Pargas stad PLANBESKRIVNING. Stranddetaljplan för lägenheten Apelholmen i Lempnäs by i Houtskär. Åbo , REV 1.6.

Transkript

1 Pargas stad Stranddetaljplan för lägenheten Apelholmen i Lempnäs by i Houtskär PLANBESKRIVNING Åbo , REV

2 1 BAS- OCH IDENTIFIKATIONSUPPGIFTER 1.1 Identifikationsuppgifter Planeringsarbetet gäller stranddetaljplan för lägenheten: Kommun By Lägenhet Pargas stad Lempnäs i Houtskär 1:34 Apelholmen Planen utförs av konsult Tommy Gustafsson och från Pargas stads planläggningsavdelning planarkitekt Pasi Hyvärilä och planeringsassistent Charlotte Koivisto. Planeringsarbetets påbörjande har delgetts i Pargas Kungörelser som utkommer till alla hushåll i Pargas stad. Myndigheterna har meddelats om planeringens påbörjande. Planändringens godkännande: Miljönämnden Stadsstyrelsen Stadsfullmäktige 1.2 Planområdets läge Lägenheten Apelholmen ligger i Lempnäs by ca. 1 km väster om Mossala fjärden i norra Houtskär. Lägenheten är en holme. 1.3 Stranddetaljplanens namn och syfte Planändringens namn är: Stranddetaljplan för lägenheten Apelholmen i Lempnäs by Houtskärs generalplan godkändes av kommunfullmäktige Ett antal av generalplanens områden underställdes besvär av Sydvästra Finlands miljöcentral, med motiveringen att tillräckliga naturinventeringar inte gjorts på de berörda områdena. Besvären avgjordes först av Åbo förvaltningsdomstol. Ytterligare besvär avgjordes senare av Högsta förvaltningsdomstolen. I och med Högsta förvaltningsdomstols avgörande saknas det gällande generalplan på ett flertal strandområden i den tidigare kommunen. Ett av dessa områden är Apelholmen 1:34. Kompletteringen och ändringen av Houtskärs generalplan är under arbete och det är oklart huruvida generalplanen kommer att godkännas och vara lagkraftig under år 2015, såsom anges i 2015 års planöversikt för Pargas stad. Även Apelholmen omfattas av generalplanerevideringen, li vilken lägenheten anvisats för en fritidsbostadsrätt. Syftet med stranddetaljplanen är att i den rådande situationen påskynda uppgörandet av förutsättningar för byggande av en semesterbostad och tillhörande bastu och ekonomibyggnader samt att samtidigt grunda ett indexförsett luo-område, för att säkerställa bevarandet av holmens hotade naturtyp: asklund. Initiativet till stranddetaljplanen har tagits av de privata markägarna. Stranddetaljplaneringens start har föregåtts av ett antal överläggningar, åtgärder och domslut. Händelseförloppet, som sträcker sig från sommaren 2013 till slutet av år 2014, återges mer i detalj i bifogad promemoria, bilaga nr 8.

3 - Lägenheten såldes till de nuvarande markägarna på basen av felaktiga uppgifter med en RArätt för en fritidsbostad. I kartmaterialet med generalplaneutdrag, som staden tilldelat säljare, mäklare och köparna, ingick RA-rätten i lägenheten trots att den upphävts genom Högsta förvaltningsdomstolen beslut. - Markägarna skaffade tomten efter att stadens byggnadsinspektör under sommaren samma år med markägarna utsett lämpliga byggnadsplatser och instruerat markägarna att söka undantagslov för byggnadernas korta avstånd till strandlinjen. - I samband med undantagsförfarandet uppdagades av stadens planläggningsenhet i januari 2014 att lägenheten saknade byggnadsrätt p.g.a. att RA-rätten upphävts genom Högsta förvaltningsdomstolens beslut Staden gav ett understödjande utlåtande till markägarnas undantagslovansökan för byggande på oplanerat område av Egentliga Finlands NTM-central NTM-centralen beviljade inte undantagslovet med motiveringen att generalplanerevideringen var under arbete, Apelholmens naturvärden kunde hotas av byggandet och att markanvändningen måste avgöras genom planläggning ( ). - Markägarna besvärade sig över beslutet till Åbo förvaltningsdomstol. - Markägarna och NTM-centralens inspektörer gjorde ett platsbesök , efter vilket inspektörerna fastslog att det föreslagna byggandet inte skulle äventyra områdets naturvärden. - Markägarnas besvär avslogs i Åbo förvaltningsdomstol med bl.a. motiveringen att områdets markanvändning måste avgöras genom planläggning. I enlighet med Åbo förvaltningsdomstols beslut och NTM-centralens anvisningar i ärendet har markägarna av staden anhållit om att få låta göra en stranddetaljplan för att skapa förutsättningar för byggande och bevarande av naturvärdena på Apelholmen. 1.4 Förteckning över bilagor och källmaterial till beskrivningen Bilagor 1) Program för deltagande och bedömning, ) Utdrag ur lantmäteriverkets grundkarta 3) Ortoflygfotografi, lantmäteriverket 4) Utdrag ur Houtskärs generalplan, ) Utdrag ur Egentliga Finlands landskapsplan ) Karta över Apelholmen med nuvarande generalplanbeteckningar och bestämmelser i skala 1:2000 7) Stranddetaljplanskiss med preliminärt föreslagna beteckningar och bestämmelser, i skala 1:2000 8) Promemoria för åtgärder och beslut som föregått inledandet av stranddetaljplaneringen på Apelholmen 1:34 i Lempnäs by i Houtskär 9) Promemoria för myndighetssamråd ) Möjliga placeringar för nybyggnader, illustration 1: ) Egentliga Finlands förbunds utlåtande (endast på finska) 12) NTM-centralens utlåtande (endast på finska) 13) Promemoria för myndighetssamråd ) Protokoll över komplettarande naturinventering Källmaterial - Sydvästra Finlands miljöcentrals besvär över Houtskärs kommunfullmäktigebeslut om godkännande av Houtskärs generalplan , besvärets inlämningsdatum Naturinventering, för uppgörandet av Houtskärs generalplan och ändring av

