Drivs huspriserna av bostadsbrist?

Storlek: px
Starta visningen från sidan:

Download "Drivs huspriserna av bostadsbrist?"

Transkript

1 Februari 2013 Drivs huspriserna av bostadsbrist? Marknadsrapport

2 Titel: Drivs huspriserna av bostadsbrist?, Marknadsrapport, februari 2013 Utgiven av: Boverket Författare och kontaktperson: Alexandra Leonhard, Medförfattare: Peter Karpestam, Bengt Hansson Datainsamling: Marie Rosberg

3 Boverkets Marknadsrapport feb Inledning Att köpa ett hus eller en bostadsrätt är den största investering de flesta hushåll gör och för att kunna köpa en bostad tar i stort sett alla hushåll lån. Den genomsnittliga skuldsättningen, bland belånade hushåll, uppgår till drygt 2 ggr deras årliga inkomst före skatt 1. Men variationen är stor, unga hushåll som bor i belånade bostadsrätter i Stockholm har i genomsnitt bolån som motsvarar 4 ggr deras årliga inkomst. Eftersom lånen är tagna med bostaden och dess marknadsvärde som säkerhet förstärks de positiva effekterna för hushållen när bostadspriserna stiger och de negativa när priserna faller. Avkastningen på bostäder i Sverige har varit mycket god mellan 1996 och 2011, huvudsakligen för att priserna har ökat 2. Huspriser rör sig i cykler som kan vara i 2 år upp till 22 år men över längre tidsperioder pendlar de kring ett konstant medelvärde 3. Men vad är det då som gör att priser ökar och minskar under kortare tidsperioder? I denna rapport svarar vi på denna fråga genom att analysera prisutvecklingen i samtliga svenska län. Vi undersöker hur stor del av prisökningen som kan förklaras av s.k. fundamentala variabler som ökade inkomster, förmögenheter, ökad boendetäthet (antal invånare per bostad) och låga bolåneräntor? Priserna i Sverige har sedan 1996 ökat med 120 procent realt. Men det finns stora regionala skillnader i ökningstakt och i prisnivå. Figur 1 illustrerar de län med den högsta och lägsta genomsnittliga köpeskillingen Genomsnittlig köpeskilling i miljoner kr 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 Figur 1. Pris på småhus, 2011 Stockholms län Uppsala län Skåne län Hallands län Västra Götalands län Västerbottens län Norrbottens län Källa: SCB Figuren visar det genomsnittliga priset på ett småhus i de län som har det högsta och lägsta priserna. Prisökningen i Sveriges olika län kan i vår modell huvudsakligen förklaras av stigande inkomster, låga räntor och bakåtblickande förväntningar eller spekulation. I storstadslänen och län som angränsar till dessa har även en ökad boendetäthet haft betydelse för prisutvecklingen. Många tenderar att uppfatta bostadsbrist endast i termer av hur många bostäder vi har och hur många människor som vill bo i dem. Men det är viktigt att komma ihåg att även stigande inkomster leder till ökad efterfrågan på bostäder. Vi vill konsumera flera, dyrare och större bostäder när vi blir rikare. Dagens höga bostadsefterfrågan och priser beror därför mer på att vi har blivit rikare snarare än att vi har blivit mer trångbodda. Boendetätheten har visserligen ökat något de senaste åren men den är fortfarande låg ur ett historiskt perspektiv 4. Vid sidan av inkomsterna är hushållens bakåtblickande förväntningar den viktigaste förklaringen till prisökningen, d.v.s. att man förväntar sig att priserna ska fortsätta att öka imorgon eftersom de ökade idag. 1 Enligt Upplysningscentralen, UC, BKN (2012), Vägval i bostadskarriären, Marknadsrapport, maj Avkastning på ägande består både av värdet av att bo (implicit hyra) samt kapitalvinster eller förluster. 3 Bracke, P. (2011), How long Do Housing Cycles Last? A Duration Analysis for 19 OECD Countries, IMF Working paper, No. 11/231. Han visar att uppgångar ofta är längre än nedgångar. 4 Se Boverket (2012), Bostadsbrist ur ett marknadsperspektiv, Nr. 2012:18.

4 4 Boverkets Marknadsrapport feb 2013 I Skånes och Stockholms län där prisökningen har varit som störst mellan 1996 och 2011, har priserna på småhus ökat med 163 resp. 162 procent i reala termer (även om prisnivån är lägre i Skåne än den är i Stockholm). Det som har drivit priserna är i första hand ökade inkomster och bakåtblickande förväntningar, med andra ord både fundamentala och spekulativa krafter. Befolkningsökningen i förhållande till hur mycket som har byggts förklarar endast 21 resp. 12 procent av prisökningen. Figur 2. Faktorer som har drivit husprisutvecklingen i Stockholms län Källa: Egna beräkningar Inkomst Boendetäthet Brukarkostnad Bakåtblickande förväntningar Finansiell förmögenhet Figuren visar vad som förklarar att huspriserna har ökat mellan 1996 och 2011 i Stockholms län. Det finns även andra variabler som spelar roll, men de har en betydligt mindre påverkan på prisutvecklingen, se tabell 3. I Västra Götaland, driver boendetätheten priserna i mindre utsträckning (5 procent) än i Skåne och Stockholm. Här påverkas priserna istället mer av ökade inkomster. I de län där huspriserna inte har ökat så snabbt förklarar inkomstökningen generellt en större del av prisuppgången än i storstadslänen. Om vi exkluderar storstadslänen har utvecklingen mellan antalet bostäder och befolkningen varit mer i balans eller också har befolkningen minskat mer än antalet bostäder. I exempelvis Dalarna har befolkningen minskat med 4 procent medan utbudet av bostäder har ökat med drygt 1 procent sedan I 13 av Sveriges 21 län har husprisutvecklingen dämpats av att boendetätheten har fallit 5. 5 I Uppsala, Östergötland, Kronoberg, Jönköping, Kalmar, Gotland, Blekinge, Halland, Värmland, Dalarna, Västmanland, Gävleborg, Västernorrland, Jämtlands, Västerbottens och Norrbottens län har boendetätheten fallit sedan Brukarkostnaden, som i huvudsak varierar p.g.a. att räntan har sjunkit och förklarar i genomsnitt 12 procent av husprisökningarna i de olika länen. Detta betyder att den sjunkande räntenivån (i huvudsak) har lett till högre huspriser. Hushållens bakåtblickande förväntningar höjer huspriserna i alla länen. Många hushåll som köper hus räknar med att priset kommer att fortsätta öka. Detta kan ses som spekulation, speciellt då hushållen endast amorterar i mycket liten utsträckning 6. Det kan kännas onödigt att amortera när bostaden snabbt ökar i värde. Det blir också möjligt att ta större lån om man ytterliggare vill belåna bostaden för att köpa ett nytt kök eller en bil när värdet har stigit. På så sätt skapar stigande bostadspriser ökad utlåning. Hur har huspriserna utvecklats i förhållande till fundamentala faktorer? Mycket forskning har ägnats åt att analysera vad som driver bostadspriser, men i grunden är bostäder som vilken vara som helst priset beror på tillgång och efterfrågan. OECD har undersökt utbudet och efterfrågan med hjälp av följande faktorer: inkomst lånekostnader fastighetsskatt förväntad inflation antal personer som är i behov av bostäder utbud av bostäder byggkostnader Man fann att de svenska huspriserna låg 8 procent över sitt fundamentala värde redan 2005 och 2006 hade övervärderingen stigit till 15 procent 7. Mellan 2006 och 2011 ökade de reala huspriserna med 15 procent i Sverige och BKN estimerade på att priserna låg 20 procent över sitt fundamentala värde BKN (2012), Vägval i bostadskarriären och Varför amortera?, Marknadsrapporter, maj resp. oktober Hüfner, F. och J. Lundsgaard (2007), The Swedish Housing Market Better Allocation Via Less Regulation, Economics Department Working Paper, No. 558, OECD. 8 BKN (2008), Bostaden- en riskfylld tillgång, Marknadsrapport, december 2008.

5 Boverkets Marknadsrapport feb Brukarkostnad Den realränta som används för att beräkna brukarkostnaden på bostäder är mycket viktig för att avgöra om bostadsmarknaden är övervärderad eller inte. Ju högre realräntan är desto lägre blir jämviktspriset på bostäder. Realräntan kan beräknas på olika sätt, men vanligt är att dra ifrån de uppskattade inflationsförväntningarna från bolåneräntan. Den femåriga bolåneräntan är efter ränteavdrag idag drygt 2 procent. Och med inflationsförväntningar i linje med Riksbankens inflationsmål blir dagens realränta på bolån därför närmast noll eller endast marginellt positiv. De nuvarande låga realräntorna i många länder är en funktion av finanskrisen. Realräntan i Sverige är låg dels på grund av den mycket expansiva penningpolitiken som många centralbanker i världen för och är dessutom en funktion av att Sverige och svenska värdepapper av globala investerare uppfattas som en trygg hamn. Om vi tar fasta på dagens låga realräntor så är den svenska bostadsmarknaden inte övervärderad enligt brukarkostnadsmodellen. Det finns dock goda argument för att dagens låga realränta är tillfällig och en konsekvens av den ekonomiska krisen. Sett ur ett längre historiskt perspektiv ligger realräntan på ca 2,5 procent. En återgång till icke krisräntor i världen skulle innebära att den nominella räntan på svenska femåriga bolån skulle ligga mellan 5,5 och 6 procent istället för som idag endast lite drygt 3 procent. Brukarkostnadsmodellens resultat ger att dagens bostadspriser, beräknade med normala eller långsiktiga jämviktsräntor, är drygt 20 procent för höga. Huspriserna i Sverige har mer än fördubblats sedan 1996 i reala termer och i tabell 1 har vi delat upp prisuppgången i landets olika län. Den illustrerar även hur mycket priserna i de olika länen har vuxit i förhållande till inkomstökning och boendetätheten. Tabell 1, Real husprisökning i förhållande till fundamentala faktorer mellan 1996 och 2011, procent Region Prisökning sedan 1996 Pris/ inkomst ökning* Pris/ boendtäthetsförändring Stockholms län Uppsala län Södermanlands län Östergötlands län Jönköpings län Kronobergs län Kalmar län Gotlands län Blekinge län Skåne län Hallands län Västra Götalands län Värmlands län Örebro län Västmanlands län Dalarnas län Gävleborgs län Västernorrlands län Jämtlands län Västerbottens län Norrbottens län *) Inkomst avser här förvärvsinkomst per capita. Förvärvsinkomsten är inkomst före skatt och inkluderar arbetslöshetsersättning, sjukpenning, föräldrapenning och pension. Förvärvsinkomsten kan tänkas representera läget på arbetsmarknaden, varför denna variabel passar bra i jämförelsen mellan länen. Huspriserna har deflaterats med KPIF. Källa: SCB

