Betydelsen av kontantinsatsen och hushållsekonomin vid köp av egna hem

Transkript

1 Institutionen för Infrastruktur Bygg- och fastighetsekonomi Kungliga Tekniska Högskolan Examensarbete nr 273 Betydelsen av kontantinsatsen och hushållsekonomin vid köp av egna hem Författare: Madeleine Paulsson Carina Söderlund Stockholm 2004 Handledare: Mikael Atterhög

2 Master of Science thesis Title: Authors Department The importance of the down payment and the economic situation of the households when buying a detached house Madeleine Paulsson and Carina Söderlund Department of Infrastructure Building and Real Estate Economics Master Thesis number 273 Supervisor Mikael Atterhög Keywords Down payment, economics, loan, household Abstract The main purpose of this work has been to examine the meaning of the down payment when households are purchasing their real estate. The fact that the down payment and that 10% of the purchase price is typically required as down payment, is a prerequisite obtaining for bank loans, does the practise really make sense? How have the households actually collected the amount of money they required for the down payment? Beside the answers regarding the down payment this work has described the economy of the households, how they experience their economical situation, if there has been any problems getting the down payment and if the choice of living would have been different if they could have paid a higher down payment. To have a firm and reliable analysis and result, a distributed questionnaire form has been the base for this investigation. The investigation is built on facts from a collected and compiled questionnaire from 50 households that responded, which is equivalent to a response rate of 52%. This thesis outlines the result of the questionnaire. Interviews with four financial institutes have also been carried out and comparisons have been made between the results from the financial institutes and the households on issues such as discount, mortgage and down payment. The investigation also showed that it is usual that households have been living in an owner-occupied apartment before you purchase your first real estate. The overdue in balance when the apartment is sold can be used for down payment for the next purchase. However there is sometimes a problem to collect a down payment, since a real estate can be very expensive and have increased in price dramatically during recent years. Very few households in this investigation had saved to their down payment. In some countries there are different programs of saving for homes that will contribute to the households when purchasing their first own real estate. These types of saving programs do not exist in Sweden at present. The questionnaire showed that most household (55 %) chose to pay a major down payment that was originally required. According to the financial institutes the minimum of the down payment is 10% of the purchase price and it is difficult to reach a lower agreement with the banks. In this investigation, there were only a few households that had problems in getting this down payment. Of the households that were in this investigation, a third could be considering another kind of living if they had more assets for another level of down payment. Half of all answers in this inquiry consider themselves to have a good economical situation and the rest an acceptable. No one considered them selves to be in a disadvantage situation in these terms. The financial institutes were confident in the economical situation of the household and only few are trying to borrow more than they can manage to pay back. Some financial institutes allow lack of mortgage in principle without a time limit and several households have chose not to have mortgage in their loans.

3 Examensarbete Titel: Betydelsen av kontantinsatsen och hushållsekonomin vid köp av egna hem Författare Madeleine Paulsson och Carina Söderlund Institution Institutionen för Infrastruktur Bygg- och Fastighetsekonomi Examensarbete nummer 273 Handledare Mikael Atterhög Nyckelord Kontantinsats, ekonomi, lån, hushåll Sammanfattning Huvudsyftet med arbetet har varit att se om kontantinsatsen har någon betydelse för hushållen när de köper sin fastighet. Att kontantinsatsen har betydelse och att man betalar 10 % av köpeskillingen som kontantinsats är något som är vedertaget, men hur är det? Stämmer det i verklighet och hur har i så fall hushållen fått ihop den summa som behövs för ett köp? Förutom att ge svar på frågor som rör kontantinsats har arbetet även gett svar på frågor rörande hushållens ekonomi, hur de upplever sin ekonomiska situation, om det varit problem att få ihop till kontantinsatsen och om valet av boende varit annorlunda om de kunnat betala en större kontantinsats. I denna undersökning har en enkät legat till grund och svaren har analyserats. Enkäten delades till 96 hushåll och besvarades av 52 %. Intervjuer med fyra banker har skett och jämförelser har gjorts med bankernas svar och hushållens svar i frågor som rör ränta, amortering och kontantinsats. Undersökningen visade också att det är mycket vanligt att hushåll innan man köper sitt första egna hem har bott i bostadsrätt. Överskott som kan uppkomma vid försäljningen har för många hushåll i denna undersökning inneburit att det skapats kapital till en kontantinsats vid köp av egna hem. Det kan vara ett problem att spara till en kontantinsats då en fastighet kan betinga ett högt pris. Få hushåll i denna undersökning hade sparat till sin kontantinsats. I en del länder finns olika typer av sparprogram som underlättar för hushåll att köpa sitt första egna hem. Denna typ av sparprogram finns för närvarande inte i Sverige. Enkäten visade bland annat att många hushåll (55 %) valde att betala en större kontantinsats än vad som krävdes. Den minsta kontantinsats som ska erläggas är enligt bankerna 10 % av köpeskillingen och det är svårt att få bankerna att gå med på mindre. I undersökningen var det få som hade problem med att skaffa kapital till sin kontantinsats. Av de hushåll som ingick i undersökningen kunde en tredjedel tänka sig ett annat boende om de hade haft en annan kontantinsats. Hälften av alla som besvarade enkäten ansågs sig ha en bra ekonomisk situation och resterande en acceptabel. Ingen ansågs sig ha en dålig ekonomisk situation. Bankerna anser att hushållen har god kontroll över sin ekonomi och få försöker låna mer än de anser sig klara av. En del banker tillåter amorteringsfrihet i princip hur länge som helst och många hushåll har valt att inte amortera på sina lån.