4 2 SAMMANFATTNING 2.1 Planprocessen Houtskärs generalplan, Liina Salonen, Pargas stad, 2013 (på finska) - Utdrag ur Houtskärs generalplan, godkänd , delgetts av Pargas stad till fastighetsmäklare och de nuvarande markägarna Utlåtande till Egentliga Finlands NTM-central rörande undantagslovsökning på lägenheten Apelholmen 1:34 i Lempnäs by i Houtskär, Miljöavdelningen i Pargas stad, , Dnr 1138/ /2014 (på finska) - Undantagsbeslut rörande undantagslovsökning på lägenheten Apelholmen 1:34, Egentliga Finlands NTM-central, , Dnr VARELY/392/07.01/2014 (på finska) - korrespondens mellan stadens planläggningschef Heidi Saaristo-Levin, överinspektör Leena Lehtomaa vid NTM-centralens naturskyddsavdelning och markägarna. Korrespondensen innehåller ett protokoll över ett av Leena Lehtomaa och överinspektör Maarit Kaipiainen utfört besök i terrängen. Besöket på Apelholmen utfördes Åbo förvaltningsdomstols beslut 14/034/1, gällande markägarnas överklagande över NTM-centralens ovanstående undantagsbeslut (på finska) - Komplettering och ändring av Houtskärs generalplan, Sten Öhman för Pargas stad, Planläggningsöversikt 2015, Pargas stads planläggningsenhet - Planläggning inleds på initiativ av markägarna. - Planeringskontrakt mellan markägarna och Pargas stad har gjorts i februari Ett planeringsstart- och myndighetsmöte har hållits på Sydvästra Finlands miljöcentral. - Planeringsstarten har delgetts i Pargas Kungörelser och programmet för deltagande och bedömning med planskiss har varit upplagt på stadens www-sida sedan Myndigheterna har av planläggningskonsulten meddelats om planeringens inledande. - Miljönämnden beslutar att framlägga planförslaget till offentligt påseende - Samtliga intressenter meddelas av planläggningskonsulten per brev om förslagets offentliga påseende - Förslaget till offentligt påseende Stadsstyrelsen och stadsfullmäktige godkänner planen i juni Om planen ej överklagas, träder den i laga kraft i juli-augusti Stranddetaljplan En stranddetaljplan görs med en RA-1 byggnadsrätt för en semesterbostad och ekonomibyggnader samt med ett MY-område och ett område med beteckningen luo och indexet luo Stranddetaljplanens verkställande I lägenheten verkställs stranddetaljplanen av markägarna. Förutsättningen för beviljande av bygglov finns då planen vunnit laga kraft. 3 UTGÅNGSPUNKTER 3.1 Allmän beskrivning av området

5 3.1.2 Naturmiljön Planområdet utgörs av den 1,42 ha stora lägenheten Apelholmen, som i sin utsträckning upptar största delen av holmen Apelholmen. Holmens bergiga mitt och västra del ligger 5-10 meter högre än holmens skogvuxna östra och södra delar, som sluttar mot de omgivande stränderna. Apelholmen har en smal och sank landförbindelse till den större holmen Lempnäs, som ligger norr om Apelholmen. Till lägenheten eller planområdet hör inga vattenområden. Holmens södra och sydöstra stränder är smala tätt bevuxna stenstränder. Hela holmen har ett rikligt bestånd av olika lövträd, såsom asp, björk, rönn, lönn, hägg och den med hänsyn till växtplatsen krävande asken. Med undantag av holmens bergiga mitt och västra del upptas holmen av den sällsynta naturtypen asklund. Fältskiktet i asklunden är tätt och högt bevuxet med en mängd arter typiska för lundar och traditionslandskap. På berget växer i skrevor och sänkor bl.a. asp och ett antal ris- och örtarter. På holmen förekommer en mängd krävande och sällsynta växtarter. Ädelträdslundar, såsom asklundar är i naturskyddslagen skyddade naturtyper. (Källa: Naturinventering, för uppgörandet av Houtskärs generalplan och ändring av Houtskärs generalplan, Liina Salonen, Pargas stad, 2013 (på finska).) Naturmiljön är delvis inte längre i naturligt tillstånd, eftersom markägarna tidigare fällde träd och buskar på byggnadsplaceringarna. Ovan: vy mot väster från Apelholmens kala höjdpunkt.

6 Ovan: Apelholmens södra strand, fotografiet taget i november 2013 Ovan: Platsen som utsetts för fritidsbostaden. Även på platsen för bastun har träd fällts undan byggnadens botten.

7 Ovan: Apelholmens södra strand sedd från holmens höjd (från norr) Den bebyggda miljön Planområdet är obebyggt Markägoförhållanden Planområdet är i privat ägo. 3.2 Planeringssituation Planer, beslut och utredningar som berör planområdena Regionplan I Lanskapsplanen för Egentliga Finland : MRV, Jord- och skogsbruks- /frilufts- /rekreationsområde Jord- och skogsbruksdominerat område som har ett speciellt utvecklingsbehov beträffande rekreation och turism. Utöver jord- och skogsbruk kan områden anvisas för fritidsboende och för turism- och friluftsverksamhet. Områden kan även utnyttjas för både friluftsliv och som strövområden enligt allemansrätten och begränsat för fast bosättning av glesbebyggelsekaraktär. PLANERINGSBESTÄMMELSE: Som komplettering och utvidgning till de existerande områdena kan man i den mer detaljerade planeringen anvisa utan att orimligt skada huvudsakligt användningssyfte eller de aktiviteter som betjänar fritidsbosättningen, turismen och rekreationsanvändningen, samt med landskaps- och miljöaspekter i beaktande, bl.a. ny permanent bosättning och, enligt speciallagstiftning, även andra aktiviteter. Dimensionering av fritidsbebyggelse delområdesvis

