rådde. Åtta kommuner angav en balans på bostadsmarknaden, medan två uppgav överskott. Men när tätorterna analyserats har det framkommit att fler kommuner har bostadsbrist. Framförallt berör bristen unga, nyanlända och äldre. Denna bostadsbrist hindrar tillväxten i Dalarna, som annars har goda tillväxtförutsättningar. Under de senaste sju åren har i genomsnitt 290 lägenheter färdigställts. Med den takten tar det 500 år innan behoven på bostadsmarknaden tillfredsställs. Ett antal olika områden för samverkan pekades ut: Efterfrågeanalyser omvärldsanalyser Efterfrågeanalyser i kommuner och kommundelar Finansiella lösningar Trender och utbygg i byggindustri Förutsättningar för byggindustri Kommunernas regelverk och handläggning Utveckla beställningar Upphandling Byggprojekt Flera andra samverkansområden lyftes fram, som enligt presentationen var möjliga om bara viljan fanns. Detta rörde sig framför allt om renoveringar, kommunala byggnader och planberedskap.

4 Det kommunala utvecklingsbolaget som diskuterades i presentationen hävdades ha flera fördelar. Såväl längre byggkostnader som hyresnivåer hävdades vara möjligt. Ytterligare fördelar påståddes vara kvalitetshöjningar i kommunernas planering, samt att ett underlag för aktörers etablering och utveckling i regionen skapades. Ett sådant utvecklingsbolag påståddes även vara viktigt om statliga åtgärder genomförs. Ett regionalt enhetligt agerande var något som tydligt lyftes fram. Den stora följdfrågan blir om en sådan samverkan är möjlig. Samtliga kommuner i Dalarna säger sig vara i behov av samverkan, och fördelarna kan bli många, såsom; ökade kunskaper, trygghet för byggföretag etc. Men många utmaningar måste hanteras innan en samverkan blir verklighet. Den lokala förankringen är viktigt enligt kommunerna, som ju känner till de egna förutsättningarna och verkligen vet hur det ska byggas. Det utredda förslaget från Region Dalarna är ett kommunalägt aktiebolag. Om många kommuner säger ja fortsätter utredningen. De närmsta stegen blir i så fall; verksamhetsledare utveckla bolaget samtidigt med utvecklingsarbete (inventera, sammanställa planer, sondera marknaden,mm), politisk styrning, formalia (bolagsordning, konsortiavtal etc.). Hittills har 3 kommuner i Dalarna sagt ja till etablerandet av ett kommunalägt aktiebolag. 2 st kommuner är tveksamma till bolag, men är med om alla är med. 10 kommuner har sagt nej till ett sådant aktiebolag. Samtidigt har samtliga 13 kommuner i regionen sagt ja till samverkan, vilket ställer frågan vad man verkligen vill när det kommer till slutförhandlingar. Ett antal olika hinder och utvecklingsmöjligheter presenterades. Det kommunala självstyret värnas ofta om, men är det alltid lika effektivt? För regionens utveckling får bostadsbristen inte bli ett hinder, när så pass goda förutsättningar finns. Regionen har en stark exportindustri, god turism och genomgår en generationsväxling. Även statens sätt att styra diskuterades. Ansvaret för bostadsfrågorna finns givetvis lokalt och regionalt, men också nationellt. Staten måste engagera sig konkret! Det kommande utredningsarbetet i Dalarna kommer fokusera på en organiserad samverkan, där koncentration ligger på form, finansiering, uppdrag och samverkansavtal. Framgångsfaktorer hävdades vara att tillräcklig styrka för att åstadkomma effekter finns, och att en tillräcklig integritet för att våga ansluta sig skapas. De lokala och regionala strukturerna ska fungera som smörjmedel, men staten måste också finansiera! Efter presentationen ställdes en fråga om hur man i arbetet går från god vilja till handling. Svaret blev då att ytterligare dialog kommer ske tillsammans med kommuner, där fokus kommer ligga på att övertyga. Ann Eriksson, SBO: Investerar i utveckling på svaga bostadsmarknader Genom att förvärva och utveckla kommunala fastigheter är tanken att SBO ska medverka till bättre balans på svaga bostadsmarknader. SBO bildades 2004 och ägs av staten, genom Socialdepartementet. Med sina 500 miljoner kronor ska de göra insatser för samhällsnyttan.