6 6 Boverkets Marknadsrapport feb 2013 Priserna har ökat mest i Stockholms, Skånes och Hallands län. I Stockholms och Skånes län har de ökat dubbelt så snabbt som inkomsterna per capita. Inkomsterna i Stockholm låg redan 1996 högre än i resten av Sverige men ökningstakten fram till 2011 har varit precis lika snabb som genomsnittet i landet. I Skåne låg förvärvsinkomsten per capita i princip på genomsnittet i Sverige och ökningstakten har varit något lägre. I Gotlands och i Uppsala län har inkomsterna däremot vuxit snabbast. Detta leder till att bostadspriserna endast har vuxit 77 resp. 70 procent snabbare än inkomsterna. Ökade inkomster leder till större efterfrågan på bostäder och man förväntar sig därför att en ökning av inkomsterna leder till stigande bostadspriser. Inom den internationella litteraturen brukar man anta att det existerar ett 1:1 förhållande mellan inkomster och huspriser 9. Om inkomsterna ökar med en procent, kommer huspriserna öka med en procent, antaget att utbudet av bostäder hålls konstant. Det existerar dock en stor variation i resultaten mellan olika studier. OECD och IMF har gjort omfattande litteraturgenomgångar där det framgår att inkomstelasticiteten ofta är högre än ett när den skattas för ett enskilt land men närmar sig ett när den skattas som ett tvärsnitt 10. Elasticiteten beror också på vilken tidsperiod man beräknar den för. Enligt Riksbanken har man i Sverige ökat sin boendekonsumtion relativt annan konsumtion. Detta innebär att inkomstökningarna sedan 1990-talet har lett till kraftigare prisuppgångar än om hushållen hade haft oförändrade preferenser. Figur 3 illustrerar bostadsförmögenheten i förhållande till disponibelinkomsterna i nominella termer. Vi har även lagt till en linje som visar att boendetätheten har minskat svagt fram till 1990-talet, för att sedan plana ut under 2000-talet. Index 1970=100 Figur 3. Bostadsförmögenhet, disponibel inkomst och boendetäthet Bostadsförmögenhet Disponibel inkomst Boendetäthet (höger axel) Källor: Macrobond, SCB och egna beräkningar Här ser vi att bostadsförmögenheten och disponibelinkomsten rör sig i linje med varandra fram till 2000, då utvecklas inkomsterna betydligt långsammare än bostadsförmögenheten. Samtidigt minskar boendetätheten i landet. Diagrammet visar att bostadsförmögenheten (värdet på småhus och bostadsrätter) har ökat betydligt mer än inkomsterna efter Fram till början av 1990-talet växte bostadsförmögenheten och inkomsterna i samma takt. Efter finanskrisen 1992 utvecklades bostadsförmögenheten långsammare än inkomsterna, men detta har ändrats på 2000-talet, då den har ökat mer än inkomsterna. Den viktigaste anledningen till att den nominella förmögenheten i bostadsstocken har vuxit, är stigande huspriser och inflation, endast 15 procent av ökningen kan tillskrivas ett ökat antal bostäder. Trots detta ser boendetätheten inte ut att ha ökat under perioden utan snarare minskat, men skillnaderna inom landet är stora ,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 personer per bostad 9 Se t.ex. P. Englund (2011), Svenska huspriser i ett internationellt perspektiv, i Riksbankens utredning om Risker på den svenska bostadsmarknaden. 10 Girouard, N., M. Kennedy,P. Van den Nord och C.André (2006) Recent House Price Developments: The role of Fundamentals OECD Working Paper, No Iossifov, P, M. Cihak ocn A. Shanhgavi (2008) Interest Rate Elasticity of Residential Housing Prices, IMF Working Paper, No. 08/247.

7 Boverkets Marknadsrapport feb Befolkningen har ökat mest i Stockholm (20 procent), men trots det har priserna ökat 119 procent snabbare. Priserna har ökat ungefär dubbelt så snabbt som befolkningsökningen i alla län. I vissa län, har befolkningen minskat, samtidigt som priserna har stigit. I tabell 1 ser vi att priserna har i många län ökat mer i förhållande till boendetätheten än till sig själva under perioden. Generellt sett har priserna ökat betydligt snabbare än utbudet av bostäder. Detta kan verka lite överraskande eftersom byggföretagen borde vilja bygga mer när priset på hus går upp. Men bostadsstocken är trögrörlig och på kort sikt kan priserna stiga p.g.a. byggandet helt enkelt inte hinner med. Som framgår i Boverkets rapport om bostadsbrist fanns det ett stort utbud av bostäder efter krisen 1992, vilket kan förklara att man byggde lite under slutet av 1990-talet. I Skåne har priserna ökat snabbast i förhållande till bostadsutbudet som har ökat med 9,3 procent under perioden. En utbudsökning på 9,3 procent är betydligt högre än genomsnittet i landet som ligger på 4,4 procent. I Uppsala har antalet bostäder ökat mest (ca 15 procent), men trots detta har priserna ökat dubbelt så snabbt. Det finns även län där bostadsutbudet har minskat. I Jämtlands län har antalet bostäder minskat med 0,4 procent, men antalet invånare har minskat mer. Därför har boendetätheten sjunkit från 1,98 personer per lägenhet till 1,87, vilket är den lägsta siffran i landet. Det innebär att priserna har ökat dubbelt så snabbt som boendetätheten. Priserna på bostadsrätter har ökat mer än priserna på småhus under de senaste 11 åren, uttryckt i procent. Tabell 2 illustrerar hur prisutvecklingen på bostadsrätter har sett ut i förhållande till fundamenta. Tyvärr finns det inte statistik på bostadsrättspriser uppdelat på länsnivå längre tillbaka än Tabell 2, Real prisökning på bostadsrättslägenheter i förhållande till fundamentala faktorer mellan 2000 och 2011, procent Region Prisökning sedan 2000 pris/inkomstökning* pris/ boendtäthetsförändring Stockholms län Uppsala län Södermanlands län Östergötlands län Jönköpings län Kronobergs län Kalmar län Gotlands län Blekinge län Skåne län Hallands län Västra Götalands län Värmlands län Örebro län Västmanlands län Dalarnas län Gävleborgs län Västernorrlands län Jämtlands län Västerbottens län Norrbottens län *) Inkomst avser förvärvsinkomst per capita. Bostadsrättspriserna har deflaterats med KPIF. Källa: SCB Trots att tidsperioden är fyra år kortare har priserna på bostadsrätter ökat betydligt mer än priset på småhus i all län utom Stockholms län. Men bostadsrättspriserna har trots det fördubblats under 2000-talet och i genomsnitt innebär det en real värdeökning om drygt 1 miljon kronor per bostadsrätt i Stockholm.

8 8 Boverkets Marknadsrapport feb 2013 Genomsnittlig köpeskilling i miljoner kr 2,5 2 1,5 1 0,5 0 Figur 4. Pris på bostadsrätter, 2011 Stockholms län Uppsala län Gotlands län Västra Götalands län Hallands län Skåne län Dalarnas län Västernorrlands län Källa: SCB Figuren visar det genomsnittliga priset på en bostadsrätt i de län som har det högsta och lägsta priserna. I Sverige har de reala priserna i genomsnittsnitt ökat med kr per småhus mellan 1996 och Precis som huspriserna har priserna på bostadsrätter ökat betydligt mer än inkomsterna och boendetätheten. I Jämtland har antalet bostäder minskat med 17 stycken, befolkningen har fallit med 3267 personer och inkomsterna har stigit med närmare 16 procent realt sedan Trots detta har priserna ökat med 300 procent realt, vilket innebär att i genomsnitt har priset på en bostadrätt stigit från kr till kr realt på 11 år. Med tanke på att priserna på både hus och bostadsrätter har ökat signifikant mer än de fundamentala faktorerna kan förklara (speciellt bland bostadsrätter), finns det anledning att anta att priserna också drivs av något annat. Bolånemarknaden och bostadspriserna Efterfrågan på bostäder påverkas av olika faktorer som diskuterats ovan men den beror även på hur dyrt det är att låna pengar, hur lätt det är att låna och vilka förväntningar aktörerna har på bostadspriserna. När tillväxten är god, inflationen och styrräntorna är låga är det lätt att bli för optimistisk och underskatta prisrisken. När priset på bostäder samtidigt ökar, minskar oron för stora bolån. Bolånekunder ser inte några större problem med att betala tillbaka lånet då bostaden förmodas vara mer värd i framtiden. Och kreditgivarens säkerhet för lånet ökar i takt med att bostadspriserna stiger, vilket minskar risken för denne. En studie som undersöker vad som driver bostadsspriser i 17 i-länder visar att fundamentala faktorer har en mer långsiktig effekt på huspriserna 11. Om man är intresserad av att finna vad som driver huspriserna på kort sikt är det mer relevant att undersöka hur bolånemarknaden ser ut. Den svenska bolånemarknaden var mest lik de i Irland, Storbritannien, Australien och Norge när studien genomfördes. Karaktärsdragen för dessa är än idag följande: Rörliga räntor. Möjlighet att ta ut eget kapital ur bostaden. Belåningsgrader på 80-90% av marknadsvärdet. Aktuellt marknadsvärde används för att bestämma värdet på bostaden vid beviljande av bostadslån 12. Studien visar att huspriserna i Irland, Storbritannien, Australien, Norge och Sverige i hög grad påverkas av tillgången på hushållskrediter, möjlighet att låna mycket i förhållande till köpeskillingen samt låga rörliga räntor. Deras resultat visar att om den reala tremånadersräntan sänks med 1 procentenhet så ökar de reala huspriserna med 2,6 procent över en femårsperiod. Detta är en kraftigare respons än i länder där bolånemarknaden är mer konservativ (t.ex. Tyskland, Italien och Frankrike). Vidare visar de att bolåneutvecklingen i Irland, Storbritannien, Australien, Norge och Sverige är högt korrelerad med husprisutvecklingen. Detta beror på att värdet på huset påverkar hushållens möjlighet att ta än större lån och man kan öka lånet på huset för att köpa nytt kök, renovera badrummet eller köpa ny bil 13. Under 2000-talet har detta blivit vanligt även i Sverige. 11 Tsatsaronis, K. och H. Zhu (2004), What drives housing price dynamics: cross-country evidence, BIS Quarterly Review, March De finner att den ekonomiska tillväxten kan användas för att mäta var i konjunkturcykeln man befinner sig och hur stora inkomsterna och arbetslösheten är. 12 I Sverige används marknadsvärdet (oftast blir det köpeskillingen då den indikerar marknadsvärdet) för att bedöma värdet på bostaden i samband med att banken eller bolåneinstitutet beviljar bolån. I exempelvis Tyskland använder man sig inte av marknadsvärdet för att avgöra värdet på en bostad vid beviljande av bostadslån utan ett långsiktigt hållbart värde som räknas ut enligt speciella riktlinjer. 13 Att detta beteende har trätt fram på den svenska bolånemarknaden visade vi i marknadsrapporten ifrån oktober 2012, op.cit.

