Brought to you by Global Reports ÅRSREDOVISNING -02

Transkript

1 ÅRSREDOVISNING

2 Omslag: Essinge Mälarstrand, Lilla Essingen, Stockholm. Välkommen till JMs bolagsstämma Aktieägarna i JM AB kallas härmed till ordinarie bolagsstämma onsdagen den 23 april 2003 kl på JMs huvudkontor, Telegrafgatan 4, Solna. ANMÄLAN Aktieägare, som önskar deltaga i bolagsstämman, ska dels vara införd i den av VPC AB förda aktieboken senast fredagen den 11 april 2003, dels anmäla sig till bolaget före kl tisdagen den 15 april 2003 på något av följande sätt: Post: JM AB, Stockholm Telefon: Fax: E-post: maylis.ahlstedt@jm.se Aktieägare, som låtit förvaltarregistrera sina aktier och önskar deltaga i stämman, måste genom förvaltares försorg tillfälligt låta inregistrera aktierna i eget namn, så att vederbörande är införd i aktieboken fredagen den 11 april UTDELNING Styrelsen föreslår, att till aktieägarna utdelas 10 kronor per aktie. Som avstämningsdag för utdelning föreslås måndagen den 28 april Beslutar bolagsstämman enligt förslaget, beräknas utdelningen komma att utsändas av VPC fredagen den 2 maj KOMMANDE INFORMATIONSTILLFÄLLEN 23 april 2003: Bolagsstämma 23 april 2003: Delårsrapport perioden januari mars juli 2003: Delårsrapport perioden januari juni oktober 2003: Delårsrapport perioden januari september 2003 Februari 2004: Bokslutskommuniké för 2003 Rapporterna finns på svenska och engelska och kan beställas från JM AB, Koncernstab Kommunikation, tel , fax eller via JM AB (publ) med säte i Stockholm Organisationsnummer

3 INNEHÅLL JM I KORTHET ÅRET I SAMMANDRAG KONCERNCHEFENS KOMMENTAR AKTIEDATA AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGIER ÄGARSTYRNING STYRELSE LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE AFFÄREN JM MARKNADSÖVERSIKT BOSTÄDER MARKNADSÖVERSIKT KOMMERSIELLA LOKALER MÖJLIGHETER OCH RISKER AFFÄRSENHETER FINANSVERKSAMHET VARUMÄRKE MEDARBETARE MILJÖ B1 B12 JM I BILDER FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE RESULTATRÄKNING BALANSRÄKNING KASSAFLÖDESANALYS REDOVISNINGS- OCH VÄRDERINGSPRINCIPER BOKSLUTSKOMMENTARER OCH NOTER FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION REVISIONSBERÄTTELSE KVARTALSÖVERSIKT NYCKELTAL PER AFFÄRSENHET SJUÅRSÖVERSIKT JMs FASTIGHETER DEFINITIONER TABELLER, ILLUSTRATIONER OCH DIAGRAM Ekparken, Älvsjö, Stockholm B9 jm delårsrapport jm årsredovisning januari mars

4 2 JM I KORTHET Skandinaviens ledande bostadsutvecklare JM är Skandinaviens ledande projektutvecklare av bostäder. Verksamheten är fokuserad på projektutveckling av bostäder i centrala lägen på expansiva orter, med tyngdpunkt på storstadsområden i Sverige, Norge, Danmark och Belgien. JM bedriver också projektutveckling av kommersiella lokaler, huvudsakligen i Storstockholmsområdet. Från och med 2002 är koncernen indelad i fyra affärsenheter: JM Bostad, JM Produktion, JM Kommersiellt och JM Utland. Antalet anställda uppgick till vid slutet av JM AB är ett publikt bolag och noterat på Stockholmsbörsen. BOSTÄDER Tillgång att exploatera Byggrättsportfölj för bostäder (varav cirka i balansräkningen). PROJEKTUTVECKLING KOMMERSIELLT Tillgång att exploatera Byggrättsportfölj för m 2 lokalyta (varav cirka m 2 i balansräkningen). JMs bestånd av färdigutvecklade förvaltningsfastigheter omsätts i bytesaffärer eller säljs. Bytesaffärer kan ge ny mark eller fastigheter för vidareutveckling. VINST OCH UTDELNING PER AKTIE Kr JM Etablering i Norge. Fastighetsbestånden i södra Sverige avyttras. Investeringar i större bostadsprojekt Vinst per aktie, kr Utdelning per aktie, kr Utdelning för 2002 är styrelsens förslag. NETTOOMSÄTTNING OCH RESULTAT EFTER SKATT Mkr Mkr Renodling av verksamheten till projektutveckling. Etablering i Danmark. Nya finansiella mål och namnbyte till JM AB. Konvertibler till de anställda Fastighetsbeståndet i Göteborg avvecklas. Tillväxtorienterade verksamhetsmål. Huvudägaren Skanska säljer sitt aktieinnehav Fortsatt framgångsrik projektutveckling. Fortsatt stora fastighetsförsäljningar. Stora återköp av aktier. Teckningsoptioner till de anställda Nettoomsättning, mkr 2000 Resultat efter skatt, mkr Ny organisationsstruktur etableras. Goda försäljningsresultat. Strategisk minskning av fastighetsbeståndet fortsätter. Återköp av aktier fortsätter. Ny verkställande direktör. jm delårsrapport januari mars 2002

5 ÅRET I SAMMANDRAG 3 Ökad försäljning och fokus på effektivisering Nettoomsättningen ökade till mkr (8 642). Resultatet efter finansiella poster uppgick till 368 mkr (1 629). Räntabiliteten på eget kapital uppgick till 7 procent (30) och vinsten per aktie till 9 kronor (36). Resultat projektutveckling uppgick till 459 mkr (957) och marginalen uppgick till 5,4 procent (11,8). Fastighetsförsäljningar om mkr (4 074) gav ett resultat om 523 mkr (928), varav 473 mkr (166) ingick i resultat projektutveckling. Styrelsen föreslår utdelning om 10 kronor (14) per aktie. VIKTIGA HÄNDELSER Efterfrågan och prisnivåer för JMs bostäder har upprätthållits på utplanad men stabil nivå. Resultatförsämring inom region Stockholm stad. Stora insatser för att förbättra genomförandet av nystartade bostadsprojekt i Stockholm. Selektiva förvärv av byggrätter. Försiktighet i den kommersiella projektutvecklingen. Stora försäljningar av färdigutvecklade fastigheter. Överfört 536 mkr till aktieägarna. GEOGRAFISK FÖRDELNING AV NETTOOMSÄTTNING 2002 SAMMANFATTNING KONCERNEN KONCERNENS PROJEKTUTVECKLING Mkr Marknadsledande inom nyproduktion av bostadsrätter. Byggrättsportfölj motsvarande bostäder ger stor potential. Kassaflöden i fokus hög omsättningstakt i projekten. Kundfokuserad med starkt varumärke bred satsning på kvalitet och miljö. Färdigutvecklade kommersiella fastigheter används som bytesvaluta eller säljs. Återköp av egna aktier verktyg för att säkerställa optimal kapitalstruktur. Strategiskt välpositionerad marginalmål 10 procent. Planerad produktionsstart av bostäder för Resultat per kvartal, mkr 12 månaders rullande resultat, mkr 12 månaders rullande marginal, % Rullande marginal exkl. fastighetsförsäljning och nedskrivning av fastigheter, % % STOCKHOLM 58% ÖVRIGA SVERIGE 25% NORGE, DANMARK OCH BELGIEN,17% MARKNAD STOCKHOLM Storstockholm MARKNAD ÖVRIGA SVERIGE Göteborg, Halmstad, Helsingborg, Jönköping, Linköping, Lund, Malmö, Strängnäs, Uppsala,Västerås och Örebro. MARKNAD UTLAND Norge: Bergen, Oslo, Skien och Tønsberg Danmark: Köpenhamn Belgien: Bryssel jm delårsrapport jm årsredovisning januari mars

6 4 KONCERNCHEFENS KOMMENTAR Överlag goda prestationer Under 2002 ökade JM försäljningen och sålde fler bostäder än någonsin tidigare.genom att fokusera på kassaflöde och resultatutveckling har JM den senaste femårsperioden genererat bättre resultat än många jämförbara företag. RESULTATUTVECKLING 2002 Resultatet för 2002 var dock en besvikelse. Stora resultatförsämringar i ett antal bostadsprojekt i Stockholm samt nedskrivningar av exploateringsmark och fastigheter ledde till en betydande resultatminskning. I ett sämre marknadsklimat för bostäder har utdragna planprocesser spelat in, men det är framförallt brister i projektgenomförandet som lett till felaktiga bedömningar avseende förväntade intäkter och kostnader. Problemen har varit hänförliga till ett antal projekt i region Stockholm stad. Omfattande åtgärder är vidtagna för att säkerställa större strikthet i projektgenomförandet och vända resultatet. JMs övriga verksamheter har utvecklats enligt plan, med stabil efterfrågan och goda prisnivåer. Positivt är att övriga Sverige har utvecklats väl både avseende försäljning och resultat. Den strategiska minskningen av beståndet av färdigutvecklade fastigheter fortsatte under året och ett flertal försäljningar genomfördes med gott resultat. JMs positiva resultat och optimeringen av koncernens kapitalstruktur har möjliggjort en fortsatt överföring av kapital till aktieägarna. Under året har sammanlagt 536 mkr överförts till aktieägarna genom utdelning och återköp. Baserat på en bedömning av den underliggande intjäningsförmågan i JMs projektutveckling av bostäder samt med en försiktig bedömning av resultat från kommersiell projektutveckling, har styrelsen föreslagit en utdelning om 10 kronor per aktie. Styrelsen kommer också att av bolagsstämman begära fortsatt mandat för förvärv och överlåtelse av egna aktier. MARKNADS- OCH OMVÄRLDSUTVECKLING Vi upplever en fortsatt god efterfrågan på våra bostäder och har under året befäst vår position som Skandinaviens ledande projektutvecklare av bostäder. Marknadsläget är dock svårförutsägbart. Ökad osäkerhet i världen skapar osäkerhet även på JMs hemmamarknader och inom JMs målgrupper. Försäljningsprocessen är idag mer utdragen än tidigare. Detta gäller speciellt i Stockholm, som påverkas av kommunala skattehöjningar och nedgången för finans-, IToch telekomsektorerna. JMs goda finansiella ställning, med en stark balansräkning och positiva kassaflöden, gör dock att vi står väl rustade för ett svårare marknadsklimat. FOKUS KOSTNADSREDUCERING Vår nya affärsenhet JM Produktion påbörjade sin verksamhet under året och vi räknar med att det ska leda till betydande effektiviseringar i projektering, produktion och inköp. För att tillvarata skalfördelar och uppnå rationaliseringsvinster ska grundläggande värderingar för en effektiv och mer industrialiserad produktion tydliggöras i projektutvecklingsprocessen. Vi ska arbeta med färre plattformar, färre komponenter och färre leverantörer. Bland annat har vi inlett ett projekt för att väsentligt minska antalet leverantörer. Utöver denna strategiska översyn av produktionskostnader pågår ett kontinuerligt arbete att hitta besparingsmöjligheter, dock alltjämt med bibehållna kundvärden. KUNDEN I CENTRUM Vi vet att våra resultat är beroende av en hög följsamhet inför våra kunders önskemål och behov. Egen anställd säljpersonal och många Bostadsbutiker är inslag i vår verksamhet som möjliggör en nära relation till kunderna och snabb kunskapsåterföring. Noggranna undersökningar ger oss en tydlig bild av kundernas preferenser och våra projekt planeras med hänsyn till dessa. Nöjda kunder och god kvalitet är också viktiga parametrar i vår interna utvärdering av medarbetarnas prestationer, och utgör bedömningskriterier i vårt bonus- och tantiemsystem. ANSVARSFULLT FÖRETAGANDE JM påverkar i hög utsträckning den miljö som människor bor och arbetar i och det är viktigt att vi tar ett miljö- och samhällsansvar. I anslutning till flera av våra bostadsprojekt bygger vi skolor och vägar, utvecklar närservice, anlägger park- och naturmiljöer och omdanar påtagligt såväl inre som yttre miljöer. JM har sedan länge lett branschens arbete med att värna jm delårsrapport januari mars 2002

7 KONCERNCHEFENS KOMMENTAR 5 miljön och vi har också blivit internationellt uppmärksammade för detta. Vi fortsätter förstås ansträngningarna för att bibehålla vår ledande ställning och medverka till en långsiktigt hållbar utveckling. Även andra insatser görs inom ramen för vårt ansvar som samhällsmedborgare. Genom vårt stöd till stiftelsen Mentor och vårt aktiva arbete med ungdomar vill vi stimulera till ökad samhällsintegration. Vi är övertygade om att de JMmedarbetare som blir mentorer och satsar personligt engagemang i en ung människa, utvecklas både personligen och i sin yrkesroll. Omsorg och utveckling av medarbetarna är också viktigt. Ett aktivt friskvårdsarbete, möjlighet till kompensation för inkomstbortfall vid föräldraledighet och ansträngningar för att återfå långtidssjukskrivna i arbete är några exempel på JMs engagemang i medarbetarna. Troligen har vi redan nu branschens högsta andel kvinnor bland tjänstemän. Men vi kan bli ännu bättre antalet kvinnor i chefsbefattning står inte i relation till den höga andelen kvinnor i organisationen. Några steg i rätt riktning har tagits och vår första kvinnliga regionchef utsågs under Vi vill även öka antalet anställda med invandrarbakgrund. JM har alltid ställt höga krav på ett etiskt och moraliskt förhållningssätt. Branschen som helhet har dock hamnat i rampljuset på grund av inkorrekt yrkesutövning i ett antal fall. För att det inte ska råda några som helst oklarheter kring JMs värderingar och förhållningssätt i enskilda frågor har vi under året utvecklat etiska riktlinjer för koncernen. Ett etiskt förhållningssätt är en förutsättning för professionell utveckling inom JM-koncernen. sätt. Det innebär bland annat fortsatta satsningar på kundorientering, miljö och kvalitet. Vi kommer att fortsätta prioriteringen av våra viktiga marknader i Sverige, Norge och Danmark. JMs inträde på den norska marknaden har varit lyckosamt. Vi bedömer att det finns utrymme att implementera JMs affärsmodell på andra marknader och vi utvärderar ständigt dessa möjligheter. I rådande marknadsklimat har vi omformulerat våra volym- och marginalmål för perioden Vi kommer att anstränga oss hårt för att möta kommande års utmaningar med en för våra aktieägare värdeskapande verksamhet. Med ett starkt varumärke, nöjda kunder, långsiktig verksamhet och kompetenta medarbetare med stor kompetens inom projektutveckling, har vi goda förutsättningar. Stockholm i mars 2003 Johan Skoglund VD och koncernchef UTSIKTER FÖR 2003 JM fokuserar på bra bostäder i attraktiva områden på orter med god ekonomisk tillväxt. Den långsiktiga trenden med ökad inflyttning till storstäder och universitetsorter fortsätter. Dessa bostadsmarknader, men också kranskommuner och andra områden med goda kommunikationsmöjligheter utvecklas positivt. Efterfrågan på de bostäder som JM utvecklar bedömer vi som stor och bestående under överblickbar tid. JM disponerar en mycket väl positionerad byggrättsportfölj motsvarande cirka bostäder i attraktiva lägen och det gäller nu att utveckla dessa tillgångar på bästa möjliga

8 6 AKTIEDATA Fortsatt hög direktavkastning Ägandet fördelades mellan juridiska personer 96,6 procent (varav aktiefonder knappt 45 procent) och fysiska personer 3,4 procent. AKTIEKAPITAL JM-aktien är noterad på Stockholmsbörsens A-lista sedan Aktiekapitalet uppgår till 121,4 mkr fördelat på 30,4 miljoner aktier om nominellt 4 kronor med lika rösträtt. Vid fullt utnyttjande av utestående teckningsoptioner och de konvertibla skuldebreven kommer antalet aktier att öka med högst , vilket motsvarar en ökning av aktiekapitalet med 1,9 mkr. Börsposten är 100 aktier. KURSUTVECKLING Bolagets börsvärde uppgick vid årets utgång till 4,9 mdkr. Kursen på aktien sjönk under året med 26 procent. Under samma period sjönk SAX All Share Index med 37 procent. Under året noterades den lägsta betalkursen, 150 kronor, den 10, 25, 28 och 29 oktober. Högsta betalkursen, 272 kronor, noterades den 17 april. OMSÄTTNING Under 2002 omsattes JM-aktier till ett värde av totalt mkr. Den genomsnittliga dagsomsättningen var cirka 14 mkr (17). Omsättningshastigheten, det vill säga aktiens likviditet på Stockholmsbörsen, uppgick till 51 procent under året att jämföra med hela börssnittet på 122 procent. INDEX Från och med 2001 har Stockholmsbörsen infört en ny branschindelning baserad på Global Industry Classification Standard (GICS). JM tillhör undergruppen Real estate management and development (GICS ) och ingår i index SX4040 Real Estate. SX4040 ökade med 3 procent under UTDELNINGSPOLICY Aktieutdelningen över åren ska avspegla den totala verksamhetens resultatutveckling. Genomsnittligt över en konjunkturcykel ska utdelningen motsvara 50 procent av koncernens resultat efter skatt. Resultatet från fastighetsförsäljningar är en naturlig del i JMs projektutveckling och inkluderas i utdelningsberäkningen. ÅTERKÖP AV EGNA AKTIER JM prioriterar aktiv hantering av koncernens balansräkning. Till den del synlig soliditet och räntetäckning varaktigt bedöms överstiga optimal kapitalstruktur ska kapital överföras till aktieägarna i, vid tidpunkten, lämplig form. Beslut togs vid JMs ordinarie bolagsstämma, i april 2002, om återköp av egna aktier. Beslutet innebar att JM kunde förvärva egna aktier om maximalt 10 procent av det totala antalet aktier i bolaget. Under 2002 återköpte JM egna aktier till en snittkurs om 193 kronor per aktie. Vid slutet av året uppgick JMs totala innehav i egna aktier till aktier eller 3,0 procent av antalet utestående aktier. FLERÅRSÖVERSIKT AKTIEDATA Översikten återfinns på s. 82. VINST, UTDELNING OCH DIREKTAVKASTNING Kr % ÄGARSTRUKTUR Antalet aktieägare vid årets slut uppgick till 4 512, en ökning med 15 procent. De tio största svenska ägarna stod för 56,6 procent av kapitalet och de utländska ägarna för 8,7 procent. Dessa siffror exkluderar JMs innehav av egna aktier, se nästa sida Vinst per aktie, kr Utdelning per aktie, kr Direktavkastning, % Utdelning för 2002 är styrelsens förslag jm delårsrapport januari mars 2002

9 AKTIEDATA 7 ÄGARBILD PER Antal Procent Äger till- Procent aktie- av alla sammans av aktie- Aktieinnehav ägare aktieägare antal aktier kapitalet , , , , , , , , , , , ,9 Totalt , ,0 Vid årsskiftet hade aktier efter anmälan om konvertering ännu ej registrerats. Dessa aktier ingår ej i sammanställningen. KURSUTVECKLING 1 JANUARI FEBRUARI 2003 Kr Antal tusen aktier AKTIEÄGARE PER Ägare Procent av antal aktier SEB fonder och stiftelser Gamla Livförsäkrings AB SEB Trygg Liv 17,3 Robur fonder 8,4 AFA Försäkringar 6,3 Handelsbanken fonder 4,6 Stefan Persson Placering AB 4,0 Alecta Pensionsförsäkring, ömsesidigt 2,9 Andra AP-fonden 2,9 Hagströmer & Qviberg fonder 2,7 Eikos 2,6 Fjärde AP-fonden 2,5 Nordea fonder 2,3 Tredje AP-fonden 2,3 Utländska aktieägare 9,7 Övriga aktieägare* 31,5 Totalt 100,0 * Varav JM AB innehar aktier. Antal aktieägare per : st. Antalet aktier, exklusive av JM AB återköpta st,uppgår till st dec jan feb mar apr maj jun jul aug sep okt nov dec jan feb JM SX4040 Real Estate SAX All Share index Omsatt antal aktier Källa: SIX FÖRÄNDRINGAR I AKTIEKAPITALET Nyemission, Inlösen av Antal Nom. värde/ Aktiekapital, År mkr aktier, mkr aktier aktie, kr mkr ,4* , ,5* 13, , ,2* ,4 * Konvertering av skuldförbindelser. 500 FONDKOMMISSIONÄRER SOM LÖPANDE FÖLJER JM Företag Analytiker ABG Sundal Collier Fredrik Grevelius Alfred Berg Fondkommission Lars-Åke Bokenberger CAI Cheuvreux Nordic Tomas Ramsälv D. Carnegie Fredrik Skoglund Deutsche Bank David Halldén Enskilda Securities Erik Nyman Handelsbanken Securities Hans Derninger Julius Baer Nordic Rickard Alte Merrill Lynch Bernd Stahli Nordea Securities Jonas Andersson Swedbank Markets Tobias Kaj jm delårsrapport jm årsredovisning januari mars

