1. Länsstyrelsen Motiv för bedömningen Råd om tillämpningen av PBL Geoteknik och trafik är viktiga problemområden

Transkript

1 Miljö- och byggnämnden beslutade att genomföra ett samråd gällande rubricerat ärende. Planhandlingarna har varit utsända för samråd under tiden Handlingarna har funnits tillgängliga i informationen på Stadshuset och på kommunens webbsida. Annonsering har även gjorts i Strömstads Tidning för att nå ut till allmänheten om att planen är på samråd.! "# Följande skriftliga synpunkter har inkommit till och med Länsstyrelsen Inkom Statens geotekniska institut Inkom Sjöfartsverket Inkom Vägverket Inkom ingen erinran 5. Lantmäteriet Inkom Bohuslänsmuseum Inkom ingen erinran 7. Skanova Inkom ingen erinran 8. Polismyndigheten Inkom ingen erinran 9. Västtrafik Inkom ingen erinran 10. Folkpartiet gm Åke Sundemar Inkom Moderaterna gm Katarina Spolén Inkom Kommunstyrelsen Inkom ingen erinran 13. Tekniska förvaltningen Inkom Byggavdelningen Inkom Laholmen Fastighets AB (exploatören) Inkom Filip Andersson (Hyregäst Frykvalla AB) Inkom Anders Olsson (Hyregäst Frykvalla AB) Inkom Frykvalla AB (Ägare till fastigheter som enl. Inkom fastighetsförteckningen ägs av Solhyasinten i Strömstad AB) Sillen 9, Torsken 1,2 och 8

2 1. Länsstyrelsen Länsstyrelsen bedömer med hänsyn till ingripandegrunderna i 12 kap 1 PBL och nu kända förhållanden att frågor som berör hälsa / säkerhet / översvämning / ras / skred måste lösas på ett tillfredsställande sätt i enlighet med vad som anges nedan för att ett antagande inte skall prövas av Länsstyrelsen. Motiv för bedömningen Stabilitetsfrågor i planens vattennära delar samt i hamnbassängerna behöver analyseras närmare. Råd om tillämpningen av PBL Länsstyrelsen är inte odelat positiv till planförslagets utformning. Förslaget inrymmer ett flertal problem. En eventuell tillbyggnad måste bli bättre och ge bättre förhållanden, sammantaget, jämfört med dagens byggnad. Geoteknik och trafik är viktiga problemområden Områdets geoteknik behöver ges en fördjupad analys. Bergsterrängen utgör en stabil grund men ras och blocknedfall utgör riskmoment som behöver beskrivas och hanteras i det fortsatta planarbetet. Statens geotekniska institut (SGI) pekar också i sitt yttrande på att utfyllda delar av området, kajer m m behöver studeras närmare. Länsstyrelsen stöder SGI:s bedömningar. Länsstyrelsen kan godta den valda höjden, 2,2 m, för planområdets vattennära delar med tanke på att ingen ny bebyggelse placeras låglänt. Samtidigt vill vi uppmärksamma kommunen på att de senaste bedömningarna om lämplig lägstanivå m t p klimatförändringar verkar peka på +2,4-2,5 m. Befintlig, lägre belägen bebyggelse måste hanteras i särskild ordning, (se nedan). Marknivåerna, särskilt bör anges som plushöjder på plankartan. En utbyggnad av hotellanläggningen kommer otvivelaktigt att skapa ytterligare trafik. Planarbetet bör närmare analysera hur trafiktillskottet kommer att påverka belastningen och framkomligheten på trafiknätet i den centrala staden tillsammans med andra förväntade förändringar i centrala Strömstad. Först då kan man bedöma om det finns en trafikmässig marginal för utbyggnad. Länsstyrelsen anser att en utredning av vattenområdet bör göras för att klarlägga fornlämningsbilden. Det finns uppgifter om vrak från 1700-talet och det kan även finnas kulturlager, (namnet Laholmen antyder att det har funnits en lastageplats här). Planbestämmelserna bör referera till det dokument som åberopas för att kunna ta hänsyn till omgivningens särart. Sjöfartsverket ger allmänna råd inför det fortsatta planarbetet när det gäller belysning inom planområdet, utmärkning av farled samt förändringar av strandlinje och bottentopografi. Synpunkterna bör beaktas på lämpligt sätt. Stadsbilden behöver hanteras med stor varsamhet De estetiska aspekterna i planen är ingen prövningsgrund men utformningen av hotellet bör enligt Länsstyrelsens mening tillmätas mycket stor betydelse. Tillbyggnaden av hotellet tar plats. Vilken exploatering tål platsen? De föreslagna stora påbyggnaderna på höjden kan ifrågasättas. Stadsbilden är ett viktigt kännemärke för staden. De centrala delarna av staden är förhållandevis småskaliga vilket starkt bidrar till att de upplevs som mycket trivsamma, både 2

