Yrkande Styrelsen yrkar på att föreningen godkänner planen och ger styrelsen i uppdrag att driva projektet vidare under kommande år.

Transkript

1 Proposition 1. Renovering av trapphus Våra trapphus börjar bli ordentligt slitna och nedgångna och dessutom ligger det sedan länge i underhållsplanen att byta armaturer och förbättra belysningen. Styrelsen påbörjade under året detta belysningsprojekt, men insåg snabbt att enbart armaturbyte i trapphusen skulle vara relativt oklokt. Dels för att den förbättrade belysningen ännu tydligare skulle synliggöra behovet av renovering, samt att när den renoveringen väl skulle göras, så skulle delar av arbetet med belysningen behöva göras om. Därför styrdes projektet om till att omfatta helrenoveringar av trapphusen. Dessa skulle då innefatta följande: belysning; ytskikt på golv, väggar och tak; utökning av Aptus-systemet till samtliga gemensamma utrymmen; renovering eller byte av hissar; entrepartier. Ett mer omfattande projekt ger initialt mer utgifter, men eftersom mycket av detta ligger i underhållsplanen inom kommande år ändå, så blir totalkostnaden lägre. Dessutom undviks upprepade irriterande ombyggnadsprojekt i trapphusen. För att klara av hela ekonomin bör dock projektet spridas ut över några år, så att 2-3 trapphus görs årligen. Det ger även föreningen möjlighet att utvärdera arbetet löpande. För att kontinuiteten ska bibehållas och projektet skall drivas effektivt så kommer en extern projektledare engageras. Omfattningen, slutresultatet och hastigheten för detta projekt är intimt förknippat med proposition 2 (Realisering av föreningens ekonomiska värden). Om den propositionen inte antas, så begränsar det möjligheterna för dessa renoveringar kraftigt. Styrelsen yrkar på att föreningen godkänner planen och ger styrelsen i uppdrag att driva projektet vidare under kommande år.

2 Proposition 2. Realisering av föreningens ekonomiska värden Föreningens ekonomi må vid första anblick se bra ut, men betänker man vår digra underhållsplan och alla kommande renoveringar, lånesituationen och det faktum att det i praktiken inte gjorts några avgiftshöjningar på nästan 12 år så är det inte längre lika muntert. Styrelsen har därför arbetat hårt på att skapa en åtgärdsplan för hur ekonomin skall komma på fötter. Det mesta av detta är inte förenat med stämmobeslut, men det redogörs ändå för i korta drag här. Samtliga leverantörsavtal ses över, särskilt fokus har lagts på HSB som är vår i särklass största leverantör. Samtliga hyresavtal ses över, inkluderande både parkeringsplatser och förråd. Renovering- och underhållsmässigt läggs fokus på projekt som går att räkna hem ekonomiskt på så kort tid som möjligt, eller där stora samordningsvinster kan uppnås. Årliga avgiftshöjningar på 2 %, under så lång tid som behövs. Därefter en kontinuerlig avgiftshöjning motsvarande inflationen på den delen av föreningens kostnader som är inflationsbundna, ca 0,5-1 %. Utöver detta så har styrelsen inventerat fastigheten för att göra en bedömning vilka ekonomiska värden som kan frigöras. Det har visat sig att det t ex skulle kunna gå att skapa runt 10 nya lägenheter som kan säljas för att ge kapitaltillskott. Alternativt kan ytan säljas till närliggande lägenheter, om medlemmarna där är intresserade av att bygga ut lägenheterna. Som bakgrund kan nämnas att styrelsen har fått två förfrågningar om just detta hittills i år. Man kan även tänka sig att skapa ytterligare en övernattningslägenhet, då beläggningen på Eden är förhållandevis hög. Vad är då detta för ytor? Det är väldigt olika, men främst består det av förråd, cykelrum, mangelrum, barnvagnsrum och eventuellt en tvättstuga. De största potentiella ytorna är det nuvarande styrelserummet och HSBs fastighetsskötarrum. Därutöver finns det på sina ställen möjlighet att bygga ihop delar av trapphus med ovan nämnd typ av yta. För att ersätta ombyggda ytor så har styrelsen tänkt följande åtgärder: Tvättstugor, mangelrum och torkrum: Om förändringar görs på tvättstugorna så kommer dessa ses över i sin helhet. Vi vill INTE ta bort eller minska tvättmöjligheterna för medlemmarna, utan genom omflyttningar och byte till modernare utrustning minska ytbehovet. Mangel och strykbräda kan t ex monteras i tvättstugorna. Borttagna torkrum ersätts med torkskåp och torktumlare och minst ett torkrum behålls per tvättstuga. Eventuellt kan det vara aktuellt att flytta på en hel tvättstuga. Cykelrum: Nya cykelförråd med tak och låsbara grindar byggs på gården, t ex mot kortsidan på S3. Barnvagnsrum: Barnvagnsrum skall finnas tillgängliga i närheten av varje trapphus. Styrelse-/fastighetsskötarrum: Dessa kan slås ihop till ett rum, då de sällan används vid samma tider. Dessutom kan en mindre värdefull yta användas. Styrelsen yrkar på att stämman skall ge styrelsen i uppdrag att efter möjlighet och behov frigöra, förädla och sälja föreningens ytor.