10 8 AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGIER Strategi för hög totalavkastning AFFÄRSIDÉ Att skapa attraktiva boende- och arbetsmiljöer som uppfyller individuella behov i dag och i framtiden. Affärsidén innebär att JM är projektutvecklare av bostäder och i selektiv utsträckning av kommersiella lokaler. JM prioriterar hög kvalitet och helhetstänkande i utformningen av boende- och arbetsmiljöer. Ambitionen är att skapa miljöer som är attraktiva även på mycket lång sikt. VISION Att bli en ledande projektutvecklare av högkvalitativa bostäder i norra Europa. Verksamheten bedrivs idag på orter med goda tillväxtförutsättningar vilket är storstadsområden, universitetsoch högskoleorter i främst Sverige, Norge och Danmark. Avsikten är att växa ytterligare med prioritet att stärka koncernens position på de marknader där företaget redan är etablerat. ÖVERGRIPANDE AKTIEÄGARMÅL Målet är att ge aktieägarna en högre totalavkastning, det vill säga utdelning och värdeökning på JM-aktien, än företag med liknande verksamhet och riskprofil. STRATEGI För att, inom ramen för affärsidén, nå visionen och leva upp till det övergripande aktieägarmålet har JM följande strategi: Inriktningen ska vara tydlig på högkvalitativa och miljöanpassade bostäder och arbetsplatser som tar fasta på kundnyttan. Verksamheten ska endast bedrivas på orter med goda tillväxtförutsättningar vilket för närvarande är storstadsområden, universitets- och högskoleorter i främst Sverige, Norge och Danmark. En tydlig fokusering på kassaflöden genom ett effektivt utnyttjande av balansräkningen. Detta uppnås genom att en hög takt hålls i igångsättning, genomförande och avyttring i fastighetsprojekten. Ett begränsat bestånd av färdigutvecklade fastigheter, i Stockholmsområdet, ska behållas och stödja projektutvecklingen som bytesobjekt vid JMs löpande förvärv av nya exploateringsfastigheter. En begränsad men effektiv bygg- och anläggningsentreprenadverksamhet ska upprätthållas. Den ska primärt handha de egna projekten för att säkra kvalitetskrav och produktionskompetens samt bidra till effektiv kostnadskontroll. Fortsatt volymtillväxt ska genereras såväl organiskt som genom förvärv. En grundläggande princip är att tillväxt ska ske under krav på god lönsamhet och marknadsledande position. LÖNSAMHETSMÅL Avkastning på synligt eget kapital efter skatt ska, i genomsnitt över en femårsperiod motsvarande en konjunkturcykel, överstiga 15 procent. Eftersom projekten är förhållandevis långa och realisering av kommersiella projekt kommer ojämnt i tiden, används ett genomsnittligt avkastningsmått. TILLVÄXTAMBITION För att säkerställa tillväxtkraften i JMs projektutveckling planeras antalet årliga produktionsstarter av bostäder uppgå till år Produktion ska dock ske mot tydlig efterfrågan. JMs verksamhetsmål kommuniceras för ett begränsat antal år beaktat verksamhetens cykler. Marginalmålet för projektutvecklingen sätts till 10 procent under målperioden Marginalen förutsätter en stabil bostadsmarknad, tydliga effekter av JMs förbättringsarbete inom JM Bostad Stockholm samt realiserade resultat från den kommersiella projektutvecklingen. Koncernens mål för produktionsstarter av bostäder och projektutvecklingsmarginal uttrycker JMs ambition och ska inte ses som prognos. UTDELNINGSMÅL Aktieutdelningen ska genomsnittligt, över en konjunkturcykel, motsvara 50 procent av koncernens resultat efter skatt. jm delårsrapport januari mars 2002

11 AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGIER 9 TILLGÅNGS- OCH KAPITALSTRUKTUR Beståndet av färdigutvecklade fastigheter har minskat till målnivån för 2003 om 2 mdkr i bokfört värde. 35 procent synlig soliditet över en konjunkturcykel. Till den del synlig soliditet och räntetäckning varaktigt bedöms överstiga optimal kapitalstruktur ska kapital överföras till aktieägarna i, vid tidpunkten, lämplig form. JM har ambitionen att upprätthålla en över tiden optimal sammansättning av tillgångs- och kapitalstruktur, vilken är anpassad till bolagets projektutvecklingsverksamhet. Med den minskande andelen färdigutvecklade förvaltningsfastigheter blir balansräkningen mer projektinriktad till sin karaktär. Beaktat att projektutveckling bygger på löpande effektiv kapitalallokering i en delvis cyklisk marknad, krävs en dynamisk syn på soliditet och räntetäckning. Bedömningen är att nuvarande soliditetsmål innebär en lämplig finansiell stabilitet sett över en konjunkturcykel. I takt med ökad omsättning av balansräkningen sjunker också den justerade soliditeten ner mot den synliga vilket ökar den finansiella hävstångseffekten i JM utifrån marknadsvärden. Visst övervärde kommer dock alltid att upprätthållas som en konsekvens av den löpande förädlingen. AVKASTNINGSKRAV För att generera störst värde för aktieägarna måste JM ha god kunskap om vilka investeringar som är lönsamma och når koncernens avkastningskrav. Varje investering i ett projekt måste därför generera en avkastning som täcker dess kapitalkostnad: investeringens kassaflöde beräknas och diskonteras efter ett avkastningskrav. Om nettonuvärdet av dessa kassaflöden är positivt är investeringen värdeskapande. Avkastningskravet sätts utifrån en sammanvägning av JMs kostnad för eget och lånat kapital enligt följande: kapitalkostnad eget kapital Riskfri ränta genomsnittlig avkastning på femåriga statsobligationer är cirka 5 procent. Riskpremie för den risk investeraren tar vid en investering i JM-aktier uppskattas riskpremien till 5 procent. Avkastningskrav på det egna kapitalet (riskfri ränta plus riskpremie) 10 procent. kapitalkostnad lånat kapital Riskfri ränta se ovan 5 procent. Riskpremie vilken betalas vid lånefinansiering 1 procent. Skatteavdrag eftersom räntekostnaden minskar den vinst på vilken skatten betalas, blir kostnaden i realiteten lägre, med en bolagsskatt på 28 procent reduceras räntekostnaden efter skatt med 28 procent till 4,3 procent. kapitalstruktur Skuldsättningsgrad JM har ett mål för soliditeten över en konjunkturcykel som uppgår till 35 procent. I de enskilda projekten antas skuldsättningsgraden, i genomsnitt, till 1,0. Koncernens vägda kapitalkostnad (WACC) och därmed dess grundläggande avkastningskrav uppgår till 7,2 procent. Det innebär att alla investeringar, måste generera ett kassaflöde efter betalning av samtliga operativa kostnader och skatt men före räntekostnader på minst 7,2 procent av grundinvesteringen för att vara lönsamma. I de fall flera projekt konkurrerar om resurser, prioriteras projektet med den högsta förväntade avkastningen. FINANSIELLA OCH ICKE-FINANSIELLA MÅL Procent Mål Avkastning eget kapital 5 år vägt Utdelning, andel av vinst efter skatt * Soliditet Projektutvecklingsmarginal 10,0 5,4 11,8 10,3 6,5 4,7 Byggrätter till produktion (antal) *Baserat på styrelsens förslag. jm delårsrapport jm årsredovisning januari mars

12 10 ÄGARSTYRNING Struktur för styrning och kontroll Ägarstyrning behandlar förhållandet mellan aktieägare och företagets styrelse och dess företagsledning. I avsnittet ges en beskrivning av struktur och arbetsformer för styrelse och koncernledning, samt hur ansvar och befogenheter är delegerade i organisationen. STYRELSENS SAMMANSÄTTNING JMs styrelse har under 2002 bestått av sju bolagsstämmovalda ledamöter utan suppleanter samt två ledamöter med två suppleanter utsedda av de anställdas organisationer. NOMINERING Nominering av styrelseledamöter inför val vid bolagsstämma sker genom en nomineringskommitté som består av företrädare för de, vid var tid, fyra största aktieägarna i bolaget samt styrelsens ordförande. Nomineringskommitténs sammansättning meddelas från och med 2003 i delårsrapporten för det tredje kvartalet. Sammansättningen påverkas inte av eventuella förändringar i ägarbilden mellan tidpunkt för presentation av nomineringskommittén och påföljande bolagsstämma. Nomineringskommitténs uppgifter består i första hand av att till bolagsstämman framlägga förslag på styrelseledamöter och styrelsearvoden samt att, då så är aktuellt, föreslå val av revisorer. Nomineringskommittén inför bolagsstämman 2003 har bestått av: Björn Lind (SEB Fonder), Marianne Nilsson (Robur), Lars Öhrstedt (AFA) och Tor Marthin (AMF Pension) samt styrelsens ordförande Per Westlund. Förslag till styrelsenominering anges i kallelsen till den ordinarie bolagsstämman. STYRELSENS ARBETE Styrelsens arbete koncentreras mot strategiska frågor, såsom verksamhetsinriktning, ekonomi och finans, kontroll och effektivitet samt beslut om investeringar och försäljningar av exploateringsmark och färdigutvecklade fastigheter över vissa beloppsnivåer. Styrelsens sammanträden alternerar mellan de orter där verksamheten bedrivs och följs vanligen av ett studiebesök på ett pågående projekt. Styrelsens ordförande leder styrelsens arbete samt följer verksamhetens utveckling. Inom de ramar som styrelsen fastslagit leder den verkställande direktören verksamheten samt håller styrelsens ordförande kontinuerligt informerad om väsentliga affärshändelser. Enligt styrelsens arbetsordning ska det årligen hållas sex sammanträden, varav ett konstituerande och fem ordinarie.vid två tillfällen per år görs en genomgång med bolagets revisorer inför hela styrelsen. Revisorerna redogör för revisionsarbetet och styrelsens ledamöter ges tillfälle till dialog och insyn i specifika redovisningsfrågor. RAPPORTERING VD ansvarar för att styrelsen erhåller rapportering och information som är av sådan kvalitet att styrelsen kan fatta välgrundade beslut och göra kvalificerade bedömningar. Ekonomisk och finansiell rapportering framläggs vid varje ordinarie styrelsemöte. Kvartalsrapporter och bokslutskommunikéer utgör den grundläggande rapporteringen och kompletteras av affärsenhetsinformation hämtad ur JMs interna rapportering. Vidare är VD skyldig att vid varje styrelsemöte rapportera sammanlagd köpeskilling för förvärvade respektive sålda fastigheter samt beslutade investeringar i fastigheter. Inför varje sammanträde erhåller styrelsens ledamöter beslutsunderlag innefattande dels olika former av ekonomiska underlag, dels underlag avseende aktuella ärenden. Dessa kan innefatta marknads-, personal-, varumärkes- och effektivitetsfrågor. UTVÄRDERING OCH ARBETSINSATS Från och med 2002 gör styrelsens ordförande årligen en utvärdering av styrelsearbetet med styrelsens ledamöter. Utvärderingen innehåller en genomgång av styrelsearbetets struktur, former och innehåll. Arbetsinsatsen för styrelsens ordförande bedöms uppgå till cirka 60 arbetsdagar per år och för externa styrelseledamöter till cirka 20 arbetsdagar per år. ERSÄTTNINGS- RESPEKTIVE REVISIONSKOMMITTÉ I februari 2003 har styrelsen beslutat att utse en ersättnings- jm delårsrapport januari mars 2002

13 ÄGARSTYRNING 11 respektive revisionskommitté bestående av vardera tre styrelseledamöter. ERSÄTTNING TILL STYRELSE Ersättningen till styrelseledamöterna fastställs av den ordinarie bolagsstämman efter förslag av nomineringskommittén. Till styrelsens ordförande utgår enligt bolagsstämman 2002 arvode om kronor. Externa styrelseledamöter arvoderas med vardera kronor. LEDNINGSARBETET I chefsansvaret ingår att alltid verka för att styrelsens och VDs riktlinjer följs. JMs verksamhet är operativt indelad i fyra affärsenheter med respektive chef som ytterst ansvarig under VD. Koncernledningen utgörs av samtliga affärsenhetschefer samt stabschefer. VD leder koncernledningens arbete och fattar beslut efter samråd med dess ledamöter. Koncernledningen sammanträder minst en gång per månad. ERSÄTTNING TILL VD OCH LEDNING Styrelsen fastställer, efter förslag av ordföranden, lön och bonus till bolagets VD. Lön och bonus till övriga personer i koncernledningen fastställs av styrelsens ordförande efter förslag av VD. En specifikation över lön, bonus och pensionsvillkor avseende VD samt ersättning till styrelse återfinns på s. 75, i not 32 Anställda och personalkostnader. Bolagsstämman fattar i förekommande fall beslut om införande av incitamentsprogram till personal i form av optionsprogram eller konvertibelprogram. Vid ordinarie bolagsstämma 2003 kommer inget sådant ärende att förekomma. VDs BESLUTSRÄTT JMs styrelse har beslutat att firman tecknas av ordföranden och ett antal personer i koncernledningen, två i förening. Firmatecknarna kan i sin tur utfärda fullmakt för andra personer att företräda bolaget. I dessa fall är också huvudregeln att två personer i förening företräder bolaget. Styrelsen har till VD delegerat beslutsrätt för köp och försäljning av fastigheter (till ett värde av högst 100 mkr) samt investeringar i fastigheter (upp till 400 mkr). I övriga fall har styrelsen beslutsrätt. Beloppen är valda för att tillgodose styrelsens behov av kontroll och ledningens behov av handlingsutrymme. VD äger rätt att vidaredelegera delar av beslutsrätten ovan till affärsenhetschefer samt stabschefer. Principerna för detta beskrivs i JMs Auktorisationsbestämmelser, vilka klargör de ansvar och befogenheter som är knutna till befattningshavare och befattningar inom JM-koncernen. Auktorisationsbestämmelserna innehåller också detaljerade beskrivningar av system, regler och rutiner för attest samt rätt att träffa bindande avtal. STYRNINGS- OCH RAPPORTSTRUKTUR JM bedriver en verksamhet som kräver en hög grad av delegerat ansvar. Vid varje given tidpunkt är ett stort antal projekt i produktion. Organisationen för ett projekt varierar med projektets storlek och svårighetsgrad, men det är inte ovanligt med projekt där fler än 100 personer arbetar. Varje projekt drivs av en projektledare som är huvudansvarig för produktutformning, marknadsanalyser, inköp, ekonomi, produktion, kvalitet och försäljning. Beräknade ordervärden i enskilda projekt överstiger ofta 100 mkr. Det löpande resultatet tas fram genom successiv vinstavräkning i de pågående projekten (se s. 16). Höga krav ställs på väl avvägda bedömningar från intäkts- och kostnadsansvariga i alla delar av organisationen. Med anledning av bristfälliga bedömningar vid resultatframtagning i några pågående projekt i Stockholm stad införs nu försiktigare tillämpning av den successiva vinstavräkningen. Inom JM är controllingansvaret en del av respektive affärsenhetschefs operativa ansvar. Koncernstab Ekonomi och Finans har det funktionella ansvaret. Till följd av de brister i projektgenomförande inom region Stockholm stad som uppdagades i samband med bokslut för fjärde kvartalet 2002 har företaget genomfört ett antal åtgärder för att strama upp projektstyrning, skapa större strikthet i projektgenomförandet samt förstärka central kontroll och insyn i projekt med stor ekonomisk betydelse. jm delårsrapport jm årsredovisning januari mars

14 12 STYRELSE Bakre raden från vänster: Leif Lundell, Johan Wegin, Evert Johansson, Lennart Sundén och Berthold Lindqvist. Främre raden från vänster: Björn Björnsson, Ingrid Bäck, Per Olofsson, Per Westlund, Johan Skoglund och Elisabet Annell. jm delårsrapport januari mars 2002

15 STYRELSE 13 STYRELSE Per Westlund Styrelsens ordförande Ledamot i styrelsen sedan Antal aktier i JM: Född Civilingenjör och civilekonom. Styrelseordförande i Svenska Väg- och Vattenbyggares Riksförbund. Ledamot i IVA. Rådgivare till styrelsen, Parsons Brinckerhoff Inc. Tidigare befattningar: vice VD Skanska, ansvarig för teknik- och miljöutveckling, chef Skanskas byggverksamhet i Sverige och chef Skanska i Västsverige. Elisabet Annell Ledamot i styrelsen sedan Antal aktier i JM:700 Född Pol. mag. Koncernchef i Univero Group (f.d.temogruppen). Styrelseledamot i Axel Johnson International AB, Danderyds Sjukhus AB, IBS AB, AB Sardus,TV4 AB och Catella Holding. Tidigare befattningar: VD och seniorkonsult i SMG Sweden AB, VD och seniorkonsult i SIFO Management Group AB, VD och konsult i Tönnerviks Revision AB. Björn Björnsson Ledamot i styrelsen sedan Antal aktier i JM:2 000 Född Pol. mag. Bedriver egen konsultverksamhet inom det finansiella området. Styrelseledamot i Billerud AB, Bure Equity AB och E. Öhman J:or Kapitalförvaltning. Tidigare befattningar/uppdrag: likvidator i Trustor AB, VD Lancelot Asset Management AB och VD Export-Invest AB. Per Olofsson Ledamot i styrelsen sedan Antal aktier i JM:300 Född Fil. kand. Styrelseordförande i Askus AB, Sync BPI AB, MPI Teknik AB,Springboard Capital AB och GEA.Styrelseledamot i Kreatel AB, Vitea AB, Printon AB, KTH Executive School AB och Webanalys. Tidigare befattningar: VD Sveriges Industriförbund, vice VD IBM Worldwide Healthcare Solutions och VD IBM Nordic AB. Lennart Sundén Ledamot i styrelsen sedan Antal aktier i JM:500 Född Civilingenjör och civilekonom. VD och koncernchef i Swedish Match AB. Styrelseledamot i FöreningsSparbanken AB och Arnold André GmbH & Co.KG. Tidigare befattningar: chef för Electrolux industriverksamhet för vitvaror i Europa och chef för Electrolux globala dammsugar- och småapparatverksamhet. Johan Skoglund Antal aktier i JM: Antal teckningsoptioner: Född Civilingenjör. VD och koncernchef i JM. Styrelseordförande i AB Borätt och Seniorgården AB. Styrelseledamot i AB Bostadsgaranti och Försäkrings AB Bostadsgaranti. Tidigare befattningar i JM-koncernen: regionchef Ytterstaden, Stockholm Söder och Kommersiella Fastigheter. Affärsenhetschef Riks och JM Bostad. Johan Skoglund, VD och koncernchef i JM, är föreslagen att bli invald i styrelsen på bolagsstämman den 23 april ARBETSTAGARREPRESENTANTER Leif Lundell Född 1939, elektriker. Ledamot i styrelsen sedan Antal aktier i JM: Antal teckningsoptioner: 0 Johan Wegin Född 1965, byggnadsingenjör. Ledamot i styrelsen sedan Antal aktier i JM:0 Antal teckningsoptioner: 0 Ingrid Bäck Född 1945, ekonom. Suppleant i styrelsen sedan Antal aktier i JM: Antal teckningsoptioner:500 Evert Johansson Född 1938,timmerman. Suppleant i styrelsen sedan Antal aktier i JM: 327 Antal teckningsoptioner: 200 STYRELSENS SEKRETERARE Urban Lilja Född 1952, chefsjurist i JM AB. Styrelsens sekreterare sedan Antal aktier i JM: Antal teckningsoptioner: REVISORER Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Bertil Johanson Huvudansvarig, auktoriserad revisor Ulf Westerberg Auktoriserad revisor Berthold Lindqvist Ledamot i styrelsen sedan Antal aktier i JM:0 Född Med.dr. h.c., ingenjör. Styrelseordförande i Munters AB. Styrelseledamot i Pharmacia Corp., USA, Securitas AB,Trelleborg AB, Probi AB, Cardo AB och Novotek Sverige AB. Tidigare befattningar: VD Gambro AB och vice VD Sonesson AB. Carl Eric Stålberg,verkställande direktör och koncernchef i JM till och med , begärde utträde ur styrelsen per Angivna aktieinnehav avser egna och närståendes innehav per jm delårsrapport jm årsredovisning januari mars

16 14 LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE Från vänster: Lennart Henriz,Magnus Key,Göran Malmberg,Caroline Burén,Urban Lilja, Zdravko Markovski, Johan Skoglund, Sören Bergström, Sten Hamberg och Claes Magnus Åkesson. jm delårsrapport januari mars 2002