4 Förord Examensarbetet, vilket är det sista momentet på en 180 poängs civilingenjörsutbildning, har utförts på Institutionen för Infrastruktur på Kungliga Tekniska Högskolan i Stockholm. Idén kommer från vår handledare Mikael Atterhög. Arbetet har pågått under hösten år 2004 och slutfördes i januari år Vi vill tacka de boende på Rosengårdsvägen, Ekebyvägen, Kragstalundsvägen, Zetterlunds Väg, Bergvägen och Höjdvägen i Vallentuna för deras medverkan, utan Er hjälp hade vi inte nått några resultat. Vi vill också tacka vår handledare Mikael Atterhög på Kungliga Tekniska Högskolan för all hjälp och vägledning under arbetets gång. Vi vill även tacka Hans Lind för hans hjälp och stöd och sist men inte minst vill vi tacka all den bankpersonal som ställt upp på intervjuer och samtal. Stockholm januari 2005 Madeleine Paulsson Carina Söderlund

5 Innehållsförteckning 1 Inledning Bakgrund Syfte Avgränsning Tillvägagångssätt/Metod Enkät och intervju Enkätlitteratur Felkällor och analys av felkällor i datainsamling Kvantitativ eller kvalitativ metod Val av modell Svarsbearbetning Disposition Bostadslån i Sverige och utomlands Låneinformation Hur det går till att låna pengar Kontantinsats och lån Amorteringsmetoder Finansieringsalternativ till kontantinsats i några valda länder Australien USA Norge Storbritannien Tyskland Områdesbeskrivning Inledning Bostadsområdena Tabell med fakta över de försålda fastigheterna i respektive område Diagram över försäljningspriser Närområden Kommunikation & ekonomi Service, kultur och fritid Skola och barnomsorg Resultat från enkät Inledning Bortfall och svarsfrekvens Hushållet Ekonomi Kontantinsats...19

6 4.6 Lånet Redovisning av intervju Inledning Bortfall och svarsfrekvens Tabell över bankernas svar Analys av enkät och intervju Inledning Analys av enkät Analys av intervju Diskussion och slutsats Källförteckning Tryckta källor Elektroniska källor Övriga källor...36 Bilagor...37 Bilaga 1 Genomsnittligt bopris i Vallentuna...37 Bilaga 2 Medelinkomsten i Vallentuna kommun...38 Bilaga 3 Enkätfrågor till hushållen...39 Bilaga 4 Intervjufrågor med svar från de olika bankerna...44

7 1 Inledning 1.1 Bakgrund Att köpa sitt egna hem är för många familjer en dröm och för vissa går den i uppfyllelse. Kontantinsatsen är någonting som man som köpare måste ha innan man kan börja fundera på att köpa sitt egna hem, men stämmer det? Är det ett problem för familjer i dag att skaffa sin kontantinsats? Från den 1 januari till den 25 november 2003 var det stycken fastigheter som överläts i Sverige till en total köpeskilling av tkr Syfte Syftet med examensarbetet är att ta reda på hur stor kontantinsatsen har varit varifrån kontantinsatsen kommer om det varit problem att få ihop till kontantinsatsen om valet av boende varit annorlunda om man kunnat betala en större kontantinsats hur hushållen upplever sin ekonomiska situation hushållens lånesituation bankernas syn på hushållens ekonomi hur hushållen amorterar på sina lån Indirekt kommer arbetet att klargöra om bankernas utlåningspolicy stämmer överens med vad hushållet erhållit i verkligheten. 1.3 Avgränsning Fem homogena områden i Vallentuna kommun, norr om Stockholm, valdes ut. Överlåtelser som skedde under åren till och med blev aktuella för undersökningen. Alla områden ligger under det genomsnittliga priset i kommunen (Se bilaga 1). Dessa områden har valts för att de ska kunna tänkas vara tillgängliga för de flesta hushåll. 96 bostäder var aktuella då de uppfyllde våra kriterier. 1.4 Tillvägagångssätt/Metod Syftet med studien har fått ligga till grund för val av metod, med utgångspunkt från de problem och frågeställningar som skulle belysas. Tid och kostnad har varit två viktiga faktorer att ta hänsyn till vid val av metod. En enkät med färdigformulerade svar valdes som metod till hushållen, då många hushåll låg till grund för undersökningen. Denna metod kan utföras till en relativt låg kostnad och ger även en enklare bearbetning av svaren. Intervjuer valdes som metod till bankkontoren då de var få och utförligare svar önskades. Det tar i regel längre tid både vid själva intervjutillfället och vid bearbetning av svaren när man väljer denna metod. Normalt ger denna metod en högre kostnad då den är tidskrävande Som man frågar får man svar, Bengt-Erik Andersson

