Styrelsen och verkställande direktören avger följande årsredovisning och koncernredovisning.

Transkript

1 Årsredovisning East Capital Baltic Property Fund Aktiebolag Organisationsnummer Räkenskapsåret 1 juli juni 2014 Styrelsen och verkställande direktören avger följande årsredovisning och koncernredovisning. Förvaltningberättelse 2 Rapport över totalresultat 4 Rapport över finansiell ställning 5 Rapport över kassaflöden - 6 Rapport över förändring i eget kapital - 7 Resultaträkning - Moderbolaget 8 Balansräkning - Moderbolaget 9 Rapport över kassaflöden - Moderbolaget 10 Rapport över förändring i eget kapital - Moderbolaget 10 Redovisningsprinciper, Noter 11

2 Förvaltningsberättelse Styrelsen för East Capital Baltic Property Fund AB ( Bolaget"), org. nr , med säte i Stockholms kommun med adress Box 1364, Stockholm, får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret Allmänt om verksamheten Detta är Bolagets åttonde räkenskapsår. Eftersom all bolagets operativa verksamhet ligger i dotterbolagen och Bolagets enda verksamhet består i att äga dotterbolagens aktier, avser all följande information för koncernen (""). Bolagets verksamhet är baserad i Stockholm, Sverige och dotterbolagens verksamhet huvudsakligen i de baltiska staterna. s verksamhet är att förvärva och förvalta kommersiella fastigheter i Baltikum. Större delen av förvaltningen av fastigheterna är utlagd på entreprenad till East Capital Baltics AS ("Förvaltaren"), ett helägt dotterföretag till East Capital Holding AB ( ), en svensk fondförvaltare med inriktning på marknaderna i Östeuropa och Kina. East Capital Baltics AS äger 66,63% av aktiekapitalet i Bolaget genom röststarka stamaktier vilka ger 95,23% av röstetalet i Bolaget. Bolaget ingår ej i East Capital Holding-koncernen då East Capital Baltics AS ( Förvaltaren ) inte har någon möjlighet att påverka hur Bolagets utdelningsbara medel ska hanteras, se även not 26. Övriga aktieägare innehar preferensaktier av Serie A. Den största ägaren av preferensaktier är East Capital Baltic Property Investors AB (publ) som innehar 72,78% av det totala antalet preferensaktier. Bolagets ursprungliga löptid var begränsad till sju år från 2005 med möjlighet till förlängning på upp till två år. Vid en extra bolagsstämma den 20 maj 2013 beslöt aktieägarna emellertid att förlänga löptiden t.o.m. den 30 juni 2016 med möjlighet till en ytterligare förlängning av två år, med ett år i taget. Det beslöts också att fr.o.m. den 1 juli 2013 beräkna förvaltningsavgiften på grundval av substansvärdet istället för Committed kapital. Som ett resultat minskade förvaltningsavgifterna från 1,37 MEUR under föregående period till 0,98 MEUR under denna period, vilket motsvarar en minskning på 28,5 %. Bolagets redovisningsvaluta är Euro (EUR). Bolaget har inte några anställda och har inte utbetalat löner under verksamhetsåret. Inte heller har ersättningar till styrelsen utgått. Finansiell information redovisar en vinst på 2,8 MEUR för räkenskapsåret jämfört med en vinst på 7,7 MEUR året innan. Året innan fanns emellertid extraordinära intäkter om 6,8 MEUR, om dessa exkluderas för jämförelseåret så blir jämförelsetalet 0,9 MEUR. Rörelseresultatet har ökat från 2,81 MEUR till 4,56 MEUR i jämförelse med föregående år. Från dessa 4,56 MEUR har redan momskostnader dragits av med 2,7 MEUR. Nettohyresintäkterna var 9,73 MEUR för räkenskapsåret jämfört med 9,79 MEUR året innan. Året innan avyttrades emellertid fastigheter, om dessa exkluderas för jämförelseåret så har nettohyresintäkterna ökat med 3,1 %. Räntekostnaderna på -2,29 MEUR har hållit sig på en likartad nivå mot föregående räkenskapsår. Vid slutet av räkenskapsåret hade koncernen 3,7 MEUR i kontanta medel. Under räkenskapsåret 2013/2014 har ytterligare 5 % av låneportföljen räntesäkrats. Det resulterar i att 33% av den totala låneportföljen är räntesäkrad med en genomsnittlig swap-ränta på 2,01%. Med anledning av de nuvarande fyra räntesäkringskontrakt kan räntekostnaderna komma att öka något under det kommande året, men över tiden minskar kontrakten ränterisken och säkrar historiskt låga räntenivåer. För sju av fastigheterna i portföljen har Bolaget tecknat ett avtal som förlänger lånens löptid för dessa fastigheter till juni 2018 (under förutsättning att Bolagets löptid utökas i sådan omfattning). Bolaget garanterar ränte- och swap-betalningar för en av fastigheterna upp till ett maximumbelopp av EUR under denna period. De övriga sex fastigheterna (varav samtliga fastigheter är "Låntagare") har ett åtagande att vid behov verkställa utbetalningar av amorteringar, ränte- och swap-betalningar (exklusive kapitalbeloppet) för övriga Låntagares räkning. De sju fastigheterna har även erhållit anstånd för enskilda ekonomiska överenskommelser under denna period. Som informerades om i januari 2010 och i senare rapportering till aktieägarna, har Skatteverket bestridit rörelsens momshantering, vilket påverkar bolagets avdragsrätt för ingående moms. Bolaget har tidigare inte reserverat för det omtvistade momsbeloppet i räkenskaperna eftersom skattekonsulterna PWC och EY vidhöll att momsbehandlingen var korrekt. Den 14 mars 2014 tillkännagav Kammarrätten i Stockholm ett domslut till förmån för Skatteverket. Detta resulterade i att Bolaget reserverade ett uppskattat belopp om 2,7 MEUR för momskostnader under andra kvartalet 2014, av vilka 1,8 MEUR blev betalda under årets sista kvartal. Bolaget ansökte om prövningstillstånd hos Högsta Förvaltningsrätten men den 24 september avslogs det och följaktligen är Kammarrättens dom slutgiltig. Väsentliga händelser under räkenskapsåret Förvaltarens fokus de senaste åren har varit att maximera fastigheternas beläggningsgrad. Den genomsnittliga vakansgraden nådde 5% i slutet av räkenskapsåret. Vakansgraden har minskat märkbart i Tammsaare Office och i Papinniidu Commerical Centre (till 6% respektive 3% av hyresvärdet). I Duntes Nami, Lettland, signerades under räkenskapsåret ett avtal med en större hyresgäst om en utökning av lokaler från september Fastighetens vakansgrad uppgick därefter till endast 2%. I Laracija Office i Klaipeda, Litauen, fortsatte vakanserna att minska under året men ökade tillbaka till 22% då en större hyresgäst lämnade i april Liknande inträffade i Zemitana Office i Riga, Lettland, där en större hyresgäst flyttade och därmed ökade vakansgraden till 21%. Portföljens hotell- och logistikfastigheter fortsätter att vara fulltecknade. Arbetet fortsätter med hyresgäster i köpcentrumen i östra Estland - Jõhvi Tsentraal, Jewe Keskus, Kerese Keskus. Årsredovisning 2013/2014 East Capital Baltic Property Fund AB 2

