VD har ordet. Uppdraget. Vad vi har gjort

Transkript

1 ÖSTERSUNDSBOSTÄDER ÅRSREDOVISNING 06 VD har ordet Mitt första egna år som VD är tillända. Det har varit ett händelserikt år. Uppgiften har dock varit tacksam inte minst då jag rätt snart upptäckte att det finns ett mycket stort engagemang och en mycket stor kunskap inom företaget. Företagets starka ekonomi med en klok finansiell strategi och med låga vakanser gör inte uppgiften mindre tacksam Uppdraget Som ett kommunägt bostadsföretag och som Östersunds största hyresvärd har vi stora förväntningar och krav på oss. Företaget har en stor utmaning. Vi verkar på en fastighetsmarknad i konkurrens och har krav från ägaren på lönsamhet. Samtidigt ska vi vara en aktiv aktör på bostadsmarknaden med ansvar för att tillhandahålla billiga, bra hyresrätter och studentbostäder. Vi ska även se till att det finns bostäder för flyktingar, förbättra tillgängligheten i bostadsbeståndet med möjlighet till kvarboende samt i övrigt vara uppmärksam på att vår bostadssociala uppgift uppfylls. Balansakten är inte helt enkel i alla avseenden, då vissa av kraven kan vara direkt motstridiga eller tar lång tid att uppfylla. Men utmaningen är antagen och bearbetas med stort engagemang av företagets personal. För att vi ska lyckas måste arbetet ofta ske i samverkan med kommunala förvaltningar och andra berörda aktörer, till exempel hyresgästföreningen och studentkåren. Vad vi har gjort Östersunds bostadsmarknad har under året varit het med stigande priser på villor och bostadsrätter särskilt i Östersund/Frösön vilket har stärkt hyresrättens roll på bostadsmarknaden. Hög uthyrningsgrad och förhållandevis låga räntor har gett oss utrymme att även under 2006 göra stora amorteringar för att minska skuldsättningen. Vi har också satsat på ett ökat fastighetsunderhåll och ombyggnationer av vårt fastighetsbestånd. Det var en del av uppgörelsen i samband med hyresförhandlingen inför 2006, som även bäddar för en långsiktig värdetillväxt av vårt fastighetskapital. Ombyggnaden och anpassningen av det före detta studentområdet i kvarteret Mangården på Hemvägen i Odensala, har varit lyckad. Här har små lägenheter omvandlats till större och gjort området mer intressant för barnfamiljer. Lägenheterna har efterfrågats och projektet visar på en marknadsmässig lyckad anpassning till den nya situationen som uppstod efter försvarsnedläggningen med ett stort överskott av studentlägenheter. Ett framgångsrikt fastighetsföretag kan liknas vid ett fordon eller vagn där de fyra hjulen; sund ekonomi, effektiv organisation, engagerad personal och nöjda kunder/hyresgäster är en grund eller till och med en förutsättning för att vagnen ska gå framåt. Östersundsbostäder har full kontroll på de tre första hjulen. För att få kunskap om det fjärde hjulet, nämligen vad våra hyresgäster har för behov och vad de tycker och tänker om oss, genomförde vi under året en bred och omfattande hyresgästenkät. Att det egna boendet berör visade sig med all önskvärd tydlighet dels genom en glädjande hög svarsfrekvens och dels genom att så många tagit sig tid att utförligt kommentera sina svar. Vi har försökt fånga upp de synpunkter vi fick genom att omsätta dem både i vad vi kallar för bumsåtgärder och i sk påsikt-åtgärder. Bumsåtgärderna är relativt lätta och snabba att vidta, men har stor betydelse för de boendes trivsel. Påsikt-åtgärderna tar längre tid på grund av omfattning och kostnader så de kommer att inarbetas i det årliga budgetarbetet med ramprogram. Enkäten gav oss genomgående bra betyg som hyresvärd. De stora förbättringsområdena, var framförallt allt trygghet, yttre miljö och information. Särskild uppmärksamhet har ägnats åt dessa områden, ett arbete som kommer att fortsät- SID 1

2 ta under För att förbättra informationen, i stort och smått, har vi blåst nytt liv i hyresgästtidningen ÖstersundsBo. Riktad information genom särskilda utskick och möten med närmast berörda vid särskilda projekt är andra vägar. Hur vi har lyckats med vårt förbättringsarbete torde visa sig i den uppföljande enkät som vi planerar till hösten. Den nya organisationen med egna bovärdar är också ett försök att minska avståndet mellan Östersundsbostäder som hyresvärd och våra hyresgäster. Den nya organisationen fick dock en chockstart vid starten den första juli där våra nya bovärdar och vår felanmälan fick en arbetsanhopning som vi inte hade förutsett. Vi hoppas och tror att det är ett krön som vi ska över och fortsätter oförtrutet vårt arbete med att sätta hyresgästen mer i centrum och erbjuda en god service. Framåtblickar Mot bakgrund av vårt fastighetsinnehav med 1977 som genomsnittligt värdeår kommer underhållsbehovet att vara fortsatt högt. Ett stort ombyggnadsprojekt som har beslutats och upphandlats och som kommer att dra i gång med full kraft i början av 2007, är bland annat stam-, fönster- och dörrbyten i kv Björkbacka. Åtgärderna är så omfattande att de kräver evakuering av hyresgäster. Sådana omfattande insatser kommer vi att få se flera av i framtiden. Därför lägger vi ner särskilda resurser dels för att evakueringen ska flyta så smidigt som möjligt för våra hyresgäster och för vår entreprenör, dels för att vi ska dra lärdom av projektet inför kommande utmaningar. Den heta bostadsmarknaden gör att vi tittar på olika ny-, omoch tillbyggnadsprojekt. Förutsättningarna för att producera hyresrätter är dock tuffa, så det krävs att projekten är optimerade för att de ska gå att genomföra på rimliga villkor för företaget och för de blivande hyresgästerna. Ägarens, men också marknadens, krav på tillgänglighet i bostadsområden medför att vi även måste titta på projekt som kan skapa tillgänglighet i äldre bostadsområden. Östersundsbostäder har under året uppnått målet att kunna erbjuda bredbandsanslutning till samtliga fastigheter/hyresgäster via kabel-tv-nätet eller via fiber i och med att ytterområdena fick fiberanslutning under 2006 med anslutning till stadsnätet. Vi kommer att påbörja en översyn över hur framtida IT-lösningar för våra hyresgäster ska se ut då det är ett område där det händer mycket och där det gäller att hänga med för att vi ska kunna erbjuda tidsenliga lösningar till våra hyresgäster. Slutligen vill jag slå ett slag för trygghet i boendet. Det är ett svårt men väldigt viktigt område. Trygghet bygger på enskilda människors upplevelser, men ovan nämnda hyresgästenkät talade sitt tydliga språk. Vi har påbörjat ett arbete med att se över den yttre miljön med belysning, insyn och liknande. Vi satsar även resurser på att ta tag i problemet med störande hyresgäster. Det gör vi genom egna resurser, men även via ett avtal med Securitas, om störningsjour och genom ett utökat samarbete med kommunens socialförvaltning. Allt för att vi ska öka trivseln i våra områden och hävda oss på Östersunds bostadsmarknad. Bengt Rådman vd SID 2

