BRF-ANALYS BRF STIGBERGET ( )

Transkript

1 Sida 1 / 12 BRF-ANALYS BRF STIGBERGET ( ) INTRODUKTION TILL BRF- ANALYSEN Den uto kade brf-analysen a r ett informationsdokument fo r spekulanter, boende, ma klare och andra intressenter av bostadsraẗtsfo reningar Rapporten genereras automatiskt baserat pa information fra n flera ka llor och tidpunkter, vilket go r att felaktiga uppgifter kan a terfinnas Rapporten besta r av sex delar: 1. Fo reningsfakta 2. Ekonomi 3. Fastigheter 4. Slutpriser 5. Ma klare 6. Styrelse Se för mer tips och information

2 Sida 2 / 12 FÖRENINGSFAKTA Organisationsnummer Yta (m²) 6272 Boyta Lokalyta Område Uppsala Antal bostadsrätter 97 Registreringsår 1956 Antal hyresrätter 1 Aktiv Äger marken Äkta Tillåter juridisk person Bostadsyta i kvadratmeter (kvm) används för att jämföra olika föreningar Antalet lägenheter kan vara uppskattat baserat på bostadsyta och en jämförelselägenhet (60 kvm) Det är en fördel om föreningen har kvar hyresrätter då dessa bör ses som en tillgång för föreningen En oäkta förening innebär skattemässiga nackdelar för föreningen och boende Nybildade föreningar kan ses ur ett skattemässigt perspektiv som "oäkta" första räkenskapsåret, för att år två bli "äkta" Om en bostadsrättförening inte äger marken, bör man analysera hyresavtalet med markägaren (ex kommun) De flesta föreningar tillåter inte juridiska personer att bli medlemmar vilket regleras i stadgarna

3 Sida 3 / 12 OM FÖRENINGEN Styrelsebeskrivning Om föreningen Stigberget är en bostadsrättsförening med 98 lägenheter fördelade på tre sjuvåningshus med hiss. Husen är lugnt belägna vid änden av en återvändsgata i stadsdelen Eriksberg och är byggda talskaraktären har bibehållits med entréer och balkonger i orginal. Eriksberg planlades ursprungligen under mottot "Hus i park" - ett motto som väl passar in på Brf Stigberget med sin stora parkliknande trädgård. Alldeles runt hörnet har vi dessutom Stadsskogen, Hågadalens Naturreservat samt Ekebyfältet med sina dammar och odlingslotter - trots ett avstånd på endast 3 kilometer från stadskärnan. Livsmedelsbutiker och annan närservice finns på ett par minuters gångavstånd! Ekonomi Ekonomin är mycket god. Vi planerar inga avgiftshöjningar! Utförda renoveringar 1973 Fasadbeklädnad med eternitskivor 1976 Fjärrvärme installeras istället för uppvärmning med olja 1988 Fönsterbyte till 3-glasfönster 1991/92 Badrumsrenovering med nytt kakel. Stambyte för varm- och kallvatten med nya stryp- och avstängningsventiler. Nya vattenlås och golvbrunnar. Dock ej byte av avloppsstammar då konsult ej ansåg detta nödvändigt. 1996/97 Takomläggning 1997/98 Ommålning av entréer och trapphus Skyddsrummen åtgärdades enligt gällande bestämmelserbrf Stigberget 2(14) /99 Kontroll av husgrunder och dränering 1999/00 Balkongrenovering 2001/02 Upprustning av utemiljön med asfaltering, nyplantering samt bygge av sophus Samtliga parkeringsplatser utrustades med motorvärmare 2002/03 Genomgång av hissarna med bl.a.byte till frekvensstyrning samt alarmtelefon i hisskorgarna. Brandvarnare med 10-årsbatteri inmonterades i samtliga lägenheter. 2004/05 Radonmätning i 30 % av föreningens lägenheter samt källarutrymmen. Ombyggnad av fjärrvärmecentral. Målning av tvättstugor 2007/08 Målningsarbeten källare + trädgårdsmöbler PCB-inventering. Inga fynd av PCB i fastigheterna Renovering fläktar + ventilationsschakt Byte kulvertar för värme varm- och kallvatten mellan husen. 90 nya styr- och avstängnings- ventiler för värme och cirkulation. 2008/09 Översyn och fastsättning av fasadplattor 2009/10 Renovering av avloppssystemet genom rensning och beläggning av insidan av rören med glasarmerad polyester. Byte av vattenservisledning från anslutningen till kommunens ledning nära sophuset till vattenmätaren i Hus 5. Byte av värmeväxlare för tappvarmvatten i undercentralen.

