TILLSTÅNDSPLIKTEN I ALLBOLAGEN

Transkript

1 TILLSTÅNDSPLIKTEN I ALLBOLAGEN TILLÄMPNINGAR OCH VERKNINGAR Utredare: Ina Blind Projektledare: Bengt Turner Institutet för bostads- och urbanforskning, Uppsala universitet 2006 Utvärdering beställd och finansierad av Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag (SABO)

2 INNEHÅLL Sammanfattning Inledning Frågeställningar Metod Disposition Ansökningar och överklaganden Tillståndsansökningar hur många företag har berörts och hur många bostäder har omfattats? Beviljade och avslagna ansökningar om tillstånd för överlåtelse Vad har företagen gjort när ansökan avslagits? Överklaganden från andra parter Undantag från tillståndsplikten Resultat Sammanfattning kapitel De allmännyttiga bostadsföretagens erfarenheter av Allbolagen Antal ansökningar per företag Anledningar till överlåtelse Tidsåtgång Svårigheter Förhandskontakter med länsstyrelsen Synpunkter på länsstyrelsens handläggning Har tillståndsplikten lett till att företag avstått från att göra överlåtelser? Har tillståndsplikten lett till att företaget gjort överlåtelser som det inte skulle ha gjort annars? Utredningar med anledning av tillståndsplikten Strategiändring med anledning av tillståndsplikten Möjligheter och hinder med tillståndsplikten Planerade överlåtelser Sammanfattning kapitel Orsaker till tillstånd och avslag länsstyrelsernas beslut Orsaker till avslag Jämförelseområde Tätorter med färre än invånare Tätorter med fler än invånare Krav på jämförelseobjekt Andel överlåtna lägenheter Sammanfattning kapitel

3 5. Olika aktörers argumentation Hyresgäster Allmännyttiga bostadsföretag, bostadsrättsföreningar och hyresgästförening Sverige utom Stockholms län Stockholms län Sammanfattning kapitel Boverkets, Kammarrättens och regeringens beslut Boverkets beslut Kammarrättens beslut Regeringens beslut Sammanfattning kapitel Några siffror Anledningar till överlåtelser Överlåtelser år för år Sammanfattning och diskussion...56 Källor...60 BILAGA 1: Lag (2002:102) om allmännyttiga bostadsföretag BILAGA 2: Flödesschema ansökningar, överklaganden och beslut BILAGA 3: Följebrev och enkät BILAGA 4: Jämförelseområden, krav och andel överlåtna lägenheter BILAGA 5: Anledningar till överlåtelse län för län BILAGA 6: antal överlåtelser per år och län 3

4 Sammanfattning Den 1 april 2002 trädde lagen (2002:102) om allmännyttiga bostadsföretag, också kallad Allbolagen, i kraft. Lagen innebär bland annat att allmännyttiga bostadsföretag som ägs av en kommun måste begära tillstånd hos länsstyrelsen för att få överlåta hela eller delar av sitt bestånd av bostadslägenheter. Tillstånd krävs också om en kommun överlåter så många aktier eller andelar i sitt allmännyttiga bostadsföretag att kommunens bestämmandeinflytande över företaget upphör. Tillstånd till överlåtelse ska inte lämnas om det kan befaras att de kommunala bostadsföretagens hyror till följd av överlåtelsen inte kommer få tillräckligt genomslag vid tillämpningen av bruksvärdesreglerna eller de hyresförhandlingar som förs enligt hyresförhandlingslagen. Bestämmelserna om tillståndsplikt i lagen (2002:102) om allmännyttiga bostadsföretag har ofta diskuterats i den bostadspolitiska debatten och regeringen tillsatte i oktober 2005 en utredning om allmännyttans villkor och förutsättningar. Utredningen har bland annat fått i uppdrag att se över regelverken kring tillståndsplikten. Eftersom bestämmelserna är direkt ingripande för SABO-företagen anser SABO att det är angeläget att frågan studeras och analyseras också ur SABO-företagens perspektiv. Syftet med denna utvärdering är därför att undersöka hur kravet på försäljningstillstånd i Allbolagen tillämpats och vilka konsekvenser regelverket och dess tillämpning fått för SABO-företagen. Utvärderingen bygger på en dokumentstudie och en enkät. De dokument som studeras är länsstyrelsens, Boverkets, kammarrättens och regeringens beslut i ärenden som rör tillståndsplikten i Allbolagen. Besluten från länsstyrelserna och regeringen omfattar tiden från att Allbolagen trädde i kraft den 1 april 2002 till och med den 19 maj Besluten från Boverket och kammarrätten och omfattar tiden från att lagen trädde i kraft till och med den 28 augusti För att undersöka de allmännyttiga bostadsföretagens erfarenheter av tillståndsplikten skickades en enkät till de företag som någon gång berörts av tillståndsansökningar. Med hjälp av statistik från SABO och Utrednings- och statistikkontoret i Stockholms stad studerades också hur antalet överlåtelser förändrats sedan lagen trädde i kraft. Utvärderingen visar att under den undersökta tidsperioden berördes 184 allmännyttiga bostadsföretag av ansökningar till länsstyrelsen om tillstånd för överlåtelse. Ansökningarna till länsstyrelserna omfattade sammanlagt drygt lägenheter i flerbostadshus, 900 lägenheter i rad-/par-/kedjehus och 300 småhus. Cirka en femtedel av lägenheterna låg i Stockholms län. I Sverige utom Stockholms län beviljades i stort sett alla ansökningar. Hälften av länsstyrelsens avslagsbeslut överklagades till Boverket som biföll överklaganden omfattande cirka 20 procent av de lägenheter som omfattats av överklaganden. I Stockholms län avslog länsstyrelsen ansökningar omfattande cirka 60 procent av de lägenheter för vilka tillstånd sökts. Länsstyrelsens avslag överklagades i hög grad till Boverket av berörda bostadsrättsföreningar. Boverket biföll överklaganden omfattande cirka fem procent av de lägenheter som omfattats av överklaganden. Ett allmännyttigt bostadsföretag och ett par bostadsrättsföreningar har, då Boverket avslagit deras överklagan, begärt rättsprövning hos kammarrätten. Under den undersökta tidsperioden ansökte endast fem företag om undantag från tillståndskravet hos regeringen. Länsstyrelsernas orsaker till att avslå en ansökan om tillstånd för överlåtelse framgår relativt tydligt medan orsakerna till tillstånd är svårare att fastställa. De flesta länsstyrelser lämnar tillstånd med olika formuleringar av Allbolagen 2 kap. 7, det vill säga att länsstyrelsen inte befarar att de kommunala bostadsföretagens hyror till följd av överlåtelsen inte kommer att få 4