3 ÖSTERSUNDSBOSTÄDER ÅRSREDOVISNING 06 Nu vet vi vad våra gäster tycker Kundenkät. I april 2006 delade Östersundsbostäder ut en enkät till samtliga sina hyresgäster. I enkäten ställdes frågor om trivsel i boendet, kontakter med Östersundsbostäder, skötsel av inne- och utemiljö samt andra aspekter på förvaltningen. Hyresgästenkäten är ett viktigt led i arbetet för att utveckla och förbättra servicen och boendemiljön. Därför är det glädjande att så stor andel som 65 procent, motsvarande ca hushåll, har svarat på enkäten. Enkäterna sammanställdes av AktivBo på uppdrag av Östersundsbostäder. Materialet är omfattande och vi har här valt att redovisa det som de flesta har haft synpunkter på, både positiva och negativa. 3 av 4 är nöjda med Östersundsbostäders service Som hyresgäst är det viktigt att känna att man blir tagen på allvar i kontakterna med sin hyresvärd och att man kan känna sig trygg i boendemiljön. Det är också viktigt att gemensamma ytor hålls rena och snygga samt att man inom rimlig tid får den hjälp man behöver. Frågorna inom dessa områden sammanställs till ett serviceindex. Det är ett mått på det samlade resultatet av Östersundsbostäders insatser. Som synes i diagrammet nedan så känner sig närmare 30 procent inte tillfreds med tryggheten och över 40 procent tycker inte att städningen är bra. Däremot tycker de flesta att det får hjälp när de behöver det och att de blir tagna på allvar. Tillgänglighet och bemötande är två av de områden där hyresgästerna har gett Östersundsbostäder höga betyg. Ta kunden på alvar Trygghet -19,2% 80,8% -27,0% 73,0% Mycket bra Ganska bra Inte så bra Dåligt Rent och snyggt -41,0% 59,0% Hjälp när det behövs -15,4% 84,6% Serviceindex -26,3% 73,7% 100,0% 50,0% 0,0% 50,0% 100,0% SID 3

