Detaljplan för området vid HÄRKEVÄGEN Tomter för enbostadshus Valla 6:1 m.fl Östersunds kommun GENOMFÖRANDEBESKRIVNING

Transkript

1 1 Detaljplan för området vid HÄRKEVÄGEN Tomter för enbostadshus Valla 6:1 m.fl Östersunds kommun GENOMFÖRANDEBESKRIVNING Antagandehandling Samhällsbyggnad har upprättat ett förslag till detaljplan för området vid Härkevägen. Förslaget innebär att 31 nya tomter för friliggande enbostadshus skapas, 8 på privat ägd mark och 23 på kommunens mark. Inom området finns 21 befintliga tomter. På befintliga tomter kan fritidshus byggas till så att de kan användas som permanent bostad eller ersättas med nya enbostadshus. Kommunen blir huvudman för genomförandet av detaljplanen och åläggs därför att bekosta anläggandet av allmänna platser t ex gator, GC-vägar och parker. Enligt 6 kap PBL skall privata fastighetsägare, som drar nytta av detaljplanen, i skälig omfattning erlägga ersättning till kommunen för dess genomförandekostnader. Dessa ersättningar erläggs som gatukostnadsbidrag. Utredning om vilka kostnader som beräknas uppstå och förslag till fördelning av dessa mellan berörda fastigheter har upprättas. Berörda sakägare har beretts tillfälle att i ett samrådsförfarande yttra sig över den preliminära gatukostnadsutredningen innan den i en slutgiltig utformning fastställs av kommunfullmäktige. Yttranden skulle lämnas till Samhällsbyggnad senast den 30 september ORGANISATORISKA FRÅGOR Tidplan Miljö- och samhällsnämnden beslutade , 347 att planförslaget skulle ställas ut för granskning. Detaljplanen kan ställas ut under februari-mars Beslut om antagande kan tas under våren sommaren Utredning av gatubyggnadskostnader och kostnader för anläggande av vatten- och avloppsanläggningar har gjorts. Genomförandetid Planens genomförandetid är tio år från det datum planen vunnit laga kraft. Ansvarsfördelning och huvudmannaskap Kommunen är huvudman för allmänna platser inom planområdet. Kommunen svarar för ombyggnaden av Härkevägen, framdragande av VA-ledningar till an-

2 2 slutningspunkter nära tomtgränser samt anläggandet av GC-vägar och stigar inom planområdet. Inom planområdet finns utrymme för förrådsbyggnad, bryggor och upplagsplats för småbåtar. För att utföra dessa anläggningar måste någon form av gemensamhetsförening bildas. Denna förening blir då huvudman för dessa anläggningar och träffar avtal med kommunen om markupplåtelse. FASTIGHETSRÄTTSLIGA FRÅGOR Fastighetsbildning, gemensamhetsanläggning mm Fastigheter avstyckas enligt illustrerat förslag. Mark som föreslagits som allmänplats inlöses av kommunen. De delar av Valla 3:7 och 6:20 som är parkmark överförs till kommunens fastighet Valla 6:1 genom fastighetsreglering. I gällande detaljplan finns byggrätt för ett fritidshus på fastigheten Valla 6:11. Fastigheten Valla 6:10 är avsedd att användas som allmänplats park. I detta förslag föreslås att tomtplatsen för Valla 6:11 utökas ca 55 meter mot sydväst. Mark från Valla 6:10 överförs till Valla 6:11. Denna fastighetsreglering genomförs efter fastighetsägarens begäran och bekostas av fastighetsägaren. Resten av Valla 6:10 fortsätter att vara allmänplats park och inlöses av kommunen. Fastigheten Valla 3:10 går att dela i två ungefär lika stora fastigheter. Den tomt som ligger närmast stranden utformas så att den får ett skaft för väganslutning till Härkevägen. De fastighetsägare som vill kan gemensamt bygga förrådsbyggnad, bryggor och anordna upplagsplats för småbåtar. För att detta skall kunna genomföras måste någon form av förening bildas. Föreningen kan träffa avtal med kommunen om bl a markupplåtelse. Ett annat alternativ kan vara att bilda en gemensamhetsanläggning som instrument för genomförandet av de gemensamma intressena. Fastigheterna Valla 6:13 och 6:24 kan utökas mot nordost så att utfart mot den övre slingan av Härkevägen ligger inom den egna fastigheten. Strandskydd Största delen av planområdet ligger inom det område där detaljplan fastställd den 23 maj 1969 gäller, och omfattas därför inte av strandskydd. För fastigheterna Valla 3:8, 3:9 och 3:10 föreslås att länsstyrelsen upphäver strandskyddet för de delar av fastigheterna som ligger närmare strandlinjen än hundra meter. Planekonomi Kostnadsunderlag I gatukostnadsutredningens kostnadsunderlag ingår kommunens kostnader för områdets anläggningar och markförvärv. Anläggningarna utgörs av standardhöjning av befintliga vägar, vatten- och avloppsanläggning samt gång- och cykelvägnätet som nyanläggs liksom en promenadstig i områdets västra del. Eventuella åtgärder inom kvartersmarken får utföras av de enskilda fastighetsägarna.