3 för stadsbon och för turisten. På många ställen upplever man att stadshuset vakar över en i kraft av sin dominerande skala. Det vore olyckligt om hotellet tog över denna funktion. Det är alltså inte bara hotellets silhuettverkan som är viktig i sammanhanget utan också hur dominant hotellet kommer att upplevas från olika punkter i staden. Fasaderna har sedda från sydost två skilda karaktärer, där den sydvästra delen trappas skonsamt upp till en lagom nivå. Den längre fasaden mot småbåtshamnen ger ett oroligare intryck vilket förstärks av tornbyggnaderna. Ingen vegetation skyler nu denna fasad. Inte minst eftersom de västra delarna av området är en värdefull park och grön lunga för stadens invånare och turister kan det vara tveksamt att överlasta parken med dominanta byggnader. Förrådsbyggnaderna inom V Hamn bör minimeras och regleras m. bestämmelser. Övrigt Det vore i sammanhanget värdefullt om i fortsatt FÖP- eller motsvarande stadens vattennära delar analyserades när det gäller risker för allvarligare framtida översvämningar. En strategi bör formuleras för hur dessa risker ska hanteras, särskilt när det gäller det befintliga byggnadsbeståndet med tonvikt på samhällsviktiga funktioner. Planhandlingarna skall kompletteras med geotekniskt underlag. Gällande trafiksituationen i stadskärnan kommer denna att belysas i pågående FÖP-arbete för Strömstad. Angående det tillskott som genereras av en utbyggnad av planförslaget bedöms inte detta vara i sådan omfattning att det påverkar sin omgivning nämnvärt. Sjöfartverkets synpunkter är framförda till exploatören och Strömstads kommun, Tekniska förvaltningen, som är kommunens markförvaltare. Beträffande fornlämningsbilden kommer hanteringen av denna att diskuteras med länsstyrelsen under det fortsatta planarbetet. 2. Statens geotekniska institut - SGI Statens geotekniska institut (SGI) framför i sitt yttrande att en rad frågeställningar behöver klarläggas gällande planområdets geotekniska förutsättningar. Aktuella frågeställningar rör stabiliteten i utfyllda delar av området, kajer och stödmurar (kondition och stabilitet), branta bersglänter beträffande blocknedfall och ras. Planhandlingarna skall kompletteras med geotekniskt underlag. 3. Sjöfartsverket Sjöfartsverket framför i sitt yttrande tre punkter; att vid planering av fasta belysningspunkter skall hänsyn tas så att dessa ej bländar sjöfarande eller påverkar funktionen för de ljuspunkter som är avsedda för navigation. att för eventuella förändringar av utmärkning för sjöfarten skall tillstånd sökas hos Transportstyrelsen sjötrafiksektion, Norrköping att alla förändringar av strandlinjen eller bottentopografin skall efter genomförande geodetiskt bestämmas och sjömätas enligt sjömätningsstandard S44 samt rapporteras 3

4 till Sjöfartsverket, Norrköping. Även andra förändringar av sjökortsinformation skall rapporteras. Synpunkterna är framförda till exploatören och Strömstads kommun, Tekniska förvaltningen, som är kommunens markförvaltare. 4. Vägverket ingen erinran 5. Lantmäteriet Lantmäteriet kommenterar avgränsningen av berörskretsen och påtalar att Torsken 7 påverkas av den förhöjda byggrätten. Sakägarkretsen omfattar angränsande fast. Gällande Torsken 7 ägs denna av Frykvalla AB som även är ägare till fastigheter som tas upp i sakägarförteckningen. Då kommunen var medveten om att planförslaget rör ett exponerat och centralt läge i staden gjordes bedömningen att annonsering var nödvändig för att bereda så många som möjligt möjlighet att kunna yttra sig. 6. Bohusläns museum ingen erinran 7. Skanova ingen erinran 8. Polismyndigheten ingen erinran 9. Västtrafik ingen erinran 10. Folkpartiet gm Åke Sundemar Folkpartiet påtalar att det är viktigt att behålla den befintliga siluetten på den södra hotelldelen och inte ge möjlighet till sammanbyggnad av de högre byggnadsdelarna. Bestämmelsen f 1 i gällande plan samt yt- och höjdbestämmelse kan kompletteras. Även ett markerat nivåbrott på taken mellan annexet och huvudbyggnaden är av vikt för att undvika att byggnaden blir alltför kompakt. Yttertaket på annexet skall därför inte kunna byggas ut på befintlig höjd. Folkpartiet menar också att parkeringsfrågan måste få en ändamålsenlig lösning enligt kommunens P-norm. Gällande uteserveringen vid Badhuset skall denna med tanke på byggnadens q-skydd endast ges bygglov enligt policy för uteserveringar, Strömstads kommun. Folkpartiet menar även att ytterligare sjöbodar på hamnpiren inte skall få uppföras samt att läge A och C förordas gällande placering av återvinningscentral. 4