4 Uthyrning/Boinflytande Översyn och effektivisering av de administrativa systemen sker kontinuerligt. Uthyrning av Östersundsbostäders lägenheter äger rum i vår Bobutik. Under år 2006 har vårt förmedlingssystem för uthyrning av lägenheter förbättrats, allt för att uppnå en effektivare och snabbare uthyrning av våra lägenheter. I korthet innebär det nya förmedlingssystemet följande: Systemet är webbaserat och kommunikation sker via Internet, men också per telefon samt personlig service på vårt kontor. Förmedlingssystemet innebär att det är den bostadssökande själv som skall vara aktiv, det är den bostadssökande som registrerar sig, söker bland lediga lägenheter och anmäler sitt intresse. För den som inte har tillgång till internet så finns det två kunddatorer på vårt kontor. Lediga lägenheter presenteras på två marknadsplatser På marknadsplats BostadsTorget visas samtliga uppsagda lägenheter under minst åtta dagar. På marknadsplats BostadDirekt finns det lägenheter som är lediga just nu eller blir lediga inom kort. Vid årsskiftet uppgick antalet bostadssökande som stod i Östersundsbostäders kö till personer. Antalet sökande avser både de som aktivt söker bostad och de som vill ha kötid för framtiden. Antalet aktivt sökande uppgår till ca Östersundsbostäder har interna bytesköer. Detta innebär att boende har företräde till annan lägenhet inom de kvarter de bor i. Östersundsbostäder har samordningsansvaret vad gäller uthyrning av rum och lägenheter åt studenter vid Mittuniversitet i Östersund, dels i fastigheter som ägs av Östersundsbostäder själva men också i fastigheter som tillhör andra hyresvärdar. Förmedlingen av studentbostäder i Östersunds Kommun sker via ett gemensamt förmedlingssystem integrerat med Östersundsbostäders hemsida. Lediga studentbostäder presenteras på marknadsplatsen StudentTorget. Östersundsbostäders hemsida består av flera olika delar. Via sökfunktionen kan besökaren själv anmäla sig som bostadssökande, söka lediga lägenheter, tacka ja eller nej till bostäder som erbjuds. Besökaren kan också söka sig fram till ett specifikt bostadsområde som sedan presenteras med både text och bild. Ett bofaktablad för respektive lägenhet som beskriver dess planlösning finns också. Hyresgäster hos Östersundsbostäder kan också göra felanmälan via hemsidan. Avtal har träffats med kreditupplysningsföretaget Credit Safe i Sverige AB. Med dess hjälp kommer de personfakta som erfordras för att teckna hyreskontrakt att inhämtas. Inom kravverksamheten och störningar finns ett kontaktnät med sociala myndigheter och kronofogdemyndigheten. Syftet är att aktivt förebygga uppkomsten av hyresskulder samt störningar, och i de fall de uppstår snabbt komma till rätta med situationen. Det finns ett samarbetsprojekt, SAMBO-gruppen (samarbete bostadsfrågor), med inriktning på störnings- och socialproblem i bostadsområden. Representanter från omsorgsnämnd, socialnämnd, psykiatrin samt Östersundsbostäder deltar. I kv. Ardennern, Torvalla finns ett hus med 6 lägenheter anpassade för hyresgäster som är överkänsliga för tobaksrök och djur. Mellan Östersunds kommun och Östersundsbostäder finns ett avtal där kommunen hyr 273 lägenheter för att i andra hand hyra ut till äldreboende. Med anledning av att Försvarsmakten avvecklat de militära skolorna i Östersund har ungefär 320 små lägenheter återlämnats till Östersundsbostäder. Dessa lägenheter har återförts till kategorin studentbostäder, vilket innebär att det har uppstått ett överskott på små lägenheter inom Östersundsbostäders bestånd. En omstrukturering av hela vårt studentbestånd som påbörjades under 2005 har fortsatt under året. I kv Maridel på Frösön har vi inrättat både en gruppbostad och ett elevhem via kommunens försorg. Vidare hyr Svenska Turistföreningen en del av en uppgång i kvarteret. Målet är att samla studenterna till större enheter samt att avveckla våra blandboende. Boinflytande Östersundsbostäder har ett boinflytandeavtal med Hyresgästföreningen. En Boinflytandekommitté har funnits sedan mitten av 80-talet och det är i denna kommitté utvecklingen av hyresgästernas inflytande drivs. Östersundsbostäder har i första hand satsat på att ge hyresgästerna inflytande i den egna lägenheten. Lägenhetsfonder har tidigare införts, vilket innebär att hyresgästerna själva bestämmer över underhållet i sina lägenheter. Försök med områdesbudget har tidigare genomförts och avvecklats. Boinflytandekommittén har beslutat att utvecklingen av boinflytandet skall ske på hyresgästernas villkor. Detta genom att vara positiv till idéer och förslag från hyresgästerna i respektive område angående hur deras inflytande över bostadsområdet kan påverkas. Erfarenheten visar att ett boinflytande som utvecklas från hyresgästernas perspektiv lyckas bättre än om företaget och Hyresgästföreningen fastställer någon generell boinflytandemodell. Överenskommelse har träffats med Hyresgästföreningen om ett nytt avtal från Avtalet kommer att arbetas fram under Hyresförhandlingar Hyresförhandlingarna för år 2006 resulterade i oförändrade hyror för 2006, både vad gällde allmänhetens och studenter- SID 4

5 ÖSTERSUNDSBOSTÄDER ÅRSREDOVISNING 06 nas bostäder. Hyresförhandlingarna för år 2007 resulterade i oförändrade hyror även 2007, både vad gällde allmänhetens och studenternas bostäder. Den procentuella förändringen av de totala hyrorna mot föregående år har varit enligt följande: Vanliga bostäder 0,0 0,0 1,0 2,0 3,0 Studentbostäder 0,0 0,0 0,2 2,0 2,7 Östersundsbostäder använder sig av en solidarisk hyressättningsmodell som är framtagen av Hyresmarknadskommittén 1974 och uppdaterad Inför hyresförhandlingarna om 2003 års hyror gjordes en översyn av hyressättningen för olika områden tillsammans med Hyresgästföreningen. Modellen har uppdaterats enligt de förändringar som har skett i vårt fastighetsbestånd under år Hyressättningsmodellen användes inte vid förhandlingarna om 2007 års hyror, men arbetet med modellen kommer att fortsätta inför kommande Röda siffror är nya < Antal lägenheter fördelade på storlek; rum och kök Antal lägenheter fördelade på byggnadsår SID 5

6 Förvaltning/underhåll Fastighetsskötseln av bostäder har på entreprenad utförts av Primär fastighetsförvaltning AB, Göteborg och MPG Fastighetsservice AB, Brunflo. Avtalstiden gick ut I och med den nya organisationen med bovärdar har ny skötselupphandling gjorts för centrala Östersund, Frösön och Torvalla. Konceptet med fastighetsskötsel är lika som tidigare på övriga platser. För att utföra fastighetsskötsel i Brunflo, Lit, Tandsbyn, Häggenås och Fåker utsågs Riksbyggen. För yttre skötsel i övrigt utsågs - i centrala, Östersund Primär Fastighetsförvaltning AB - på Frösön, KåEss-förvaltning - i Torvalla, Åke Werners Åkeri För städning utsågs - i centrala Östersund och på Frösön, Storsjöbygdens städ AB - i Torvalla, Sodexho Underhålls- och reparationsarbeten har utförts av entreprenörer med årsavtal vars avtalstid gick ut Ny upphandling gjordes under året på delar av de entreprenader som vi hade årsavtal för. Större underhållsarbeten upphandlas som separata entreprenader. För hissar finns ett avtal med Kone hissar fram till Leverantör av fjärrvärme till huvuddelen av våra fastigheter är Jämtkraft som även levererar el med lokala elpriser. Försäkringsrådgivare under 2006 har varit Länsförsäkringar Jämtland avseende företagsoch fastighetsförsäkringar samt Inspectera AB för sanering. Avtalstiden för båda gick ut Fastigheterna i Östersund, Frösön och Torvalla är anslutna till Com Hem AB:s kabel-tv medan fastigheterna i Brunflo, Lit, Fåker och Tandsbyn är anslutna till Viking Sat. Våra fastigheter i Östersund, Frösön och Torvalla är anslutna till Com Hem:s bredband/hipnet (höghastighets IP-nät) via kabel-tv näten. I Tandsbyn, Fåker, Lit, Brunflo och Häggenås finns en annan bredbandanslutning som är anslutet till stadsnätet. Dessutom finns i våra studentbostäder i kv. Mariedal och kv. Monopolet separata datanät (bredband) installerade. Näten är anslutna till stadsnätet. I studentbostäderna ibland annat kv. Verkstaden 3, KFUM-huset och kv. ABC-boken m.fl. finns ett fiberoptiskt datanät med ZedNet som operatör. I kv. Ryamattan, Torvalla och kv. Mangården, Odensala finns också ett separat datanät installerat anslutet till stadsnätet. UNDERHÅLL De utförda åtgärderna för yttre underhåll, lägenhetsunderhåll samt reparationer av Östersundsbostäders fastighetsbestånd har varit högre än tidigare år: Reparationer kkr kkr. Försäkringsskador/Självrisker -121 kkr 166 kkr. Underhåll kkr kkr. Uttag ur lägenhetsfond kkr kkr. Totalt kkr kkr. SID 6