3 Proposition 3. Hisshallar (proposition från årsmöte 2011) På förra årets stämma antogs en proposition gällande de så kallade hisshallarna, dvs de utrymmen bredvid hissarna som vissa medlemmar har byggt in i sin lägenhet som hall. När styrelsen skulle driva igenom de beslutet som fattats upptäcktes ett antal brister och oklarheter i propositionen. Dessutom visade det sig att beslutet på förra stämman i protokollet var upptaget som fattat med enkel majoritet, vilket inte är juridiskt godkänt för den stadgeändring som beslutades om. Därför kommer nu en reviderad proposition, där styrelsen hoppas att denna fråga skall få ett definitivt avslut. Propositionen består av två delar. Först, ett nytt beslut om stadgeändring, vilket skall fattas med 3/4- delars majoritet. Därefter ett beslut om hur hisshallarna skall hanteras. 1. på stadgeändring Nuvarande lydelse av 31: Avgifter till föreningen 31 Insats och årsavgift för lägenhet fastställs av styrelsen. Ändring av insats skall dock alltid beslutas av föreningsstämma. Årsavgiften avvägs så att den i förhållande till lägenhetens insats kommer att motsvara vad som belöper på lägenheten av föreningens kostnader, samt amorteringar och avsättning till fonder. Årsavgiften betalas månadsvis senast sista vardagen före varje kalendermånads början om inte styrelsen beslutar annat. Om inte årsavgiften betalas i rätt tid utgår dröjsmålsränta enligt räntelagen (1975:635) på den obetalda avgiften från förfallodagen till dess full betalning sker samt påminnelseavgift och inkassoavgift enligt förordningen om ersättning för inkassokostnader mm. I årsavgiften ingående ersättning för värme och varmvatten, elektrisk ström, renhållning eller konsumtionsvatten kan beräknas efter förbrukning. Förslag till ny lydelse av 31 Avgifter till föreningen 31 Insats och årsavgift för lägenhet fastställs av styrelsen. Ändring av insats skall dock alltid beslutas av föreningsstämma. Årsavgiften avvägs så att den i förhållande till lägenhetens andelstal kommer att motsvara vad som belöper på lägenheten av föreningens kostnader, samt amorteringar och avsättning till fonder. Årsavgiften betalas månadsvis senast sista vardagen före varje kalendermånads början om inte styrelsen beslutar annat. Om inte årsavgiften betalas i rätt tid utgår dröjsmålsränta enligt räntelagen (1975:635) på den obetalda avgiften från förfallodagen till dess full betalning sker samt påminnelseavgift och inkassoavgift enligt förordningen om ersättning för inkassokostnader mm. I årsavgiften ingående ersättning för värme och varmvatten, elektrisk ström, renhållning eller konsumtionsvatten kan beräknas efter förbrukning. 2. Hantering av hisshallar Styrelsen yrkar på att de medlemmar som redan byggt om sina hisshallar skall få den ombyggda ytan av föreningen. De medlemmar som inte har byggt om erbjuds av föreningen möjligheten att göra en ombyggnad snarast och då få ytan. Givet att propositionen gällande renovering av trapphus har godtagits så kommer föreningen bekosta flytten av yttervägg och ytterdörr i samband med ombyggnaden. Motiveringen till detta är

4 att renoveringskostnaden för ytan motsvarar kostnaden för att flytta vägg och dörr, och att långsiktigt är det mer lönsamt för föreningen ju fler ombyggda hisshallar vi har. Alla ombyggnationer (dvs flytt av vägg och dörr) måste vara genomförda till bokföringsårets slut Då kommer en omräkning av samtliga andelstal att göras, så att de ombyggda lägenheterna får ett något högre andelstal. Samtidigt kommer en avgiftshöjning som motsvarar den totala andelstalsökningen att genomföras. Effekten blir därmed en avgiftsökning för de lägenheterna med ombyggda hallar, och i sammanhanget oförändrad avgift för övriga medlemmar. De medlemmar som inte väljer att bygga om sina hallar kommer i framtiden ha kvar chansen, men då får de köpa ytan av föreningen till en kostnad av kr / kvm. Styrelsen har då mandat att godkänna en sådan försäljning. Den har dessutom rätt att vänta i upp till 2 år från ansöksdatum med att ge ett godkännande, eftersom en ny omberäkning av andelstalen måste göras.

