Årsredovisning 2004 ÖrebroBostäder AB

Transkript

1 Årsredovisning 2004 ÖrebroBostäder AB ÖrebroBostäder AB Årsredovisning 2004

2 2 Årsredovisning 2004 ÖrebroBostäder AB

3 Innehåll Sammanfattning och nyckeltal 4 Affärsidé och strategier 5 VD har ordet 6 Bostadsmarknaden 8 ÖBS Student 2 Seniortorget ÖBO Lokaler 4 Byggprojekt och fastighetsaffärer 16 Personal 8 Miljö 23 Finansiering 26 Resultat 28 Förvaltningsberättelse 29 Resultaträkning Balansräkning Kassaflödesanalys Revisionsberättelse och granskningsrapport Flerårsöversikt 40 Styrelse 42 Värdering av fastighetsbeståndet 43 ÖBOs fastighetsbestånd 44 Karta 48 Ordlista 50 Adresser och telefonnummer 51 ÖrebroBostäder AB Årsredovisning 2004

4 Sammanfattning och nyckeltal Sammanfattning och nyckeltal Året 2004 Hyresförhandlingarna under november 2004 resulterade i en generell höjning med 2,3 procent från och med 1 april 2005, vilket ger en ökning med 1,7 procent på årsbasis. Under året färdigställdes 164 nybyggda bostäder på Aspnäsgatan på öster, Hangarvägen på Ladugårdsängen, Sörbyängsvägen i Tybble samt på Fanjunkarevägen på norr. Nybyggnation av 48 bostäder i kvarteret Senapen på Sörbyängen inleddes. Ombyggnaden av etapp 3 i Markbacken påbörjades i mars. ÖBO har under året köpt mark för att bygga bostäder i kv. Tegelslageriet och kv. Senapen till en summa av 4,5 miljoner kronor. Tre försäljningar har genomförts: fastigheten på Norra Skyttegatan 25 har sålts för drygt 11 miljoner kronor, marken på Kungsgatan 45, för närvarande parkering, har sålts för cirka en miljon kronor och före detta panncentralen i Baronbackarna för knappt 3 miljon kronor. Under oktober öppnade Seniortorget, ett nytt uthyrningsredskap för bostäder inom ÖBO Senior. Stadsdelen Baronbackarna firade 50 år. Hyresgästenkäten gav åter högt betyg åt ÖBO och vi fick en högre svarsfrekvens än någonsin med 67 procent. Utsikter inför nybyggda lägenheter färdigställs i punkthuset i Markbacken. Ombyggnaden av etapp 3 i Markbacken avslutas. Etapp 1 av byggnation på Eyrafältet inleds med cirka lägenheter. Byggandet av ett nytt studentboende på campus startar troligtvis i slutet av året. ÖBO säljer köpcentrumet Krämaren, men behåller bostadsdelen. Detta möjliggörs genom en tredimensionell fastighetsdelning. Resultat efter finansnettot bedöms till 30 miljoner kronor före realisationsvinster, skatt och ränta till ägaren. Nyckeltal Nettoomsättning, mkr Hyresförändring i procent 2,0 2,4 1,0 1,3 Driftnetto, mkr Resultat efter finansnetto, mkr 224 3,1 3,3 10 Direktavkastning, procent 7,0 7,0 7,2 7,5 Eget kapital, mkr Balansomslutning, mkr Investeringar, mkr Soliditet, procent 17,6 15,4 15,4 15,3 Antal anställda Uthyrbar area, 1000-tal m² Antal lägenheter Ekonomisk uthyrningsgrad: bostäder, procent 99,47 99,50 99,41 99,1 lokaler, procent 96,52 96,80 97,56 96,6 4 Årsredovisning 2004 ÖrebroBostäder AB

5 Affärsidé och strategi Affärsidé och strategier ÖBOs affärsidé Erbjuda attraktiva bostäder med bredd och variation i god boendemiljö. Vår vision Hem för dig Våra guldkorn viktiga egenskaper och kvaliteter som ska vara kännetecknande för ÖBO. Trygghet vi erbjuder hyresgästen ett tryggt hem. Individuella värderingar våra erbjudanden stämmer med hyresgästens önskemål. Prisvärt vi ger hyresgästen valuta för hyrespengarna. Integration och mångfald vi arbetar aktivt för alla människors lika värde. Levande stadsdelar vi bidrar till att skapa attraktiva stadsdelar med ett varierat serviceutbud. Miljöansvar vi tar vårt miljöansvar genom att arbeta i samklang med naturens systemvillkor. Vackert vi har hög kvalitet i stort och i smått, formar och vårdar vackra miljöer. Inflytande och delaktighet hyresgästen ska ha goda möjligheter att påverka års fokusmål Levande stadsdelscentra Ökat boinflytande Sänkta förbrukningskostnader Ägardirektiv Bolagets ska ha till ändamål att genom sin verksamhet stödja kommunens bostadspolitiska intentioner. främja tillgången på goda bostäder och därtill hörande kollektiva anordningar inom ramen för kommunens bostadsförsörjningsprogram och motsvarande bostadspolitiska intentioner. verka för att bolagets hyresgäster får ett reellt inflytande över förvaltning och service. verka för att boendet och bolagets verksamhet i övrigt kan ske med största möjliga hänsyn till god miljö och låg resursförbrukning. sköta och underhålla fastigheterna enligt god teknisk praxis och utveckla en god boendemiljö under beaktande av en god ekonomi. ÖBOs ekonomiska mål Det ekonomiska resultatet ska ge utrymme både för en årlig avkastning till ägaren samt en långsiktig konsolidering av bolaget. Nivån på bolagets avkastning ska varje år prövas av kommunen utifrån det långsiktiga konsolideringsbehov som bedöms gälla för de bolag som ingår i Örebromarkkoncernen. Vinsten är inte ett mål, utan ett medel, som ska ge företaget en långsiktig handlingsfrihet, allt för hyresgästernas bästa. Sveriges största bostadsföretag Företag antal lgh AB Svenska Bostäder, Stockholm AB Stockholmshem AB Familjebostäder, Stockholm Bostads AB Poseidon, Göteborg ÖrebroBostäder AB Göteborgs Stads Bostad AB MKB Fastighets AB, Malmö AB Stångåstaden, Linköping Familjebostäder i Göteborg AB AB Gavlegårdarna, Gävle Källa: Årsredovisningar 2003 ÖrebroBostäder AB Årsredovisning

