UTSTÄLLNINGSUTLÅTANDE

Transkript

1 Tillägg till detaljplan för del av fastigheten Nösund 1:63 m.fl. Orust kommun Västra Götalands län Upprättad den 27 september 2013 av Verksamheten för samhällsutveckling, Orust kommun UTSTÄLLNINGSUTLÅTANDE Tillägg till detaljplan för Nösund 1:63 m.fl. har varit utställd för granskning enligt plan- och bygglagen (1987:10) 5 kap 23 under tiden 11 februari-11 mars Utställningshandlingarna har per post översänts till berörda myndigheter och organisationer enligt sändlista samt till enskilda sakägare enligt fastighetsförteckning. Handlingarna har funnits tillgängliga för granskning på kommunkontoret i Henån. De har också varit tillgängliga på kommunens hemsida. Inkomna yttranden redovisas i sammanfattad form och kommenteras nedan. INKOMNA YTTRANDEN UTAN ERINRAN 2.2 Byggnadsförvaltningen, Orust kommun X:X SGI 2.7 Trafikverket 2.11 Förvaltningsområde omsorg, Orust kommun INKOMNA YTTRANDEN I ÖVRIGT 2.1 Lantmäteriet Kommentar: Påpekar att det under fastighetsrättsliga frågor bör framgå vem som ansöker och bekostar lantmäteriförrättning gällande fastighetsreglering. Informationen tillfogas handlingarna

2 2.3 Skanova Kommentar: Skanovas anläggningar består av genomgående kablar samt kablar som försörjer de befintliga fastigheterna inom planområdet. Hänsyn bör tas till dessa kablar i det fortsatta planarbetet. Informerar om att eventuella undanflyttningar av Skanovas anläggningar bekostas av exploatören. Noteras. Information om Skanovas anläggningar förs in i detaljplanens genomförandebeskrivning och delges exploatör. 2.4 Naturskyddsföreningen Kommentar: Har inget att erinra mot planförslaget så som det är beskrivet i utställningshandlingarna. Påpekar dock att vi besök på platsen att en skylt med beteckningen privat observerades vid nedgång till sjöbodar och brygga. Anser att skylten skall tas bort då den ligger inom strandskyddat område och strider mot strandskyddslagen. Det avsedda området ligger utanför strandskyddat område och är reglerat som kvartersmark i gällande detaljplan samt planförslag. Detta innebär att en skylt med beteckningen privat inte är att betrakta som lagstridig. 2.5 Länsstyrelsen Kommentar: Yttrandet bifogas i sin helhet. I kompletterande korrespondens anser länsstyrelsen att strandskyddet skall vara kvar för den södra delen av Nösund 1:63 för att undvika en negativ effekt på allmänhetens möjlighet att passera mellan bostadsfastigheterna och sjöbodarna på nedsidan. Länsstyrelsen ifrågasätter även varför området som är bebyggt med sjöbodar, och där strandskyddet sedan tidigare är upphävt, anges som bostadsmark i detaljplanen. Efter att ha undersökt frågan i dialog med länsstyrelsen kommer inte ett upphävande av strandskyddet för den södra delen av Nösund 1:63 att prövas. Området regleras i stället enligt planförslaget till naturmark och skall vara tillgängligt för allmänheten.