7 ÖSTERSUNDSBOSTÄDER ÅRSREDOVISNING 06 MILJÖREDOVISNING Östersundsbostäder har en fastställd miljöpolicy som reviderades Östersundsbostäder för statistik på varje fastighet avseende energiförbrukning för värme/varmvatten, el- och vattenförbrukning. Installationen av det datoriserade driftoch övervakningssystemet har gjort att energiförbrukningen minskat med 8 % i förhållandet till referensåret Målet är att förbrukningen skall minska med minst 10 %. I det dagliga arbetet vid utbyte av maskiner, material m.m. används energisnåla miljövänliga alternativ. Östersundsbostäders samtliga fastigheter i Östersund, Frösön och Torvalla är anslutna till Jämtkrafts miljövänliga fjärrvärmenät. I Lit, Häggenås, Brunflo, Tandsbyn och Fåker värms fastigheterna upp med olja och el. I Storviken, Brunflo är fastigheten ansluten till Riksbyggens panncentral som levererar sin värme via en värmepump samt en pelletspanna. Vid upphandling av entreprenörer för fastighetsskötsel har entreprenörernas interna miljöarbete efterfrågats i förfrågningsunderlaget. Möjlighet till källsortering av sopor finns för Östersundsbostäders samtliga fastigheter. Följande fraktioner hämtas i bostadsområdena. - Brännbart - Komposterbart - Restavfall - Tidningar och journaler - Miljöfarligt avfall - Grovsopor Beslut är taget att utöka med pappersförpackningar samt färgat och ofärgat glas. Detta arbete påbörjades under För övriga fraktioner såsom förpackningar av metall och hårdplast hänvisas till producenternas återvinningsstationer. Som konsument betalar våra hyresgäster en producentavgift när de köper varor för att producenterna skall ta till vara dessa fraktioner. Löpande utförs den lagstadgade köldmediekontrollen avseende kylanläggningar. Den 1 januari 1992 infördes den obligatoriska ventilationskontrollen (OVK). Östersundsbostäder följer gällande förordningar och anvisningar. Från och med år 2004 samordnas OVK-kontrollen med MIBB-inventeringen och utförs efter ett rullande schema med intervaller beroende på typ av ventilationssystem. MIBB (Miljö Inventering i Befintlig Bebyggelse) utförs enligt det system som framarbetats gemensamt av SABO, Hyresgästernas riksförbund och Sveriges Fastighetsägarförbund. MIBB utförs fortlöpande var tredje år i alla lägenheter. Cirka 20 % av lägenheterna i varje fastighet besiktigas. Lägenheterna väljs ut efter svaren på en enkät som våra hyresgäster fyllt i. BYGGNADSVERKSAMHET Ingen nyproduktion har skett under året. Inriktningen har varit att bygga om befintliga bestånd för att öka uthyrningen av bostäder och lokaler. Under året färdigställda projekt: Kv. Tröskan. Ombyggnad av Odensgård till 6 lägenheter 2 rok. Inflyttning skedde i april Under året påbörjade och pågående projekt: Kv. Mangården. 56 lägenheter på 1-2 rok byggs om till 28 lägenheter på 3-4 rok. Nästan samtliga 105 lägenheter får balkong/uteplats. Nya garage och gårdshus byggs. Inflyttning har skett 1 oktober, 1 december och sista inflyttning sker 1 mars Kv. Fornborgen Ombyggnad av 20 studentlägenheter i korridorer med gemensamma kök till 8 lägenheter på 2 rok i gruppboende. Inflyttning 1 november. Kv. Björkbacka Renovering av bostadsområdet med bland annat stambyten, nya kök och badrum, nya fönster och ytterdörrar, reparation och omfärgning av fasader, omläggning av yttertak och nya sophus. Upphandling av entreprenör har gjorts och bygg start kommer att ske i januari Kv. Väghyveln Nya sophus har byggts. Kv. Elritsan Nytt sophus har byggts. Röda siffror är nya Värmeförbrukning vid våra fastigheter åren Angivet värde avser graddagsavstämd förbrukning uttryckt i kwh/kvm BOA och år i genomsnitt för det totala fastighetsbeståndet. Elförbrukning vid våra fastigheter Angivet värde avser förbrukning uttryckt i MWh för det totala fastighetsbeståndet Vattenförbrukning vid våra fastigheter Angivet värde avser förbrukning uttryckt i m 3 /år och lägenhet för det totala fastighetsbeståndet. SID 7

