Bror-Erik Israelsson Jan Forslund Ivar Fernemo Hendrik Burgering Ulf Wilder Lars-Erik Larsson Solveig Oscarsson

Transkript

1 Protokoll nr tört vid styrelsesammanträde tör Norabostäder AB Tid: Plats: 14 september 2012 kl Norabostäders kontor, Änggatan 11 Närvarande ledamöter: Övriga närvarande: Adjungerad: Bror-Erik Israelsson Jan Forslund Ivar Fernemo Hendrik Burgering Ulf Wilder Lars-Erik Larsson Solveig Oscarsson Jeanette Berggren, VD Lars Winell, ekonomiansvarig Håkan Kangert, styrelseordförande i Nora Rådhus Mötets öppnande Ordföranden hälsade alla välkomna och förklarade mötet öppnat. 242 Godkännande av dagordning Föreslagen dagordning godkändes. 243 Val av sekreterare Till sekreterare för mötet valdes Lars Winell 244 Val av justerare Till justerare att jämte ordförande justera protokollet utsågs Ivar Fernemo. 245 Föregående mötes protokoll Jeanette Berggren gick igenom protokoll nr 24, 12 juni Avseende 230 om styrelsens arvode så kommer beslut fattas av ägaren, Jeanette Berggren kommenterade också 234 avseende Företagshuset i Gyttorp som kommer att göras om till lägenheter under hösten 2012, att lägga ovanstående protokoll till handlingarna. 246 Styrelsens arbetsordning En arbetsgrupp bestående av Bror-Erik Israelsson, Jan Forslund och Ivar Fernemo presenterade ett förslag till ny arbetsordning, Stycke A 2,5, Ändra lydelsen "Fattade beslut med reservationer," till "Fattade beslut med avvikande mening", Stycke A 2,5, tredje stycket, Ändra från lydelsen "Protokollet skall undertecknas av sekreteraren och justeras snarast möjligt efter upprättande," till "Protokollet skall undertecknas av sekreteraren och justeras senast fem arbetsdagar efter upprättande,"

2 Stycke B 2.2, Ändra lydelsen "Anställning eller uppsägning av personal" till " Anställning eller uppsägning av personal i ledande befattningar". Stycke B 2.2, Ändra lydelsen "Löner eller andra anställningsvillkor för anställda, efter samråd med kommunen." till" Löner eller andra anställningsvillkor för anställda samordnas med kommunen." samt flytta denna punkt till slutet på andra stycket. att godkänna arbetsordningen med ovan angivna ändringar, vilket motsvarar de ändringar som gjorts i Nora Utveckling AB. 247 Uthyrningsläget Jeanette Berggren informerade att i centrala Nora finns fyra vakanta lägenheter, av dessa finns det tre tecknade hyresavtal med inflyltning senare i höst. Tre lägenheter är vakanta på grund av storbranden. Av dessa rivs två bostäder och byggs upp igen och en bostad renoveras. Avseende storbranden så kommer två hyresgäster att flyita tillbaka när fastigheterna är återställda. Diskussion följde om vilka krav som kan ställas på den hyresgäst som var vållande till branden. Det krav som kan ställas är skadestånd för bolagets självrisk som uppgår till två basbelopp. Hyresgästen har möjlighet alt använda sin hemförsäkring för delta skadestånd. Diskussion fördes också om vikten av alt hyresgästerna har hemförsäkringar. I andra bostadsbolag finns möjligheten att få hemförsäkring via bostadsbolaget som betalas via hyreaviseringen. Det finns också en vakant bostadsrält som står tom i avvaktan på beslut. Bolaget äger sammanlagt nio villor och bostadsrätter som hyrs ut till större familjer. Dessa används av flyktingmoltagningen och slits hårt. Diskussion följde om ersättning för slitage och vilka krav som kan ställas mot invandrarfamiljerna och mot kommunen. att ge verkställande direktören i uppdrag att begära skadestånd av den hyresgäst som vållade storbranden på Västra Soltunet. att ge verkställande direktören i uppdrag att begära in offerter på hemförsäkringar till bolagets hyresgäster. att ge verkställande direktören i uppdrag att kontakta berörda tjänstemän på kommunen för att gå igenom vilket uppdrag bolaget har samt hur kostnader för onormalt slitage ska ersättas. 248 Ekonomisk rapport Månadsrapport juli Lars Winell föredrog den ekonomiska rapporten per 31 juli 2012 samt den prognos som tjänstemännen tagit fram för helåret Det ackumulerade utfallet per 31 juli visar på elt negativt resuilat på minus tkr. Prognosen pekar på ett årsresultat på ca minus 4,4 Mkr. Den huvudsakliga orsaken till det prognosticerade underskottet avser ökade kostnader för reparationer och underhåll. Även kostnader hyresrabatter, personal och räntor har ökat jämfört med budget. Den fastighet som främst tynger resultatet är Blomman, där årsprognosen hamnar på drygt minus 2 Mkr.