3 Avseende frågan om varför området för sjöbodarna ligger som bostadsmark är detta reglerat enligt gällande underliggande plan och planförslaget för tillägg till detaljplan medför inga ändringar avseende detta. 2.6 Nösund 1:19, Bertil Holst enligt uppdrag från syskonen Holst Kommentar: Påpekar att beteckningen e5 finns med i kartunderlaget vilken inte återfinns i teckenförklaring i varken gällande detaljplan eller planförslag och undrar om det inte bör vara e4 i stället. Vänder sig med skärpa mot beteckningen BH och anser att B täcker den verksamhet som bedrivs i fastigheten (uthyrning av bostadsrum). Menar att beteckningen BH tveklöst kommer att generera mer hotellverksamhet på fastigheten till men för grannfastigheterna. Beteckningen ändras från e5 till e4. Planändringen ger hotellverksamheten planstöd och begränsas genom en bestämmelse till 4 rum per fastighet för att undvika för hög belastning inom området. Avseende påverkan på närboendes situation bedöms förändringarna som acceptabla inom ett tättbebyggt samhälle. 2.9 Susanne Cinthio, Pernilla Cinthio, Marie Sellberg, Nösund 1:51 och 1:55 Har invändningar mot ändringen av beteckningen B till BH för fastigheterna inom planförslaget samt utökade byggrätter och byggnadshöjd. Ifrågasätter proceduren kring grannars möjlighet att påverka då kommunen i samrådssammanfattningen skriver att man avser att ge hotellverksamheten planstöd. Tolkar detta som att synpunkter är meningslösa och känner sig överkörda. Menar att det finns många fall där kommunen inte lyssnar på enskilda fastighetsägare utan ensidigt går näringsidkares väg (Käringön, Nösunds havspark, Hälleviksstrand) samt att kommunen förfördelar enskilda markägare framför andra. Pekar på kommunens bedömning att förändringarna är acceptabla inom ett tättbebyggt samhälle. Menar att området inte kan anses vara ett tättbebyggt samhälle, samt att marknaden avgör värdeförändringar av fastigheten som en följd av planläggningen. Menar att kommunen inte på ett juridiskt hållbart sätt har motiverat syftet med att ändra beteckningen B till BH för fastigheterna 1:63 m.fl. då

4 Kommentar: uthyrningsverksamhet idag föregår under beteckningen B. Önskar att se en utredning som befäster slutsatsen om att ändring till bostad/hotell på nämnda fastigheter skulle stärka turistnäringen vilket kommunen anger i planhandlingarna. Menar att de komplementbyggnader som föreslås kommer att utnyttjas som boende av fastighetsägaren med familj enligt dennes utsago, och därmed inte kan anses vara komplementbyggnader utan bostäder. Befarar även att komplementbyggnader kommer att utnyttjas som hotell och önskar att bestämmelsen kring antalet hotellrum per fastighet förtydligas. Menar att påverkan på omgivande fastigheter samt miljöpåverkan måste bli betydande och undrar om utvidgad hotellrörelse finns med i utredningar om miljökonsekvenser. Ifrågasätter varför det läggs så mycket energi på en planändring då hotellverksamhet bedrivs i mitt i samhället med fungerande infrastruktur. Påpekar förddelar med detta som bättre parkeringsmöjligheter samt fördelar ur ett brand- och säkerhetsperspektiv när det gäller tillgänglighet. Önskar att se hur skydd mot brandspridning är löst mellan byggnaderna. Beträffande naturmark som avses regleras till kvartersmark ställer man sig frågande till kommunens slutsatts om att denna saknar intresse för allmänheten då allmänhet och grannar inte har tillfrågats. Menar att byggnaden inom fastigheten 1:166 inte kan liknas vid ett enkelt fritidshus och hänvisar till miljöbalken 4 kap. 4 och att det kraftigt sticker ut från övrig bebyggelse samt gällande detaljplan. Syftet med planprocessen är att utreda områdets lämplighet för föreslagna förändringar samt samråda med berörda kring planförslagets intentioner. Inkomna synpunkter ligger till grund för bedömningen huruvida området är lämpligt för föreslagen förändring. I planprocessen görs en samlad bedömning av områdets lämplighet baserad på både allmänna och enskilda intressen. Kommunen anser dock att den påverkan som planen kan medföra för närliggande fastigheter är acceptabla, framförallt då man befinner sig inom ett samhälle. Bebyggelsen bedöms som sammanhållen/tättbebyggd då den befinner sig inom samhällsområdet med flertalet bostadshus i närområdet. Området har definierats som samhällsområde enligt kommunens Översiktsplan 2009, vilket grundar sig på en analys av samhällenas utvecklingsbehov, samt befinner sig inom gällande detaljplan för Nösunds samhälle. Ett förtydligande avseende antalet tillåtna hotellrum har tillfogats planhandlingarna och relaterats direkt till de specifika fastigheterna.