6 VD har ordet Gott resultat 2004 Hans Lander, vd Befolkningen i Örebro kommun fortsätter att öka förra året fick vår stad 694 nya invånare. De senaste tre åren har befolkningsökningen legat på ungefär samma nivå. Inflyttningen tros fortsätta under kommande år och det innebär ett ökande behov av nya bostäder. ÖBO är, bland många andra aktörer, med och tar sitt ansvar för bostadsbyggandet. Alla kundundersökningar som ÖBO gjort visar att hyresgästerna är nöjda med den service som företaget ger. Detta i kombination med låga hyror i jämförelse med andra bostadsföretag i landet och ett gott ekonomiskt resultat, är en styrka för både ÖBO och Örebro kommun. Många nya projekt Vi på ÖBO har som målsättning att erbjuda ett brett och varierat boende till våra kunder. Idag har vi totalt lägenheter. Under 2004 färdigställdes 164 lägenheter och under de närmaste åren finns omfattande planer för ÖBO att vara med och bygga nya bostäder samt utveckla vårt befintliga bestånd. Ett exempel är den stora omgestaltningen av Markbacken, där vi förvandlar ett ganska nedgånget bostadsområde till en attraktiv boendemiljö bland annat genom nya fräscha fasader, genombrutna och välkomnande entréer. Omvandlingen av Markbacken pågår ytterligare ett par år och då ska vi även riva några huslängor till förmån för låghusbebyggelse och fristående punkthus för att bättre kunna möta örebroarnas olika behov. De lägenheter som blev klara under 2004 väckte stort intresse och fick ett mycket fint mottagande. Hyresgästerna som flyttade in i terrasshuset vid Slussen, kv Måsen, i något av de fyra huset intill Grenadjärstaden, projekt Ulla, eller i villorna på Ladugårdsängen, kv Hangaren, är mycket nöjda med sina boenden. Det är också studenterna som flyttade in på Sörbyängsvägen, ett stenkast från Örebro universitet. Snart sätter vi spaden i marken för nya lägenheter på flera platser i Örebro, bland annat vid Eyrafälet, i kv Tisteln vid Hagagatan/Hertig Karls allé och kv Kilen, vackert beläget vid Södra Lillåstrand. Fokusmål Vi hade tre fokusmål under året som styrelsen beslutat om: Sänkta förbrukningskostnader Utveckling och förbättring av Hyrestorget Utveckling av våra seniorboenden Vi är stolta över att vi lyckats bra med samtliga tre mål. Förbrukningskostnader Att få ner förbrukningskostnaderna är viktigt ur ett långsiktigt perspektiv, för att vi ska behålla vår konkurrenskraft. Taxorna för el-, värme-, vatten-, och sophantering fortsätter att stiga i snabbare takt än inflationen. Dessutom är det viktigt att få ner förbrukningarna av hänsyn till miljön. Under året lyckades vi minska våra förbrukningarna rejält, delvis beroende på det milda vädret, men också på grund av kampanjen stoppaonodan.nu. Det har visats TV-reklam, man har kunnat läsa om spartips på stadsbussarna, vi har knackat dörr hos ÖBOs hyresgäster och en omfattande skoltävling har arrangerats i skolorna runt om i Örebro. Kampanjen förnyas och återupptas under våren Detta arbete har bara startat och kommer att fortsätta under flera år framöver. Hyrestorget Vårt internetbaserade uthyrningssystem, Hyrestorget, utvecklas kontinuerligt. Vi är lyhörda för våra kunders synpunkter och önskemål och förbättrar systemet allt eftersom. En nyhet som kom under 2004 är att man till exempel kan se hur många poäng den kund har som just vid söktillfället ligger på plats nummer tio. För att göra det enklare att hitta rätt bostad har Hyrestorget även fått två nya marknadsplatser under året: Studenttorget och Seniortorget. Här kan studenter och seniorer lättare hitta boenden som passar bra för just dem. ÖBO Senior ÖBO Senior, som vänder sig till personer som fyllt 55 år och inte har några hemmavarande barn, är ett koncept som är drygt ett år. Våra bostäder för seniorer finns över hela Örebro och i stort sett alla har en gemensamhetslokal. Där finns det möjlighet, att med hjälp av vår seniorvärdinna, Carin Ericsson, ta initiativ till aktiviteter av olika slag för de boende. Det är ett mycket lyckat koncept som främjar 6 Årsredovisning 2004 ÖrebroBostäder AB

7 VD har ordet gemenskap som vi kommer att fortsätta att utveckla. Under 2005 kommer vi att inviga ännu ett ÖBO Seniorboende, det nya punkthuset i Markbacken och i början av 2006 blir det ännu ett klart, i kv Senapen på Sörbyängen. Till den nya marknadsplatsen Seniortorget, som invigdes i november 2004, har hitintills cirka personer anmält sig. Omorganisation I höstas genomförde vi en ny organisation för att förbättra servicen och pressa våra förvaltningskostnader. De tidigare tre divisionerna har ersatts av sju distrikt med en gemensam förvaltningsstab. Bovärdarna finns kvar som tidigare, men kommer på detta sätt att få ett bättre och effektivare stöd från sin chef och den nya förvaltningsstaben. Den interna entreprenören, ÖBO Produktion, finns kvar som tidigare. Omställningen har gått bra och märkts mycket litet bland våra kunder. Ett starkt kundfokus har varit och ska fortsättningsvis också vara, ledstjärnan för alla anställda i företaget Gott resultat 2004 Det ekonomiska resultatet för 2004 är mycket starkt, vilket förklaras till stor del av engångseffekter till följd av omvärderingar av fastighetsbeståndet. Nedskrivningar som gjordes på 1990-talet har återtagits, eftersom husen nu stigit i värde. Låga räntor, en mild vinter, reavinster från försäljningar och en god uthyrningssituation är andra ekonomiskt gynnsamma omständigheter som bidragit till ett gott resultat. Trots detta står ÖBO inför ekonomiska utmaningar under kommande år. Taxorna för energi, vatten med mera stiger i snabb takt. Vi kan inte heller räkna med ett så rekordlågt ränteläge som det vi har idag. Vi måste därför fortsätta agera på ett kostnadsmedvetet och klokt sätt framöver så att vi kan bibehålla vår starka ställning. Vi ska även framöver erbjuda våra kunder och hyresgäster attraktiva bostäder med bredd och variation i god boendemiljö. Hans Lander VD ÖrebroBostäder AB Årsredovisning

