Bostadsrättsföreningen Terrakottan 9 Org.nr

Transkript

1 ÅRSREDOVISNING Styrelsen för Brf Terrakottan 9 får härmed lämna följande redovisning för verksamhetsåret FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Fastigheten Föreningen äger fastigheten Terrakottan 9, med adress Rörstrandsgatan 15, Stockholm. Byggnaden uppfördes 1928 och innehåller 30 bostadslägenheter med en total lägenhetsyta om kvm. Dessutom rymmer byggnaden tre lokaler med sammanlagt 424 kvm yta (tre tidigare butikslokaler slogs under 2006 med föreningens medgivande samman till en lokal). En av lokalerna består av tre ursprungliga bostadslägenheter. Efter taxering i november 2003 är fastighetens taxeringsvärde år 2010, kr, varav byggnad kr. Fastigheten är fullvärdesförsäkrad hos Länsförsäkringar Stockholm. Upplåtelser och överlåtelser Av de 30 bostadslägenheterna var under hela år st upplåtna med bostadsrätt och en med hyresrätt. Föreningens tre lokaler uppläts hela året med hyresrätt. Följande övriga förändringar skedde under 2010 vad avser bostadsrätterna: Christina Persson har överlåtit lgh 23 och 24 till Lena Christina Jarvin och Wolfgang Volz Elin Ankarvret har överlåtit lgh nr 31 till Sara Backlund Maria Törner-Mason har överlåtit lgh 33 till Mikael Steijer och Sissi Fondelius Jonas, Maud och Staffan Nordin har överlåtit lgh 38 till Johan Fredblad Jarvin, Volz, Backlund, Steijer, Fondelius och Fredblad har antagits som nya medlemmar i föreningen. Persson, Ankarvret, Törner-Mason och Nordin har beviljats utträde. Styrelse och revisorer Styrelsen har under 2010 hållit nio protokollförda sammanträden. Fem sammanträden har hållits under 2010 fram till ordinarie föreningsstämman måndagen den 26 april Efter föreningsstämman, där beslut togs om val av del av styrelsen för två år för att garantera kontinuitet i föreningens verksamhet, har styrelsen haft följande sammansättning: - Hans Ström, ordförande (1 år) - Christina Persson, ordinarie styrelseledamot/kassaförvaltare (1/2 år) - Ulrika Kihlblom, ordinarie styrelseledamot (1 år) - Samuel Grayson, ordinarie styrelseledamot (2 år) - Åsa Österlund, ordinarie styrelseledamot/sekreterare (2 år) - Margareta Stenvall, suppleant (omval 1 år) - Jan Hoffman, suppleant (omval 2 år) I november 2010 flyttade Christina Persson och lämnade över rollen som kassör till Jan Hoffmann. Från den 15e februari 2010 har Susanne Debong flyttat och gått ut styrelsen. Revisor har varit Torbjörn Larsson, KPMG (extern revisor). Valberedning har varit Maria Törner Mason och Urban Rystedt. Inga arvoden för styrelsearbete har utgått. Övriga aktiva medlemmar i föreningen Urban Rystedt har aktivt drivit frågan om bullernivåerna från fläktaggregaten på gården, samt varit aktiv i frågan gällande trädgårdsgrupp. Någon ekonomisk ersättning har ej utgått för detta uppdrag. 1 (11)

2 Förvaltning Den ekonomiska förvaltningen har på arvodesbasis skötts av ekonomikonsult Åsa Lindqvist. Husansvarig har från stämman 2009 varit Björn Kihlblom. Någon ekonomisk ersättning har ej utgått för detta uppdrag. Ombyggnad av tak och vind Arbetet med att återställa och svara för tillbyggnad av lägenhet 39 på vinden är alltjämt uppskjutet. De fakturor som vid ingången av 2009 tillställts bostadsrättsinnehavare Lönnqvist om totalt kronor gällande kostnader för vindsarbetet, har vid utgången av 2010 ännu ej betalats. Vidare återstår det fortfarande för föreningen att låta utföra vissa arbeten på fastigheten (rökutgång från trapphuset) vilket enligt överenskommelse skall betalas av Lönnqvist. I januari 2010 har föreningens advokat Michael Lindblom besvarat Lönnqvists ombud vad gäller föreningens synpunkter på att Lönnqvist i december 2009 förklarat sig överväga att vidta rättsliga åtgärder mot föreningen. Svar från Lönnqvist har uteblivit därefter. För att komma vidare i vindsfrågan, och då i synnerhet rörande behovet av installation av rökutgång, beslutade styrelsen i september 2010 att ånyo kontakta Lönnqvist. Diskussion med Lönnqvist ledde till att styrelsen nu återigen har direktkontakt och vidare dialog med Lönnqvists advokat, Frank Reijbrandt. Möte med Frank Reijbrand i oktober 2010 runt olika alternativ för lösning på problematiken medförde att både Lönnqvists advokat och representanter för styrelsen förordade utköp av Lönnqvist. Som ett första steg i detta måste en värdering av lgh 39/vindsytan göras för att med utgångspunkt hitta en relevant prisnivå för båda parter att överväga. Enligt överenskommelse med Lönnqvists advokat i november 2010 skall Lönnqvist tillse att en värdering av vinden utförs. Föreningen har under december sökt och inväntat svar från advokat Reijbrandt ang. den överenskomna värderingen utan resultat. Vid möte i januari 2011 med Lönnqvists advokat förklarades Lönnqvist inte vara beredd att gå vidare med värdering enligt tidigare förslag. Lönnqvist föreslår i stället nya alternativ med bl.a. utköp mot samma pris som föreningen redan tidigare har förklarat sig vara ovillig att acceptera. Styrelsen har förklarat att ett utköp inte kan genomföras utan auktoriserad värdering av ytan först är genomförd som grund för en köpeskilling som en stämma kan ta ställning till. Som nästa steg förbereder nu föreningens advokat svar från styrelsen. Underhåll och reparationer i övrigt Två städdagar har genomförts under 2010 en på våren och en på hösten De skador på trappstegen som uppkom i samband med Anette Helenius utflyttning, har nu åtgärdats. Föreningen har haft två läckage från element under året; hos Sirwan-Sundgren och Österlund. Dessa har utretts och åtgärdats. Vid två tillfällen har snöröjning av taket varit nödvändigt och plåtfirman WM Tak har anlitats. I syfte att lösa städfrågan i trapphuset beslutade styrelsen att anlita städfirman Active Clean, samt att särskild avgift för städning faktureras respektive föreningsmedlem på kvartalsbasis. Styrelsen har beslutat att anlita Firma HU Bygg AB för teknisk förvaltning av fastigheten. Avtal har ännu inte ingåtts i februari (11)