5 Bedömningen att ändringen från bostäder till bostäder/hotell skulle stärka turistnäringen är baserad på att de 8 hotellrumen ges planstöd. De bedömningar som är gjorda avseende miljökonsekvenser är baserade på planförslaget och den användning som det möjliggör. För att ett planförslag ska anses innebära betydande miljöpåverkan krävs omfattande sådan. Planförslaget har utökats med en ny byggrätt för komplementbyggnad vilket anses rymmas inom fastigheten. Den hotellverksamhet som ges planstöd utgör ett komplement till befintlig verksamhet inom samhället. När det gäller frågan om brandskydd kommer detta att hanteras i bygglovsskedet enligt gällande lagstiftning. Planärendet bedrivs med bakgrunden att ge planstöd åt de ändringar som bygglov tidigare har medgivit men som upphävdes då avvikelserna var för stora att hantera inom gällande plan. I samband med planprocessen prövas även övriga frågor rörande området. Frågan om nuvarande naturmark som övergår till kvartersmark (parkeringsyta) prövas även den i samband med planprocessen. Stora delar av den yta som utgör naturmark enligt gällande plan är ianspråktagen som parkeringsyta för fastigheter utom planområdet. Den ca 3m breda remsa av ej ianspråktagen mark enligt nuvarande situation bedöms vara av begränsad betydelse för allmänheten. Möjligheten till parkering är rimlig med tanke på den verksamhet som föreslås. Avseende hänvisningen till miljöbalken 4 kap. 4 så befinner sig fastigheterna inom Nösunds samhällsområde och är att betrakta som komplettering till befintlig bebyggelse Tord och Susanne Berglundh, Nösund 1:212 Vidhåller tidigare framförda argument under samrådet. Menar att förslaget till planändring avseende ändring av användning från bostäder till hotell samt anläggning av ytterligare parkeringsplatser tillsammans med ändring av naturmark till kvartersmark påverkar dem som närboende och har en negativ inverkan på värdet av deras fastighet. Skriver att förvärv av deras fastighet och byggnation har skett med utgångspunkt från gällande detaljplan och att föreliggande planförslag innebär väsentliga förändringar av förutsättningarna. Menar att ett ökat antal parkeringsplatser indikerar en ökning av trafik och menar att behovet av parkering kunde tillgodoses om befintlig yta röjs från träd och buskar och att naturmarken således bör bevaras. Uttrycker oro över föreslagen parkerings påverkan på utsikt mot söder för deras fastighet. Emotsätter sig störande belysning och hänvisar till Orust kommuns besked om att sådan inte få uppföras även om man inte reglerar frågor om belysning i detaljplanen.

6 Kommentar: Hänvisar till uppgifter från handläggande planarkitekt om att bestämmelserna för uppförande av garage/carport är detsamma som för gällande plan. Har inget att invända mot värdshusets verksamhet med sin nuvarande placering och menar att hotellverksamheten skal vara förlagd till samhällets centrum. Pekar på att den vackra gångvägen utmed bryggan kan användas för att nå fastigheterna Nösund 1:63 och 1:166 ifrån centrum vid behov. Se kommentar under punkt 2.9. Avseende belysning så säger plan och bygglagen att den inte får innebära en betydande olägenhet. Inga förändringar har gjorts avseende bestämmelser avseende komplementbyggnad i anslutning parkering, utan underliggande detaljplans bestämmelser gäller. SAMMANFATTNING Kommunen kommer inte att pröva frågan om upphävande av strandskyddet för den södra delen av Nösund 1:63, istället kommer området att regleras som naturmark. Kommunen avser att ge hotellverksamheten planstöd då man är positivt inställd till att turismverksamheten utvecklas inom samhället. Den bebyggelse som är uppförd bedöms följa intentionen i det miljö och byggnadsprogram som utvecklats för området i samband med att gällande plan antogs. Behovet av parkering i anslutning till fastigheterna bedöms som rimlig med tanke på den verksamhet som planen medger. Den yta som övergår från naturmark till kvartersmark bedöms vara av begränsad betydelse. Kommunstyrelsens utskott för samhällsutveckling föreslås godkänna den utställda detaljplanen och översända den till kommunfullmäktige för antagande.