8 Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för Östersundbostäder AB avger härmed årsredovisning för räkenskapsåret , bolagets elfte verksamhetsår. Östersundsbostäder AB är ett bostadsföretag som ägs av Östersunds Rådhus AB, org.nr , till 100 %, som i sin tur är helägt av Östersunds kommun. Av årets totala intäkter och kostnader avser 10 % av intäkterna och 19 % av kostnaderna koncernen Östersunds kommun. Verksamheten Styrelse i Östersundsbostäder AB utses av kommunfullmäktige i Östersunds kommun. Med anledning av kommunval hösten 2002 har kommunfullmäktige valt styrelse för perioden från ordinarie bolagsstämma 2003 till och med ordinarie bolagsstämma Den nya styrelsen tillträdde vid bolagsstämman den 2 juni I enlighet med aktiebolagslagen har styrelsen fastställt en arbetsordning jämte instruktion avseende arbetsfördelningen mellan styrelsen och verkställande direktören samt instruktioner avseende ekonomisk uppföljning. Organisation. Fastighetsbeståndet är uppdelat på två verksamhetsområden - hyresbostäder till allmänheten - hyresbostäder till studenter vid Mittuniversitetet. Östersundsbostäders uthyrningsobjekt bestod vid årets utgång av: bostäder 249 lokaler garage parkeringsplatser Förvaltning av fastighetsbeståndet har utförts av anställd personal. Fastighetsskötsel utförs av entreprenörer. Hyres- och ekonomiadministration har utförts av anställd personal. Jämställdhet. Östersundsbostäder har en jämställdhetsplan som justeras varje år i samband med löneförhandlingar. Därvid görs också en kartläggning och analys av löneskillnader mellan män och kvinnor i syfte att komma till rätta med osakliga löneskillnader, d.v.s. löneskillnader som beror på arbetstagarnas könstillhörighet. Likviditet och finansiering Kassaflöde och likviditet. Kassaflödet används i huvudsak för att amortera ned befintliga lån vid omplacering samt egenfinansiera om- och tillbyggnadsverksamheten. Befintliga lån har under året minskat med kkr till kkr. Östersundsbostäders likvida medel uppgick per till kkr. En koncerngemensam checkkredit finns där vi disponerar kkr. Likviditetsflödet går i allt väsentligt via det koncerngemensamma kontosystemet i syfte att ge koncernen möjlighet att kvitta in- och utbetalningar samt överskott mot underskott hos de olika koncernbolagen och kommunen. Ambitionen är att ha en låg andel likvida medel och i stället utnyttja den likviditetsreserv som koncernkontoupplägget ger. Finansiering. Historiskt har bostadsfinansieringen varit förknippad med ett mycket omfattande regelverk avseende såväl lån som statliga räntesubventioner. De statliga subventionerna har i stor utsträckning balanserat effekterna av förändringar i marknadsräntan. När nu räntesubventionerna i det närmaste upphört, ställer det större krav på hanteringen av ränteexponeringen och därmed vilken ränterisk bolaget har. Under ett antal år har Östersundsbostäder arbetat på att minska antalet lån i låneportföljen. Med ett mindre antal lån blir det lättare att aktivt minska ränterisken. Detta uppnås genom en blandning av korta och långa räntebindningstider samt att vi strävar efter en beloppsmässigt jämn förfallostruktur på lånestocken uppgick antalet lån till 10. Vid utgången av 2007 bedöms antalet lån ligga på samma nivå. Genom en större volym i varje enskilt lån, har lånevillkoren förbättrats. Enklare administration av lånestocken innebär också att både kapital- och ränteförfallostrukturen är lättare att förändra. Östersunds kommun har 1997 medgivit limit på borgen med kkr. Limiten minskar med 1,5 % per år. På bokslutsdagen utnyttjades kkr i kommunal borgen. Nyupplåning kan bli aktuellt om beslut tas för nyproduktion av bostäder i kv Valhall samt Stadsdel Norr. Därutöver sker lösen, konvertering och omstrukturering av befintliga lån. Bruttoräntekostnaden för 2006 var kkr och genomsnittliga räntesatsen var vid årets utgång 2,96 %. Nettoräntekostnaden uppgick till kkr. En procents förändring av räntenivån innebär en bruttokostnadsändring på kkr. Med hänsyn till låneportföljens räntebindningsstruktur sker förändringen successivt. Belåningsgraden uppgick till 56,7 % (60,5 %) av fastigheternas bokförda värden. I förhållanden till taxeringsvärden var belåningsgraden 66,7 % (72,5 %). Östersundsbostäder har som målsättning att soliditeten skall vara minst 20 %. Den synliga soliditeten har successivt ökat de senaste åren, från 16,7% vid utgången av 1999 till 37,8% SID 8