17 LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE 15 KONCERNLEDNING Johan Skoglund VD och koncernchef Anställningsår: 1986 Antal aktier i JM: Antal teckningsoptioner: Född Civilingenjör, KTH Civilingenjörsprogrammet Handelshögskolan Stockholm Platsingenjör 86 89, assistent VD 89 91, projektledare 91 96, regionchef Ytterstaden 96 97, regionchef Stockholm Söder 97 99, regionchef Kommersiella Fastigheter 99 00, affärsenhetschef Riks 00 01, affärsenhetschef JM Bostad VD och koncernchef från Styrelseordförande i AB Borätt och Seniorgården AB. Styrelseledamot i AB Bostadsgaranti och Försäkrings AB Bostadsgaranti. Magnus Key vvd och JM Utland Anställningsår: 1973 Antal aktier i JM: Antal teckningsoptioner: Född Civilingenjör, Chalmers Anställd i Skanska Arbetschef, avdelningschef och regionchef i Luleå 73 85, stf. produktionschef i Stockholm 85 89, vice VD, produktionschef, VD JM Byggnads AB Vice VD och utlandsansvarig 01. Ordförande i Stockholms Byggmästareförening, styrelseledamot i Sveriges Byggindustrier och Arkitektkopia. Claes Magnus Åkesson Ekonomi och Finans Anställningsår: 1998 Antal aktier i JM: Antal teckningsoptioner: Född Civilekonom, Handelshögskolan Stockholm Anställd inom Ericsson-koncernen 87 98; ansvarig för finansiell koordinering 87 93, Assistant Treasurer 93 94, chefscontroller marknadsenhet Asien/Kina/ Mellanöstern 94 96, ekonomi- och finanschef Malaysia och regioncontroller Asien Ekonomi- och finansdirektör JM AB 98. Urban Lilja Juridik och Exploatering Anställningsår: 1996 Antal aktier i JM: Antal teckningsoptioner: Född Jur. kand., Lunds Universitet Notariemeritering Borås tingsrätt Förbundsjurist Leg. Sjukgymnasters Riksförbund 81 82, advokat Friman & Carlander advokatbyrå 82 86, bolagsjurist Celsius Industrier AB och bolagsjurist Akzo Nobel AB Chefsjurist JM AB 96. Sekreterare i JMs styrelse. Caroline Burén Kommunikation Anställningsår: 2001 Antal aktier i JM: 0 Antal teckningsoptioner: 0 Född Fil. kand., Uppsala Universitet DIHR Projektledarassistent Stockholm Convention Bureau, 88 90,informatör AB Nynäs Petroleum och informationschef Nynäs Naphthenics AB Kommunikationsdirektör JM AB 01. Göran Malmberg Personal Anställningsår: 1991 Antal aktier i JM: 0 Antal konvertibler: Antal teckningsoptioner: Född Jur. kand., Stockholms Universitet Arbetsrättsjurist Apoteket AB 82 87, förhandlare/ jurist Arbetsgivarorganisationen SFO och personalchef Helsingborgs Hamn AB Personaldirektör JM AB 91. Lennart Henriz Verksamhetsutveckling (Kvalitet och miljö/it) Anställningsår: 1978 Antal aktier i JM: Antal teckningsoptioner: Född Civilingenjör, KTH Bitr. arbetsledare 78 81, projektchef 81 84, direktörsassistent 84 86, chef/produktionschef Octopus Energi/ Industri AB Ventilator (båda JM-koncernen) 86 87, datachef/utvecklingschef 88 91, marknadschef AB Projektgaranti 91 94, vvd och regionchef AB Projektgaranti och kvalitets- och miljöchef Chef verksamhetsutveckling 00. Zdravko Markovski JM Bostad Anställningsår: 1987 Antal aktier i JM: 0 Antal teckningsoptioner: 500 Född Civilingenjör, KTH Arbetsledare/platsingenjör 87 90,entreprenadingenjör och inköpare 90 92, projekteringsledare 93 94, projektledare 94 00,regionchef Uppland och regionchef Öst Affärsenhetschef JM Bostad från Sören Bergström JM Produktion Anställningsår: 1988 Antal aktier i JM:0 Antal teckningsoptioner:2 000 Född 1956.Civilingenjör,KTH.Civilingenjörsprogrammet Handelshögskolan 1996.Executive Management Program Handelshögskolan Projektledare 88 96, VD JM Stombyggnad 97 00, VD JM Inredning 98 00, VD JM Värmdöstrand AB och regionchef Stockholm Söder Affärsenhetschef JM Produktion 02. Styrelseordförande i O.Timblads Målerifirma AB och E.Lindqvist Rör AB. Sten Hamberg JM Kommersiellt Anställningsår: 1980 Antal aktier i JM: Antal teckningsoptioner: Född Jur. kand., Uppsala Universitet Bitr. jurist HSBs Riksförbund Bolagsjurist JM 80 85, VD AB Borätt 85 00,VD AB Seniorgården 90 00, exploateringschef och affärsenhetschef Affärsutveckling/Fastigheter Affärsenhetschef JM Kommersiellt 01. ANDRA LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE JM BOSTAD Magnus Berg, Region Storstockholm och Region Stockholm Innerstad Marcus Svensson, Region Stockholm Mellanstad Anette Frumerie, Region Öst Mats Karlsson, Region Mitt Anders Lundberg, Region Väst Anders Wahrer, Region Syd Birgitta Seman, AB Borätt Christer Lindmark, Seniorgården AB JM PRODUKTION Mikael Matts, Produktion Storstockholm Bertrand Hennings, Produktion Stockholm Innerstad Mats Åkerlind, JM Stombyggnad AB och JM Inredning AB Johan Lundqvist, JM Byggledning Gunnar Josefson, Inköp Anders Rahm, Entreprenad Ove Sandin, Anläggning Anders Brännström, JM Fasad Nils-Erik Häggström, O.Timblads Målerifirma AB Lennart Andersson, E. Lindqvist Rör AB JM KOMMERSIELLT Eva Eriksson,Transaktioner och Analys Per Johansson, Projektutveckling fastigheter Lars-Olof Höglund, Fastighetsförvaltning Jarl-Inge Stormo, Fastighetsförvaltning Teknik JM UTLAND Eilert Flågan, Byggholt AS, Bærum, Norge Thor Olaf Askjer, AS Prosjektfinans,Tønsberg, Norge Morten G.Fossum, JM Danmark A/S,Köpenhamn,Danmark Göran Sjöborg, JM Construction S.A, Bryssel, Belgien KONCERNGEMENSAMMA FUNKTIONER Peter Kindstrand, Ekonomichef Eva Nilsson, Finanschef Benny Berglund, Skatt och Förvärv Tomas Wiik, IT-chef jm delårsrapport jm årsredovisning januari mars

18 16 AFFÄREN JM Värdeskapande i JM JM har lång erfarenhet och stort kunnande inom projektutveckling för såväl bostäder som kommersiella lokaler och har en ledande roll vad gäller kundorientering samt kvalitets- och miljöarbete. Detta är viktiga grundförutsättningar för ett framgångsrikt projektutvecklingsföretag. Projektutveckling av bostäder och kommersiella lokaler innebär en kontinuerlig process i att förvärva, förädla, avyttra och åter förvärva. Projekten är ofta kapitalkrävande och innehåller olika faser där mervärden kan skapas. PROJEKTUTVECKLINGENS FASER Förvaltning FÖRVÄRV Idéarbete KASSAFLÖDE I FOKUS Värdeskapandet i JM är kopplat till en hög takt i igångsättning, genomförande och försäljning. En effektiv hantering av kassaflödet är av väsentlig betydelse eftersom projekten är kapitalkrävande och löper över lång tid. Genom att internt ansvar, styrstruktur och organisatoriska gränssnitt inom JM fokuserar på en effektiv kassaflödeshantering är organisationen uppbyggd för att i samtliga projektfaser stödja och stimulera ett optimalt kassaflödestänkande och därmed en god värdeutveckling i koncernen. Fokusering på värdeskapande innebär att avyttring av kommersiella fastigheter och bostäder måste ske vid rätt tidpunkt. JMs strategi är att hålla en hög takt i försäljning av bostäder och kommersiella fastigheter för att frigöra kapital till nya strategiska investeringar. Avkastningen beräknas i nuvärdestermer vid avyttringsbeslutet och det är därför inte givet att ett högre pris ska inväntas. Dessutom innebär JMs strategiska inriktning på projektutveckling att marknadsrisken i färdigutvecklade fastigheter ska begränsas. Under projektets gång fattas ett antal beslut, vilka har stor påverkan på kassaflödet. Pilarna anger huvudfaser i projektutveckling. VÄRDEKEDJA Inflyttning Planarbete Värde Prisbeslut (kommersiella lokaler) Avyttringsbeslut Förvaltning Byggande Projektering Byggbeslut Byggande FÖRSÄLJNING/ UTHYRNING Finansiering JM tillförsäkrar sig mark i tidiga planskeden genom förvärv eller villkorade avtal. Genom aktivt deltagande i planprocessen medverkar JM till att byggrätter kan konkretiseras, detaljplaner antas och bygglov erhållas. Under planprocessen utvecklas området stegvis avseende både omfattning och typ av bebyggelse. Ett markområde kan exploateras med såväl kontor och bostäder som handel och service, medan andra delar kanske bibehålls som grönområden och parker. Slutlig utformning påverkas framförallt av kundefterfrågan men också av allmän marknadsefterfrågan. Idé- och planarbete Förvärvsbeslut Prisbeslut (bostäder) METOD FÖR RESULTATAVRÄKNING Den största delen av JMs verksamhet avser projektutveckling av bostäder för försäljning som bostadsrätter eller äganderätter. För att beräkna det löpande resultatet i dessa projekt tillämpar JM s.k. successiv vinstavräkning. Principen bygger på synsättet att resultat i projekt ska redovisas i takt med att projektet genomförs. Syftet är att skapa en direkt koppling mellan den ekonomiska rapporteringen och den verksamhet som bedrivits under perioden. Tid jm delårsrapport januari mars 2002

19 AFFÄREN JM 17 Resultatframtagningen ökas i takt med att projektet framskrider och att det slutliga resultatet kan definieras med större säkerhet. I exemplet nedan ges en översiktlig beskrivning. SUCCESSIV VINSTAVRÄKNING Belopp Vinst Förväntad upparbetad intäkt Redovisat resultat HUR MARKVÄRDEN UPPSTÅR Mark och byggrätter är i praktiken fastighetsmarknadens optioner. Under tider när marknadshyran inte förräntar bygginvesteringen har byggrätten ett mycket lågt värde och när marknadshyran är hög får byggrätten ett högt värde. Markvärdet är i princip restvärdet mellan den färdigställda byggnadens värde och produktionskostnaden för byggnaden. Små förändringar av marknadshyran kan innebära stora variationer på markvärdet. Detta kan exemplifieras med ett antaget kontorsprojekt i ett förortsläge till Stockholm: Kostnad Exploateringsmark ingår i de kostnader som den successiva vinstavräkningen grundas på. Vid produktionsstart överförs marken från balansräkningsposten Exploateringsfastigheter in i respektive projektetapp. Resultatframtagningen görs kvartalsvis. Omräkningseffekter kan uppstå om projektet behöver omvärderas med avseende på förväntade försäljningsintäkter eller produktionskostnader. För vidare information, se s. 62 Redovisnings- och värderingsprinciper. FASTIGHETSBEGREPP JMs balansräkning omfattar exploaterings- och förvaltningsfastigheter. Exploateringsfastigheterna hänförs främst till bostadsutvecklingen och förvaltningsfastigheterna är främst kopplade till utvecklingen av kommersiella fastigheter och indelade utifrån olika faser i projektutvecklingen. FASTIGHETSBEGREPP I PROJEKTUTVECKLINGEN JM arbetar med två typer av fastighetsbegrepp: förvaltningsfastigheter och exploateringsfastigheter. Fastighetstyp Förvaltningsfastigheter År 1 År 2 År 3 Definition Färdigutvecklade fastigheter för försäljning Fastigheter under uppförande produktionsstartade Fastigheter för vidareutveckling planerade projekt Exploateringsfastigheter Mark med tillhörande byggrätter för bostäder Mark med tillhörande byggrätter för kommersiellt ändamål Bebyggda fastigheter för vidareutveckling till bostadsprojekt eller till förvaltningsfastigheter En sammanställning över JMs förvaltningsfastigheter samt ett urval av de större exploateringsfastigheterna återfinns på s Tid KÄNSLIGHETSKALKYL, MARKVÄRDE Marknadshyra kr/m kr/m 2 Drift och underhåll 250 kr/m kr/m 2 Driftnetto kr/m kr/m 2 Direktavkastningskrav 7% 7% Värde färdig byggnad kr/m kr/m 2 Produktionskostnad kr/m kr/m 2 Exploateringsrisk* kr/m kr/m 2 Återstår markvärde kr/m kr/m 2 * Exploateringsrisk = risk avseende marknadsutveckling, planfrågor, miljöfrågor och slutliga produktionskostnader (cirka 50 procent av beräknat projektövervärde). Exemplet visar att en ökning av marknadshyran med 100 kr/m 2 innebär att markvärdet ökar med cirka kr/m 2 eller cirka 40 procent. Av diagrammet på nästa sida framgår att marknadshyran för lokaler alternativt försäljningspriset för bostadsrätter måste överstiga en viss kritisk nivå för att nybyggande ska kunna ske. Under den kritiska nivån blir markvärdet lågt medan markvärdet ökar snabbt med stigande hyror/försäljningspriser när väl den kritiska nivån uppnåtts. I Stockholmsområdet steg kontorshyrorna markant fram till och med 2000, liksom bostadsrättspriserna, vilket i många områden har inneburit en stark ökning av markvärdena. Kontorsbyggrätter i attraktiva närförortslägen har varierat från cirka kr/m för att snabbt stiga till kr/m , sedan ner till kr/m för att sedan åter stiga snabbt och idag ligga i intervallet kr/m 2. För bostäder har prissvängningarna varit mindre än för kontorslokaler till följd av att efterfrågan på bostäder i Stockholm varit stabil och vakanserna låga. Markvärdena har svängt från en uppgång under 1980-talet, prisnedgång åren och därefter uppgång till dagens jm delårsrapport jm årsredovisning januari mars

20 18 AFFÄREN JM nivåer som varierar i intervallet kr/m 2 beroende på läge och attraktivitet. KRITISK HYRESNIVÅ Värde färdig byggnad Markvärde noll Utställning Förslag till detaljplan ställs ut för granskning under minst tre veckor. Antagande Planen antas av kommunfullmäktige. MARKVÄRDE UNDER PLANPROCESS Markvärde Detaljplanearbete Översiktsplanearbete Produktionskostnadsnivå Kritisk hyresnivå Hyresnivå Råmark Översiktsplan Detaljplan Bygglov Planskede Restvärde/Markvärde MARKVÄRDEN I PLANPROCESS Det som påverkar utvecklingen av värdet förutom övergripande makroekonomiska faktorer, främst inflation och ränteläge, är i huvudsak: Regionens allmänna utveckling Planprocessen Det som styr den allmänna regionala utvecklingen är främst konjunktur och regional tillväxt, medan resultat av planprocessen även är beroende av hur aktiv en fastighetsägare är. Värdeutvecklingen under planprocessen kan vara stor när råmark omvandlas till färdig byggrätt. Projektutvecklande företag som JM kan aktivt påverka framtida markanvändning och värde genom samarbete med berörd kommun. Under planprocessen utvecklas markvärdet stegvis när projektet konkretiseras och osäkerhetsfaktorer elimineras. Användning, omfattning, tidsplan och fördelning av kostnader är de värdepåverkande faktorer som behandlas. Det fulla markvärdet har uppnåtts när detaljplan antagits och bygglov erhållits. Detaljplanearbetet kan grovt delas upp i: Programskede Ideér, utgångspunkter och mål behandlas av JM, allmänheten, berörd kommun och övriga myndigheter. Samrådsskede Allmänhet, boende och sakägare bereds möjlighet att lämna synpunkter. Kostnadsfördelningen mellan kommun och exploatör behandlas parallellt med detaljplanearbetet i ett exploateringsavtal. JM förvärvar även bebyggda fastigheter som behöver vidareutvecklas till nya bostäder eller moderna kontor. I dessa fall skapar JM värdetillväxt genom planerad rivning, om- och tillbyggnad ändra användningen, höja nyttjandet, förbättra tillgängligheten och öka attraktiviteten. Byggnaden kan sedan hyras ut till högre hyror och/eller säljas. Projektet Gripsholm i Köpenhamns hamn. jm delårsrapport januari mars 2002

21 MARKNADSÖVERSIKT BOSTÄDER 19 Bostadsmarknaden 2002 Under 2002 fortsatte bostadsefterfrågan att öka i flera regioner, inte bara i de tre storstadslänen Stockholm, Skåne och Västra Götaland. Efterfrågeöverskott finns framförallt i de befolkningstäta regionerna.var fjärde kommun har bostadsbrist samtidigt som över hälften av befolkningen bor i dessa kommuner. Stockholm, Uppsala, Malmö/Lund och Göteborg är regioner där befolkningen beräknas öka. Totalt skulle dessa regioner behöva ett stort årligt tillskott av nyproducerade bostäder. De prognoser som finns tyder på att den planerade nyproduktionen av bostäder i dessa tillväxtregioner är för låg i förhållande till den kraftiga efterfrågan. Enligt preliminära uppgifter från SCB ökade bostadsbyggandet under 2002 till cirka påbörjade bostäder i flerbostadshus. Regeringen har i budgetpropositionen målet att det ska byggas nya bostäder under perioden och flera initiativ har tagits för att öka bostadsbyggandet: En statlig Byggkommission ser över konkurrensen på byggmarknaden. Plan- och bygglagen ses över för att snabba på byggprocessen. Investeringsbidrag till nybyggnation av hyreslägenheter och studentbostäder. Förslag att sänka momsen på studentbostäder, äldrebostäder och mindre hyreslägenheter. STORSTOCKHOLM Befolkningen i Storstockholm fortsätter att öka men i något lägre takt än tidigare. Total befolkningsökning under 2002 var personer. Födelseöverskottet var större än nettoinflyttningen. Den långsiktiga trenden för befolkningstillväxten styr efterfrågesituationen i högre grad än temporära förändringar. Nyproduktionen av bostäder är fortfarande låg i förhållande till efterfrågan. Viss ökning av produktionen har skett under senare år. Ökningen beror dels på länets största bostadsprojekt, Hammarby Sjöstad, dels på införandet av ett tillfälligt investeringsbidrag för nybyggande av hyresrätter. Investeringsbidraget för hyresrätter har medfört en viss ökning av nybyggnation av vanliga hyresrätter dvs. ej studentbostäder eller gruppboende. Under 2002 påbörjades cirka bostäder i flerbostadshus, varav cirka 800 hyresrätter. Utbudet av bostadsrätter fortsatte att öka under första halvåret 2002 som en följd av allmännyttans fortsatta utförsäljning av hyresrätter. Politiska maktskiften under 2002 gör att färre kommuner planerar att sälja delar av det allmännyttiga bostadsbeståndet. FOLKÖKNING OCH NYBYGGNATION, STOCKHOLMS LÄN Antal PRISUTVECKLING ANDRAHANDSMARKNADEN Priserna för bostadsrätter har, enligt Mäklarsamfundet, sjunkit något i Stockholmsregionen. Detta gäller främst centralt belägna och större bostadsrätter. Medelstora bostadsrätter har haft en något ökande prisnivå under Störst ökning av bostadsrättspriserna noterades i Stockholms ytterområden. Även Göteborg och Malmö hade under 2002 en fortsatt prisuppgång. Högst har prisökningen varit i residensstäder och andra mellanstora städer. Där har priserna ökat Folkökning i Stockholms län Antal påbörjade bostäder i flerbostadshus (uppgiften för 2002 är preliminär) Källa: Statistiska Centralbyrån, SCB PRISUTVECKLING BOSTADSRÄTTER Kr/m Stockholm innerstad Storstockholm Göteborg Malmö Källa: Svensk Fastighetsförmedling och Mäklarsamfundet jm delårsrapport jm årsredovisning januari mars

22 20 MARKNADSÖVERSIKT BOSTÄDER med 37 procent. I Göteborg planar nu bostadsrättspriserna ut, medan Malmö redovisar en fortsatt hög prisökningstakt. De genomsnittliga bostadsrättspriserna har ökat under en följd av år. Andelen av den disponibla inkomsten som går till boende har dock sjunkit de senaste åren, främst beroende på sänkt ränta. I Sverige utgör andelen idag cirka 21 procent. Motsvarande siffra för Storstockholm är drygt 23 procent (se s. 32). BOSTADSMARKNADER UTLAND Norge Under 2002 ökade bostadspriserna i Norge med 7 procent. I de regioner där JM är verksamt visade Bergen den kraftigaste ökningen med 13 procent. Större delen av prisökningen skedde under första halvåret, varefter efterfrågan minskade något och prisbilden planade ut. Viss prisökning och ökad efterfrågan förväntas under 2003, främst till följd av lägre låneräntor. Danmark Köpenhamns bostadsmarknad är fortsatt stabil och viss prisuppgång har noterats under året. Liksom i Oslo finns förväntan om viss prisökning och ökad efterfrågan under Belgien Prisnivåerna på nya bostäder fortsätter att öka och vakansgraden för centralt belägna kontor är fortsatt låg. JMs BOSTÄDER I SVERIGE JM utvecklar bostäder i olika storlekar. Storleksmässigt har JMs utbud av bostäder varit fördelat på likartat sätt de senaste åren. ANDEL JMs SÄLJSTARTADE BOSTÄDER I OLIKA STORLEKSINTERVALL 2002, SVERIGE % >150 Storlek, m 2 Dagens nyproducerade lägenheter håller en högre standard än tidigare till följd av bland annat bättre material, högre rumshöjd och utformning som inkluderar terrasser och balkonger. Denna standardhöjning i kombination med högre generell prisnivå på bostäder har medfört att JMs genomsnittliga priser har höjts de senaste åren. De priser som anges avser insatser inklusive moms. GENOMSNITTSPRIS FÖR JMs SÄLJSTARTADE BOSTÄDER, SVERIGE Pris Cirka 85 procent av JMs bostäder är prissatta upp till 3 mkr. En mycket liten andel av bostäderna kostar över 4 mkr, vilket gjort att JM påverkats i begränsad omfattning av den minskade efterfrågan på större bostäder som noterats i speciellt Stockholms innerstad under De flesta köparna av JMs bostäder har ett eget startkapital. Cirka 75 procent av köparna kommer från annan bostadsrätt eller villa medan cirka 20 procent kommer från hyreslägenhet. ANDEL JMs SÄLJSTARTADE BOSTÄDER I OLIKA PRISINTERVALL 2002, SVERIGE % Stockholm <1 mkr 2000 Övriga Sverige 1 2 mkr 2 3 mkr JMs BOSTADSBYGGRÄTTER JM investerar ständigt i utvecklingsbar mark för framtida produktion. Byggrättsportföljen motsvarar cirka bostäder varav cirka redovisas i JMs balansräkning. Byggrätter för cirka bostäder disponeras genom villkorade förvärv, samarbetsavtal eller framskjutna betalningar mkr >4 mkr 2002 jm delårsrapport januari mars 2002