8 4 2-3 fbe/km, fri strand 50 % PLANERINGSBESTÄMMELSE: För varje delområde kan anvisas det antal byggplatser per strandkilometer som anvisats i samband med zonbeteckningen. Den kvarstående omfattningen obebyggd strand får inte underskrida den procentandel av den totala strandlinjen som anvisats i samband med områdesbeteckningen. Det slutliga antalet byggplatser bestäms i en mer detaljerad plan, utgående från strandens beskaffenhet och de egenskaper som hänför sig till byggmöjligheterna. Andra beteckningar eller bestämmelser i landskapsplanen finns ej gällande Apelholmen. Ca. 500 meter öster om Apelholmen sträcker sig i nord-sydlig riktning det i landskapsplanen angivna området för strategisk utveckling som stöder sig på skärgårdens ringväg. Generalplan Lägenheten saknar delvis generalplan. Komplettering och ändring av generalplanen för Houtskär är aktuell sedan början av 2000-talet och hör till stadens primära generaplaneprojekt. Målet är att generalplanen fullbordas och godkänns under På planområdet gäller Houtskärs generalplan , förutom RA-området som upphävdes i.o.m. Högsta förvaltningsdomstolens beslut Denna del av lägenheten är i således planlös och har i den gällande generalplanen överstrukits med röd kryssbeteckning. I planförslaget för komplettering och ändring av Houtskärs generalplan, som var officiellt framlagt våren 2012, har det planlösa områdets anvisats som RA1/s omfattande byggnadsrätt för en fritidsbostad. Enligt planläggningsarkitekt Pasi Hyvärilä kommer beteckningen /s utgå ur det reviderade förslaget. Den senast föreslagna RA1-beteckningens bestämmelseförklaring lyder: Område för fritidsbostäder. På området kan uppföras fritidsbostäder och därtill anslutande byggnader och anläggningar. Siffran vid beteckningen anger det största tillåtna antalet byggnadsplatser, som får bildas på området. På byggnadsplatsen kan uppföras en fritidsbostad, en gäststuga, vars våningsyta är högst 25 m² samt en bastubyggnad, vars våningsyta är högst 25 m². Byggnadsplatsens totala våningsyta för ovannämnda byggnader får vara högst 5 % av byggnadsplatsens areal, dock högst 200 m². Ytterligare får uppföras ekonomibyggnader, som ansluter sig till fritidsändamålet, med byggnadsytan högst 1 % av byggnadsplatsens. Generalplanebestämmelser som gäller på området, det överklagade RA-området undantaget, är: MU, LANDSBYGDSNÄRINGSOMRÅDE MED LANDSKAPSVÄRDE. Området är avsett för idkande av landsbygdsnäringar och annan näringsverksamhet. Områdets byggnadsrätt för fritidsbostäder är placerad på samma markägares A-, AT-, RA- eller RM-områden eller kan utnyttjas på M-område. Vid utnyttjandet av området bör speciell uppmärksamhet fästas vid att inte dess landskapsvärde försämras. /s, OMRÅDE INNEFATTANDE DELOMRÅDE MED SPECIELLA NATURVÄRDEN Åtgärder med inverkan på miljön bör utföras så, att delområdets naturvärden befrämjas. Stranddetaljplan

9 Under arbete. Detaljplan. Finns ej över området. Byggnadsordning I Houtskär gäller Houtskärs byggnadsordning samt Väståbolands byggnadsordning med undantag för de delar som fällts av Åbo förvaltningsdomstol. För de delar som inte är i kraft i Väståbolands byggnadsordning tillämpas motsvarande delar ur Houtskärs byggnadsordning. Naturinventeringar På holmen har utförts naturinventeringar 1994 (v. Numers), 2008 (Korvenpää m.fl.) och senast 2013 av Liina Salonen, Pargas stad. Den senaste naturinventeringen uppgjordes i anslutning till den pågående kompletteringen och ändringen av generalplanen för Houtskär. I den konstateras att holmens asklund hör till naturtypen ädelträdsskogar, som är skyddad enligt naturskyddslagen. Denna naturtyp betraktas som starkt hotad. Även i de tidigare inventeringarna har hotade växtarter påträffats (Korvenpää m.fl., 2008). Ädelträdslundar är starkt hotade naturtyper (EN) enligt bevarandestatusklassifikationen. Holmens lundskog är enligt klassifikationen sårbar (VU). Holmens stenstrand hör till naturtypen bevuxna stenstränder i Östersjön som klassificeras som nära hotade (NT). I den år 2013 utförda naturinventeringen konstateras att hela holmen är ett naturskyddsobjekt av klass I, vars naturvärden inte får förstöras eller försvagas. Enligt inventeringen rekommenderas att holmen i sin helhet ges planbeteckningen SL. Inventeringen har försetts med en kartbilaga, i vilken asklundens utsträckning angetts med lila raster. Ovan: Naturinventeringens kartbilaga med lila rastering för asklundens område. Generalplanens ej gällande RA-område har angetts med gult. Liina Salonen, Pargas stad, 2013.

10 Med anledning av att tidigare naturinventeringar inte utförts enligt Finlands miljöcentrals inventeringsinstruktion för naturtyper enligt naturskyddslagen (Finlands miljöcentral, Pääkkönen, Alanen, 2000) förrättades en kompletterande naturinventering på omådet , se bilaga 14 (endast på finska). I denna naturinventering kunde områdets naturvärden med större noggrannhet bestämmas och avgränsas. Holmens östra och norra del visade sig vara områdets värdefullaste del med hotade sällsynta naturtyper och bl.a. med ramslök och ett rikligt inslag av den fridlysta arten Adam och Eva och fyra exemplar av vildapel. Även holmens sydvästra hörn har ett bestånd av Adam och Eva. Den södra strandens mittdel utgör en allmännare och till karaktären torrare lundtyp med främst yngre asp och al, ett par större askar vid strandlinjen undantaget. På basen av naturinventeringen kunde NTM centralen fastslå att holmens sydvästra hörn samt hela östra och norra delar är områden som måste skyddas enligt naturskyddslagen. Holmens bergiga höjd fastslogs än en gång vara av vikt för landskapsbilden och bör inte bebyggas. Grundkarta I denna planläggning används utdrag ur lantmäteriverkets grundkarta i vektorform. De skalenliga vektorkartutdragen har levererats av Lantmäteriverket. Byggnadsförbud Området saknar plan och byggnadsrätt. Fornminnen Inga fornminnen har uppdagats på området. Landskapsutredning Egentliga Finlands kulturlandskapsutredning, Anni Järvisalo & Matleena Muhonen, (endast på finska). Området omnämns inte i utredningen. 4 PLANÄNDRINGENS SKEDEN 4.1 Behovet av stranddetaljplanering I enlighet med Åbo förvaltningsdomstols beslut och NTM-centralens anvisningar i ärendet har markägarna av staden anhållit om att få låta göra en stranddetaljplan för att skapa förutsättningar för byggande på Apelholmen. Markägarna har i samråd med stadens byggnadsinspektör, stadsplanekontoret och NTMcentralens överinspektörer utsett byggnadsplatser som inte äventyrar naturtypens bevarande på holmen. 4.2 Planeringsstart och beslut som gäller denna - Planeringskontrakt mellan staden och markägarna har gjorts i februari Ett planeringsstart- och myndighetsmöte har hållits på Sydvästra Finlands