5 tillräckligt genomslag vid tillämpningen av bruksvärdereglerna eller de hyresförhandlingar som förs enligt hyresförhandlingslagen. Hur länsstyrelsen gjort denna bedömning framgår dock sällan direkt ur besluten. Det kan emellertid konstateras att de flesta länsstyrelser då det rört sig om överlåtelser på tätorter med färre än invånare accepterat jämförelseobjekt inte bara på aktuell tätort utan också i omkringliggande tätorter eller till och med i hela kommunen. Vid överlåtelser på tätorter med fler än invånare har länsstyrelsen i de flesta fall avgränsat jämförelseområdet till en mindre del av tätorten, ofta centrala stan eller aktuell stadsdel. Jämförelseområdenas storlek och de allmännyttiga bostadsföretagens andel av lägenheterna i området varierar mellan olika städer. I de städer som undersökts närmare varierar jämförelseområdenas storlek från 300 till knappt lägenheter och andelen allmännyttiga lägenheter i området varierar från fyra till över 60 procent. De flesta av de länsstyrelser som bifallit alla eller nästa alla ansökningar om tillstånd för överlåtelse tycks inte ha ställt några speciella krav på prövnings- och jämförelseobjektens likvärdighet, i enstaka fall nämns rumsantal och byggår i besluten. Länsstyrelsen i Kronoberg, Stockholm och Västra Götalands tycks mer systematiskt ha tagit hänsyn till rumsantal, byggår och yta i prövningsoch jämförelseobjekt och dessa länsstyrelser framhåller att det efter en överlåtelse ska vara möjligt att göra direktjämförelser. Länsstyrelser har som mest tillåtit allmännyttiga bostadsföretag att överlåta 28 procent av sitt totala bestånd, 15 procent av sina lägenheter på en större tätort, respektive 46 procent av sina lägenheter i ett begränsat område av en större tätort. I de ärenden där ett företag fått sin ansökan avslagen var det emellertid sällan för att de lägenheter som skulle överlåtas utgjorde en för stor andel av det allmännyttiga bostadsföretagets totala antal lägenheter i ett område, i de flesta fall skulle överlåtelserna inte heller ha haft någon större inverkan på den totala andelen allmännyttiga lägenheter i området. I två ärenden där företag fått sin ansökan avslagen ville företaget i stället överlåta alla lägenheter på en mindre tätort eller i en viss del av en större tätort. Vid de flesta övriga avslag var det vissa typer av lägenheter som skulle saknas om en överlåtelse blev verklighet, detta gällde framförallt Kronobergs och Stockholms län. De flesta överlåtelser utanför Stockholms län har inte föranlett något missnöje hos hyresgäster eller hyresgästförening och hyresgästföreningens åsikt verkar inte ha influerat länsstyrelsens beslut i någon högre grad. I Stockholms län var läget ett annat, här motsatte sig hyresgästföreningen majoriteten av överlåtelserna. Hyresgästföreningen framhöll vikten av direktjämförelser, med en kommundel, stadsdel eller ett ännu mindre område som jämförelseområde och mellan fastigheter med samma lägenhetssammansättning, planlösning, standard och karaktär. Länsstyrelsen krav liknade hyresgästföreningens men var överlag något mildare och länsstyrelsen gav tillstånd till överlåtelse i åtta av de ärenden där hyresgästföreningen motsatt sig överlåtelse. Också Boverket och kammarrätten var av åsikten att direktjämförelser skulle eftersträvas och Boverket preciserade i sina beslut att fastighetens allmänna läge, yta och byggår har betydelse för om fastigheter kan betraktas som likvärdiga eller inte. I ett par ärenden var Boverkets jämförelseområde emellertid större än länsstyrelsens vilket ledde till att Boverket biföll två överklaganden. Vidare biföll Boverket två överklaganden genom att sökanden presenterade fler jämförelseobjekt/mer detaljerade uppgifter om jämförelseobjekten. Kammarrätten har endast tagit beslut i ett ärende om rättsprövning, ärendet återvisades till Boverket då kammarrätten ansåg att Boverket felaktigt beaktat framtida renoveringsplaner i sitt beslut. Från och med den 1 juli 2006 upphörde möjligheten till rättsprövning av Boverkets beslut, i stället kan domstolsprövning i länsrätten bli aktuell, trots överklagandeförbudet i Allbolagen. Regeringen synes i sina beslut om undantag från tillståndsplikten ha lagt större vikt vid andra synnerliga omständigheter än ekonomiska. Det företag som explicit åberopade ekonomiska 5

6 skäl fick sin undantagsansökan avslagen, medan två företag som åberopat mer praktiska skäl fått sina ansökningar beviljade. Från enkäten om de allmännyttiga bostadsföretagens erfarenheter av tillståndsplikten framgår att de flesta företag endast har gjort ett fåtal ansökningar. Ansökan tog i de flesta fall inte särskilt lång tid och betraktades inte heller som särskilt svår att göra. De svårigheter företagen har mött är framförallt att det fodrades mycket arbete för att ta fram jämförelsematerial, att få hyresgästföreningen med sig samt att det var svårt att veta vad länsstyrelsen förväntade sig för underlag och hur motiven skulle presenteras. Följaktligen har många företag kontaktat länsstyrelsen innan de gjort en ansökan för att informera sig om vad som krävdes för ansökan och hur den formellt skulle göras. När ansökan sedan väl gjordes verkar de flesta företag vara relativt nöjda med länsstyrelsens handläggning. Bland de företag som haft synpunkter är det framför allt den långa handläggningstiden som framhålls. Några företag ansåg också att länsstyrelsen är för formell och kräver för detaljerade uppgifter. Trots att ansökningarna om tillstånd för överlåtelse inte varit så svåra eller tagit så mycket tid, ser majoriteten av de företag som besvarat enkäten tillståndsplikten som ett hinder. Bland annat anger företagen att lagen kan tvinga företag att behålla fastigheter som är orationella att behålla ur ett förvaltningsperspektiv, särskilt fastigheter på små orter och orter med höga vakanser. Vidare anger företagen att tillståndsplikten kan hindra kapitalanskaffning för rustning och eller nybyggnad. Detta bör sättas i relation till att det från både enkäten och beslutsstudien framgår att vanliga anledningar till att företag ville göra överlåtelser var att fastigheten/fastigheterna inte passade in i företagets förvaltning, att företaget ville minska antalet vakanser eller att företaget ville stärka sin ekonomi för att möjliggöra nybyggnad och eller underhåll. Ur enkäten framkom också att det kan kosta mycket pengar att göra en ansökan, att en rad företag anser att lagen är dåligt anpassad till andra områden än storstäder och tillväxtregioner, att det är kommunstyrelsens och företagets jobb att avgöra hur företaget och företagets överlåtelser ska skötas och att risken att få nej är en osäkerhetsfaktor som drabbar såväl köpare som hyresgäster. I enstaka ärenden har de farhågor som allmännyttiga bostadsföretag uttryckt kring att tvingas behålla fastigheter som är förvaltningsmässigt orationella och kring att tillståndsplikten kan hindra kapitalanskaffning för rustning/nybyggnad besannats. Då det totala antalet avslag hittills har varit få, utom i Stockholms län där de flesta överlåtelser var överlåtelser till bostadsrättsföreningar, har farhågorna dock i stort än så länge varit obefogade. I Stockholms län var antalet lägenheter som varje år omfattades av tillståndsansökningar i enlighet med Allbolagen färre än de lägenheter som överläts per år åren innan lagen infördes. Att antalet lägenheter som omfattades av ansökningar i enlighet med Allbolagen var färre än de lägenheter som överläts åren innan lagen infördes kan, förutom att vara en effekt av lagen, till exempel bero på ändrad politisk majoritet och på att tidigare överlåtelser minskat viljan till vidare överlåtelser. Tillstånd beviljades för ännu färre lägenheter än dem för vilka tillstånd söktes, Allbolagen har alltså haft viss direkt hindrande effekt i Stockholms län. I Sverige utom Stockholms län beviljades de flesta ansökningar om överlåtelse. Antalet överlåtelser har heller inte minskat nämnvärt i samband med Allbolagens införande, antalet överlåtna lägenheter var något färre år 2003 än åren innan lagen infördes men år 2004 och 2005 överläts ungefär lika många lägenheter som år 1999 och Det är endast i Dalarnas och Skåne län som tillståndsplikten direkt förhindrat överlåtelse av en betydande del av de lägenheter som de allmännyttiga bostadsföretagen önskade överlåta. Endast en ansökan per län avslogs, men ansökan representerade cirka 20 procent av de lägenheter som allmännyttiga 6