3 Jeanette Berggren berättade att avseende reparation och underhåll har endast akuta reparationer genomförts, eftersom den slutliga budgeten efter förhandlingarna med hyresgästföreningen endast medgav underhåll på ca 2 Mkr. Trots detta är utfallet till och med juli ca 3,5 Mkr. För resten av året beräknas reparationer och underhåll uppgå till 300 tkr per månad. Jeanette Berggren informerade att snitthyrorna i Norabostäder ligger lågt i jämförelse med hyresnivån i länet. Det är svårt att göra en rättvis jämförelse eftersom varje fastighet är unik bland annat avseende ålder och underhåll. I Nora finns relativt mycket äldre pittoreska byggnader som kräver mer i underhållskostnader. Jeanette Berggren informerade om att underhållsplaner på 1-, 3- respektive 5 år tas fram under hösten för kommande budgetarbete. Styrelsen diskuterade det ekonomiskt allvarliga läget. Styrelsen uppfattning är att krafttag behöver göras för att rätta till resultatet. Olika förslag framfördes som att sälja delar av fastighetsbeståndet, att få kapitaltillskott från ägare, att ta fram en kraftfull besparings plan samt höjda hyror. Jeanette Berggren presenterade en grov åtgärdslista där en översyn görs över varje kostnadspost. Ledningsgruppen kommer att arbete vidare med åtgärdsprogrammet under hösten. Vissa delar kan fattas beslut om direkt och vissa delar, som exempelvis att omförhandla kontrakt, sker på lite längre sikt. att ge verkställande direktören i uppdrag att minimera förlusterna för de månader som är kvar under att ge verkställande direktören i uppdrag att vidta åtgärder för att möjliggöra att det går att budgetera för minst ett nollresultat att ge verkställande direktören i uppdrag på nästa styrelsemöte redovisa vilka åtgärder som görs. 249 Finansiering Finanspolicy Styrelsen diskuterade policyn och ansåg att den var omfattande. Diskussion följde om vissa delar i finanspolicyn, där styrelsen önskade få genomgång med Entropi. att avvakta med beslut om ny finanspolicy. att ge i uppdrag till verkställande direktören att till kommande styrelsemöte bjuda in representant för Entropi för genomgång av vissa punkter i finanspolicyn. Omsättning av lån Lars Winell informerade att lån hos Kommuninvest på sammanlagt 30 Mkr omsätts under november och december att uppdra till VD, Jeanette Berggren, att från och med den till , för företagets räkning omsätta lån, dvs. låna upp belopp motsvarande belopp på de lån som förfaller till betalning under nämnda period.