11 miljöcentral. - Program för deltagande och bedömning har ställts ut på stadens www-sida och delgetts åt intressenterna Deltagande och samarbete Intressenter Intressenter i denna planändring är markägarna på området, grannarna, stadens miljöavdelning, Houtskärs närservicenämnd, NTM centralen i Sydvästra Finland och Egentliga Finlands förbund Anhängiggörande På stadens www-sida och genom annons i Pargas kungörelser Myndigheterna har av planläggningskonsulten delgetts om planeringsstarten Metoder för deltagande och växelverkan Under utkastskedet har intressenterna möjlighet att delta i planeringen genom att framföra åsikter och förslag gällande stranddetaljplaneringen. Miljönämnden godkänner planändringsförslaget för att framläggas till offentligt påseende. Om detta meddelas i numret av Pargas Kungörelser, som delas ut till alla hushåll i Pargas. Grannar och myndigheter meddelas om förslagets påseendetid per brev. När planen är framlagd har man möjlighet att lämna in anmärkningar mot förslaget. Under påseendetiden inkom inga anmärkningar från lägenhetens grannar. Egentliga Finlands förbund hade inget att anmärka gentemot planen i sitt utlåtande NTM-centralen framförde i sitt utlåtande krav på en kompletterande naturinventering, att planförslagets RA-1-område är för stort med beaktande av holmens naturvärden samt att planens byggnadsrätt borde vara mindre än generalplanens gängse byggnadsrätt Myndighetssamarbete Ett planeringsstart- och myndighetsmöte har hållits på Sydvästra Finlands miljöcentral. I myndighetsmötet deltog representanter för Sydvästra Finlands NTM-central, Egentliga Finlands förbund och Pargas stads stadsplaneringsavdelning samt planens handläggare. Riktlinjerna för planarbetet gicks igenom på mötet. Närvarande på mötet var: Maarit Kaipiainen, överinspektör för enheten för markanvändning, NTM-centralen Leena Lehtomaa, överinspektör för enheten för naturvård, NTM-centralen Teija Nokka, överinspektör, NTM-centralen Lasse Nurmi, planerare, Egentliga Finlands förbund Pasi Hyvärilä, planarkitekt, Pargas stad Tommy Gustafsson, markägarnas planläggningskonsult NTM-centralens tidigare presenterade ståndpunkt, att förutsättningarna finns för uppförande av de planerade byggnaderna, stod fast. Leena Lehtomaa föreslog att planen kunde ha beteckningarna RA och luo. Luo-beteckningen skall förses med index med anledning av bevarandet av områdets hotade naturtyp: asklunden. Luo-området skall täcka hela asklundens område, som märkts ut i den senaste naturinventeringen år 2013, med undantag för byggnadsrutorna för fritidsända-

12 målet. Planläggningskonsulten tog upp behovet av att utse en byggnadsruta för ekonomibyggnad strax öster om holmens höjdpunkt. NTM-centralens och Pargas stads representanter ansåg det viktigt att byggnadsytorna avgränsas noggrant. Ovan: platsen öster om holmens höjdpunkt som kunde lämpa sig för placering för ekonomibyggnad. Teija Nokka från NTM-centralen framlade att de markägare, vars RA-rätter upphävts genom Högsta förvaltningsdomstolens beslut , måste behandlas likvärdigt och frågade sig huruvida detta förverkligas genom denna stranddetaljplan. Markägare i staden har lagenlig rätt att genom stranddetaljplanering utreda och avgöra sin marks användningsätt. Förutsättningarna för planens genomförande bestäms till största delen av staden, som preliminärt informerar markägaren huruvida förutsättningar finns för en detaljplans förverkligande. Apelholmens markägares målsättningar står inte i strid med stadens målsättningar eller generalplanearbete. Dessutom har markägarna grundligt utrett och försökt utnyttja alternativa tillvägagångssätt för att få bygga på sin mark, och beaktar i stranddetaljplaneringen noggrant NTM-centralens synpunkter i frågan gällande områdets naturskyddsliga aspekter. Lasse Nurmi framlade att landskapsplanens bestämmelser skall beaktas även i stranddetaljplaneringen. Ytterligare ett myndighetssamråd hölls på planläggarens initiativ , se bilaga 13. På mötet justerades förslagets RA-1- och MY-område i enlighet med NTM-centralens utlåtande I mötet deltog Teija Nokka, Pasi Hyvärilä och Tommy Gustafsson. Lasse Nurmi, Leena Lehtomaa och markägaren delgavs om mötets hållande. Ett centralt krav i utlåtandet från NTM-centralen var att en kompletterande naturinventering skulle företas, eftersom inventeringen år 2013 inte gjorts enligt Finlands miljöcentrals inventeringsinstruktion för naturtyper enligt naturskyddslagen (Finlands miljöcentral, Pääkkönen, Alanen, 2000). Leena Lehtomaa företog tillsammans med Olli Mattila från NTM-centralen en kompletterande naturinventering.