8 Inledningsvis gjordes ett besök av varje bostadsområde för att skapa en bild av platsen, avstånd till service samt angränsade områden. För att få ytterligare information om områdena gjordes ett besök på tekniska kontoret i Vallentuna som bistod med kopior på fastställda detaljplaner och kartor över områdena. Innan enkäterna delades ut gjordes en provenkät till fem hushåll som fick svara på frågorna och komma med synpunkter och för att se hur lång tid enkäten skulle ta att genomföra. Enligt testgruppen tog det ca 10 minuter att svara på enkätens 30 frågor och en enda synpunkt framkom på enkäten. Ett brev med en beskrivning av arbetets syfte delades ut tillsammans med enkäten till alla aktuella hushåll i de utvalda områdena. Efter cirka 10 dagar samlades enkätsvaren in personligen av examensarbetarna för att minska antalet bortfall. Eventuella frågor kunde samtidigt besvaras. Insamlingen började på morgonen med att en lapp delades ut i de aktuella hushållens brevlådor med information om att enkäterna skulle samlas in samma kväll. Detta för att ge en påminnelse till de boende om att det var dags att fylla i enkäten om det inte redan var gjort. De som inte lämnade enkäten på plats fick en ny enkät och ett förfrankerat svarskuvert. 50 enkätsvar ligger till grund för arbetet. Innan insamlandet av enkäten var vi positiva och förväntansfulla. Vi trodde att vi skulle bli mottagna med stor förståelse och hjälpsamhet då vi är studenter, men vi fick både ris och ros. Insamlandet gick mycket lätt där de boende hade fyllt i enkäten när den hämtades, och de som var villiga att medverka var överlag positiva och hjälpsamma. Många av de som inte var villiga att besvara enkäten var misstänksamma och ifrågasatte anonymiteten då insamlandet skedde personligen. Parallellt med enkätarbetet har intervjuer gjorts med fyra olika bankkontor. Två av kontoren tillhörde samma koncern men låg på olika orter. Intervjuerna med personalen skedde på de aktuella kontoren. Intervjuerna med bankpersonalen på de olika kontoren tog ungefär en halvtimme var. De avlöpte enligt planerna och vi fick bra svar på alla våra frågor. Efter avslutade intervjuer sammanställde vi frågor och svar och sände över dem till respektive bankkontor för att ge dem chansen att rätta till eventuella missförstånd Enkät och intervju Enkäten är uppbyggd av fyra delar som behandlar områdena: hushållet, ekonomin, kontantinsatsen och lånet. Totalt består enkäten av 30 frågor. Varje fråga har ett antal olika svarsalternativ. Någon enstaka fråga är öppen och kräver ett formulerat svar. (Se bilaga 3) Intervjun är i likhet med enkäten uppbyggd av fyra delar. De olika delarna är hushållet, lånet, räntor och kontantinsatsen. Totalt består intervjun av 30 öppna frågor (Se bilaga 4) Enkätlitteratur Inför de intervjuer och de enkäter som gjorts har litteratur i ämnet lästs. Följande böcker har använts: Som man frågar får man svar av Bengt-Erik Andersson Kvalitativa intervjuer av Jan Trost Fråga rätt vid enkäter, intervjuer, observationer och läsning av Jan-Axel Kylén. Litteraturen har gett information om hur man lämpligast går tillväga vid framställning av en enkät. Hur man gör en intervju och hur man bearbetar den information man fått fram. 2