3 Portföljens hotellfastigheter bidrog till en ökning av hyresinkomster och en ökad hyresomsättning. Omsättningen för GoSpa ökade med 6,0% under 2013, jämfört med 2012, vilket gav en hyresökning på 8,5%. Under januari och februari var GoSpa stängt under fyra veckor för renovering av spaområdet och upprustning av hotellrummen. Efter nyöppnandet hade hotellet en hög beläggningsgrad och omsättningen för år 2014, jämfört med 2013, förväntas fortsätta öka. Med anledning av upprustningen av hotellbyggnaderna förlängdes nuvarande hyresavtal med 10 år. City Hotel Portus operatör ökade sin omsättning med 4,5% under kalenderåret 2013 vilket ökade hyresnivån med 5,6%. För City Hotel Portus har med styrelsens godkännande ett avtal signerats med en ny hotelloperatör, som kommer att driva hotellet från januari Bytet av operatör innebär också ett upplyft av rum och faciliteter för att även i framtiden hålla en attraktiv standard. Ett nytt paraplyavtal med en större långivare tecknades i september 2013, vilket förlänger löptiden för lån på sju fastigheter fram till I juni 2014 förlängdes två andra lån med en annan långivare på ett sammanlagt värde av 9,8 MEUR till Ytterligare ett låneavtal på 7,2 MEUR med löptid till 2016 förlängdes med en tredje bank. I september 2013 lämnade Biljana Pehrsson positionen som fastighetschef vid East Capital och övertog positionen som VD för Kungsleden, ett svenskt fastighetsföretag noterat på Stockholmsbörsen. I samband med detta tog Kestutis Sasnauskas (East Capital) över rollen som fastighetschef och ersatte Biljana Pehrsson som styrelseordförande. Biljana Pehrsson stannar emellertid kvar i styrelsen som en extern ledamot. Väsentliga händelser efter räkenskapsårets utgång I augusti 2014 förlängdes ett låneavtal på 3,1 MEUR för en fastighet med den befintliga långivaren till 2016, samtidigt medgavs också en ökning av lånebeloppet med 1,7 MEUR. Bolaget har ett annat lån av 2,2 MEUR som förfaller till betalning i december 2014, långivaren har dock bekräftat sin vilja att förlänga lånets löptid. Framtida utveckling, risker och osäkerhetsfaktorer Bolagets löptid har förlängts t.o.m. den 30 juni 2016 med möjlighet till ytterligare förlängning med två år, ett år i taget. Det förblir en målsättning att aktivt avyttra enskilda fastigheter vid lämplig tidpunkt och samtidigt fortsätta att förstärka kvaliteten av hyresgäster och förbättra den operativa omsättningen. Syftet är att distribuera försäljningsvinster till investerare i samband med respektive avyttring. Bolagets långsiktiga utsikt för den baltiska fastighetsmarknaden är positiv. Trenden i de tre länderna pekar mot minskade vakanser och ökade hyresnivåer. Detta ligger i linje med Bolagets målsättning att förbättra hyresgästernas kvalitet och hyresnivåer i portföljen samt att minska operationella kostnaderna och öka den operativa inkomsten och fastighetsvärdena. Under 2013 nådde den baltiska investeringsmarknaden en rekordhög aktivitetsnivå sedan finanskrisen och förblev aktiv under första halvan av Under 2014 förväntas investeringsvolymerna att ligga kvar på 2013 års nivå alternativt öka något. Investerarna är fortsatt intresserade av detaljshandelslokaler och kontorsfastigheter med starka kassaflöden och attraktiva lägen. I Estland har, å andra sidan, fokus under första halvan av 2014 legat på industrifastigheter. Förvaltaren fortsätter att arbeta tillsammans med Bolagets långivare för att öka det positiva kassaflödet. Detta genom omstrukturering och/eller omfinansiering av några av lånen. Under räkenskapsåret har lån för 7 fastigheter förlängts till 2018, lån för 3 andra fastigheter har lagts om och förlängts till 2016 och slutligen efter räkenskapsårets slut, blev ett ytterligare lån förlängt till En kraftig sänkning av marknadsräntorna till historiskt låga nivåer har och kommer att förbättra Bolagets operativa inkomst och vinster. Vid räkenskapsårets slut var 33% av låneportföljen säkrad med en genomsnittlig swap-ränta på 2,01%. Om hänsyn tas till det befintliga räntesäkringskontraktet i Duntes Nami, är ca. 42% av låneportföljen f.n. räntesäkrad. Detta kommer att öka de totala räntekostnaderna en aning under det kommande året, men det kommer i det långa loppet att minska ränterisken och säkerställa historiskt låga räntenivåer. Valuta- och devalveringsrisken upphör i och med att Estland och Lettland har övergått till Euro och Litauens inträde i Eurozonen Det finns inga signifikanta miljörisker för fastigheterna då det inte finns någon verksamhet av hög miljöriskkaraktär (kemisk eller annan miljökänslig produktion och/eller hantering) bland hyresgästerna i fastighetsportföljen. Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel (EUR): Aktieägartillskott 49,915,090 Balanserade vinstmedel -23,689,928 Årets resultat ,448,550 Styrelsen föreslår att: I ny räkning överförs 26,448,550 Vad beträffar Bolagets resultat och ställning i övrigt, hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkningar samt kassaflödesanalyser med tillhörande bokslutskommentarer. Årsredovisning 2013/2014 East Capital Baltic Property Fund AB 3

4 Rapport över totalresultat - Not Intäkter 2 9,726 9,794 Direkta kostnader 3-1,714-1,710 Bruttovinst 8,012 8,084 Administrationskostnader 4,26-4,332-2,149 Orealiserade värdeförändringar från förvaltningsfastigheter ,123 Övriga intäkter 27 - Rörelseresultat 4,561 2,812 Ränteintäkter och liknande resultatposter Övriga finansiella intäkter - 6,772 Räntekostnader och liknande resultatposter 7-2,292-2,167 Resultat före skatt 2,539 7,770 Inkomstskatt Vinst/förlust för året/summa totalresultat för året 2,821 7,689 Resultat per aktie - Stamaktier - före och efter utspädning (belopp i EUR) Resultat per aktie - Preferensaktier, serie A - före och efter utspädning (belopp i EUR) , Årets resultat/årets totalresultat är i sin helhet hänförligt till Bolagets aktieägare. Noterna på sidorna 11 till 28 utgör en integrerad del av denna koncernredovisning. Årsredovisning 2013/2014 East Capital Baltic Property Fund AB 4

5 Rapport över finansiell ställning - Not TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Inventarier Förvaltningsfastigheter , ,360 Övriga långfristiga fordringar 12, Summa anläggningstillgångar 112, ,528 Omsättningstillgångar Kundfordringar Övriga fordringar Upplupna intäkter och förutbetalda kostnader Kassa och bank 3,660 5,285 Summa omsättningstillgångar 4,407 5,965 Summa tillgångar 117, ,493 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital 49,915 49,915 Balanserade vinstmedel inkl. årets totalresultat -15,881-18,702 Summa eget kapital 34,051 31,230 SKULDER Långfristiga skulder Långfristiga räntebärande skulder 18 66,632 43,225 Derivat Övriga långfristiga skulder Uppskjutna skatteskulder ,179 Summa långfristiga skulder 68,564 45,599 Kortfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder 18 10,841 38,252 Leverantörsskulder 2, Derivat Övriga skulder Skatteskulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder 14,495 40,664 Summa skulder 83,059 86,263 Summa eget kapital och skulder 117, ,493 Ställda säkerheter 22 Ansvarsförbindelser 23 Noterna på sidorna 11 till 28 utgör en integrerad del av denna koncernredovisning. Årsredovisning 2013/2014 East Capital Baltic Property Fund AB 5

6 Rapport över kassaflöden - Not Den löpande verksamheten Rörelseresultat före finansiella poster 4,561 2,812 Justering för: Avskrivningar och utrangeringar Orealiserade värdeförändringar från förvaltningsfastigheter ,123 Ökning/minskning av tillgångar relaterade till operationella aktiviteter Ökning/minskning av skulder relaterade till operationella aktiviteter 1, Erhållen ränta 4 6 Betald inkomstskatt Kassaflöde från den löpande verksamheten 4,859 5,798 Investeringsverksamheten Investeringar i förvaltningsfastigheter Avkastning från försäljning av fastigheter 11-5,871 Ökning (-) / Minskning (+) av övriga långfristiga fordringar -6 - Kassaflöde från investeringsverksamheten ,794 Finansieringsverksamheten Erhållna lån 9,800 11,678 Amortering av lån 18-13,803-21,585 Erlagd ränta -2, Kassaflöde från finansieringsverksamheten -6,150-11,980 Årets kassaflöde -1, Likvida medel vid årets början 5,285 5,671 Kursdifferens i likvida medel -2 2 Likvida medel vid årets slut 3,660 5,285 Likvida medel i kassaflödesanalysen motsvarar Kassa och bank i s rapport över finansiell ställning och består av banktillgodohavanden. Noterna på sidorna 11 till 28 utgör en integrerad del av denna koncernredovisning. Årsredovisning 2013/2014 East Capital Baltic Property Fund AB 6