13 Enligt naturinventeringen skall holmens sydvästra hörn, största delen av holmens östra och norra delar planeras som naturskyddsområde SL-område. Den bergiga kullens mitt, som är värdefull i landskaplig hänsyn, planeras som MY-område. Den slutliga planen har uppgjorts och reviderats i enlighet med myndigheternas rekommendationer och krav. 4.4 Mål för stranddetaljplanen Syftet med stranddetaljplanen är att upprätta en RA-1 byggnadsrätt för en semesterbostad och ett MY-område samt att över dessa anvisa ett indexförsett luo-område, för att säkerställa bevarandet av holmens hotade naturtyp. Målsättningen är dessutom att stranddetaljplanen skall överensstämma med generalplanens och landskapsplanens målsättningar. Därför har dessas innehåll beaktats i stranddetaljplaneringen. 5 BESKRIVNING AV PLANÄNDRINGEN 5.1 Planens struktur Planarealen är 1,42 ha. Av denna är 0,67 0,25 ha RA-1-område (17,6 %) och 0,75 0,31 ha MYområde (21,8 %) i planförslaget. Planens SL-område är 0,82 ha (57,7 %), och dess utbredning baserar sig dels på naturinventeringen 2013 och dels på naturinventeringen Inom RA-1-området har byggnadsområde för semesterbostad, bastu och ekonomibyggnad anvisats Dimensionering Service Bebyggelsetätheten per strandmeter i detaljplanen uppfyller landskapsplanens bestämmelser. Planområdet och holmen har i planförslaget tillräckligt med sammanhängande obebyggd strand. Apelholmens strandlinje är på basen av stadens grundkarta 580 m. Genom stranddetaljplanen uppkommer 58 m bebyggd strandlinje på holmen. Den kvarstående andelen obebyggd strand (522 m=90 %) blir således med god marginal större än 50 % av den totala strandlinjen, vilket föreskrivs med områdesbeteckningen i landskapsplanen. Området har ej service. 5.2 Uppnåendet av målen för miljöns kvalitet Byggnadsytorna på RA-1-området har noggrant avgränsats. Avgränsningen i planen har gjorts i samförstånd mellan markägare och myndigheter. Byggnadsytan för ekonomibyggnad har förlagts högre upp i terrängen och längre från stranden på en plats där förekomsten av ask är mindre än på holmen i övrigt. Det är skäligt att förutsätta att en ekonomibyggnad kan placeras på ur semesterboendesynpunkt praktiskt avstånd till övriga byggnader. Själva byggnadsytorna upptar 6,2 % av hela lägenhetens areal. Byggnadernas sammanlagda byggnadsyta skulle med byggnadsrätten fullt utnyttjad utgöra 2,0 % av planområdets areal. Avfallsvatten får inte ledas i havet, utan skall behandlas på av stadens miljömyndigheter fastsla-

14 get sätt. Vattenklosett får inte användas. 5.3 Områdesreserveringar För dimensionering av den tillkommande byggrätten i lägenheten Apelholmens har byggrättsdimensioneringen i Houtskärs generalplanbestämmelse RA1 använts som riktgivande utgångpunkt. SL-området är angivet dels på basen naturinventeringen 2013 och dels på naturinventeringen Byggnadsytor för semesterbostad, bastu och ekonomibyggnad anvisas. Efter den kompletterande naturinventeringen utgick luo-området ur den slutliga planen och ersattes på NTM-centralen initiativ till största delen av SL-område, naturskyddsområde. Planförslagets RA-1-område förminskades enligt NTM-centralens krav. RA-1, kvarter 1 och tomt 1 Kvartersområde för fritidsbostäder, på vars byggnadsområde får byggas en fritidsbostadsbyggnad, en gäststuga och bastubyggnad samt ekonomibyggnader som tjänar områdets användningssyfte. Den sammanräknade våningsytan för fritidsbostadsbyggnaden, gäststugan och bastun får vara högst 200 m². Våningsytan för bastubyggnaden får vara högst 25 m² och för gäststugan 25 m². Dessutom kan på byggnadsplatsen uppföras ekonomibyggnader, vilkas sammanlagda byggnadsyta är högst 80 m² och vilkas användning ansluter sig till fritidsändamålet. Största våningsantalet är ett. Byggnaderna skall anpassas till det traditionella skärgårdslandskapet till sin färgsättning, fasadmaterial och dimensioner. Byggnaderna skall ha väggbeklädnad av trä och i mörk färgton. Reflekterande vägg- och takytor får inte byggas. Den obebyggda delen av byggnadsplatsen skall bevaras i naturligt tillstånd. Orenat avloppsvatten får inte ledas ut i terrängen eller vattendrag. På området tillåts endast torrklosetter. Kompostering på området skall skötas så att detta inte medför olägenhet för grannlägenheter eller vattendrag. Avfall som inte bränns eller komposteras, såsom metall, glas och plast skall transporteras till kommunal behandlingsplats för avfall. I dimensioneringen av semesterbostadens byggnadsyta har tillbyggnadsmöjlighet för fullt utnyttjande av planens byggnadsrätt beaktats. MY Jord- och skogsbruksområde med särskilda miljövärden. luo Område som är särskilt viktigt med tanke på naturens mångfald. Det på kartan angivna området luo-1 är ett naturobjekt enligt naturskyddslagen: asklund. Området får inte förändras så att bevarandet av naturtypens särdrag på området äventyras. SL Naturskyddsområde, i vilket det är möjligt att utföra skötselåtgärder som främjar och säkrar naturvärdena. 5.4 Planens konsekvenser Konsekvenser för den bebyggda miljön

15 Det planlagda byggandet och den övriga markanvändningen i planen passar in i landskapet och den bebyggda miljön. Nybyggnader i lägenheten Apelholmen dimensioneras och placeras i enlighet med stranddetaljplanens bestämmelser, och för undantag från dessa tillämpas stadens ordinarie förfarande för undantagslov Konsekvenser för naturen och naturmiljön De naturvärden som tagits fram i naturinventeringarna 2013 och har i stranddetaljplanen beaktats enligt NTM-centralens synpunkter, som presenterats i anslutning till platsbesöket , myndighetssamrådet , NTM-centralens utlåtande och samrådet Byggandet bedöms inte äventyra platsens naturvärden. Naturvärdenas bevarande säkerställs genom planens naturskyddsområden Övriga konsekvenser 5.5 Störningsfaktorer för miljön Användningssättet som bestäms i planen orsakar ej störningar för miljön. 6 GENOMFÖRANDE AV PLANEN 6.1 Planer som styr och illustrerar genomförandet Den situationsplan som bifogades till undantagslovsansökan i januari 2014, har enligt stadens och NTM centralens anvisningar använts som utgångspunkt i planläggningen. I bilaga 10 illustreras möjliga placeringar för nybyggnader inom planens byggnadsytor och i bilaga 14 redogörs för vad som företas för att grunda ett naturskyddsområde. 6.2 Genomförande och tidsplanering Planen verkställs av markägarna. Ansökande av bygglov i lägenheten Apelholmen kan inledas då stranddetaljplanen vunnit laga kraft. Grundandet av naturskyddsområdena har ingen inverkan på planläggningens tidplan. 6.3 Uppföljning av genomförandet Uppföljning av planlagt byggande på Apelholmen kan utföras av Pargas stad i samband med ansökning av bygglov eller åtgärdstillstånd samt genom besiktningar under byggnadsskedet. Målsättningen är att grunda ett privat naturskyddsområde enligt naturskyddslagens 24. För området uppgörs fridlysningsbestämmelser (förbjudna och tillåtna åtgärder). En penningersättning som staten skall betala till markägaren fastställs. I ett senare skede uppgörs en skötselplan, som kan verkställas av markägaren. Åbo, Tommy Gustafsson