9 ÖSTERSUNDSBOSTÄDER ÅRSREDOVISNING 06 Skatter Uttagsskatt. Uttagsskatt skall betalas av fastighetsägare som utför hela eller delar av fastighetsskötsel i egen regi, för att eliminera snedvridning av konkurrensen gentemot företag som utför sådana tjänster på entreprenad. Under 2002 utförde skatteverket (SKV) en skatterevision hos Östersundsbostäder. SKV kom fram till att bolaget inte gjort någon redovisning avseende momspliktigt uttag av fastighets-förvaltningstjänster. SKV beslutade att bolaget skall betala uttagsskatt, beräknad på 70 % av lönekostnaderna för personal anställd vid förvaltningsavdelningen. Östersundsbostäder överklagade skattemyndighetens beslut till Länsrätten. Bolaget hävdar att de som arbetar på förvaltningsavdelningen utför administrativa tjänster i beställarfunktion och skall därmed inte uttagsbeskattas. Länsrätten avkunnade dom i målet Östersundsbostäder fick delvis bifall till sitt överklagande genom att uttagsskatten skall beräknas på 50 % istället för 70 % av lönekostnaden. Även denna dom har överklagats av Östersundsbostäder till Kammarrätten. Kammarrätten har i en dom sänkt procentsatsen till 25 % för de lönekostnader som ligger till underlag för uttagsskatt. Skatteverket har efter domen återbetalt kkr. Värdering Fastighetsvärdering. Östersundsbostäder gjorde under år 2003 en individuell värdering av fastigheterna enligt Årsredovisningslagen och FAR:s redovisningsrekommendation nr 11, där det anges att fastigheterna skall värderas var för sig. En enhetlig förvaltningsplan upprättades för respektive fastighet där driftnettot för år 2003 framräknades och en prognos för de kommande fem åren beräknades. Ett avkastningsvärde togs fram med hjälp av en värderingsmodell som beräknar fastighetens nuvärde av de närmaste fem årens kassaflöde med tillägg för nuvärdet av restvärdet vid periodens slut. Värderingen grundade sig på följande antaganden och förutsättningar: Hyresutvecklingen för bostäder, parkeringsplatser och lokaler bedöms bli 2 % per år. Vakanserna bedöms bli 1,5 % för bostäder och 13 % för parkeringsplatser. De beräknas att ligga på samma nivå de kommande fem åren. Inflationstakten bedöms bli 2 % per år. Fastighetsskatten är antagen utifrån dagens regler och en årlig ökning på 2 %. Hänsyn har tagits till eventuell intrappning av fastighetsskatten. Kalkylräntan är satt till 5 %. Avkastningskrav är 6 %. Någon ny värdering har inte gjorts i 2006 års bokslut då inga större förändringar har skett som skulle kunna påverka den tidigare värderingen av fastigheterna. Koncernen Koncernbidrag. Östersundsbostäder ingår i koncernen Östersunds Rådhus AB som ett helägt dotterbolag. Av Östersundsbostäders resultat för år 2006, har kkr förts över till Östersunds Rådhus AB som koncernbidrag. Östersunds Rådhus AB återför till Östersundsbostäder kkr som aktieägartillskott och behåller kkr. Det motsvarar den skatt som Östersundsbostäder skulle ha betalat på det överförda beloppet om vi inte ingått i koncernen. Förslag till vinstdisposition Till bolagsstämmans förfogande står följande fria medel Fria medel ,54 kr Erhållet aktieägartillskott ,00 kr Årets resultat 1 557,98 kr ,52 kr Styrelsen och verkställande direktören föreslår att av årets resultat skall i ny räkning balanseras ,52 kr. Beträffande bolagets resultat och ställning hänvisas till resultat- och balansräkning samt tilläggsupplysningar. Känslighetsanalys Röda siffror är nya , ,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0, , Räntekostnad kr/kvm total yta (BOA + LOA) Räntebidrag kr/kvm total yta (BOA + LOA) Låneförfallostruktur, Mkr SID 9

10 Sid 10

11 Östersundsbostäder Årsredovisning 06 Resultaträkning Belopp, kkr Not NETTOOMSÄTTNING Hyresintäkter Övriga förvaltningsintäkter Summa nettoomsättning EXTERNA KOSTNADER Material Tjänster Taxebundna kostnader Uppvärmning Fastighetsskatt Övriga externa kostnader Summa externa kostnader PERSONALKOSTNADER AVSKRIVNINGAR Summa externa- och rörelsekostnader RÖRELSERESULTAT FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER Ränteintäkter Statliga bostadsbyggnadssubventioner Räntekostnader Summa finansiella intäkter och kostnader RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER BOKSLUTSDISPOSITIONER Koncernbidrag Förändring av periodiseringsfond Summa bokslutsdispositioner SKATT ÅRETS RESULTAT Sid 11

12 Balansräkning Belopp, kkr Not TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Mark Byggnader Inventarier Pågående byggproduktion Finansiella anläggningstillgångar Långfristiga värdepappersinnehav Andra långfristiga fordringar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Hyresfordringar Kundfordringar Östersunds kommun och andra koncernföretag Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR Sid 12

13 Östersundsbostäder Årsredovisning 06 Belopp, kkr Not EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 3 Bundet eget kapital Aktiekapital Reservfond Fritt eget kapital Balanserad vinst Aktieägartillskott Årets resultat Summa eget kapital Obeskattade reserver Avsättningar Uppskjuten skatt Summa avsättningar Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 15, Depositioner 18 0 Skuld till Östersunds kommun Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Leverantörsskulder Östersunds Rådhus AB Östersunds kommun och andra koncernföretag Skatteskulder Övriga kortfristiga skulder Förskottsbetalda hyresintäkter Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER POSTER INOM LINJEN Ställda panter Fastighetsinteckningar, utnyttjade Ansvarsförbindelser FASTIGO Sid 13

14 Kassaflödesanalys Belopp, kkr DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Resultat efter finansiella poster Avskrivningar som belastat resultatet Utbetald skatt Kassaflöde före förändringar av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning (-) / minskning (+) av rörelsefordringar Ökning (+) / minskning (-) av rörelseskulder Kassaflöde från den löpande verksamheten INVESTERINGSVERKSAMHETEN Utbet. för investeringar i fastigheter Utbet. för investeringar i inventarier Inbet. från långfristig fordran Kassaflöde från investeringsverksamheten FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Inbet. från upptagna långfristiga lån Utbet. för inlösen av långfristiga lån Utbet. för amortering av långfristiga lån 0 0 Inbet. för depositioner Förändring av avsättningar Koncernbidrag Aktieägartillskott Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde 43 2 Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut Sid 14