5 Vad kan då SBO göra för att stötta kommuner i behov av bostäder? SBO kan själva inte nyproducera bostäder, men man kan investera i befintliga. De har inget vinstintresse, utan fokus är att skapa bättre balans på bostadsmarknaden. Positiv flyttkedja stärker hela orten Ann berättade att SBO arbetar för att skapa en positiv flyttkedja för ungdomar, äldre och familjer. Om orten har moderna och ändamålsenliga bostäder ökar attraktiviteten för att flytta dit. Då stärks den lokala servicen och centrumhandeln och på sikt även den kommunala ekonomin. Bostäder för äldre lyftes fram som den största samhällsnyttan. SBO strävar efter att fler äldre ska kunna bo med goda förutsättningar hemma än på boende. På så sätt blir effekterna positiva för den kommunala ekonomin. SBO genomför varje utvecklingsprojekt i samverkan med respektive kommun. Detta eftersom ingen kommun är den andra lik. Anpassningsbarhet är därför av största vikt. Stort fokus ligger på glesbygdsorter. På många orter är hela boendemiljön i behov av ett lyft. SBO konkurrerar dock inte med nybyggnation, men ser ändå sin verksamhet som ett alternativ på vägen. I ett utvecklingsprojekt förvärvar SBO en fastighet, bygger om den så den blir attraktiv och ändamålsenlig och säljer den när marknaden är i balans. Efter presentationen ställdes frågan om SBO har egen personal för byggprocessen. Svaret blev nej, eftersom SBO arbetar med upphandling tillsammans med kommun och konsult. Ulf Rohlén, ÖBO: Regional/lokal byggmarknad 750 bostäder per år är det behov av nya bostäder som finns i Örebro. I Örebro har marknaden varit instabil de senaste åren och det har bidragit till bostadsbristen. Ulf menade att politiker på orten var rädda för att bygga bostäder, trots att goda möjligheter. Det låga ränteläget är en anledning att satsa. Ulf betonade vikten av den nya lagen för allmännyttan, som infördes Enligt denna ska kommunerna bedriva sin verksamhet affärsmässigt. Detta ställer frågan vad affärsmässighet då är för någonting. Ulf menade att det finns flera sätt att beräkna affärsmässighet på, vilket skapar en förvirring. Ulf ansåg att det positiva idag var att det finns en betalningsvilja och ett boendetryck. Detta motverkades dock av, vad som enligt honom var, rädsla för nedskrivningar. Samtidigt är byggpriserna höga i länet, och hyresnivåerna är låga jämfört med rikssnittet. Renoveringsbehov och finansiering utmaningar för ÖBO I presentationen lyftes ÖBO:s satsningar fram, som startar byggandet av 340 lägenheter nästa år. Samtidigt finns stora renoveringsbehov, som måste lösas parallellt med att nyproduktion sker. Ulf menade att ett verktyg för att lösa bostadsbristen kan vara att sambudgetera med fastighetsägare i regionen. På så sätt skapas samordning kring frågan vem som ska bygga. Samverkan kommuner emellan lyftes även fram. Möjligheterna med kooperativa hyresrätter

6 pekades också ut som en lösning. ÖBO har idag planer på byggandet av ett sådant lägenhetshus i Vintrosa. Ett annat hinder, menade Ulf, är bankernas hårda krav. Många banker ställer stora krav på kontantinsatser. Kommunerna har dock visat på god planberedskap, eftersom man producerat många detaljplaner. En viktig del i bostadsbyggandet är att skapa attraktivitet så att folk vill flytta in. På så sätt blir det lättare att nyproducera. Länets olika förutsättningar diskuterades även, eftersom stora inomregionala skillnader råder i Örebroregionen. Ulf menade att det är för mycket prat om statligt stöd i kommunerna. Han menade att kommunerna måste agera själva, och anpassa kostymen efter förutsättningarna. Fastighetsägarna Efter presentationen ställdes frågan hur det gynnar de boende att ÖBO gått med i förbundet Fastighetsägarna. Ulf svarade att syftet med detta var erfarenhetsutbyte, och att man inte ser något negativt med detta. En annan fråga berörde renovering, och hur man såg på frågan kring finansiering av denna. Svaret blev att hyresgästerna måste betala renoveringen. Eftersom hyran varit så pass låg innan, menade Ulf att det är ok med hyreshöjningar. Thomas Jansson, Sveriges