3 Uthyrningslokalerna Café Hot Mex AB har under 2010 fortsatt förhyrt de sammanslagna tidigare butikslokalerna nr 1-4. Lgh har fortsatt förhyrts av Step One Rehab AB. Ekonomi I samband med att förlikning uppnåtts i vindsfrågan och att erhållen likvid inte motsvarat förväntat belopp, har i juni 2010 extra stämma hållits för att rösta i fråga om att för styrelsen erhålla mandat att avyttra den yta som har förhyrts av StepOne. Detta för att skapa möjligheter att sänka föreningens räntekostnader inför kommande räntehöjningar. Styrelsens mandat för försäljning av ytan lgh bifölls av stämman. Styrelsen har under året inte tagit ut något arvode. Från 2010 är fastighetsskatten på bostadsdelen kr per lägenhet. För byggnadens lokaler erläggs fastighetsskatt med 1 % även fortsättningsvis. Till fonden för yttre underhåll har enligt stadgarna avsatts 0,3 % av taxeringsvärdet. Föreningens redovisade resultat för räkenskapsåret, ställning per , föreningens finansiering och kapitalanvändning framgår av efterföljande resultat- och balansräkningar med tillhörande noter. Händelser efter balansdagen (2011) Rökkanalsbesiktning har genomförts i januari För att komma vidare i processen gällande vinden har styrelsen beslutat att uppdra föreningens advokat att föra styrelsens talan gentemot Lönnqvist ombud. Styrelsen har beslutat att nu gå vidare i frågan om avyttrande av ytan som tidigare förhyrts av StepOne (lgh ). Styrelsen har fattat beslut om att binda räntorna på föreningens lån. Styrelsen har beslutat att lägga beställning på installation av rökutgång mot kostnad på kr exklusive moms. Resultatdisposition Till föreningsstämman lämnar styrelsen följande förslag till resultatdisposition: Balanserad förlust Avsättning till reparationsfond Årsresultat Balanseras i ny räkning kr kr kr kr 3 (11)

4 RESULTATRÄKNING Not Nettoomsättning Årsavgifter bostäder Hyresintäkter bostäder Hyresintäkter lokaler Övriga intäkter Summa intäkter Kostnader för fastighetsförvaltning Fastighetsskötsel Taxebundna kostnader Not Försäkring Reparationer Kabel-TV Snöskottning Grovsophämtning Fastighetsskatt Summa kostnader för fastighetsförvaltning Övriga externa kostnader Administrationskostnader Arvode för förvaltningsavtal Övriga externa kostnader Not Nedskrivning av fordran Summa övriga externa kostnader Avskrivningar enligt plan Not RESULTAT FÖRE FINANSIELLA POSTER OCH AVSÄTTNINGAR Resultat från finansiella investeringar Ränteintäkter Räntekostnader Övriga finansiella kostnader Resultat före skatt Skatt ÅRETS RESULTAT (11)

5 BALANSRÄKNING Not TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Not Inventarier Not Summa materiella anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Övriga fordringar Not Summa kortfristiga fordringar Kassa bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Not 6 Bundet eget kapital Insatskapital Upplåtelseavgifter Föreningens fond för yttre underhåll Summa bundet eget kapital Fritt eget kapital Balanserad vinst eller förlust Avsättning och utnyttjad reparationsfond Årets resultat Summa fritt eget kapital Summa eget kapital (11)

