F Ö R V A L T N I N G S B E R Ä T T E L S E

Transkript

1 STYRELSEN FÅR HÄRMED AVLÄMNA ÅRSREDOVISNING FÖR RÄKENSKAPSÅRET F Ö R V A L T N I N G S B E R Ä T T E L S E Styrelsen har ordet Sveriges ekonomi fick en vändning efter sommaren Prognoserna för reporäntan förändrades mot tidigare prognoser. Istället för att den låga räntenivå som varit, räknade man istället med stigande räntor. I och med att föreningen hade en betydande andel lån med rörlig ränta så kostade varje kvarts procents höjning för oss cirka kronor. På grund av detta så beslöt styrelsen att förändra lånebilden. Styrelsen valde att istället för lån med rörlig ränta ersätta dessa med bundna lån. Istället för 20,5 miljoner i lån med rörlig ränta så har föreningen nu endast 3,5 miljoner. På dessa rörliga lån amorterar föreningen med kronor i månaden, dvs cirka 0,5 miljoner om året. Som vanligt har vi haft stor hjälp av medlemmar under det gångna året. Vi lyckades spara en hel del pengar tack vare frivilligt medlemsarbete. Det är sådana insatser som gör styrelsejobbet stimulerande och roligt. Att sitta i styrelsen för en bostadsrättsförening där det finns människor som lägger ned mycket tid för föreningen är en stor förmån. Föreningar som inte sköts och där medlemmar inte är lika engagerade kan lätt hamna i ekonomiska svårigheter och misskötsel av olika slag. Styrelsen har gjort det vi har kunnat för att säkerställa att föreningen fortsätter att vara i ett bra skick. Styrelsen träffas en gång i månaden och prioriterar ärenden som gynnar majoriteten av våra medlemmar. Fastighetsunderhåll och föreningens ekonomi är särskilt viktiga frågor och blir högt prioriterade. Ibland leder det till att enskilda medlemsärenden hamnar längre ner på prioriteringslistan. Vi har försökt att jobba så att sådana fall blir så få som möjligt, men ändå har det hänt att vissa av er har fått vänta alldeles för länge på att få era ärenden behandlade. Vi beklagar det och ska försöka att bättra oss under det kommande budgetåret. Det bör ändå sägas att allt arbete i styrelsen sker på frivillig basis och flera i styrelsen har ordinarie arbeten, eller andra viktiga uppdrag och familjer att sköta. Det är viktigt att fler deltar i föreningsarbetet. Vi vill uppmana alla att hjälpa till. Att vara medlem i en bostadsrättsförening innebär att man någon gång under boendetiden bör acceptera ett uppdrag. Det behöver inte vara stora och långvariga uppdrag. Men om fler hjälps åt blir det en ännu bättre förening. Sida 1 av 17

2 Styrelse Styrelsen för Marskalken nr 2, Org.nr., har efter ordinarie föreningsstämma och påföljande konstituering av styrelsen haft följande sammansättning: Ordinarie: Christer Bégat Ordförande t.o.m Kassör/Fastighetsansvarig fr.o.m Sune Olofson Kassör/vice ordförande t.o.m Mats Engdahl Fastighetsansvarig Suanne Torén Informationsansvarig/vice sekreterare t.o.m Ordförande/Informationsansvarig fr.o.m Rikard Åkerson Vice ordförande/vice kassör fr.o.m Björn Andersson Sekreterare/Lokalansvarig Suppleanter: Rikard Åkerson t.o.m Aida Zarei Styrelsesuppleanterna har under året aktivt deltagit i styrelsens möten och arbete. Styrelsen har under räkenskapsåret hållit 11 protokollförda sammanträden, varav en planeringsdag. Arvode till styrelsen beslöts på stämman 2010 att upp till 1 och 1/2 basbelopp exklusive lagstadgade sociala avgifter. Beloppet fördelas inom styrelsen efter ansvar och arbetsinsatser. För styrelsens ledamöter finns en ansvarsförsäkring tecknad. Revisorer har varit: Extern revisor Margareta Kleberg Auktoriserad revisor Intern revisor Bengt Loell Valberedning: Ingen valberedning tillsattes vid årsstämman. Stämman gav styrelsen i uppdrag att ta fram en valberedning. Under året har Anki Larsson JE 44, Anette Landgren JE 46A och Rose-Marie Linnman JE 40A tackat ja att ingå i styrelsens valberedning år Trappombud Birger Redmo JE 40B Sammankallande, lokalgruppen Bo Ek JE 40A Ansvarig för tvättstugan Ingrid Boman JE 40B Ansvarig för uthyrning av föreningslokalen samt uthyrningsrummet Tommy Yström JE 44 Ansvarig för verkstad och verktyg Stefan Gottberg JE 46B Stig Gyllengahm JE 46A Sida 2 av 17