9 Boverkets Marknadsrapport feb Regeländringar på bolånemarknaden i Danmark under slutet av 2003 innebar att bolånemarknadens funktionssätt ändrades i grunden. Detta ledde till att även deras bolånemarknad kom att likna de som beskrivs ovan. Den danska Nationalbanken skriver att amorteringsfria lån med rörlig ränta snabbt blev populära 14. På sju år fördubblades andelen bolån med rörlig ränta och uppgick 2010 till 43 procent av den danska bolånestocken. Deras analys visar att mer än hälften av den reala husprisökningen mellan berodde på introduktionen av amorteringsfria lån i kombination med att många valde lån med rörliga räntor. Danmark hade traditionellt en bolånemarknad som krävde amorteringar och räntor som var bundna på långa löptider. Då räntekurvan under normala omständigheter lutar svagt uppåt är en rörlig ränta, i genomsnitt och över tid, lägre än en bunden ränta då inflationsrisk och riskpremie tillkommer på längre löptider. Den rörliga räntan som de danska kreditgivarna kunde erbjuda var därför lägre än den traditionellt bundna räntan och många hushåll löste därför in sina bundna lån mot rörliga Figur 5. Real prisutveckling Snabba prisuppgångar och prisbubblor i sig behöver inte bero på tillgång till lånat kapital, men tillgången på lånat kapital ökar leverage, alltså hävstångseffekten 15. I USA har man funnit att de regioner där aggressiv sub-prime utlåning var vanlig också hade de kraftigaste prisökningarna 16. När krisen bröt ut sjönk priserna kraftigare i dessa områden än i landet i övrigt. Aggressiv utlåning ökar på så sätt husprissvängningar och priserna ökar och sjunker kraftigare än vad de hade gjort om skulderna hade varit lägre. Detta har vi även visat i Marknadsrapporten från maj Då visade vi hur mycket större risk bostadsägare har om de har en belånad bostad. Ju högre belåning, desto större möjlighet finns det att få positiv eller negativ avkastning beroende på hur marknaden rör sig. Figur 5, illustrerar de reala husprisernas utveckling i länder med en bolånemarknad som liknar den svenska. I tre av länderna har priserna fallit kraftigt och här talar man om spruckna husprisbubblor. Sedan 2007 har priserna dock planat ut i Sverige, vilket kanske kan vara början på en återgång till en mer långsiktigt hållbar prisnivå. Ett problem är att bolånestocken har fortsatt att växa. Index 2005 = NO SE DK UK IE Huspriserna i Sverige har ökat med drygt 120 procent under de senaste 16 åren (realt). Storleken på hushållens bolånestock har samtidigt ökat med drygt 260 procent (realt). I figur 6 redovisas den årliga förändringen i bolånestocken och huspriserna och dataserierna rör sig trendmässigt ganska lika även om bolånen växer mer än huspriserna under 2000-talet. Den kraftiga ökningen i bolånestocken 1986 beror med alla sannolikhet på den finansiella avregleringen detta år. Källor: Macrobond, OECD 14 Danmarks Nationalbank (2011), Monetary Review 1st Quarter 2011, Part Fisher, I. (1933), The debt-deflation theory of great depressions, Econometrica, Vol. 1, No Pavlov, A. och S Wachter (2009), Subprime Lending and House Price Volatility, University of Pennsylvania Institute for Law and Economic Research Paper, No BKN (2012), Vägval i bostadskarriären, Marknadsrapport, maj 2012.

10 10 Boverkets Marknadsrapport feb 2013 procent Figur 6. Årlig förändring i huspriser och bolånestocken, realt årlig prisökning Källor: SCB, Macrobond bolån, årlig förändring Vi kan även jämföra hur bolånen har ökat i förhållande till bostadsförmögenheten sedan 1970-talet. Över tid blir belåningsgraden högre och högre eftersom bolånen ökar mer än värdet på bostadsstocken. Index 1970=100 Figur 7. Utveckling av bostadsförmögenheten och bolånestocken, löpande priser Bostadsförmögenhet Bolånestock Källor: SCB, Macrobond och egna beräkningar I diagrammet ser vi att den aggregerade belåningsgraden ökar. Bolånen ökar betydligt snabbare än förmögenheten i bostadsstocken. Sedan 1980-talet har bolåneräntorna trendmässigt sjunkit. Samtidigt har bankerna blivit mer generösa när det gäller utlåning och sänkt kravet på eget kapital vid beviljande av bolån procent Figur 8. Bolåneränta samt husprisindex i nominella termer 1986 Källa: Macrobond år 3mån husprisindex (höger axel) Figuren visar 3-månaders- och 5-årsbolåneräntor, uttryckt som årliga genomsnitt från de största bolåneinstituten och bankerna. Räntorna har sjunkit och därmed har det blivit billigare att låna pengar och samtidigt har huspriserna ökat. Räntan har stor betydelse för utlåningen. Och Sverige ser inte ut att vara ett undantag. Samtidigt som räntan har sjunkit har bolånestocken vuxit. Prisökningar är självförstärkande Om individer och hushåll fattar beslut om att köpa en bostad delvis baserade på förväntningen att priserna kommer att fortsätta stiga blir prisökningarna självförstärkande. I den ekonomiska litteraturen skiljer man ofta mellan rationella och adaptiva förväntningar. Med rationella förväntningar baserar hushåll sina prognoser på all tillgänglig information de besitter för tillfället 18. Medan individer med bakåtblickande eller adaptiva förväntningar formulerar sina prognoser genom att endast observera den utveckling som hittills varit. Har man bakåtblickande förväntningar kan bubblor uppstå. Husprisbubblor växer och frodas ytterligare när bostadsköpare köper bostäder som redan är övervärderade eftersom de förväntar sig att priserna kommer fortsätta att 18 Fama var en av de första att definiera effektiva marknader. En effektiv marknad där aktörer är rationella definieras som en marknad in which prices always fully reflect available information. Fama, E. (1970), Efficient Capital Markets: A Review of Theory and Empirical Work, Journal of Finance, vol. 25 pp Index 2005=100

11 Boverkets Marknadsrapport feb stiga i framtiden 19. När detta sker kan vi tala om spekulation. Spekulation behöver inte ta sig den formen som vi såg i USA eller i Spanien under 2000-talet då hushåll köpte två hus ett att bo i och ett som investering. När begrepp som bostadskarriär och property ladder växer fram visar sig folks uppfattning om bostadsmarknaden. De förväntar sig att priserna kommer att fortsätta öka och att det är riskfritt att investera i bostäder. Om de investerar med lånade pengar som de egentligen inte har tänkt att betala tillbaka genom amortering utan räknar med att priserna ska stiga så att lånet minskar i förhållande till värdet på bostaden, då är bostadsmarknaden osund. Huruvida bakåtblickande aktörer är rationella eller ej kan diskuteras. Eftersom huspriser rör sig i långa cykler kan det, som Englund säger, vara rationellt att förvänta sig att en prisökning följs av ytterligare prisökningar eftersom det är den lättast tillgängliga och mest säkra information aktören har 20. Historiskt sett har huspriser oftast ökat eller minskat under långa perioder 21. Det räcker med att studera de senaste 16 årens utveckling för att få stöd för detta påstående. Å andra sidan är 16 år inte en speciellt lång tidsperiod och då kan man tycka att marknadsaktörer trots allt beter sig irrationellt. Chow (1989) påvisade att ekonometriska modeller för aktiemarknaden fungerar bättre om man antar att aktörer har bakåtblickande förväntningar 22. En ny studie som analyserar husmarknaden i USA visar också att modeller med helt rationella hushåll har svårt att förklara de evigt återkommande svängningarna på bostadsmarknaden 23. Om man däremot räknar med att en del av hushållen har bakåtblickande förväntningar och baserar sina beslut på den senaste utvecklingen av bostadspriserna kan man bättre förklara prisfluktuationerna. Därför väljer vi att inkludera gårdagens priser som förklarande variabel i modellen nedan. Vilka variabler kan förklara den regionala husprisutvecklingen? För att beräkna vilka variabler som förklarar utvecklingen av de reala huspriserna i Sveriges olika län sedan 1996 använder vi en dynamisk panelregressionsmodell (se appendix). Med hjälp av modellen skattar vi sambanden mellan utvecklingen av de reala huspriserna och följande faktorer: Real förvärvsinkomst per capita. Antal invånare och åldersstruktur. Utbud av bostäder. Brukarkostnad (bolåneränta, räntekostnadsavdrag, effektiv fastighetsskatt, drift-och underhållskostnad, riskpremie och inflationsförväntningar 24 ). Real finansiell förmögenhet per capita 25. Huspriser laggat med 1 år (här uttryckt som självförstärkande effekt, vilken tar hänsyn till att hushållen är bakåtblickande). Utöver ovanstående variabler kontrollerar vi för effekten av bolånetaket som infördes under hösten Men också för avskaffandet av fastighetsskatten och införandet av fastighetsavgiften 2008, samt sänkningen från 1,5 till 1 procent 2001 i brukarkostnaden. I tabell 3 redogör vi för resultaten. Den visar hur mycket de reala huspriserna ökade mellan 1996 och 2011 i procent samt hur stor andel av prisökningen som kan förklaras av de olika variablerna. I Stockholms län ökade de reala huspriserna med 162 procent mellan 1996 och Inkomsternas ökning under samma period kan förklara 46 procent av prisuppgången medan den ökande boendetätheten hade en mindre påverkan på priset (21 procent). När vi uppskattar effekten av boendetätheten på prisutvecklingen tar vi även hänsyn till åldersstrukturen och kontrollerar för hur många som är över 19 år och därmed förväntas behöva en egen bostad. En bild lik den i Stockholms län kan vi även se i Skåne. 19 Himmelberg, C., C. Mayer och T. Sinai (2005), Assessing High House Prices: Bubbles, Fundamentals, and Misperceptions, Federal Reserve Bank of New York Staff Reports, No Englund (2011) op. cit. 21 Se exempelvis, BKN:s Marknadsrapport Vägval i bostadskarriären ifrån maj 2012 eller P. Bracke, op. cit., 22 Chow, G.C. (1989), Rational versus adaptive expectations in present value models, The Review of Economics and Statistics, Vol. 71, No Gelain, P., K.J. Lansing och C. Mendicino (2012), House Prices, Credit Growth, and Excess Volatility: Implications for Monetary and Macroprudential Policy, Federal Reserve Bank of San Francisco Working Paper, No Se appendix. 25 Då förmögenhetsstatistik saknas på länsnivå har vi uppskattat dessa, se appendix för beskrivning.