Byggindustrier: Marknadens bedömningar Thomas inledde sin presentation med att konstatera att det påbörjas alldeles för få byggen av bostäder. Han pekade på de historiskt låga siffrorna, och menade vidare att man måste förhålla sig till de lokala förutsättningarna. Thomas pratade vidare om att befolkningsökningen och bostadsproduktionen idag inte går ihop, och att detta skapar en obalans på bostadsmarknaden. Thomas menade att den påbörjade byggvolymen minskat drastiskt och skillnaderna i Örebroregionen är större än riksgenomsnittet. En bidragande anledning är bristen på byggjobbare.. Att ha gått en byggutbildning garanterar inte längre ett jobb och istället för att vänta på nytt byggjobb har många byggutbildade valt andra jobb. När de då behövs i byggbranschen blir det svårt att få tag i kompetent personal. Thomas menade att 90-talets ekonomiska kris fortfarande märks av idag. De som varslades då hade varit viktiga på dagens bostadsmarknad, men efter krisen valde de andra jobb. I presentationen diskuterades de tidigare prognoserna om byggbranschen, som visade sig vara felaktiga under De felaktiga prognoserna berodde, enligt Thomas, på bristande förberedelser. Idag svänger marknaden fort, och förberedelserna blir därför svåra att genomföras. Massvis med projekt finns planerade, men de förskjuts ständigt på grund av de förändrade förutsättningarna.

7 Thomas påpekade de goda förutsättningarna i Örebroregionen. I regionen finns logistik, handel, universitet etc. Utvecklingsmöjligheterna är följaktligen mycket goda, men tillväxten får inte fallera på grund av bostadsbrist. Vissa positiva faktorer togs dock upp. Bland annat lyftes ÖBO:s satsningar fram. Fler vill bygga studentbostäder, och byggande börjar även komma igång i Hallsberg, Karlskoga m.fl. Slutligen efterfrågades en större samverkan kring utvecklingsprojekt. På så sätt kan beredskapen stärkas, och behoven på bostadsmarknaden mötas. Hans Karlsson, Hallbo: Bostadsstiftelse lokal marknad I Hallsberg har befolkningen minskat sedan 80-talet, vilket skapat obalans på bostadsmarknaden. Hans menade att allmännyttans sjukdomsinsikter kom för sent. Att leda ett företag visade sig vara något helt annat än en kommunal nämnd. På 90-talet bestämde man sig i Hallbo att minska antalet tomma lägenheter, och aldrig gå med förlust. I Hallsberg har nämligen stora problem funnits med att lägenheter stått tomma samtidigt som behov i att bygga ut funnits. Byggföretag har endast varit intresserade av att bygga om kommunen bistått med investeringar. När Posten beslutade sig för att etablera sitt centrallager i Hallsberg uppstod store behov på bostadsmarknaden. Anställda på Posten erbjöds möjlighet till medflytt till Hallsberg, vilket föranledde nybyggnation i kommunal regi. Enligt Hans anser bygg- och bostadsföretagen att avkastningen är för låg på bostadsmarknaden, det är helt enkelt inte prisvärt att bygga nytt. Detta samtidigt som bankerna ställer hårda krav, vilket innebär att få lånar pengar. I sin presentation jämförde Hans dagens situation med hur det såg ut på 60-talet. Då var det ont om finansiärer, en marknad som inte ställde om, och en, enligt honom, obefintlig bostadspolitik. Idag ges mycket litet statligt stöd till bostadssektorn, vilket gör att ansvaret överlämnas till andra aktörer. Samverkan och kreativa lösningar Vad finns då för möjliga lösningar i Hallsberg? Hans menade att Dalarna visat på hur viktigt det är med kreativitet. Staten kommer, vad det verkar, inte investera. Detta ställer ökade krav på inomregional samverkan kring bostadsförsörjningen. Enligt Hans borde det inte vara någon omöjlighet att gå samman mellan kommuner, för att hitta lösningar på problemet. I presentationen låg stort fokus på det nationella stödet, som idag koncentreras till storstäderna. De mindre kommunerna får litet stöd, och regeringen litar på marknaden. Hans menade därför att alla berörda aktörer måste arbeta för samverkan. Bostadsmarknaden måste förstås ur ett regionalt perspektiv, där kunskapsutbyte sker mellan olika aktörer och kommuner.