4 Sida 4 / 12 Revision av brandskyddet. Bl.a. nya 10-årsbatterier inmonterades i samtliga brandvarnare samt komplettering med nya brandvarnare Tilläggsisolering av de delar av vinden som saknar förråd Byte av bakdörrar till bottenvåningen i Hus 3-7 Tilläggsisolering av dåligt isolerade källarväggar i Hus 5, styrelselokal och arkiv. Byte av 1 st. tvättmaskin i tvättstuga 2 Hisslinor i Hus 5 utbytta 2012 Byte av stuprör Kontroll av övre raderna av fasadplattor och vid behov fastsättning. Anläggning av markrännor framför entrén på hus 3 för att avleda regn- och smältvatten. Smörjning och justering av lägenhetsfönster. Byte av en tvättmaskin i tvättstuga Byte av belysning till rörelsestyrda lysdiodlampor i trapphus, källargångar samt utanför tvättstugor Slipning av golv i entreer Byte till säkerhetsdörrar samt nytt låssystem. Byte av torkaggregat i torkrum 1. Installation av roddmaskin i trivselrummet. Ny lekstuga uppsatt. Övrigt Parkeringsplatser med eluttag finns f.n. med kort eller ingen kö. Det finns dessutom tio garage, som dock har låbg kö.

5 Sida 5 / 12 SAMMANFATTNING NYCKELTAL VIKT Betyg Värde Betyg Värde Belåning Föreningslån per kvm 30% 0 kr 0 kr Avgiftsnivå Årsavgift per kvm 20% 500 kr 458 kr Kassaflöde Kassaflöde per kvm 20% -70 kr 107 kr Hyresintäkter och övriga intäkter Hyres- och övriga intäkter i % av totala intäkter 10% 5.8% 5.8% Drift- och underhåll Drift- och underhållskostnader per kvm 10% 601 kr 379 kr Räntekostnader Föreningens räntekostnader per kvm 10% 0 kr 0 kr Den ekonomiska analysen innehåller betyg enbart om de underliggande värdena har kontrollerats Högsta betyg (A++) innebär att bostadsrättsföreningen har exceptionellt bra nyckeltal på en specifik parameter Lägsta betyg (C) innebär att föreningen har sämre nyckeltal på en specifik parameter En bostadsrättsförening som är "oäkta" och som ej äger marken kan som mest få det sammanfattade betyget "A", oavsett övriga nyckeltal Spekulanter bör även väga in fastighetens skick och kommande renoveringsbehov

6 Sida 6 / 12 Föreningslån per kvm ( ) BELÅNING Föreningslån per kvm (jämförelse område och land, 2014) 1,0 0,5 0,0-0,5 0.0% , Föreningsskuld är den gemensamma skuld i en bostadsrättsförening Totala föreninglån uppgår till 0 kronor under 2014 Föreningslån bör jämföras med eventuella dolda tillgångar (ex. hyresrätter, råvind/lokalyta som kan byggas om till bostadsrätter) Årsavgift per kvm ( ) AVGIFTSNIVÅ Årsavgift per kvm (jämförelse område och land, 2015) % Årsavgiften är bostadsrättsföreningens primära intäkt från dess medlemmar Om föreningen måste höja årsavgiften innebebär det ofta att bostadsrätternas marknadsvärde sjunker och vice versa Årsavgiften motsvarar en månadsavgift på kr för en jämförelselägenhet under 2015 Årsavgiften per kvm kan estimeras baserat på en bostadsrätts månadsavgift (årsavgift = månadsavgift * 12 / bostadsrättens yta) Olika lägenheter i samma förening kan dock ha skillnader i avgiftsnivå, vilket regleras i föreningens stadgar

