Välkommen till Kungsledens boksluts och strategipresentation. 15 februari 2013 VD Thomas Erséus vvd Anders Kvist

Transkript

1 Välkommen till Kungsledens boksluts och strategipresentation 15 februari 2013 VD Thomas Erséus vvd Anders Kvist

2 Agenda för dagen 1. Hyres och fastighetsmarknaden 2. Fjärde kvartalet i verksamhet och siffror 3. Resultat för helår Finansiell ställning 5. Uppdatering skatt 6. Strategisk översyn och ny strategi 7. Värdeskapande i förvaltningen 8. Tillväxt och koncentration 9. Finansiella mål 10.Sammanfattning Innehåll 2

3 4:e kvartalet en vändpunkt strategiskt och finansiellt Kungsleden har länge hämmats av överhängande skattehot Effekter av en bunden ränta har framtvingat en defensiv hållning Genom Hemsöaffären är worst case-scenario för skatt säkrat och bolaget väl positionerat med en finansiell flexibilitet Affären en del i implementeringen av ny strategi Förvaltning av helägda fastigheter har varit starkt värdeskapande för Kungsleden över tiden Efter 7 år som VD en bra tidpunkt att lämna Kostnadsprogram initierat Styrelsen föreslår utdelning om 1,00 krona per aktie Förutsättningarna för framtida värdeskapande är mycket goda Fjärde kvartalet en vändpunkt 3

4 1. Hyres- och fastighetsmarknaden

5 Fortsatt stabil hyresmarknad Sysselsättningen fortsätter att växa i storstadsregionerna Segmenterad kontorsmarknad med stark efterfrågan i bra lägen Hyresnivåer för kommersiella fastigheter i storstadsregionerna utanför CBD är stabil Stor spread i avkastningskrav i storstadsregionerna utanför CBD Oförändrade vakansnivåer och variation mellan delmarknader Källa: Newsec Hyres- och fastighetsmarknaden 5

6 Fortsatt god uthyrning för Kungsleden i kvartalet Exempel på nya hyreskontrakt till en årshyra om drygt 9 Mkr: Gävle hamn Västmanlands Läns Landsting Cap Gemini, Västerås RB Glas & Plast, Partille Hyres- och fastighetsmarknaden 6

7 Ökad nyuthyrning för 2012 och fortsatt stabilitet Nyuthyrning helår på 80 Mkr* Västerås exempel på expansiv marknad. 17 Mkr i nyuthyrning Nettouthyrning helår på 15 Mkr** Ekonomisk uthyrningsgrad helår 89,3 procent (89,2) Återstående kontraktslängd uppgår i snitt till 4,9 år *Nyuthyrning avser årshyra för signerade kontrakt jan-dec 2012 ** Nettouthyrning avser signerade kontrakt minus påskrivna uppsägningar Hyres- och fastighetsmarknaden 7

8 Transaktionsvolymen ökade från 85 till 106 Mdr* Mdr SEK 160 Transaktionsvolym Sverige: segmentfördelning Transaktioner 100 MSEK Antal transaktioner Kontor Handel Äldreboende Antal transaktioner Bostad Logistik, Lager och Industri Övrigt (t ex hotell, mark, sjukvård och utbildning) Källa: Newsec Hyres- och fastighetsmarknaden 8

9 Starkt avslutande kvartal för transaktioner i Sverige Transaktionsvolymen för 4:e kv uppgick till 42 Mdr och var den högsta volymen sedan 3:e kv 2008 Transaktionsvolymen för december summerade till 30 Mdr Kapitalstarka institutioner och pensionsbolag svarade för huvudelen av transaktionerna på köp- och säljsidan Kontorsmarknaden stod 2012 för 40 procent av den totala volymen Kungsleden var den största enskilda säljaren under 2012 med försäljning av hälftenägda Hemsö Hyres- och fastighetsmarknaden 9

10 2. Fjärde kvartalet i verksamhet och siffror

11 Kungsledens portföljoptimering under kvartalet 15 fastigheter såldes för 552 Mkr Försäljningarna skedde till en direktavkastning om 6,6 procent Sålda fastigheter var belägna i Storstockholm, mellersta och södra Sverige. Paket om nio fastigheter för 380 Mkr enskilt största fastighetsförsäljningen Samtliga försäljningar gjordes i nivå med bokförda värden 11 fastigheter köptes för Mkr av Hemsö Totalt hyresvärde på 163 Mkr, 143 tkvm ythyrningsbar yta Återstående kontraktslängd 8 år Intjäningskapacitetet för kvarvarande portfölj är 8 procent Fjärde kvartalet i verksamhet och siffror 11