9 Böckerna ger även tips i hur man uppträder, hur man är klädd och hur man formulerar sina frågor för att få ut så mycket som möjligt av en intervju Felkällor och analys av felkällor i datainsamling Då en person i urvalet inte har möjlighet eller vägrar att delta i undersökningen uppstår ett externt bortfall. De som svarar på enkäten, men utelämnar vissa frågor, benämns som internt bortfall. Det spelar ingen roll hur väl ställda frågorna är om de som inte besvarar frågorna är många. Ett högt bortfall hindrar möjligheten att generalisera resultatet. Enkätundersökningar har i stort sett större bortfall än intervjuundersökningar. Det externa bortfallet i denna undersökning är 47,9 %, vilket innebär att 50 hushåll av 96 möjliga deltog i undersökningen. Av de som inte deltog var det 19 hushåll som avböjde på plats. De främsta skälen som angavs var att enkätens frågor upplevdes för privata och att hushållen tvivlade på anonymiteten. Även tidsbrist angavs som ett skäl. För många människor kan frågor om privat ekonomi kännas integritetskränkande. Att hushållen tvivlade på anonymiteten kan till stor del bero på att enkäterna samlades in personligen av examensarbetarna. Valet av insamlingsmetod kan ändå anses befogat eftersom resultatet blev tillfredställande då målet med insamlandet var att få in 50 svar. Om endast postenkäter använts hade förmodligen svarsfrekvensen blivit lägre. De 33 hushåll som inte avböjde på plats fick ett förfrankerat svarskuvert och av dessa svarade endast 18 %, det vill säga 6 hushåll Kvantitativ eller kvalitativ metod I detta arbete användes både kvalitativ metod och en kvantitativ metod. Kvalitativ metod vid undersökningar är t.ex. att intervjuerna består av fria frågor. De kan ge svar som kan variera och som ger utrymme för att ge nyanserade svar. Kvantitativ metod är t ex enkäter med förutbestämda frågor och huvudsakligen fasta svarsalternativ Val av modell Vid intervjuerna med bankerna valdes en kvalitativ metod för att bankerna var få till antalet och det fanns möjlighet till personligt besök. Frågorna var fria frågor och gav upphov till följdfrågor och diskussion runt ämnet. Det var det svårare att genomföra en kvalitativ metod till hushållen eftersom de var många, 96 stycken, och för att underlätta för dem valdes istället en kvantitativ metod. En enkät med fasta svarsalternativ till frågorna valdes i detta fall Svarsbearbetning En databas uppbyggd i Excel användes för att sammanställa svaren från enkäten. I denna undersökning bedöms bearbetningsfelen kunna bli få då sammanställningen noggrant skedde manuellt av de två examensarbetarna och att antalet besvarade enkäter var 50 stycken. 1.5 Disposition Uppsatsen består av 8 olika kapitel. Kapitel 1 är ett inledande kapitel som beskriver arbetets bakgrund, syfte, avgränsning och metoden som använts. Kapitel 2 innehåller lånefinansiering i Sverige och några andra utvalda länder. I kapitel 3 beskrivs de aktuella bostadsområdena i undersökningen. Kapitel 4 och 5 tar upp resultat och redovisning av 3 rådvis tjänstekvalitet, 3

10 enkäter och intervjuer och i kapitel 6 analyseras dessa svar. Kapitel 7 består av diskussion och slutsats och i kapitel 8 finns källförteckningen. 4