3 Styrelsen för Brf Marskalken nr 2 Johan Enbergs väg i Solna lämnar härmed årsredovisning för räkenskapsåret 1 juli 2010 till 30 juni Där inget särskilt anges redovisas alla belopp i kronor. Förvaltningsberättelse Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter och lokaler under nyttjanderätt och utan tidsbegränsning. Upplåtelse omfattar även mark som ligger i anslutning till föreningens hus om marken skall användas som komplement till bostadslägenhet. Föreningens fastighet Föreningen förvärvade fastigheten Fältmarskalken nr 3 av Solnabostäder AB. Föreningens fastighet består av ett bostadshus i 10 våningar (källare, entrévåning, bostadsvåningarna 1-7 samt vindsvåning) med totalt 90 lägenheter som avskiljes mot angränsande fastigheter med en 10 mm dilatationsfog (en fog som skall ta upp rörelse mellan byggnader samt hantera krymprörelse) åt vardera hållet. Lägenhetsfördelning 42 st 4 rum och kök (med uthyrningsdel) 40 st 3 rum och kök 2 st 2 rum och kök (över genomgång) 6 st 1 rum och kök (marklägenheter). Den totala boytan är m². Fastigheten är fullvärdesförsäkrad hos Stockholms Brandkontor. Investeringar, ombyggnader och större reparationer Under vintern 2010/2011 upprättades ett renoveringsprogram för fyra stycken hyreslägenheter, i samråd med hyresgästerna, som lades ut på förfrågan. Denna förfrågan resulterade i att vi handlade upp aktuella arbeten av entreprenören Aktiv Renovering Innerstan. Entreprenaden genomfördes och slutbesiktigades under våren Två av våra hyresgäster önskade slippa reparationer av sina lägenheter på grund av personliga skäl. Företaget Avloppsteknik spolade våren 2011 samtliga stickledningar. Spolningen ingår som en 5- årsåtgärd i ett 10-årskoncept. Föreningen lät även under våren 2011, i vår undercentral, installera en vattenreningsanordning för vårt tappvatten- och värmesystem (enl. system Bauer water technology). Under våren 2011 kompletterade vi även vår undercentral med prognosstyrning enligt ett koncept från egain. Föreningen har ingått ett 3-årsavtal med egain för att ytterligare reducera vår energianvändning. På vår ytterfasad installerades under sommaren 2011 en givare/ sändare samt två stycken kontrollmätningspunkter i två stycken lägenheter som är belägna så långt ifrån varandra som möjligt. Under sommaren 2011 har vi gjort en allmän översyn av takvåningens vertikala och horisontella anslutningar och åtgärdat felaktigheter enligt besiktningsrapport. Sida 3 av 17