23 MARKNADSÖVERSIKT BOSTÄDER 21 ANTAL BOSTÄDER I OLIKA PLANSKEDEN, STORSTOCKHOLM Antal bostäder ANTAL BOSTÄDER I OLIKA PLANSKEDEN, ÖVRIGA SVERIGE Antal bostäder Översiktsplan Detaljplan Bygglov Översiktsplan Detaljplan Bygglov Planskede Planskede där likvid ännu inte erlagts. Dessa byggrätter redovisas ej i balansräkningen. Genom att köpa mark genom villkorade förvärv på detta sätt säkrar JM sitt framtida markbehov till en lägre kostnad och marken behöver inte redovisas under en lång tid i balansräkning innan nybyggnation påbörjas. JM har i många fall möjlighet att avgöra både om och när marken ska köpas. Besluten är ofta beroende av hur planarbetet går dvs. hur stor byggrätten blir samt aktuell marknadssituation. Därutöver disponerar JM cirka byggrätter i balansräkningen som ingår i underlaget för den oberoende värderingen av byggrättsportföljen. JM inkluderar ej dessa byggrätter i sin redovisade disponibla byggrättsportfölj då de avses säljas. Exploateringsfastigheterna är belägna i Sverige, Norge, Danmark och Belgien. Den största delen finns i Storstockholm där JM äger och disponerar mark för cirka bostäder. Antalet bostadsbyggrätter i olika skeden förändras ständigt. Ovanstående diagram visar hur de värderade byggrätterna (inklusive villkorade förvärv) fördelas i olika regioner och planskeden samt hur utvecklingen varit de senaste tre åren i Storstockholm och övriga Sverige. Råmarken, dvs. ej planlagd mark, redovisas ej då antalet byggrätter för dessa fastigheter ännu inte är definierat. Detaljplaneskedet omfattar tiden från att detaljplanearbete påbörjas fram till att bygglov söks. Det höga antalet bostäder i detaljplaneskedet innebär att JM har goda möjligheter att bibehålla en hög nivå avseende antalet påbörjade bostäder de närmaste åren. Det tar omkring 1 5 år att få en laga kraft vunnen detaljplan. Efter antagande kan det gå ytterligare tid innan produktionsstart kan ske. Detta visar att det krävs god framförhållning och planering i verksamheten samt betydelsen av att arbeta aktivt med såväl befintliga exploateringsfastigheter som investera i nya. JMs TOTALT DISPONIBLA BYGGRÄTTSPORTFÖLJ Region Antal byggrätter Storstockholm Göteborg Malmö/Lund Uppsala Övriga Sverige Oslo/Bergen Köpenhamn Bryssel 200 Totalt cirka EXPLOATERINGSFASTIGHETER REDOVISADE I BALANSRÄKNINGEN Antal bostäder Råmark Översiktsplan Detaljplanearbete Antagen detaljplan Bygglovsskede Storstockholm 16 hektar Övriga Sverige 24 hektar Utland 2 hektar Summa 42 hektar jm delårsrapport jm årsredovisning januari mars

24 22 MARKNADSÖVERSIKT BOSTÄDER STÖRRE PÅGÅENDE BOSTADSPROJEKT I STORSTOCKHOLM 38 E18 Täby Jakobsberg Sollentuna E18 40 E18 E4 42 Danderyd Sundbyberg 44 Solna Lidingö Stockholm 37 Nacka E4 36 Stockholm Projekt * Kommun Antal bostäder ** Utvecklingsperiod 36 Långbro Stockholm Essinge Udde Stockholm Bolinders Strand Järfälla Liljeholmskajen Stockholm Hägernäs Täby Hammarby Sjöstad Stockholm Silverdal Sollentuna Västra Daggkåpan Nacka Norra Frösunda Solna Älvsjö Summa (cirka) ** För mer information om respektive projekt se s. 88. ** Totalt vid projektstart jm delårsrapport januari mars 2002

25 MARKNADSÖVERSIKT BOSTÄDER 23 JMs PLANERADE BOSTÄDER I STORSTOCKHOLM RESTID TILL CITY* OCH SJÖNÄRA LÄGEN Antal bostäder Genomsnittlig pendlingstid i Storstockholm 0 10 Östermalm Gärdet Liljeholmen 15 Kungsholmen Årstadal Bergshamra 20 Lilla Essingen Hammarby Sjöstad Hägersten 25 Frösunda Årsta Kallhäll 30 Danviksstrand Lidingö Järfälla 35 Tyresö Värmdö Åkersberga Södertälje Vendelsö >50 Sigtuna Nykvarn Antal min. Sjönära Ej sjönära *Restid i minuter till Stockholms central med allmänna kommunikationer. Källa: SL Trafikupplysning På kartbilden på föregående sida redovisas några av JMs pågående bostadsprojekt i Stockholmsregionen. Projekten utgör en stor del av JMs byggrättsportfölj för bostäder i Storstockholm. SJÖNÄRA LÄGEN OCH GODA KOMMUNIKATIONER Genom undersökningar har framkommit att sjönära lägen och goda kommunikationer är starkt efterfrågade vid val av ny bostad. JMs byggrättsportfölj eftersträvar att möta denna efterfrågan. I diagrammet ovan redovisas pendlingsavstånd till city (restid i minuter) för JMs planerade bostäder i Storstockholm samt andelen sjönära bostäder. Cirka 75 procent av JMs byggrätter ligger inom 30 minuters pendlingsavstånd till Stockholms city med allmänna kommunikationer. Hälften av JMs planerade bostäder finns i sjönära lägen. PRODUKTIONSSTARTADE BOSTÄDER JM har under flera år haft en hög takt i projektutvecklingen, och antalet produktionsstartade bostäder har överstigit antalet sålda. Under 2002 sjönk dock antalet produktionsstartade bostäder till cirka (2 900). Sålda bostäder i form av under året skrivna kontrakt ökade till (2 255). Därmed närmar sig antalet sålda bostäder antalet produktionsstartade, en önskvärd utveckling för att minska riskexponeringen i ett mer osäkert marknadsklimat. Maria Park, Helsingborg B8

26 24 MARKNADSÖVERSIKT BOSTÄDER MARKNADSVÄRDERING BOSTADSBYGGRÄTTER Vid årsskiftet 2002/2003 genomförde NewSec Analys en värdering av JMs samtliga exploateringsfastigheter för bostäder. Värderingarna är gjorda utifrån ett tänkt försäljningspris av fastigheterna till rådande dagsvärden, framtida exploateringsvinster är ej beaktade.värderingarna baseras på objektens läge, attraktivitet, omfattning och typ av planerad bebyggelse, skede i planprocessen samt den tid som återstår till byggstart. Bedömt marknadsvärde för JMs exploateringsfastigheter för bostäder uppgår till mkr (5 737). Motsvarande bokförda värde är mkr (3 832). De cirka bostäder som disponeras genom villkorade förvärv omfattas ej av värdebedömningen. Marknadsvärdet fördelas enligt följande: NewSec har bedömt fastigheternas läge och attraktivitet i fyra klasser, A D. A-läge utgör bästa läge i respektive bostadsmarknad och innebär goda kommunikationer och närhet till kommersiell service samt sjönära lägen. B-läge är goda/normala lägen i respektive bostadsmarknad. C-läge är bostadsläge med något längre avstånd till kommunikationer och kommersiell service. D-läge är perifera lägen i respektive bostadsmarknad. Skedet i planprocessen har på samma sätt av NewSec klassats i fyra planskeden; råmark, översiktsplan, detaljplan och bygglov. I nedanstående diagram har värdet av JMs exploateringsfastigheter fördelats på olika lägen och planskeden. Detaljplaneskedet omfattar tiden från att detaljplanearbete påbörjas fram till att bygglov söks. Mkr Marknadsvärde Bokfört värde Storstockholm Övriga Sverige Utland Summa En del av exploateringsfastigheterna har kvarstående äldre bebyggelse som genererar driftnetton och som är planerade att byggas om eller rivas i framtiden.värdebedömningen för dessa byggnader baseras på nuvarande hyresintäkter samt på objektens kommande användning där hänsyn tagits till kostnader för nödvändiga om- och tillbyggnader. Marknadsvärdet för dessa byggnader uppgår till 287 mkr (511) och är inkluderade i summeringen ovan. MARKNADSVÄRDE, BOSTADSBYGGRÄTTER ÖVRIGA SVERIGE Marknadsvärde, tkr Råmark Översiktsplan Detaljplan Bygglov A-läge B-läge C-läge D-läge MARKNADSVÄRDE, BOSTADSBYGGRÄTTER STORSTOCKHOLM Marknadsvärde, tkr MARKNADSVÄRDE, BOSTADSBYGGRÄTTER UTLAND Planskede Marknadsvärde, tkr Råmark Översiktsplan Detaljplan Bygglov A-läge B-läge C-läge D-läge Planskede Råmark Översiktsplan Detaljplan Bygglov A-läge B-läge C-läge D-läge Planskede jm delårsrapport januari mars 2002

27 25 Essinge Mälarstrand, Lilla Essingen, Stockholm B11 jm delårsrapport jm årsredovisning januari mars

28 26 MARKNADSÖVERSIKT KOMMERSIELLA LOKALER Marknaden för kommersiella lokaler Fastighetsmarknaden i Sverige har under 2002 präglats av den rådande lågkonjunkturen. Stockholmsregionen har påverkats mest, främst beroende på sjunkande sysselsättning inom tjänstesektorerna IT, telekom och finans. Dessa sektorer var starkt bidragande till den kraftiga tillväxten i Stockholms län under slutet av 90-talet och nedgången slår nu hårdare mot Stockholm än övriga Sverige. På lång sikt kvarstår dock Stockholm som den starkaste tillväxtregionen. Under 2002 sjönk hyrorna i Stockholm, med hyressänkningar i flertalet delmarknader på cirka 10 procent på moderna kontorslokaler. Vid årsskiftet 2002/2003 var vakansgraden för kontor i city cirka 7 procent (4) och ombyggnadsvakansen var cirka 4 procent (9). Vakanserna ökade till följd av sysselsättningsminskning och yteffektiviseringar. Nybyggda och/ eller yteffektiva lokaler på malmarna och i bra närförortslägen har klarat det svårare marknadsklimatet bäst. Äldre och mindre rationella lokaler tomställs då företagen söker bättre MARKNADSHYRESINTERVALL, STOCKHOLM Kr/m Gyllene triangeln City * * * * Övriga innerstaden Bra närförort 2002 * Topphyra Källa: NewSec lägen och lägre kostnader per arbetsplats. Dessa tomställda lokaler måste genomgå en större ombyggnad eller hyras ut för väsentligt lägre hyror för att vara konkurrenskraftiga. Många omförhandlingar av 3 5 år gamla hyresavtal innebar under 2002 relativt kraftiga hyresökningar då nuvarande marknadshyror trots nedgången fortfarande ligger ungefär i nivå med 1999 års hyror och klart högre än Mot slutet av 2003 kan dock fler omförhandlingar leda till sänkta hyror då 3-årsavtal tecknade toppåret 2000 ska omförhandlas. För fastighetsägarna blir det därför allt viktigare att behålla befintliga hyresgäster, då omflyttningar inte bara innebär hyresförluster på grund av vakanser utan ofta leder till kostnader för ombyggnader och hyresgästanpassning för ny användare. KONTORSHYROR, STOCKHOLM CITY Kr/m Bedömt snitt, kontraktshyra* *4 årsglidande medelvärde Marknadshyra Topphyra Under 2002 färdigställdes cirka m 2 kontor i Stockholmsområdet, främst i Solna och Kista. Ytterligare några större kontorsprojekt, bland annat i Kista, färdigställs under 2003 men nyproduktionen är relativt begränsad eftersom enbart ett fåtal nya kontorsprojekt påbörjats efter sommaren Fastighetsmarknaden är cyklisk och starkt beroende av tillväxten i landet och respektive region. Undersökningar som NewSec gjort visar på en stark korrelation mellan BNPtillväxten i landet och totalavkastningen på cityfastigheter. BNP-tillväxten i Sverige blev endast cirka 1,5 procent och prognosen för 2003 har successivt reviderats ned. Osäkerheten är stor om framtida utveckling bland annat beroende på risk för krig i Irak, svag ekonomisk utveckling i EMU-länder och osäkerhet om styrkan i den konjunkturuppgång som kommer i USA. Inom Sverige kan överkapacitet i TMT-sektorerna; teknologi, media och telekommunikation och efterslä Källa: NewSec jm delårsrapport jm årsredovisning januari mars

29 MARKNADSÖVERSIKT KOMMERSIELLA LOKALER 27 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Förvärv Fastigheter för Fastigheter Färdigutvecklade Försäljning Uthyrningsbar yta,m vidareutveckling under uppförande fastigheter 2002 Storstockholm Övriga Sverige Utland Summa För ytterligare information om respektive fastighet hänvisas till fastighetsförteckningen på s pande försiktighet dämpa takten i återhämtningen. Nuvarande prognoser pekar på en konjunkturvändning i slutet av 2003 och därmed möjligheter att 2004 blir ett klart bättre år för svensk ekonomi. Med detta basscenario bedöms vakanserna fortsätta öka något under 2003 och en vändning i hyresutvecklingen kan tidigast ske under Under året har intresset för Stockholm som investeringsmarknad ökat kraftigt bland internationella investerare. De internationella köparna stod för mer än hälften av den totala volymen i större fastighetsförvärv under Detta är en fördubbling mot JMs FÖRVALTNINGSFASTIGHETER JMs bestånd av förvaltningsfastigheter delas in i färdigutvecklade fastigheter, fastigheter under uppförande och fastigheter för vidareutveckling De sistnämnda utgörs av bebyggda fastigheter där JM genom planerad rivning, om- eller tillbyggnad förändrar användningen, höjer utnyttjandet, förbättrar tillgängligheten eller på annat sätt skapar värdetillväxt för fastigheten. VÄRDEUTVECKLING, FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Hyresintäkt Planerings-/ Projekteringsskede Fastigheter för vidareutveckling Byggskede Uthyrningsskede Fastigheter under uppförande Förvaltningsskede Färdigutvecklade fastigheter Ovanstående tabell visar hur ytorna för JMs förvaltningsfastigheter är fördelade efter region. Förvaltningsfastigheter för vidareutveckling och under uppförande redovisar varierande hyresintäkter och driftnetton beroende på projektens olika skeden. För att ge en rättvisande bild av hela fastighetsbeståndet är dessa fastigheter separerade från färdigutvecklade fastigheter, vilka ger stabila hyresflöden. Tid FASTIGHETER FÖR VIDAREUTECKLING/ EXPLOATERINGSFASTIGHETER PLANERADE PROJEKT FRÖSUNDA E4 Brunnsviken Skede i förvaltningsprocess: Planering/utformning Läge: Skyltläge vid E4 Kommunikationer: Pendeltåg, buss Yta: Byggrätten omfattar totalt m 2 kontor Kolonnvägen Frösundavik J Frösundavägen E4 jm delårsrapport jm årsredovisning januari mars

30 28 MARKNADSÖVERSIKT KOMMERSIELLA LOKALER Utvecklingsarbete pågår för flera fastigheter i JMs bestånd (se exempel på föregående sida). Arbetet är diversifierat och inkluderar bland annat frågor kring planarbete, utformning och konjunktur- och marknadsavvägningar. Förutom fastigheter för vidareutveckling disponerar JM kommersiella byggrätter, som uppgår till cirka m 2. Av dessa avses m 2 omvandlas till bostadsbyggrätter och cirka m 2 säljas. FASTIGHETER UNDER UPPFÖRANDE PRODUKTIONSSTARTADE BARNÄNGEN T Götgatan Folkungagatan Renstiernas gata Bondegatan Nackagatan Tegelviksgatan Skede i förvaltningsprocess: Under produktion Läge: Södermalm, kulturområde Kommunikationer: Buss, båt Yta: Cirka m 2 Hyresgäster: Nyréns arkitektkontor Sweco FFNS arkitekter Skandiform Vårdcentraler Ringvägen T Den pågående projektutvecklingen är koncentrerad till Storstockholm och bedrivs med fortsatt stor försiktighet, vilket är ett resultat av strategin att avvakta i en marknad med vikande efterfrågan. Två projekt under uppförande i Stockholm är Barnängen och Skogskarlen. I Belgien utvecklas en kontorsfastighet centralt belägen i Leopoldkvarteren. FÄRDIGUTVECKLADE FASTIGHETER FÖR FÖRSÄLJNING MÖRBY KONTOR Mörbyleden Klingstavägen E18 T Mörby Centrum Gamla Kyrkvägen Mörbyleden Skede i förvaltningsprocess: Förvaltning, uthyrning Läge: Skyltläge E18 Kommunikationer: Tunnelbana, buss, bil Yta: m 2 uthyrbar yta Hyresgäster: Sign On i Stockholm AB Cornerstone Sweden AB Cementa Xcounter AB Acando AB Hyresandel: 36,4%* * Andel av JMs hyresintäkter avseende färdigutvecklade fastigheter. jm delårsrapport jm årsredovisning januari mars

31 MARKNADSÖVERSIKT KOMMERSIELLA LOKALER 29 JMs bestånd av färdigutvecklade fastigheter är koncentrerat till Stockholms innerstad och norrförorter. Av det totala marknadsvärdet återfinns 91 procent i Storstockholm och utgörs främst av kommersiella fastigheter med moderna och flexibla kontor. JMs bestånd av färdigutvecklade fastigheter i utlandet utgörs av fastigheter i Belgien och Norge. JM arbetar aktivt för att tillhandhålla moderna, yteffektiva och ändamålsenliga lokaler för nya och befintliga hyresgäster. Under 2002 var lokalefterfrågan vikande i hela Stockholmsområdet, vilket slagit hårt mot byggnader med omoderna lokaler, främst i city och närförort. I Mörby kontor har JM under 2002 lyckats bibehålla den uthyrningsgrad som fanns vid årsskiftet 2001/2002. Företag har lämnat Mörby kontor men motsvarande lokalyta har JM hyrt ut till nya hyresgäster genom aktivt uthyrningsarbete och ökad marknadsföring. Totalt har JM hyrt ut m 2 till nya hyresgäster och omförhandlat hyresavtal avseende cirka m 2 under 2002 i Mörby kontor. KONTRAKTSSTRUKTUR, ANDEL AV TOTAL HYRESINTÄKT % Kontraktslängd Vakansgraden i JMs färdigutvecklade bestånd har ökat under året och motsvarar i hyresvärde en vakansgrad på 10 procent. Orsaken till att vakanserna ökat är den försämrade marknadssituationen. Huvuddelen av kontrakten i JMs befintliga bestånd löper dock på 3 5 år. 51 procent av hyresintäkterna kommer från kontrakt som löper till och med 2006 eller längre FÄRDIGUTVECKLADE FASTIGHETER SÅLDA CITY Torsgatan Kungsholmen Norra Bantorget Klara Strand Drottninggatan 1X Kungsgatan X3 4X X5 Vasagatan J T Sveavägen 2X Klarabergsgatan Skede i förvaltningsprocess: Såld Läge: City, Vasagatan Kommunikationer: Tunnelbana/pendeltåg, Arlandabanan, Centralstation Yta: m 2 uthyrbar yta Fastighetsbeteckning: 1 Barnhuset 6 2 Beridarebanan 13 Adam och Eva 16 3 Boken 13 4 Boken 16 5 Kortbyrån Köpare: Vital forsikring ASA, AFA, Ramsbury AB, SEKO På kartillustrationen är sålda fastigheter markerade med X. JM har under 2002 fortsatt att sälja färdigutvecklade förvaltningsfastigheter. Genom detta fullföljer JM den strategi som lades redan för några år sedan vilken innebar fokusering på kärnverksamheten projektutveckling. Under 2002 avyttrade JM fastigheter till ett totalt försäljningspris av mkr. Försäljningarna resulterade i ett sammanlagt resultat om 523 mkr. Fastighetsmarknaden utvecklas cykliskt, dvs. har regelbundna konjunktursvängningar där såväl hyror som fastighetsvärden varierar kraftigt beroende på utbud och efterfrågan. Varje konjunkturcykel kan vara upp till tiotalet år. Det är därför viktigt för en fastighetsutvecklare att vid rätt tidpunkt både förvärva fastigheter för utveckling och sälja färdigutvecklade fastigheter. jm delårsrapport jm årsredovisning januari mars