8 Bostadsmarknaden Bostadsmarknaden Omflyttning % Område Odensbacken 23,79 23,50 23,15 Baronbackarna 22,44 21,70 24,80 Björkhaga 8,36 14,00 10,59 Brickebacken 22,26 21,70 27,47 Centrum 13,44 13,50 12,76 Garphyttan 23,13 16,40 21,27 Lillån 16,66 22,80 15,50 Adolfsberg /Mosjö 15,71 13,00 16,07 Ladugårdsängen 23,88 26,00 25,61 Markbacken 23,25 18,70 28,05 Norrby 15,80 13,00 16,06 Oxhagen 20,92 18,70 23,17 Rosta 20,09 21,60 23,09 Sörbyängen 16,88 8,00 7,14 Tengvallsgatan 13,29 11,70 11,44 Tybble 13,43 15,00 12,86 Varberga 22,34 21,90 21,19 Vasa 14,02 13,90 16,73 Vivalla 21,20 20,00 20,22 Västhaga 7,94 9,00 10,36 Totalt 17,80 17,20 18,79 Studerandebostäder ingår ej i ovanstående Även 2004 ökar Örebro sin befolkning. Antalet innevånare uppgick till personer, vilket är en ökning med 694 personer. Enligt SCB bodde i slutet av året av dessa i ÖBOs lägenheter. Positiva inslag i Örebrokonjunkturen är att bostadsbyggandet ökar och antalet varslade personer om uppsägningar minskar. Bostadsbehovet i Örebro kommer att vara fortsatt stort de kommande åren, då inflyttningen till staden förväntas fortsätta. ÖBOs andel av den totala mängden bostäder är cirka 36 procent och av hyresrätterna cirka 70 procent. Under året har ÖBO byggt 47 nya lägenheter på norr vid Lillåns Strand samt ett terrasshus på öster med utsikt mot slussen innehållande 32 lägenheter. På det gamla flygfältet vid Ladugårdsängen har vi byggt 22 bostäder i form av villor och parhus och i Tybble två punkthus med sammanlagt 63 studentlägenheter. Totalt blir det 164 nya lägenheter. Nyproduktionen samt förändringarna i nuvarande lägenhetsbestånd gör att antalet bostäder i ÖBO nu uppgår till Under åren 2006 till 2008 beräknar ÖBO färdigställa cirka 150 till 200 nya lägenheter per år. Renoveringen av Markbacken har fortsatt och under året har beslut tagits om att vissa delar av området ska rivas, för att lämna plats för nya hus. Som ett led i förnyelsen av Markbacken påbörjade ÖBO under året nybyggnation av ett punkthus med totalt 29 lägenheter, avsedda som seniorbostäder. Inflyttning sker till hösten Efterfrågan på bostäder är fortsatt stor. Antalet lediga lägenheter har under året varierat mellan 74 till 107 lediga per månad, vilket i stort sett är detsamma som föregående års vakanser. Vi ser det positivt att de outhyrda lägenheterna inte bara finns på några få områden, utan är spridda i hela ÖBOs bostadsbestånd. Efterfrågan på seniorbostäder har ökat. ÖBO försöker möta detta genom att planera och bygga nya bostäder, men också genom att skapa seniorboenden i befintlig bebyggelse. Exempelvis har 14 lägenheter i Baronbackarna, 72 lägenheter i Brickebacken och 33 lägenheter på Änggatan omvandlats till seniorbostäder. Totalt uppgår antalet seniorbostäder till cirka 550 lägenheter. Omflyttningen har under året uppgått till 17, 8 procent, vilket är en ökning med 0,6 procentenheter jämfört med föregående år. 10,3 procent har flyttat från ÖBO och 7,5 procent har flyttat inom ÖBO. Hyror Årets hyresöverenskommelse resulterade i en hyreshöjning med 2,3 procent från och med den 1 april Framförallt är det förbrukningskostnader såsom värme, el och vatten som ökar inför 2005, kostnader som i vissa fall betalas direkt av ÖBOs hyresgäster. Därför gjordes en differentiering av hyreshöjningen med hänsyn till detta: För lägenheter med kallhyra, där hyresgästerna själva betalar uppvärmningen med elvärme eller andra uppvärmningssätt blev hyreshöjningen 1,3 procent. För lägenheter med kallhyra där hyresgästerna själva betalar uppvärmningen med fjärrvärme höjdes hyran med 1,8 procent. För hyresgäster som har hushållselen inkluderad i hyran blev hyreshöjningen 2,8 procent. Vissa lägenheter i Markbacken och Baronbackarna som kan komma att rivas får ingen hyreshöjning alls. Lokaler med förhandlingsklausul höjdes med 2,3 procent. Hyrorna för garage och parkeringar höjdes med 0-15 kronor per månad. Hyrorna för studentbostäder höjs med i genomsnitt 1, 7 procent från och med den första augusti Årsredovisning 2004 ÖrebroBostäder AB

9 Bostadsmarknaden En viktig orsak till att hyreshöjningen inte blev större är ÖBOs arbete med att hålla nere energikostnaden och då främst fjärrvärmen. Det besparingsarbete som ÖBO genomfört i samarbete med Hyresgästföreningen, bland annat genom kampanjen Stoppa onödan, gav resultat i lägre hyresutveckling. ÖBO kan även fortsättningsvis hålla en hyresnivå som ligger en bra bit under genomsnittet i Sverige. Under 2004 betalades det ut cirka 9 miljoner kronor i kvarboenderabatter, vilket är samma summa som föregående år. Bobutik och Hyrestorg Det är nu drygt tre och ett halvt år sedan ÖBO introducerade det nya uthyrningssystemet, Hyrestorget. Företagets kunder är själva aktiva och söker den bostad de önskar via Internet, Talsvar eller personlig service som ges via Bobutiken. Även under 2004 har systemet utvecklats, bland annat genom att kunderna nu kan se hur många som söker en viss bestämd bostad. Man ser också hur många poäng den kund har som just vid söktillfället ligger på plats nummer tio. Inför kommande år arbetar vi med att utveckla system som gör att vi blir bättre på att föra en dialog med kunderna. I november startade ÖBOs nya Seniortorg, vilket är en utökad tjänst. Hälften av ÖBOs seniorbostäder hyrs ut via Seniortorget och den andra halvan via Hyrestorget. Till Seniortorget tar vi ut en anmälningsavgift på 100 kronor per år av kunderna, som bland annat får information hemskickad om seniorbostäderna, köpoängen samt nyplanerade seniorbostäder. För att kunna anmäla sig till Seniortorget måste man ha fyllt 50 år och för att sedan få söka och flytta in i en seniorbostad krävs att man fyllt 55 år. Intresset har varit stort cirka personer har hittills registrerat sig som sökande. ÖrebroBostäder AB Årsredovisning