6 Skulder Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Not Depositioner Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Checkräkningskredit Not Leverantörsskulder Skatteskuld Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not Övriga kortfristiga skulder Not Summa kortfristiga skulder Summa skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER STÄLLDA SÄKERHETER Fastighetsinteckningar som säkerhet för skulder till kreditföretag ANSVARSFÖRBINDELSER Inga Inga 6 (11)

7 NOTER Årsredovisningen har upprättats enligt Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Belopp anges i kronor om inte annat anges. Not 1 Redovisnings- och värderingsprinciper Föreningen tillämpar från och med 2004 Bokföringsnämndens allmänna råd om redovisning av medel reserverade för framtida fastighetsunderhåll i bostadsrättsföreningar, BFNAR 2003:4, vilket innebär att avsättning till fond för yttre underhåll enbart redovisas i balansräkningen. Fonden är en del av bundet eget kapital. Jämförelsetal från tidigare år har justerats. Hyresintäkter redovisas i den period uthyrningen avser. Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inte annat anges nedan. Fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknats inflyta. Anläggningstillgångar Från och med 2004 görs avskrivning på föreningens fastighet. Föreningens anläggningstillgångar består av byggnad och gård. Dessutom finns vissa fastighetsinventarier. Anläggningstillgångar värderas till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar. Avskrivning görs på byggnaden med 0,5 % per år. Kontroll görs att det bokförda värdet ej överstiger marknadsvärdet för fastigheten. Fastighetsförbättringar avskrives med 10 %, 5 % eller 2,5 % beroende på vilken typ av förbättring som utförts. Byggnadsinventarier och inventarier skrivs av systematiskt över den beräknade livslängden 5 år med 20 % per år. Not 2 Taxebundna kostnader El Uppvärmning Vatten Sophämtning Not 3 Övriga externa kostnader Advokatkostnader Konsultarvoden Revisionsarvoden Utsökningsavgift Kronofogdemyndigheten Ersättning Claes Englund Övriga externa kostnader (11)

8 Not 4 Byggnader och mark Byggnader Vid årets början Utgående anskaffningsvärde Vid årets början Årets avskrivning Utgående ackumulerade avskrivningar Bokfört värde byggnader Mark Fastighetsförbättringar, 10 år Vid årets början Årets anskaffning - - Utgående anskaffningsvärde Vid årets början Årets avskrivning enligt plan Utgående ackumulerade avskrivningar Bokfört värde fastighetsförbättringar Fastighetsförbättringar, 20 år Vid årets början Årets anskaffning - - Utgående anskaffningsvärde Vid årets början Årets avskrivning enligt plan Utgående ackumulerade avskrivningar Bokfört värde fastighetsförbättringar (11)

9 Forts. not 4 Fastighetsförbättringar, 40 år Vid årets början Årets anskaffning - - Utgående anskaffningsvärde Vid årets början Årets avskrivning enligt plan Utgående ackumulerade avskrivningar Bokfört värde fastighetsförbättringar Utgående planenligt restvärde byggnader och mark Taxeringsvärde byggnader och mark Byggnadsinventarier Vid årets början Årets anskaffning - - Utgående anskaffningsvärde Vid årets början Årets avskrivning enligt plan Utgående ackumulerade avskrivningar Bokfört värde byggnadsinventarier Fastighetsinventarier Vid årets början Utrangering - - Årets anskaffning - - Utgående anskaffningsvärde Vid årets början Utrangering - - Årets avskrivning enligt plan - - Utgående ackumulerade avskrivningar Bokfört värde fastighetsinventarier - - Utgående planenligt restvärde inventarier (11)

10 Not 5 Övriga fordringar Saldo Skattekonto Processfordran Övriga fordringar Not 6 Eget kapital Bundet eget kapital Fritt eget kapital Inbetalda Upplåtelse Fond för yttre Balanserad Avsättning och Årets insatser avgifter underhåll vinst ianspråktagande av resultat fond för yttre underhåll Belopp vid årets ingång Reservering till yttre fond Balansering av föreg års resultat Årets resultat Belopp vid årets utgång Not 7 Skulder till kreditinstitut Långivare Räntesats Bundet till % Spintab , Spintab ,52 Rörlig Spintab ,52 Rörlig Spintab ,52 Rörlig Spintab , Swedbank ,85 Rörlig Swedbank ,10 Rörlig Swedbank ,85 Rörlig Swedbank ,85 Rörlig Swedbank ,38 Rörlig Swedbank ,38 Rörlig Summa (11)

11 Not 8 Checkräkningskredit Beviljad kredit Utnyttjad kredit Not 9 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Förskottsbetalda årsavgifter och hyror Upplupna kostnader Not 10 Övriga kortfristiga skulder Medel reserverade för balkongreparationer Övriga skulder Stockholm Hans Ström Ulrika Kihlblom Samuel Grayson Åsa Österlund Revisionsberättelse avseende denna årsredovisning har avgivits Torbjörn Larsson Auktoriserad revisor 11 (11)