7 bostadsföretag i länet önskat överlåta. I viss mån har lagen också haft en indirekt hindrande effekt, då knappt åtta procent av de företag som besvarat enkäten uppgett att de på grund av tillståndsplikten ändrat strategi, och nu behåller fastigheter som ur ett annat perspektiv än lagens kunde ha varit lämpliga att överlåta. 7

8 1. Inledning Den 1 april 2002 trädde lagen (2002:102) om allmännyttiga bostadsföretag, också kallad Allbolagen, i kraft. Lagen innebär bland annat att allmännyttiga bostadsföretag som ägs av en kommun måste begära tillstånd hos länsstyrelsen för att få överlåta hela eller delar av sitt bestånd av bostadslägenheter. Tillstånd krävs också om en kommun överlåter så många aktier eller andelar i sitt allmännyttiga bostadsföretag att kommunens bestämmandeinflytande över företaget upphör. Tillstånd till överlåtelse ska inte lämnas om det kan befaras att de kommunala bostadsföretagens hyror till följd av överlåtelsen inte kommer få tillräckligt genomslag vid tillämpningen av bruksvärdesreglerna eller de hyresförhandlingar som förs enligt hyresförhandlingslagen. Hela lagtexten återfinns i bilaga 1. Lagen (2002:102) om allmännyttiga bostadsföretag ersätter lagen (1999:608) om tillfällig minskning av det generella statsbidraget vid avyttring av aktier eller andelar i eller utbetalning från kommunala bostadsföretag, den så kallade Stopplagen. Stopplagen innebar i korthet att det generella stadsbidraget till en kommun minskade om kommunen, eller ett företag som kommunen direkt eller indirekt har det bestämmande inflytandet över, avyttrade aktier eller andelar i ett kommunalt bostadsföretag så att kommunen förlorade det bestämmande inflytandet över bostadsföretaget. Stopplagen ersatte i sin tur de särskilda bestämmelser om indragning av räntebidrag (prop. 1996/97:38, bet. 1996/97:BoU7, rskr. 1996/97:81 och prop. 1997/98:37, bet.1997/98:bou1, rskr. 1997/98:77) som funnits sedan den 1 januari Även tidigare fanns regler skulle motverka försäljning av de allmännyttiga bostadsföretagen och företagens bostadsbestånd 2. Statens intresse för de allmännyttiga bostadsföretagens överlåtelser grundas enligt proposition 2001/02:58 Allmännyttiga bostadsföretag, på de allmännyttiga bostadsföretagens roll inom bruksvärdessystemet. Avsikten med bruksvärdessystemet är att tillförsäkra hyresgästerna ett hållbart besittningsskydd och att motverka kraftiga hyreshöjningar på bostadsmarknader med brist på bostäder. De allmännyttiga bostadsföretagen har tilldelats en särskild roll inom bruksvärdessystemet då det enligt hyreslagen främst är hus som ägs och förvaltas av allmännyttiga bostadsföretag som ska användas som jämförelse vid tvister om hyresnivån för bostadslägenheter. I propositionen anges att det genom allmännyttans roll för hyressättningen, och därmed för hyresgästernas besittningsskydd, finns ett uppenbart nationellt intresse av att de allmännyttiga bostadsföretagen har en tillräckligt stor marknadsandel på olika lokala bostadsmarknader över hela landet. I annat fall befaras att hyressättningssystemet med allmännyttan som hyresledande endast kommer att fungera tillfredsställande i de kommuner som beslutat sig för att behålla och utveckla sina bostadsföretag. Mot denna bakgrund ansåg regeringen att det är angeläget att det allmännyttiga bostadsbeståndet i kommunerna även fortsättningsvis uppgår till en betydande andel av det totala bostadsbeståndet och att lägenheterna är av varierande utformning och storlek. 3 Bestämmelserna om tillståndsplikt i lagen (2002:102) om allmännyttiga bostadsföretag har ofta diskuterats i den bostadspolitiska debatten. I en utvärdering gjord våren 2004 skriver Boverket att länsstyrelserna många gånger synes ha lagt större vikt vid skälen för försäljning än behovet av jämförelselägenheter 4. Regeringen tillsatte i oktober 2005 en utredning om allmännyttans villkor och förutsättningar och utredningen har bland annat fått i uppdrag att se 1 Prop. 2001/02:58 s För en kortfattad genomgång av dessa regler se t ex Boverkets rapport Utvärdering av lagen om allmännyttiga bostadsföretag, maj 2004 s Prop. 2001/02:58 s Boverket [2004], s 43. 8

9 över regelverken kring tillståndsplikten. Utredningen ska redovisas till regeringen senast den 1 maj En diskussion om bestämmelserna kring tillståndsplikten förs också bland SABO-företagen. Företrädare för flera företag har kritiserat bestämmelserna främst på två punkter, dels för att de försvårar vad som brukar benämnas som normal beståndsvård det vill säga köp och försäljningar i mindre utsträckning för att kunna bedriva en rationell fastighetsförvaltning, och dels för att de kan omöjliggöra även mer omfattande fastighetsförsäljningar som företag vill göra för att frigöra medel till upprustning av andra områden. I den anbudsförfrågan från SABO som ligger till grund för denna utvärdering anges att den av regeringen tillsatta utredningen om allmännyttans villkor och förutsättningar självklart [kommer] att studera och analysera frågan främst ur lagstiftarens perspektiv. Eftersom bestämmelserna är direkt ingripande för SABO-företagen anser SABO att det är angeläget att frågan studeras och analyseras också ur SABO-företagens perspektiv. Syftet med denna utvärdering är därför att, i enlighet med SABO:s anbudsförfrågan, undersöka hur kravet på försäljningstillstånd i lagen (2002:102) om allmännyttiga bostadsföretag tillämpats och vilka konsekvenser regelverket och dess tillämpning fått för SABO-företagen. 1.1 Frågeställningar I utvärderingen undersöks i vilken utsträckning lagens krav på försäljningstillstånd har tillämpats respektive överklagats, de allmännyttiga bostadsföretagens erfarenheter av olika försäljningssituationer, rättspraxis och olika parters argumentation vid tillståndsansökningar. Frågor som ställs är: Hur många företag är berörda och hur många bostäder har omfattats av tillståndsansökningar? För hur många har tillstånd beviljats och för hur många har ansökan avslagits? Har det gjorts överklaganden till Boverket? Har Boverkets beslut överklagats? Vilka begränsningar och möjligheter ser företagen med kravet på ansökan om försäljningstillstånd? Vad har företagen gjort om ansökan avslagits? Vilka orsaker anges till att vissa företag fått tillstånd för överlåtelse och andra inte? Finns geografiska skillnader? Hur har olika aktörer (företag, hyresgäst- och fastighetsägarorganisationer, hyresgäster) argumenterat för sin ståndpunkt vid ansökningar om tillstånd för överlåtelse? Hur har Boverket argumenterat då länsstyrelsernas tidigare beslut ändrats? Hur har det argumenterats vid eventuella ändringar av Boverkets tidigare beslut? Hur hanteras frågan om jämförelseobjekt geografiskt? Inom vilka geografiska områden görs jämförelsen? Hur avgränsas jämförelseområdena geografiskt och på vilken geografisk skalnivå identifieras de? Hur ser jämförelseområdena ut med avseende på avgränsning, skalnivå, förekomst av upplåtelseformer mm? 1.2 Metod För att få information om omfattningen av tillståndsansökningarna, rättspraxis och olika parters argumentation studerades länsstyrelsernas beslut i tillståndsärenden. För att undersöka förekomsten av överklaganden konsulterades Boverkets beslut. Boverkets beslut har i några ärenden varit föremål för rättsprövning hos Kammarrätten i Jönköping och kammarrättens beslut i dessa ärenden har också studerats. Slutligen kontaktades Miljö- och 9