4 Förvaltning av föreningen Från och med svarar Storholmen AB för teknisk förvaltning samt markskötsel. För den administrativa och ekonomiska förvaltningen svarar T & T Förvaltnings AB. Föreningsfrågor Föreningen hade vid räkenskapsårets slut 128 medlemmar i 84 bostadsrättslägenheter. Sex lägenheter är uthyrda med hyresrätt. I föreningsavgiften ingår kabel-tv (Comhem) samt bredband (Bredband2). Föreningens webbplats heter Webbredaktör är Matti Vene. Gemensamma lokaler I entréplanet vid Johan Enbergs väg 42 finns en föreningslokal med sex rum. Föreningens lokal på Johan Enbergs väg 46 är fortfarande outhyrd. I föreningslokalen finns ett övernattningsrum som kan hyras av boende i Marskalken 2. Samfällighet och gemensamma frågor för området Den 1 mars 2011 upphörde vårt avtal med Bredbandsbolaget och vår nya bredbandsoperatör Bredband 2 påbörjade sitt arbete. Föreningen har nu ett kollektivavtal för vår fastighet där bredbandsavgiften har bakats in i årsavgiften. Avtal Vårt rörliga elprisavtal med elhandelsföretaget Bixia sades upp under våren 2011 med ett avslut per den 30 juni Avtalet med Aldos Städ förlängdes med ytterligare ett år. Med företaget Avloppsteknik har vi ett långsiktigt avtal om underhåll av vårt avloppssystem enligt ett 10-års koncept. Våren 2011 passerade vi 5-årsgränsen. Underhållet är till för att skjuta upp ett framtida stambyte så långt som möjligt. För vår undercentral har vi ett avtal med Norrenergi. T & T sköter föreningens administrativa förvaltning sedan länge. Detta avtal har fortsatt att gälla under verksamhetsåret. Föreningens tekniska förvaltning sköter företaget Storholmen om sedan ett par år tillbaka. Fastighetsansvarig och Storholmens förvaltare träffas före varje styrelsemöte och diskuterar aktuella problem. Sida 4 av 17

5 Antalet anställda Under året har föreningen inte haft några anställda. Verksamhet under året som gått I mitten av december samlade föreningen sina medlemmar för en gemensam träff. Traditionsenligt serverades glögg och pepparkakor i föreningslokalen. Under januari 2011 genomförde styrelsen en planeringsdag inför årets verksamhet. Höst och vår genomfördes arbets- och informationsträffar med föreningens medlemmar. Som vanligt avslutades arbetsinsatserna med korvgrillning. Verksamhet under det kommande året Nytt elavtal Märkning av trapphusdörrar med lägenhetsnummer (både gamla och nya) Märkning av lägenhetsnummer på våra elmätare Se över alternativ för vårt säkerhetssystem och tillgängligheten till fastigheten Försöka hyra ut lokalen i 46:an till lämplig verksamhet Dokumentera fastigheten med rumsbeskrivning av allmänna utrymmen samt hyreslägenheter Ta fram en underhållsplan för fastigheten Försöka att minska föreningens kostnader genom rationaliseringar och förbättringar Ekonomi Styrelsen har ännu ej beslutat om avgiftshöjningar, men alla tjänster som vi köper ökar med 2-3 procent per år. Föreningen tar nu också bredbandskostnaden som tidigare betalades av de enskilda boende. Styrelsen beslöt i början av januari att låsa ett alldeles för stort innehav av rörliga lån 20,5 miljoner på grund av aviserade räntehöjningar och reducera den rörliga räntedelen till 3 miljoner och binda resten på 3-4 år. Föreningen amorterar kronor per månad på vårt rörliga lån. Föreningens Spax Stege löstes in med en vinst på kronor (14,8%) Föreningens Graal såldes efter utdelning med en förlust på kronor (-8,7%) Sida 5 av 17

6 Flerårsjämförelse 2010/ / / /2008 Nettoomsättning Res. efter finansiella poster Balansomslutning Soliditet i % Kassalikviditet Årsavgift per kvm Förslag till vinstdisposition Styrelsen föreslår att ansamlad förlust behandlas enligt följande ansamlad förlust Avskrivning uppskrivningsfond årets förlust disponeras så att till reserv för framtida fastighetsunderhåll avsätts avlyft från reserv för framtida fastighetsunderhåll i ny räkning överföres Föreningens resultat och ställning i övrigt framgår av efterföljande resultat- och balansräkning med tilläggsupplysningar. Sida 6 av 17