7 Rapport över förändring i eget kapital - Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserade vinstmedel inkl. årets totalresultat Summa eget kapital Ingående eget kapital 1 Juli ,915-26,391 23,541 Vinst/förlust för året/summa totalresultat för året Utgående eget kapital 30 juni ,915-18,702 31,230 Ingående eget kapital 1 Juli ,915-18,702 31,230 Vinst/förlust för året/summa totalresultat för året - - 2,821 2,821 Utgående eget kapital 30 juni ,915-15,881 34,051 Avstämning mot NAV Eget kapital i, enligt ovan 34,051 Omvärdering av lånevärden till fastighetsvärden 4,476 Negativt verkligt värde ränte swap ej i NAV balansen 1,128 Andra bokslutsjusteringar 1 NAV 30 juni ,656 I ovanstående Rapport över finansiell ställning är samtliga fastigheter upptagna till marknadsvärde och samtliga externa lån är upptagna till total skuld till bankerna, oavsett om fastighetsvärderingen understiger det utestående lån som är kopplat till respektive fastighet. Då de externa fastighetslånen är ställda direkt till de individuella fastighetsägande holdingbolagen, utan tillkommande resurser från andra Bolag inom, kan de fastighetsägande holdingbolagen inte bli skyldiga till ett högre belopp än fastighetsvärdet. Därför har inga lån tagits upp till ett högre värde än det motsvarande fastighetsvärdet. Justeringen nedåt av lån i NAV beräkningen var 4,5m MEUR per den 30 juni 2014, jämfört med 4,8 MEUR per 30 juni Per den 30 juni 2014 är verkligt värde av utestående ränte swappar upptagna i s legala rapportering. I NAV beräkningen redovisas dessa i årets totalresultat vid samma tidpunkt som kostnaden redovisas, baserat på att swapavtalen ämnas hållas till förfall. Negativa värden hänförliga till framtida ränte swap betalningar som inkluderas i Rapport över finansiell ställning i årsredovisningen uppgår till 1,1 MEUR per 30 juni 2014 (1,2 MEUR). Noterna på sidorna 11 till 28 utgör en integrerad del av denna koncernredovisning. Årsredovisning 2013/2014 East Capital Baltic Property Fund AB 7

8 Resultaträkning - Moderbolaget Not Intäkter 2, Bruttovinst Administrationskostnader 4-3,752-1,607 Rörelseresultat -3,507-1,362 Upp- och nedskrivning av dotterbolagsaktier 13 1,964 1,068 Anticiperad utdelning från dotterbolag Ränteintäkter från koncernföretag Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter Övriga räntekostnader och liknande resultatposter Vinst/förlust före skatt Bokslutsdispositioner 17,27 1, Skatt på årets resultat 8-1 Årets resultat 223 1,029 Rapport över totalresultat - Moderbolaget Not Årets resultat 223 1,029 Övrigt totalresultat - - Årets totalresultat 223 1,029 Noterna på sidorna 11 till 28 utgör en integrerad del av denna koncernredovisning. Årsredovisning 2013/2014 East Capital Baltic Property Fund AB 8

9 Balansräkning - Moderbolaget Not TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Aktier i dotterföretag 13 6,439 4,444 Fordringar på koncernbolag 12, 26 16,192 17,992 Summa anläggningstillgångar 22,631 22,436 Omsättningstillgångar Fordringar på koncernbolag 14, 26 6,403 6,221 Upplupna intäkter och förutbetalda kostnader Likvida medel Summa omsättningstillgångar 6,620 6,480 Summa tillgångar 29,251 28,916 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital, aktier Totalt bundet eget kapital Fritt eget kapital Aktieägartillskott 49,915 49,915 Balanserade vinstmedel -23,690-24,719 Årets resultat 223 1,029 Summa eget kapital 26,465 26,242 Obeskattade reserver SKULDER Kortfristiga skulder Skulder till koncernbolag Leverantörsskulder 1,740 - Övriga skulder 852 1,377 Skatteskulder 91 - Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder 2,786 1,719 Summa eget kapital och skulder 29,251 28,916 Ställda säkerheter 22 Inga Inga Ansvarsförbindelser Noterna på sidorna 11 till 28 utgör en integrerad del av denna koncernredovisning. Årsredovisning 2013/2014 East Capital Baltic Property Fund AB 9

10 Rapport över kassaflöden - Moderbolaget Not Den löpande verksamheten Rörelseresultat före finansiella poster -3,507-1,362 Ökning/minskning av tillgångar relaterade till operationella aktiviteter 130 1,332 Ökning/minskning av skulder relaterade till operationella aktiviteter 1,274-1,321 Erhållen ränta Betald inkomstskatt Kassaflöde från den löpande verksamheten -2,316-1,415 Investeringsverksamheten Lämnade lån till koncernföretag -6 - Amortering av lämnade lån till koncernföretag 1,800 - Erhållen ränta 424 1,237 Kassaflöde från investeringsverksamheten 2,218 1,237 Finansieringsverksamheten Erhållna lån från koncernföretag Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Kursdifferens i likvida medel 1-8 Likvida medel vid årets slut Likvida medel i kassaflödesanalysen motsvarar Kassa och Bank i balansräkningen och består av banktillgodohavanden. Rapport över förändring i eget kapital - Moderbolaget Bundet eget Fritt eget kapital kapital Aktiekapital Aktieägart Balanserade ill-skott vinstmedel inkl. årets resultat Totalt eget kapital Ingående eget kapital 1 juli ,915-24,719 25,213 Årets totalresultat - - 1, Utgående eget kapital 30 juni ,915-23,690 26,242 Ingående eget kapital 1 juli ,915-23,690 26,242 Årets totalresultat Utgående eget kapital 30 juni ,915-23,467 26,465 Noterna på sidorna 11 till 28 utgör en integrerad del av denna koncernredovisning. Årsredovisning 2013/2014 East Capital Baltic Property Fund AB 10