3 3 Anläggningskostnader I kostnadsunderlaget skall ingå anläggningskostnader för gator, belysning, parker samt gång- och cykelvägar. I anläggningskostnaden skall även ingå kostnaden för projektering och kontroll samt viss ränta. Gator (inkl belysning, projektering och kontroll) Härkevägen är idag den väg som ansluter området till det allmänna vägnätet. Standarden är föreslagen att bli: Körbana 4,5 m, slitlager av asfalt, öppna diken samt belysning. Härkevägen sträcker sig från allmänna vägen mot nordväst, förbi Frösö Konstcentrum och genom hela området. Ungefär mitt i området går en vägslinga ner mot Storsjön där 4 befintliga och 3 nya tomter ansluts. Parker GC-vägstandarden är föreslagen att bli: GC-bana 3 m, slitlager av grus samt dike. När vägen detaljprojekteras skall hänsyn tas till kärr och orkidélokaler. Hinder för biltrafik anläggs vid anslutningen till Varvsvägen. Stig i nordvästra delen av planområdet huggs ur, avjämnas och skyltas. Markkostnader I kostnadsunderlaget skall även ingå kommunens kostnader för att förvärva mark till allmänna platser. I markkostnaden ingår, förutom marklösenkostnad inkl intrång, även lagfarts- och förrättningskostnader. Ränta får beräknas från förvärvstidpunkten tills anläggningen är färdigställd. Kommunen äger idag stora delar av den föreslagna gatu- och parkmarken. Vid beräkning av värdet av tidigare förvärv har använts ett återanskaffningsvärde. Fördelning av kostnader Fördelning av kostnaderna skall enligt plan- och bygglagen ske efter skälig och rättvis grund. Detta innebär att såväl kostnads- som nyttoaspekten skall beaktas. Fördelning mellan befintlig och tillkommande bebyggelse Inom fördelningsområdet finns endast en bebyggelsetyp representerad, nämligen friliggande småhus. I området fördelas kostnaderna för gator respektive parker inkl gång- och cykelvägar var för sig. Kostnaderna, vad avser gator, fördelas efter principen att tillkommande byggrätter belastas med 2,5 ggr så hög kostnad som bebyggda fastigheter. Detta innebär att de befintliga fastigheterna får faktorn 0,4 istället för faktorn l. De fastigheter med byggnader som enligt gällande fastighetstaxering åsatts ett byggnadsvärde, har räknats som bebyggda fastigheter. Övriga fastigheter är obebyggda eller är bebyggda med byggnader som enligt gällande fastighetstaxering inte åsatts något byggnadsvärde. Plankostnader Kostnader för upprättande av detaljplan (planavgift) betalas av fastighetsägaren och tas ut i samband med bygganmälan. Kostnader för bygglov, geoteknisk utredning och nybyggnadskarta m.m. betalas också av fastighetsägaren.