7 R E S U L T A T R Ä K N I N G Not Rörelsens intäkter Årsavgifter och hyror Övriga rörelseintäkter Rörelsekostnader Fastighetsskötsel Reparationer Underhåll Taxebundna kostnader Övriga driftkostnader Fastighetsskatt Övriga förvaltnings- och rörelsekostnader Arvoden och löner till styrelsen Summa rörelsekostnader Rörelseresultat före avskrivningar Avskrivning av materiella anläggningstillgångar Rörelseresultat Finansiella intäkter & kostnader Ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter Summa finansiella intäkter & kostnader Resultat efter finansiella poster Resultat före skatt Skatter Årets resultat Sida 7 av 17

8 B A L A N S R Ä K N I N G Not TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Maskiner och inventarier Finansiella anläggningstillgångar Övriga långfristiga värdepappersinnehav Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Hyres- och avgiftsfordringar Kundfordringar Övriga fordringar Övriga kortfristiga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR Sida 8 av 17

9 B A L A N S R Ä K N I N G Not EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 14 Bundet eget kapital Insatser Upplåtelseavgifter Uppskrivningsfond Fond för yttre underhåll Ansamlad förlust Balanserat resultat Årets resultat Summa eget kapital Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Leverantörsskulder Skatteskulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL Ställda säkerheter För egna skulder och avsättningar Fastighetsinteckningar Ansvarsförbindelser Inga Inga Sida 9 av 17

10 K A S S A F L Ö D E S A N A L Y S Not Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet mm Inkomstskatter Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändring av kortfristiga fordringar Förändring av kortfristiga skulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Förvärv av materiella anläggningstillgångar Värdepapper Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Inbetalda insatser 0 0 Inbetalda upplåtelseavgifter 0 0 Amorteringar Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut Förändring av likvida medel Sida 10 av 17

11 T I L L Ä G G S U P P L Y S N I N G A R ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR Redovisningsprinciper Årsredovisningen har upprättats enligt Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Om inte annat framgår är de tillämpade principerna oförändrade i jämförelse med föregående år. BFNAR 2003:4 avseende redovisning av medel reserverade för framtida fastighetsunderhåll i bostadsrättsföreningar tillämpas. Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar. Utgifter för förbättringar av tillgångars prestanda, utöver ursprunglig nivå, ökar tillgångarnas redovisade värde. Utgifter rör reparation och underhåll redovisas som kostnader. Byggnader och inventarier skrivs av systematiskt över tillgångens bedömda nyttjandeperiod. Linjär avskrivningsmetod tillämpas. Följande procentsatser tillämpas för avskrivningar. Byggnad 1,00% Fastighetsförbättringar 3,50% Stamunderhåll 10,00% Maskiner 10,00% Installationer 10,00% Markvärdet är inte föremål för avskrivning. I de fall en tillgångs redovisade värde skulle överstiga dess beräknade återvinningsvärde skrivs tillgången omedelbart ned till sitt återvinningsvärde. Fordringar Fordringar upptas till det belopp som efter individuell prövning beräknas bli betalt. Sida 11 av 17

12 UPPLYSNINGAR TILL ENSKILDA POSTER Not 1 Årsavgifter & hyror 2010/ /2010 Årsavgifter bostäder Hyresintäkter bostäder Hyresintäkter lokaler Not 2 Övriga rörelseintäkter 2010/ /2010 Uppvärmning Överlåtelse- & pantavgifter Övernattningslägenhet Övriga intäkter och ersättningar Not 3 Fastighetsskötsel 2010/ /2010 Fastighetsskötsel enligt avtal Städ OVK kostnad Snöröjning/Halkbekämpning Förbrukningsmaterial Not 4 Reparationskostnader 2010/ /2010 Reparation gemensamma utrymmen Reparation bostäder Reparation hiss Reparation tvättstuga Reparation el Reparation V/A Reparation värmeinstallationer Reparation ventilation Övriga reparationer Not 5 Underhållskostnader 2010/ /2010 Underhåll bostäder Underhåll av lokaler Underhåll gemens. utrymme Underhåll VA/sanitet Övrigt underhåll Sida 12 av 17