32 30 MARKNADSÖVERSIKT KOMMERSIELLA LOKALER JMs FASTIGHETSFÖRSÄLJNINGAR Mkr UTVECKLING AV BOKFÖRT VÄRDE, FÄRDIGUTVECKLADE FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Mkr Bokfört värde Resultat Bokfört värde JM ökade sina internationella kontakter och sålde fastigheter till tre internationella investerare som gjorde sina första investeringar i Sverige; två tyska fonder och Vital Forsikring från Norge. JMs bestånd var intressant för de internationella aktörerna; attraktiva lägen, långa hyresavtal och hög standard. De svenska investerarna var mer avvaktande men JM har även sålt till svenska aktörer så som AFA Trygghetsförsäkringsaktiebolag och SEKO. SAMMANSTÄLLNING AV FASTIGHETSFÖRSÄLJNINGAR UNDER 2002 Kontrakts- Frånträdes- Köpeskilling, Yta, Hyresintäkt Resultat, datum Objekt/Ort Köpare datum mkr m 2 helår,mkr mkr 31 januari Hilton 4/Solna Internationales Immobilien Institut 2 februari , februari Hilton 1/Solna Deutche Grundbesitz Investment GnbH 20 mars , maj Sofieberg 6/Danderyd Bostadsrättsföreningen Sofieberg 6 1 november , juli Barnhuset 6/Stockholm SEKO Facket för Service och Kommunikation 2 september , augusti Beridarebanan 13/Stockholm Ramsbury AB 2 december , november Kortbyrån 17/Stockholm Vital Forsikring ASA , december Boken 13 och 16/Stockholm AFA Trygghetsförsäkringsaktiebolag 16 december ,6 69 Övriga fastigheter ,0 9 Summa ,6 523 jm delårsrapport januari mars 2002

33 MARKNADSÖVERSIKT KOMMERSIELLA LOKALER 31 MARKNADSVÄRDERING FÖRVALTNINGSFASTIGHETER NewSec Analys har vid årsskiftet 2002/2003 genomfört en bedömning av marknadsvärdet av JMs samtliga förvaltningsfastigheter. Värderingarna har utförts som sedvanliga kassaflödesanalyser där marknadsvärdet beräknats som summan av nuvärdet av årliga betalningsnetton under kalkylperioden och nuvärdet av marknadsvärdet (restvärdet) vid en tänkt försäljning vid kalkylperiodens slut.värderingar har utförts för varje enskild fastighet baserat på nuvarande kontraktsförhållanden och bedömning av marknadsmässiga hyror, drift- och underhållskostnader samt de särskilda förhållanden som gäller för varje objekt. Utifrån marknadssituationen på aktuell delmarknad har långsiktig vakans och direktavkastningskrav för restvärdeberäkning bedömts. Samtliga värderingar har utförts enligt reglerna för Svenskt Fastighetsindex (SFI). Till grund för värderingarna ligger besiktningar utförda under hösten 2002 samt individuell bedömning av varje fastighets marknadsposition som visar lokalernas attraktivitet ur hyresgästsynpunkt. Vid bedömning av marknadsvärdet för de fastigheter som är under uppförande eller är avsedda att vidareutvecklas har marknadsvärdet baserats på marknadsmässiga intäkter och kostnader i färdigställt skick, reducerat med bedömda återstående byggkostnader samt avdrag för osäkerhet,risk och skälig projektvinst. Vid bedömning av marknadsvärde har följande värdefaktorer använts: Marknadsvärdet fördelas enligt följande: Mkr Marknadsvärde Bokfört värde Färdigutvecklade fastigheter Fastigheter under uppförande Fastigheter för vidareutveckling Summa Marknadsvärdet för JMs kommersiella exploateringsfastigheter uppgick vid årsskiftet till 108 mkr (236). Det bokförda värdet är 87 mkr (216). MARKNADSVÄRDE 2002, PER OMRÅDE Stockholm inom tullarna, 42% Norra Storstockholm, 47% Södra Storstockholm, 1% Övriga Sverige, 3% Utland, 7% Marknads- Bedömd Direktavkasthyra kontor, långsiktig ningskrav,% Delmarknad kr/m 2 vakans,% för restvärde MARKNADSVÄRDE 2002, LOKALFÖRDELAT Stockholms city ,8 7,5 Norra Storstockholm ,8 8,0 Övriga Sverige ,3 10,0 De stora intervallerna i den bedömda marknadshyran beror på variationer avseende lokalernas standard, läge och attraktivitet. Sammantaget har JMs förvaltningsfastigheter bedömts ha ett marknadsvärde vid årsskiftet 2002/2003 om mkr. Det bokförda värdet är mkr. Kontor, 58% Hotell, 26% Övrigt/Garage, 7% Bostäder, 6% Butiker, 3% jm delårsrapport jm årsredovisning januari mars

34 32 MÖJLIGHETER OCH RISKER Mångfacetterad verksamhet med potential EKONOMISKA OMVÄRLDSFAKTORER Det allmänna ekonomiska läget påverkar efterfrågan på nyproducerade bostäder och kommersiella lokaler samt uthyrningsgrad och hyresnivåer. allmänna ränteläget Det allmänna ränteläget är såväl en risk som möjlighet för JM och påverkar bland annat: Räntekostnaden för koncernens nettoupplåning (se s. 43). Avkastningskravet vid fastighetsvärderingar (se s. 31). Försäljningspriset på såväl bostäder som kommersiella fastigheter. Efterfrågan på framförallt bostäder. konsumenternas köpkraft Prisutvecklingen för bostäder påverkas i hög grad av konsumenternas köpkraft. JMs bostäder är i ett prisläge där en stor grupp hushåll har tillräckliga löpande inkomster för att finansiera förvärv. Köpkraftsutveckling tillsammans med BOSTADSUTGIFTER I RELATION TILL DISPONIBEL INKOMST % Storstockholm 2000 Sverige inkl. Storstockholm Bostadsutgifter avser ett genomsnitt för alla boendeformer (äganderätt, bostadsrätt och hyresrätt). I förekommande fall inkluderas hyror, avgifter, räntor, amorteringar samt driftskostnader. Korrigering har gjorts för skatteeffekter och eventuella bostadsbidrag. Eventuell förmögenhetsskatt ingår ej i beräkningen. Källa: Temaplan fortsatt stark inflyttning till storstadsområden i hela Norden förväntas ge fortsatt stabil prisutveckling för bostäder även beaktat temporär konjunkturosäkerhet. Sjunkande räntor och ökade realinkomster har under de senaste åren gjort att boendekostnaders andel av hushållens disponibla inkomster sjunkit, trots ökade priser på bostäder, se diagram nedan. Ett systematiskt arbete bedrivs för att följa konjunkturutvecklingen och dess effekter på affären. JMs projektutveckling koncentreras till de områden som bedöms ha bäst förutsättningar för långsiktig ekonomisk tillväxt. Huvuddelen av verksamheten avser projektutveckling av bostäder, som är mindre konjunkturkänsligt än projektutveckling av kommersiella lokaler. BOSTÄDER JM utvecklar primärt bostäder som säljs till av JM bildade bostadsrättsföreningar. JM handhar även försäljningen till slutkund. Ledtiderna är långa från projektidé till slutlig försäljning. Slutligt pris som JM erhåller för de färdiga bostadsrätterna är framförallt avhängigt lokal efterfrågan på bostäder, bostädernas läge och attraktivitet samt rådande ränteläge. Lokal efterfrågan, läge och attraktivitet JM prioriterar attraktiva lägen, gärna sjönära, i ett fåtal orter med goda tillväxtförutsättningar och därmed en prognos om ökad efterfrågan. Ränteläge Det största reella hotet som kan medföra en avmattning i pris och efterfrågan är en större räntehöjning. En sådan förefaller dock inte särskilt sannolik. De skandinaviska ekonomierna är starkt sammanflätade med den internationella som präglas av ambitioner om låg inflation och ränta. Faktorer som på sikt kan leda till sänkta bolåneräntor för bostadsrätter är bland annat regeringens förslag om införande av s.k. säkerställda obligationer samt förväntade förslag till ett nytt internationellt regelverk för kapitaltäckning. risker i projektutveckling Ett flertal risker kan identifieras i projektutvecklingsprocessen. JM har dock genom lång erfarenhet visat sig hantera dessa risker på ett värdeskapande sätt. Planrisk vad och hur mycket kan byggas, när kan produktionsstart ske. jm delårsrapport januari mars 2002

35 MÖJLIGHETER OCH RISKER 33 Ränterisk i projektet och vid försäljning (se ovan). Marknadsrisk läge, kostnad, utformning och efterfrågan. Genomföranderisk förmåga att genomföra projekt till prognostiserade kostnader. Politisk risk planfrågor, infrastruktur, lagar och regleringar. projektutvecklingsportföljen JM har en stor portfölj av exploateringsfastigheter för framtida projektutveckling, vilket innebär såväl hög potential som teoretisk risk. Större projekt kan löpa över 6 9 år och motsvara ordervärden på flera mdkr. Igångsättning av projekt görs dock i etapper och beslut om produktionsstart tas löpande. Detta innebär att produktionstakten kontinuerligt kan anpassas efter bedömt marknadsläge. Inför en produktionsstart bedöms försäljningsrisken, och JM startar i allmänhet inte projekt utan att en viss andel av bostäderna är bokade. KOMMERSIELLA LOKALER Hyresutvecklingen och värdet på kommersiella fastigheter samvarierar med konjunkturen. I övrigt gäller samma risker som vid projektutveckling av bostäder. Projektutvecklingen av kommersiella lokaler är koncentrerad till Stockholmsområdet vars aktuella ekonomiska klimat är en viktig bedömningsfaktor för möjligheter och risker (se marknad s. 26). Vid en svagare konjunktur iakttas stor försiktighet. En kritisk framgångfaktor är förmågan att inrikta sig på projektutveckling av fastigheter i efterfrågade lägen och delmarknader. Av vikt är också att skapa stabila intäktsflöden i fastigheten. En väl sammansatt hyresgäststruktur, parat med rätt läge och hög kvalitet i fastigheten, har stor betydelse i samband med en försäljning av fastigheten. KONKURRENSSITUATION Konkurrenterna avseende projektutveckling utgörs i Sverige främst av Skanska, NCC och Peab. JMs arbetssätt är dock svårt att fullt ut kopiera och bygger på ett stort antal faktorer som samspelar effektivt inom företaget. Alltifrån övergripande företagskultur, snabbrörlighet, kompetens för ackvisition, beslutsfattande, projektgenomförande, kvalitetsprofilering till försäljning. På JMs andra stora marknad, Norge, är antalet konkurrenter större men konkurrensförutsättningarna är likartade. Stora löpande insatser görs för att säkerställa fortsatt stark konkurrenskraft. Ständig förbättring är en naturlig strävan inom företagets alla delar. KOSTNADSSTRUKTUR God kostnadskontroll i projektutvecklingen är givetvis viktigt. JMs huvudsakliga volym är hänförlig till projektutveckling av bostäder i Sverige. För 2002 uppgick kostnadsmassan för detta till cirka mkr fördelat enligt diagrammet nedan: KOSTNADSSTRUKTUR 2002 Löner, 12% Material, 14% Mark, 11% Byggherrekostnader, 12% Projektering, 6% Omkostnader, 7% Underentreprenader, 38% Mark avser förvärvskostnad för mark. Byggherrekostnader avser kostnader som ej är direkt relaterade till entreprenaden, t.ex. kreditivräntor, kommunala anslutningsavgifter och lagfartskostnader. Projektering avser i huvudsak kostnader för tekniska konsulter. Omkostnader avser tillfälliga kostnader för etablering på byggarbetsplatsen samt hyror av anläggningstillgångar t.ex. maskinhyror. Direkt lön och direkt material uppgår till 12 procent respektive 14 procent av JMs projektkostnader. Den generella löneoch materialkostnadsutvecklingen i branschen påverkar dock JM i högre grad eftersom detta är de huvudsakliga kostnadskomponenterna i underentreprenader. Eftersom JM har begränsade produktionsresurser är beroendet av kostnadsutvecklingen hos JMs underentreprenörer stor. För att minska exponeringen avseende strategisk kompetens och beroendet av viss typ av entreprenader har JM vissa entreprenadresurser inom företaget. Även JM Entreprenad och JM Anläggning arbetar i allt högre grad inom JMs egen projektutveckling. Generellt säkras resurser med god framförhållning, varför JM normalt har en kontrollerad kostnadssituation. Antal projekt, dess volym, utvecklingsskede och nyttjandegrad av underentreprenad varierar från år till år. Detta och mycket annat påverkar den totala kostnadsmassan samt fördelningen mellan kostnadsgrupperna. jm delårsrapport jm årsredovisning januari mars

36 34 MÖJLIGHETER OCH RISKER KÄNSLIGHETSANALYS FÖR OLIKA KOSTNADSKATEGORIER, PROJEKTUTVECKLING BOSTÄDER Kategori Förändring Resultat Löner +/ 10% +/ 62 mkr Material +/ 10% +/ 73 mkr Mark +/ 10% +/ 57 mkr Byggherrekostnader +/ 10% +/ 62 mkr Projektering +/ 10% +/ 31 mkr Omkostnader +/ 10% +/ 37 mkr Underentreprenader +/ 10% +/ 198 mkr FASTIGHETSSKATT Fastighetsskatten på bostadshyreshus är 0,5 procent och för småhus 1,0 procent samt för lokaler och industrifastigheter 1,0 respektive 0,5 procent. Omräkningstalen av taxerade basvärden från den allmänna taxeringen år 2000 ökade för lokaler i Stockholmsregionen till 1,33 (1,19) exklusive Stockholms innerstad 1,50 (1,19) och för vissa större kommuner till 1,31 (1,10) för år För bostäder i Stockholmsregionen ökade omräkningstalen till 1,42 (1,24) exklusive Stockholms innerstad där omräkningstalet blev 1,58 (1,24) och för vissa större kommuner 1,38 (1,18). För industrifastigheter sker ingen omräkning av taxerade värden. Genomsnittliga omräkningstal år 2002 inom JM-koncernen blev 1,38 (1,18) för lokaler och 1,48 (1,27) för bostäder. Fastighetsskatten minskade till 44 mkr (45). Minskningen beror på försäljning av fastigheter under året. De kraftigt höjda omräkningstalen har dock reducerat minskningen av fastighetsskatten. Skattesatserna för år 2003 beräknas bli oförändrade för samtliga fastighetstyper. Omräkningstalen för bostäder blir för Stockholmsregionen 1,50 exklusive Stockholms innerstad där omräkningstalet blir 1,70. För Göteborgsregionen samt större regionstäder blir omräkningen oförändrad 1,36. Omräkningstalen för lokaler i Stockholmsregionen blir 1,28 exklusive Stockholms innerstad 1,56 och för Göteborgsregionen samt större regionstäder oförändrad 1,31. Fastighetsskatten kommer därför inte att öka så mycket som tidigare för kvarvarande fastigheter år Genomsnittliga omräkningstal år 2003 för JM-koncernen beräknas bli 1,40 för lokaler och 1,55 för bostäder. I hyresavtal för lokaler kompenseras JM till stor del för fastighetsskatten. Fastighetsskatten tär dock på utrymmet för hyresjusteringar vid omförhandling av hyresvillkoren. VALUTA JM bedriver verksamhet i Sverige, Norge, Danmark och Belgien. Samtliga verksamheter är starkt nationellt fokuse- Silverdal houses, Sollentuna B8 jm delårsrapport januari mars 2002

37 MÖJLIGHETER OCH RISKER 35 rade, och såväl intäkter som kostnader är i princip uteslutande i lokal valuta. Transaktionsvolymerna i utländsk valuta mellan JM AB och dotterbolag samt till externa leverantörer har hittills varit så begränsade att valutasäkring ej varit aktuell. För närvarande görs ingen vinsthemtagning från de utländska dotterbolagen. Koncernen prioriterar uppbyggnad eller expansion av dotterbolagens verksamheter och återinvesterar ackumulerade vinster i respektive dotterbolag. Av det skälet görs ingen valutasäkring av förväntade framtida vinster i de utländska dotterbolagen. Koncernens balansexponering i främmande valuta säkras selektivt. Största utlandsinvesteringen är de 128 mkr som gjordes 1998 i norska Byggholt. Investeringen är valutasäkrad genom en matchande upplåning i norska kronor. Lånet amorteras i takt med avskrivning av uppkommen goodwill. BYGGRÄTTSPORTFÖLJEN JM disponerar för framtida produktion byggrätter motsvarande bostäder, varav är bokförda som tillgång i balansräkningen och disponeras utanför balansräkningen. Byggrättsportföljen för bostäder hade ett bokfört värde om 3,8 mdkr vid slutet av år Därutöver disponerar JM ytterligare cirka byggrätter i balansräkningen. Dessa ingår i underlaget för den oberoende värdering av byggrättsportföljen som JM låtit genomföra, men de avses säljas och JM inkluderar dem därför inte i sin redovisade disponibla byggrättsportfölj. Nettokapitalutlägget vid förvärv av de byggrätter som disponeras genom villkorade förvärv, samarbetsavtal eller framskjutna betalningar bedöms uppgå till cirka 1,5 mdkr. Det finns möjlighet att ur förvärvad mark avskilja och vidareförsälja exploateringsmark utan att antalet byggrätter påverkas. KÄNSLIGHETSANALYS BYGGRÄTTSPORTFÖLJEN Ett sätt att spegla dynamiken i byggrättsportföljen är att göra en känslighetsanalys där samtliga förväntade kassaflöden från portföljen nuvärdeberäknas. Nedan görs ett antal förenklade kalkylantaganden vilka syftar till att åskådliggöra nuvärdet av JMs byggrättsportfölj, vid ett antal tänkta försäljningsprisnivåer: bostadsbyggrätter är jämnt fördelade över sju års produktionstid. Grundinvestering bortses då kalkylen avser att belysa värdet på portföljen. Ännu inte gjord investering om cirka mkr för villkorade förvärv eller förskjutna betalningar inkluderas dock i kalkylen såsom ett framtida jämt utgående kassaflöde under perioden. JMs normalbostad antas vara 89 m 2, skatt förutsätts till 28 procent och diskonteringsräntan 7,2 procent. I kalkylen har ej hänsyn tagits till eventuell inflation. Beräkningarna utgör inte någon prognos. Tabellen visar antagen intäkt och projektkostnad per m 2 lägenhetsyta exklusive moms. Om en specifik intäkt respektive projektkostnad per m 2 antas gälla för hela byggrättsportföljen samt beaktat kassaflödet ut för villkorade förvärv, skapas sammantaget ett värde, uttryckt som nuvärde. Analysen visar stor hävstång i värdeskapande beroende på företagets förmåga att effektivt hantera såväl intäkter som kostnader samt inte minst den allmänna utvecklingen av bostadspriser under perioden. En pris- eller kostnadsförändring om kr/m 2 motsvarar omkring mkr eller cirka 40 kronor per aktie enligt denna kalkylförutsättning. KÄNSLIGHETSANALYS,NUVÄRDE I MKR FÖR JMs BYGGRÄTTSPORTFÖLJ/BOSTÄDER Intäkt/m 2,kr Kostnad/m 2,kr KÄNSLIGHETSANALYS,NUVÄRDE I KR/AKTIE FÖR JMs BYGGRÄTTSPORTFÖLJ/BOSTÄDER Intäkt/m 2,kr Kostnad/m 2,kr jm delårsrapport jm årsredovisning januari mars