10 Samhällsbyggnadsdepartementet för att få information om hur många ansökningar om undantag från tillståndskravet som har gjorts hos regeringen. Besluten från länsstyrelserna och Miljö- och Samhällsbyggnadsdepartementet omfattar tiden från att lagen (2002:102) om allmännyttiga bostadsföretag trädde i kraft den 1 april 2002 till och med den 19 maj Besluten från Boverket och kammarrätten och omfattar tiden från att lagen trädde i kraft till och med den 28 augusti Genom att dessa beslut är från en längre tidsperiod gavs större möjlighet att följa upp länsstyrelsernas beslut. För att få information om hur de allmännyttiga bostadsföretagen upplevt olika försäljningssituationer konstruerades en e-postenkät som skickades ut till alla allmännyttiga bostadsföretag som någon gång från att lagen trädde i kraft till och med den 19 maj berörts av tillståndsansökningar. För att belysa hur den geografiska aspekten behandlats har några städers bostadsmarknader studerats med avseende på storlek och upplåtelseform. Information om dessa faktorer har främst hämtats från kommunernas hemsidor. För att undersöka hur antalet överlåtelser förändrats sedan lagen trädde kraft används statistik från SABO och Utrednings- och statistikkontoret i Stockholms stad. Besluten från länsstyrelserna var drygt 600. På grund av materialets storlek bygger vissa kapitel på ett urval av ärenden. Urvalet beskrivs närmare i kapitlen i fråga. 1.3 Disposition I kapitel 2 undersöks i vilken utsträckning allmännyttiga bostadsföretag har ansökt om tillstånd för överlåtelse, i vilken utsträckning tillstånd har beviljats och i vilken utsträckning olika beslut har överklagats. I kapitel 3 presenteras resultatet av enkäten om allmännyttiga bostadsföretags erfarenheter av tillståndsplikten i Allbolagen. I kapitel 4 presenteras och analyseras länsstyrelsernas orsaker till att avslå eller bevilja tillstånd för överlåtelse. Detta är knutet till frågan om geografiska jämförelseområden, varför kapitlet också behandlar inom vilka geografiska områden jämförelserna görs och hur dessa områden avgränsats. I kapitel 5 behandlas olika aktörers (företag, hyresgäst- och fastighetsägarorganisationer, hyresgäster) argumentation vid ansökningar om tillstånd för överlåtelse. I kapitel 6 presenteras hur Boverket argumenterat då länsstyrelsens beslut ändrats samt hur kammarrätten argumenterat i sin behandling av Boverkets beslut. I kapitlet presenteras också regeringens argumentation vid ansökningar om undantag. I kapitel 7 presenteras några siffror över anledningar till överlåtelse samt hur antalet överlåtelser har förändrats mellan år 1999 och I kapitel 8 sammanfattas utvärderingen och lagens tillämpningar och verkningar diskuteras. 10

11 2. Ansökningar och överklaganden Enligt lagen (2002:102) om allmännyttiga bostadsföretag ska ansökan om tillstånd för överlåtelse göras hos länsstyrelsen i det län där fastigheten är belägen om det är fråga om överlåtelse av fast egendom. Är det fråga om överlåtelse av aktier eller andelar, ska ansökan göras hos länsstyrelsen i det län där kommunen är belägen eller företagets styrelse har sitt säte. Länsstyrelsens beslut kan överklagas hos Boverket, Boverkets beslut får enligt lagtexten inte överklagas. 5 Några av Boverkets beslut har däremot blivit föremål för rättsprövning hos kammarrätten. 2.1 Tillståndsansökningar hur många företag har berörts och hur många bostäder har omfattats? Från och med att Allbolagen trädde i kraft den 1 april 2002 till och med den 19 maj 2006 berördes 184 allmännyttiga bostadsföretag av ansökningar till länsstyrelsen om tillstånd för överlåtelse. I en mindre del av ärendena var det inte det allmännyttiga bostadsföretaget som gjorde ansökan utan köparen eller en mellanhand. Ansökningarna till länsstyrelserna omfattade sammanlagt lägenheter i flerbostadshus, 922 lägenheter i rad-/par-/kedjehus och 337 småhus 6. Siffrorna är något i underkant då antalet lägenheter/hus inte framgår ur alla beslut. I en del beslut är det inte heller klart om det rör sig om lägenheter i flerbostadshus, i rad-/par-/kedjehus eller i småhus 7. Det exakta antalet lägenheter samt fördelningen mellan de tre kategorierna kan därför avvika något från vad som presenteras i tabell 1. Tabell 1: antal bostäder som omfattats av tillståndsansökningar till länsstyrelsen Län lägenheter småhus lägenheter i rad-/par-/kedjehus Blekinge Dalarna Gotland Gävleborg Halland Jämtland Jönköping Kalmar Kronoberg Norrbotten Skåne Stockholm Södermanland Uppsala Värmland Västerbotten Västernorrland Västmanland Västra Götaland Örebro Östergötland Totalt: Källa: Länsstyrelsernas beslut 5 Lagen (2002:102) om allmännyttiga bostadsföretag 2 kap. 4 & Rad-/par- och kedjehus taxeras som småhus. Länsstyrelserna använder dock både begreppet rad-/par-/kedjehus och begreppet småhus i sina beslut, där begreppet småhus i de flest fall synes betyda ett fristående hus med en lägenhet. Jag använder här och i följande text samma benämning som länsstyrelserna. 7 Trots kontakt med de berörda länsstyrelserna har det inte varit möjligt att få klarhet i dessa frågor. 11