13 Not 6 Taxebundna kostnader 2010/ /2010 El Uppvärmning Vatten Sophämtning Not 7 Övriga driftkostnader 2010/ /2010 Fastighetsförsäkringar Självrisk TV-avgifter och bredband Övriga driftskostnader Not 8 Övriga förvaltning- och rörelsekostnader 2010/ /2010 Kreditupplysning Telekommunikation Datakommunikation Indrivningskostnader Förlust hyres- & avgiftsfordringar Revisionsarvode Arvode ekonomisk förvaltning Konsultarvoden Medlemsavgift organisationer Bankkostnader Övriga omkostnader Arvode och kostnadsersättning för revisionen 2010/ /2010 Kleberg Revision AB Revisionsuppdrag Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens förvaltning, övriga arbetsuppgifter det ankommer på föreningens revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförande av sådana övriga arbetsuppgifter. Allt annat är andra uppdrag. Sida 13 av 17

14 Not 9 Anställda och personalkostnader Löner, ersättningar och sociala kostnader 2010/ /2010 Arvoden och löner till styrelsen Arbetsgivaravgifter Not 10 Byggnader och mark 2010/ /2010 Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärde Årets anskaffningsvärde Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ackumulerade avskrivningar Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Mark Ingående markvärde Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Uppskrivningsfond Ingående balans Årets avskrivning Utgående balans Utgående planenligt restvärde Taxeringsvärden byggnader Taxeringsvärden mark Sida 14 av 17

15 Not 11 Maskiner och inventarier 2010/ /2010 Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärde Årets anskaffningsvärde Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ackumulerade avskrivningar enligt plan Ingående avskrivningar enligt plan Årets avskrivningar enligt plan Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan Utgående planenligt restvärde Not 12 Aktier och andelar, anläggningstillgångar 2010/ /2010 Garantum Aktie-Ansvar Graal Swedbank Aktieindexobligation 548A Swedbank Aktieindexobligation 548C Swedbank Aktieindexobligation 548K Swedbank Aktieindexobligation 540A Värdereglering Not 13 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2010/ /2010 Kabel-TV och bredbandsavgift Fastighetsförsäkring Ekonomisk förvaltning Förutbetald räntekostnader Medlemsavgift organisationer Fastighetsskötsel Upplupen ränteintäkt Övriga förutbetalda kostnader Sida 15 av 17

16 Not 14 Förändring av eget kapital Belopp vid Årets Belopp vid årets ingång förändringar årets utgång Inbetalda insatser Upplåtelseavgifter Uppskrivningsfond Fond för yttre underhåll S:a Bundet eget kapital Balanserat resultat Resultat föregående år Årets resultat S:a Fritt eget kapital S:a Eget kapital Not 15 Skulder till kreditinstitut 2010/ /2010 Swedbank, 2,65 %, Bundet till Swedbank, 3,480 %, Bundet till Nordea, 3,980 %, Bundet till Nordea, 3,158 %, Rörligt Nordea, 4,350 %, Bundet till Årets amortering uppgår till 3,7 mkr. Beräknad amortering de närmaste 5 åren är 500 tkr årligen. Sida 16 av 17

17 Not 16 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2010/ /2010 Förutbetalda hyror och avgifter Upplupna räntekostnader Upplupna revisionskostnader Upplupna kostnader för elektricitet Upplupna kostnader för fjärrvärme Upplupna kostnader för sophantering Upplupen kostnad för vatten Upplupen kostnad avseende fuktskada Solna den../ Björn Andersson Christer Bégat Mats Engdahl Susanne Torén Rikard Åkerson Vår revisionsberättelse har lämnats den../ Margareta Kleberg Auktoriserad revisor Bengt Loell Föreningsvald revisor Sida 17 av 17