11 Noter till årsredovisningen Not 1 Redovisningsprinciper och bokslutskommentarer Överensstämmelse med normgivning och lag Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS) utgivna av International Accounting Standards Board (IASB) samt tolkningsuttalanden från International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC) såsom de har godkänts av EG-kommissionen för tillämpning inom EU. Vidare har Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 tillämpats. Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som utom i de fall som anges nedan under avsnittet Moderbolagets redovisningsprinciper. De avvikelser som förekommer mellan Moderbolagets och s principer föranleds av begränsningar i möjligheterna att tillämpa IFRS i Moderbolaget till följd av ÅRL och Inkomstskattelagen. Årsredovisningen och koncernredovisningen har godkänts för utfärdande av styrelsen den 16 oktober Rapporterna över totalresultat och finansiell ställning för och resultaträkning och balansräkning för Moderbolaget blir föremål för fastställelse på Årsstämman den 20 november Förutsättningar vid upprättande av Moderbolagets och s finansiella rapporter Tillgångar och skulder redovisas till historiska anskaffningsvärden, förutom specifika finansiella tillgångar, skulder och förvaltningsfastigheter som värderas till verkligt värde. Funktionell valuta och rapporteringsvaluta Moderbolagets funktionella valuta är Euro (EUR) som även utgör rapporteringsvalutan för Moderbolaget och för. Följaktligen upprättas alla finansiella rapporter i EUR. Alla belopp är, om inte annat anges, avrundande till närmaste tusental. Observera att viss sifferinformation kanske inte summerar på grund av avrundningar. Uppskattningar och antaganden vid upprättande av Moderbolagets och s finansiella rapporter Att upprätta de finansiella rapporterna i enlighet med IFRS kräver att företagsledningen gör bedömningar och uppskattningar samt gör antaganden som påverkar tillämpningen av redovisningsprinciperna och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Verkligt utfall kan avvika från dessa uppskattningar och bedömningar och detta följs upp löpande. Uppskattningarna och antagandena är baserade på historiska erfarenheter och ett antal andra faktorer som under rådande förhållanden synes vara rimliga. Resultatet av dessa uppskattningar och antaganden används sedan för att bedöma de redovisade värdena på tillgångar och skulder som inte annars framgår tydligt från andra källor. Uppskattningarna och antagandena ses över regelbundet. Ändringar av uppskattningar redovisas i den period ändringen görs om ändringen endast påverkat denna period, eller i den period ändringen görs och framtida perioder om ändringen påverkar både aktuell period och framtida perioder. Bedömningar gjorda av företagsledningen vid tillämpningen av IFRS som har en betydande inverkan på de finansiella rapporterna och gjorda uppskattningar och vilka kan medföra väsentliga justeringar i påföljande års finansiella rapporter, beskrivs närmare i stycket Viktiga uppskattningar och bedömningar för redovisningsändamål. Nya och reviderade tillämpningar av IFRS för innevarande år IFRS 13, verkligt värde är tillämpat sedan början av året. Standarden möjliggör en enhetlig värdering av tillgångar och skulder till verkligt värde, men ändrar inte kraven för vilka poster som måste värderas till verkligt värde. Tillämpningen av IFRS 13 har inte ändrat det sätt på vilket koncernen värderar poster till verkligt värde, vilket påverkar investeringsfastigheter och derivat. Standardens redovisningskrav har däremot påverkat upplysningskravet, främst för investeringsfastigheter (not 11). Andra nya eller reviderade IFRS-standarder har inte haft något väsentlig effekt på koncernens finansiella rapporter. Nya och förbättrade standarder för framtida tillämpning De nya standarderna för koncernredovisning, intresseföretag och annan samverkan (IFRS 10-12) förväntas inte ha någon effekt annan än möjligen något upplysningskrav i IFRS 12, upplysningar om dotterföretag. IFRS 9, "Finansiella instrument", har behandlats i juli Den preliminära bedömningen är att IFRS 9 inte förväntas ha någon väsentlig påverkan på koncernens räkenskaper. Vidare analyser kvarstår att göras. Andra nya eller reviderade IFRS-standarder med framtida tillämpning förväntas inte ha någon väsentlig effekt på koncernens finansiella rapporter. Klassificering Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består i allt väsentligt enbart av belopp som förväntas återvinnas eller betalas efter mer än tolv månader räknat från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder i Moderbolaget och består i allt väsentligt enbart av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader räknat från balansdagen. I enlighet med IFRS 5, "Anläggningstillgångar som innehas för försäljning och avvecklade verksamheter", görs bedömningar vid varje bokslutstillfälle om det finns indikationer på att avkastningen som erhålls vid en försäljning av tillgången överstiger avkastningen från att fortsätta bruka tillgången i verksamheten. Om sådana tillgångar identifieras redovisas dessa separat i rapporten över finansiell ställning. Årsredovisning 2013/2014 East Capital Baltic Property Fund AB 11

12 KONCERNREDOVISNING Dotterföretag Dotterföretag är företag i vilka East Capital Baltic Property Fund AB har ett bestämmande inflytande. Med bestämmande inflytande menas en direkt eller indirekt rätt att styra ett företags finansiella och operativa verksamhet i syfte att erhålla ekonomiska fördelar. Vid bedömningen av om ett bestämmande inflytande föreligger, skall hänsyn tas till potentiella röstberättigande aktier som utan dröjsmål kan utnyttjas eller konverteras. Dotterföretag redovisas enligt förvärvsmetoden. Metoden innebär att förvärv av ett dotterföretag betraktas som en transaktion varigenom indirekt förvärvar dotterföretagets tillgångar och övertar dess skulder och eventualförpliktelser. Det koncernmässiga anskaffningsvärdet fastställs genom en förvärvsanalys i anslutning till rörelseförvärvet. I analysen fastställs dels anskaffningsvärdet för andelarna eller rörelsen, dels det verkliga värdet av förvärvade identifierbara tillgångar samt övertagna skulder och eventualförpliktelser. Skillnaden mellan anskaffningsvärdet för dotterföretagsaktierna och det verkliga värdet av förvärvade tillgångar, övertagna skulder och eventualförpliktelser utgör, om skillnaden är positiv, koncernmässig goodwill. När skillnaden är negativ redovisas denna direkt i årets totalresultat. Kostnader i samband med förvärvet kostnadsförs direkt och eventuella effekter som är hänförliga till tilläggsköpeskillingar redovisas som intäkt eller kostnad i årets totalresultat. Dotterföretagens finansiella rapporter tas in i koncernredovisningen från och med förvärvstidpunkten till och med det datum då det bestämmande inflytandet upphör. Transaktioner som ska elimineras vid konsolidering Koncerninterna fordringar och skulder, intäkter eller kostnader och orealiserade vinster eller förluster som uppkommer från koncerninterna transaktioner mellan koncernföretag, elimineras i sin helhet vid upprättandet av koncernredovisningen. Utländsk valuta Transaktioner i utländsk valuta Transaktioner i annan valuta än Euro omräknas till den funktionella valutan till den valutakurs som föreligger på transaktionsdagen. Den funktionella valutan är valutan i den huvudsakliga ekonomiska miljön där företagen har sin verksamhet. Monetära tillgångar och skulder i utländsk valuta räknas om till den funktionella valutan till den valutakurs som föreligger på balansdagen. Valutakursdifferenser som uppstår vid omräkningarna redovisas netto, antingen som finansiell intäkt eller finansiell kostnad i årets totalresultat. Icke-monetära tillgångar och skulder som redovisas till historiska anskaffningsvärden omräknas till valutakurs vid transaktionstillfället. Icke-monetära tillgångar och skulder som redovisas till verkliga värden omräknas till den funktionella valutan till den kurs som råder vid tidpunkten för värdering till verkligt värde, valutakursförändringen redovisas sedan på samma sätt som övrig värdeförändring avseende tillgången eller skulden. Utländska verksamheters finansiella rapporter Tillgångar och skulder samt intäkter och utgifter av utländska enheter, inklusive goodwill och justeringar av verkligt värde, omvandlas till EUR enligt den fasta växelkursen (för Litauen 3,4528), varför det finns inga valutakursdifferenser i övriga totalintäkter och aktieägarnas egna kapital vid utländska enheter. Intäkter Hyresintäkter Samtliga förvaltningsfastigheter hyrs ut under operationella leasingavtal. Hyresintäkter i fastighetsförvaltningen redovisas i den period som hyran avser. Hyresintäkter redovisas linjärt i enlighet med villkoren som anges i gällande hyresavtal. Förskottshyror redovisas därmed som förutbetalda hyresintäkter. Rabatter lämnade som kompensation för t ex successiv inflyttning redovisas i den period de lämnas. Övriga rabatter periodiseras över hyreskontraktets löptid. Intäkter från förtidsinlösen av hyreskontrakt redovisas som intäkt den period då ersättningen erhålls. Intäkter från fastighetsförsäljning Intäkt av fastighetsförsäljningar redovisas normalt på tillträdesdagen om inte risker och förmåner övergått till köparen vid ett tidigare tillfälle. Kontrollen över tillgången kan ha övergått vid ett tidigare tillfälle än tillträdestidpunkten och om så har skett intäktsredovisas fastighetsförsäljningen vid denna tidigare tidpunkt. Vid bedömning av intäktsredovisningstidpunkt beaktas vad som avtalats mellan parterna beträffande risker och förmåner samt engagemang i den löpande förvaltningen. Därutöver beaktas omständigheter som kan påverka affärens utgång vilka ligger utanför säljarens och/eller köparens kontroll. Kriterierna för intäktsredovisning tillämpas på varje transaktion var för sig. Finansiella intäkter och kostnader Finansiella intäkter och kostnader består av ränteintäkter på bankmedel, ränteintäkter på fordringar och ränteintäkter på räntebärande värdepapper, samt räntekostnader på lån, utdelningar, valutakursdifferenser, orealiserade och realiserade vinster på finansiella placeringar samt derivatinstrument som används inom den finansiella verksamheten. Ränteintäkter på fordringar och räntekostnader på skulder beräknas med tillämpning av effektivräntemetoden. Effektivräntan är den ränta som gör att nuvärdet av alla uppskattade framtida in- och utbetalningar under den förväntade räntebindningstiden blir lika med det redovisade värdet av fordran eller skulden. Räntekomponenten i finansiella leasingbetalningar är redovisad i årets totalresultat genom tillämpning av effektivräntemetoden. Ränteintäkter och räntekostnader på finansiella instrument redovisas i årets totalresultat för den period till vilken beloppen hänförs. Ränteintäkter inkluderar periodiserade belopp av transaktionskostnader och eventuella rabatter, premier och andra skillnader mellan det ursprungliga värdet av fordran och det belopp som erhålls vid förfall. Räntekostnader inkluderar periodiserade belopp av emissionskostnader och liknande direkta transaktionskostnader för att uppta lån. Den del av räntekostnaden som avser ränta under produktionstiden för större ny-, till- och ombyggnader aktiveras och reducerar således de finansiella kostnaderna. Räntan beräknas utifrån genomsnittligt vägd upplåningskostnad för koncernen. Årsredovisning 2013/2014 East Capital Baltic Property Fund AB 12