12 12 Boverkets Marknadsrapport feb 2013 Tabell 3, Olika variablers bidrag till husprisökningarna mellan 1996 och 2011, i andelar om inget annat anges Län Husprisökning sedan 1996 ( %) effekt Inkomsteffekt Boendetäthet/ demografi Brukarkostnad Finansiell förmögenhet Gotlands effekt Jämtlands effekt Skåneeffekt Självförstärkande effekt Oförklarat Stockholm 162 0,46 0,21 0,10 0,03-0,016 0,30-0,08 Uppsala 138 0,57-0,02 0,10 0,03-0,017 0,31 0,02 Södermanland 109 0,55 0,05 0,12 0,04-0,021 0,32-0,05 Östergötland 124 0,54-0,06 0,11 0,04-0,019 0,30 0,09 Jönköping 116 0,61 0,00 0,11 0,04-0,019 0,30-0,02 Kronoberg 98 0,66-0,12 0,12 0,04-0,021 0,29 0,04 Kalmar 88 0,75-0,19 0,12 0,04-0,022 0,29 0,00 Gotland 152 0,58-0,15 0,09 0,03-0,015 0,13 0,31 0,02 Blekinge 91 0,65-0,04 0,13 0,04-0,023 0,30-0,05 Skåne 163 0,42 0,12 0,09 0,03-0,016-0,03 0,33 0,04 Halland 158 0,56 0,02 0,09 0,03-0,015 0,30 0,01 Västra Götaland 146 0,52 0,05 0,10 0,03-0,017 0,30 0,02 Värmland 85 0,59-0,09 0,13 0,04-0,025 0,32 0,02 Örebro 90 0,61 0,04 0,13 0,04-0,023 0,31-0,11 Västmanland 106 0,53 0,01 0,12 0,04-0,021 0,32 0,00 Dalarna 83 0,68-0,19 0,13 0,05-0,024 0,28 0,08 Gävleborg 83 0,66-0,07 0,13 0,05-0,025 0,31-0,05 Västernorrland 60 0,81-0,09 0,16 0,06-0,030 0,33-0,24 Jämtland 87 0,67-0,22 0,12 0,04-0,023 0,15 0,31-0,05 Västerbotten 71 0,79-0,17 0,14 0,05-0,026 0,32-0,11 Norrbotten 63 0,82-0,22 0,16 0,06-0,029 0,27-0,06 För ytterligare detaljer om modellen, se appendix. Observera att talen i kolumnerna summerar till ett, det betyder att de anger hur stor andel av prisuppgången som utgörs av de olika variablerna. Vill man veta exakt hur mycket de olika variablerna utgör av prisuppgången uttryckt i procentenheter får man multiplicera dessa med prisuppgången. Exempelvis, om man vill veta hur mycket den specifika Gotlandseffekten har utgjort av prisuppgången på Gotland blir uträkningen: 152*0,13 20, d.v.s. Gotlandseffekten utgör 20 procentenheter av den 152 procentiga prisuppgången på Gotland. Analysen nedan fokuserar på andelarna utryckt som procent för att kunna jämföra länen med varandra. Källa: Egna beräkningar

13 Boverkets Marknadsrapport feb Som väntat förklarar inkomstökningen en stor del av prisuppgången i samtliga län. Den svagaste effekten finner vi dock i Stockholms och Skånes län. Här har ökande inkomster påverkat priserna positivt och har bidragit till att höja priserna med 46 procent resp. 42 procent av prisuppgången under perioden. Jämfört med de övriga länen förklarar stigande inkomster en mindre del av prisuppgången i Skåne och Stockholm. Högst betydelse för priserna har inkomsterna haft i län som inte har haft så kraftiga husprisökningar och som ligger i Norrland. Sammantaget finner vi att inkomsterna påverkar huspriserna positivt i landet. Koefficienten för inkomstvariabeln uppskattas till 1,48, vilket innebär att elasticiteten är högre än 1 och om inkomsterna ökar med 1 procent kommer priserna ökar med 1,48 procent (se tabell 5 i appendix). Detta följer IMF, OECD:s och Riksbankens resonemang och beräkningar om att ökade inkomster påverkar bostadspriser med mer än 1:1 i Sverige under senare år 26. Den ökande boendetätheten och förändrade åldersstrukturen kan förklara 21 procent av prisuppgången i Stockholm och 12 procent i Skåne. Beräkningarna är utförda på länsnivå och sannolikt finns det stor variation inom länen. Boendetäthetens effekt på huspriserna är troligen som starkast i storstadskommunerna och svagare i perifera kommuner. I de flesta län dämpar demografivariabeln huspriserna. Och i några län har den i princip ingen betydelse för husprisutvecklingen som exempelvis i Jönköpings län. huspriserna som mest. I storstadslänen och angränsande län samt på Gotland har brukarkostnaden påverkat huspriserna minst. På Gotland har det länge varit populärt att köpa en bostad som kan användas som fritidsboende. Därför har vi lagt till variabeln Gotlandseffekt som mäter att hushåll köper bostäder på Gotland som de inte använder som permanentbostad. Skattningen visar att denna effekt är signifikant och positiv, vilket innebär att 13 procent av husprisuppgången på Gotland kan hänföras till att hushåll som är skrivna på annan ort köper bostäder på Gotland. Liknande fenomen är signifikanta i Jämtlands och i Skånes län. I Jämtland kan det bero på att hushåll köper fritidsbostäder i Åre och andra skidorter men också på närheten till Norge. Detta ökar efterfrågan och påverkar huspriserna positivt med 15 procent av den totala prisuppgången i Jämtland. Jämtlands län har haft den kraftigaste prisökningen bland Norrlandslänen. I Skåne kan man tänka sig att effekten borde vara liknande. Många danskar valde att flytta till Skåne under 2000-talet då bron gjorde pendlandet till Köpenhamn lättare och bostadspriserna i Malmö var lägre än i Köpenhamn. Men som vi illustrerade i figur 5 har de danska huspriserna fallit med 28 procent sedan 2007 och nått samma nivå som Skåne har påverkats av denna krasch och under 2011 föll huspriserna i 76 procent av Skånes kommuner, vilket kan jämföras med 49 procent av landets övriga kommuner. Brukarkostnaden, där huvudsakligen den korta 3-månadersräntan slår igenom, har haft en positiv effekt på huspriserna i samtliga län. I brukarkostnaden har vi kontrollerat för att fastighetsskatten omvandlades till en avgift och att belånade hushåll får göra avdrag på sina räntekostnader. I Västernorrland och i Norrbotten, där huspriserna har ökat minst, påverkar den sjunkande brukarkostnaden 26 Englund (2011), Girouard et. al. (2006) och Iossifov et. al. (2008) op. cit.

14 14 Boverkets Marknadsrapport feb 2013 procentenheter Figur 9. Danmarkseffekten Källa: Egna beräkningar Figuren visar att huspriserna i Skåne påverkades positivt av närheten till Danmark fram till mitten av Efter 2007 har effekten avtagit och är numera negativ. Ovan illustreras hur Danmarkseffekten för Skåne har utvecklats under 2000-talet. Fram till 2007 hade den bidragit till att höja huspriserna i Skåne med drygt 13 procentenheter. Men när huspriserna började falla i Danmark avtog effekten och 2011 hade den sjunkit till minus 5 procent. Det finns tecken på att huspriserna är på väg att plana ut i Danmark vilket stödjer hypotesen att Danmarkseffekten har spelat ut sin roll, åtminstone för denna gång. Figur 9 visar utvecklingen för hela Skåne län och det är troligt att effekten var större i de kommuner som ligger närmast Öresundsbron och Helsingborg. För att mäta effekten av bolånetaket som infördes under hösten 2010 inkluderar vi en dummyvariabel för effekten svag och negativ och fångar allt som hände 2011 och som inte kan förklaras av i de övriga variablerna. Alltså måste vi vara försiktiga med att tillskriva hela denna effekt till bolånetaket. I exempelvis Stockholms län har 2011-effekten dämpat den reala husprisutvecklingen med 1,6 procent av den totala prisuppgången. I likhet med Riksbanken 27 finner vi att ökningen av den finansiella förmögenheten har haft en liten men signifikant effekt på huspriserna. Den kan förklara mellan 3 och 6 procent av husprisökningarna i de olika länen. Som nämnts tidigare så har vi varit tvingade att uppskatta den finansiella förmögenheten eftersom förmögenhetsstatistik saknas på länsnivå. Den självförstärkande effekten förklarar en stor del av prisuppgången i alla län. Och det stöder idén om att svenska hushåll har bakåtblickande förväntningar och att prisuppgångar leder till framtida prisuppgångar. Som vi skrev i inledningen kan den självförstärkande effekten även innehålla spekulation. Svenskarna amorterar i mycket liten utsträckning, det rör sig om 1,2 1,3 procent av bolånestocken per år och det tyder på att man förväntar sig att priset på bostaden antingen ska öka eller förbli det samma och då kan det verka onödigt att amortera. Den självförstärkande effekten påverkar ytterligare huspriserna positivt i den mån att den ger möjlighet till hushåll att låna än större belopp. Om marknadsvärdet är högt blir lånet stort, ökar sedan marknadsvärdet på bostaden kan hushållet ofta öka sin belåningsgrad för att ta ut eget kapital. Införandet av ROT-avdraget har sannolikt uppmuntrat personer att renovera och ta ytterligare lån på bostaden. I oktober påpekade vi att äldre personer tar ut stora lån och även UC har visat att skuldsättningen bland äldre ökar. Man kan spekulera om orsaken till detta, men en orsak kan vara att föräldrar hjälper sina barn att köpa bostad genom att öka lånet på sin egen bostad. På så sätt ökar skuldsättningen i ekonomin och hävstången förlängs. Statistik på bostadsrättspriser finns tyvärr endast från år 2000 och därför fungerar modellen sämre för bostadsrätter. Men vi antar, med stöd i tabell 2 och försök att skatta modellen, att den självförstärkande effekten är ännu starkare och påverkar bostadsrättsprisutvecklingen mer än priserna på hus. 27 C.A. Claussen, M. Jonsson och B. Lagerwall (2011), En makroekonomisk analys av bostadspriserna i Sverige, Riksbankens utredning om risker på den svenska bostadsmarkanden.

15 Boverkets Marknadsrapport feb Slutsatser Ökade inkomster är den främsta anledningen till att småhuspriserna har ökat sedan Stigande inkomster leder till ökad vilja att konsumera större och bättre bostäder och skapar bostadsbrist om allt annat hålls konstant. I kombination med att boendetätheten ökar stiger efterfrågan ännu mer på bostäder, men det är egentligen bara i storstadslänen som boendetätheten ökar. I övriga län ser utvecklingen mellan befolkning och bostadsutbud ut att vara i balans eller t.o.m. negativ. Husprisutvecklingen har dämpats till följd av minskad boendetäthet i 13 län. I dessa län utgör inkomstökningar en viktigare förklaring prisökningarna. I Norrbottens och Västernorrlands förklaras drygt 80 procent av prisökningen av höjda inkomster. I Skånes och Stockholms län har ökade inkomster bidragit med mindre än 50 procent av ökningen. Vi kan dra slutsatsen att bostadsbrist i form av stigande inkomster och ökande boendetäthet kan förklara mer än hälften av den totala prisuppgången på småhus mellan 1996 och Skulle priserna på bostäder falla så riskerar prisfallet bli större eftersom de bakåtblickande förväntningarna härskar även när priserna faller. Det betyder att om priserna faller idag förväntas de även att falla imorgon. Bostadsköpare kommer därmed vilja betala så lite som möjligt för man bedömer att risken att förlora pengar är stor och bankernas säkerheter minskar samtidigt i värde. Utlåningen kommer med andra ord att strypas åt. Vi kan fastställa att bakåtblickande förväntningar och hög belåning har kraftiga pro-cykliska effekter på bostadsmarknaden. På grund av för få observationer på bostadsrättspriser har vi inte kunnat genomföra samma ekonometriska skattning som för småhuspriserna. Men vi kan konstatera att priserna på bostadsrätter har ökat betydligt mer än på småhus under de senast 11 åren och de fundamentala variablerna i tabell 2 har svårt att förklara eller hålla samma takt som bostadsrättsprisutvecklingen. Fallande brukarkostnad har genom sjunkande räntor påverkat husprisutvecklingen positivt i alla län och effekten är ungefär lika stor. Ökande finansiell förmögenhet påverkar också priserna positivt men effekten är liten. Sammantaget förklarar de fundamentala faktorerna ca 2/3 av husprisuppgången. Den resterande 1/3 kan tillföras den självförstärkande effekten som representerar aktörernas bakåtblickande förväntningar och hur bolånemarknaden i Sverige fungerar. Man kan säga att den svenska husprisutvecklingen leder till ökad skuldsättning, eftersom lånen tillåts bli större när marknadsvärdet på bostäderna stiger. I länder där bolåneinstituten inte använder bostadens aktuella marknadsvärde som mått för hur stor säkerheten på bolånet är och som är mer restriktiva med uttag av eget kapital har huspriserna och skuldsättningen inte ökat så snabbt som i Sverige. Det finns alltså faktorer på den svenska bolånemarknaden som gör att skulderna ökar och underbygger ytterligare prisökningar på bostadsmarknaden.