38 36 AFFÄRSENHETER JM BOSTAD Hög aktivitet i Storstockholm JM BOSTAD STOCKHOLM Nettoomsättningen ökade under 2002 med 4 procent till mkr. Resultatet under året påverkades negativt av avsevärda kostnadsökningar och alltför optimistisk intäktsbedömning i ett antal projekt inom region Stockholm stad. En försiktigare generell marknadsbedömning för ett antal av de övriga Stockholmsprojekten har också bidragit till en negativ resultatutveckling. Därutöver har nedskrivningar av exploateringsfastigheter skett om totalt 155 mkr. Huvuddelen avser fastigheten Kojan 11 på västra Kungsholmen. Byggstart för nya bostäder på Kojan 11 har skjutits fram i tiden på grund av förseningar i planprocessen. Totalt produktionsstartades bostäder och bostäder såldes. PROJEKTUTVECKLING I Stockholmsområdet omfattar produktionsstartade projekt bland annat 103 bostäder vid Danviksstrand i Nacka samt tredje etappen om 159 bostäder på Lilla Essingen. En andra etapp om 91 bostäder har påbörjats vid Liljeholmstorget. I projekt Bolinder Strand i Järfälla har totalt 124 bostäder startats. Vid Jakobsbergs Centrum har byggstart skett med 91 bostäder varav 8 vårdbostäder. Första etappen med 40 bostäder är produktionsstartad vid Hägernäsviken i Täby och i Spånga påbörjades första etappen om 102 bostäder. Produktionsstarter har också skett på Lidingö, med 52 bostäder med sjöutsikt över Lilla Värtan. Den första nyproduktionsetappen med 32 bostäder inom Långbro gamla sjukhusområde har startat. 44 bostäder i flerbostadshus samt 28 småhus är produktionsstartade på Värmdö. FÖRVÄRV JM innehar ett stort antal byggrätter för bostäder i attraktiva lägen och har under året gjort ett begränsat antal förvärv av ny exploateringsmark. I Stockholm förvärvades cirka 350 byggrätter och markanvisningsavtal respektive samarbetsavtal tecknades för ytterligare drygt 800 byggrätter. Cirka byggrätter disponerades vid årets slut. FAKTA STOCKHOLM Affärsenheten utvecklar bostadsprojekt i attraktiva lägen i Storstockholm.Verksamheten omfattar förvärv av välbelägna exploateringsfastigheter samt planarbete, projektering, produktion och försäljning av bostäder. ANDEL AV KONCERNENS NETTOOMSÄTTNING, % RESULTAT I SAMMANDRAG Mkr Nettoomsättning Bruttoresultat Resultat av fastighetsförsäljning 9 72 Nedskrivning av fastigheter 155 Rörelseresultat NYCKELDATA Marginal,% 0,4 13,6 Avkastning operativt kapital,% 4,6 18,2 Antal anställda Antal förvärvade byggrätter Antal produktionsstartade bostäder Antal byggrätter vid periodens utgång Bokfört värde exploateringsfastigheter, mkr Bokfört värde förvaltningsfastigheter, mkr Antal sålda bostäder jm delårsrapport januari mars 2002

39 AFFÄRSENHETER JM BOSTAD 37 Stark tillväxt i övriga Sverige JM BOSTAD ÖVRIGA SVERIGE Nettoomsättningen ökade under 2002 med 13 procent till mkr. Resultatet exklusive fastighetsförsäljningar och nedskrivningar ökade med 19 procent till 178 mkr. Marginalen ökade till 8,1 procent. Totalt produktionsstartades bostäder och 883 bostäder såldes. PROJEKTUTVECKLING I Göteborg har produktionsstart skett för 73 bostäder intill Slottsskogen, för 50 bostäder i Nordstan och för 43 bostäder i Mölnlycke centrum. Första etappen med 20 småhus i ett projekt med totalt 80 småhus i Kungsbacka är påbörjat. I Västerås omfattar produktionsstarterna ett projekt med 63 studentbostäder samt ett centralt projekt med 46 bostäder. I Uppsala har nyproduktion, om- och tillbyggnad för totalt 265 bostäder, varav 64 småhus, påbörjats i sju projekt. 62 bostäder är produktionsstartade vid Svartån i centrala Örebro. Sista etappen med 30 bostäder i Maria Park, Helsingborg, har startat och ett centralt sjönära projekt med 26 bostäder är igångsatt. Ett flertal småhusprojekt har startats, bland annat i Vallentuna (30 bostäder), Sigtuna (23 bostäder), i Bjärred utanför Lund (14 bostäder) samt i Videdal utanför Malmö (23 bostäder). I Malmö har även produktionsstart skett för 24 seniorbostäder i Bunkeflo. FÖRVÄRV Förvärvade byggrätter i övriga Sverige motsvarade cirka 350 bostäder. De största förvärven gjordes i Göteborg, omfattande mark och byggrätter för totalt 260 bostäder på Norra Älvstranden. Vid utgången av 2002 disponerades cirka byggrätter för framtida produktion. FAKTA ÖVRIGA SVERIGE Affärsenheten utvecklar främst bostadsprojekt i universitetsoch högskolestäder i Sverige förutom Storstockholmsområdet.Verksamheten omfattar förvärv av välbelägna exploateringsfastigheter samt planarbete, projektering, produktion och försäljning av bostäder. ANDEL AV KONCERNENS NETTOOMSÄTTNING, % RESULTAT I SAMMANDRAG Mkr Nettoomsättning Bruttoresultat Resultat av fastighetsförsäljning 4 93 Nedskrivning av fastigheter 2 15 Rörelseresultat NYCKELDATA Marginal,% 8,1 7,7 Avkastning operativt kapital,% 16,7 20,6 Antal anställda Antal förvärvade byggrätter Antal produktionsstartade bostäder Antal byggrätter vid periodens utgång Bokfört värde exploateringsfastigheter, mkr Bokfört värde förvaltningsfastigheter, mkr Antal sålda bostäder jm delårsrapport jm årsredovisning januari mars

40 38 AFFÄRSENHETER JM PRODUKTION Mot ökad effektivisering av inköp och projektering FAKTA Affärsenheten bedriver byggproduktion åt främst interna beställare inom Storstockholmsområdet.Viss produktion till externa beställare sker också. ANDEL AV KONCERNENS NETTOOMSÄTTNING, % Affärsenheten ansvarar för att genomföra JMs byggproduktion i Storstockholmsområdet och påbörjade sin verksamhet 1 januari 2002, i samband med en omorganisation. Rörelseresultatet uppgick till 27 mkr varav 65 mkr utgör en förlustriskreservering i ett enskilt större projekt. 13 RENODLING OCH OMSTRUKTURERING I syfte att renodla och förbättra lönsamheten såldes, avvecklades eller fusionerades under 2002 ett flertal bolag tillhörande affärsenheten. Projektgarantis verksamhet i Stockholm och Göteborg avyttrades till personalen, och verksamheten i Lund integreras i JM region Syd per den 1 januari Byggserviceverksamheten har avvecklats helt. Solna Måleri har fusionerats med Timblads Måleri. Även inom JM Stombyggnad har verksamheten setts över och omstruktureringar skett. VERKSAMHETSUTVECKLING Utifrån JMs övergripande affärsidé, mål och strategi har ett antal mätbara mål under året utvecklats för affärsenhetens specialistfunktioner samt för staber och produktionsenheter. Stora utbildningssatsningar har genomförts. Vid utgången av mars 2003 ska 240 medarbetare ha genomgått utbildning rörande planering, arbetsberedning, prognosarbete, samt kvalitet och miljö. En ny inköpsstrategi för försörjning till arbetsplatser implementeras successivt från och med våren Bland annat ska antalet leverantörer minskas. RESULTAT I SAMMANDRAG Mkr Nettoomsättning 1 166* Rörelseresultat *Avser endast extern nettoomsättning. NYCKELDATA Marginal,% 2,3 5,0 Antal anställda 1 425* 733 Bokfört värde exploateringsfastigheter, mkr 5 10 *Varav anställda är verksamma åt interna beställare. KUNSKAPSÅTERFÖRING Hur JMs projekt utformas har stor påverkan på produktionskostnaderna. Genom enhetliga tillvägagångssätt och lösningar finns stora möjligheter att uppnå lägre produktionskostnader, utan att göra avkall på kvalitet och kundvärden. Under året har affärsenhetens medarbetare genomfört ett flertal workshops med projekt- och projekteringsledare inom framförallt affärsenhet JM Bostad Stockholm. jm delårsrapport januari mars 2002

41 AFFÄRSENHETER JM KOMMERSIELLT 39 Stora vinster från fastighetsförsäljningar FAKTA Affärsenheten förvaltar JMs kommersiella fastigheter och ansvarar för försäljning av koncernens förvaltningsfastigheter. Affärsenheten utvecklar också kommersiella fastighetsprojekt i Storstockholm. ANDEL AV KONCERNENS NETTOOMSÄTTNING, % FASTIGHETSFÖRSÄLJNINGAR Under året genomförde affärsenheten fastighetsförsäljningar till ett totalt värde av mkr, med ett realiserat resultat om 513 mkr. I flera av de större försäljningarna var köparna utländska investerare. Fastigheterna Kortbyrån 17 ( Mercedeshuset ) på Vasagatan, Hilton 1 och Hilton 4 i Frösunda såldes till Vital Forsikring (Norge), Deutsche Grundbesitz Investment (Tyskland) respektive Internationales Immobilien- Institut (Tyskland). Bland övriga sålda fastigheter ingick Beridarebanan 13 på Drottninggatan/Sergelgatan i Stockholm, Barnhuset 6 vid Norra Bantorget samt Boken 13 och 16 vid Vasagatan. PROJEKTUTVECKLING På Södermalm pågår ombyggnation av det s.k. Barnängshuset med drygt m 2 kontorsyta. Vid årsskiftet var närmare m 2 uthyrda på nivåerna kr/m 2. Ombyggnationen av m 2 kontor i Torsvik på Lidingö pågår och hyreskontrakt är tecknade för cirka 60 procent av ytorna på nivåerna kr/m 2. JMs pågående projekt i Bergshamra, Solna, med m 2 kontor har f.n. många intressenter men ännu inga tecknade kontrakt. Konkurrensen om hyresgäster är hård och ytterligare marknadsinsatser har vidtagits för att under 2003 säkerställa uthyrningen av samtliga ytor i de pågående projekten. JM disponerar välbelägen mark för kommersiell projektutveckling, bland annat m 2 byggrätt i Norra Frösunda, Solna med möjlighet till igångsättning i takt med säkerställd efterfrågan. Nedskrivningar har skett med 99 mkr, varav huvuddelen avser den kommersiella byggrätten i Silverdal, Sollentuna. 5 RESULTAT I SAMMANDRAG Mkr Nettoomsättning Bruttoresultat Resultat av fastighetsförsäljning Nedskrivning av fastigheter Rörelseresultat NYCKELDATA Marginal,% 51,9 61,6 Avkastning operativt kapital,% 16,8 19,4 Antal anställda Bokfört värde förvaltningsfastigheter, mkr Bokfört värde exploateringsfastigheter, mkr Investeringar i fastigheter, mkr Antal sålda fastigheter FASTIGHETSBESTÅND En stor del av JMs bestånd av färdigutvecklade fastigheter om totalt m 2 utgörs av ett samlat bestånd om m 2 nära Mörby centrum i Danderyd och några fastigheter vid Vasagatan. Hyresnivåutvecklingen i Mörbyområdet har varit mer stabil än för andra delmarknader i Stockholmsområdet med ett flertal nytecknade kontrakt på nivåerna kr/m 2. I området längs Vasagatan har JM tecknat nya kontrakt på nivåerna kr/m 2. jm delårsrapport jm årsredovisning januari mars

42 40 AFFÄRSENHETER JM UTLAND Fortsatt god utveckling i Norge FAKTA Affärsenheten utvecklar bostäder för försäljning i Norge, Danmark och Belgien. I Belgien sker även utveckling av centralt belägna kommersiella fastighetsprojekt. NORGE Verksamheten i Norge avser främst projektutveckling av bostäder och bedrivs genom Byggholt och dess dotterbolag Seniorbo. Nettoomsättningen ökade under 2002 med 14 procent till mkr (981). Verksamhetsutveckling Under året integrerades dotterbolaget Prosjektfinans in i Byggholt, och verksamheten bedrivs från den 1 januari 2003 som Byggholt. En ny regionindelning har skapats för de fyra områdena Oslo, Tønsberg, Skien och Bergen. Projektutveckling Under året produktionsstartades 396 bostäder (550). Under samma period såldes 424 bostäder (463). Två stora projekt om totalt 800 bostäder är under utveckling i Osloområdets västra respektive östra delar, dels i Kjørbokollen, dels i Rolvsrud. Den disponibla byggrättsportföljen omfattade vid utgången av året bostäder. DANMARK I Danmark är JM verksam med projektutveckling av bostäder sedan Verksamheten bedrivs främst i Köpenhamnsregionen och i Frederiksberg. Nettoomsättningen minskade med 66 mkr till 287 mkr (353). Projektutveckling Under året produktionsstartades 43 bostäder (137) och 85 bostäder (95) ur den pågående produktionen såldes. Projekten är centralt belägna vid Köpenhamns hamn och i ett större område i Havnestad vid Islands Brygge. Totalt disponerade JM i Danmark 1100 byggrätter för bostäder vid årets slut. ANDEL AV KONCERNENS NETTOOMSÄTTNING, % RESULTAT I SAMMANDRAG Mkr Nettoomsättning Bruttoresultat Resultat av fastighetsförsäljning 3 1 Rörelseresultat NYCKELDATA Marginal,% 6,1 7,4 Avkastning operativt kapital,% 9,2 14,5 Antal anställda Antal produktionsstartade bostäder Antal byggrätter vid periodens utgång Bokfört värde exploateringsfastigheter, mkr Bokfört värde förvaltningsfastigheter, mkr Antal sålda bostäder BELGIEN Verksamheten i Belgien är koncentrerad till Brysselregionen och är inriktad på projektutveckling av såväl bostäder som kommersiella lokaler. Nettoomsättningen minskade till 128 mkr (144). Projektutveckling På grund av försening i planprocessen har inget nytt bostadsprojekt startats under året. Produktionsstart av den första etappen i projekt Parc de Woluwe samt Val de Woluwe, totalt 192 bostäder, beräknas ske under första halvåret bostäder (63) ur den pågående produktionen såldes under året. Totalt disponerade JM i Belgien cirka 200 byggrätter för bostäder vid årets slut. Kontorsfastigheten Arts 21 är färdigutvecklad och uthyrning pågår. Under slutet av året påbörjades ombyggnation av en kontorsfastighet omfattande m 2, centralt belägen i Leopoldkvarteren. jm delårsrapport januari mars 2002

43 AFFÄRSENHETER JM UTLAND 41 FAKTA Gustavslund, Rönninge B10 jm delårsrapport jm årsredovisning januari mars

44 42 FINANSVERKSAMHET Stark finansiell bas Finansverksamheten inom JM ansvarar för koncernens kort- och långfristiga finansiering, likviditetsplanering, cash management samt finansiell riskhantering. Ansvarsfördelning, organisation och kontroll av koncernens totala finansieringsverksamhet regleras i en av styrelsen fastställd finanspolicy. FINANSPOLICY Finanspolicyn anger mål för finansverksamheten, övergripande ansvar samt specifika regler och limiter. Målsättningen för finansverksamheten är att: Stödja den operativa verksamheten för projektutveckling av bostäder och kommersiella lokaler. Optimera utnyttjandet av kapital och hantering av kassaflöden. Kontrollera och hantera de finansiella risker som JM är exponerat för. Koncernens finansiella risker utgörs i huvudsak av ränterisk, finansieringsrisk, likviditetsrisk och i begränsad omfattning valutarisk. Val av lånelöptid och räntebindning styrs av ett flertal faktorer, såsom kapitalbindning i pågående projekt, affärsrisk, beräknad avyttringstidpunkt för fastigheter, löptider på hyreskontrakten i förvaltningsfastigheterna och koncernens allmänna finansiella ställning. Dessa faktorer sammanfattas i av styrelsen antagna riktvärden för räntebindning och lånelöptid med utrymme för avvikelser inom vissa limiter utifrån aktuellt marknadsläge. Regler finns också för hantering av ränterisk i byggnadskreditiv under pågående produktion samt rekommendationer för slutfinansiering av bostadsrättsföreningar. Kassan hålls på en låg nivå och eventuell överskottslikviditet får endast placeras hos av JM definierade banker och i svenska räntebärande papper utan valutarisk. Betalningsberedskapen upprätthålls genom checkkredit och bekräftade kreditlöften. Valutarisker ska elimineras så långt möjligt avseende transaktions- och balansexponering. Derivatinstrument får endast användas i riskminimerande syfte. FINANSSTRATEGI JMs grundläggande finansstrategi är att tydligt koppla kassaflöden från pågående projekt och förvaltningsfastigheter till bolagets upplånings- och ränteriskhantering. Genom denna strategi erhålls den bästa kontrollen av de finansiella riskerna. För att upprätthålla en administrativt smidig och kostnadseffektiv skuldförvaltning säkerställs befintliga kreditavtal av JMs goda kreditvärdighet varför inga pantbrev lämnas. LÅNESTRUKTUR Mkr Lånebelopp, mkr PRI-skuld, mkr Medelränta, % KAPITAL- OCH LÅNESTRUKTUR Soliditeten vid utgången av 2002 uppgick till 34 procent ( 30) vilket är i nivå med koncernens soliditetsmål. Skuldsättningsgraden var vid årsskiftet 1,0 ggr (1,4) och räntetäckningsgraden 2,1 ggr (5,5). Fastighetsbeståndets belåningsgrad, dvs. räntebärande skulder i förhållande till förvaltningsfastigheternas bedömda marknadsvärden plus exploateringsfastigheternas bokförda värden, uppgick till 53 procent (53). JM eftersträvar en effektiv kapitalanvändning med högre kapitalomsättning. Effektiviseringen uppnås med en ökad nettoomsättning i kombination med minskad balansomslutning på grund av försäljning av fastigheter. JM koncernens räntebärande skulder uppgick per till mkr (5 930) varav 433 mkr (409) utgjorde PRI-skuld. Den genomsnittliga räntan på skulden var under året 5,9 procent (5,7). Den genomsnittliga räntesatsen för den räntebärande låneskulden, exkl. PRI var vid årsskiftet 5,9 procent (5,6). De lån som lösts under året har till stor del haft kort bindningstid och därmed låga ränteni % jm delårsrapport januari mars 2002

45 FINANSVERKSAMHET 43 KAPITALOMSÄTTNING OCH RÄNTETÄCKNINGSGRAD ggr 0,75 ggr 6 RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD OCH SKULDSÄTTNINGSGRAD Mkr ggr , , , , , , Kapitalomsättning, ggr Räntetäckningsgrad, ggr Räntebärande nettoskuld, mkr Skuldsättningsgrad, ggr våer. Samtidigt har den genomsnittliga räntebindningstiden ökat från 1,8 till 2,3 år. Under år 2003 kommer mkr (53 procent) av JMs lånestock att sättas om. En ränteförändring om 1 procentenhet motsvarar förändrade räntekostnader om cirka 8 mkr på den del av lånestocken som sätts om under Under 2002 har JM sålt fastigheter för cirka 3 mdkr. Likviderna har dels använts till återköp av aktier, 116 mkr, dels till lösen av lån i samband med försäljningarna. Samtidigt har viss nyupplåning skett för förvärv av exploateringsfastigheter i Sverige och i utländska dotterbolag. Nettoförändringen på räntebärande skulder uppgår till mkr (320). Finansnettot förbättrades med 51 mkr under Aktivering av räntekostnader relaterat till den kommersiella projektutvecklingen uppgick till 12 mkr (11). De lägre räntebärande skulderna har bidragit positivt till finansnettot. Förbättringen av ränteintäkter är främst relaterad till fordran för fastighetsförsäljningar. Räntan för bostadsobligationer har sjunkit cirka 1 procentenhet under Den korta räntan är efter en uppgång under året i det närmaste oförändrad jämfört med föregående år. FINANSNETTO, JM-KONCERNEN Mkr Ränteintäkter Räntekostnader Finansnetto RÄNTEBÄRANDE SKULDER OCH MEDELRÄNTESATSER PER År för Skuldbelopp, Medelränta, Andel av Bindande kredit- Bindande krediträntekonvertering* mkr % totala lån, % löften, mkr löften, % , , , , och senare 906 5,8 23 Totalt , PRI ,0 Totalt inkl. PRI ,7 Genomsnittlig räntebindningstid (år) 2,3 *Räntebindningstid inkluderar derivat. jm delårsrapport jm årsredovisning januari mars