10 Bostadsmarknaden Från lägenhet i Tybble till villa i Ladugårdsängen Birgitta Lundqvist är uppvuxen i Tybble och där har hon också bott hela sitt liv. Fram till i somras. Då gick flyttlasset till en nybyggd villa på Hangarvägen i Ladugårdsängen. Birgitta Lundqvist och Pelle Karlsson och familjens tre barn bytte en femma i Tybble mot en något större villa. De inte bara valde det hus de kände för, utan fick också möjlighet att påverka inredningen. Varma färger dominerar huset, utom de sovrum som familjens tonåringar valt ut. Där hittar man aggressiva nyanser i rött och mörkblått på väggarna. Efter två år kommer familjen Lundqvist- Karlsson att erbjudas att köpa huset genom så kallat hyr-köp. De tre barnen, tvillingarna Daniel och Caroline, 15 år, samt Evelina, 18 år, har också välkomnat flytten och funnit sig tillrätta. Villan på Hangarvägen är en femma på 120 kvadratmeter och kostar kronor i månaden i kallhyra. Den är visserligen dyrare än lägenheten i Tybble, men ändå värd pengarna. Familjen Lundqvist-Karlsson utanför sin nya villa i Ladugårdsängen; Daniel, Birgitta och Pelle. Från villa i Tysslinge till punkthus på norr Efter 31 år ute på landet flyttar familjen Harryson med viss vånda in till stan och en lägenhet. Men det är inte vilken lägenhet som helst, utan högst upp i ett av de nya husen på Fanjunkarevägen vid Grenadjärstaden, med en strålande utsikt på köpet. Från balkongen får man en lantlig känsla när ögat möts av prunkande träd, gröna gräsmattor och Lillåns vatten. Och tur är väl det, eftersom familjen Harryson flyttar från en villa med enastående vy över Tysslingen. I 28 år har familjen haft sin villa. Dessförinnan bodde de tre år Margareta och Kenth Harryson har från sin balkong högst upp i punkthuset vid kv Ulla, en enastående utsikt över Lillån och dess omgivningar. i ett torp. De har trivts väldigt bra ute på landet, men i takt med att barnen lämnat hemmet ett efter ett har tanken på att flytta in till staden vuxit fram. Kenth Harryson ser fram emot att kunna cykla för första gången på 31 år till kontoret på Drottninggatan. För Margareta blir avståndet till arbetet ännu mindre, eftersom hon har kontor hemma. Lägenheten på Fanjunkarevägen 2 ligger högst upp i fyravåningshuset och är en fyra på 114 kvadratmeter. Längs lägenheten löper en balkong med söderläge som ger sol nästan hela dagen. Från balkongen har man alltså en utsökt utsikt. Så långt från naturen behöver inte heller familjen Harryson känna sig. Kenth Harryson, som är en inbiten paddlare, kan sätta ned sin kajak i Lillån för vidare befordran ut till Svartån och Hjälmaren. Det är ju inte heller långt till Rynningeviken och Oset. Ett utmärkt läge även vintertid, eftersom Harrysons gärna drar på sig långfärdsskridskorna när isen ligger blank. 10 Årsredovisning 2004 ÖrebroBostäder AB

11 Bostadsmarknaden Familjen Hass slog till fick lägenhet i Måsen Ut över Svartån och ända bort mot Hjälmaren blickar Måsen en spektakulär skapelse med 32 lägenheter i Skebäck. Måsen, som fått sitt namn av att huset ligger i ett kvarter med just detta namn, är tio våningar högt och har en pyramidform som, med fantasins hjälp, kan få huset att likna en mås. Bygget startade i maj 2003 och elva månader senare kunde de första hyresgästerna flytta in. Måsen visade sig vara en ytterst attraktiv plats att bo på. Mona och Jörgen Hass är två av dem som blev erbjudna lägenhet i Måsen. Och som genast slog till. Den 31 mars flyttade de in i en trea på 80 kvadratmeter. Det unika med Måsen är, förutom själva formen på huset, att alla lägenheter har utsikt åt minst två väderstreck. En inglasad balkong åt norr och en mindre balkong åt söder eller väster. Den inglasade balkongen erbjuder under större delen av året ett extra rum. Familjen Hass har dessutom en terrass som löper runt hela lägenheten och ger förbindelse mellan den öppna och den inglasade balkongen. Från sovrummet finns utgång till balkongen i väster Mona och Jörgen Hass tvekade inte när de blev erbjudna en lägenhet i Måsen. Utsikten och närheten till både stad och natur nämner de som stora fördelar ÖrebroBostäder AB Årsredovisning

12 Bostadsmarknaden ÖBO Student Studentbostäder på Sörbyängsvägen. Antalet sökande till Örebro universitet slog rekord inför höstterminen Trots detta ökade antalet nya studenter bara marginellt. Anledningen är att universitet inte fått ökade anslag för att utöka antalet utbildningsplatser, vilket varit fallet tidigare år. För ÖBOs del har det inneburit att vi klarat att tillgodose bostadsbehovet inför terminsstarten med de relativt få nya studentlägenheter vi skapat genom nyproduktion på Sörbyängsvägen, sammanlagt 63 bostäder. Bostadsgaranti De flesta studenter hittar själva sin studentbostad via vårt uthyrningstorg, Studenttorget. Den som vill kan be att få omfattas av ÖBOs studentbostadsgaranti. ÖBO ansvarar för att studenter, som så önskar, erbjuds bostad enligt denna. De som anmält att de vill omfattas av vår bostadsgaranti har framför allt erbjudits korttidskontrakt i Markbacken. Sammanlagt har cirka 250 personer ansökt om att omfattas av bostadsgarantin. Flertalet av dessa har dock själva skaffat en bostad innan de fått ett erbjudande i enlighet med garantin. Antalet sökande som fått lägenhet via ÖBOs bostadsgaranti uppgick slutligen till cirka 30 personer. Studenttorget Det internetbaserade marknadssystemet Studenttorget är under 2004 inarbetat både bland kunder och personal och har fungerat bra. Studenttorget har inneburit att lägenhetsförmedlingen går snabbare och effektivare, speciellt vid terminsstarten. Systemet har också medfört att fler studenter i ett tidigare skede, när de fått antagningsbeskedet, även fått en studentbostad och inte behövt en tillfällig bostad i början på terminen. Ett ökande behov just nu är att kunna ge en bättre service åt den engelsktalande kundgruppen som blir större för varje år. En engelsk version av studentinformation på vår hemsida finns tillgänglig sedan januari Fakta ÖBO Student ÖBO Student har totalt haft lägenheter. Av dessa är 719 lägenheter i korridor med gemensamt kök och 484 rum i delad lägenhet med gemensamt kök och bad av lägenheterna är möblerade. Omflyttningen har under 2004 skett i cirka lägenheter, varav cirka 500 vid höstterminsstarten, 350 vid vårterminsstarten och resten fördelat över året. Personalen har bestått av fem bovärdar, enhetschef på 60 procent samt extrapersonal vid terminsstarter. Kommande behov av studentlägenheter Eftersom antalet sökande till Örebro universitet har ökat kan vi räkna med att, genom ökade statsanslag till Örebro, antalet studenter kommer att öka och därmed även bostadsbehovet. Idag har ett antal andra fastighetsägare nya studentbostadsprojekt på gång, varför det med nuvarande antal studenter inte är ett akut behov för ÖBO att bygga nya studentbostäder. Det är dock klokt att ha ett antal projekt relativt färdigprojekterade, för att snabbt kunna inleda byggnation om universitetet får ökade anslag. Sedan tidigare vet vi att detta kan komma med kort varsel. Ökar efterfrågan av vanliga bostäder i Brickebacken, kan vi nyproducera studentbostäder för att frigöra de bostäder som idag är tillfälligt omvandlade till studentboende. Under 2004 var cirka 150 lägenheter i Brickebackens låghus ombyggda till cirka 450 studentrum. Genomsnittsåldern på en student vid Örebro universitet är i dag 29 år. Detta har inneburit att typen av bostad som efterfrågas delvis har förändrats. Vi har idag en större efterfrågan på familjelägenheter än tidigare. Enrisvägen 20 30, som på sikt blir en studentgård, har ett antal tre- och fyrarummare som hyrs ut utan ombyggnad för att möta detta ökande behov. Vi har även sedan tidigare två- och trerummare i Varberga och Vivalla. 12 Årsredovisning 2004 ÖrebroBostäder AB