12 Bättre positionerade efter försäljning av Hemsö Kungsleden sålde sitt innehav i Hemsö efter elva års gynnsam utveckling som över tid skapat stora värden för aktieägarna Total köpeskilling om Mkr Priset för aktierna utgjorde Mkr Återbetalning av aktieägarlån utgjorde Mkr Effekter efter aktieförsäljning, låneåterbetalning samt köp av 11 fastigheter stärkt likviditet med Mkr ökad belåningskapaciteten vilken utnyttjats genom nyupptaget lån om 1 Mdr på tre år Försäljningen är en del i implementeringen av Kungsledens nya strategi mot helägda fastigheter och kommer genom omallokering av medel bidra till en ökad totalavkastning Fjärde kvartalet i verksamhet och siffror 12

13 Kvartalet i korthet Nettoomsättningen och bruttoresultatet minskade med 10 respektive 8 procent till 494 Mkr respektive 309 Mkr jämfört med Q i och med ett mindre fastighetsbestånd. Resultat före skatt uppgick till 677 Mkr (348) Resultat efter skatt uppgick till 923 Mkr (303), motsvarar per aktie - 6,80 kronor (2,20). Resultatökningen kommer av försäljningen av Hemsö Kassaflöden från rörelsen uppgick till 66 Mkr (136) Utdelningsgrundande resultatet för fjärde kvartalet uppgick till Mkr (241), motsvarande 12,70 kronor (1,70) per aktie Fjärde kvartalet i verksamhet och siffror 13

14 Ny huvudägare i Kungsleden Welandson Gösta och bolag 13,1 Länsförsäkringar fonder 3,2 Norges Bank Investment Management 2,9 Florén Olle och bolag 2,5 Danske Invest fonder (Sverige) 2,0 BlackRock fonder (USA) 1,6 Fjärde AP-fonden 1,4 Andra AP-fonden 1,2 Swedbank Robur fonder 1,2 Avanza Pension Försäkring AB 1,0 30,1 Källa: SIS Ägarservice 31 december 2012 Fjärde kvartalet i verksamhet och siffror 14

15 3. Resultat för helår 2012

16 Resultaträkning Mkr 2012 Jan-dec 2011 Jan-dec Δ procent Hyresintäkter Försäljningsintäkter modulbyggnader Nettoomsättning Fastighetskostnader Produktionskostnader moduler Bruttoresultat Handelsnetto Nettoomsättning och bruttoresultat ökade med 3 respektive 4 procent med anledning av ett större fastighetsbestånd och en mildare inledning på vintern Försäljnings- och administrationskostnader Resultat från andelar i Hemsö Finansnetto Orealiserade värdeförändringar fastigheter Den stora positiva posten kommer av försäljningen av Hemsö Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument Resultat före skatt Skatt Årets resultat Resultat för helår

17 Stora värden realiserade genom Hemsöförsäljning Mkr jan-dec jan-dec Bruttoresultat Försäljnings- och administrationskostnader Finansnetto Förvaltningsresultat Realiserade poster Handelsnetto vid försäljning Realiserade värdeförändringar, fastigheter Avdrag för uppskjuten skatt vid försäljning Försäljning av Hemsö Realiserade värdeförändringar, finansiella instrument Realiserade poster Utdelningsgrundande resultat från Hemsö Skatt att betala Utdelningsgrundande resultat Resultat för helår

18 Resultaträkning helägda fastigheter Mkr 2012 jan-dec 2011 jan-dec Δ procent Hyresintäkter Fastighetskostnader Bruttoresultat Handelsnetto Försäljnings- och administrationskostnader Finansnetto Orealiserade värdeförändringar fastigheter Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument Resultat före skatt Skatt Årets resultat Resultat för helår