46 44 VARUMÄRKE Satsningar på långsiktigt varumärkesbyggande Syftet med JMs varumärkesbyggande och långsiktiga profilkampanjer är att vidmakthålla och öka intresset för JMs bostäder och kommersiella lokaler, och därigenom bidra positivt till försäljningen. POSITIONERING Som marknadens ledande aktör gynnar det JM att arbeta för en ökad efterfrågan i stort på nyproducerade bostäder. Den s.k. andrahandsmarknaden, dvs. ej nyproducerade bostäder, är den huvudsaklige konkurrenten. JM söker därför lyfta fram fördelarna med att köpa nytt, såsom möjligheten att själv påverka materialval, utrustning och planlösning. Devisen Hus att trivas i sammanfattar de värden som JM står för och symboliserar den optimala nytta som JM vill erbjuda sina kunder. VARUMÄRKESINVESTERINGAR JM har under senare år ökat varumärkesinvesteringarna, för att stödja planerad volymtillväxt och för att ta en tydlig position i ljuset av ökad konkurrens inom projektutveckling av bostäder. Av vikt för JM, som för många företag, är att kommunikationen lyckas bibehålla långsiktighet i koncept och budskap, men samtidigt ändå förnyas. Genom att samordna varumärkeskampanjerna med de löpande säljaktiviteterna erhålls ökat värde per investerad reklamkrona. Affischkampanjer, reklamfilm och radiospotar kompletterar utskick av projektkataloger och tidningsannonsering. Vid tre tillfällen under 2002 i april/maj, augusti/ september samt oktober/november genomfördes sådana integrerade kampanjer före och i direkt anslutning till JMs återkommande kundaktivitet Stora Visningsdagen. Förutom kraftigt ökade besökssiffror på visningsdagarna och på JMs hemsida, kunde betydande försäljningsresultat uppvisas. Bland andra kommunikationsaktiviteter under 2002 kan nämnas JMs deltagande i mässan Bostad 02 i Hammarby Sjöstad. JM var också en av jubelsponsorerna i samband med Stockholms stads 750-årsjubileum I samband med mässan och jubileet anordnades kostnadsfria turer med båt till JMs bostadsprojekt i Hammarby Sjöstad, Södermalm, Lilla Essingen, Gröndal och Liljeholmen. För att komma närmare kunderna och öka exponeringen av JM öppnades i augusti 2002 en bostadsbutik vid Stureplan i centrala Stockholm. Här presenteras samtliga JMs projekt över hela landet, som ett komplement till de bostadsbutiker som finns vid projekten. SPONSRING OCH SAMHÄLLSENGAGEMANG JM är engagerat som sponsor i ett antal sammanhang. Av vikt för JMs engagemang är att sponsrad aktivitet ska vara varumärkesbyggande och ha en koppling till JMs egen verksamhet. JM har också ett ansvar att bidra till en positiv samhällsutveckling. JM har gjort bedömningen att idrott, kultur och samhällsansvar är områden som lämpar sig väl för sponsring. Genom sitt engagemang i Mentor, en stiftelse med syfte att ge ungdomar en drogfri uppväxt, sponsrar JM Hjulstaskolan i norra Stockholm. Projektet kan karakteriseras som ett integrationsprojekt. I första omgången har 12 ungdomar på skolan fått varsin mentor på JM, som regelbundet träffas i olika typer av kultur- och fritidsaktiviteter. Målsättningen är att utveckla engagemanget även till andra orter. JM är också huvudsponsor för museet Millesgården på Lidingö. Kostnader för sponsring uppgick till 3,1 mkr under UTMÄRKELSER Höga placeringar eller omnämnanden i branschtävlingar har betydelse för omvärldens bild av JM. Under 2002 blev två av JMs projekt nominerade till tidningen Byggindustrins tävling Årets Byggen, bland annat ombyggnationen av fängelset i Växjö. JM erhöll också FöreningsSparbankens Stora Boendepris för ett förtätningsprojekt i Östbergahöjden i Stockholm. Vidare utsåg Stockholms stad och Stockholms Byggmästareförening Majroparken i Gubbängen till bästa ekologiska nybyggnad. JMs årsredovisning för 2001 blev utnämnd till Sveriges bästa årsredovisning, i klassen stora bolag, i Stockholmsbörsens tävling Bästa redovisningen. jm delårsrapport januari mars 2002

47 VARUMÄRKE 45 Ovanstående bilder är hämtade från JMs profilskapande reklam under 2002, affischtavlor i Stockholms tunnelbana och så kallade adshels vid busshållplatser i Stockholm. jm delårsrapport jm årsredovisning januari mars

48 46 MEDARBETARE Kompetensförsörjning i fokus JMs inriktning på projektutveckling ställer höga krav på medarbetarkompetens. Betydande insatser görs för att öka medarbetarnas kunskap, utveckla goda ledare samt stödja professionell och personlig utveckling. PERSONALSTRUKTUR JM hade anställda vid slutet av 2002, en ökning med cirka 100 personer jämfört med Av dessa var tjänstemän och hantverkare. Totalt 313 personer, varav 121 tjänstemän och 192 hantverkare, nyanställdes i Sverige under året. Medarbetarnas snittålder har de senaste åren minskat, till 42 år för tjänstemännen och 38 år för hantverkarna. Andelen högskoleutbildade bland tjänstemännen uppgick till 26 procent (20). MEDARBETARUTVECKLING Ett kontinuerligt arbete görs för att höja kompetensnivån i bolaget, dels genom vidareutveckling och -utbildning av medarbetare, dels genom nyrekrytering av personer med högskoleutbildning. JM har i sin personalpolicy definierat kompetens som kunskap, vilja och förmåga. Dessa parametrar utgör basen för utvecklingssamtal mellan chef och medarbetare, och är de grundstenar på vilken medarbetarutveckling genomförs. Flertalet chefer har genomgått utbildning i hur man håller utvecklingssamtal. Generellt sett arbetar JM efter filosofin att praktiskt arbete är den främsta källan till individuell utveckling. Kurser som anordnas i företagets regi utgör också en viktig del av kompetensutvecklingen. Under 2002 avslutades utbildningen i Affärsmannaskap för projektledarna. JM har ett flertal program som sammantaget syftar till att motivera medarbetarna, öka jämställdheten samt stärka profilen som branschens bästa arbetsgivare. Exempelvis erbjuder JM de medarbetare som vill vara föräldralediga viss kompensation för inkomstbortfall under föräldraledigheten. LEDARSKAPSFÖRSÖRJNING JM använder sig i hög utsträckning av internrekrytering för att tillgodose chefs- och ledarskapsbehovet. Internrekrytering ger goda möjligheter till individuell utveckling inom företaget, samtidigt som företagskulturen stärks och kunskapen om affären bibehålls. Externa influenser är dock viktiga och det gäller för chefer och ledare inom JM att se till att detta tillförs organisationen även på annat sätt än genom rekrytering. Ett treårigt traineeprogram etablerades 1994 som ett led för att säkra framtida ledarskapsförsörjning. Alla JMs chefer har också till uppgift att identifiera framtida ledare. JMs ledarutveckling har en tydlig hands-on -profil; identifierade chefs- och ledarämnen ges successivt större och större ansvarsområden och kompletterande utbildningsinsatser sätts in vid behov. Individens möjligheter att tillskansa sig den ledarskapsprofil som JM eftersträvar har stor betydelse. JM arbetar med en långtgående delegering av ansvar och befogenheter med tydliga krav på resultatansvar. INCITAMENTSPROGRAM Samtliga anställda i Sverige har erbjudits möjlighet att förvärva teckningsoptioner i JM. Varje option berättigar till teckning av en aktie under tiden 3 maj 2004 till och med den 30 juni 2004 för 271,50 kronor. Knappt en femtedel av de anställda antog erbjudandet. Ett konvertibelprogram kommer att avslutas under Medarbetare med resultatansvar omfattas sedan länge av ett tantiem- och bonussystem. Utfallande belopp kan från och med årsskiftet 2001/2002 variera mellan två och åtta månadslöner beroende av befattning. ETISKA RIKTLINJER Under året har JM utformat koncerngemensamma etiska riktlinjer. Riktlinjerna är framtagna för att stödja den enskilda medarbetaren i sin yrkesroll, såväl vad gäller beslut relaterade till arbetsuppgiften som förhållningsregler för relationerna med andra medarbetare, leverantörer och kunder. Riktlinjerna implementeras under Ett etiskt råd har också tillsatts. JÄMSTÄLLDHETSARBETE JM bedriver sedan flera år ett aktivt arbete för att få en jämnare könsfördelning. Andelen kvinnor bland tjänstemännen har successivt ökat och uppgick vid slutet av 2002 till 35 procent, en ökning med fem procentenheter jämfört med föregående år. Av de 121 tjänstemän som nyanställdes under 2002 jm delårsrapport januari mars 2002

49 MEDARBETARE 47 var drygt 40 procent kvinnor. Knappt hälften av de personer som genomgått JMs traineeprogram är kvinnor. 12 procent av koncernens ledande befattningshavare är kvinnor. ANTAL ANSTÄLLDA Antal FRISKVÅRDSARBETE JM arbetar aktivt med förebyggande insatser för att minska sjukfrånvaro och arbetsrelaterade skador. Under 2002 var den genomsnittliga sjukfrånvaron bland tjänstemännen 2 procent och bland hantverkarna 4,6 procent. Utöver sedvanlig företagshälsovård erbjuds samtliga anställda ett antal olika friskvårdsalternativ, som motion, tillgång till naprapat, sjukgymnastik, massage, samt informationsaktiviteter om sambandet mellan kost och hälsa. Stressrelaterade sjukdomar har på senare år blivit ett allt vanligare skäl till långtidssjukskrivning bland tjänstemän. För att reducera stressrelaterad sjukfrånvaro, arbetar JM förebyggande dels utifrån ett individperspektiv dels utifrån ett chefs-/ledarskapsperspektiv. Samtliga medarbetare har möjlighet att genomgå en stressutbildning och JMs chefer utbildas för att tidigt kunna identifiera stresstendenser hos sina medarbetare. Bland hantverkare är det framförallt fall- och förslitningsskador som är upphov till långtidssjukskrivning. Genom kontinuerliga och konsekventa insatser i arbetsmiljön på arbetsplatsen samt arbetsrotation söker JM reducera dessa typer av skador. Exempelvis har ett friskvårdskoncept omfattande bland annat daglig uppvärmning och stretching på arbetstid, styrkeoch konditionsträning utanför arbetstid och naprapatbehandling på arbetsplatsen, successivt införts. Studier av JMs hantverkare jämfört med hantverkare på arbetsplatser utan friskvårdsprogram har visat dels på en minskning av arbetsskadorna, dels att JMs medarbetare hade betydligt bättre allmänkondition. JMs yttersta målsättning är en nollvision för såväl förslitningsskador som olycksfall Tjänstemän Hantverkare LÖNER OCH SOCIALA KOSTNADER Mkr Löner Sociala kostnader SJUKFRÅNVARO % REHABILITERING JMs rehabiliteringsverksamhet bygger på samverkan mellan den centrala personalfunktionen, ansvarig chef, den sjukskrivne och behandlingsinstanser. JM agerar aktivt under sjukprocessen genom att initiera och bekosta åtgärder i syfte att medarbetaren ska kunna återgå i arbete så snabbt som möjligt. Exempel på behandlingar är nack- och ryggskola, samtalsstöd från terapeut och psykolog, behandlingar av sjukgymnaster, naprapater och vid behov yrkesvägledning Tjänstemän 1 14 dagar Tjänstemän > 14 dagar Hantverkare 1 14 dagar Hantverkare > 14 dagar 2002 jm delårsrapport jm årsredovisning januari mars

50 48 MILJÖ Fortsatt ansvarstagande för miljön Byggsektorn har stor betydelse för ett väl fungerande samhälle. Den bidrar till stora delar av samhällets infrastruktur, såsom bostäder, kontor och vägar, vilket ger förutsättningar för ett bra liv för människan. Samtidigt svarar sektorn för en betydande del av samhällets energi- och materialanvändning, vilket har stor påverkan på miljön. HÅLLBART ARBETE JM vill främja ett arbete där en långsiktigt hållbar utveckling hela tiden står i centrum. Begreppet långsiktigt hållbar utveckling etablerades redan i Brundtlandkommissionens rapport Vår gemensamma framtid 1987, och definieras som en utveckling som tillgodoser våra behov utan att äventyra kommande generationers möjligheter att tillgodose sina. JM deltar aktivt i det arbete som sedan flera år har pågått inom samarbetsorganisationen Byggsektorns Kretsloppsråd (BYKR). BYKRs arbete inriktas idag på byggsektorns betydande miljöaspekter, vilka till stor del är samma miljöfrågor som är i fokus på nationell och internationell nivå, t.ex. energihushållning och minskad användning av farliga kemikalier. På nationell nivå har också riksdagens miljökvalitetsmål och regeringens dialogprojekt, Bygga Bo, betydelse för miljöarbetets inriktning. För att ständigt driva miljöarbetet framåt samverkar JM också i flera andra sammanhang med politiker, myndigheter, forskare, ideella organisationer och företag utanför den egna sektorn. LÖNSAMT ARBETE Genom att hantera både kortsiktiga och långsiktiga miljöfrågor strävar JM efter att vara ett trovärdigt och klokt val för kunden. En leverantör av kvalitetsbostäder förväntas även ta ansvar för miljön. Erfarenheter av konkret miljöarbete har bidragit till JMs möjligheter att förvärva och uppföra byggnader på mark i attraktiva lägen. JM är ett ur affärsmässig synvinkel uppskattat och trovärdigt miljöföretag. Flera ansedda miljöfonder, däribland Bancos Svensk miljöfond, Robur miljöfond samt den amerikanska fonden Portfolio 21, har investerat i förtaget. Den amerikanska organisationen SustainableBusiness.com har tagit med JM på en internationell topp-20-lista över företag med hållbara affärsverksamheter. PROJEKTUTVECKLINGENS MILJÖPÅVERKAN jm delårsrapport januari mars 2002

51 MILJÖ 49 KONTROLL ÖVER HELA KEDJAN JM har en tydlig fokusering på projektutveckling, vilket särskiljer företaget från de flesta konkurrenter. Genom att samtidigt agera som byggherre, projektör, entreprenör och förvaltare, har JM kontroll över hela byggprocessen. Det skapar goda förutsättningar att minimera byggnadernas miljöpåverkan under hela dess livscykel, från markförvärv till färdig byggnad och vidare till förvaltning och rivning. Möjligheten att påverka den framtida miljön är som allra störst vid planeringen och projekteringen av ett projekt. Under denna fas bestäms hur stor miljöpåverkan en byggnad eller anläggning kommer att ha under sin livscykel. Markexploateringen skisseras. Utformning och framtida energianvändning avgörs. Material och tekniska lösningar väljs. Konsulter, entreprenörer och leverantörer handlas upp. Beslut som fattas under denna tid får återverkningar under mycket lång tid, ibland upp till 50 år. MILJÖUTREDNINGAR JMs miljöarbete är uppbyggt utifrån en processorienterad indelning av JMs verksamheter. Kärnverksamheterna är Projektutveckling Bostäder och Projektutveckling Kommersiella fastigheter. För att kartlägga de olika verksamheternas miljöpåverkan har flera miljöutredningar genomförts. De områden där förbättringar ger störst effekt för miljön de betydande miljöaspekterna har visat sig vara: energianvändning i husens brukarskede, användning av vissa byggmaterial, hantering av byggavfall, användning av transporter och arbetsmaskiner samt hantering av förorenad mark. POLICY OCH MÅL Som ett av de första byggföretagen i Europa antog JM redan 1994 en miljöpolicy. Sedan år 2000 har JM en ny koncerngemensam kvalitets- och miljöpolicy samt övergripande kvalitets- och miljömål. Varje verksamhet inom koncernen har dessutom antagit kvalitets- och miljöprogram med mätbara och tidsatta detaljerade kvalitets- och miljömål. ORGANISATION För var och en av JMs verksamheter finns ett kvalitets- och miljöråd som formulerar de detaljerade målen. Det praktiska arbetet samordnas av kvalitets- och miljöledaren, som också ansvarar för verksamhetssystemet tillsammans med de olika processägarna. Inom de geografiska regionerna finns kvalitets- och miljösamordnare som fungerar som internrevisorer och stödpersoner. Koncernens kvalitets- och miljöavdelning svarar för den övergripande samordningen. KONCERNENS KVALITETS- OCH MILJÖPOLICY JM ska i all verksamhet främja ett långsiktigt kvalitets- och miljöarbete.vi ska utgå från kundens behov samt verka för en hållbar samhällsutveckling. Vi gör detta genom att: Bevara och tillföra skönhets- och miljövärden i stads- och landskapsbilden. Uppföra byggnader med en god miljö för boende och arbete. Arbeta på ett strukturerat och systematiskt sätt som leder till ständiga miljö- och kvalitetsförbättringar. Förebygga uppkomst och spridning av föroreningar samt främja resurshushållning och slutna kretslopp. Aktivt deltaga i kunskapsutvecklingen samt öka medarbetarnas kunskap inom kvalitets- och miljöområdet. Driva vårt miljöarbete utöver gällande lagstiftning. ÖVERGRIPANDE KVALITETS- OCH MILJÖMÅL Vi ska arbeta med kvalitet, miljö och etik så att varje kund och projekt blir en god referens. Våra projekt ska utformas, genomföras och förvaltas på ett sådant sätt att energianvändningen och dess miljöpåverkan minskar. Vi ska minska avfallets mängd och farlighet. Vi ska använda material och metoder som ger minskad miljöbelastning samt medför en god inomhus- och arbetsmiljö. VERKSAMHETSSYSTEM Sedan flera år har JM i sina verksamhetssystem utvecklat tydliga rutiner och hjälpmedel inordnade efter företagets egna arbetsprocesser. Exempel på huvudprocesser är projektering och produktion. Under dessa finner man olika stödprocesser som styrs genom krav och stöddokument. jm delårsrapport jm årsredovisning januari mars

52 50 MILJÖ JMs ambition har varit att utveckla stödjande system för verksamheten, hellre än ett fullständigt certifierat system. Samtidigt är kraven i kvalitets- och miljöledningsstandarderna ISO 9001 och ISO i allt väsentligt uppfyllda, vilket bekräftades av ackrediterad revisor vid en extern revision våren STYRNING AV LEVERANTÖRER JM har stor indirekt miljöpåverkan via sina externa samarbetspartners konsulter, underentreprenörer och leverantörer. Därför ställs allt högre krav på att dessa har rutiner för bland annat produktval, avfallshantering, egenkontroller och dokumentation. Särskilda bedömningar görs av JMs ramavtalspartners, det vill säga huvudleverantörer. De som inte uppfyller bedömningen måste vidta förbättringsåtgärder. För närvarande har hälfen av JMs ramavtalspartners genomgått denna bedömning, och i takt med att avtal förnyas ska samtliga vara bedömda och godkända. PLANERING, UPPFÖLJNING OCH UTVÄRDERING Planering sker på olika nivåer till exempel genom miljöutredningar, mål och program på övergripande nivå samt projektprogram, miljökonsekvensbeskrivningar och arbetsberedningar på projektnivå. Uppföljning sker genom bland annat kontroller, miljöronder, besiktningar, avvikelse- och nyckeltalsrapportering. Vid internrevisioner får ansvariga redogöra för hur verksamhetssystemets krav efterlevs inom den egna arbetsprocessen. Under 2002 gjordes i genomsnitt två interna revisioner per projekt inom Projektutveckling Bostäder. Resultaten stäms kontinuerligt av i kvalitets- och miljöråden, så att åtgärder kan sättas in där så behövs. STÄNDIG FÖRBÄTTRING Huvudansvariga för att verksamhetssystemen utvecklas och förankras är processägarna erfarna medarbetare i de olika huvudprocesserna. För att öka kompetens och engagemang bland medarbetarna genomförs fortlöpande utbildningar och ett aktivt utvecklingsarbete, både internt och tillsammans med andra aktörer. BETYDANDE MILJÖASPEKTER JM har sedan länge framgångsrikt ställt höga krav på god inomhusmiljö och andra miljöanpassningar. Företaget har vid ett flertal tillfällen belönats för sina insatser på området. Under senare år har miljöarbetet alltmer inriktats på verksamhetens betydande miljöaspekter. ENERGIANVÄNDNING Den i särklass viktigaste miljöaspekten är energianvändningen. Målet är att för varje år minska det beräknade energibehovet så att det år 2005 uppgår till endast 110 kwh/m 2 för en nyproducerad normalbostad. Detta sker med hjälp av ständigt förbättrade projekteringsanvisningar och dimensioneringsmetoder samt olika utvecklingsprojekt. Vissa energiåtgärder är obligatoriska, t.ex. att: uppvärmning inte sker med direktverkande el installationer (belysnings- och vattenarmaturer, WC, kyl, frys, tvätt- och diskmaskin) har låg el- och vattenförbrukning. ENERGIBEHOV BOSTÄDER kwh/m 2 BRA 250 ENERGIANVÄNDNING KONTOR kwh/m 2 BRA Krav år 2002, 130 kwh/m 2 Mål år 2005, 110 kwh/m 2 Beräknad förbrukning av värme och el i nyproducerade bostäder *Normalbostadskorrigerat värde Uppvärmning 2000 Fastighetsel 2001 Användning av värme och fastighetsel i förvaltningsfastigheter (ökningen är delvis relaterad till ökad nyttjandegrad) jm delårsrapport januari mars 2002