7

8 1(8) Förslag avseende tillägg till detaljplan för Nösund 1:63 m.fl. Orust kommun Västra Götalands län Upprättad av förvaltningsområde samhällsutveckling, Orust kommun Justerad PLANBESKRIVNING

9 2(8) Planhandlingar Till planen hör följande handlingar Plankarta med bestämmelser Planbeskrivning Genomförandebeskrivning Planens syfte och huvuddrag Syftet med planen är att möjliggöra utökad största byggnadsarea och byggnadshöjd för berörda fastigheter samt att ändra användningen från bostäder till bostäder/hotell. Planen innebär även ytterligare parkeringsplatser i anslutning till de befintliga och därmed en ändring från naturmark till kvartersmark för en begränsad yta. Planprocessen PLANFÖRFARANDE TIDPLAN Planförslaget är ett tillägg till gällande detaljplan och bedrivs med normalt förfarande. Plansamråd har genomförts under sommaren 2011 och planen har varit utställd 11 februari 11 mars Planen bedöms kunna antas av kommunfullmäktige under hösten Plandata LÄGE OCH AREAL Planområdet befinner sig i den södra delen av Nösund. Planområdet omfattar ca 3900 m 2 av fastigheterna Nösund1:63 och 1:166 samt del av Nösund 1:19 och 1:51. MARKÄGOFÖRHÅLLANDEN Marken är i privat ägo.

10 3(8) Planområdets läge i södra Nösund Utsnitt ur kommunens fastighetskarta Bedömning av miljöpåverkan Kommunen anser att projektet inte kommer att medföra betydande miljöpåverkan. En miljöbedömning är således inte aktuell. Ställningstagandet grundar sig på att ett genomförande inte kommer att påverka något Natura 2000 område eller omfattas av kriterier för betydande miljöpåverkan enligt bilaga 4 till MKB-förordning (SFS 2005:356) Det sistnämnda grundas på motiv som redovisas under rubriken Miljökonsekvenser, s.6. Tidigare ställningstaganden ÖVERSIKTSPLAN Planförslaget bedöms inte strida mot kommunens översiktsplan, antagen av kommunfullmäktige november 2009, då syftet är att utveckla befintlig bebyggelse och verksamheter inom Nösunds samhällsområde. Detaljplanen strider således inte mot intentionerna i kommunens översiktsplan. RIKSINTRESSEN Fastigheterna ligger inom kustområde som i sin helhet betraktas som riksintresse enligt miljöbalken 4 kap 4. Bestämmelserna i miljöbalken utgör dock inte hinder för utveckling av befintliga tätorter. Området befinner sig även inom riksintresse för friluftsliv men en utveckling av den befintliga bebyggelsen bedöms inte påverka allmänhetens tillgång till området. En exploatering enligt detaljplanen bedöms därför inte skada riksintressena.

11 4(8) STRANDSKYDD Tidigare upphävt strandskydd Plangräns Naturmark Gångstig Delar av planområdet omfattas av strandskydd (skrafferat område). Området närmast bostadshus samt bodar omfattas inte, dock sträcker sig kvartersmarken ut på strandskyddat område. Idag finns en upptrampad gångstig inom den samfällda fastigheten Nösund s:5 som korsar planområdet. Detta område ligger i gällande plan som allmän platsmark, vilket kvarstår även i planförslaget. I gällande plan har den södra delen av fastigheten Nösund 1:63 reglerats som kvartersmark och i planförslaget ändras detta till naturmark för att säkra allmänhetens tillgång och passage genom området. I den norra delen är strandskyddet upphävt inom kvartersmark i samband med att gällande plan antogs Gränsen är inte justerad i kartan, dock pågår en översyn av strandskyddet och gränserna kommer att justeras i samband med detta. Området avses att fastighetsregleras till fastigheterna Nösund 1:63 och 1:166 för att säkra åtkomst till fastigheterna från väganslutningen. DETALJPLANER OCH TIDIGARE BESLUT Området ligger inom gällande detaljplan för Nösund, antagen och laga kraft Denna plan reglerar bland annat byggnadshöjd, största byggnadsarea och placering. Syftet med gällande bestämmelser är att undvika takformer och proportioner som är främmande för samhällets byggnadstradition. Planändringarna som föreslås bedöms ligga innanför denna tradition och inte strida mot den gällande planens intentioner. Bygglov har lämnats för fastigheterna Nösund 1:63 och 1:166 av miljö- och byggnadsnämnden men