13 Finansiella instrument Klassificering av finansiella tillgångar och skulder Alla finansiella tillgångar och skulder klassificeras i följande kategorier: a) Finansiella tillgångar och skulder värderade till verkligt värde via årets totalresultat b) Investeringar avsedda att hållas till förfall c) Lånefordringar och kundfordringar. Tillgångar med fastställda eller fastställbara betalningar, likvida medel, kundfordringar och lånefordringar ingår i denna d) Finansiella tillgångar tillgängliga för försäljning e) Andra finansiella skulder. Innefattar finansiella skulder som inte innehas för handel. Redovisning i och borttagande från resultat över finansiell ställningen En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i rapport över finansiell ställning när Bolaget blir part till instrumentets avtalsvillkor. Förvärv och försäljning av finansiella tillgångar redovisas på transaktionsdagen, vilket är det datum då Bolaget blir förpliktigat att köpa eller sälja tillgången. Låneskulder redovisas på det datum då transaktionen genomförts, transaktionsdagen. Kundfordran tas upp i rapport över finansiell ställning när faktura har skickats. Hyresfordran tas dock upp då respektive hyresperiod påbörjats. Skulder tas upp när motparten har presterat något och avtalsenlig skyldighet föreligger att betala, även om faktura ännu inte mottagits. Leverantörsskulder tas upp när faktura har erhållits. En finansiell tillgång (eller del därav) tas bort från Resultat över finansiell ställning när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller när Bolaget i allt väsentligt överförde risker och fördelar som är förknippade med ägandet. En finansiell skuld (eller del därav) tas bort från resultat över finansiell ställningen när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. En finansiell tillgång och en finansiell skuld kvittas och redovisas med ett nettobelopp i resultat över finansiell ställningen endast när det föreligger en legal rätt att kvitta beloppen samt att det föreligger avsikt att reglera posterna med ett nettobelopp eller att samtidigt realisera tillgången och reglera skulden. Derivatinstrument har anskaffats för att ekonomiskt säkra de risker för räntekurs- och valutaexponering som är utsatt för. Dessa instrument tas upp till verkligt värde på kontraktsdagen och omvärderas löpande i enlighet med instrumentets marknadsvärde. Derivat med positivt marknadsvärde redovisas som en tillgång och derivat med negativt marknadsvärde redovisas som en skuld. Klassificering och värdering Finansiella instrument redovisas initialt till ett anskaffningsvärde motsvarande instrumentets marknadsvärde. Fordringar och skulder upptagna till upplupet anskaffningsvärde redovisas med eventuellt tillägg för transaktionskostnader. Ett finansiellt instrument klassificeras vid första redovisningstillfället utifrån i vilket syfte instrumentet förvärvades. Klassificeringen avgör hur det finansiella instrumentet värderas efter första redovisningstillfället såsom beskrivs nedan. Kassa och banktillgodohavanden Kassa och bank omfattar kassa samt omedelbart tillgängliga banktillgodohavanden. Checkräkningskredit hänförs till låneskulder under kortfristiga skulder. Kassa och banktillgodohavanden redovisas till nominellt värde. Räntebärande fordringar och värdepapper Räntebärande fordringar och värdepapper värderas löpande till upplupet anskaffningsvärde enligt effektivräntemetoden. Kundfordringar Kundfordringar värderas löpande till upplupet anskaffningsvärde, eftersom kundfordringar har kort förväntad löptid och värdering sker utan diskontering till nominellt belopp. En fordran prövas individuellt avseende bedömd förlustrisk och upptas till det belopp varmed den beräknas inflyta. Leverantörsskulder Leverantörsskulder värderas löpande till upplupet anskaffningsvärde, eftersom leverantörsskulder har kort förväntad löptid och värdering sker utan diskontering till nominellt belopp. Lån Lån redovisas löpande till upplupet anskaffningsvärde med tillämpning av effektivräntemetoden. Derivat Värderingen av de derivat som värderas till marknadsvärde i Rapport över finansiell ställning baseras på en jämförelse av den avtalade swap räntan med gällande marknadsränta för återstående löptid. Nuvärdet beräknas genom att diskontera skillnaderna i kassaflödet mellan kontrakterad ränta och marknadsränta multiplicerad med utestående skuld vid varje förfallodatum. Värdet överensstämmer med det värde derivatet hade haft om det hade realiserats per värderingsdagen. Värdeförändringar redovisas över årets totalresultat Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde efter avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår inköpspriset samt kostnader direkt hänförbara till tillgången för att bringa den på plats och i skick för att utnyttjas i enlighet med syftet med anskaffningen. Årsredovisning 2013/2014 East Capital Baltic Property Fund AB 13