12 Drygt en femtedel av de lägenheter i flerbostadshus, liksom två femtedelar av de lägenheter i rad-/par-/kedjehus, som omfattats av tillståndsansökningar till länsstyrelsen låg i Stockholms län. När det gäller småhus låg cirka en fjärdedel av de småhus som omfattats av tillståndsansökningar i Jämtlands län och cirka en fjärdedel i Skåne län. 2.2 Beviljade och avslagna ansökningar om tillstånd för överlåtelse I de flesta län, nämligen Blekinge, Gotland, Gävleborg, Halland, Jämtland, Kalmar, Norrbotten, Södermanland, Uppsala, Värmland, Västerbotten, Västernorrland, Västmanland och Örebro, beviljade länsstyrelsen till och med den 19 maj 2006 alla ansökningar om tillstånd. Länsstyrelsen i Stockholms respektive Kronobergs län har däremot bara beviljat tillstånd för cirka 40 procent av de lägenheter i flerbostadshus för vilka tillstånd för överlåtelse sökts. Länsstyrelsen i Stockholms län avslog ansökningar omfattade 2665 lägenheter i flerbostadshus och 63 lägenheter i par-/rad-/kedjehus 8. Länsstyrelsen i Kronoberg avslog helt eller delvis 3 ansökningar: två ansökningar omfattande 191 lägenheter i flerbostadshus avslogs helt och vid en ansökan om tillstånd för överlåtelse av nio radhuslägenheter gav länsstyrelsen tillstånd för överlåtelse av en lägenhet och nekade tillstånd för åtta lägenheter. I övriga län har endast ett ärende per län avslagits helt eller delvis: ansökningar om tillstånd för överlåtelse av 219 lägenheter i Dalarnas län, 62 lägenheter i Jönköpings län och 149 lägenheter i Östergötlands län avslogs helt. Vid en ansökan om tillstånd för överlåtelse av 148 radhuslägenheter i Västra Götalands län gav länsstyrelsen tillstånd för överlåtelse av 113 lägenheter och nekade tillstånd för 35 lägenheter och vid en ansökan om tillstånd för överlåtelse av 206 lägenheter i Skåne gav länsstyrelsen tillstånd för överlåtelse av åtta lägenheter och nekade tillstånd för 198 lägenheter. I Jämtlands län avslog länsstyrelsen en ansökan om överlåtelse av ett småhus eftersom ansökan inkom för långt efter att köpehandlingarna upprättats. En ny ansökan i samma ärende gav tillstånd. Vid liknande fall i andra län har länsstyrelsen givit tillstånd med villkoret att nya köpehandlingar upprättas. Beskrivna ärende i Jämtland är det enda där en ansökan om överlåtelse av småhus avslagits. Om man bortser från avslaget i Jämtland berördes sexton allmännyttiga bostadsföretag av avslag från länsstyrelsen varav tre i Kronobergs län och åtta 9 i Stockholms län. Sammanlagt avslog länsstyrelser ansökningar omfattande 3484 lägenheter i flerbostadshus och 106 par- /rad-/kedjehuslägenheter. 2.3 Vad har företagen gjort när ansökan avslagits? Av de sexton företag som berörts av avslag från länsstyrelsen har nio överklagat till Boverket: fem företag i Stockholms län, två i Kronobergs län, ett i Jönköpings län och ett i Skåne län. Det företag i Dalarna respektive Västra Götalands län som helt eller delvis fick avslag från länsstyrelsen har inte överklagat länsstyrelsens beslut, det har inte heller det företag i Kronoberg län som delvis fick avslag liksom tre företag i Stockholms län. Företaget i Västra Götaland visste inte när ansökan gjordes hur många radhuslägenheter som skulle säljas eftersom detta berodde på hyresgästernas intresse för att köpa. Det visade sig att försäljning var aktuell för långt färre lägenheter än de 113 radhuslägenheter företaget fått tillstånd att 8 Två ansökningar och två beslut omfattade samma 273 lägenheter, lägenheterna har endast räknats en gång. 9 Bostadsstiftelsen Signalisten och dotterbolaget Solnabostäder AB har här och i följande text räknats som ett företag, både moder- och dotterbolaget har berörts av avslag från länsstyrelsen, överklagat till Boverket samt begärt rättsprövning hos Kammarrätten. 12

13 överlåta. Företaget i Kronobergs län fick inte tillstånd att överlåta nio radhuslägenheter men däremot tillstånd för den av de nio radhuslägenheterna man i första hand ville sälja. I Stockholms län överklagade fem av de åtta allmännyttiga bostadsföretag som berörts av avslagsbeslut från länsstyrelsen besluten. Dessa överklaganden omfattade 207 lägenheter i flerbostadshus och 35 lägenheter i rad-/par-/kedjehus. De två allmännyttiga bostadsföretag i Stockholms län som berörts av flest avslag har inte själva överklagat något beslut. Däremot har de tänkta köparna, olika bostadsrättsföreningar, överklagat beslut från länsstyrelsen omfattade 2251 lägenheter i flerbostadshus och 28 lägenheter i rad-/par-/kedjehus. I Stockholms län har alltså de allra flesta avslagsbeslut från länsstyrelsen överklagats, endast beslut omfattande 207 lägenheter har inte överklagats. Endast ett fåtal av överklagandena kom dock från de allmännyttiga bostadsföretagen själva. I resten av landet har fyra av åtta avslagsbeslut, omfattande cirka hälften (451 av 862) av de lägenheter för vilka länsstyrelsen avslagit ansökan, överklagats till Boverket av det berörda allmännyttiga bostadsföretaget. Av de nio företag som överklagat länsstyrelsens beslut till Boverket fick sju avslag och två bifall för sin överklagan/sina överklaganden. Boverket biföll en överklagan omfattande 158 lägenheter i Kronobergs län och en överklagan omfattande 20 radhuslägenheter i Stockholms län. Endast tre bostadsrättsföreningar fick bifall för sin överklagan, dessa bifall omfattade 111 lägenheter. Samtidigt avskrevs överklaganden från bostadsrättsföreningar omfattande 156 lägenheter. Boverket biföll sålunda överklaganden för cirka fem procent av de lägenheter som omfattades av överklaganden i Stockholms län och för knappt 20 procent av de lägenheter som omfattades av överklaganden i övriga landet. Det allmännyttiga bostadsföretag i Jönköpings län som fick avslag från Boverket har ansökt om undantag från tillståndskravet hos regeringen. Ett av de allmännyttiga bostadsföretag i Stockholms län som fick avslag från Boverket har i två ärenden begärt rättsprövning hos kammarrätten. Även bostadsrättsföreningar har i två ärenden begärt att kammarrätten rättsprövar Boverkets avslagsbeslut. Sammanlagt omfattade ansökningarna om rättsprövning 1379 lägenheter. Kammarrätten hade till och med den 28 augusti 2006 tagit beslut i ett av dessa ärenden, om 1003 lägenheter, och återvisat detta till Boverket. 2.4 Överklaganden från andra parter Fastighetsägarna Stockholm överklagade tillsammans med bostadsrättsföreningar ett av länsstyrelsens avslagsbeslut omfattande 1003 lägenheter. Hyresgästföreningen överklagade tre beslut där länsstyrelsen helt eller delvis beviljat tillstånd för överlåtelse, ett i Stockholms län, ett i Dalarnas län och ett i Gävleborgs län. Beslutet i Stockholms län omfattade 164 lägenheter och 32 radhus i Stockholms kommun. Beslutet i Dalarna omfattade 426 lägenheter i Borlänge och beslutet i Gävleborg omfattade 447 lägenheter i Sandviken. Boverket avslog överklagandet som gällde Stockholms kommun. Överklagandet som gällde Sandviken avslogs delvis och avskrevs delvis då Hyresgästföreningen återkallade en del av överklagandet. Boverket biföll överklagandet om 426 lägenheter i Borlänge. Det allmännyttiga bostadsföretag som berörs av detta har dock begärt att Boverket omprövar sitt beslut. Boverket hade den 28 augusti 2006 ännu inte fattat något nytt beslut. 13