4 4 VA-kostnader Anslutningsavgifterna i Härke kommer att grundas på gällande taxa för anslutning av vatten och avlopp och tas ut i samband med nybyggnad, större tillbyggnad där den befintliga anläggningen inte är dimensionerad för det tillbyggda huset eller när fastighetsägaren begär anslutning. Inga befintliga anläggningar kommer att lösas in. TEKNISKA FRÅGOR Tekniska utredningar Härkevägen Principutredning för Härkevägens upprustning har utförts av Sweco. Härkevägen avses att rustas upp och ges en sektion med 4,5m bred körbana belagd med asfalt och med vägdike och dränering. Alla tomter kommer att få utfart mot Härkevägen. När vägen detaljprojekteras skall hänsyn tas till problem som kan uppstå med svallis p g a vattenavrinning från högre belägna områden. Vatten och avlopp Kommunens tekniska förvaltning har utrett förutsättningarna för anläggande av vatten- och avloppsledningar för området. I denna utredning föreslås att kommunen anlägger vatten- och avloppsledningar. Avloppsvattnet leds till en lågpunkt omedelbart väster om fastigheten Valla 6:10. Därifrån pumpas vattnet till kommunens ledningar vid Peterson-Bergers Väg. Skötselplan för parkområden Ängsmark slås med slaghack åtminstone två gånger per säsong, gärna fler om ekonomin tillåter. Gräset bör samlas upp, dels ur tillgänglighets- och skönhetsaspekt, dels för att inte ytan skall bli övergödslad, vilket hämmar ört- och ängsblomstillväxten. Träd längs Storsjön: Stora träd med karaktärer sparas. Det finns ståtliga tallar, björkar och granar. Stora täta granar behålls till gagn för fåglar. Det finns mycket sly längs stranden. Det är lämpligt att hugga fram små gläntor, som underlättar användningen av strandområdet. Parkmark skogspartier: Vid röjning på orkidélokaler skall stor försiktighet iakttas. Ytan skall märkas upp före arbetsinsatser. Inga maskiner får köra på ytan. Vid röjning av träd på skogsytor som ligger på parkmark skall hänsyn tas till den biologiska mångfalden på platsen. Spara enbuskar, ett lämpligt antal sälg, asp, blommande träd, några döda, stående eller nedfallna träd. På någon yta är det bra med ett flerskickat tätt parti, nässelpartier är bra för fjärilar. En balans mellan barr och lövträd skall eftersträvas. För att undvika packningsskador på marken skall all avverkning i huvudsak ske när marken är frusen. För fastigheterna Valla 3.8, 3:9, 3:10, 6:17, 6:18 och 6:19 bör tomtgränsen markeras mot sydväst så att den allmänna plats mark som är

5 5 avsedd att användas för en stig upplevs som tillgänglig för alla. Växtetablering är svår på denna plats, därför föreslås att tomtgränserna markeras på ett tydligt sätt. Skyltar bör kanske finnas längs stigen som säger att man befinner sig på parkmark. Våtmarker inom planområdet: Dessa hålls naturliga, inga utdikningar eller upplag skall göras. Maskiner får inte köra över våtmarkerna. Håll balans vid slyröjningen, det vill säga allt sly skall inte bort. Tomtmark Före försäljning av tomtmark bör avverkning göras. Avverkningen skall inte vara för hårdhänt utan utrymme skall finnas för köparen att sätta sin egen prägel på tomten. Vanligtvis avverkas de centrala delarna av tomten. Angående eventuella vindfällen kan tilläggas att granar är känsligare för detta än tallar som har djupa pålrötter. Avverkning bör göras innan tomten bebyggs så att eventuella problem med vindfällen undviks. Geoteknisk utredning Översiktlig geoteknisk utredning har utförts. När bygganmälan inlämnas för beslut om kontrollplan skall detaljerad geoteknisk utredning bifogas(gk1). Markradonundersökning skall ingå. Radonskydd Man ska minst räkna med att byggnader inom området ska utföras radonskyddade. MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN Magnus Rosenberg, va-chef, Östersunds kommun, teknisk förvaltning svarar för utredning av förutsättningarna för VA-anläggningen Margit Björklund tf stadsträdgårdsmästare, Östersunds kommun, samhällsbyggnad har upprättat skötselplan för allmänna platser. Östersund den Siv Reuterswärd Stadsarkitekt Bengt Rådman Fastighetschef Revidering: Revidering planbeskrivning: Beskrivning av utsiktsservitut tillförmån för fastigheterna Härke 6:10 och 6:11 ändrats. Åtgärder för att tillgodose utsiktsservitutet har tagits bort. Texten om va-anslutning har ändrats. Ingen tvångsanslutning kommer att krävas av fastigheter som har egen fungerande vatten- och avloppsanläggning. Befintliga anläggningar kommer inte att lösas in. Revidering genomförandebeskrivning:

6 Texten om va-anslutning har ändrats. Se ovan. 6 Revidering plankarta: Den begränsning av byggbar mark som föreslagits på tre tomter väster om fastigheterna Härke 6:10 och 6:11 har tagits bort liksom den bestämmelse som hörde till denna begränsning. Avsikten med att begränsa byggrätten var att tillgodose den rätt till fri och obruten sikt mot Oviksfjällen som för fastigheterna Härke 6:10 och 6:11 säkerställts med servitut. Denna rättighet får istället behandlas på annat sätt än genom planbestämmelse. Reviderad 30 juni Siv Reuterswärd Stadsarkitekt