16 Program för deltagande och bedömning Stranddetaljplan för lägenheten Apelholmen, Lempnäs, Houtskär Osallistumis ja arviointisuunnitelma Ranta asemakaavan laadinta tilalle Apelholmen, Lempnäs, Houtskari 1. Planläggningsområdet Planläggningsområdet utgörs av en lägenhet på holmen Apelholmen i södra delen av Lempnäs byområde. Området saknar en plan. 2. Utgångspunkter och mål för planeringen Syftet med stranddetaljplanen är möjliggöra fritidsbostadsbyggande och bevarandet av områdets konstaterade naturvärden. I stranddetaljplanen ingår en byggrätt för fritidsbyggande. Byggnadsytan förläggs i områdets mitt och östra del. 3. Intressenter Intressenter i denna planändring är markägarna på området, grannarna, stadens miljöavdelning, Hourskärs närservicenämnd, NTM centralen i Egentliga Finland och Egentliga Finlands förbund. 4. Hur intressenter kan delta i planeringen Påbörjandet av planeringsarbetet meddelas med tidningsannons. Programmet för deltagandet och bedömning finns till påseende på anslagstavlor i stadshuset och områdeskontoret i Houtskär samt på stadens webbplats. Under utkastskedet har intressenterna möjlighet att delta i planeringen genom att framföra åsikter och förslag gällande stranddetaljplaneringen. Miljönämnden godkänner detaljplaneförslaget för att framläggas till offentligt påseende. Om detta meddelas i numret av Pargas Kungörelser som delas ut till alla hushåll i området. När planen är framlagd har man möjlighet att lämna in anmärkningar mot förslaget. Därefter godkänns planen i stadsfullmäktige och beslutet delges dem som under påseendetiden skriftligen begärt om det. Godkännandet av planen delges även genom även NTM centralen. Kungörelsen om planens ikraftträdande publiceras i första hand i Pargas Kungörelser eller i andra hand i Turun Sanomat och Åbo Underrättelser. 5. Preliminär tidtabell Planeringen inleds genom detta program för deltagande och bedömning i mars Planförslaget framläggs offentligt till påseende i april maj 2015 och stadsfullmäktige torde godkänna planen i juni Överklagas ej beslutet, träder planändringen i kraft i juli augusti Kontaktpersoner Kontaktpersoner för planeringen är planläggningskonsult Tommy Gustafsson (tel ) och Pargas stads planläggningsarkitekt Pasi Hyvärilä (tel ). 7. Samråd med myndigheterna Detta program för deltagande och bedömning delges NTMcentralen i Egentliga Finland och Egentliga Finlands förbund. 8. Bedömning av planens konsekvenser Bedömning av konsekvenserna av planen utförs som en del av det egentliga planläggnings och planeringsarbetet. 1. Kaavoitettava alue Kaavoitettava alue muodostuu tilasta, joka sijaitsee Apelholmenin saarella Houtskarissa Lempnäsin kyläalueen eteläosassa. Alue on kaavaton. 2. Kaavamuutoksen lähtökohdat ja tavoitteet Ranta asemakaavalla pyritään mahdollistamaan lomaasuntorakentamisen ja alueen todettujen luontoarvojen säilyttämisen. Ranta asemakaavalla osoitetaan alueelle yksi loma asunto oikeus. Rakennusalaa osoitetaan alueen keski ja itäosaan. 3. Osalliset Osallisia tässä kaavoituksessa ovat alueen maanomistajat, naapurit, kaupungin ympäristöosasto, Houtskarin lähipalvelulautakunta, Varsinais Suomen ELY keskus sekä Varsinais Suomen liitto. 4. Miten osalliset voivat osallistua suunnitteluun Kaavatyön aloittamisesta on ilmoitettu lehti ilmoituksella osallisille. Osallistumis ja arviointisuunnitelma on nähtävillä ilmoitustauluilla kaupungintalolla ja Houtskarin aluekonttorissa sekä kaupungin verkkosivuilla. Luonnosvaiheessa osallisilla on mahdollisuus osallistua suunnitteluun esittämällä mielipiteitä ja ehdotuksia kaavaan liittyen. Ympäristölautakunta hyväksyy kaavaehdotuksen ja asettaa sen julkisesti nähtäville. Asiasta ilmoitetaan Paraisten Kuulutusten numerossa, joka jaetaan alueen kaikkiin talouksiin. Nähtävilläoloaikana kaavasta on mahdollista huomauttaa. Tämän jälkeen kaava hyväksytään kaupunginvaltuustossa ja päätöksestä ilmoitetaan niille, jotka ovat sitä nähtävilläolon aikana kirjallisesti pyytäneet. Kaavan hyväksymisestä ilmoitetaan myös ELY keskukselle. Kaavan voimaantulosta kuulutetaan ensisijaisesti Paraisten Kuulutukissa tai toissijaisesti Turun Sanomissa ja Åbo Underrättelser lehdessä. 5. Alustava suunnitteluaikataulu Kaavoitus aloitetaan osallistumis ja arviointisuunnitelmalla maaliskuussa Kaavaehdotus asetetaan julkisesti nähtäville huhtitoukokuussa 2015 ja kaupunginvaltuusto hyväksynee kaavan kesäkuussa Mikäli päätöksestä ei valiteta, tulee yleiskaavan muutos voimaan heinä elokuussa Yhteyshenkilöt Kaavoituksen yhteyshenkilönä toimivat kaavoituskonsultti Tommy Gustafsson (puh ) sekä Paraisten kaupungin kaavoitusarkkitehti Pasi Hyvärilä (puh ). 7. Viranomaisneuvottelut Tämä osallistumis ja arviointisuunnitelma lähetetään Varsinais Suomen ELY keskukseen sekä Varsinais Suomen liittoon tiedoksi. 8. Kaavan vaikutuksen arviointi Kaavan vaikutuksen arviointi suoritetaan osana varsinaista kaavoitus ja suunnittelutyötä. Arkitektbyrå Tommy Gustafsson // Skärvägen 1 J, Åbo // tommy@atg.fi // // Tel Arkkitehtitoimisto Tommy Gustafsson // Sirppitie 1 J, Turku // tommy@atg.fi // // Puh