12 5(8) beslutet upphävdes av länsstyrelsen Dessa ändringar är redan genomförda och inkluderas i planförslaget. Utsnitt ur gällande detaljplan Förutsättningar och förändringar MARK, VATTEN OCH VEGETATION Planområdet är beläget utmed vattnet söder om Nösund och består av iordningsställd tomtmark samt hällmarker. GEOTEKNISKA FÖRHÅLLANDEN Området ligger till största del på bergsmark och delvis på sand. En geoteknisk utredning har genomförts Stabiliteten i de jordtäckta lagren inom planområdet bedöms vara tillräckliga och eventuell otillfredsställande stabilitet längre ned mot vattnet bedöms inte kunna påverka planområdet. I de branta bergspartierna norr om de befintliga byggnaderna bedöms ingen risk för blocknedfall föreligga då det i princip inte förekommer lösa block. FORNLÄMNINGAR Inga fornlämningar finns registrerade inom området. Norr om planområdet finns en delundersökt fornlämning registrerad där man har funnit boplatsrester. Detta område är idag ianspråktaget och bebyggt och bedöms inte beröras av planändringen.

13 6(8) BEBYGGELSE Fastigheterna är idag bebyggda med 2 enbostadshus samt en sjöbod och ligger samlade mellan två bergshöjder. Ändringarna innefattar utökad byggrätt och största byggnadsarea för enbostadshusen. Planförslaget innehåller även en ökad högsta byggnadshöjd rörande fastigheterna då detta inte bedöms påverka områdets helhetsverkan negativt. Byggrätten för två av komplementbyggnaderna ökas något och flyttas för att bättre anpassas till terrängen samt att fastigheten Nösund 1:166 utökas med en byggrätt avsedd för komplementbyggnad. Det föreslås också en ändring av tidigare användning avsedd för bostadsändamål till bostad/hotell rörande fastigheterna 1:63 och 1:166 vilket möjliggör en ytterligare förstärkning av turistnäringen i Nösund. Samtliga ändringar bedöms ligga innanför de lokala byggnadstraditionerna och innanför gällande plans syfte vars bestämmelser gäller jämsides med ändringarna. Sprängning och utfyllnader skall begränsas. TILLGÄNGLIGHET Tillgänglighet för funktionshindrade skall eftersträvas, dock är terrängen kuperad. Hotellverksamheten förutsätts bedrivas som en del av en större verksamhet där tillgängligheten är tillgodosedd. REKREATION Planområdet hindrar inte allmänhetens tillgång till omkringliggande naturområden. GATOR OCH TRAFIK Planområdet nås ifrån norr via en mindre väg från Nösunds samhälle och parkering finns anordnat i anslutning till denna. Planen föreslår en ändrad användning av naturmark till kvartersmark avsedd för parkering. Den aktuella naturmarken är idag en smal remsa mellan befintliga parkeringsytor längst norr i planområdet och kommunen gör bedömningen att den saknar

14 7(8) intresse för allmänheten. Byggrätt för garage inkluderas enligt gällande plan. VATTEN OCH AVLOPP Fastigheterna 1:166 och 1:63 är anslutna till kommunalt va. Miljökonsekvenser Nedan redogörs för den inverkan på miljön som ett genomförande av planen innebär. Redovisningen är gjord utifrån kriterierna i MKB-förordningens bilaga 4. PLANENS KARAKTÄR Detaljplanen möjliggör utökad byggnadsarea för enbostadshus, komplementbyggnader och garage samt möjliggörandet av hotellverksamhet och utökad parkeringsyta. Det råder således ingen osäkerhet kring planens innehåll. Den miljöpåverkan som ett genomförande av planen kan antas få blir därmed någorlunda förutsägbar i tid och rum. PLATSEN Platsen för planläggningen är en del av Nösunds samhälle med fyra hus placerade i en klunga med utsikt över vattnet. Området består av bergsmark samt iordningställd tomtmark. PÅVERKAN Planen innebär tillägg till befintlig bebyggelse och utnyttjande av existerande infrastruktur. Målet är att tillbyggnaderna skall smälta in med den övriga bebyggelsen i samhället och underordna sig den gällande planens intentioner. Administrativa frågor GENOMFÖRANDETID Detaljplanens genomförandetid är 10 år från det att den vunnit laga kraft.