13 Bostadsmarknaden ÖBOs seniorvärdinna, Carin Ericsson, träffar ofta seniorer i ÖBOs bostadsområden. Seniortorget en ny väg att söka seniorbostad Att bo bekvämt, tryggt och praktiskt på äldre dar är en viktig fråga för många. Det avspeglar sig också i intresset för ÖBOs seniorbostäder. För att underlätta för de sökande att hitta rätt bostad snabbare öppnade vi i höstas Seniortorget. Vid årsskiftet hade nästan personer anmält sig. För att kunna anmäla sig på Seniortorget måste man ha fyllt 50 år. För att få sedan få söka och flytta in i en seniorbostad, krävs att man fyllt 55 år och inte har några barn som bor kvar hemma. Idag har ÖBO cirka 600 seniorlägenheter runt om i Örebro, varav hälften erbjuds via Seniortorget. De övriga hyrs som tidigare ut via Hyrestorget. Som kund kan man vara anmäld på både Hyrestorget och Seniortorget. Det viktigaste skälet till att Seniortorget infördes var att merparten av seniorbostäderna på Hyrestorget gick till befintliga hyresgäster hos ÖBO. Många har bott länge i sina bostäder och får därmed en hög köpoäng. På Seniortorget måste alla anmäla sig, oavsett om man redan bor hos ÖBO, eller inte, vilket leder till en mer jämlik fördelning av bostäderna. kötiden avgör Seniortorget är en utökad tjänst, där de anmälda får information hemskickad om seniorbostäderna, köpoäng samt om- och nyplanerade seniorbostäder. Dessutom får de tillgång till en särskild handläggare i Bobutiken. Därför tar vi ut en avgift på 100 kronor per år. Anmälan sker på När vi registrerat en anmälan skickas ett brev hem till kunden med de koder som behövs för att kunna söka bostad samt ett inbetalningskort. Då avgiften har kommit ÖBO tillhanda blir kundens anmälan aktiverad och han eller hon kan söka bland de lediga bostäderna. Från samma datum kommer också köpoängen att beräknas. ÖBO Senior adresser och antal lägenheter i Örebro Adress antal lägenheter Granrisvägen Hertig Karls allé 97 9 Hjalmar Bergmansväg Hjalmar Bergmans väg Köpmangatan Lindhultsvägen Lyckevägen 4 20 Majorsgatan 6 Rudbecksgatan Tallbacksvägen 9 2 Tornfalkgatan 1-23 Rubinen 75 Trädgårdsgatan 28 8 Tybblegatan 62 B 6 Versgatan Almgården 75 Änggatan 5- Örnsköldsgatan Östra Vintergatan 7 Stjärnan 22 Totalt 571 Endast träffpunkter Skäpplandsgatan 13 Skäppan Tengvallsgatan 52 ÖrebroBostäder AB Årsredovisning

14 ÖBO lokaler ÖBO lokaler Hyresintäkter 2004 fördelat på olika hyresgäster * *(avser ej blockavtal/lgh) ÖBO Lokaler har marknadsansvaret för våra cirka lokaler på en yta om cirka kvadratmeter. Lokalerna inrymmer kommersiell och offentlig service. Dessutom förvaltas cirka förvaringslokaler anslutning till ÖBOs bostadsområden. Efterfrågan har legat kvar på tidigare nivåer, uthyrningsgraden ligger på cirka 97 procent av vårt bestånd. Även om efterfrågan hålls relativt konstant noterar vi att omflyttningarna ökar en aning. Intäkterna för lokaler var 2004 cirka 124,5 mkr (121 mkr) Några av de förändringar som gjorts under året är: I Baronbackarnas centrum har vi gjort en ansiktslyftning med nya fräscha fasader och delar av den yttre miljön. Pizzerian har samtidigt passat på att bygga om sina lokaler. Baronbackarna fyllde också 50 år vilket firades under hösten. I Tybble har blomsteraffären Acacia flyttat till större och rationellare lokaler och finns numera i före detta Postens lokaler. I kvarteret Tisteln (Hagagatan/Folkungagatan) sades samtliga lokalhyresgäster upp för avflyttning och fastigheten var vid årsskiftet utrymd på verksamheter. Anledningen till avflyttningarna är att kvarteret kommer att genomgå en stor förändring inkluderande både rivningar, ny- och ombyggnation. ÖBO Produktion lämnade under sommaren sina större lokaler vid Baronbackarna. Den ena fastigheten, den före detta Panncentralen, köptes av en av de lokalhyresgäster som evakuerats från kvarteret Tisteln. Planering för kommunens nya lokaler i Markbackens centrum påbörjades under Deras lokaler ska inrymma bibliotek, närlärcentrum och fritidsgård och ombyggnaden påbörjades i början av Skolförvaltning Sydväst har under året flyttat in i polisens gamla lokaler på Lertagsgatan 6. Deras före detta kontor projekterades under hösten om till lägenheter för Markteamet. Byggstarten blir i början av I Haga centrum har posten och Föreningssparbanken flyttat ut ur sina lokaler. Postens lokal har byggts om till tre mindre verksamheter, bland annat manikyr och klackbar. Planeringsarbete har påbörjats för en utvidgning av Nautilus lokaler och biblioteket. En träningslokal har ställts i ordning Haga centrums nedre plan. Tillgängligheten har förbättras till butikernas varuintag. Under 2004 har vi påbörjat försäljningsprocessen av köpcentrumdelen av Krämaren. Parallellt med försäljningsprocessen har det förberetts för en så kallad tredimensionell fastighetsindelning av nuvarande fastigheten Krämaren 23. Försäljningen avser köpcentrumdelen med tillhörande teknikvåning samt garaget. Lägenheterna och kontorsplanen i de båda höghusen samt terrassen kommer även fortsättningsvis att ägas och förvaltas av ÖBO. 14 Årsredovisning 2004 ÖrebroBostäder AB

15 ÖBO lokaler Haga Centrum mötesplats för sunda själar Haga Centrum är ett mindre köpcentrum och en mötesplats för invånarna i Västhaga, Solhaga och Oxhagen. Här finns bibliotek, apotek, en stor livsmedelshall och många andra butiker. Hagabadet utgör navet i Haga Centrum. Hagabadet är mycket mer än en vanlig kommunal badanläggning. Det är en friskvårdsinstitution. Förutom en Nautilusanläggning, med allehanda sofistikerade redskap, har badet ett rikt utbud av olika aktiviteter. Som grannar till badet finns ICA Supermarket, där bad- och motionsgästerna kan göra sina inköp, här finns också ett apotek, frisör och blomsterhandel. Och naturligtvis det välsorterade och trivsamma biblioteket. Dessutom har Haga Centrum fri parkering, vilket numera är ett starkt argument för stressade och bilburna konsumenter att handla där. I Haga Centrums bottenvåning har kampsportklubben Mifuné sina lokaler. Där går det livligt till. Mitt på golvet i lokalen, som är ungefär lika stor som en halv fotbollsplan, står tränaren, Roy Sannes, omgiven av trettiotalet unga karateutövare iklädda vita dräkter. All uppmärksamhet hos deltagarna är riktad mot tränaren som med snabba och välriktade rörelser ger sina instruktioner. Mifuné har inte bara karate på programmet. Här kan medlemmarna också lära sig akido, judo och jujutsu. Allt går under samlingsnamnet budo. ÖrebroBostäder AB Årsredovisning