14 Avskrivningsprinciper Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod. Avskrivning sker enligt plan vilken baseras på ursprungliga anskaffningsvärden minskat med beräknat restvärde och med beaktande av gjorda nedskrivningar. Följande nyttjandeperioder används: Alarmsystem 4 år Inventarier 4-5 år Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att erhålla hyresintäkter och/eller värdestegring. Initialt redovisas förvaltningsfastigheter till anskaffningsvärde, vilket inkluderar till förvärvet direkt hänförbara utgifter. Förvaltningsfastigheter redovisas därefter i rapport över finansiell ställningen till verkligt värde. Verkliga värdet baseras på interna och i vissa fall externa värderingar. Värderingarna sker normalt årligen. Löpande under året görs en uppdatering av fastigheternas verkliga värde med köp, försäljningar och gjorda investeringar. Dessutom undersöks om det finns indikationer på förändringar i fastigheternas verkliga värde beroende på större uthyrningar, uppsägningar samt väsentliga förändringar i avkastningskraven. Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar redovisas i årets totalresultat. Värdeförändringar redovisas netto i årets totalresultat, men med uppdelning på orealiserade och realiserade värdeförändringar i not 11. Värderingsteknik för fastställande av verkligt värde Verkligt värde baserar sig i första hand på priser på en aktiv marknad och är det belopp till vilken en tillgång skulle kunna överlåtas mellan kunniga parter som är oberoende av varandra och som har ett intresse av att transaktionen genomförs. Jämförbara transaktioner kan vara sällsynta och uppskattningar av det verkliga värdet kan därför behöva beräknas. Den värderingsteknik som används för fastställande av verkligt värde av respektive fastighet är en diskonterad kassaflödesmodell vilket innebär att man nuvärdesberäknar fastighetens framtida intäkter samt beaktar specifika risker för fastigheten. För att fastställa fastigheternas verkliga värde vid varje enskilt bokslutstillfälle görs marknadsvärdering av samtliga fastigheter, varav minst en gång per år utförs värderingen av extern värderare, Colliers International. Det verkliga värdet på förvaltningsfastigheter återspeglar bland annat hyresintäkter från nuvarande hyreskontrakt och antaganden om hyresintäkter från framtida hyreskontrakt, baserat på nuvarande marknadsläge. Det verkliga värdet återspeglar även de kassaflöden i form av utgifter som man kan förvänta sig från innehavet av fastigheten. Den diskonterade kassaflödesmetoden summerar framtida intäkts- och kostnadsflöden från ett fastighetsobjekt inklusive beloppet för en avyttring. Diskonteringsräntan som används återspeglar en rad risker utryckta i procent: Riskfri ränta motsvarande 10-årig statsobligation Betavärde för fastighetssektorn att täcka för eventuell förlust, motsvarande försäkringspremie för en verklig fastighet Riskpremie en riskpremie för de lokala marknaderna i Baltikum Småbolags premie en premie beroende på Bolagets storlek och komplexitet I nedanstående tabell lämnas upplysningar om hur verkligt värde bestämts för de finansiella instrument som värderas till verkligt värde i balansräkningen, sorterat i följande verkligt värde-hierarki. Nivå 1: Enligt priser (ojusterade) noterade på en aktiv marknad för identiska tillgångar eller skulder Nivå 2: Annan marknadsdata än noterade värden som finns i nivå 1 och som är observerbara på en marknad för tillgången eller skulden, antigen direkt (enligt priser) eller indirekt (genom härledning från priser). Nivå 3: Enligt indata om tillgångar eller skulder som inte är observerbara på en öppen marknad Tillkommande utgifter Tillkommande utgifter läggs till det redovisade värdet endast om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången kommer att komma företaget till del och anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Alla andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer. Avgörande för bedömningen när en tillkommande utgift läggs till det redovisade värdet är om utgiften avser utbyten av identifierade komponenter, eller delar därav, varvid sådana utgifter aktiveras. Även i de fall ny komponent tillkommit läggs utgiften till det redovisade värdet. Reparationer kostnadsförs i samband med att utgiften uppkommer. Nedskrivningar De redovisade värdena på s tillgångar, förutom finansiella tillgångar som värderas till marknadsvärde och där förändringar i marknadsvärdet redovisas i årets totalresultat, prövas vid varje balansdag för att bedöma om det finns indikation på nedskrivningsbehov. IAS 36 tillämpas för andra tillgångar än finansiella instrument, tillgångar för försäljning och avyttringsgrupper, vilka redovisas enligt IFRS 5, förvaltningsfastigheter och uppskjutna skattefordringar. Om någon indikation på nedskrivning finns, beräknas enligt IAS 36 tillgångens återvinningsvärde som det högsta av nyttjandevärdet och nettoförsäljningsvärdet. För undantagna tillgångar enligt ovan prövas värderingen enligt respektive standard. Finns det indikation på att en redovisad tillgång i har ett för högt redovisat värde görs en analys där enskilda eller naturligt sammanhängande typer av tillgångars återvinningsvärde fastställs som det högsta av nettoförsäljningsvärdet och nyttjandevärdet. Nyttjandevärdet mäts som förväntat framtida diskonterat kassaflöde. En nedskrivning utgörs av skillnaden mellan redovisat värde och återvinningsvärdet. En nedskrivning reverseras om det har skett en förändring av förutsättningarna som användes för att bestämma återvinningsvärdet. En reversering görs som mest upp till ett värde inte överstigande det redovisade värde som skulle ha redovisats, med avdrag för avskrivning, om ingen nedskrivning hade gjorts. Eget kapital Kapitalhantering Bolagets investeringsmål är att uppnå en långsiktig värdestegring av insatt kapital genom förväntad värdetillväxt i investeringsområdet. Kapital definieras som totalt eget kapital och uppgår till 34,0 MEUR (31,2 MEUR). Årsredovisning 2013/2014 East Capital Baltic Property Fund AB 14

15 Bolagets kriterier för att investera i portföljbolag innefattar en målsatt internränta på minst 15 %. Förvaltaren kommer att arbeta aktivt med investeringen för att öka dess värde och kontinuerligt utvärdera möjliga exitalternativ under innehavsperioden. Avsättningar En avsättning redovisas i rapport över finansiell ställning när har en befintlig legal eller informell förpliktelse som en följd av en inträffad händelse och det är troligt att ett utflöde av ekonomiska resurser kommer att krävas för att reglera förpliktelsen samt en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. Om effekten av när i tiden betalning sker är väsentlig, beräknas avsättningar genom diskontering av det förväntade framtida kassaflödet till en räntesats före skatt som återspeglar aktuella marknadsbedömningar av pengars tidsvärde och, om det är tillämpligt, de risker som är förknippade med skulden. En avsättning för omstrukturering redovisas när har fastställt en utförlig och formell omstruktureringsplan och omstruktureringen har antingen påbörjats eller blivit offentligt tillkännagiven. Ingen avsättning görs för framtida rörelsekostnader. Kostnader för miljöinsatser som sammanhänger med tidigare verksamhet och som inte bidrar till nuvarande eller framtida intäkter kostnadsförs när de uppkommer. Inkomstskatter Inkomstskatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Inkomstskatter redovisas i årets totalresultat förutom då underliggande transaktion, såsom koncernbidrag, redovisas direkt mot eget kapital varvid tillhörande skatteeffekt redovisas i eget kapital. Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år. Hit hör även justering av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder, med tillämpning av de skattesatser och skatteregler som är beslutade eller aviserade per balansdagen. Temporära skillnader beaktas inte i koncernmässig goodwill och inte heller i skillnader hänförliga till andelar i dotter- och intresseföretag som inte förväntas bli beskattade inom överskådlig framtid. I juridisk person redovisas obeskattade reserver inklusive uppskjuten skatteskuld. Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att kunna utnyttjas och medföra lägre skattebetalningar i framtiden. Uppskjutna skattefordringar och uppskjutna skatteskulder i samma land nettoredovisas. Resultat per aktie Resultat per aktie beräknas för både stam- och preferensaktierna med anledning av att båda aktietyperna har rätt till utdelning från redovisade vinster. Den relativa rätten till del i vinsten ligger till grund för fördelning av årets resultat på de två aktietyperna. Det resultat som fördelas till respektive aktietyp divideras med antalet aktier av respektive typ. Eventualförpliktelser (ansvarsförbindelser) En eventualförpliktelse redovisas när det finns ett möjligt åtagande som härrör från inträffade händelser och vars förekomst bekräftas endast av en eller flera osäkra framtida händelser eller när det finns ett åtagande som inte redovisas som en skuld eller avsättning på grund av det inte är troligt att ett utflöde av resurser kommer att krävas. Leasing Bolaget som leasegivare Samtliga färdigställda förvaltningsfastigheter hyrs ut under operationella leasingavtal och genererar hyresintäkter. Hyresintäkterna fördelas över tiden i enlighet med avtalets innebörd. Bolaget som leasetagare Leasingavtal klassificeras i Koncernredovisningen antingen som finansiell eller operationell leasing. Finansiell leasing föreligger då de ekonomiska riskerna och förmånerna som är förknippade med ägandet i allt väsentligt är överförda till leasetagaren, om så ej är fallet är det fråga om operationell leasing. Samtliga leasingavtal ingångna av är operationella leasingavtal. Vid operationell leasing kostnadsförs leasingavgiften från nyttjandet, vilket kan skilja sig från vad som de facto erlagts som leasingavgift under året. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen har upprättats enligt den indirekta metoden, vilket innebär att nettoresultatet justeras för transaktioner som inte medfört ineller utbetalningar under perioden, samt för eventuella intäkter och kostnader som hänförs till investerings- eller finansieringsverksamheternas kassaflöden. MODERBOLAGETS REDOVISNINGSPRINCIPER Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som utom i de fall som anges nedan. De avvikelser som förekommer mellan Moderbolagets och s principer föranleds av begränsningar i möjligheterna att tillämpa IFRS i Moderbolaget till följd av Årsredovisningslagen (1995:1554) och Inkomstskattelagen. Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt Årsredovisningslagen och Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 Redovisning för juridisk person. RFR 2 innebär att Moderbolaget i årsredovisningen för den juridiska personen ska tillämpa samtliga av EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för Årsredovisningslagen och med hänsyn till sambandet mellan redovisning och beskattning. Rekommendationen anger vilka undantag och tillägg som ska göras från IFRS. Årsredovisning 2013/2014 East Capital Baltic Property Fund AB 15