11 2 Bostadslån i Sverige och utomlands 2.1 Låneinformation För att ta reda på hur bankerna i allmänhet går tillväga har information hämtats från Villaägarnas riksförbund, Rådgivningsavdelningens informationsserie Hur det går till att låna pengar För de allra flesta är ett fastighetsköp den största investeringen som någonsin görs. Eftersom det är mycket få förunnat att kunna betala hela fastighetsköpet kontant lånas oftast pengarna hos något kreditinstitut. Det är här främst fråga om banker, hypoteksinstitut och försäkringsbolag. Förutsättningarna och villkoren för kreditinstitutens långivning kan skilja sig åt på många punkter. Det är köparens ekonomi som avgör hur mycket kreditgivaren är villig att låna ut. När man lånar pengar för att köpa en fastighet pantsätter man normalt denna som säkerhet för lånet. Kreditgivaren (panthavaren) får då panträtt i fastigheten, vilket innebär att han under vissa förutsättningar har rätt att sälja panten för att få betalt för sin fordran på kredittagaren (pantsättaren) om denne inte kan betala räntan och/eller amorteringen på lånet. Förutom att kreditsökande skall ha återbetalningsförmåga för krediten krävs normalt att betryggande säkerhet i fast (eller lös) egendom eller i form av borgen lämnas. Pantsättning av en fastighet sker genom att fastighetens ägare lämnar över ett pantbrev till kreditgivaren som pant för lånefordringen. Detta innebär att förutom att själva pantbrevet skall överlämnas till kreditgivaren måste en s.k. pantförskrivning göras. Denna görs normalt i skuldebrevet och innebär att kreditgivarens fordran knyts till det aktuella pantbrevet. När det gäller s.k. datapantbrev skall detta anses ha överlämnats till borgenären (kreditgivaren) när denne eller någon som företräder honom har registrerats som pantbrevsinnehavare i pantbrevsregistret. Pantförskrivningen görs även här normalt i skuldebrevet. Pantbrevet är ett bevis om inteckning i fastigheten, d v s inskrivning i fastigheten av ett visst penningbelopp. Detta betyder att en ansökan om inteckning måste föregå utfärdandet av ett pantbrev. Ansökan om inteckning görs hos inskrivningsmyndigheten och det är också inskrivningsmyndigheten som utfärdar pantbrevet om det är fråga om ett skriftligt sådant. Datapantbrev utfärdas av Lantmäteriverket. Vid bostadslån utgör borgen ibland ett komplement till pantsäkerhet i fastigheten. När det gäller det så kallade topplånet räcker det nämligen inte alltid med endast fastigheten som säkerhet utan kredittagaren måste lämna en tilläggssäkerhet Kontantinsats och lån Finansieringen av fastigheten består i regel av 75 % bottenlån och 15 % topplån. Vidare brukar svenska kreditgivare kräva att en kontantinsats på åtminstone 10 procent av köpeskillingen betalas till säljaren. Hos vissa kreditgivare är det dock möjligt att låna till hela köpeskillingen, men då krävs speciella omständigheter. Ju högre kontantinsats som läggs desto lägre blir emellertid boendekostnaderna. Kreditgivaren avgör hur mycket det är möjligt att låna med fastigheten som säkerhet. Man talar om fastighetens belåningsgrad. Belåningsgraden är normalt högst 90 procent av marknadsvärdet som schablonmässigt värderats. Vid köp brukar bostadens belåningsvärde beräknas på det lägsta beloppet av antingen köpeskillingen eller 5

12 värderingen. På bottenlånet kan man välja mellan att ha rörlig ränta eller att binda räntan från 3 månader och upp till 10 år. Rörlig ränta innebär att räntesatsen följer förändringarna på räntemarknaden. Fast ränta innebär att räntan inte påverkas av förändringar på räntemarknaden utan räntesatsen är densamma under hela räntebindningsperioden. Valet av rörlig eller bunden ränta är individuellt. Den som tror att räntorna kommer att stiga väljer bunden ränta medan den som tror att räntorna kommer att sjunka väljer rörlig ränta. Lån med rörlig ränta kan alltid lösa i förtid utan extra kostnader för kredittagaren. Om låntagaren vill lösa ett lån med bunden ränta under pågående räntebindningsperiod måste han normalt betala ränteskillnadsersättning till kreditgivaren. Ett bottenlån har längre amorteringstid (ofta år) än ett topplån och ofta finns även möjlighet att få bottenlånet amorteringsfritt under de första åren. Vidare är räntesatsen normalt lägre för ett bottenlån än för ett topplån. Att räntan är lägre beror på att kreditgivaren har bättre säkerhet för bottenlånet. Om låntagaren inte kan betala sin skuld och bostaden måste säljas får de som har beviljat bottenlånet sina pengar först. Topplån kallas det lån som behövs utöver bottenlånet. Topplånet kan endast fås med rörlig ränta och räntan är högre än för bottenlånet vid teckningstillfället, det beror på att risken för banken är högre för topplånet. Om priserna på fastigheter skulle sjunka så är säkerheten sämre på topplånet därför vill banken ha bättre betalt för den högre risken. Amorteringstiden för ett topplån brukar vara 20 år eller kortare Amorteringsmetoder Kredittagaren kan normalt välja mellan olika sätt att återbetala lånet. Kredittagaren kan välja rak amortering, annuitetslån eller serielån. Rak amortering är det i särklass vanligaste när det gäller bostadslån. Rak amortering innebär att kredittagaren amorterar ett lika stort belopp på lånet vid varje betalningstillfälle. Därutöver betalas ränta som beräknas på den aktuella skulden. Allt eftersom kredittagaren betalar tillbaka minskar låneskulden, varvid också räntekostnaden minskar. Annuitetslån är konstruerat så att summan av amortering och ränta är ett lika stort belopp vid varje betalningstillfälle. Detta innebär att i början är en stor del av detta belopp ränta och en mindre del amortering på skulden. I slutet av lånets löptid blir det tvärtom. För ett serielån ökar amorteringens storlek successivt under lånets återbetalningstid. Lånet kan här vara av trappstegsmodell. De första 5 åren kan t ex amorteringen vara 1 procent av skulden för att sedan öka till 2 procent under de följande 5 åren. Utöver detta tillkommer ränta Finansieringsalternativ till kontantinsats i några valda länder Hur finansierar man sitt bostadsköp om man inte har några pengar till kontantinsats? Vissa länder i världen har löst det så att förstahemsköpare kan söka hjälp från staten till att betala kontantinsatsen. Några exempel på länder är Australien, USA, Norge och Storbritannien Australien I Australien finns ett hjälpprogram för förstahemsköpare, FHOG (First Home Owner Grant), där man kan få hjälp med upp till 7000 australiensiska dollar. Programmet drivs av 4 Att tänka på för dig som skall låna pengar, Villaägarnas riksförbund, Rådgivningsavdelningens informationsserie

