Brf Surbrunn 15 - Informationsblad

Transkript

1 Brf Surbrunn 15 - Informationsblad I detta material har bostadsrättsföreningens styrelse gjort ett försök att samla relevant information gällande vår förening samt vad det innebär att vara medlem i en bostadsrättsförening. Vi hoppas att informationen ska vara användbar och rekommenderar föreningens medlemmar att läsa igenom materialet och spara det inför framtiden. Denna information kommer även att finnas tillgänglig på föreningens hemsida Trevlig läsning önskar Styrelsen! 1

2 Aktuellt Föreningens kostnader har tyvärr under de senaste åren överstigit intäkterna från medlemsavgifterna. Orsaken till detta är en rad mer eller mindre oförutsedda kostnader. Exempelvis har reparation av hissen kostat ca kronor per år och kostnad för snöröjning på taket har kostat ca per år. Föreningen har även drabbats av extra kostnader för att åtgärda ett antal olika vattenläckor samt reparation av fjärrvärmecentralen. Styrelsen har vidtagit åtgärder för att sänka föreningens kostnader, bl.a. har den årliga kostnaden för sophantering sänkts från till i och med avstängningen av sopkarusellen och sopnedkastet. Kostnaden för kabel-tv via ComHem har sänkts från drygt per år till genom att avtalet omförhandlats. Revisionskostnaden har sänkts från ca till 5000 genom att revisionsfirman bytts. Vidare har kostnaden för städning av trapphuset reducerats väsentligt. Föreningens största enskilda kostnad utöver räntekostnader för föreningens lån är kostnaden för uppvärmning av fastigheten. För att reducera denna kostnad har temperaturen i radiatorsystemet sänkts med målet att temperaturen i lägenheterna normalt ska vara runt 21 grader. En översyn av energiförbrukningen i fastigheten har genomförts och ett antal åtgärder för att ytterligare minska uppvärmningskostnaderna kommer att utföras under hösten Snörasskydd samt elslingor har monterats i stuprör och hängrännor mot gatan. Detta kommer förhoppningsvis att leda till kraftigt reducerade kostnader för snöröjning på taket. Hissen har i augustigenomgått en ordentlig översyn och reparation med målsättning att få bort problemen med att hissen fastnar på källarplanet m.m. Större investeringskostnader är dels utgift för att åtgärda gamla avloppsledningar i husets grundplan samt under 2014 byta ut hela fjärrvärmeanläggningen med tillhörande vattentankar. Dessa investeringskostnader beräknas uppgå till mellan och 1 miljon kronor för föreningen och förmodas kunna finansieras genom nya banklån. 2

3 Samtliga medlemmar i föreningen kan bidra till att undvika onödiga kostnader för föreningen, se det bifogade materialet för tips kring detta. 3

4 Medlemsinformation Att bo i bostadsrätt Bostadsrätt är en upplåtelseform där medlemmar av en bostadsrättsförening äger rätten att nyttja en bostadslägenhet för obegränsad tid under förutsättning att de förpliktelser man har mot föreningen uppfylls. Bostadsrättshavaren äger inte fastigheten, utan har en andel i bostadsrättsföreningen, som i sin tur äger fastigheten. Bostadsrättsförening är en ekonomisk förening. En sådan förening har till uppgift att ta tillvara medlemmarnas gemensamma ekonomiska intressen. Bostadsrättsföreningens syfte är att i föreningens hus på fastigheten Surbrunn 15 upplåta lägenheter med bostadsrätt. Vad innebär medlemskapet? Genom medlemskapet i föreningen har medlemmarna ett direkt inflytande över föreningen. Vi har genom medlemskapet i föreningen del i ägandet och förvaltningen av föreningens fastighet. Med medlemskapet i en bostadsrätt följer också ett ekonomiskt ansvar för lägenheten, dess skötsel och underhåll. Detta regleras närmare i föreningens stadgar. I och med att vi sökt och beviljats medlemskap har vi alla förpliktigat oss att följa stadgarna. Vi som medlemmar har möjlighet att arbeta för att fastigheten, och därmed lägenheternas, värde inte sjunker, samt att boendekostnaderna inte blir högre än vad som krävs. Vi uppnår detta genom att vårda och underhålla byggnaden och lägenheter, samt genom investeringar för att höja värdet på fastigheten (t.ex. renovering av entré och trapphus). Boendekostnaderna kan vi hålla nere till en nivå som i princip motsvarar faktiska kapital- och driftskostnader. Fastigheten Huset på Surbrunnsgatan 33 är en så kallad tredimensionell fastighet. Det innebär att föreningen inte äger entréplanet och källaren, utan våningarna 1-4. Entréplan och källaren samt innergården tillhör reklamföretaget Pool på bottenvåningen. Det innebär också att Norra Brunn är hyresgäst till Pool. Föreningens styrelse har ett bra samarbete med Pool. Klagomål på Pools/Norra Brunns verksamhet framförs till styrelsen som tar upp dessa med Pool. Då 4