15 Östersundsbostäder Årsredovisning 06 Tilläggsupplysningar Alla belopp i kkr om inget annat anges Redovisningsprinciper Tillämpade redovisningsprinciper överensstämmer med årsredovisningslagen samt uttalanden och allmänna råd från Bokföringsnämnden. När allmänna råd från Bokföringsnämnden saknas har vägledning hämtats från Redovisningsrådets rekommendationer och i tillämpliga fall från uttalanden av FAR. När så är fallet anges detta i särskild ordning nedan. Principerna är oförändrade jämfört med föregående år. Fordringar Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Fastigheter Anskaffningsvärdet för fastigheter har 1996 fördelats mellan byggnad och mark i proportion till taxeringsvärdet. Avskrivningar Avskrivningar på anläggningstillgångar sker enligt följande: Maskiner och inventarier 3-7 år Byggnadsinventarier 10 år Byggnader 50 år Övriga tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärdet. Not 1 Hyresintäkter inlusive outhyrda objekt Bostäder Lokaler Övrigt Avgår outhyrda objekt Bostäder Lokaler Övrigt Not 2 Upplysningar om revisorers arvode Deloitte AB revisionsuppdrag andra uppdrag -6-7 Lekmannarevisorer revisionsuppdrag Not 3 Fastighetsskatt Fastighetsskatt Not 4 Personal Medelantal anställda har varit, varav kvinnor 9 8 Sjukfrånvaro Total sjukfrånvaro 4,4% 5,2% Sjukfrånvaro, kvinnor 13,0% 21,0% Sjukfrånvaro, män 87,0% 79,0% Långtidssjukfrånvaro 71,1% 86,0% Sid 15

16 Löner, ersättningar, sociala kostnader och pensionskostnader har utgått till följande belopp: Styrelse och VD Löner och ersättningar Sociala kostnader Pensionskostnader Övriga anställda Löner och ersättningar Sociala kostnader Pensionskostnader Summa styrelse och övriga Verkställande direktören har under 2006 uppburit lön på 566 kkr. VD:s framtida pensionsförmåner regleras enligt ITP-planen. Pensionsåldern är 65 år. Not 5 Planenliga avskrivningar Byggnader Byggnadsinventarier Inventarier och fordon Lägenhetsinventarier i fastigheter 0-40 Summa avskrivningar Not 6 Statliga bostadsbyggnadssubventioner Statliga räntebidrag, långa lån Summa avskrivningar Not 7 Skattekostnad Resultat före skatt Skattefria intäkter Ej avdragsgilla kostnader Skillnad mellan bokförda och skattemässiga avskrivningar Ränteintäkt på obeskattade reserver Aktuell skatt Uppskjuten skatt 7-44 Summa skatt Not 8 Byggnader och mark Byggnader Ingående ackumulerade anskaffningsvärden Nyanskaffningar under året Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående ackumulerade avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Sid 16

17 Östersundsbostäder Årsredovisning 06 Ingående ackumulerade nedskrivningar Utgående ackumulerade nedskrivningar Utgående bokfört värde Byggnadsinventarier Ingående ackumulerade anskaffningsvärden Nyanskaffningar under året 0 82 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående ackumulerade avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående bokfört värde Summa byggnader Mark Anskaffningsvärden Taxeringsvärde Byggnader Mark Fastigheter totalt Not 9 Inventarier Inventarier och fordon Ingående ackumulerade anskaffningsvärden Nyanskaffningar under året Försäljningar/Utrangeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående ackumulerade avskrivningar Årets avskrivningar Försäljningar/Utrangeringar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående bokfört värde Lägenhetsinventarier Ingående ackumulerade anskaffningsvärden Försäljningar/Utrangeringar 0 0 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående ackumulerade avskrivningar Årets avskrivningar 0-40 Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående bokfört värde 0 0 Summa inventarier Not 10 Pågående nyproduktion Utgående bokfört värde Pågående nyproduktion avser ombyggnad av lägenheter i fastigheten Mangården Sid 17

18 Not 11 Övriga fordringar Övriga fordringar Not 12 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Upplupna räntebidrag Övriga interimsfordringar Not 13 Förändring av eget kapital Aktie- Reserv- Balanserad Årets kapital fond vinst resultat Belopp vid årets ingång Resultatdisposition enligt beslut av bolagsstämman Avsättning till balanserad vinst Aktieägartillskott Årets resultat Belopp vid årets utgång Not 14 Obeskattade reserver Tidigare års avsätttning till periodiseringsfond Återföring från periodiseringsfond Avsättning till periodiseringsfond Not 15 Specifikation av lånestruktur och räntebindningstid Lånebelopp Genomsnittsränta Andel av lån ,84% 40,0% ,81% 22,9% ,83% 25,7% ,00% 11,4% ,96% 100,0% Not 16 Redovisning av förfallotider på långfristiga skulder Skulder som förfaller senare än 1 år, men senast 5 år efter balansdagen Skulder som förfaller senare än 5 år, efter balansdagen Not 17 Förlagslån Förlagslånet löper fr o m 2005 med ränta. Räntesatsen bestäms av Östersunds kommun som långivare. Not 18 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Upplupna kostnadsräntor Övriga interimsskulder Sid 18

19 Östersundsbostäder Årsredovisning 06 Östersund Viola Backlund Karl-Åke Karlsson Siw Karlsson Ordförande Vice ordförande Tommy Pettersson Maria Forslund Inger Andershem Rolf Östlund Ragnar Sandelius Bengt Rådman Arbetstagarrepresentant Verkställande direktör Revisionsberättelse har avgivits den 9 mars 2007 Deloitte AB Claes-Göran Carlsson Auktoriserad revisor Sid 19