13 Australiens regering. Invånare kan ansöka om statsbidrag i sin delstat. Det gäller inte för vilket hem som helst utan krav ställs på att det måste vara ett fast bostadshus som uppfyller de lokala planerarnas standard. Ytterligare krav måste uppfyllas för att lånet ska bli aktuellt och det är att: den/de som ansöker köper eller bygger sitt första hem man måste flytta in inom rimlig tid man har fyllt 16 år minst en av de sökande är Australisk medborgare minst en av de sökande kommer att bo i bostaden minst ett år USA I USA finns ett hjälpprogram för förstahemsköpare som heter HELP (Homeownership Education and Learning Program). Programmet drivs av den amerikanska regeringen. HELP programmet är en kurs som vänder sig till potentiella husägare och den tar upp olika områden som är viktiga att kunna när man köper ett hem. Där får man lära sig hur man gör en hushållsbudget och prioriterar, hur man går tillväga och vad man ska tänka på vid köpet och när man skriver kontrakt. 6 Dessa program är knutna till olika villkor, bland annat måste hushållet ha relativt låg inkomst. I USA finns det ett så kallat Affordable gold -program som innebär att man ökar belåningsgraden och därmed minskar behovet av kontantinsats. Det högsta som man kan öka belåningsgraden till är 97 %. För att man överhuvudtaget ska få en chans att vara med i programmet krävs att man gått HELP programmets kurs och tagit en försäkring som minskar riskerna för långivaren. Denna högre belåningsgrad kan också vara kopplat till att hushållet deltagit i ett bosparande under flera år Norge I Norge finns kommunens startlån som är en toppfinansiering för unga som ska köpa sitt första egna hem eller för andra som har problem att finansiera kontantinsatsen. Banken finansierar % av lånet och kommunen står för resten. Det är inte alla som har möjlighet att få lånet. Exempel på hushåll som har möjlighet att söka kommunens startlån är: Förstagångsköpare Barnfamiljer Funktionshindrade Upp till 100 % av köpesumman får man låna till samma ränta som det bottenlånet och inget krav ställs på kontantinsats. Det finns heller ingen övre åldersgräns. Utöver kommunernas startlån kan även ges ett tillskott som täcker delar av köpesumman av fastigheten. Tillskottet behovsprövas och den ekonomiska, psykiska och sociala situationen som hushållet befinner sig i måste vara varaktig. Ett krav är att hushållet måste kunna betala sina utgifter för boendet. Tillskottet är ett räntefritt lån som skrivs ned med 10 % per år så länge den boende bor kvar i bostaden Är det motiverat att underlätta för hushåll med låga inkomster att äga sin bostad och hur ska det i så fall göras? Mikael Atterhög, Anders Hellström, Hans Lind, Han-Suck Song Policies to increase access to home ownership for low-income household Mikael Atterhög & Han-Suck Song

14 2.2.4 Storbritannien Många låneinstitut kräver 10 % i kontantinsats, men det finns undantag såsom Virgin One som kräver 5 % och Halifax som kräver så lite som 3 %. Även om låneinstituten kan se förstahemsköpare som bra kunder och är villiga att låna ut upp till 5 gånger hushållets inkomst och 100 % av fastighetens marknadsvärde så rekommenderar Financial Services Authority att hushållen inte ska låna mer än de behöver. De rekommenderar att ensamstående lånar maximalt 3 gånger sin inkomst och att par inte lånar mer än 2,5 gånger sin inkomst. Om hushållet har en stor kontantinsats är det lättare att förhandla om villkoren då långivaren inte löper en lika stor risk för att låntagarna inte ska kunna klara av att betala av på lånet. 9 Det är vanligt att förstahemsköpare måste spara i cirka 4 år innan de har tillräckligt för att kunna lägga 5 % av köpesumman som kontantinsats och det är ett år längre än för ett decennium sedan. Fastighetspriserna har ökat 142 % sedan 1994 medan inkomsterna har ökat 68 % under samma period. Detta kombinerat med låga räntor på sparat kapital har gjort det svårare att spara till en större summa. 10 Trots att det finns låneinstitutioner som lånar ut till en ränta av 3 5 % så är det inte det som många låntagare i första hand väljer. Att få professionella råd av långivaren är en del som är viktigare och kan få låntagaren att välja ett låneinstitut som erbjuder en högre ränta än ett annat Tyskland I Tyskland kräver bankerna normalt % i kontantinsats och en positiv effekt av det är att låntagarna löper en lägre risk vid prisfluktuationer. För att hushållen ska uppmuntras till att spara finns det ett speciellt program som heter Bausparkassen. Hushåll som deltar i programmet sparar en specifik summa per månad till en låg ränta tills det förutbestämda beloppet har uppnåtts. Hushållet är då berättigat till att låna ett bestämt belopp till en låg ränta. Sparandet är avdragsgillt för hushållen Guardian Unlimited Money Property First-time buyer mortgage 10 Guardian Unlimited Money Property Saving for house deposits 'takes four years' 11 An analysis of choice criteria in the home loans market, James Francis Devlin Policies to increase access to home ownership for low-income household Mikael Atterhög & Han-Suck Song