16 Nya projekt Byggprojekt och fastighetsaffärer Soliditet Förnyelsen av Markbacken har under året fortsatt med både ny- och ombyggnader. Nybyggnaden, med byggstart i juni 2005, gäller ett typhus på åtta våningar vid Lertagsgatans vändplan. Typhuset har ÖBO tagit fram tillsammans med Mimer i Västerås. Syftet är att skapa ett prisvärt och produktionsvänligt bostadshus som med fördel kan byggas på flera ställen, både i Örebro och i Västerås. Huset på Lertagsgatan, med inriktning på seniorboende, innehåller 29 lägenheter med övervägande två samt tre rum och kök på 59 respektive 69 kvadratmeter. Produktionskostnaden är cirka 30 miljoner kronor. Inflyttning sker till sommaren Ombyggnadsetapp 3 i Markbacken, med byggstart i mars 2004, avser 176 lägenheter på Örnsköldsgatan Stammar byts, nya entréer skapas mot utsidan och husen får bland annat en ny tilläggsisolerad putsad fasad med förstorade balkonger. Lägenheterna får en allmän översyn med nya badrum. Kostnaden är cirka 90 miljoner kronor. Inflyttning sker successivt, men hela ombyggnaden beräknas bli klar i oktober I Sörby, längs med Studievägen, påbörjades i november fyra hus, tre till fyra våningar höga. Husen, som är en vidareutveckling av typhuset i Markbacken, innehåller 48 lägenheter: tio av dem får två rum och kök på 60 kvadratmeter, fyra blir tre rum och kök på kvadratmeter samt 14 stycken som blir fyra rum och kök med 87 kvadratmeter. Ett av husen, med 14 lägenheter, är tänkt att bli ett boende för seniorer. Produktionskostnaden för projektet är cirka 62 miljoner kronor. Inflyttning sker under vintern/våren Inflyttning under 2004 Totalt har 164 lägenheter nyproducerats under året. Vid Svartån I kvarteret Måsen, i närheten av Svartån och den nya slussbron, har 32 lägenheter blivit inflyttningsklara under maj månad. Alla lägenheterna där har fin utblick med dubbla balkonger. Huset, som höjer sig från fyra till tio våningar, har blivit ett spännande inslag i omgivningen. Vid entrén vilar en fundersam gorilla på en granitsockel och studerar en mås; ett konstverk gjutet i brons att beskåda för husets hyresgäster och förbipasserande flanörer. Intill Ulla Billqvists park Projekt Ulla har färdigställts under året med sista inflyttning i oktober. Ulla som ligger i kvarteret Grenadjären, i närheten av det nedlagda regementet I3, består av fyra hus, fyra till fem våningar höga med totalt 47 lägenheter. Husens form med 3-spännarlösning och generösa balkonger gör att alla lägenheter blir tillgängliga i flera väderstreck. Husfasaden har mörk puts med inslag av glimmer och kompletterande rödgul laserad träpanel. Sammantaget ger projektet ett fint arkitektoniskt tillskott till bostadsmarknaden i Örebro. På Ladugårdsängen I kvarteret Hangaren 2 på Ladugårdsängen har 22 lägenheter blivit inflyttningsklara under juni månad. I tio enplansvillor har hyresgästerna optionsrätt att få köpa huset till ett fastställt pris. Övriga tolv lägenheter består av parhus i två plan. Nytt till studenter Studenterna har under juni fått möjlighet att flytta in i två punkthus utmed Sörbyängsvägen. Totalt har 63 studentlägenheter färdigställts. Detta är den andra utbyggnaden, av möjliga tre, som nu är klar. Kommande projekt ÖBO har många planerade nybyggnadsobjekt framöver. Närmare 600 lägenheter finns inplanerade de närmaste åren. År 2005, som blir ett mellanår, färdigställs dock endast 29 lägenheter. Men för de kommande åren planeras cirka 16 Årsredovisning 2004 ÖrebroBostäder AB

17 Nya projekt 200 nyproducerade lägenheter per år. Några projekt berörs kort här. Vid Eyrafältet planeras en första byggetapp starta under Etappen omfattar lägenheter av varierande storlek i tre huskroppar. Ett av husen görs till ett seniorboende. Trädgårdsmiljön blir en viktig faktor i projektet. Kilen 17, vid Södra Lillåstrand, är i dag en parkeringsplats. Här ska ett seniorboende i sex våningar uppföras, inrymmande totalt 22 lägenheter. Tisteln 3 och 10 i hörnet Hagagatan/ Folkungagatan kommer att genomgå en stor förändring. Här har tidigare funnits olika verksamheter, bland annat skofabrik, mejeri, småindustri och däckservice med mera. Delar av Mejeriet samt Skofabriken ska bevaras, men resten rivs för att bereda plats för nybyggnad av bostäder. De byggnader som bevaras byggs också om till bostäder med inslag av handel/ kontor. En arkitektutredning pågår. Totalt bedöms cirka 100 lägenheter kunna byggas. I kvarteret Lingonriset vid Ekersvägen/Blåbärsvägen planeras för cirka tio radhus. Detaljplanearbetet pågår. I kvarteret Måsen 23, längs med Aspnäsgatan, finns en byggklar tomt mellan två hus, en så kallad infill-byggnation. Cirka 12 lägenheter planeras, med byggstart På Universitetets campusområde planeras två nya byggnader för studentboende. Ett av husen kan påbörjas hösten 2005, förutsatt att detaljplanen är klar då. Detaljplanearbete pågår också för kvarteret Sågen vid Grenadjärgatan för att möjliggöra byggnation av nya lägenheter och samtidigt ge kvarteret ett mer stadslikt utseende. I Sörby och Ladugårdsängen pågår planarbete för att skapa bra bostadslägenheter. ÖBO är med i några intressanta lägen. I kvarteret Basilikan i Sörby planeras för ett femtontal marknära bostäder och i kvarteret Propellern, i anslutning till det nyligen inflyttade Hangaren 2, planeras också för bostäder i ett till två plan. I Näsby pågår också planarbete för ett bostadsområde, där ÖBO är med på en mindre del. Vår andel blir några punkthus med fin utblick och ett antal marknära lägenheter i ett till två plan. I Markbacken fortsätter förnyelsen. Styrelsen har fastslagit ett åtgärdsprogram och bestämt en preliminär tidplan. Programmet går i huvudsak ut på att förändra området med hjälp av en ny infrastruktur och ett tillskott av nya tillgängliga lägenheter med varierande storlek och utseende. Både flerfamiljshus med fyra till sex våningar samt låghus i en till två våningar planeras. För att bereda plats för förnyelsen behöver cirka 250 lägenheter rivas. Den första rivningen är planerad att påbörjas vid årsskiftet 2005/2006. Fastighetsaffärer 2004 ÖBO har under året köpt mark av kommunen för byggnation av bostäder. Tegelslageriet 4 har köpts för 1,3 miljoner och Senapen 1 för 3,2 miljoner. En del försäljningar har också ägt rum. Flustret 26, Kungsgatan 45, som i dag används till parkering, har sålts till kommunen för drygt en miljon kronor. Kommunen avser att använda fastigheten som en del i en markanvisningstävling i området. Måsen 24, Norra Skyttegatan 25, tidigare del av Måsen 23, såldes för drygt elva miljoner till Gustafsson & Vik Bygg AB. Fastigheten innehåller 18 lägenheter, en lokal samt ett garage. Dessutom har Eldskriften 1, före detta panncentralen i Baronbackarna, sålts för knappt 3 miljoner kronor. Under året har ÖBO också initierat en försäljning som ännu inte är genomförd, men väntas bli klar år Det är försäljningen av varuhuset Krämaren i fastigheten Krämaren 23. En affär som är möjlig med hjälp av en tredimensionell fastighetsbildning, då bostadshusen på fastigheten ska kvarstanna i ÖBOs ägo. Peter Berggren, projektledare på ÖBO, inspekterar arbetet i Kv Senapen. Kvarteret Senapen. ÖrebroBostäder AB Årsredovisning