5 Gällande planbestämmelser skall i planen kompletteras så att även utformningen styrs tydligare, beträffande höjd och yta styrs detta redan i planen, men planbestämmelserna kommer att ses över. Parkeringsfrågan skall studeras ytterligare så att den får en ändamålsenlig lösning. Planförslaget skall omarbetas så att antal sjöbodar regleras. 11. Moderaterna gm Katarina Spolén I sitt yttrande framför Moderaterna att enligt ett gammalt beslut skall inga fler sjöbodar få uppföras på piren beviljade Miljönämnden bygglov för 16 st sjöbodar på Laholmspiren beviljades förlängning av bygglovet då man enbart byggt 9 av de beviljade sjöbodarna och planerade att uppföra ytterligare 3 sjöbodar. Som en protokollsanteckning till beslutet går att läsa: Den del av det ursprungliga beslutet om bygglov, som medger att ytterligare fyra st sjöbodar får uppföras, bör inte kunna utnyttjas. Skall fler sjöbodar uppföras utöver de som nu är aktuella, krävs ett nytt bygglov. Planförslaget skall omarbetas så att antal sjöbodar regleras. 12. Kommunstyrelsen ingen erinran 13. Tekniska förvaltningen Tekniska förvaltningen påtalar att det är viktigt att den del sydost om badhusbyggnaden som gränsar till lekplatsen fortsatt skall vara allmän platsmark samt att fastighetsgränsen för Strömstad 4:25 fortsatt skall gå i husliv. Vidare påpekar Tekniska förvaltningen att drift och underhåll av gångvägen till hotellets bakre entré samt 1 meter på var sida bör ligga på Laholmen Fastighets AB. Lokalgatan från vändplatsen vid hotellet och Ångbåtskajen bör förses med gångbana på den södra sidan, underhåll av gångbana skall ske av Laholmen Fastighets AB. Detta område bör vara allmän platsmark. Gångvägen från vändplatsen vid hotellet ner mot kallbadhuset bör breddas i samband med en fastighetsreglering. Gångvägen skall ha samma standard som idag samt skall vara handikappanpassad. Alla kostnader beträffande gångvägen skall belasta Laholmen Fastighets AB. Gällande parkeringslösning skall P-normen följas och nya parkeringsplatser måste skapas. Tekniska förvaltningens synpunkter skall beaktas i den fortsatta planprocessen. Genom exploateringsavtal regleras exploatörens ansvar beträffande skötsel, drift och kostnader kopplade till planen och dess genomförande. 5

6 14. Byggavdelningen Byggavdelningen framför en rad synpunkter, som pekar på att samrådshandlingen är svårbegriplig och spretig där man påtalar att planen lider av att målbeskrivningar i fördjupade översiktplan för Strömstad saknas. Vidare kommenteras en rad mer detaljerad information som byggavdelningen vill skall förtydligas och/eller uppdateras. Gällande Varmbadhuset och Tullhuset framkommer från byggavdelningen att de efterfrågar en tydligare värdebeskrivning av dessa byggnader. Byggavdelningen skriver även att Laholmens hotell utgör ett ganska trist och slutet intryck, stadsbildsmässigt skall vi inte vara rädda för att utveckla staden. Synpunkterna från byggavdelningen noteras. Planhandlingarna skall omarbetas och förtydligas. Gällande Varmbadhuset och Tullhuset kommer dialog att föras med byggavdelningen för att beskriva värdena med dessa byggnader. 15. Laholmen Fastighets AB I sitt yttrande vädjar Laholmen Fastighets AB att Miljö- och byggnämnden skall omvärdera sitt ställningstagande gällande den naturliga platån belägen sydväst om huvudbyggnaden, platån borde enligt Laholmen Fastighets AB ingå i tomträtten enligt det ursprungliga förslaget till samrådshandling daterat Platån ligger utanför den lokal som används som matsal och konferenslokal. Utanför dessa lokaler ligger en 4,6 meter bred terrass. Terassen nyttjas flitigt av hotellets gäster. Platån utanför ligger alltså i ett läge mitt i utsikten från terrass och matsal, vilket får konsekvensen att allmänheten aldrig nyttjar platån som uppehålls- eller solplats. De naturliga förhållandena skapar ett ingenmansland. Inte heller hotellet nyttjar denna plats då den inte ingår i tomträtten, däremot har hotellet under alla år skött och städat platsen, eftersom den är en väsentlig del av upplevelsen av parken för hotellets gäster. Även topografin och växtligheten framhåller Laholmen Fastighets AB ger en naturlig avgränsning mot lägre nivåer i parken. Laholmen Fastighets AB redovisar även genom en serie foton platåns relation till hotellet respektive parken. Vidare i sitt yttrande hänvisar man till ett platsbesök med planarkitekt Emma Nilsson och representanter från tekniska förvaltningen, då det rådde konsensus runt frågan att föreslå en ny tomträttsgräns som inkluderade platån för miljö- och byggnämnden. Denna föreslagna ändring ställde sig inte nämnden bakom och beslutade att ingen utökning av tomträtten är aktuell ut mot platån. Miljö- och byggnämnden står fast vid sitt beslut och motiverar det med att hotellets hemfridszon inte får utökas så att denna påverkar allmänhetens nyttjande av parken. 6