16 16 Boverkets Marknadsrapport feb 2013 Appendix För att uppskatta vad som driver de regionala huspriserna och hur stor andel av prisökningarna som kan tillskrivas olika variabler har vi använt oss av en dynamisk panelregression. Vi modellerar därigenom den årliga förändringen av de reala huspriserna för varje enskilt län som en funktion av de årliga förändringarna i inkomsterna, boendetäthet, den vuxna befolkningens storlek, den finansiella förmögenheten, brukarkostnaden samt förändringen i de reala huspriserna året innan. Statistiken kommer från SCB och omfattar årlig data för alla Sveriges län mellan 1993 och Ekvationen som skattas ser ut som följer: HP it =β 1 * INK it +β 2 * UC it-1 +β 3 * BOTÄT it +β 4 * POP20 it + β 5 * NF it +β 6 *SKÅNEPOST2000+β 7 *SKÅNEPOST2007+ β 8 *JÄMTLANDPOST2000+β 9 *GOTLAND+β 10 *ÅR2011+ β 11 * HP it-1 + ε it Modellen är dynamisk då den innehåller en lagg av den beroende variabeln, som en förklarande variabel. För att skatta parameterestimaten har vi därför använt Andersson- Hsiaos metod 28. Det finns ett flertal metoder att välja mellan för dynamiska panelskattningar, men de flesta passar bäst för mikroekonomiska paneler där antalet individer som ingår är betydligt större än antalet tidsperioder. I vårt fall är antalet individer (21 län) nästan lika många som antalet tidsperioder (19 år). I en simuleringsstudie har man jämfört olika metoder och då fann man att Andersson-Hsiaos metod ger minst felaktiga parameterestimat när antalet individer och antalet län är lika stora (=20) 29. Därför väljer vi Andersson-Hsiaos metod. Tabell 4: Beskrivning av variabler och deras förkortningar i ekvationen HP it INK it UC it-1 BOTÄT it POP20 it NF it SKÅNE- POST2000 SKÅNE- POST2007 JÄMTLAND- POST2000 GOTLAND Reala huspriser Reala förvärvsinkomster per capita. Förvärvsinkomster innefattar förutom löner även A-kassa, sjukpenning, föräldrapenning och pension. Brukarkostnad, laggad en period, beräknad enligt: 3 mån. ränta efter skatt + eff. fastighetsskatt/-avgift + 4 inflationsförväntningar från Prospera Invånare per bostad. Antalet bostäder är laggat med ett år eftersom de rapporteras in vid årets slut och för att undvika problem med omvänd kausalitet. Storlek på befolkningen över 19 år. Real finansiell förmögenheten per capita. Då förmögenhetsstatistik saknas på länsnivå har den approximerats genom att utgå från Sveriges totala finansiella förmögenhet där vi har antagit att varje läns andel av den totala finansiella förmögenheten för ett specifikt år är den samma som varje läns andel av rikets totala förvärvsinkomster för samma år. Dummyvariabel för Skåne Dummyvariabel för Skåne Dummyvariabel för Jämtlands län Dummyvariabel för Gotland ÅR2011 Dummyvariabel för året 2011 HP it-1 Reala huspriser året innan 28 Andersson T.W. och C. Hsiao (1981) Estimation of Dynamic Models with Error Components, Journal of the American Statistical Association, Vol. 76, No. 375, pp Judson, R.A. och A.L. Owen (1999) Estimating Dynamic Panel Data Models: A practical guide for macroeconomists, Economic Letters, Vol. 65, No.1.

17 Boverkets Marknadsrapport feb De reala priserna har deflaterats med KPIF och samtliga variabler utom dummyvariablerna är logaritmerade. i står för län och t för årtal. står för första differensen. Om i=stockholm och t=2005 står HP it således för förändringen av de logaritmerade huspriserna i Stockholms län mellan 2004 och ε it är skillnaden mellan den faktiska husprisförändringen och den av modellen uppskattade husprisförändringen d.v.s. den del av husprisförändringarna varje år som modellen inte lyckas förklara. β 1 β 11 är parametrarna som ska skattas. Dessa visar sambanden mellan de reala huspriserna och de förklarande variablerna. Då samtliga variabler, utom dummyvariablerna, är logaritmerade kan parametrarna approximativt tolkas som elasticiteter. Som ett exempel, om β 1 =0,5 ska det tolkas som att en procents ökning av inkomsterna under ett år ger en förändring av de reala huspriserna med en halv procent under samma år. Parametrarna har skattats med GLS som korrigerar för autokorrelation och heteroskedasticitet. I den utsträckning det föreligger spatiell autokorrelation åtgärdar vi detta, åtminstone delvis, genom att inkludera följande variabler i regressionen: tidsdummyn för 2011, brukarkostnaden samt befolkningen över 19 år (befolkningen i länen ökar eller minskar ju delvis som ett resultat av in- och utflyttning). Modellen har skattats utan konstant eller fixa effekter för varje län då dessa teoretiskt försvinner när man transformerar variablerna i nivåform till första differensen. Vi inkluderade dock fixa effekter för Skåne, Gotland och Jämtland då vi fann att detta var befogat, med hänsyn till deras specifika karaktärsdrag. Ett Jarque-Bera-test kan inte förkasta att residualerna är normalfördelade och t-statistiken och de uppskattade P-värdena blir därmed användbara. Tabell 5: Regressionsresultat från skattning av ekvationen t-statistik P-värde INK it 1,48 0,07 20,07 0,00 UC it-1-0,10 0,00-27,42 0,00 BOTÄT it 2,95 0,09 34,48 0,00 POP20 it 0,38 0,06 6,43 0,00 NF it 0,05 0,01 7,64 0,00 Variabel (β 1 β 11 ) Standardavvikelse SKÅNE- POST2000 SKÅNE- POST2007 JÄMTLAND- POST2000 0,012 0,01 2,46 0,01-0,043 0,01-4,60 0,00 0,01 0,00 10,22 0,00 GOTLAND 0,0098 0,00 13,61 0,00 ÅR2011-0,02 0,00-8,92 0,00 HP it-1 0,31 0,02 13,77 0,00 Viktat justerat R 0,974 2 Oviktat R 2 0,55 Antal observationer 399

18

19

20 Boverket, februari Upplaga 1. Antal exemplar 200. ISBN: (PDF ISBN: ). Tryck: Boverket internt. Bild: IBL Bildbyrå och Colourbox. Box 534, Karlskrona Besök Karlskrona: Drottninggatan 18 Besök Stockholm: Norrlandsgatan 11 Telefon: Webbplats:

Är hushållens skulder ett problem?

Är hushållens skulder ett problem? Är hushållens skulder ett problem? Alexandra Leonhard alexandra.leonhard@boverket.se Vad gör Boverket och f.d. BKN? BKN:s uppdrag: Kreditgarantier Förvärvsgarantier Hyresgarantier Stöd till kommuner Analyser:

Läs mer

Bostadspriserna i Sverige

Bostadspriserna i Sverige Bostadspriserna i Sverige 56 Trots att svensk ekonomi befinner sig i en djup lågkonjunktur ökar bostadspriserna. Det finns tecken på att bostadspriserna för närvarande ligger något över den nivå som är

Läs mer

Mäklarinsikt 2014:1 Örebro län

Mäklarinsikt 2014:1 Örebro län Örebro län Mäklarinsikt 2014:1 Örebro län Undersökningen genomfördes mellan den 10-21 februari 2014. Den skickades ut till samtliga medlemmar i Mäklarsamfundet och beades av 1 274 fastighetsmäklare. I

Läs mer

Mäklarinsikt 2015:1 Uppsala län

Mäklarinsikt 2015:1 Uppsala län Uppsala län Mäklarinsikt 2015:1 Uppsala län Undersökningen genomfördes mellan den 13 november och 2 december 2014. Den skickades ut till samtliga medlemmar i Mäklarsamfundet och beades av 1036 fastighetsmäklare.

Läs mer

Mäklarinsikt 2014:1 Gotlands län

Mäklarinsikt 2014:1 Gotlands län Gotlands län Mäklarinsikt 2014:1 Gotlands län Undersökningen genomfördes mellan den 10-21 februari 2014. Den skickades ut till samtliga medlemmar i Mäklarsamfundet och beades av 1 274 fastighetsmäklare.

Läs mer

Mäklarinsikt 2016:3 Örebro län

Mäklarinsikt 2016:3 Örebro län Örebro län Mäklarinsikt 2016:3 Örebro län Undersökningen genomfördes mellan den 17 maj och 10 juni 2016. Den skickades ut till samtliga medlemmar i Mäklarsamfundet och beades av 748 fastighetsmäklare.

Läs mer

Mäklarinsikt 2013:1 Uppsala län

Mäklarinsikt 2013:1 Uppsala län Uppsala län Mäklarinsikt 2013:1 Uppsala län Undersökningen genomfördes mellan den 20 februari och 17 mars 2013. Den skickades ut till samtliga medlemmar i Mäklarsamfundet och besvarades av 1 508 fastighetsmäklare.

Läs mer

Mäklarinsikt 2016:3 Västernorrlands län

Mäklarinsikt 2016:3 Västernorrlands län Västernorrlands län Mäklarinsikt 2016:3 Västernorrlands län Undersökningen genomfördes mellan den 17 maj och 10 juni 2016. Den skickades ut till samtliga medlemmar i Mäklarsamfundet och beades av 748 fastighetsmäklare.

Läs mer

Mäklarinsikt 2016:3 Södermanlands län

Mäklarinsikt 2016:3 Södermanlands län Södermanlands län Mäklarinsikt 2016:3 Södermanlands län Undersökningen genomfördes mellan den 17 maj och 10 juni 2016. Den skickades ut till samtliga medlemmar i Mäklarsamfundet och beades av 748 fastighetsmäklare.

Läs mer

Mäklarinsikt 2016:3 Västmanlands län

Mäklarinsikt 2016:3 Västmanlands län Västmanlands län Mäklarinsikt 2016:3 Västmanlands län Undersökningen genomfördes mellan den 17 maj och 10 juni 2016. Den skickades ut till samtliga medlemmar i Mäklarsamfundet och beades av 748 fastighetsmäklare.