18 Personal Personal Sedan flera år tillbaka har fokus flyttats från teknisk fastighetsförvaltning till kundnytta och service. Företagets vision Hem för dig är basen i omvandlingen till ett framgångsrikt bostadsserviceföretag. Personalens kunskap om och engagemang för företagets vision och mål är stort. Kundperspektivet är vår plattform och med personal som arbetar nära våra nuvarande och blivande hyresgäster får vi en vital och levande organisation. Jämställdhets- och mångfaldsplan Mångfald innebär så mycket mer än bara etnisk mångfald. Vi ökar även vår kompetens och jämställdhet samt breddar vårt serviceutbud genom att anställa kvinnor och män i olika åldrar, med olika utbildning samt personer med olika ursprung och bakgrund. Utgångspunkten har varit att ökad jämställdhet innebär ökad demokrati. Inom ett jämställt företag tas allas begåvning, erfarenheter och resurser bättre till vara, vilket ger förutsättningar för Jasmina Sahinovic i Bobutiken hjälper en kund att söka lägenhet. ett bra arbetsklimat och hög kvalitet. Företagets långsiktiga mål är att alla, oberoende av olikheter, ska ha samma möjligheter, rättigheter och skyldigheter. Vi ska sträva efter en jämn fördelning mellan kvinnor och män på olika befattningar och beslutande nivåer och även ha en arbetsmiljö fri från kränkande särbehandling och sexuella trakasserier. Jämställdhetsarbetet ska genomsyra och integreras i all verksamhet inom företaget. Policy och förhållningssätt vid drogmissbruk finns fastlagt i ett dokument. Beteckningen droger används både om alkohol, narkotika, mediciner och andra substanser som påverkar individen negativt. ÖBO vill aktivt förebygga och motverka missbruksproblem både av humanitära, ekonomiska och arbetsmiljömässiga skäl. Vi vill också arbeta förebyggande med dessa frågor genom information och utbildning. Arbetsmiljöarbetet Arbetsmiljökommittén har sammanträtt vid fyra tillfällen under året. Kommittén är ett forum för att hålla ihop arbetsmiljöarbetet, behandla nya föreskrifter och övriga nyheter 18 Årsredovisning 2004 ÖrebroBostäder AB

19 Personal inom området och se till att informationen sprids vidare i organisationen. Fysiska arbetsmiljöronder med uppföljning har genomförts inom samtliga lokaler vid ett tillfälle under året. Den psykosociala arbetsmiljön har fångats upp i utvecklingssamtalen. Vi har fått in 21 anmälningar om arbetsskador och två tillbud. När det gäller arbetsskadeanmälningar har fyra gällt belastningsskador, tio olycksfall, fem trafikskador och två hot- och våldsincidenter. 22 långtidssjukskrivna har under året omfattats av rehabiliteringsåtgärder, av vilka nio var tjänstemän och 13 tillhörande Fastighets avtalsområde. Flera av dessa fall handlar om belastningsbesvär och några lider av utmattningssyndrom. Personalomsättningen ligger på 2,6 procent för tillsvidareanställd personal. All personal har under 2004 getts möjlighet till en timmes friskvård på betald arbetstid. De aktiviteter man har haft möjlighet att delta i har varit gympa av olika sorter, Nautilus, yoga, vattengympa, smalmatlagningskurs, massage m.m. Sjukfrånvaron Sjukfrånvaron som låg på 3,9 procent under 2003, steg till 4,5 procent under Utbildning Under året har ett stort antal utbildningar genomförts. Det som särskilt varit i fokus är bland annat, stressutbildning för arbetsledare och chefer inom ÖBO Produktion samt att vi påbörjat certifiering av lokalvårdare. Utbildning i första hjälpen och krisstöd har genomförts både för nya deltagare och som repetitionsutbildning för tidigare utbildad personal. Löner Nytt centralt treårsavtal började gälla inom Fastighets avtalsområde från och med 1 juni Löneökningen för 2004 låg i medeltal på 2,78 procent. I treårsavtalet fanns möjlighet att tillämpa ett arbetslivskonto, vilket innebar att anställda kunde välja att avsätta en procent av lönen till arbetstidsförkortning, vilket motsvarar 20 timmar per år. För 2004 blev det fem timmar. Arbetslivskontot gav också möjlighet att avsätta en del av lönen i pension med fast belopp om 200, 300 eller 500 kronor per månad i en traditionell pensionsförsäkring eller fondförsäkring. Tolv anställda valde arbetstidsförkortning och 23 valde att avsätta pengar till pension. Det centrala avtalet för tjänstemännen gäller från till och har inga Sjukfrånvaro (procent) Yngre medarbetare (tom 30 år) Totalt 4,0 3,9 Kvinnor 6,0 2,1 Män 2,0 4,3 Medelålders (30 tom 50 år) Totalt 4,4 4,0 Kvinnor 5,7 6,6 Män,1 2,3 Äldre (51 år och äldre) Totalt 5,2 3,7 Kvinnor 4,7 2,8 Män 5,8 4,3 Samtliga Totalt 4,5 3,9 Kvinnor 4,4 4,7 Män 4,6 3,4 Per Olsson, ÖBO Produktion, röjer inför vårsäsongen. Kategori Arbetare 6,3 5,2 Tjänstemän 2,5 2,7 Kvinnor 4,7 4,7 Män 4,1 3,4 Korttid,4 2,9 Långtid 0,9 1,0 ÖrebroBostäder AB Årsredovisning