7 Sida 7 / 12 Kassaflöde per kvm ( ) KASSAFLÖDE Kassaflöde per kvm (jämförelse område och land, 2014) Kassaflöde per kvm är ett vinsmått som bortser från avskrivningar Det ger en bra indikation på om föreningen är under eller överfinansierad Ett positivt kassaflöde innebär alltså att föreningen eventuellt kan sänka sina avgifter i framtiden eller åtminstone inte höja dem ifall det finns underhållsbehov Totalt kassaflöde för 2014 är kr HYRESINTÄKTER OCH ÖVRIGA INTÄKTER Hyres- och övriga intäkter i % av totala intäkter ( ) Hyres- och övriga intäkter i % av totala intäkter (jämförelse område och land, 2014) 100% 80% % 40% 20% 0% % 0% 6% 12% 18% 24% Utöver månadsavgiften har många föreningar hyresintäkter och övriga intäkter från exempelvis lokaler, hyror och garage Höga hyresintäkter gör att månadsavgiften kan hållas låg Om hyresintäkterna blir allt för stora finns dock en risk att bostadsrättföreningen klassas som en oäkta förening, därav ger för stora hyresintäkter (>40%) i förhållande till totala intäkter betyget C Hyresintäkter indikerar även att så kallade "Dolda tillgångar" finns i föreningen i form av bostadsyta eller lokalyta som potentiellt kan säljas Totala hyresintäkter 2014 var kr

8 Sida 8 / 12 DRIFT- OCH UNDERHÅLL Drift- och underhållskostnader per kvm ( ) Drift- och underhållskostnader per kvm (jämförelse område och land, 2014) % Driftkostnader är alla löpande kostnader för föreningen, t. ex värme, sophantering, fastighetsskötsel, administration, externa förvaltning och eventuell lön till styrelse Snittet i Sverige är ca 350kr/kvm, och kan variera mellan ca 200 och 500 kr per kvm Nivån för underhållskostnader beror på fastighetens skick En riktlinje är att reservera 150kr per kvm för framtida underhåll och reparationer Totala drift- och underhållskostnader 2014 var kr RÄNTEKOSTNADER Föreningens räntekostnader per kvm ( ) Föreningens räntekostnader per kvm (jämförelse område och land, 2014) 1,0 5% 0,5 3% 2% 0.0% , % Räntekostnader är direkt beroende av lånens storlek och villkor Föreningar har ofta flera lån med olika villkor (bindningstid och räntenivå) Om räntekostnaderna är höga bör man granska villkoren i detalj Föreningen är skuldfri

9 Sida 9 / 12 FASTIGHETER Adress Byggnadsår Våningar Hiss Gatubild Stigbergsplan Stigbergsplan Stigbergsplan

10 Sida 10 / 12 SLUTPRISER Slutpris per kvm i 1000-tal ( ) Slutpris per kvm i 1000-tal (jämförelse område och land, 2015) % 0,0 12,5 25,0 37,5 50, Slutpriser baseras på minst 2 försäljningar och år Priset på indviduella bostadsrätter varierar stort baserat på storlek och skick Slutpriser för en förening bör jämföras med föreningens belåning (en bostadsrätt för kronor per kvm i en föreningen med kronor i lån motsvarar en kostnad på kronor per kvm) SÅLDA OBJEKT Datum Adress Storlek Rum Våning Slutpris Pris per kvm Stigbergsplan kr kr Stigbergsplan kr kr Stigbergsplan kr kr Stigbergsplan kr kr Stigbergsplan kr kr Stigbergsplan kr kr Stigbergsplan kr kr Stigbergsplan kr kr

11 Sida 11 / 12 MÄKLARE Namn Datum Företag Adress Objektstorlek Anders Levin Oktober 2015 Svensk Fastighetsförmedling Stigbergsplan 5 Johan Leijonhufvud September 2015 ERA Sweden Stigbergsplan 3 87 Josefin Falkner Juni 2015 Fastighetsbyrån Stigbergsplan 7 70 Februari 2015 fastighetsbyran Stigbergsplan 7 70 December 2014 fastighetsbyran Stigbergsplan 5 70

12 Sida 12 / 12 STYRELSE Namn Roll Ålder Telefon Karl David Edvin Gustafsson Ordinarie ledamot 47 Gunnel Ann-Katrin Johansson Ordinarie ledamot 64 Björn Gunnar Olofsson Ordinarie ledamot Ove Mattias Spångare Ordinarie ledamot 44 Ruth Kerstin Elisabet Hemmingsson Suppleant 70 Alma Hodzic Suppleant 32 Lars Erik Sjölander Suppleant 70 Lars Marcus Georg Forsberg Ordinarie ledamot 30