5 föreningen inte är Pools eller Norra Brunns hyresvärd kan vi dock inte annat än framföra de synpunkter vi har, några andra åtgärder kan inte vidtas. Föreningens medlemmar har rätt att nyttja till lägenheten tillhörande förråd i källaren samt tvättstugan (trots att utrymmet formellt ägs av Pool). Likaså gäller detta för innergården, som således får nyttjas av såväl Pool som föreningens medlemmar. Kostnaderna för fastighetens centrala system (värme, avlopp m.m.) delas lika mellan Pool och föreningen liksom vissa ytskikt (i exempelvis källaren, innergården etc.). Nyheter Nyheter anslås i första hand på informationstavlan i trapphuset. Hemsidan ( används som komplement, men uppdateras inte regelbundet. 5

6 Fastighetsunderhåll, städning, sophantering m.m. Fastighetsunderhåll och felanmälan Styrelsen ronderar löpande lokalerna och byter lampor samt utför enklare underhåll. För övrigt fastighetsarbete anlitas främst Bravida. Allt fastighetsunderhåll beställs av styrelsen, ej av enskilda föreningsmedlemmar. Felanmälan görs till föreningens styrelse, företrädelsevis via mail: men vid akuta fall genom att styrelseledamot kontaktas över telefon (kontaktuppgifter finns vid informationstavlorna i trapphuset). Ju tidigare ett fel eller en skada upptäcks och åtgärdas, desto lägre blir kostnaden för detta. Alla medlemmar uppmanas därför att vara uppmärksamma på eventuella fel och brister, framförallt gällande vatten då skadorna från vattenläckor kan bli mycket omfattande om de ej åtgärdas snabbt (t.ex. om det rinner vatten längs fasaden från en trasig stupränna uppstår snabbt sprickor i fasaden som leder till mycket höga reparationskostnader). Notera att föreningen inte står för kostnader som anbelöper på enskilda föreningsmedlemmar och heller inte kostnader för underhåll som inte först stämts av med styrelsen. Det går alltså inte att självständigt beställa arbete och skicka fakturan direkt till föreningen. Löpande städning och storstädning Trapphus och hiss sopas och våttorkas en gång per vecka förutom under sommaren (jun-aug) då städning sker varannan vecka. En gång om året i samband med föreningsstämman i maj/juni städar vi själva gemensamma utrymmen samt gården. Städdagarna sker för allas trevnad och vi är alla en del av föreningen. Det är därför av stor vikt att alla deltar och hjälps åt. Kan man inte delta vid det datum då städningen äger rum skall man höra av sig till styrelsen och meddela detta. Då kan man istället erhålla en annan uppgift att utföra på annan tid. Hissen Hissen har historiskt kostat föreningen oproportionerligt mycket. Hissdörren är mycket känslig för grus i dörrspringorna. Problemen uppkommer företrädesvis under vintertid när sand och grus kommer med in i hissen och faller ned i 6

7 dörrspringan. Var därför extra noga med att borsta av skor, barnvagnshjul, etc. när ni kommer in i entrén. Eftersom serviceuttryckningar kostar så pass mycket ska alla felanmälningar gå via styrelsen. Vissa enklare fel kan avhjälpas utan att tillkalla jourreparatören vilket kostar över 2000 kronor per tillfälle (även om jourreparatören när han anländer till fastigheten konstaterar att hissen fungerar igen). Sophantering Från och med hösten 2013 kastas samtliga sopor i soprummet enligt följande: 1) Matavfall: kastas i särskilda pappåsar avsedda för matavfall. Nya påsar hämtas i soprummet. Läs på påsen hur du använder den samt vad du kan slänga i den - det är mer än man tror. Fulla matavfallspåsar slängs inne i soprummet på entréplan. 2) Tidningar / papper: Slängs i tidningskärlet i soprummet på entréplan. 3) Kartonger: Slängs i det särskilda kartongåtervinningskärlet ni soprummet. Tänk på att: - om det är fullt i kartongkärlet - använd stadens ordinarie kartongåtervinning. Det får inte blir överfullt. Särskilt viktigt att tänka på kring julhelgen då antalet kartonger ökar kraftigt. - många kartonger som ofta slängs som hushållsopor kan sorteras. Exempelvis mjölkkartonger, skokartonger och alla andra kartonger i papp. 4) Hushållssopor: Slängs i något av de två inkasten på entréplan. Övrigt avfall som plast, glas och batterier sorteras vid stadens sopstation (närmaste är Frejgatan). 7