19 Resultaträkning Nordic Modular Mkr 2012 jan-dec 2011 jan-dec Δ procent Hyresintäkter moduler Försäljningsintäkter moduler Nettoomsättning Fastighetskostnader Produktionskostnader moduler Bruttoresultat Handelsnetto 0 0 Försäljnings- och administrationskostnader Finansnetto Orealiserade värdeförändringar fastigheter Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument Resultat före skatt Skatt Årets resultat Resultat för helår

20 Resultaträkning Hemsö Mkr 2012 jan-dec 2011 jan-dec Δ procent Resultat från andelar Hemsö Finansnetto 0 6 Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument Resultat före skatt Skatt 3 16 Årets resultat Resultat för helår

21 4. Finansiell ställning

22 Finansiell ställning pro forma efter Hemsöaffären Mkr 31 dec 31 dec TILLGÅNGAR enligt delårsrapport Pro forma efter Hemsöaffären Fastigheter Övriga anläggningstillgångar Fordran på Tredje AP-fonden Övriga kortfristiga tillgångar Kassa och bank Summa tillgångar EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Räntebärande skulder Derivat Övriga ej räntebärande skulder Summa eget kapital och skulder Finansiell ställning 22

23 Förfallostruktur krediter Per 31 december 2012 Utnyttjade krediter, Mkr Ej utnyttjade krediter, Mkr Summa krediter, Mkr Summa Genomsnittlig konverteringstid, år 2,3 2,2 Finansiell ställning 23

24 Förfallostruktur räntebindning Per 31 december 2012 Lån, Mkr Räntederivat Mkr Snittränta, derivat % , , , , , , , , ,8 Snittränta lån och derivat, år Genomsnittlig räntebindningstid, år Summa ,8 6,8 5,1 Marknadsvärdering av lån och derivat Summa Finansiell ställning 24

25 5. Uppdatering skatt

26 Kungsleden uppdaterar om skatteprocesser Som tidigare kommunicerats meddelade Skatteverket i november 2012 beslut om att beskatta Kungsleden för kapitalvinst vid överlåtelse av andelar i handelsbolag avseende taxeringsår 2007 Vid en negativ utgång uppgår som tidigare kommunicerats den beräknade resultateffekten till Mkr och den beräknade likviditetseffekten till Mkr Skatteverket beslutade i december 2012 att för samma transaktion även yrka på en andrahandsgrund (skatteflykt) om verket inte skulle få framgång i sitt förstahandsyrkande Vid en negativ utgång i process som gäller skatteflykt blir den beräknade resultat- och likviditetseffekten cirka 500 Mkr lägre än ovan givna belopp Processen avseende skatteflykt kommer att löpa parallellt med processen som prövar förstahandsyrkandet Uppdatering skatt 26

27 Uppskattning av maximala negativa skatteeffekter Mkr Effekt på eget kapital Likviditetseffekt Reservering kvartal Reservering kvartal Inbetalt i väntan på avgörande Summa reserverade skatteärenden Ej reserverade skatteärenden Inbetalt i väntan på avgörande Summa 3 980* *Se kvartalsrapport för förklaring av förändring mot tredje kvartalet Uppdatering skatt 27

28 6. Strategisk översyn och ny strategi

29 Strategisk översyn Kungsleden har sedan en tid tillbaka arbetat med en strategisk översyn Översynen är driven av fundamentala förändringar i fastighetsmarknaden och av en önskan om en renodling av verksamheten Den nya strategin har till syfte att tydliggöra hur Kungsleden skapar varaktigt värde för aktieägare Förvaltning av helägda fastigheter har varit starkt värdeskapande för Kungsleden över tiden Kungsleden koncentrerar sig nu på detta och tar nu en ny riktning med fokus på helägda fastigheter på tillväxtmarknader i Sverige Värdeskapande sker genom att tillgodose kunders lokalbehov, förvalta och förädla fastigheterna samt optimera bolagets fastighetsportfölj Strategisk översyn och ny strategi 29