14 2.5 Undantag från tillståndsplikten Enligt lagen (2002:102) om allmännyttiga bostadsföretag, 2 kap. 12 får regeringen på ansökan av överlåtaren medge undantag från kravet på tillstånd om det finns synnerliga skäl. Sedan lagen trädde kraft har fem allmännyttiga bostadsföretag ansökt hos regeringen om undantag från kravet på tillstånd. Undantagsansökningarna omfattade 101 radhuslägenheter i Stockholm län, 110 lägenheter i Jönköpings län, något färre än 87 lägenheter i Norrbottens län 10 samt en bostadsstiftelse i Västerbottens samtliga lägenheter 11. Regeringen beviljade undantag från tillståndsplikten för de 101 radhuslägenheterna i Stockholms län och för de något färre än 87 lägenheterna i Norrbottens län. Regeringen avslog ansökan om undantag för 48 lägenheter i Jönköpings län och för bostadsstiftelsen i Västerbotten. Regeringen hade den 19 maj 2006 ännu inte fattat något beslut om resterande 62 lägenheter i Jönköpings län. Det företag i Jönköpings län som fick avslag på sin ansökan om undantag från tillståndskravet för 48 lägenheter gjorde därefter en ansökan om tillstånd för överlåtelse till länsstyrelsen i Jönköping som beviljade tillstånd för överlåtelse. 2.6 Resultat I bilaga 2 finns flödesscheman över ovan beskrivna ansökningar, överklaganden, tillståndsoch avslagsbeslut. Resultatet av dessa ansökningar, överklagande, tillstånds- och avslagsbeslut är att i Sverige utom Stockholms län söktes tillstånd för överlåtelse eller undantag från tillståndsplikten för lägenheter i flerbostadshus eller i rad-/par- /kedjehus. Den 28 augusti hade tillstånd eller undantag beviljats för lägenheter, det vill säga knappt 92 procent. Tillstånd eller undantag hade nekats för 931 lägenheter, det vill säga drygt fem procent. För ansökningar omfattande 488 lägenheter, det vill säga knappt tre procent, hade ännu inget beslut fattats. I Stockholms län söktes tillstånd för överlåtelse eller undantag från tillståndsplikten för 4873 lägenheter i flerbostadshus eller i rad-/par-/kedjehus. Den 28 augusti hade tillstånd eller undantag beviljats för 2276 lägenheter, det vill säga knappt 47 procent. Tillstånd eller undantag hade nekats för 1218 lägenheter, det vill säga 25 procent. För ansökningar omfattande 1379 lägenheter, det vill säga drygt 28 procent, hade ännu inget beslut fattats. Tillstånd beviljades för alla småhus som omfattades av tillståndsansökningar. 2.7 Sammanfattning kapitel 2 I de flesta län (Blekinge, Gotland, Gävleborg, Halland, Jämtland, Kalmar, Norrbotten, Södermanland, Uppsala, Värmland, Västerbotten, Västernorrland, Västmanland och Örebro) har länsstyrelsen till och med den 19 maj 2006 beviljat alla ansökningar om överlåtelse. Det är endast i Stockholms, Skåne och eventuellt i Dalarnas län som tillståndsplikten förhindrat en betydande del av överlåtelserna. I Stockholms län förhindrades överlåtelse av mellan 25 och 53 procent av de lägenheter som omfattats av ansökningar, andelen beror på vad som händer med de ärenden som väntar på rättsprövning och det ärende som återvisats till Boverket. I Skåne län avslogs endast en ansökan om överlåtelse 12. Denna ansökan representerade dock drygt 25 procent av de lägenheter som omfattats av tillståndansökningar i Skåne. Om tillståndet för överlåtelse av 426 lägenheter i Dalarna dras tillbaka skulle överlåtelse av knappt 55 procent av de lägenheter som omfattats av tillståndsansökningar i Dalarna ha förhindrats. Länsstyrelsen i Kronbergs län avslog ansökningar omfattande knappt 60 procent av de 10 Överlåtelsen omfattade 87 lägenheter. Tillstånd, eller undantag för tillståndskravet, behövdes inte för alla lägenheter eftersom en del omfattades av ett avtal med Statens bostadsnämnd. 11 Ansökan gjordes den 19 mars Den 12 september 2006 förvaltade stiftelsen 289 lägenheter, denna siffra har använts i beräkningar. 12 Ansökan omfattade 206 lägenheter, tillstånd till överlåtelse gavs för 8 lägenheter och avslogs för 198 lägenehter. 14

15 lägenheter för vilka tillstånd sökts men genom Boverkets bifall till ett av de allmännyttiga bostadsföretagens överklaganden förhindrades i slutändan endast överlåtelse av cirka 10 procent av lägenheterna. 15

16 3. De allmännyttiga bostadsföretagens erfarenheter av Allbolagen Från och med att lagen (2002:102) om allmännyttiga bostadsföretag trädde i kraft den 1 april 2002 till och med den 19 maj 2006 har 184 allmännyttiga bostadsföretag berörts av ansökningar till länsstyrelsen om tillstånd för överlåtelse. För att få information om hur företagen upplevt olika försäljningssituationer konstruerades en e-postenkät som skickades ut till 170 av de allmännyttiga bostadsföretag som någon gång berörts av tillståndsansökningar. Anledningen till att enkäten inte skickades till alla de 184 företagen är att 13 av företagen inte är medlemmar i SABO och att två företag har samma VD. Enkäten skickades till företagets VD. Efter det första utskicket och en påminnelse har 87 företag svarat på enkäten. Nio företag har meddelat att VD:n var på semester (enkäten skickades ut under de sista veckorna i juni), fem företag har svarat att de inte har gjort någon ansökan om överlåtelse/några överlåtelser som krävt tillstånd och två företag har skickat tillbaka enkäten tom. Drygt hälften av de företag som fått enkäten har alltså besvarat den. Det kan vara intressant att veta om åsikterna hos de allmännyttiga bostadsföretag som inte besvarat enkäten skiljer sig från de åsikter som uttryckts av dem som besvarat enkäten. För att undersöka detta plockades slumpmässigt tio av de 67 företag som inte på något sett svarat på enkätutskick och påminnelse ut. Företagen kontaktades per telefon och fick möjlighet att på detta sätt besvara enkäten. Fyra av de kontaktade företagen besvarade enkäten per telefon och ett företag besvarade den per e-post strax efter telefonsamtalet. Två av de kontaktade företagen ville inte besvara enkäten då de inte ansåg sig berörda och ett av företagen ansåg sig inte ha tid att svara. Ett företag accepterade i samtalet att titta på en e-postad enkät men besvarade den aldrig. För ett företag lyckades jag inte komma i kontakt med VD:n, trots upprepade försök under en veckas tid. Svaren för de fem företag som besvarade enkäten efter telefonkontakt skiljer sig inte nämnvärt från svaren hos dem som besvarade enkäten efter det första utskicket eller påminnelse. Av beskrivna telefonkontakter drar jag slutsatsen att åsikterna hos de företag som inte besvarat enkäten inte skiljer sig från de åsikter som uttryckts av de företag som besvarat enkäten, däremot känner sig en del av de företag som inte besvarat enkäten mindre berörda av Allbolagen medan andra av annan orsak inte är speciellt intresserade av frågan. Det kan här nämnas att tio av de fjorton SABO-anslutna bostadsföretag som fått avslag från länsstyrelsen på en ansökan om tillstånd för överlåtelse har besvarat enkäten 13, det vill säga drygt två tredjedelar. Företag med ett högt intresse av frågan har alltså i högre utsträckning besvarat enkäten och vice versa, något annat var heller inte att förvänta. I avsnitt A.3.1 till A.3.12 redovisas enkätsvaren fråga för fråga, där avsnitt A.3.1 svarar mot fråga ett och så vidare. Frågan citeras i kursiv stil under varje rubrik. Svaren på fråga 11 och fråga 13 har slagits ihop och redovisas under avsnitt A Både de 87 enkäter som inkom efter det första utskicket eller efter påminnelse och de enkäter som besvarades i samband med telefonkontakt har behandlats, sammanlagt 92 stycken. Enkäten bestod av både öppna och slutna frågor och i anslutning till de flesta slutna frågor fanns utrymme för kommentarer. Öppna frågor och möjlighet till kommentarer ger den som svarar möjlighet att uttrycka sina tankar på ett friare sätt. Öppna frågor tillåter också fler svarsalternativ än de jag som utformare av enkäten beaktat. Problemet med öppna frågor är att det kan vara svårt att dra några slutsatser utifrån materialet eftersom svaren inte är entydiga. För att analysera enkäten 13 Ett av de tio företag som besvarat enkäten hade inte besvarat enkäten efter utskick och påminnelse utan blev uppringt som ett av de tio slumpmäsigt utvalda företagen. När det gäller de fyra företag som fått avslag från länsstyrelsen men inte besvarat enkäten har jag från ett av företag fått svaret att VD:n är på semester, ett företag har svarat att de inte har gjort någon ansökan om överlåtelse (det var köparen som gjorde ansökan) och två företag har inte svarat alls. 16