16 Skattelagstiftningen i Sverige ger företag möjligheten att skjuta upp skattebetalning genom avsättning till obeskattade reserver i balansräkningen via resultaträkningsposten bokslutsdispositioner. I s rapport över finansiell ställning behandlas dessa som temporära skillnader, det vill säga uppdelning mellan uppskjuten skatteskuld och eget kapital. Förändring av obeskattade reserver redovisas i s rapport över totalresultat fördelat på uppskjuten skatt och årets resultat. Koncernbidrag och aktieägartillskott redovisas som en kapitalöverföring, det vill säga som en minskning eller ökning av fritt eget kapital. Som en följd av denna redovisning kommer endast den skatt som är hänförlig till årets totalresultats intäkter och kostnader att redovisas över årets totalresultat. Finansiella instrument Moderbolaget tillämpar ej värderingsreglerna i IAS 39. Finansiella omsättningstillgångar värderas enligt lägsta värdets princip. Finansiella anläggningstillgångar värderas till anskaffningsvärde med avdrag för eventuell nedskrivning ifall värdet på balansdagen är lägre än det bokförda värdet och värdenedgången bedöms vara bestående. Andelar i dotterföretag redovisas i Moderbolaget enligt anskaffningsmetoden. Som intäkt redovisas endast erhållna utdelningar och under förutsättning att dessa härrör från vinstmedel som intjänats efter förvärvet. Viktiga uppskattningar och bedömningar för redovisningsändamål Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheterna redovisas enligt verkligt värde vilket innebär att dessa fastigheter redovisas i rapport över finansiell ställning till bedömt verkligt värde. Värdeförändringar på dessa redovisas i årets totalresultat. Vid bedömning av verkligt värde på förvaltningsfastigheter finns alltid en viss grad av osäkerhet. Värdet påverkas av många olika faktorer så som bedömd hyresnivå, uthyrningsgrad, nivå på antagna drift- och underhållsutbetalningar samt de avkastningskrav som råder på marknaden för olika typer av fastigheter. Vidare kan förändringar i omvärlden medföra att antaganden som gjorts vid värderingen måste omprövas. Värderingen bygger på en 5-årig kassaflödesmodell där nettointjäningsförmågan diskonteras till ett nuvärde. Modellen bygger på årliga kassaflöden baserat på befintliga intäkter och kostnader justerat med förväntade förändringar i hyresnivån, uthyrningsgraden och fastighetskostnaderna. Det totala bedömda verkliga värdet har därefter räknats fram genom att diskontera kassaflödena under 5-års perioden. I det värdet inkluderas även ett diskonterat kassaflöde från en tänkt avyttring under år 6 samt utnyttjande av eventuella rättigheter som hänger samman med fastigheten. Alla relevanta variabler bedöms baserat på händelser på marknaden, såsom transaktioner, förändring av hyresnivån och andra händelser. Uppskjuten skattefordran Uppskjutna skattefordringar avseende underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att kunna utnyttjas och medföra lägre skatteutbetalningar i framtiden. Det är ledningens bedömning att inom en överskådlig framtid kommer att generera ett skattemässigt överskott som kommer överstiga de befintliga underskottsavdragen, varför uppskjuten skattefordran har tagits upp till fullo i rapport över finansiell ställning/balansräkningen för både Moderbolaget och. Beskattning av utländska dotterbolag s verksamhet i Estland har genererat ett överskott som det inte har reserverats någon skatteeffekt på i rapport över finansiell ställning. Enligt Inkomstskattelagen i Estland, så är det utdelning och inte vinst som är den utlösande faktorn för inkomstskatt. Inkomstskatt på utbetalning av utdelning tas upp som en kostnad i årets totalresultat när beslut om utdelning fattas. Då det inte är säkert att en utskiftning av vinstmedel i de estniska dotterbolagen kommer Moderbolaget tillgodo i form av utdelning, så bedömer bolagsledningen att grund för reservering av skatteskuld saknas. Not 2 Intäkter 2013/ /2013 Hyresintäkter 8,812 8,717 Parkeringsintäkter - 28 Övriga intäkter 914 1,049 Summa 9,726 9,794 Moderbolaget Not 2013/ /2013 Serviceavgifter Summa Samtliga fastigheter i portföljen har genererat hyresintäkter under året. Årsredovisning 2013/2014 East Capital Baltic Property Fund AB 16

17 Not 3 Direkta kostnader 2013/ /2013 Underhållskostnader -1,438-1,397 Försäkring Fastighetsskatt Avskrivningar -3-9 Summa -1,714-1,710 Not 4 Administrationskostnader Not 2013/ /2013 Förvaltningsavgifter -1,056-1,450 Konsultkostnader Revisionsarvoden Personalkostnader Ej återvinningsbar moms -2,646 - Övriga kostnader Summa -4,332-2,149 Moderbolaget Not 2013/ /2013 Management fees ,377 Konsultkostnader Revisionsarvoden Ej återvinningsbar moms -2,646 - Övriga kostnader Summa -3,752-1,607 Not 5 Ersättning till revisorerna 2013/ /2013 KPMG revision Ernst & Young andra tjänser -4 - Summa Moderbolaget 2013/ /2013 KPMG revision Summa Not 6 Övriga ränteintäkter 2013/ /2013 Ränteintäkter 4 5 Valutakursförändringar, netto 44 - Orealiserade värdeförändringar ränte swap Summa Moderbolaget 2013/ /2013 Valutakursförändringar, netto 47 - Summa 47 - Största delen av ränteintäkterna hänför sig till likvida medel. Not 7 Övriga räntekostnader 2013/ /2013 Räntekostnader -2,163-2,107 Valutakursförändringar, netto - -1 Orealiserade värdeförändringar ränte swap Summa -2,292-2,167 Årsredovisning 2013/2014 East Capital Baltic Property Fund AB 17

18 Moderbolaget 2013/ /2013 Räntekostnader Valutakursförändringar, netto - -7 Summa Räntekostnader hänför sig huvudsakligen till finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde. Not 8 Inkomstskatt 2013/ /2013 Inkomstskatt redovisad i årets totalresultat: Aktuell skatt Uppskjuten skatt (Not 15) Summa Avstämning av effektiv skatt Resultat före skatt 2,539 7,770 Skatt enligt gällande skattesats för Moderbolaget 22% (26%) ,043 Skillnad i skattesats i utländsk verksamhet Estland 0% 1, Lettland 15% Litauen 15% Ej avdragsgilla kostnader Lettland 15% Litauen 15% Sverige 22% (26%) Ej skattepliktiga intäkter Lettland 15% Litauen 15% Ökning av underskottsavdrag utan motsvarande aktivering av uppskjuten skatt Lettland 15% - - Litauen 15% Sverige 22% (26%) Skatt från återförda obeskattade reserver Sverige Skatter för utbetalning av utdelning: Estland 27% Skatteintäkt/-kostnad Genomsnittlig skattesats var -17% (2012/2013: 21%). Moderbolaget 2013/ /2013 Aktuell skatt 22% (26%) - 1 Summa - 1 Avstämning av effektiv skatt Resultat före skatt 223 1,028 Skatt enligt gällande skattesats för Moderbolaget 22% (26%) Ej avdragsgilla kostnader: Avskrivning av dotterbolagsaktier 22% (26%) Avskrivning för intern skuld 22% (26%) Övriga icke-avdragsgilla utgifter 22% (26%) Ej skattepliktig intäkt: Återföring av nedskrivning av dotterbolagsaktier 22% (26%) Utdelning från koncernbolag 22% (26%) - 67 Ökning av underskottsavdrag utan motsvarande aktivering av uppskjuten skatt 22% (26%) Skatteintäkt/-kostnad - 1 Genomsnittlig skattesats var -0% (2012/2013: 0%). Skattesatsen för svenska bolag ändrades från 26,3 till 22 procent från januari Den nya skattesatsen gäller för räkenskapsåret som startade 1 juli Den 30 juni 2014 var totalt outnyttjade skattemässiga underskott 0,3 MEUR (0,03 MEUR), uppskjutna skattefordringar har inte redovisats. Estland beskattning av dotterbolag Enligt Inkomstskattelagen i Estland, är Bolag inte skattepliktiga för vinster så länge vinsterna stannar i Bolaget. Vid utdelning från Bolag blir dock Bolaget skattskyldigt för det utdelade beloppet (fr o m 1 januari 2008 är skattesatsen 21/79 på utdelningar, reducerat med utdelningar från Bolag där ägarandelen överstiger 15%). Eftersom inkomstskatt baseras på utdelning och inte vinster så försvinner uppskjutna skattefordringar och skulder på temporära skillnader avseende bolagets resultat. Årsredovisning 2013/2014 East Capital Baltic Property Fund AB 18