30 En strategi som sätter värdeskapande i fokus Strategisk översyn och ny strategi 30

31 Kungsleden ska skapa värde genom att tillgodose kunders lokalbehov, förvalta och förädla fastigheterna samt optimera bolagets fastighetsportfölj Tillgodose kunders lokalbehov Tillhandahålla lokaler där kunder kan verka och utvecklas Skapa starka kundrelationer genom lyhördhet, flexibelt agerande och korta beslutsvägar Förvalta och förädla fastigheterna Aktivt förvalta och förädla fastigheterna för att öka de stabila kassaflödena och därmed värdet av fastighetsbeståndet Attrahera bra hyresgäster och verka för långa hyresavtal, hög uthyrningsgrad och en balanserad kostnadsnivå Optimera fastighetsportföljen Med god marknadskunskap och starka relationer med marknadens aktörer identifiera och utnyttja möjligheter till köp och försäljning för att öka den riskjusterade avkastningen En grund för att skapa värde för ägare, kunder, medarbetare och samhälle är en stark företagskultur där medarbetare trivs, utvecklas och presterar. Strategisk översyn och ny strategi 31

32 Fokusering av geografi och segment En viktig förutsättning för värdeskapande är var i Sverige tillväxten finns Genom inriktning på tre fastighetstyper ökar kompetensen kring kundbehov och marknadsförutsättningar för dessa segment vilket leder till stärkta kundrelationer, förbättrad förvaltning och förädling och därmed ökat värde av fastighetsbeståndet Årlig tillväxt (%), lönesumma Kungsleden ska äga, förvalta och förädla fastigheter som ger en hög riskjusterad avkastning inom segmenten lager/industri, kontor och handel i Storstockholm, Mälardalen, sydvästra Sverige samt i tillväxtorter i Norrland Strategisk översyn och ny strategi 32

33 Dagens fastighetsportfölj, helägda fastigheter Segment Antal fastigheter, st Area, tkvm Bokfört värde, Mkr Driftnetto, Mkr Direktavkastning, % Ekonomisk uthyrningsgrad, % Snitt kontraktslängd, år Industri/lager ,4 91,0 5,3 Kontor ,6 90,2 4,3 Handel ,6 94,0 4,6 Övrigt kommersiella ,7 91,4 6,2 Totalt ,9 91,1 4,9 Fastighetsbestånd per 31 december 2012 Strategisk översyn och ny strategi 33

34 E Fokusering på lägen utanför CBD ger attraktiv direktavkastning % Direktavkastningskrav - kontor i sekundära lägen % Direktavkastningskrav - kontor i bästa läge Intervall: 5,75-8,5% 4 Intervall: 4,0-7,0% 2 2 Office Rest of Sweden Office Rest of Greater Stockholm Office Other Major Cities Source: Newsec Office Stockholm CBD Office Göteborg Prime Office Malmö Prime Source: Newsec Strategisk översyn och ny strategi 34

35 E E Stabila hyror i lägen utanför CBD Marknadshyror - kontor i sekundära lägen Marknadshyror - kontor Stockholm CBD kr/kvm kr/kvm Intervall: kr/kvm Intervall: kr/kvm Other Major Cities Rest of Greater Stockholm Källa: Newsec Stockholm CBD Källa: Newsec Strategisk översyn och ny strategi 35

36 Hög direktavkastning utanför CBD ger bra kudde % Stockholm CBD Övriga Sverige Källa: Newsec Strategisk översyn och ny strategi 36

37 Hög totalavkastning i kombination med låg marknadsrisk Industri & Lager i etablerade industriområden, resten av Sverige Totalavkastning : 11% Direktavkastning 7,65% 7,50% 7,35% 7,25% 7,20% Hyresutveckling 1,50% 2% 2,50% 2,50% 2,50% Dagligvaruhandel, resten av Sverige Totalavkastning : 10,3% Direktavkastning 7% 6,75% 6,75% 6,50% 6,50% Hyresutveckling 1,50% 2% 2% 2,50% 2,50% Kontor, Stockhom CBD Totalavkastning : 6,7% Direktavkastning 4,50% 4,50% 4,70% 4,90% 5% Hyresutveckling 2% 3% 5% 7% 5% Källa: Newsec Strategisk översyn och ny strategi 37