17 har jag grupperat svaren på de öppna frågorna och kommentarerna i olika kategorier och det är naturligtvis möjligt att en annan person skulle ha gjort en annan klassificering. Summan av svaren/kommentarerna i varje fråga är sällan 92 eftersom ett företags svar/kommentarer ibland har delats upp på två kategorier, eftersom alla företag inte har svarat på alla frågor och eftersom alla företag som svarat på en viss fråga inte har kommenterat den. Svaren sammanfattas och analyseras i avsnitt A Enkäten och det brev som skickades ut tillsammans med enkäten återfinns i bilaga Antal ansökningar per företag Hur många ansökningar om tillstånd för överlåtelse har företaget gjort? De 92 företag som svarat på enkäten har i genomsnitt gjort 3,44 ansökningar var 14. Medeltalet är dock inexakt eftersom flera företag har angett ungefär hur många ansökningar de har gjort. Två företag har svarat vet ej. Medeltalet är dessutom starkt påverkat av att två företag har angett att de har gjort cirka 30 respektive cirka 40 ansökningar. Om dessa två företag undantas är medeltalet 2,73 ansökningar per företag. Vanligast bland de företag som svarat på enkäten är att ha gjort en ansökan, 35 av företagen har gjort en ansökan var. Vidare har 21 företag gjort två ansökningar var, elva företag tre ansökningar var, sju företag fyra ansökningar var och fem företag fem ansökningar var. Åtta företag har gjort mer än fem men max tio ansökningar var. Endast tre företag har gjort fler än tio ansökningar (15, 30 respektive 40 ansökningar). 3.2 Anledningar till överlåtelse Vilken/vilka var anledningen/anledningarna till att företaget ville göra en överlåtelse/överlåtelser? För 19 företag var anledningen till att företaget ville göra en överlåtelse/överlåtelser att fastigheten/fastigheterna inte passade in i bolagets förvaltning. Det rör sig här om små, udda objekt och objekt eller bestånd som är perifert belägna i jämförelse med företagets övriga bestånd. Tolv företag har gjort en överlåtelse/överlåtelser för att minska antalet vakanser, tio företag för att få kapital till olika åtgärder, till exempel till förmån för det kvarstående beståndet eller för nyproduktion och nio företag gjorde en överlåtelse för ombildning till bostadsrätt. Vidare var strukturrationalisering en anledning till överlåtelse för åtta företag, två av dessa företag preciserar att strukturrationaliseringen gjorts för att stärka företagets framtida ekonomi. Andra anledningar till att företag ville göra överlåtelser var att en annan ägare ansågs ha bättre möjligheter att förvalta fastigheten/fastigheterna eller att fastigheterna var olönsamma, i dåligt skick och/eller skulle kräva omfattande underhåll i framtiden. Två företag angav också att syftet med överlåtelsen var att minska sin andel av det totala utbudet av hyreslägenheter i kommunen. Det bör nämnas att så många som 22 företag svarat att anledningen till att företaget ville göra en överlåtelse/överlåtelser var försäljning. Försäljning är en typ av överlåtelse. Det jag egentligen eftersökte med frågan var anledningen till överlåtelse/överlåtelser oavsett typ, det vill säga anledningen till att företaget ville göra till exempel en försäljning. Då mer än en femtedel av företagen uppfattat frågan som en fråga om typ av överlåtelse måste det dock konstateras att frågan var illa ställd. 14 I något enstaka fall omfattar svaret även överklagan till Boverket. 17

18 3.3 Tidsåtgång Ungefär hur lång tid tog det i genomsnitt att göra en ansökan om tillstånd för överlåtelse (kontakter med länsstyrelse, hyresgäster m.fl., skrivande etc.)? Tidsåtgången för att göra en ansökan varierar mellan drygt tio minuter och åttio timmar företag har svarat vet ej, att tidsåtgången är svår att bedöma eller mer beskrivande svar som att tidsåtgången var marginell, att det varit en lång process eller att tidsåtgången i de olika ärendena varit mycket olika. Sett över de 65 företag som angivit en siffra för tidsåtgången är tidsåtgången i genomsnitt drygt elva timmar. För så många som 40 företag tog det dock fem timmar eller mindre att göra ansökan om tillstånd medan det för nio företag tog 30 timmar eller mer. Tio företag nämner i sina kommentarer till tidsåtgången kontakter med hyresgästföreningen och hyresgäster och att dessa kontakter tog mycket tid. Några av kommentarer var: det andra [ärendet] tog ett 1/2 år till beslut främst beroende på Hgf`s oförmåga i samrådsskedet, En stor del jobbet var att utforma, producera, skicka ut och samla in samt sammanställa resultaten av hyresgästenkäten. Eftersom resultatet av enkäten inte skulle beaktas var denna hantering både dyr och dum ur strikt resultatsynpunkt., Längst tid tar kontakter med hyresgäster. Överenskommelser i anslutning till övertagandet eller för att erbjuda befintliga hyresgäster likvärdigt boende och många träffar med hyresgäster och hyresgästföreningen (allt är ju så unikt när man vill avyttra något). 3.4 Svårigheter Hur svårt/lätt var det att göra en ansökan om tillstånd för överlåtelse? De flesta företag ansåg att det var lätt (34 företag) eller varken svårt eller lätt (28 företag) att göra en ansökan om tillstånd för överlåtelse. Endast sju företag ansåg att det var svårt medan sexton företag ansåg att det var mycket lätt. Inget företag har kryssat för svarsalternativet mycket svårt. De svårigheter som angetts är: att det fodrades mycket arbete för att ta fram jämförelsematerial. att det var svårt att veta vad länsstyrelsen förväntade sig för underlag och hur motiven skulle presenteras. hyresgästföreningen, att få dem med sig eller då de agerat för ett nej. att träffa rätt person som besvarade eventuella frågor att flera kontakter med olika parter krävdes Av de företag som svarat svårt finns två i Stockholms län, två i Jönköpings län samt ett i Kalmar, Kronobergs respektive Västra Götalands län. 15 I något enstaka fall omfattar svaret även överklagan till Boverket. 18