Läs mer

Mäklarinsikt 2016:3 Norrbottens län

Mäklarinsikt 2016:3 Norrbottens län Norrbottens län Mäklarinsikt 2016:3 Norrbottens län Undersökningen genomfördes mellan den 17 maj och 10 juni 2016. Den skickades ut till samtliga medlemmar i Mäklarsamfundet och beades av 748 fastighetsmäklare.

Läs mer

Mäklarinsikt 2016:3 Hallands län

Mäklarinsikt 2016:3 Hallands län Hallands län Mäklarinsikt 2016:3 Hallands län Undersökningen genomfördes mellan den 17 maj och 10 juni 2016. Den skickades ut till samtliga medlemmar i Mäklarsamfundet och beades av 748 fastighetsmäklare.

Läs mer

Mäklarinsikt 2016:3 Blekinge län

Mäklarinsikt 2016:3 Blekinge län Blekinge län Mäklarinsikt 2016:3 Blekinge län Undersökningen genomfördes mellan den 17 maj och 10 juni 2016. Den skickades ut till samtliga medlemmar i Mäklarsamfundet och beades av 748 fastighetsmäklare.

Läs mer

Mäklarinsikt 2016:3 Jönköpings län

Mäklarinsikt 2016:3 Jönköpings län Jönköpings län Mäklarinsikt 2016:3 Jönköpings län Undersökningen genomfördes mellan den 17 maj och 10 juni 2016. Den skickades ut till samtliga medlemmar i Mäklarsamfundet och beades av 748 fastighetsmäklare.

Läs mer

Mäklarinsikt 2016:3 Skåne län

Mäklarinsikt 2016:3 Skåne län Skåne län Mäklarinsikt 2016:3 Skåne län Undersökningen genomfördes mellan den 17 maj och 10 juni 2016. Den skickades ut till samtliga medlemmar i Mäklarsamfundet och beades av 748 fastighetsmäklare. I

Läs mer

Mäklarinsikt 2016:3 Uppsala län

Mäklarinsikt 2016:3 Uppsala län Uppsala län Mäklarinsikt 2016:3 Uppsala län Undersökningen genomfördes mellan den 17 maj och 10 juni 2016. Den skickades ut till samtliga medlemmar i Mäklarsamfundet och beades av 748 fastighetsmäklare.

Läs mer

Mäklarinsikt 2015:2 Blekinge län

Mäklarinsikt 2015:2 Blekinge län Blekinge län Mäklarinsikt 2015:2 Blekinge län Undersökningen genomfördes mellan den 25 februari och 20 mars 2014. Den skickades ut till samtliga medlemmar i Mäklarsamfundet och besvarades av 1033 fastighetsmäklare.

Läs mer

Mäklarinsikt 2014:1 Kalmar län

Mäklarinsikt 2014:1 Kalmar län Kalmar län Mäklarinsikt 2014:1 Kalmar län Undersökningen genomfördes mellan den 10-21 februari 2014. Den skickades ut till samtliga medlemmar i Mäklarsamfundet och beades av 1 274 fastighetsmäklare. I

Läs mer

Mäklarinsikt 2014:1 Stockholms län

Mäklarinsikt 2014:1 Stockholms län Stockholms län Mäklarinsikt 2014:1 Stockholms län Undersökningen genomfördes mellan den 10-21 februari 2014. Den skickades ut till samtliga medlemmar i Mäklarsamfundet och beades av 1 274 fastighetsmäklare.

Läs mer

Mäklarinsikt 2015:2 Skåne län

Mäklarinsikt 2015:2 Skåne län Skåne län Mäklarinsikt 2015:2 Skåne län Undersökningen genomfördes mellan den 25 februari och 20 mars 2014. Den skickades ut till samtliga medlemmar i Mäklarsamfundet och beades av 1033 fastighetsmäklare.

Läs mer

Mäklarinsikt 2014:1 Västmanlands län

Mäklarinsikt 2014:1 Västmanlands län Västmanlands län Mäklarinsikt 2014:1 Västmanlands län Undersökningen genomfördes mellan den 10-21 februari 2014. Den skickades ut till samtliga medlemmar i Mäklarsamfundet och beades av 1 274 fastighetsmäklare.

Läs mer

Mäklarinsikt 2014:1 Skåne län

Mäklarinsikt 2014:1 Skåne län Skåne län Mäklarinsikt 2014:1 Skåne län Undersökningen genomfördes mellan den 10-21 februari 2014. Den skickades ut till samtliga medlemmar i Mäklarsamfundet och beades av 1 274 fastighetsmäklare. I Skåne

Läs mer

Mäklarinsikt 2016:3 Jämtlands län

Mäklarinsikt 2016:3 Jämtlands län Jämtlands län Mäklarinsikt 2016:3 Jämtlands län Undersökningen genomfördes mellan den 17 maj och 10 juni 2016. Den skickades ut till samtliga medlemmar i Mäklarsamfundet och beades av 748 fastighetsmäklare.

Läs mer

Mäklarinsikt 2016:3 Gävleborgs län

Mäklarinsikt 2016:3 Gävleborgs län Gävleborgs län Mäklarinsikt 2016:3 Gävleborgs län Undersökningen genomfördes mellan den 17 maj och 10 juni 2016. Den skickades ut till samtliga medlemmar i Mäklarsamfundet och beades av 748 fastighetsmäklare.

Läs mer

Mäklarinsikt 2016:3 Kronobergs län

Mäklarinsikt 2016:3 Kronobergs län Kronobergs län Mäklarinsikt 2016:3 Kronobergs län Undersökningen genomfördes mellan den 17 maj och 10 juni 2016. Den skickades ut till samtliga medlemmar i Mäklarsamfundet och beades av 748 fastighetsmäklare.

Läs mer

Mäklarinsikt 2016:3 Gotlands län

Mäklarinsikt 2016:3 Gotlands län Gotlands län Mäklarinsikt 2016:3 Gotlands län Undersökningen genomfördes mellan den 17 maj och 10 juni 2016. Den skickades ut till samtliga medlemmar i Mäklarsamfundet och beades av 748 fastighetsmäklare.

Läs mer

Mäklarinsikt 2016:3 Kalmar län

Mäklarinsikt 2016:3 Kalmar län Kalmar län Mäklarinsikt 2016:3 Kalmar län Undersökningen genomfördes mellan den 17 maj och 10 juni 2016. Den skickades ut till samtliga medlemmar i Mäklarsamfundet och beades av 748 fastighetsmäklare.

Läs mer

Mäklarinsikt 2016:3 Dalarnas län

Mäklarinsikt 2016:3 Dalarnas län Dalarnas län Mäklarinsikt 2016:3 Dalarnas län Undersökningen genomfördes mellan den 17 maj och 10 juni 2016. Den skickades ut till samtliga medlemmar i Mäklarsamfundet och beades av 748 fastighetsmäklare.

Läs mer

Mäklarinsikt 2016:3 Stockholms län

Mäklarinsikt 2016:3 Stockholms län Stockholms län Mäklarinsikt 2016:3 Stockholms län Undersökningen genomfördes mellan den 17 maj och 10 juni 2016. Den skickades ut till samtliga medlemmar i Mäklarsamfundet och beades av 748 fastighetsmäklare.

Läs mer

Västra Götalands län

Västra Götalands län Västra Götalands län Mäklarinsikt 2016:1 Västra Götalands län Undersökningen genomfördes mellan den 30 november och 13 december 2015. Den skickades ut till samtliga medlemmar i Mäklarsamfundet och beades

Läs mer

Mäklarinsikt 2016:1 Södermanlands län

Mäklarinsikt 2016:1 Södermanlands län Södermanlands län Mäklarinsikt 2016:1 Södermanlands län Undersökningen genomfördes mellan den 30 november och 13 december 2015. Den skickades ut till samtliga medlemmar i Mäklarsamfundet och beades av

Läs mer

Västra Götalands län

Västra Götalands län Västra Götalands län Mäklarinsikt 2015:2 Västra Götalands län Undersökningen genomfördes mellan den 25 februari och 20 mars 2014. Den skickades ut till samtliga medlemmar i Mäklarsamfundet och beades av

Läs mer

Mäklarinsikt 2013:1 Jönköpings län

Mäklarinsikt 2013:1 Jönköpings län Jönköpings län Mäklarinsikt 2013:1 Jönköpings län Undersökningen genomfördes mellan den 20 februari och 17 mars 2013. Den skickades ut till samtliga medlemmar i Mäklarsamfundet och besvarades av 1 508

Läs mer

Mäklarinsikt 2014:4 Stockholms län

Mäklarinsikt 2014:4 Stockholms län Stockholms län Mäklarinsikt 2014:4 Stockholms län Undersökningen genomfördes mellan den 9 och 29 september 2014. Den skickades ut till samtliga medlemmar i Mäklarsamfundet och beades av 1074 fastighetsmäklare.

Läs mer

FöreningsSparbanken Analys Nr 8 16 mars 2004

FöreningsSparbanken Analys Nr 8 16 mars 2004 FöreningsSparbanken Analys Nr 8 16 mars 2004 Se upp med hushållens räntekänslighet! Huspriserna fortsätter att stiga i spåren av låg inflation, låga räntor och allt större låneiver bland hushållen. Denna

Läs mer

Västra Götalands län

Västra Götalands län Götalands län Mäklarinsikt 2016:3 Götalands län Undersökningen genomfördes mellan den 17 maj och 10 juni 2016. Den skickades ut till samtliga medlemmar i Mäklarsamfundet och beades av 748 fastighetsmäklare.

Läs mer

Mäklarinsikt 2014:4 Blekinge län

Mäklarinsikt 2014:4 Blekinge län Blekinge län Mäklarinsikt 2014:4 Blekinge län Undersökningen genomfördes mellan den 9 och 29 september 2014. Den skickades ut till samtliga medlemmar i Mäklarsamfundet och beades av 1074 fastighetsmäklare.

Läs mer

Fastighetsmäklarna bedömer prisutvecklingen

Fastighetsmäklarna bedömer prisutvecklingen Analys Fastighetsmäklarna bedömer prisutvecklingen bilaga I den senaste Mäklarinsikt, bedömde 70 procent av de medverkande fastighetsmäklarna att småhuspriserna skulle vara oförändrade fram till februari

Läs mer

har du råd med höjd bensinskatt? har du råd med höjd bensinskatt?

har du råd med höjd bensinskatt? har du råd med höjd bensinskatt? 82 535 000 kronor dyrare med bensin för invånarna här i Blekinge län. 82 535 000 kronor dyrare med bensin för invånarna här i Blekinge län. 82 535 000 kronor dyrare med bensin för invånarna här i Blekinge

Läs mer

Mäklarinsikt 2014:4 Uppsala län

Mäklarinsikt 2014:4 Uppsala län Uppsala län Mäklarinsikt 2014:4 Uppsala län Undersökningen genomfördes mellan den 9 och 29 september 2014. Den skickades ut till samtliga medlemmar i Mäklarsamfundet och beades av 1074 fastighetsmäklare.