17

18

19

20 Utdrag ur Egentliga Finlands landskapsplan , skala 1:100000, Planområdet inringat. Kaava-alue ympyröitynä.

21

22

23 BILAGA 8 PROMEMORIA FÖR ÅTGÄRDER OCH BESLUT SOM FÖREGÅTT INLEDANDET AV STRANDDETALJPLANERINGEN PÅ APELHOLMEN 1:34 - Före anskaffandet av lägenheten utredde de nuvarande markägarna tillsammans med stadens byggnadsgranskare under en platssyn möjliga placeringar för semesterbostaden och en bastu på lägenheten. Enligt försäljningsuppgifterna fanns på lägenheten en outnyttjad RA-byggnadsrätt. Byggnadsgranskaren fastslog efter platssynen att semesterbostaden och bastun kunde placeras på de platser de kommande markägarna avsåg placera dem på. Byggnadsgranskaren instruerade de kommande markägarna att söka undantagslov för byggandet med anledning av deras avstånd till strandlinjen. De utsedda byggnadsplaceringarna ansågs av byggnadsgranskaren lämpliga p.g.a. den täta vegetationen mellan placeringarna och strandlinjen. P.g.a. av terrängen (bergig höjd, som syns åt alla håll) kunde inte byggnaderna placeras på tillräckliga avstånd från strandlinjen. I detta skede framgick det inte för någon av de berörda att byggnadsplatsen saknade en ikraftvarande generalplan och byggnadsrätt. Det framgick inte heller från stadens sida att området varit föremål för en bredare naturinventering som gjorts i anslutning till den pågående generalplanerevideringen. - De nuvarande markägarna köpte lägenheten Apelholmen 1: Enligt köpebrevet fanns på lägenheten en outnyttjad RA-byggnadsrätt. Säljaren och dennes mäklare kände enligt uppgift inte till att byggnadsrätten upphävts genom Högsta förvaltningsdomstolens beslut Missförståndet hade sitt ursprung i det kartmaterial som av Pargas stad tilldelats säljaren och fastighetsmäklaren i samband med försäljningen. I kartmaterialet ingick ett generalplaneutdrag enligt vilket det fanns en generalplansenlig RA-1/sbeteckning och byggnadsrätt på lägenheten. I planutdraget som delgetts av staden och som var daterat var RA-1/s-området inte överstruket. Även den nuvarande ägaren tilldelades felaktig information av staden. - Markägarna lämnade enligt byggnadsinspektionens anvisningar in en undantagslovsansökan för byggnadernas avstånd till strandlinjen i januari Markägarna fällde träd och buskar på de kommande byggnadsplatserna, medan undantagslovet var under behandling hos staden. Genom den åtgärden är inte området längre i naturligt skick, vilket konstaterats senare av NTM-centralens representanter. - Faktumet att lägenheten saknade generalplan och byggnadsrätt uppdagades först i samband med hanteringen av undantagslovet på stadens planläggningsenhet i januari Pargas stads planläggningsenhet beslöt att ge ett understödjande utlåtande för markägarens undantagslovsansökan till NTM -centralen för byggandet med motiveringen att byggandet inte stod i strid med den pågående revideringen av Houtskärs generalplan samt att byggandet inte skulle äventyra områdets naturvärden och naturtyper. Enligt planläggningsenhetens ansökan stod byggandet

24 inte i strid med naturskyddsmässiga målsättningar formulerade i markanvändningsoch byggnadslagens 172. Pargas stad ansökte alternativt om att markägarna skulle få ersättning för utebliven byggnadsrätt, ifall att NTM-centralen skulle besluta att inte bevilja undantagslovet. I det fallet skulle holmen i sin helhet anvisas som skyddat område (SL) i den kommande generalplanen. - NTM-centralen avslog markägaren ansökan i sitt beslut med motiveringen att: Lägenheten och holmen i naturinventeringen 2013 definierats som ett klass I naturobjekt med flera krävande växtarter och en ädelträdsskog (ask), som är en start hotad naturtyp och enligt naturskyddslagen skall skyddas Generalplanearbetet inte är avslutat, och kan störas av undantagsbyggandet Byggandets inverkan på naturmiljön borde utredas genom en strandgeneralplan - NTM-centralens överinspektör för naturskyddet Leena Lehtomaa och överinspektör för markanvändning Maarit Kaipiainen företog med markägarna ett platsbesök för att utreda förutsättningarna för byggande på lägenheten. På basen av platsbesöket konstarerade NTM-centralens representanter i ett PM att: Apelholmens naturvärden inte avsevärt försvagas av byggande på lägenheten, om de placeras enligt situationsplanen som bifogats till undantagsansökan. Byggnadsplatsen måste anvisas genom planläggning samt att området anvisas med luo-beteckning, som förpliktar markägarna till att beakta naturvärden i samband med byggande. - Markägarna överklagade NTM-centralens beslut gällande undantagslovet till Åbo förvaltningsdomstol, som avslog överklagan i sitt beslut , med följande motiveringar: Ett undantagsbeslut får inte äventyra planläggningen eller försvåra naturskyddets målsättningar eller målsättningar för byggnadsskydd Området har i naturinventeringen definierats som ett klass I naturskyddsobjekt, vars naturvärden inte får förstöras eller försvagas Områdets markanvändning måste avgöras genom planläggning. I enlighet med Åbo förvaltningsdomstols beslut och NTM-centralens anvisningar i ärendet har markägarna av staden anhållit om att få låta göra en stranddetaljplan för att skapa förutsättningar för byggande och bevarande av naturvärdena på Apelholmen Tommy Gustafsson