7 16. Filip Andersson (Hyresgäst Frykvalla AB) Inga fler sjöbodar på piren framför Filip Andersson i sitt yttrande och menar att dessa skymmer sikten för båtar som skall in och ut i hamnen. Filip Andersson hänvisar även till det stora motstånd som var då de första sjöbodarna uppfördes. Planförslaget skall omarbetas så att antal sjöbodar regleras. 17. Anders Olsson (Hyresgäst Frykvalla AB) Anders Olsson menar i sitt yttrande att kommunen genom detaljplanen inte ska tillåta att man bygger bort havsutsikten genom att bygga fler sjöbodar på piren. Planförslaget skall omarbetas så att antal sjöbodar regleras. 18. Frykvalla AB Frykvalla AB skriver i sitt yttrande att de tycker det är fel att placera entrén till Kosterhavet på torget, man menar att placeringen kommer att begränsa torghandeln. Istället framhåller Frykvalla AB att entrén skall placeras i den yttre delen av Kosterbåtarnas angöringsplats. Vidare påtalar Frykvalla AB att de anser det felaktigt att ta bort byggrätter längs hamnen, dessa skulle istället ge möjlighet för småskaliga verksamheter, restauranger och hantverk. För att ytterligare stärka detta borde även hamnen i sin helhet omdisponeras som gästhamn, med den användningen faller även behovet av ytterligare sjöbodar på piren. Gällande miljö- och avfallsstationer påtalas vikten av dessa för hamnverksamheten, och då främst läget vid Kosterbåtarnas angöringsplats. En permanent plats i detta läge måste nogsamt anpassas. De övriga platserna borde minskas i omfattning på bekostnad av en större anläggning på Torskholmen. Gällande torget styr detaljplanen endast användningen, vilken är torg, däremot huruvida torget möbleras, utsmyckas, används för aktiviteter/evenemang etc. styr inte detaljplanen. Beträffande byggrätterna ner mot Södra hamnen, som genom planen föreslås tas bort, togs dessa fram i syfte för att möjliggöra en om- och tillbyggnad av hotellet i ett detaljplanearbete som vann laga kraft Detta projekt kom aldrig att genomföras och istället beviljades 2003 en tillbyggnad av hotellet på norra sidan i anslutning till parkeringsdäcket. Ett villkor för detta bygglov var, att man skulle ändra planen och ta bort byggrätterna ner mot Södra hamnen, och att området skulle planläggas som park. Gällande miljö- och avfallsstationerna skall dessa studeras ytterligare i planarbete. 7

8 -. Länsstyrelsen ställer krav på att flera kompletterande utredningar skall tas fram, detta gäller framför allt geotekniskt underlag. Länsstyrelsen har även synpunkter gällande stadsbilden och utformningen av hotellet. Tekniska förvaltningen och Folkpartiet påtalar att parkeringslösningen måste studeras ytterligare, så att denna får en ändamålsenlig lösning. Flera synpunkter har inkommit från allmänheten, där det påtalas att inga fler sjöbodar är önskvärda på Laholmspiren. $ Följande har framfört synpunkter under samrådet som helt eller delvis inte har tillgodosetts: Länsstyrelsen Folkpartiet Laholmen Fastighets AB Frykvalla AB /! Miljö-och byggförvaltningen Emma Larsson Planeringsarkitekt 8