Läs mer

Mäklarinsikt 2014:4 Skåne län

Mäklarinsikt 2014:4 Skåne län Skåne län Mäklarinsikt 2014:4 Skåne län Undersökningen genomfördes mellan den 9 och 29 september 2014. Den skickades ut till samtliga medlemmar i Mäklarsamfundet och beades av 1074 fastighetsmäklare. I

Läs mer

Västra Götalands län

Västra Götalands län Västra Götalands län Mäklarinsikt 2014:4 Västra Götalands län Undersökningen genomfördes mellan den 9 och 29 september 2014. Den skickades ut till samtliga medlemmar i Mäklarsamfundet och beades av 1074

Läs mer

Inledning om penningpolitiken

Inledning om penningpolitiken Inledning om penningpolitiken Riksdagens finansutskott 18 november 214 Riksbankschef Stefan Ingves Dagens presentation Var kommer vi ifrån? Inflationen är låg i Sverige I euroområdet är både tillväxten

Läs mer

Mäklarinsikt 2013:4 Örebro län

Mäklarinsikt 2013:4 Örebro län Örebro län Mäklarinsikt 2013:4 Örebro län Undersökningen genomfördes mellan den 26 november och 6 december 2013. Den skickades ut till samtliga medlemmar i Mäklarsamfundet och besvarades av 1 379 fastighetsmäklare.

Läs mer

Mäklarinsikt 2015:3 Jämtlands län

Mäklarinsikt 2015:3 Jämtlands län Jämtlands län Mäklarinsikt 2015:3 Jämtlands län Undersökningen genomfördes mellan den 18 maj och 5 juni 2015. Den skickades ut till samtliga medlemmar i Mäklarsamfundet och beades av 860 fastighetsmäklare.

Läs mer

Mäklarinsikt 2015:3 Uppsala län

Mäklarinsikt 2015:3 Uppsala län Uppsala län Mäklarinsikt 2015:3 Uppsala län Undersökningen genomfördes mellan den 18 maj och 5 juni 2015. Den skickades ut till samtliga medlemmar i Mäklarsamfundet och beades av 860 fastighetsmäklare.

Läs mer

Mäklarinsikt 2013:4 Kronobergs län

Mäklarinsikt 2013:4 Kronobergs län Kronobergs län Mäklarinsikt 2013:4 Kronobergs län Undersökningen genomfördes mellan den 26 november och 6 december 2013. Den skickades ut till samtliga medlemmar i Mäklarsamfundet och besvarades av 1 379

Läs mer

Otrogna stockholmare

Otrogna stockholmare Otrogna stockholmare bolånemarknadens vinnare Bolån på Internet och telefon Storbankernas andel av bolånemarknaden sjunker. Men nio av tio hushåll anlitar fortfarande någon av de fyra storbankerna. Detta

Läs mer

Skuldsättningen bland husköparna stiger låt realräntan komma mer i fokus!

Skuldsättningen bland husköparna stiger låt realräntan komma mer i fokus! Swedbank Analys Nr 12 3 december 2009 Skuldsättningen bland husköparna stiger låt realräntan komma mer i fokus! Småhuspriserna har stigit ca 7 % jämfört med bottennivån första kvartalet. Kredittillväxten

Läs mer

Mäklarinsikt 2013:4 Gotlands län

Mäklarinsikt 2013:4 Gotlands län Gotlands län Mäklarinsikt 2013:4 Gotlands län Undersökningen genomfördes mellan den 26 november och 6 december 2013. Den skickades ut till samtliga medlemmar i Mäklarsamfundet och besvarades av 1 379 fastighetsmäklare.

Läs mer

Mäklarinsikt 2013:4 Norrbottens län

Mäklarinsikt 2013:4 Norrbottens län Norrbottens län Mäklarinsikt 2013:4 Norrbottens län Undersökningen genomfördes mellan den 26 november och 6 december 2013. Den skickades ut till samtliga medlemmar i Mäklarsamfundet och besvarades av 1

Läs mer

Svenskt Näringslivs konjunkturrapport, andra kvartalet 2014

Svenskt Näringslivs konjunkturrapport, andra kvartalet 2014 Svenskt Näringslivs konjunkturrapport, andra kvartalet 2014 Fakta och prognoser Enkätresultat från Svenskt Näringslivs Företagarpanel Företagarpanelen utgörs av ca 9 500 företagare, varav ca 900 i Skåne

Läs mer

- Bolånerapporten, juli 2003 - Långsam minskning av storbankernas dominans

- Bolånerapporten, juli 2003 - Långsam minskning av storbankernas dominans Långsam minskning av storbankernas dominans Hushåll med bolån bör plocka russinen ur kakan! Ett genomsnittligt hushåll i Stockholm kan spara nära 2.500 kronor per år på att överföra sitt bolån från en

Läs mer

Är hushållens förväntningar på bostadsmarknaden orealistiska? 2014-09-03

Är hushållens förväntningar på bostadsmarknaden orealistiska? 2014-09-03 Är hushållens förväntningar på bostadsmarknaden orealistiska? 2014-09-03 1 Har hushållen realistiska förväntningar på bostadsmarknaden? Ekonomipristagaren Robert Shiller: Jag tror att människor här i Sverige

Läs mer

Västra Götalands län

Västra Götalands län Västra Götalands län Mäklarinsikt 2014:2 Västra Götalands län Undersökningen genomfördes mellan den 5 maj och 2 juni 2014. Den skickades ut till samtliga medlemmar i Mäklarsamfundet och besvarades av 1067

Läs mer

Mäklarinsikt 2014:2 Skånes län

Mäklarinsikt 2014:2 Skånes län Skånes län Mäklarinsikt 2014:2 Skånes län Undersökningen genomfördes mellan den 5 maj och 2 juni 2014. Den skickades ut till samtliga medlemmar i Mäklarsamfundet och besvarades av 1067 fastighetsmäklare.

Läs mer

Mäklarinsikt 2014:2 Gotlands län

Mäklarinsikt 2014:2 Gotlands län Gotlands län Mäklarinsikt 2014:2 Gotlands län Undersökningen genomfördes mellan den 5 maj och 2 juni 2014. Den skickades ut till samtliga medlemmar i Mäklarsamfundet och besvarades av 1067 fastighetsmäklare.

Läs mer

Mäklarinsikt 2013:4 Västmanlands län

Mäklarinsikt 2013:4 Västmanlands län Västmanlands län Mäklarinsikt 2013:4 Västmanlands län Undersökningen genomfördes mellan den 26 november och 6 december 2013. Den skickades ut till samtliga medlemmar i Mäklarsamfundet och besvarades av

Läs mer

Mäklarinsikt 2013:4 Gävleborgs län

Mäklarinsikt 2013:4 Gävleborgs län Gävleborgs län Mäklarinsikt 2013:4 Gävleborgs län Undersökningen genomfördes mellan den 26 november och 6 december 2013. Den skickades ut till samtliga medlemmar i Mäklarsamfundet och besvarades av 1 379

Läs mer

Mäklarinsikt 2013:4 Värmlands län

Mäklarinsikt 2013:4 Värmlands län Värmlands län Mäklarinsikt 2013:4 Värmlands län Undersökningen genomfördes mellan den 26 november och 6 december 2013. Den skickades ut till samtliga medlemmar i Mäklarsamfundet och besvarades av 1 379

Läs mer

Mäklarinsikt 2013:4 Blekinge län

Mäklarinsikt 2013:4 Blekinge län Blekinge län Mäklarinsikt 2013:4 Blekinge län Undersökningen genomfördes mellan den 26 november och 6 december 2013. Den skickades ut till samtliga medlemmar i Mäklarsamfundet och besvarades av 1 379 fastighetsmäklare.

Läs mer

Mäklarinsikt 2013:4 Västerbottens län

Mäklarinsikt 2013:4 Västerbottens län Västerbottens län Mäklarinsikt 2013:4 Västerbottens län Undersökningen genomfördes mellan den 26 november och 6 december 2013. Den skickades ut till samtliga medlemmar i Mäklarsamfundet och besvarades

Läs mer

Västra Götalands län

Västra Götalands län Västra Götalands län Mäklarinsikt 2013:4 Västra Götalands län Undersökningen genomfördes mellan den 26 november och 6 december 2013. Den skickades ut till samtliga medlemmar i Mäklarsamfundet och besvarades

Läs mer

FINANSPOLITISKA RÅDETS RAPPORT 2012. Kommentarer Peter Englund

FINANSPOLITISKA RÅDETS RAPPORT 2012. Kommentarer Peter Englund FINANSPOLITISKA RÅDETS RAPPORT 2012 Kommentarer Peter Englund HÅLLBARA STATSFINANSER Övertygande analys Långsiktig hållbarhet => mål för statens finansiella nettoförmögenhet (på lång sikt) => mål för finansiellt

Läs mer

Utvecklingen på fastighetsmarknaden

Utvecklingen på fastighetsmarknaden ANFÖRANDE DATUM: 2007-05-30 TALARE: PLATS: Vice riksbankschef Lars Nyberg Stockholm SVERIGES RIKSBANK SE-103 37 Stockholm (Brunkebergstorg 11) Tel +46 8 787 00 00 Fax +46 8 21 05 31 registratorn@riksbank.se

Läs mer

Sverige behöver sitt inflationsmål

Sverige behöver sitt inflationsmål Sverige behöver sitt inflationsmål Fores 13 oktober Vice riksbankschef Martin Flodén Varför inflationsmål? Riktmärke för förväntningarna i ekonomin Underlättar för hushåll och företag att fatta ekonomiska

Läs mer

Mäklarinsikt 2013:4 Hallands län

Mäklarinsikt 2013:4 Hallands län Hallands län Mäklarinsikt 2013:4 Hallands län Undersökningen genomfördes mellan den 26 november och 3 december 2013. Den skickades ut till samtliga medlemmar i Mäklarsamfundet och besvarades av 1 379 fastighetsmäklare.

Läs mer

Svenskt Näringslivs konjunkturrapport, andra kvartalet 2014

Svenskt Näringslivs konjunkturrapport, andra kvartalet 2014 Svenskt Näringslivs konjunkturrapport, andra kvartalet 2014 Fakta och prognoser Enkätresultat från Svenskt Näringslivs Företagarpanel Företagarpanelen utgörs av ca 9 500 företagare, varav ca 250 i Senaste

Läs mer

Mäklarinsikt 2013:4 Dalarnas län

Mäklarinsikt 2013:4 Dalarnas län Dalarnas län Mäklarinsikt 2013:4 Dalarnas län Undersökningen genomfördes mellan den 26 november och 6 december 2013. Den skickades ut till samtliga medlemmar i Mäklarsamfundet och besvarades av 1 379 fastighetsmäklare.