5 Proposition 4. Staket kring uteplatser På vår innergård har totalt 12 lägenheter en uteplats. Dessa omges av ca 50 cm höga planteringslådor med blandad växtlighet i. Därutöver har några valt att sätta upp staket av olika slag, för att skärma av sina ytterplatser mot de störningar som kan komma från livet på innergården. Dessa staket är placerade på olika sätt i lådorna, men i de flesta fall sitter de mitt i lådan, vilket stämmer väl överens med att föreningen är ansvarig för den yttre halvan av lådorna och medlemmen för den inre halvan. Tyvärr finns det ingen konsekvens i detta, och staketen ser väldigt olika ut. Styrelsens önskan är att få en mer enhetlig och estetiskt tilltalande innergård, och samtidigt ge största möjliga värde både för medlemmar med uteplatser, likväl som för övriga som vistas på innergården. Styrelsen yrkar på att föreningen ska ersätta samtliga staket med en enhetlig modell, placerade mitt i lådorna och plantera lämplig växtlighet på utsidan mot gården. I den mån det går skall medlemmens befintliga växtlighet behållas, men går detta inte att lösa så får medlemmen ersättning för inköp av växter, till ett maximalt värde av kr. Staketens utformning beslutas av styrelsen i samråd med de medlemmar som har uteplatser, men totalhöjden inklusive planteringslådor ska vara ca 160 cm från mark.

6 Proposition 5. Revidering av föreningens underhållsansvar När huset byggdes utrustades samtliga lägenheter med likadan fast utrustning, och då föll det sig naturligt att föreningen skulle ta ansvar för den utrustning som installerats. Efterhand som tiden gått har dock många medlemmar renoverat sina lägenheter och bytt ut delar av den här utrustningen. Kvar finns alltså ett ansvar från föreningens sida, som i praktiken gynnar de medlemmar som ej renoverat sina lägenheter. Ihop med att orenoverade lägenheter åldras, så stiger föreningens kostnader för detta ansvar. Styrelsen anser att tiden för föreningens ansvar har passerats och att det aktuella systemet är orättvist, eftersom många medlemmar faller utanför. Styrelsen yrkar på en ändring av 36 i föreningens stadgar. Befintlig lydelse Bostadsrättsföreningen svarar för reparationer av ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten, om föreningen har försett lägenheten med ledningarna och dessa tjänar fler än en lägenhet. Detsamma gäller för ventilationskanaler. Föreningen har därutöver underhållsansvaret för övriga led-ningar och anordningar för avlopp, gas, elektricitet, vatten och informationsöverföring som föreningen försett lägenheten med. Bostadsrättsföreningen ansvarar vidare för underhåll av radia-torer och värmeledningar i lägenheten som föreningen försett lägenheten med. Föreningen svarar också för rökgångar (ej rökgångar i kakelugnar) och ventilationskanaler som fören-ingen försett lägenheten med samt även för spiskåpa/köksfläkt eller ventilationsdon för till eller frånluft som är anslutna till husets ventilationssystem. Föreningen svarar även för målning av ytterdörrens yttersida samt för målning av utifrån synliga delar av fönster och föns-terdörrar. Ny lydelse Bostadsrättsföreningen svarar för reparationer av ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten, om föreningen har försett lägenheten med ledningarna och dessa tjänar fler än en lägenhet. Detsamma gäller för ventilationskanaler. Föreningen har därutöver underhållsansvaret för anordningar och ledningar för informationsöverföring som föreningen försett lägenheten med. Bostadsrättsföreningen ansvarar vidare för underhåll av radiatorer och värmeledningar i lägenheten som föreningen försett lägenheten med. Föreningen svarar också för ventilationskanaler som föreningen försett lägenheten med samt även för spiskåpa/köksfläkt eller ventilationsdon för till eller frånluft som är anslutna till husets ventilationssystem. Föreningen svarar även för målning av ytterdörrens yttersida samt för målning av utifrån synliga delar av fönster och fönsterdörrar. Föreningen svarar även för utrustning förknippad med eventuella enhetsmätningssystem, som föreningen försett lägenheten med.