8 Stockholm Stad premierar sopsortering så ju fler som sopsorterar, desto lägre kostnader får föreningen, utöver att vi gör en god insats för miljön. Överfyllda återvinningskärl debiteras föreningen särskilt hög avgift för, varför alla uppmanas att inte använda kärlen om dessa är fulla och heller inte ställa kassar eller liknande utanför kärlen. I sopinkasten får endast hushållsavfall kastas och detta skall vara förpackat i väl förslutna plastpåsar (ej papperskassar). Det är inte lämpligt att kasta lösa sopor (t.ex. frukt, kartonger, bomullstops eller annat) då det hamnar bredvid sopkärlen i soprummet och därmed ger upphov till nedskräpning, dålig lukt och skadedjur. Det är ej heller lämpligt att kasta glas, jord eller annat tungt avfall i sopinkastet. Matavfall sorteras ut i särskilda påsar som tillhandahålls av Stockholms Stad. Läs noga på vad som kan sorteras som matavfall och inte. Tänk också på att sortera ut kartonger och förpackningar av papp (exempelvis mjölkkartonger) från dina hushållssopor och slänga dessa i de särskilda kärlen. Detta ger en mycket stor kostnadsbesparing. Hushållssopor töms vanligen måndagar och fredagar. Tidningsåtervinning och pappåtervinning töms i mitten av månaden. Matavfall töms en gång i veckan. Föreningen har i dagsläget inget grovsoprum. Sådant som ej kan sorteras i föreningens soprum återvinns vid stadens ordinarie återvinningsstationer (Frejgatan 31 samt Luntmakargatan 80 ligger närmast) medan grovsopor lämnas vid någon av stadens större återvinningscentraler (ex. Östberga, Bromma eller Högdalen). Givetvis ska inget skräp lämnas i trapphus, källaren, innergården eller liknande. Det är brandfarligt, blockerar utrymningsvägar för Norra Brunn och Pool samt kostar föreningen stora summor att frakta bort. Tvättstuga I föreningens källarplan finns gemensam tvättstuga med bokningstavla. Endast en tvättid kan bokas åt gången och medlemmar som använder tvättstugan ansvarar att städa ordentligt efter sig. 8

9 Om du tappat bort din låskolv beställer du en nya från företaget som tillverkar tavlan. Information finns på tavlan. Ta också bort din gamla låskolv helt. Andrahandsuthyrning Föreningens syfte är att föreningens lägenheter är till för permanent boende. Om du under en tid ändå vill hyra ut din lägenhet i andra hand måste styrelsen lämna sitt samtycke. Anmälan om andrahandsuthyrning görs via e-post (info@brfsurbrun15.se). Regler kring andrahandsuthyrning styrs av Bostadsrättslagens bestämmelser om upplåtelse av lägenhet i andra hand (7 kap. 10 och 11 ). Tänk på att styrelsen sammanträder ungefär varannan månad, därför måste din ansökan komma styrelsen till handa i god tid före du vill hyra ut din lägenhet. Underhåll och renovering Medlemmen svarar för det inre underhållet av lägenheten, exempelvis ytskikt av väggar, tak och golv, samt inre rördragningar, elinstallationer, TV-uttag, köksinredning och badrumsinredning. Medlemmen skall med andra ord vårda och underhålla i princip allt inom lägenhetens väggar. Droppande kranar ska tätas, golvbrunnen i badrum och "böjen" under tvättställ och diskbänk ska rensas. Värmeelementen ska avluftas. Föreningen svarar för det yttre underhållet av fastigheten, exempelvis fasad och tak, trapphus, gemensamma rördragningar för vatten, värme och avlopp, ventilation och dylikt. För mer exakt beskrivning av ansvar se föreningens stadgar. Enklare renoveringar i lägenheterna får utföras utan styrelsen tillstånd. Större renoveringar som involverar ex. att ändra planlösning (riva väggar) eller tillfälligt stänga av vatten, el eller annan stamledning ska i förhand godkännas av styrelsen. Källarförråd De flesta lägenheter har ett källarförråd. På grund av återkommande inbrott bör de relativt bräckliga gångjärnen kompletterats med lås (exempelvis cykellås) för att minimera risken för inbrott. 9