Läs mer

Aktuell Analys från FöreningsSparbanken Institutet för Privatekonomi

Aktuell Analys från FöreningsSparbanken Institutet för Privatekonomi Aktuell Analys från FöreningsSparbanken Institutet för Privatekonomi 2005-05-03 Räkna med amortering Svenska hushåll ökar sin skuldsättning, framförallt vad gäller lån på bostäder. När räntan är låg är

Läs mer

Vilken är din dröm? Redovisning av fråga 1 per län

Vilken är din dröm? Redovisning av fråga 1 per län Vilken är din dröm? Redovisning av fråga 1 per län Vilken är din dröm? - Blekinge 16 3 1 29 18 1 4 Blekinge Bas: Boende i aktuellt län 0 intervjuer per län TNS SIFO 09 1 Vilken är din dröm? - Dalarna 3

Läs mer

KONJUNKTURRAPPORT VENTILATIONSINSTALLATIONER. KVARTAL Mars Ventilationsinstallationer

KONJUNKTURRAPPORT VENTILATIONSINSTALLATIONER. KVARTAL Mars Ventilationsinstallationer KONJUNKTURRAPPORT Ventilationsinstallationer 2000-12 000 10 000 8 000 6 000 4 000 2 000 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 KVARTAL 1-4 2008 Mars 2009 Ventilationsinstallationer Mkr, 2008 års priser Regional

Läs mer

Mäklarinsikt 2014:2 Västernorrlands län

Mäklarinsikt 2014:2 Västernorrlands län Västernorrlands län Mäklarinsikt 2014:2 Västernorrlands län Undersökningen genomfördes mellan den 5 maj och 2 juni 2014. Den skickades ut till samtliga medlemmar i Mäklarsamfundet och besvarades av 1067

Läs mer

Mäklarinsikt 2014:2 Norrbottens län

Mäklarinsikt 2014:2 Norrbottens län Norrbottens län Mäklarinsikt 2014:2 Norrbottens län Undersökningen genomfördes mellan den 5 maj och 2 juni 2014. Den skickades ut till samtliga medlemmar i Mäklarsamfundet och besvarades av 1067 fastighetsmäklare.

Läs mer

Mäklarinsikt 2014:2 Hallands län

Mäklarinsikt 2014:2 Hallands län Hallands län Mäklarinsikt 2014:2 Hallands län Undersökningen genomfördes mellan den 5 maj och 2 juni 2014. Den skickades ut till samtliga medlemmar i Mäklarsamfundet och besvarades av 1067 fastighetsmäklare.

Läs mer

Mäklarinsikt 2014:2 Jönköpings län

Mäklarinsikt 2014:2 Jönköpings län Jönköpings län Mäklarinsikt 2014:2 Jönköpings län Undersökningen genomfördes mellan den 5 maj och 2 juni 2014. Den skickades ut till samtliga medlemmar i Mäklarsamfundet och besvarades av 1067 fastighetsmäklare.

Läs mer

Mäklarinsikt 2014:2 Uppsala län

Mäklarinsikt 2014:2 Uppsala län Uppsala län Mäklarinsikt 2014:2 Uppsala län Undersökningen genomfördes mellan den 5 maj och 2 juni 2014. Den skickades ut till samtliga medlemmar i Mäklarsamfundet och besvarades av 1067 fastighetsmäklare.

Läs mer

Mäklarinsikt 2013:4 Jönköpings län

Mäklarinsikt 2013:4 Jönköpings län Jönköpings län Mäklarinsikt 2013:4 Jönköpings län Undersökningen genomfördes mellan den 26 november och 3 december 2013. Den skickades ut till samtliga medlemmar i Mäklarsamfundet och besvarades av 1 379

Läs mer

Mäklarinsikt 2014:2 Värmlands län

Mäklarinsikt 2014:2 Värmlands län Värmlands län Mäklarinsikt 2014:2 Värmlands län Undersökningen genomfördes mellan den 5 maj och 2 juni 2014. Den skickades ut till samtliga medlemmar i Mäklarsamfundet och besvarades av 1067 fastighetsmäklare.

Läs mer

Mäklarinsikt 2014:2 Örebro län

Mäklarinsikt 2014:2 Örebro län Örebro län Mäklarinsikt 2014:2 Örebro län Undersökningen genomfördes mellan den 5 maj och 2 juni 2014. Den skickades ut till samtliga medlemmar i Mäklarsamfundet och besvarades av 1067 fastighetsmäklare.

Läs mer

Mäklarinsikt 2014:2 Kalmar län

Mäklarinsikt 2014:2 Kalmar län Kalmar län Mäklarinsikt 2014:2 Kalmar län Undersökningen genomfördes mellan den 5 maj och 2 juni 2014. Den skickades ut till samtliga medlemmar i Mäklarsamfundet och besvarades av 1067 fastighetsmäklare.

Läs mer

Mäklarinsikt 2014:2 Dalarnas län

Mäklarinsikt 2014:2 Dalarnas län Dalarnas län Mäklarinsikt 2014:2 Dalarnas län Undersökningen genomfördes mellan den 5 maj och 2 juni 2014. Den skickades ut till samtliga medlemmar i Mäklarsamfundet och besvarades av 1067 fastighetsmäklare.

Läs mer

Företagsamheten 2014 Hallands län

Företagsamheten 2014 Hallands län Företagsamheten 2014 s län Medlemsföretaget Carolines kök, Nacka s län 2 Innehåll 1. Inledning... 3 2. Sammanfattning s län... 4 3. Företagsamheten... 5 Företagsamma unga... 5 Kvinnors företagsamhet...

Läs mer

Företagsamheten 2014 Västernorrlands län

Företagsamheten 2014 Västernorrlands län Företagsamheten 2014 Västernorrlands län Medlemsföretaget Carolines kök, Nacka Västernorrlands län 2 Innehåll 1. Inledning... 3 2. Sammanfattning Västernorrlands län... 4 3. Företagsamheten... 5 Företagsamma

Läs mer

1 ekonomiska 3 kommentarer juli 2008 nr 5, 2008

1 ekonomiska 3 kommentarer juli 2008 nr 5, 2008 n Ekonomiska kommentarer I den dagliga nyhetsrapporteringen avses med begreppet ränta så gott som alltid den nominella räntan. Den reala räntan är emellertid mer relevant för konsumtions- och investeringsbeslut.

Läs mer

2013-02-08. Företagsamheten 2013. Örebro län

2013-02-08. Företagsamheten 2013. Örebro län 2013-02-08 Företagsamheten 2013 Örebro län Örebro län 2 Innehåll 1. Inledning... 3 2. Sammanfattning Örebro län... 4 3. Företagsamheten... 5 Företagsamma unga... 5 Kvinnors företagsamhet... 5 Historisk

Läs mer

FöreningsSparbanken Analys Nr 36 7 december 2005

FöreningsSparbanken Analys Nr 36 7 december 2005 FöreningsSparbanken Analys Nr 36 7 december 2005 Räkna med minskad husköpkraft när räntorna stiger! I takt med att ränteläget stiger de närmaste åren riskerar den svenska husköpkraften att dämpas. Idag

Läs mer

Om bolån, räntor och amortering

Om bolån, räntor och amortering Sida 1 (16) Om bolån, räntor och amortering Om undersökningen Den här rapporten handlar om svenskarnas bolån, räntor och syn på amorteringar. Rapporten bygger på en undersökning genomförd med telefonintervjuer

Läs mer

Aktuellt på Malmös bostadsmarknad

Aktuellt på Malmös bostadsmarknad Aktuellt på Malmös bostadsmarknad Stadskontoret Upprättad Datum: Version: Ansvarig: Förvaltning: Enhet: 2008.09.02 1.0 Anna Bjärenlöv Stadskontoret Strategisk utveckling Detta PM avser att kortfattat redogöra

Läs mer

Stabil prisutveckling för skog i norra Sverige

Stabil prisutveckling för skog i norra Sverige Pressmeddelande 030828 Ny statistik från LRF Konsult Skogsbyrån: Stabil prisutveckling för skog i norra Sverige Priserna för skogsfastigheter i Västernorrlands län och Norrbottens och Västerbottens kustland

Läs mer

Företagsamheten 2014 Dalarnas län

Företagsamheten 2014 Dalarnas län Företagsamheten 2014 Dalarnas län Medlemsföretaget Carolines kök, Nacka Dalarnas län 2 Innehåll 1. Inledning... 3 2. Sammanfattning Dalarnas län... 4 3. Företagsamheten... 5 Företagsamma unga... 5 Kvinnors

Läs mer

Det ekonomiska läget November Carl Oreland

Det ekonomiska läget November Carl Oreland Det ekonomiska läget November 2014 Carl Oreland 141104 BNP-tillväxten i USA är god och har överträffat förväntningarna, men i euroområdet. 2 Fortsatt mycket expansiv penningpolitik som dock divergerar

Läs mer

Finanskrisens påverkan på sparande, amorteringar och lån. Undersökning från Länsförsäkringar Hösten 2009

Finanskrisens påverkan på sparande, amorteringar och lån. Undersökning från Länsförsäkringar Hösten 2009 Finanskrisens påverkan på sparande, amorteringar och lån Undersökning från Länsförsäkringar Hösten 2009 Sammanfattning 86 procent av bolånetagarna i Sverige gör ingenting särskilt med anledning av finanskrisen

Läs mer

Företagsamheten 2014 Västmanlands län

Företagsamheten 2014 Västmanlands län Företagsamheten 2014 Västmanlands län Medlemsföretaget Carolines kök, Nacka Västmanlands län 2 Innehåll 1. Inledning... 3 2. Sammanfattning Västmanlands län... 4 3. Företagsamheten... 5 Företagsamma unga...

Läs mer

Antal anmälda dödsfall i arbetsolyckor efter län, där arbetsstället har sin postadress

Antal anmälda dödsfall i arbetsolyckor efter län, där arbetsstället har sin postadress Antal anmälda dödsfall i arbetsolyckor efter län, där arbetsstället har sin postadress 2015 1 01 Stockholm 4-1 - - - 5-03 Uppsala - - - - - - - - 04 Södermanland 1 - - - - - 1-05 Östergötland 2 - - - -

Läs mer

Vad blev det för pension i Sveriges län och regioner år 2014?

Vad blev det för pension i Sveriges län och regioner år 2014? Vad blev det för pension i Sveriges län och regioner år 2014? S12262 14-03 Inledning I denna rapport har vi brutit ned resultatet från Folksams rapport Vad blev det pension 2014? på landets län och regioner.

Läs mer

Företagsamheten 2014 Uppsala län

Företagsamheten 2014 Uppsala län Företagsamheten 2014 län Medlemsföretaget Carolines kök, Nacka län 2 Innehåll 1. Inledning... 3 2. Sammanfattning län... 4 3. Företagsamheten... 5 Företagsamma unga... 5 Kvinnors företagsamhet... 5 Historisk

Läs mer

Föräldrar villiga bidra mer till bostaden än barnen tror Utkast för analys

Föräldrar villiga bidra mer till bostaden än barnen tror Utkast för analys Föräldrar villiga bidra mer till bostaden än barnen tror Utkast för analys Kontantinsats Undersökning bland föräldrar och unga om hur de ser på finansieringen av den första bostaden Juni 2015 1 Föräldrarna

Läs mer

Sysselsättning och utanförskap i Skåne

Sysselsättning och utanförskap i Skåne EN KORT ANALYS OM SKÅNES TILLVÄXT OCH UTVECKLING JANUARI 212 Sysselsättning och utanförskap i Skåne Åldersfördelningen bland Skånes befolkning ger regionen en betydande fördel, då en stor andel av invånarna

Läs mer

Pressmeddelande för Västerbotten. juli 2015

Pressmeddelande för Västerbotten. juli 2015 Pressmeddelande för Västerbotten juli 2015 Uppsala Halland Gotland Norrbotten Stockholm Jönköping Dalarna Västerbotten Västra Götaland Kalmar Jämtland Värmland Örebro Kronoberg Västernorrland Östergötland

Läs mer