15 8(8) ÖVRIGT De organisatoriska, tekniska, ekonomiska och fastighetsrättsliga åtgärder som behövs för att detaljplanen skall kunna genomföras redovisas i en särskild genomförandebeskrivning. Kommunstyrelseförvaltningen Förvaltningsområde samhällsutveckling Linnéa Finskud Planarkitekt Rickard Karlsson Planchef

16 1 Förslag avseende tillägg till detaljplan för Nösund 1:63 m.fl. Orust kommun Västra Götalands län Upprättad av Förvaltningsområde samhällsutveckling, Orust kommun Justerad GENOMFÖRANDEBESKRIVNING Allmänt Genomförandebeskrivningen syftar till att klarlägga de organisatoriska, tekniska, ekonomiska och fastighetsrättsliga åtgärder som behövs för att detaljplanen skall kunna genomföras. Genomförandebeskrivningen har ingen rättsverkan. Detaljplanens bindande föreskrifter framgår istället av plankartan och planbestämmelserna. Genomförandebeskrivningen förtydligar detaljplanens syfte från genomförandesynpunkt. Organisatoriska frågor TIDPLAN GENOMFÖRANDETID Planprocessen bedrivs med normalt planförfarande. Tidplan för detaljplanens formella handläggning och genomförande. Utställning Vinter 2013 Antagande Höst 2013 Laga kraft Höst 2013 Detaljplanen föreslås få en genomförandetid på 10 år från det att planen vunnit laga kraft. Efter att genomförandetiden gått ut fortsätter planen att gälla så länge den inte ändras eller upphävs. Kommunen har dock möjlighet att då ändra planen utan att ersättningsanspråk kan resas för eventuellt förlorade byggrätter.

17 2 ANSVARSFÖRDELNING Marken inom planområdet ägs idag privat. Fastighetsägarna till Nösund, 1:63, 1:166 samt 1:51 och 1:19 ansvarar för all utbyggnad och förvaltning av hus och väg inom respektive fastighet. FASTIGHETSRÄTTSLIGA FRÅGOR Delar av fastigheten Nösund 1:19, innefattande bergskammen mellan bostadsfastigheterna, avses att fastighetsregleras till fastigheterna Nösund 1:166 och 1:51. Kostanden för förrättningen förutsätts fördelas mellan berörda fastighetsägare. Området för parkeringsplatser avses att fastighetsregleras till fastigheterna Nösund 1:63 och 1:166. Kostnaden för förrättningen förutsätts fördelas mellan berörda fastighetsägare. Utbyggnad och förvaltning förutsätts skötas av fastighetsägarna. Det befintliga servitutsavtalet som innefattar parkeringen i planområdets norra del skall upphävas i samband med fastighetsregleringen. Gångvägen som passerar genom planområdet utgörs av samfälligheten Nösund s:5 och förvaltas av gemensamhetsanläggningen Nösund ga:5. Vägen norr om planområdet förvaltas av gemensamhetsanläggningen ga:5. Ansvariga för el- och teledistributionen är Västra Orust Energitjänst respektive TELIA Skanova. Eventuell undanflyttning av Skanovas anläggningar bekostas av exploatören. Kommunen skall inte ha huvudmannaskap för mark som är allmän plats. Ekonomiska frågor PLANKOSTNADER Samtliga kostnader för detaljplanens framtagande samt genomförande skall betalas av fastighetsägarna till Nösund 1:63 och 1:166. Kostnader för eventuella utredningar belastar ovannämnda fastigheter. Kommunstyrelseförvaltningen Verksamheten för samhällsutveckling Linnéa Finskud Planarkitekt Rickard Karlsson Planchef

18