15 3 Områdesbeskrivning 3.1 Inledning Vallentunas yta är 360 km2 och kommunen är därmed ungefär dubbelt så stor som Stockholms stad. I Vallentuna bor det ca personer. Kommunens yta består till större delen av skogs- och jordbruksmark, med några mindre tätorter insprängda. Vallentunasjön i sydväst, är den största sjön och sträcker sig till hälften in i Täby kommun. I östra Vallentunas skogar ligger en mängd mindre sjöar, samt Garnsviken - en avsnörd havsvik, som har kontakt med Trälhavet via Åkers kanal i Åkersberga. Tätorterna utgörs av lummiga villaområden, småskaliga flerfamiljsområden, affärscentrum och industriområden. Det finns ca småhus och ca lägenheter i flerfamiljshus. Kommunen äger och förvaltar 239 bostadsrättslägenheter som hyrs ut i andra hand och förvaltar 12 egna fastigheter med totalt 31 bostadslägenheter. Dessutom finns ca 200 hyreslägenheter som ägs av andra fastighetsägare. Kommunen gränsar i norr mot Sigtuna och Norrtälje, i väster mot Upplands Väsby, i söder mot Täby och i öster mot Österåker Bostadsområdena De fastigheter som ingick i undersökningen såldes under perioden till och med Priserna på de försålda fastigheterna varierade i de aktuella områdena (Se bilaga 1). Dessa variationer på försäljningspriserna kan delvis förklaras med att fastigheterna inte är identiska. Bostadsytan på de flesta fastigheterna i den här undersökningen ligger i spannet kvm. Ett fåtal hushåll, 2 %, låg under 97 kvm och några hushåll, 10 %, låg över 145 kvm. Rosengårdsvägen kr kr Ekebyvägen kr kr Bergvägen/Höjdvägen kr kr Kragstalundsvägen kr kr Zetterlunds Väg kr kr Det som har tagits i beaktande vid jämförelserna är att fastigheterna inte är identiska utan bostadsyta, tomtyta och standardpoäng varierar. Inte heller har någon hänsyn tagits till inflation, allmän prisökning, räntemarknad eller andra påverkande faktorer då de genomsnittliga köpeskillingarna räknats ut. År 2002 var inflationstakten 2,3 % och för år 2003 var inflationstakten 1,4 % Vallentuna kommun, 14 SCB 9

16 3.2.1 Tabell med fakta över de försålda fastigheterna i respektive område Ekebyvägen Höjd/Bergvägen Rosengårdsvägen Kragstalundsvägen Zetterlunds Väg byggår storlek, kvm snitt boyta, kvm tomt, kvm snitt tomtyta, kvm snitt standardpoäng snitt pris 2002, tkr snittpris 2003, tkr snittpris tom , tkr Procentuell förändring Procentuell förändring Procentuell förändring Tabellen visar snittvärden över olika värden såsom: boyta, tomtyta, standardpoäng och prisförändringar. Där snittpriset räknats ut per år måste det tas i beaktande att antalet försålda fastigheter varierar per år. 10

17 3.2.2 Diagram över försäljningspriser Diagrammen visar försäljningspriser över de aktuella områdena. Varje prick visar en försåld fastighets köpeskilling och tidpunkt. Linjerna i diagrammen visar den genomsnittliga utvecklingen av försäljningspriserna. Diagram Försäljningspriser Rosengården Försäljningspriser Rosengårdsvägen köpeskilling förvärvsdatum Detta diagram över Rosengårdvägen visar att priserna har stigit med i genomsnitt med ca 210 tkr (ca 15 procent) under perioden Prickarna ligger i närheten av linjen vilket kan tyda på att fastigheterna är ungefär likvärdiga. Diagram Försäljningspriser Ekebyvägen Försäljningspriser Ekebyvägen 2,000,000 köpeskilling 1,800,000 1,600,000 1,400,000 1,200,000 1,000, förvärvsdatum Detta diagram över Ekebyvägen visar att priserna har stigit med i genomsnitt med ca 310 tkr (ca 20 procent) under perioden