38 Logistics Rest of Sweden - Category B * Office Rest of Sweden Office Rest of Greater Stockholm * Retail Rest of Sweden * Office Other Major Cities Retail Rest of Greater Stockholm * Office Stockholm Prime Suburb Residential Rest of Sweden * Logistics Rest of Sweden - Category A * Logistics Stockholm - Category B * Logistics Malmö - Category A * Logistics Stockholm - Category A Logistics Göteborg - Category A * Retail Malmö Prime Retail Other Major Cities * Office Malmö Prime Office Stockholm Central Retail Stockholm Prime Suburb * Office Göteborg Prime Retail Stockholm Central * Residential Other Major Cities Retail Göteborg Prime Residential Rest of Greater Stockholm Office Stockholm CBD Retail Stockholm CBD Residential Stockholm Prime Suburb Residential Malmö Prime Residential Göteborg Prime Residential Stockholm Prime Yieldspreaden förväntas minska Attraktiv prisbild idag i sekundära segment 9,50 8,50 7,50 6,50 5,50 4,50 3,50 2,50 1,50 Sjunkande direktavkastningskrav Intervall direktavkastningskrav Stigande direktavkastningskrav Min Max 2012E Positiv värdeutveckling förväntas till följd av sjunkande direktavkastningskrav * Källa: Newsec Strategisk översyn och ny strategi 38

39 7. Värdeskapande i förvaltningen

40 Hur skapar Kungsleden växande kassaflöden? Växande kassaflöden Förädla Driftnettoutveckling Kundvård och uthyrning Förvaltningseffektivitet Värdeskapande i förvaltningen 40

41 Starkt värdeskapande över tid driftnetto/kvm ökat med 25 procent sedan Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q Driftnetto per kvm Värdeskapande i förvaltningen 41

42 8. Tillväxt och koncentration

43 Tillväxt och koncentration Kungsleden ska äga, förvalta och förädla fastigheter som ger en hög riskjusterad avkastning inom segmenten lager/industri, kontor och handel i Storstockholm, Mälardalen, sydvästra Sverige samt i tillväxtorter i Norrland Årlig tillväxt (%), lönesumma Tillväxt och koncentration 43

44 Återinvestering efter Hemsöförsäljning Investeringsvolym om cirka 5-6 Mdr möjligt att genomföra genom styckeoch portföljförvärv inom en tidshorisont om cirka 1-2 år Den nya strategin omfattar fastigheter och delmarknader som uppvisar en uthållig och relativt stabil omsättning över tid Utbudet är fortsatt stort för fastigheter inom den nya strategin Kungsleden ser bra investeringsmöjligheter i marknaden med en direktavkastning mellan 7,0-8,5% Tillväxt och koncentration 44

45 Exempel på transaktioner som gjorts i marknaden inom ramen för den nya strategin Kontors- och lagerportfölj om ca m² i Märsta. Transaktionsvolym ca 120 Mkr. Direktavkastning ca 7,75-8,0% Kontorsportfölj om ca m² i Linköping, Norrköping Västerås och Växjö. Transaktionsvolym ca 320 Mkr. Direktavkastning ca 7,5-8,0% Logistikfastighet om ca m² i Västsverige. Hyresavtal ca 7 år. Transaktionsvolym ca 300 Mkr. Direktavkastning ca 7,25 % Logistikfastighet om m² i Storstockholm. Transaktionsvolym ca 90 Mkr. Hyresavtal 3-5 år. Direktavkastning ca 7,5-7,75% Två logistikfastigheter om totalt ca m² i Västsverige. Sale and lease back med hyresavtal om 15 år. Transaktionsvolym ca 400 Mkr. Direktavkastning ca 8,75% Tillväxt och koncentration 45

46 Kungsleden koncentrerar fastighetsbeståndet De icke strategiska fastigheternas andel av portföljens värde minskas från 10% till 5% eller lägre under tre år Strategiska fastigheter Icke strategiska fastigheter Tillväxt och koncentration 46

47 Försäljning av Nordic Modular en tidsfråga Som ett led i Kungsledens renodling mot helägda fastigheter kommer Nordic Modular att säljas när möjlighet ges och till rimliga villkor Nordic Modular Group har ägts av Kungsleden sedan januari 2007 Avkastningen på eget kapital har varit mycket god sett över tid och uppgår i snitt till drygt 20% per år De kapitalöverföringar från Nordic Modular som hittills har erhållits överstiger det kapital som Kungsleden har satsat Nordic Modular har ett starkt kassaflöde och bidrar positivt till Kungsledens intjäning En försäljning av Nordic Modular brådskar inte men ligger enligt plan några år framåt i tiden vid gynnsamt läge att sälja Tillväxt och koncentration 47