20 Revisionsberättelse Till årsstämman i Östersundsbostäder AB Organisationsnummer Jag har granskat årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning i Östersundsbostäder AB för räkenskapsåret Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för räkenskapshandlingarna och förvaltningen och för att årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av årsredovisningen. Mitt ansvar är att uttala mig om årsredovisningen och förvaltningen på grundval av min revision. Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär att jag planerat och genomfört revisionen för att med hög men inte absolut säkerhet försäkra mig om att årsredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annan information i räkenskapshandlingarna. I en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens och verkställande direktörens tillämpning av dem samt att bedöma de betydelsefulla uppskattningar som styrelsen och verkställande direktören gjort när de upprättat årsredovisningen samt att utvärdera den samlade informationen i årsredovisningen. Som underlag för mitt uttalande om ansvarsfrihet har jag granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Jag har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Jag anser att min revision ger mig rimlig grund för mina uttalanden nedan. Årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av bolagets resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens övriga delar. Jag tillstyrker att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen, disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Östersund den 9 mars Claes-Göran Carlsson Auktoriserad revisor Sid 20

21 Östersundsbostäder Årsredovisning 06 Styrelseledamöter Viola Backlund (s) ordf. Karl-Åke Karlsson (c) v. ordf. Siw Karlsson (s) Tommy Pettersson (s) Maria Forslund (v) Inger Andershem (c) Rolf Östlund (m) Ragnar Sandelius (Arbetstagarrepresentant) STYRELSESUPPLEANTER Kjell Karlsson (s), Vivi Pettersson (s), Karl-Anders Andersson (s), Åke Eriksson (v), Rolf G Swedbergh (c), Håkan Rasteby (c), Ulf Westman (m), LEKMANNAREVISORER Göthe Svensson (fp) Sid 21

22 Fem år i sammandrag RESULTATRÄKNING, Mkr Intäkter Bostäder, netto Övrigt, netto S:a Intäkter Kostnader Underhåll Fastighetsskatt Drift inkl. reparationer S:a Rörelsekostnader Driftnetto Avskrivningar Nedskrivningar Finansiella kostnader netto Koncernbidrag Bokslutsdispositioner och skatt S:a Kostnader Årets resultat BALANSRÄKNING, Mkr Likvida medel Övriga omsättningstillgångar Fastigheter Övriga anläggningstillgångar Summa tillgångar Räntefria skulder Räntebärande skulder Bokslutsdispositioner Eget kapital Summa skulder och eget kapital FASTIGHETSUPPGIFTER Antal lägenheter Antal lokaler Antal bilplatser Summa uthyrningsobjekt Yta bostäder, 1000 kvm Yta lokaler, 1000 kvm Summa yta, 1000 kvm Sid 22

23 Östersundsbostäder Årsredovisning 06 PERSONAL Antal fastanställda NYCKELTAL Soliditet, % 37,8% 34,9% 30,6% 25,7% 22,4% Räntabilitet på eget kapital, % 8,0% 15,2% 19,2% 12,5% 13,5% Direktavkastning, % 6,8% 8,9% 9,7% 8,0% 8,1% Driftnetto, kr/kvm (BOA+LOA) Medelhyra vanliga bostäder, kr/kvm (BOA) Belåningsgrad bokfört värde, % 56,7% 60,5% 64,6% 70,5% 73,8% Belåningsgrad taxeringsvärde, % 66,7% 72,5% 85,0% 97,4% 101,9% DEFINITIONER Soliditet Synligt eget kapital i procent av balansomslutningen. Räntabilitet eget kapital Resultat efter finansiella poster i procent av justerat eget kapital. Direktavkastning Driftnetto i procent av fastigheternas genomsnittliga bokförda värde. Driftnetto Årets intäkter och kostnader dividerat med genomsnittlig total yta, exkl bilplatser. Medelhyra vanliga bostäder Vanliga bostäder exklusive studentbostäder. Belåningsgrad Fastighetslån i förhållande till bokfört värde eller taxeringsvärde för fastigheter. Sid 23

24 Östersundsbostäder Årsredovisning 06 Fastighetsförteckning Antal rum och kök BOA Lok. LOA Total Garage Omr Fastighet Byggår &< Totalt yta kvm ant yta kvm yta kvm varm kall P-platser 211 Söre 5: , ,0 740, Söre 2: , , , Söre 2: ,4 859, Söre 2: , ,5 875,9 221 Kogsta 1: ,5 2 44,0 628, Fritzhem , , , Doktorn5/Förvaltaren , , , Dalhem 3/Befälhavaren 3, ,3 1 78, , Trädgårdsmästaren ,0 2 92,0 712, Lillberget 1/Trumslagaren , , , Mjällsta ,0 7 96, , Eldaren 2, ,6 2 91, , Slånbäret , , Skifteslaget ,2 4 39, , Skiteslaget , , , Häggbäret , , Häradsskrivaren , , , Rådmannen ,0 1 76, , Rådmannen ,4 5 68, , Kaptenen , , ,7 415 Kaptenen ,3 1 39, , Borgmästarlotten ,0 1 62, , Brandsprutan , , , Bönboken / , , , Verkstaden ,7 1 71, , Solberg/Slakteriet 7, , , , Hjorten , , , Björkbacka ,0 1 9, , Solliden 3/Lövberga , , , Pionen / , , Majsen , , Vallmon ,6 486, Harren ,0 579, Harren ,9 2 18, , Elritsan 4, 5, , , , Valhall , , , Frigg , , Väghyveln , , , Tröskan / , , , Medeltiden , , Mangården , , Tunnbrödet , , , Bakelsen 1/Lussekatten , , Bakplåten , , , Ryamattan , , , Trasmattan , , Flossamattan , , Symaskinen , , , Ardennern ,6 1 78, , Slåtterängen ,1 1 72, , Brunflo - Viken 1: , , , Brunflo - Viken 1:73, ,8 5 96, , Brunflo - Viken 2:205, ,7 2 90, , Näs - Ålsta 3: ,0 1 19, , Tand 7: , , , Tand 2: , , ,0 18 Summa bostäder , , , Studentbostäder 332 Fornborgen , , Logen , , ABC Boken 3/Motboken , , Verkstaden ,0 3 85, , Monopolet , , Summa studentbostäder ,9 3 85, , TOTALT FÖRETAGET , , , Sid 24