18 Diagram Försäljningspriser Kragstalundsvägen Försäljningspriser Kragstalundsvägen 2,000,000 köpeskilling 1,800,000 1,600,000 1,400,000 1,200,000 1,000, förvärvsdatum Detta diagram över Kragstalundsvägen visar att priserna har stigit med i genomsnitt med ca 300 tkr (ca 25 procent) under perioden Diagram Försäljningspriser Zetterlunds Väg Försäljningspriser Zetterlunds Väg 2,000,000 köpeskilling 1,800,000 1,600,000 1,400,000 1,200,000 1,000, förvärvsdatum Detta diagram över Zetterlunds Väg visar att priserna har stigit med i genomsnitt med ca 210 tkr (ca 20 procent) under perioden

19 Diagram Försäljningspriser Höjdvägen/Bergvägen Försäljningspriser Höjdvägen/Bergvägen 2,000,000 köpeskilling 1,800,000 1,600,000 1,400,000 1,200,000 1,000, förvärvsdatum Detta diagram över Höjdvägen/Bergvägen visar att priserna har stigit med i genomsnitt med ca 290 tkr under perioden Prickarna ligger i närheten av linjen vilket kan tyda på att fastigheterna är ungefär likvärdiga. 3.3 Närområden Kommunikation & ekonomi Vallentuna ligger ca 2,8 mil norr om Stockholm och har nära till både E4 och E18. Arlanda flygplats ligger ca 2,5 mil nordnordväst om Vallentuna. Det finns även ett hobbyflygfält ca 3 km väster om centrum. Till Vallentuna centrum kan man ta sig med Roslagsbanan. Det tar ca 30 minuter från Tekniska Högskolan i Stockholm. Buss 610 går från Danderyd sjukhus och har en beräknad färdtid på 35 minuter. På nätterna går buss 690 från Danderyds sjukhus förutom de senare turerna som avgår från Odenplan. Till Upplands Väsby tar man sig med buss 524. Alla färdmedel går med 30 minuters intervall utom de senare turerna på nätterna med nattbussen som går med en timmes mellanrum. Ca invånare (16 år och äldre) förvärvsarbetar. Av dessa har ungefär arbete i hemkommunen, medan ca pendlar ut till arbeten i andra kommuner. Samtidigt är det ca personer från andra kommuner som pendlar in till sina arbeten i Vallentuna. 15 Medelinkomsten i kommunen är ca 242 tkr (se bilaga 2). De aktuella områdenas placering i förhållande till Vallentuna centrum: Rosengårdsvägen ligger ca 1.5 km nordväst om centrum. Buss 610 vänder ca 100 meter från området. Ekebyvägen ligger strax bakom Rosengårdsvägen. Lokal buss passerar området och ansluter till Roslagsbanan. 15 Vallentuna kommun, 13

20 Bergvägen/Höjdvägen ligger 1 km öster om centrum. Lokal buss passerar strax utanför området och ansluter till Roslagsbanan. Anslutning till Arningeleden sker strax utanför området. Kragstalundsvägen ligger ca 3 km söder om centrum. Bussarna till Danderyds sjukhus går precis utanför området. Tågstation Kragstalund ligger ca 700 meter bort. Zetterlunds väg ligger strax intill Kragstalundsvägen Service, kultur och fritid I Vallentuna centrum finns ett flertal mataffärer såsom Ica, Konsum och Lidl. Här finns ca 45 småbutiker och ett antal restauranger. Vallentunas näringsliv präglas av ett stort antal småföretagare. Några större arbetsgivare i kommunen är Aerosol och Diskteknik. Inom kommunen finns ett rikt och varierat föreningsliv, bland annat finns en ishall och ridskola med ridhus. Vallentuna har även ett flertal golfbanor. Inga stora turistanläggningar finns, men väl många sevärdheter och utflyktsmål Skola och barnomsorg I Vallentuna finns flera kommunala och enskilda förskolor och familjedaghem. Det finns även olika föräldrakooperativ och privata alternativ. Ett flertal olika låg-, mellan-, och högstadieskolor samt en gymnasieskola finns inom kommunens gränser. Flera olika alternativa daghem och skolor nås med lätthet från de aktuella områdena. 14