20 Personal Bovärdskontoret i centrum. Två medarbetare från ÖBO Produktion. Målbärarträff med genomgång av årets aktiviteter. Personalstatistik Antalet fast anställda var vid årsskiftet 379 (380) personer, 235 (234) män och 144 (146) kvinnor. Anställda per yrkesgrupp Antal Män Kvinnor Fastighetsarbetare Reparatörer/ energitekn Bovärdar Övriga tjänstemän Totalt Antalet anställda inklusive visstidsanställda omräknat i årsarbetare är 383 (378). centralt fastställda ramar. Inför en grundligare genomgång och värdering av alla tjänster under 2005, har löneutrymmet för 2004 disponerats så att alla har fått två utbetalningar av engångsbelopp (i juni och december), som tillsammans motsvarar 2,2 procent på årslönen. Nytt lönerevisionsdatum är satt till den 1 april Attityder och värderingar till jobb i vår bransch ÖBO deltar i en framtidsstudie inom idéverkstans ram där vi tillsammans med SABO och fem andra bostadsföretag i Sverige tittar på attityder och värderingar till arbete i vår bransch och hur vi ska kunna attrahera personal. Detta gör vi bland annat med tanke på de förestående stora pensionsavgångarna. I första hand har vi tittat på de ungas (upp till 30 år) attityder och vad de värdesätter inom områden som ledarskap, arbetsuppgifter, utvecklingsmöjligheter, delaktighet, ansvar och befogenheter samt lön och anställningsvillkor. Andra frågeställningar har varit social gemenskap, organisation och struktur samt branschens utveckling och samhällsnytta. Detta har vi sedan kopplat till de äldre medarbetarnas (45-55 år) värderingar till samma frågställningar. Studien visar att det är mer som förenar än skiljer unga och äldre åt. Arbetet fortskrider och fyra arbetsgrupper med unga deltagare har bildats. De har till uppgift att ta fram en ledarskapsprofil, mal- lar för utvecklingssamtal och belöningsformer samt skapa introduktionsrutiner och nätverk inom branschen tillsammans med SABO. I maj 2005 ska arbetet avrapporteras. Processarbete ÖBO i samarbete med Byggnads AB Mimer i Västerås, Stångåstaden i Linköping, Vätterhem i Jönköping och Hyresbostäder Norrköping har under 2004 utbildat fyra till fem medarbetare från varje företag till processcoacher. Processcoachernas roll på hemmaplan är att gå igenom arbetsrutiner för att kartlägga hur vi arbetar idag och vilka förbättringar som kan göras. Coacherna i företagen har också ett samarbete i det nätverk som bildats för att lära av varandra och kunna använda varandras kunskaper. ÖBO Produktion Enheterna för el, tvätt och kyla (ETK), och ventilations- och driftteknik (VDT), blev trångbodda i de gamla lokalerna i Baronbackarnas panncentral och flyttade till Argongatan 3 i Vivalla företagsby vid halvårsskiftet. Under 2004 anställdes tio medarbetare för säsongen inom fastighetsskötsel. Detta gjorde att vi tog in färre semestervikarier än vanligt. Av dem som fick säsongsanställning har fyra senare fått en tillsvidareanställning inom företaget. Johan Karlsson på väg för att byta tvättställ i en lägenhet. 20 Årsredovisning 2004 ÖrebroBostäder AB

21 Personal ÖP-dagen ÖP-dagen har för medarbetarna inom ÖBO Produktion blivit en årligt återkommande tradition. Örebro kommun har genomfört stora förändringar i omgivningarna vid Svartån och Åstaden är ett nu välkänt begrepp för örebroarna. En presentation av Åstaden, med ÖBOs nya byggprojekt Måsen och Ulla, blev därför ett intressant och trevligt program för ÖP-dagen. I programmet ingick också tipspromenad längs Svartån mot Oset och tillbaka. Dagen avslutades med kaffe i Stadsträdgården. Bonus Företaget har sedan början på talet använt olika bonussystem för att stimulera personalen till, framför allt, kostnadsbesparingar samt till att fokusera på aktuella verksamhetsmål. För 2004 hade vi följande bonusmål: 1. Förbättrat driftresultat Bonus utgår med 300 kr per miljon kr i förbättrat driftresultat jämfört med antagen budget. Budgetvärdet som ska uppnås är kr. Maxbonus blir kr per anställd. Driftresultatet är intäkter minus drift-, HLU- och administrationskostnader, exklusive värme. Ambitionen är att stimulera effektiviseringar och förbättrade metoder. Det är också angeläget att de åtgärder som vidtas är långsiktigt hållbara. Kostnadsminskningarna ska inte genomföras, så att de innebär standardsänkningar för hyresgästerna, annat än där det finns särskilda skäl att ifrågasätta den servicenivå som vi i vissa fall tidigare erbjudit. 2. Nöjda kunder Bonus utbetalas i relation till den andel nöjda kunder som vi har i 2004 års Nöjd kund-mätning. Det innebär att bonus utfaller med kr per procentenhet förbättring vi kan se i kundenkäten i januari 2005 i förhållande till värdet i januari Maxbonus blir kr per anställd. 3. Trygga hyresgäster bra insatser mot störningar Arbetet med att minska störningar ska prioriteras! Vi vill att hyresgästerna ska anmäla om de blivit störda och att vi i vår tur ska bli bra på att återkoppla till de störda om vilka åtgärder som vidtagits samt se till att störningarna verkligen upphör. Vårt bonusmål är att andelen hyresgäster som meddelar att den anmälda störningen upphört ska öka i förhållande till utfallet januari Varje procentenhets förbättring ger 300 kr. Maxbonus för förbättrad störningshantering blir kr års verksamhetsplan Hem för dig är ÖBOs vision. De korta orden anger den inriktning och det arbetssätt som vi vill ska vara vägledande och kännetecknande för ÖBO. Vår vision byggs upp av ett antal byggstenar, eller guldkorn, som förtydligar vilka egenskaper vi vill ska vara utmärkande för vårt arbetssätt och de boendemiljöer vi erbjuder. Under våren 2004 gjorde ledningsgruppen en översyn av guldkornens utformning. De nya guldkornen och dess motivtexter bearbetades av våra cirka 35 målbärare. Inom företaget har vi medarbetare från företagets olika enheter som vi kallar målbärare. De har under hösten lett sina arbetskamrater i arbetet med att ta fram egna verksamhetsaktiviteter för Ledningsgruppen valde sedan ut tre verksamhetsmål per guldkorn som företaget ska uppnå eller börja arbeta med under Alla anställda har sedan, under ledning av målbärarna, i sina arbetsenheter fått diskutera hur man i den egna verksamheten kan uppnå målen. Detta har resulterat i ett antal aktiviteter som ska genomföras under 2005 för att förverkliga de uppsatta målen. De olika enheternas aktiviteter har granskats och godkänts av ledningsgruppen. Christer Wenchert, chef ETK, har ett möte med sina medarbetare. ÖrebroBostäder AB Årsredovisning