4 Kapitaltillskott Jeanette Berggren informerade om ny lagstiftning som försvårar kapitaltillskott, Styrelsen diskuterade om att ta fram en långsiktig soliditetsnivå för att ha nått det om fem år. Styrelsen diskuterade möjligheten att ta fram ett prospekt till kapitaltillskott där soliditetsnivån nås till år fem och där nyproduktion planeras med exempelvis tjugo lägenheter per år. att ge i uppdrag till verkställande direktören att jobba vidare med förslag till prospekt avseende kapitaltillskott och att prospektet läggs fram till styrelsemötet den 1 oktober Att ge i uppdrag till verkställande direktören att kontakta ägare, SABO och revisor för att ta reda på vilka möjligheter till kapitaltillskott som finns. 250 Bostäder, fastigheter SABOs nybyggnadsmatris Jeanette Berggren gick igenom SABOs nyproduktionsmatris som visar produktionskostnader per kvm vid olika avkastningskrav och hyror. Diskussion fördes om vilka produktionskostnader som kan vara rimliga. Vid serietillverkning av fastigheter finns exempel hos SABO på kostnader runt 20 tkr/kvm, men att det finns mål på att komma ner mot produktionskostnader på tkr/kvm. Dessa produktionskostnader gäller dock inte för lågenergihus. Diskussion fördes också om för vem som fastigheter ska byggas. Jeanette Berggren menade att det är viktigt att få till långa flyttkedjor för bostadsmarknaden som helhet. Statistiskt sett har det blivit längst flyttkedjor i de fall där det byggts seniorboende eller lägenheter för stora familjer. Kvarteret Svanen Jeanette Berggren informerade om kvarteret Svanen. Det är planerat fyra lägenheter i befintligt hus samt tre lägenheter i nybyggt radhus på gården samt minst tre parkeringsplatser. Sedan tidigare ritning har det tillkommit takfönster i lägenheterna på andra våningsplanet samt belysning i trapporna. Kalkyl har gjorts med vakansgrad 2%, 5% respektive 10%. I kalkylen med 2% vakansgrad blir år sju första året med vinst och ackumulerad vinst nås år tolv. I kalkylen med 5% vakansgrad blir år nio första året med vinst och ackumulerad vinst nås år femton. I kalkylen med 10% vakansgrad blir år tolv första året med vinst och ackumulerad vinst nås år tjugo. I kalkylen beräknas ränta inklusive borgensavgift till 3,8%, driftökning med 2% per år, hyresökning med 2,5% per år samt normal avskrivning. Diskussion om projektet följde. Styrelsen uttryckte tveksamhet att i dagsläget med den ekonomiska situation som bolaget befinner sig starta byggnationen. Styrelsen önskade att avvakta beslutet om ägartillskott samt undersöka möjligheterna att sälja fastigheten. att ge i uppdrag till verkställande direktören att låta mäklare värdera fastigheten avseende en försäljning i befintligt skick. Beslut om fastigheten tas på nästa styrelsemöte när svar på värderingen erhållits. Smedgården Jeanette Berggren informerade att fastigheten Smedgården köpts in under sommaren i enlighet med tidigare styrelsebeslut.

5 Styrelsen diskuterade vad fastigheten ska användas till. Det förs diskussioner med kommunen om ombyggnad/nybyggnad av demensboenden där även fastigheterna Tullbacken och Hagby Ängar finns med. Smedgården köptes in med ambitionen att bygga seniorbostäder, eftersom behovet att seniorbostäder kommer att öka. Det finns också diskussioner om trygghetsboenden och tillgänglighetsboenden. Styrelsen ansåg att samarbete med kommunen krävs och att bolaget måste säkerställa stabila intäkter. att ge i uppdrag till verkställande direktören att ta kontakt med kommunledningen och berörda tjänstemän för att utreda hur bolaget bäst arbetar vidare med Smedgården. I detta innefattas också att gå igenom behov av demensboenden, seniorboenden, trygghetsboenden och tillgänglighetsboenden. att ge i uppdrag till verkställande direktören att i detta forum även reda ut de villor och bostadsrätter som bolaget äger för att tillgodose behovet av bostäder till bland annat invandrarfamiljer enligt 247 ovan. As fd förskola Jeanette Berggren informerade att avstyckning har skett och att det finns möjlighet att riva. Mäklare är kontaktad för värdering. Vidare informerade Jeanette Berggren att ett grannmedgivande lämnats avseende en friggebod på grannfastighet som byggs närmare än fyra meter från den avstyckade tomten. Aterkommer på nästa styrelsemöte när bolaget fått förslag från mäklare om lämpligt upplägg. 251 Övriga frågor Aktuella projekt och processer Jeanette Berggren gick igenom den utsända listan med status på aktuella projekt och processer. Diskussion följde avseende tidigare beslut att begära sänkt borgens borgenavgift från kommunen. att upphäva beslut enligt 222 om att hemställa till Kommunfullmäktige att sänka borgensavgiften. att i övrigt godkänna listan. Nästkommande möten att årets kommande styrelsemöten ska hållas; Den 1 oktober 2012, Den 5 november 2012, Den 3 december 2012,

6 2.52 Mötets avslut Ordföranden tackade de närvarande och sammanträdet avslutades. Vid protokollet Justeras _ ~w_ ~t!~~~e Lars Winell Bror-Erik Israelsson Ivar Fernemo