10 Portkod Portkoden byts ungefär två gånger per år. Ny portkod meddelas genom meddelande i varje brevlåda samt mailutskick. Portkoden vid entrédörren används endast efter 18 på vardagar, och dygnet runt på helger. Internet och kabel-tv Föreningen har ett fastighetsnät för kabel-tv via ComHem, som förutom TVmottagning också kan nyttjas för Internet och telefoni. ComHems analoga basutbud ingår i den årliga avgiften föreningen betalar. Skadedjur/Anticimex Hantering av skadedjur sker genom vårt försäkringsbolag. Kontakta någon i styrelsen vid behov, om du ser skadedjur eller skador efter dessa. Vi har tidigare haft problem med råttor så det är viktigt att i ett tidigt skede motarbeta invasion av skadedjur, då det är lättare att få bort dem ju färre de är i antal. Ett bra sätt att förebygga skadedjur är att hantera soporna ordentligt. Namnskyltar, porttelefon mm Varje lägenhetsinnehavare svarar för namnskylt på respektive dörr. Porttelefon finns i varje lägenhet i eget system (alltså fristående från ordinarie telefonledningar). Namn i portgång ändras av styrelsen vid inflyttning. Kontakta styrelsen (info@brfsurbrunn15.se) om du behöver ändra något. Brandvarnare Samtliga lägenheter i föreningen ska utrustas med brandvarnare. Det är varje föreningsmedlems ansvar att tillse att fungerande brandvarnare finns i lägenheten. Snöröjning Föreningen har installerat snörasskydd samt elslingor i hängrännor och stuprör mot gatan (under hösten 2013). Detta kommer förhoppningsvis att leda till kraftigt minskade kostnader för snöröjning. Det är dock viktigt att de medlemmar som har terrasser (våning 1 och våning 4) som ligger exponerade mot snöfall säkerställer att inte stora mängder snö ligger på terrassen eller mot fasaden då detta kan orsaka vattenskador. 10

11 Försäkring Fastigheten är försäkrad hos Länsförsäkringar. Varje bostadsrättshavare ansvarar dock för att skaffa egen hemförsäkring med bostadsrättstillägg. Det är mycket viktigt att varje medlem säkerställer att man har ett fullgott försäkringsskydd då föreningens gemensamma fastighetsförsäkring enbart täcker vissa delar av kostnaden vid t.ex. en vattenläcka. Mäklarinformation Mäklare och lägenhetsspekulanter finner den information som föreningen lämnar under fliken "För Mäklare" på föreningens hemsida ( Ingen annan information lämnas inför lägenhetsköpeller försäljning. Däremot hjälper styrelsen givetvis till med frågor från medlemmar i samband med försäljningen, såsom överlåtelseavgifter, förfarande m.m. Mäklares frågelistor fylls dock i av mäklare själv eller av föreningsmedlem. 11

12 Föreningsstämma, styrelse m.m. Föreningsstämma Föreningsstämma hålls normalt i slutet av maj eller början av juni. Styrelsen kallar till stämman genom anslag i trapphuset. Styrelse Styrelsen träffas ungefär fyra gånger per år (med uppehåll under sommarmånaderna) och består av Paul Dali, Mikael Bodlund, Birgitta Finnander och Daniel Riazzoli (ordinarie ledamöter). Kontaktuppgifter till styrelsen finns vid informationstavlorna i trapphuset. Styrelsen kan också alltid nås via info@brfsurbrunn15.se. Stadgar Föreningens stadgar finns på föreningens hemsida. Ekonomisk plan Senaste ekonomiska plan för föreningen antogs under 2007 och finns på föreningens hemsida. Årsredovisningar Föreningens årsredovisningar finns på föreningens hemsida. 12