19 Ett företags potentiella skatteskuld relaterad till utdelning av dess balanserade vinstmedel tas inte upp i resultat över finansiell ställningen. Storleken på den potentiella skatteskulden redovisas i noten för uppskjuten skatt. Inkomstskatt på utdelning tas upp som en kostnad i årets totalresultat när beslut om utdelning fattats. Lettland och Litauen beskattning av dotterbolag I enlighet med inkomstskattelagen i respektive land är vinsten i Bolag, justerat med temporära och permanenta skillnader enligt respektive lands lag, underlag för inkomstskatt i Lettland och Litauen. Skattesatsen i Lettland har varit 15% under 2013/2014 i likhet med föregående år. Not 9 EUR Resultat per aktie 2013/ /2013 Före och efter utspädning - Stamaktier Resultat som är hänförligt till Moderbolagets stamaktieägare (belopp i EUR) 0 0 Vägt genomsnittligt antal utestående stamaktier 11,000 11,000 Resultat per stamaktie före och efter utspädning (belopp i EUR) Före och efter utspädning - Preferensaktier serie A Resultat som är hänförligt till Moderbolagets preferensaktieägare (belopp i EUR) 2,821,481 7,688,461 Vägt genomsnittligt antal utestående preferensaktier serie A 5,510 5,510 Resultat per Preferensaktie serie A före och efter utspädning (belopp i EUR) Respektive aktieslag i Bolaget äger rätt till utdelning som följer: Först äger preferensaktierna av serie A rätt till utdelning upp till ett belopp som motsvarar de aktieägartillskott som tillskjutits i syfte att göra investeringar. Sedan äger preferensaktierna rätt till utdelning upp till ett belopp som motsvarar en 10% årlig avkastning på aktieägartillskotten som avses i föregående mening. Därefter äger stamaktierna rätt till utdelning som motsvarar 60% av utdelningsbara medel samt preferensaktierna äger rätt till utdelning som motsvarar 40% av utdelningsbara medel, upp till och med ett belopp som motsvarar en fördelning på 20% till stamaktierna och 80% till preferensaktierna av totalt utdelade medel utöver återbetalningen av aktieägartillskotten som avses i första meningen. Eventuellt kvarvarande utdelningsbara medel fördelas 20% till stamaktierna och 80% till preferensaktierna. s ackumulerade resultat ligger per bokslutsdagen på en nivå där hela avkastningen hänförs till preferensaktierna. Fullständiga fördelningsvillkor framgår av Bolagets Bolagsordning. Not 10 Inventarier 2013/ /2013 Anskaffningsvärde Ingående balans Summa anskaffningsvärde Av- och nedskrivningar Ingående avskrivningar Årets avskrivning Summa avskrivningar Utgående bokfört värde Not 11 Förvaltningsfastigheter Avstämning av balanserade belopp: Ingående verkligt värde 1 juli ,277 Tilläggsinvestering 77 Avyttringar -5,871 Orealiserade värdeförändringar -3,123 Utgående verkligt värde 30 juni ,360 Ingående verkligt värde 1 juli ,360 Tilläggsinvestering 326 Orealiserade värdeförändringar 854 Utgående verkligt värde 30 juni ,540 Värderingen till verkligt värde för förvaltningsfastigheter till 112,5 MEUR (111,4MEUR) har kategoriserats som Nivå 3 enligt den värderingsteknik som använts. Årsredovisning 2013/2014 East Capital Baltic Property Fund AB 19

20 Uppställningen ovan "Avstämning av balanserat belopp" visar också en avstämning från ingående balanser till utgående balanser för verkligt värde enligt Nivå / /2013 Förändringar i värdet av förvaltningsfastigheter Realiserade värdeförändringar - -1,496 Icke-realiserade 854-1,627 Summa värdeförändringar 854-3,123 Under räkenskapsåret 2013/2014 har upp- eller nedvärdering skett av s samtliga fastigheter. Under räkenskapsåret 2013/2014 har förvaltningsfastigheterna generat hyresintäkter på 8,8 MEUR (8,7 MEUR). I December 2012, Jeruzalemes Centrs in Riga, Latvia, avyttrades enligt en överenskommelse med den långivande banken. Avyttringen hade ingen effekt på NAV, se förklaringen vid avstämningen av Net Asset Value på sidan 7. Ingående verkligt värde 1 juli ,367 Realiserad värdeförändring fastigheter från avyttring -1,496 Finansiell vinst från nedskrivning av lånevärde 6,772 Bokföringsmässigt resultat av transaktionen 5,276 Det föreligger inga förpliktelser för förvaltningsfastigheterna. Värdering av förvaltningsfastigheterna genomförs av Bolagets förvaltare, East Capital Baltics AS, i enlighet med European Private Equity & Venture Capital Association s Guideline. Värdering har gjorts månatligen, eller på begäran av Bolagets styrelse. Den senaste externa värderingen av Bolagets fastighetsportfölj gjordes i maj 2014 av Colliers International. Investeringsfastigheternas verkliga värde uppskattas genom avkastningsanalys (genom analys av diskonterade kassaflöden), där hänsyn tas till en kassaflod av fem år och följande förutsättningar: tillväxt av hyror, vakansgraden, inflationsgraden, diskonteringsräntan och direktavkastningskraven. Följande uppställning visar värderingsteknik som använts vid uppskattning av verkligt värde för förvaltningsfastigheter, så väl som den väsentliga icke observerbara information som använts. Värderingsmodellen beaktar nuvärdet av kassaflödet från fastigheterna, med hänsyn tagen till förväntad hyrestillväxt grad, perioder av vakans, uthyrningsgrad, hyresstimulanskostnader så som hyresfria perioder och andra kostnader som inte debiterats hyresgäster. Vid diskontering av förväntat nettokassaflöde har en riskjusterad diskonteringsränta använts. Uppskattningen av diskonteringsräntan beaktar bland annat kvalitén på byggnaden och dess läge (centralt eller i utkant), hyresgästernas kreditvärdighet och hyresvillkor. Väsentliga icke observerbara förutsättningar landsvist, den 30 juni 2014 Estland Lettland Litauen Genomsnittliga hyresintäkter EUR/kv.m/månad; år Genomsnittlig långsiktig ökning av intäkter 2.6% Genomsnittlig långsiktig grad av tomma 2.9% Driftskostnader EUR/kv.m/månad; år Inflationsgrad 3.0% % 3.0% 3.5% 2.0% % 2.0% Struktur av kapital eget kapital 35% 35% 35% lån 65% 65% 65% Avkastning av kapitalet 18.0% 19.5% 18.5% Räntesats 4.25% % 4.25% Genomsnittlig initial avkastning 7.8% Genomsnittlig slutlig avkastning 8.4% 7.4% 6.6% 8.1% 8.2% För känslighetsanalys, se not 25. Not 12 Övriga långfristiga fordringar 30 Jun Jun 2013 Ingående balans Minskning av övriga långfristiga tillgångar Utgående balans Moderbolaget Not 30 Jun Jun 2013 Långfristiga fordringar på koncernföretag Räntebärande lån Ingående balans 17,992 18,948 Konvertering till aktieägartillskott Återbetalning av lån -1,800 - Utgående balans 26 16,192 17,992 Årsredovisning 2013/2014 East Capital Baltic Property Fund AB 20