25 BILAGA 9 MÖTESPROTOKOLL Ärende: Planeringsstart- och myndighetsmöte rörande Stranddetaljplan för lägenheten Apelholmen i Lempnäs by i Houtkskär i Pargas stad Tidpunkt: torsdag kl Plats: Sydvästra Finlands NTM-central, mötesrum Loisto Närvarande: Maarit Kaipiainen Leena Lehtomaa Teija Nokka Lasse Nurmi Pasi Hyvärilä Tommy Gustafsson överinspektör för markanvändning, NTM-centralen överinspektör för naturskyddet, NTM-centralen överinspektör, NTM-centralen planerare, Egentliga Finlands förbund planarkitekt, Pargas stad planläggare Samtliga inkallade personer närvarade på mötet. Mötets innehåll Följande synpunkter delgavs av myndigheternas representanter och planläggaren: NTM-centralen: NTM centralens tidigare framlagda (promemoria över platsbesöket ) uppfattning stod fast, att holmens naturvärden inte betydligt skulle äventyras genom det i undantagslovsansökningen föreslagna byggandet. Leena Lehtomaa föreslog att planen kunde ha beteckningarna RA och luo. Luobeteckningen skall förses med index med anledning av bevarandet av områdets naturtyp. Lehtomaa avslog tanken om att anvisa ett med SL märkt skyddsområde, emedan staten genom bestämmelsen som beteckningen innefattar skulle bli ersättningsskyldig gentemot markägaren. Lehtomaa påminde om att staten i det uppkomna läget inte kan anses som ersättningsskyldig för eventuellt utebliven byggnadsangivelse i kommande planer. Maarit Kaipiainen bad att överväga angivande av mindre än ordinarie generalplansenlig ( vån-m²) byggnadsrätt i planen. Teija Nokka framlade att de markägare, vars RA-rätter upphävts genom Högsta förvaltningsdomstolens beslut , måste behandlas likvärdigt och frågade sig huruvida detta förverkligas genom denna stranddetaljplan. Eg. Fin. Förbund: Pargas stad: Lasse Nurmi framlade att landskapsplanens bestämmelser skall beaktas även i stranddetaljplaneringen. Byggnadsplatserna skall överensstämma med de redan överenskomna, på plats utsedda platserna. RA/s-beteckningarna kommer att utgå ur den kommande generalplanen för Houtskär, och beteckningen skall inte användas i stranddetaljplaner

26 heller. T.G.: Tommy Gustafsson presenterade behovet av att utse en plats för gäststuga och ekonomibyggnader och föreslog ett område omedelbart öster om holmens bergiga höjd. Lehtomaa gav preliminärt sitt samtycke till att utnyttja det området och fick senare fotografier på ifrågavarande plats. Gustafsson lovade att ta upp Kaipiainens önskemål om att överväga mindre byggnadsrätt än , men delgav samtidigt att markägarna säkert inte är mottagliga för önskemålet, eftersom som det skulle leda till utdragna och komplicerade förhandlingar med de som sålt lägenheten till dem. Lägenheten såldes p.g.a. felaktiga uppgifter till de nuvarande ägarna med byggnadsrätten vån-m². Missförhållandet uppdagades långt efter att tomten sålts till de nuvarande ägarna Tommy Gustafsson

27 APELHOLMEN 1:34 // MÖJLIGA PLACERINGAR FÖR NYBYGGNADER, ILLUSTRATION 1:2000 APELHOLMEN 1:34 // MAHDOLLISET UUDISRAKENNUSTEN SIJAINNIT, HAVAINNEKUVA 1:2000 F B G E mahdollinen uudisrakennus / möjlig nybyggnad: fritidsbostad / loma-asunto bastu / sauna gäststuga / vierasmaja ekonomibyggnad / talousrakennus Gräns 3m utanför planändringsområdet Raja 3m kaavamuutosalueen ulkopuolella E F G B bryggläge laituripaikka Arkkitehtitoimisto Tommy Gustafsson // Sirppitie 1 J, Turku // tommy@atg.fi // // Tel

28

29

30

31

32

33 BILAGA 13 MÖTESPROTOKOLL Ärende: Myndihetsmöte angående justering av RA- och MY-områdenas gränsdragningar i stranddetaljplanen för lägenheten Apelholmen i Lempnäs by i Houtkskär i Pargas stad Tidpunkt: Tisdag kl Plats: Sydvästra Finlands NTM-central, mötesrum Loisto Närvarande: Teija Nokka Pasi Hyvärilä Tommy Gustafsson överinspektör, NTM-centralen planarkitekt, Pargas stad planläggare Om mötets hållande meddelades även åt överinspektör Leena Lehtomaa vid NTM-centralens naturskyddsenhet, planläggare Lasse Nurmi vid Egentliga Finlands förbund samt markägaren. Lasse Nurmi ansåg det pga mötets begränsade ärende inte nödvändigt att en representant för Egentliga Finlands förbund deltar. Leena Lehtomaa hade för avsikt att förrätta en kompletterande naturinventering på området På basen av inventeringen görs justeringar i planförslagets luo-område. Eftersom mötet behandlade gränsdragningen mellan RA- och MY-områdena, ansåg Lehtomaa att hon inte behövde delta i mötet. Bakgrunden till mötet Mötets innehåll NTM-centralens utlåtande över stranddetaljplaneförslag för lägenheten Apelholmen i Lempnäs by i Houtskär. I utlåtandet tar NTM-centralen bl.a. ställning till RA-1-områdets dimensionering. RA-1-området är enligt utlåtandet för stort med beaktande av holmens naturvärden. RA-1-området bör förminskas och MY-området och luo-området förstoras. Syftet med detta möte var att justera RA-1-områdets dimensionering till att bättre motsvara NTM-centralens utlåtande. Planerare Tommy Gustafsson presenterade ett gränsdragningsförslag. Mötets övriga deltagare ansåg att skissen motsvarade utlåtandets krav. Pasi Hyvärilä framförde att RA-1-områdets och MY-områdets förstorande inte påverkar grannars eller övriga intressenters intressen negativt, och skulle därför inte kräva en ny påseendetid före stadens godkännande.

34 Ovan: Justeringsförslaget som presenterades på mötet. På basen av Lehtomaas komplettarande naturinventering görs vid behov justeringar av planens luo-område. Ärendet var avklarat kl Tommy Gustafsson

35

36