48 9. Finansiella mål

49 Finansiella mål och begränsningar Det övergripande målet är att maximera tillväxten i kassaflödet inom ramen för de finansiella restriktioner som ställs upp för att trygga en sund balansräkning på kort och lång sikt: Likviditetsberedskap (se nedan) Belåningsgrad (vi räknar försiktigt med 60 procent på nya krediter) Soliditet (ska vara över 30 procent) Den viktigaste restriktionen på kort sikt är likviditetsberedskapen. Kungsleden kommer att hålla kassa och beviljade kreditfaciliteter till ett belopp som motsvarar worst case i skatteprocesserna till dess vi fått klarhet om utfallet. Summan är 2,9 Mdr och kan beräknas kosta 1% per år. Finansiella mål 49

50 Investering av kassaflöden Den finansiella grunden för Kungsledens värdeskapande är återinvesteringen av de medel som frigjorts vid Hemsö-försäljningen och investeringen av de fria kassaflöden som verksamheten löpande ger. Investeringsutrymmet begränsas av den likviditetsberedskap som bör hållas och den aktieutdelning (inlösen, återköp) som styrelsen anser vara lämplig Alternativa användningar för kassaflödena: Köpa nya fastigheter inom strategin Förädling (om-, tillbyggnad och utveckling) Återinvestering i befintligt fastighetsbestånd Finansiella mål 50

51 Översyn av kostnader med besparing på 10 procent Allmän översyn av centrala administrativa kostnader Identifiera möjligheter till shared services i staben Gå från fem till fyra regioner i förvaltningsorganisationen I redovisningen belasta fastigheterna med relevanta kostnader för fastighetsverksamheten för att ge tydligare resultatansvar samt uppnå bättre jämförelse med andra fastighetsbolag Total målsättning att reducera kostnader med 10 procent. Finansiella mål 51

52 Målstyrning Kungsleden kommer att styras mot: slutmål för hela koncernens förvaltningsresultat för 2015 etappmål för 2013 och 2014 Etappmålen och slutmålet kommer att uttryckas på segmentsnivå (Fastigheter respektive Nordic Modular med utfördelade egna administrativa kostnader ) finansnetto på koncernnivå centrala kostnader Det utdelningsgrundande resultatet utgår som mål Finansiella mål 52

53 Kungsledens avkastningsmål Kungsleden ska på lång sikt skapa en avkastning på eget kapital som överstiger det avkastningskrav som aktiemarknaden formulerar för bolagets aktie Det hittillsvarande räntabilitetsmålet på 15 procent är svåruppnåeligt med nuvarande marknadsförutsättningar På kort till medellång sikt under nuvarande förhållanden bedöms aktiemarknadens avkastningskrav på Kungsleden inte understiga procent Kungsledens investeringar och överhuvudtaget användning av aktieägarnas pengar skall därför alltid minst möta detta avkastningskrav i såväl för- som efterkalkyl Finansiella mål 53

54 Ny utdelningspolicy fr.o.m Utdelningspolicyn differentieras med hänsyn till behovet av likviditetsberedskap till följd av skatteprocesserna: På medellång sikt ska 50 procent av förvaltningsresultatet kunna delas ut, vilket också motsvarar praxis bland de börsnoterade fastighetsbolagen Så länge skatteprocessernas utgång är oklar (troligen fram till t.o.m. 2015) kommer en mindre andel av förvaltningsresultatet att delas ut Finansiella mål 54

55 10. Sammanfattning

56 Goda förutsättningar för framtida värdeskapande Strikt kontroll av centrala administrativa kostnader ger operativ hävstång när tillgångsbasen växer Investeringsstrategi med fokus på högavkastande fastighetssegment med mycket måttliga risker Kassaflöde återställt till nivåer före Hemsö inom månader även med högre likviditetsreserver. Förvaltningsresultat återställt inom tre år I och med att skatteriskerna avtar frigörs likviditetsreserver för återinvestering i nya fastigheter. Snitträntan förbättras med nya fastighetsköp Stark och växande underliggande intjäningskapacitet grundas på starkt kassaflöde från fastighetsförvaltningen som syns i resultatet när utfallen i skatteprocesserna blir klara och räntesäkringskostnaderna klingat av Sammanfattning 56

57 Frågestund