19 3.5 Förhandskontakter med länsstyrelsen Har företaget någon gång haft kontakt med länsstyrelsen rörande en ansökan, innan ansökan gjordes? Något mer än hälften av företagen (55 st) hade haft kontakt med länsstyrelsen innan de gjorde en ansökan om tillstånd för överlåtelse. För drygt hälften av dessa företag (33 st) var syftet med kontakten att informera sig, främst om vad som krävdes för ansökan och hur den formellt skulle göras men också om handläggningens gång, tidsaspekten och regeltolkning. För elva företag var syftet med kontakten att förankra, förklara och förbereda ärendet för att underlätta ansökningsförfarande och beslutsprocess medan fem företag kontaktat länsstyrelsen för att få förhandsbesked/information om länsstyrelsens inställning. Andra anledningar till förhandskontakter var att företaget glömt att ansöka om tillstånd i samband med en försäljning och för att skynda på länsstyrelsens behandling av ärendet. Ett företag uppger också att ett enklare förfarande utan kontakter med hyresgäster och hyresgästförening utvecklats vid försäljningar av villor som inte använts på bostadsmarknaden. 3.6 Synpunkter på länsstyrelsens handläggning Har företaget några synpunkter på länsstyrelsens handläggning av ansökan/ansökningarna? De flesta företag (62 st) 16 verkar vara relativt nöjda med länsstyrelsens handläggning: 41 företag har angett att de inte har några synpunkter på handläggningen, 17 företag har angett att handläggningen var bra och fyra företag har inte svarat på frågan vilket jag tolkar som att de inte hade några speciella synpunkter. Sex av de 17 företag som angett att handläggningen var bra har också angett att den var snabb, ett av de företag som angett att handläggningen fungerar bra och snabbt har lagt till att eftersom ärendet skickas ut på remiss tar det ändå tid att få tillbaka det. Tre av de 17 företagen har skrivit att länsstyrelsen var sakliga/korrekta och ett företag har skrivit att kontakten innebar bra och nyttiga diskussioner. Ett företag i Jönköpings län har angett att kontakterna i det första fallet var positiva men att länsstyrelsen senare verkar ha fått direktiv från högre ort om att vara mycket restriktiva. Särskilt nöjda verkar företagen i länen Blekinge, Gotland, Gävleborg, Kalmar, Skåne, Södermanland, Uppsala, Värmland och Västernorrland vara. Den enda negativa synpunkten från ett företag i något av dessa län, var ett företag i Kalmar län som angav att den första ansökningen tog lång tid men att senare ansökningar behandlades snabbt och sakligt, vilket enligt företaget kanske berodde på att länsstyrelsen fått mer erfarenhet. Bland de företag som haft synpunkter är det framför allt den långa handläggningstiden som framhålls, 15 företag har angett att handläggningen tog lång tid. Som ovan nämnts angav ett företag att det var det första ärendet som tog lång tid men att senare ansökningar behandlades snabbt och sakligt. Ett av de 15 företagen anger att handläggningstiden ökat väsentligt under Det är framförallt i Stockholm län som företagen har varit missnöjda med den långa handläggningstiden, alla de sex företag i länet som besvarat enkäten nämner detta. Ett företag i Hallands län och ett företag i Östergötlands län angav att länsstyrelsen ställde högre krav än lagstiftaren. Ett företag i Kronoberg klagar på att länsstyrelsen var byråkratiskt fundamentalistiska och två företag i Stockholms län har skrivit att jämförelsen av fastigheterna och lägenheterna blev orimligt detaljerad i slutändan respektive att länsstyrelsens bedömning var orealistiskt småskuren. Två företag har skrivit att hanteringen tar onödig tid och kraft respektive att hela hanteringen verkar onödig. 16 Fyra av de 92 företag som besvarat enkäten besvarade en provenkät där denna fråga inte fanns med. 19

20 3.7 Har tillståndsplikten lett till att företag avstått från att göra överlåtelser? Har företaget någon gång avstått från en överlåtelse på grund av tillståndsplikten? Tre företag har angett att de någon gång avstått från en överlåtelse på grund av tillståndsplikten. Dessa företag ligger i Kronobergs, Jönköpings och Dalarnas län. Företaget i Jönköpings län har preciserat att företaget avstått eftersom de fått negativt förhandsbesked vid underhandskontakter med länsstyrelsen om att strukturera upp sitt bestånd på små orter. 3.8 Har tillståndsplikten lett till att företaget gjort överlåtelser som det inte skulle ha gjort annars? Har tillståndsplikten någon gång lett till att företaget gjort en överlåtelse som det inte skulle ha gjort annars? Inget företag har angett att tillståndsplikten lett till en överlåtelse som företaget inte skulle ha gjort annars. 3.9 Utredningar med anledning av tillståndsplikten Har företaget gjort någon utredning/några utredningar med anledning av lagen (2002:102) om allmännyttiga bostadsföretag, och särskilt tillståndsplikten? Knappt en femtedel av företagen (17 st) har angett att de har gjort utredningar med anledning av lagen och tillståndsplikten. Av dessa 17 företag har tolv angett utredningar som har ett mer eller mindre direkt samband med ansökan, till exempel utredningar för identifiering av jämförelseobjekt, utredningar för att se till att det hela tiden finns referensobjekt som är jämförbara bruksvärdesmässigt att redovisa för andra parter, utredningar i samband med överklaganden, utredning om hyresnivån i kommundelen, underlag för bedömning av bolagets möjligheter att vara underlag för bruksvärdesprincipen, utredning om lämpliga fastighetsportföljer ur ett tillståndsperspektiv respektive utredning om hur hyressättningen ska fungera efter det att fastigheter säljs på en ort. Eftersom ovannämnda typer av utredningar krävs eller har ett direkt samband med olika ansökningar är det möjligt att fler företag har gjort denna typ av utredningar utan att ange det. Fyra företag har angett att de har gjort mer allmänna utredningar, dessa var samråd med länsstyrelsen om deras tillämpningssyn på ett antal frågor, juridiska utredningar för att skaffa kompetens, utredning om vad lagen innebär och hur den verkar samt en strategiutredning. Ett företag har angett att de gjort en utredning utan att precisera av vilken typ Strategiändring med anledning av tillståndsplikten Har företaget på något sätt ändrat sin strategi med anledning av lagen (2002:102) om allmännyttiga bostadsföretag, och särskilt tillståndsplikten? Nio företag har angett att de ändrat sin strategi med anledning av lagen och tillståndsplikten. För sju av dessa nio företag handlar det om att behålla fastigheter som ur ett annat perspektiv än lagens kunde ha varit lämpliga att överlåta. Tre av företagen har angett att de behållit fastigheter på små orter skulle ha sålts om inte lagen funnits, ett företag har angett att de sparat likvärdiga jämförelseobjekt för att säkerställa bruksvärdesprincipen inom varje ort. Två företag har angett att de lägenheter som ur ett marknadsperspektiv vore mest lämpliga att sälja inte alltid är de mest lämpliga enligt lagens perspektiv och ett företag har angett att de undviker att lägga kraft på försäljning av hus som de vet blir svårt att få godkänt. Dessa sju 20