53 MILJÖ 51 Andra åtgärder kan variera beroende på projektets förutsättningar, till exempel: särskilt välisolerande fönster fläktar och pumpar med särskilt lågt energibehov behovsanpassad ventilation. Energiåtgärderna finns samlade i styrdokumentet Miljöanpassad Bostad, där det totalt finns 29 obligatoriska miljöåtgärder. För kommersiella fastigheter finns ett liknande dokument. JM utreder också olika sätt att minska utsläppen av koldioxid från energianvändningen. Miljömärkt el är redan obligatoriskt på alla byggarbetsplatser. MATERIALVAL För att undvika användning av byggmaterial som kan ge upphov till stor miljöbelastning har JM ett internt system för miljövärdering. JM var först i branschen med att utveckla denna kontroll av byggmaterial. De material som inte godkänns får inte användas. Produktgrupper som värderas är exempelvis färger, limmer, fogmassor, och golv- och takmaterial. Resultatet samlas i JMs miljövarudatabas, som vid årsskiftet 2002/ 2003 innehöll närmare produkter, en ökning med cirka 400 produkter på ett år. Byggmaterialen bedöms ur ett livscykelperspektiv. Bland annat tas hänsyn till dess innehåll av farliga ämnen som kan påverka arbetsmiljön, boendemiljön eller den yttre miljön. Användning av härdplastprodukter och produkter som innehåller höga halter av organiska lösningsmedel undviks, liksom bly/blyföreningar, kortkedjiga ftalater, klorparaffiner, bromerade flamskyddsmedel och andra hälso- och miljöfarliga ämnen. FAKTA Miljöbedömda ramavtalspartners (st.) 103 (50%) 59 Genomförda interna kvalitets- och miljö revisioner inom Projektutveckling Bostäder (st.) (ca 2 st./projekt) Nyproducerade bostäders beräknade 9 kg CO2/m 2 koldioxidutsläpp från energianvändning (BRA) Förvaltningsfastigheter med fjärrvärme (%) Produkter i miljövarudatabasen (st.) Projekt med nyckeltal (%) Projekt med nyckeltal (st.) HANTERING AV BYGGAVFALL I nära samarbete med sina avfallsentreprenörer utvecklar JM förutsättningarna för en väl fungerande källsortering av byggavfallet på arbetsplatserna. Genom revisioner, miljöronder och miljönyckeltal följs avfallshanteringen upp. Målet är att halvera deponiavfallet till år 2005 jämfört med år 2000, till 6 kg/m 2 BTA. Deponiavfall är avfall som inte återförs i kretsloppet, vare sig genom återanvändning, materialåtervinning eller energiutvinning, utan läggs på tipp. TRANSPORTER OCH ARBETSMASKINER Transport- och maskinarbete, som inom JM i stort sett enbart utförs av underleverantörer, står för betydande utsläpp av miljö- och hälsopåverkande ämnen. Till mindre bensindrivna maskiner, som ofta har ofullständig förbränning, krävs att alkylatbensin ska användas. I övrigt måste diesel och bensin vara av miljöklass 1 och hydrauloljor vara biologiskt nedbrytbara. För ramavtalspartners och i vissa projekt ställs ytterligare krav på miljöanpassning. JMs anläggningsverksamhet har som mål att öka återanvändningen av schakt- och fyllnadsmassor för att bland annat minska transporterna. I några större projekt Bolinder Strand och Essinge Udde krossades betydande volymer berg- och betongmassor för att kunna återanvändas som vägbyggnadsmaterial. HANTERING AV FÖRORENAD MARK Upp till 90 procent av alla JMs innerstadsprojekt i Stockholm byggs på tidigare förorenad mark. Efter att i många år ha förädlat gamla industriområden har JM en unik kompetens och erfarenhet av miljöriktig hantering av förorenad mark och förorenade byggnader. JM har också ett kontinuerligt utbyte av kunskap och erfarenheter med andra länder. Saneringsarbetet görs oftast av JMs egen anläggningspersonal. ANDRA MILJÖASPEKTER För att undvika problem med mögel och dålig inomhusmiljö har kraven på fuktskyddsåtgärder skärpts, både i projekteringen och på byggarbetsplatsen. En särskild produktionshall runt byggarbetsplatsen är en helt ny fuktskyddsmetod som prövats som ett utvecklingsprojekt. Hushållning med naturgrus är en nationellt prioriterad fråga. Dränerings-, fyllnads- och vägbyggnadsmassor i JMs projekt ska därför enbart utgöras av krossat berg, om inte detta medför mycket långa transporter. jm delårsrapport jm årsredovisning januari mars

54 52 MILJÖ AVFALL TILL DEPONI DEPONIANDEL Kg/m 2 BTA % Mål år kg/m 2 BTA Mängd byggavfall som går till deponi Andel avfall som går till deponi I Hammarby Sjöstad har JM tillsammans med Fortum byggt solceller som en integrerad del i arkitekturen (första projektet i Sverige). Solcellerna bildar ett 70 m 2 tak till två gemensamhetslokaler i de två flerbostadshusen och levererar cirka 15procent av elenergin till fastigheten. Under 2002 har regeringen beviljat två av JMs bostadsprojekt statligt investeringsbidrag som främjar ekologisk hållbarhet vid bostadsbyggande. För projektet Ekparken i Långbro Park (bilden) ges stöd främst för energieffektiva fönster som samtidigt uppfyller samhällskraven på varsamhet. För projektet Karlberga Park i Södertälje gäller regeringens stöd åtgärder som minskar mängden avloppsvatten samt val av beständiga och renoveringsbara detaljer. jm delårsrapport januari mars 2002

55 B1 JM i bilder Plats: Möllevången Projektnamn: Solfjädern Bostadstyp: Lägenheter Antal: 30 (etapp 1),62 (etapp 2),51 (etapp 3) Storlekar: 2 6 rok, m 2 Läge: Parkläge Kommunikationer: Buss Avstånd till centrala Lund: 1,5 km Färdigställt: 2001 (etapp 1), 2002 (etapp 2), hösten 2003 (etapp 3) Arkitekt: C &G Persson

56 B2 Plats: Södermalm Projektnamn: Barnängshuset Projekttyp: Kontor Yta: m 2 Storlekar: m 2 Läge: Centralt Kommunikationer: Buss P-platser: 80 (i garage) Avstånd till Stockholm city: 3,5 km Färdigställt: 2003 Arkitekter: Cyrillius Johansson (nybyggnad ), FFNS Henning Dann och Per Wigow (ombyggnad )

57 B3 Plats: Kålgården Projektnamn: Kålgården Bostadstyp: Lägenheter Antal: 56 (etapp 1 och 2),26 (etapp 3) Storlekar: 3 5 rok, m 2 Läge: Centralt Kommunikationer: Buss Avstånd till centrala Jönköping: 500 m Färdigställt: Hösten 2002 (etapp 1), sommaren 2003 (etapp 2), sommaren 2004 (etapp 3) Arkitekt: Arkitekthuset Jönköping

58 B4 Plats: Marstrand Projektnamn: Hedvigsholmen Bostadstyp: Villor, parhus, lägenheter Antal: 95 Storlekar: 2 5 rok, m 2 Läge: Sjönära Kommunikationer: Buss Avstånd till centrala Göteborg: 50 km Färdigställt: Våren 2003 Arkitekt: Brunnberg och Forshed Arkitektkontor

59 B5 Plats: Eriksberg Projektnamn: Kajkanten II Bostadstyp: Lägenheter Antal: 69 Storlekar: 1 5 rok, m 2 Läge: Sjönära Kommunikationer: Buss, färja Avstånd till centrala Göteborg: 3 km Färdigställt: Hösten 2002 Arkitekt: Semrén & Månsson

60 B6 Plats: Frederikssund,Danmark Projektnamn: Amsterdamhusene Bostadstyp: Lägenheter, radhus Antal: 58 Storlekar: 3 5 rok, m 2 Läge: Sjönära Kommunikationer: Buss, tåg Avstånd till centrala Köpenhamn: 45 km Färdigställt: Våren 2002 Arkitekt: Arkitektgruppen Aarhus

61 B7

62 B8 Plats: Maria Park Projektnamn: Maria Park 4 Bostadstyp: Lägenheter Antal: 20 Storlekar: 2 5 rok, m 2 Läge: Parkläge Kommunikation: Buss, pågatåg Avstånd till centrala Helsingborg: 4 km Färdigställt: Sommaren 2002 Arkitekt: Christer Malmström Arkitektkontor Plats: Sollentuna Projektnamn: Silverdal houses Bostadstyp: Villor Antal: 37 Storlekar: 4 6 rok, m 2 Läge: Skogsnära Kommunikationer: Buss, pendeltåg Avstånd till Stockholm city: 10 km Färdigställt: Våren 2003 Arkitekt: Bau Arkitekter

63 B9 Plats: Älvsjö Projektnamn: Ekparken Bostadstyp: Lägenheter Antal: 73 Storlekar: 1 5 rok, m 2 Läge: Parkläge Kommunikationer: Tunnelbana, pendeltåg Avstånd till Stockholm city: 10 km Färdigställt: Våren 2002 Arkitekt: BLP-arkitekter (ombyggnad)

64 B10 Plats: Rönninge Projektnamn: Gustavslund Bostadstyp: Villor, parhus, kedjehus Antal: 30 Storlekar: m 2 Läge: Skogs- och sjönära Kommunikationer: Buss, pendeltåg Avstånd till Stockholm city: 30 km Färdigställt: Sommar 2003 Arkitekt: Architech Design

65 B11 Plats: Lilla Essingen Projektnamn: Essinge Mälarstrand Bostadstyp: Lägenheter Antal: 152 Storlekar: 2 5 rok, m 2 Läge: Sjönära Kommunikationer: Buss Avstånd till Stockholm city: 1 km Färdigställt: Hösten 2003 Arkitekt: ÅWL

66 B12 Plats: Södra Ängby Projektnamn: Applåden Bostadstyp: Seniorboende Antal: 33 Storlekar: 3 4 rok, m 2 Läge: Parkläge Kommunikationer: Tunnelbana,buss Avstånd till Stockholm city: 7 km Färdigställt: Hösten 2002 Arkitekt: Modern Line Arkitekter

67 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 53 Styrelsen och verkställande direktören för JM AB (publ) får härmed avge årsredovisning och koncernredovisning för KONCERNEN SAMMANFATTNING Efterfrågan och prisnivåer för JMs bostäder har upprätthållits på en utplanad men stabil nivå inom samtliga prioriterade marknader. Nettoomsättningen ökade i mer begränsad omfattning på grund av lägre antal produktionsstarter än planerat i Stockholm. Resultatet utvecklades sämre än förväntat beroende på väsentliga resultatförsämringar i ett antal bostadsprojekt inom region Stockholm stad hänförligt till en försiktigare marknadsbedömning och oförutsedda kostnadsökningar i ett sent skede i pågående projekt. Efter översyn har organisatoriska förändringar genomförts. Nya rutiner för projekt- och verksamhetsstyrning har införts. Dessutom har specifika nedskrivningar och reserveringar belastat fjärde kvartalet hänförligt till Stockholmsverksamheten. Stora insatser har gjorts under 2002 i nystartade bostadsprojekt i Stockholm för att säkerställa större strikthet i projektgenomförandet. JMs övriga verksamhet utvecklas planenligt. Försäljning av både nyutvecklade fastigheter och fastigheter i det äldre beståndet fortsätter som planerat med goda resultat men med lägre volym än föregående år. Omförhandlade hyreskontrakt i det egna beståndet tecknas till högre hyresnivåer jämfört med föregående hyresperiod. Koncernens räntabilitet på eget kapital för 2002 uppgick till 7 procent. För de senaste fem kalenderåren har avkastningen genomsnittligt uppgått till 17 procent. Koncernens räntabilitetsmål över en konjunkturcykel uppgår till minst 15 procent. Vinsten per aktie för 2002 uppgick till 9 kronor. NETTOOMSÄTTNING OCH RESULTAT Årets nettoomsättning uppgick till mkr jämfört med mkr under Koncernens resultat efter finansiella poster uppgick till 368 mkr jämfört med mkr föregående år. Resultat från fastighetsförsäljningar ingår med 523 mkr (928). Finansnettot förbättrades med 51 mkr och uppgick till 284 mkr ( 335). Resultat efter skatt uppgick till 253 mkr (1 144). Resultatet har belastats med skatt om 115 mkr (485). Vinst efter skatt uppgick till 8,50 kronor per aktie (36,30). Avkastningen på eget kapital uppgick till 6,8 procent (30,1). För de senaste fem kalenderåren har avkastningen genomsnittligt uppgått till 17 procent. Koncernens avkastningsmål över en konjunkturcykel uppgår till 15 procent. KONCERNENS ÖVERGRIPANDE MÅL Den nuvarande marknadssituationen och JMs ökade förbokningskrav innebär att den tidigare kommunicerade planeringsnivån om bostäder till produktion för 2005 minskas till nivån bostäder. JMs produktion av bostäder måste dock ske mot tydlig efterfrågan som är svår att bedöma inom den aktuella målperioden. Marginalmålet för projektutvecklingen sätts till 10 procent under målperioden. Denna marginal förutsätter en stabil bostadsmarknad, tydliga effekter av förbättringsarbetet inom JM Bostad Stockholm samt realiserade resultat från den kommersiella projektutvecklingen. Koncernens övergripande mål uttrycker JMs ambition och ska inte ses som prognos. NY VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR FÖR JM Till ny verkställande direktör för JM AB och koncernchef från den 1 november 2002 utsåg styrelsen Johan Skoglund, tidigare affärsenhetschef för JM Bostad. PROJEKTUTVECKLINGSVERKSAMHET Projektutveckling av bostäder och kommersiella lokaler är JMs huvudsakliga verksamhet. Såväl obebyggd som bebyggd mark förvärvas och förädlas därefter genom ny-, om- eller tillbyggnad till attraktiva boende- och arbetsmiljöer. Den totala projektutvecklingen belastades av de negativa effekterna under fjärde kvartalet vilket innebär en kraftig minskning av resultatet till 459 mkr (957) för Marginalen i denna verksamhet uppgick till 5,4 procent för 2002 (11,8). Projektrelaterade fastighetsförsäljningar bidrar med 473 mkr (166) och nedskrivningar av fastigheter belastar med 241 mkr (15). Byggrättsportföljen motsvarar cirka bostäder vilket kan jämföras med vid årsskiftet 2001/2002. Antalet produktionsstarter av bostäder uppgick under året till (2 900). Efterfrågan är god för JMs bostäder. Bokningsläget är fortsatt stabilt. En avmattning i efterfrågan på större bostäder i Stockholm har fortsatt noterats. Sålda bostäder i form av skrivna kontrakt under året ökade till (2 255). Såväl produktionsstarter som försäljningsvolym kan variera jm delårsrapport jm årsredovisning januari mars

68 54 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE över tiden beroende på tidpunkt för projektstarter och storlek på enskilda projekt. Den osäkra konjunkturbilden innebär att JM behåller de högre kraven på andelen bokade bostäder före produktionsstart. Detta dämpar antalet produktionsstarter förutom de förskjutningar av detaljplaner som tidigare skett i Stockholm. Under 2003 är bokningsgrad och kontraktsskrivningar styrande för antalet produktionsstartade bostäder. Den kommersiella projektutvecklingen bedrivs med fortsatt stor försiktighet. ORDERLÄGE Orderstocken uppgick vid utgången av året till mkr (7 546). Orderingången under perioden uppgick till mkr (8 811). Den minskade orderstocken är främst hänförlig till en förändrad organisation med en neddragning av externa entreprenader. Av orderstocken utgör huvuddelen bostäder. INVESTERINGAR I EXPLOATERINGSFASTIGHETER De totala förvärven av exploateringsfastigheter under år 2002 uppgick till 629 mkr (1 823). Nettoinvesteringarna i exploateringsfastigheter uppgick till 49 mkr (1 155). Innehavet uppgår därefter till mkr (4 048). Innehavet utgör en förutsättning för JMs projekt för utveckling av bostäder. INVESTERINGAR I KOMMERSIELLA PROJEKT Investeringar och förvärv av förvaltningsfastigheter uppgick till 645 mkr (1 127). I bra skyltläge längs Bergshamraleden i Solna pågår uppförandet av ett nytt kontor om m 2 med utsikt över Brunnsviken. Vidare pågår en ombyggnad av cirka m 2 industrilokaler till moderna kontorslokaler i kvarteret Barnängen på Södermalm samt ombyggnad av m 2 kontor i kvarteret Torsvik på Lidingö. Förhandlingar pågår med ett flertal intressenter om uthyrning av dessa kontor och kontrakt har hittills tecknats avseende cirka m 2 till bra hyresnivåer. MARKNADEN ALLMÄNT JM Bostad Stockholm Det generella köptrycket på projekten i Storstockholm har minskat och bostadspriserna har planat ut. Bostadsköparna är mer selektiva och det enskilda projektets attraktivitet är avgörande. Befolkningen i Stockholm ökade med invånare under 2002 samtidigt som nyproduktionen av bostäder var relativt låg. JM Bostad Övriga Sverige Efter en viss avvaktan på bostadsmarknaden under senare delen av hösten är efterfrågan åter god. Efterfrågan liksom priserna är dock helt beroende av det enskilda projektets attraktivitet. JM Kommersiellt Ett rekordstort kontorsbyggande i Stockholmsområdet under 2002 om cirka m 2 i kombination med en utdragen lågkonjunktur har lett till lägre hyresnivåer på denna marknad. Sjunkande hyresnivåer har drabbat främst ineffektiva 70-talskontor medan efterfrågan på nyutvecklade och effektiva kontor i bra kommunikationslägen har varit relativt god till fortsatt bra nivåer. Norge Norge är JMs största utlandsmarknad och avser främst projektutveckling av bostäder. Bostadspriserna under 2002 har i Norge ökat med 7 procent där ökningen i Bergen var 13 procent medan ökningen i Oslo-regionen var 5 procent. En stor del av prisökningen skedde under första halvåret. Under andra halvåret minskade efterfrågan och priserna stagnerade. De dyraste bostäderna påverkades mest. Danmark Verksamheten omfattar projektutveckling av bostäder i Köpenhamn och närkommuner. Bostadsmarknaden i Köpenhamn är fortsatt stabil med en viss prisökning. För centrala lägen i Köpenhamn finns en god efterfrågan på bostäder. Belgien JMs verksamhet i Bryssel är inriktad på projektutveckling av både bostäder och kommersiella lokaler. Efterfrågan på såväl moderna kontor som bostäder av hög standard och i attraktiva lägen är fortsatt god. Den beslutade utvidgningen av EU-området resulterar i en ökande efterfrågan på såväl kontor som bostäder. BYGGRÄTTSPORTFÖLJ JM disponerar vid utgången av 2002 totalt cirka byggrätter (27 000) för bostäder som är fördelade på affärsenheterna enligt följande: MASKINER OCH INVENTARIER Investeringar i maskiner och inventarier uppgick till 35 mkr (33). ANTAL BYGGRÄTTER JM Bostad Stockholm JM Bostad Övriga Sverige JM Utland Totalt Därtill disponerar affärsenheten JM Kommersiellt byggrätter för kommersiella lokaler motsvarande cirka m 2 med ett jm delårsrapport januari mars 2002

69 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 55 bokfört värde om 87 mkr, varav cirka m 2 avses omvandlas till bostadsbyggrätter och cirka m 2 avses säljas. FÖRVALTNINGSFASTIGHETER JMs bestånd av färdigutvecklade fastigheter har planenligt minskats ned till en nivå om cirka 2 mdkr. JMs framtida fastighetsbestånd ska präglas av en hög omsättningstakt och främst innehålla utvecklingsprojekt i Stockholmsområdet. Fastighetsförvaltningens driftnetto uppgick för 2002 till 293 mkr (458). Minskningen av driftnettot är en följd av de stora fastighetsförsäljningarna under innevarande och föregående år, vilket skett i linje med koncernens strategi att sälja färdigutvecklade fastigheter. Under 2002 har fastigheter sålts för mkr (4 074) med ett resultat om 523 mkr (928), varav 473 mkr (166) ingår i resultat projektutveckling. Investeringar i befintliga förvaltningsfastigheter uppgick till 485 mkr (848) varav 60 mkr (202) avser under året sålda fastigheter. Därutöver har förvaltningsfastigheter för 160 mkr (279) förvärvats. I JMs nyutvecklade kontor i Mörby och området kring Vasagatan har tecknats hyresavtal på nivån kr/m 2 respektive kr/m kr/m 2. Vakanserna inom JMs bestånd av färdigutvecklade förvaltningsfastigheter uppgick vid årsskiftet till 10 procent (7) av årshyrorna och 10 procent (6) av ytorna. FÖRSÄLJNING AV FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Totalt har JM sålt fastigheter för cirka 3 mdkr under 2002 med ett realiserat resultat om 523 mkr. Större fastighetsförsäljningar under fjärde kvartalet var försäljningen av Kortbyrån 17 (Mercedeshuset), som såldes till norska Vital Forsikring ASA, för 977 mkr med ett resultat om 170 mkr och Boken 13 och 16 som såldes till AFA Trygghetsförsäkringsbolag för 261,5 mkr med ett resultat om 69 mkr. I början av 2002 har bland annat två nyutvecklade kontorsfastigheter i Frösunda, Stockholm sålts till två tyska fastighetsfonder för totalt 835 mkr med ett sammantaget resultat om 170 mkr, samt cityfastigheterna Beridarebanan 13 för 580 mkr och Barnhuset 6 för 84 mkr med ett sammantaget resultat om 90 mkr. vid årsskiftet 2002/2003 beräknats till mkr (6 371). Motsvarande bokfört värde uppgick till mkr (4 717). Övervärdet uppgår därmed till 0,7 mdkr (1,7). Fördelningen av värden för respektive kategori framgår av följande: MKR BOKFÖRT VÄRDE MARKNADSVÄRDE Färdigutvecklade fastigheter Fastigheter under uppförande Fastigheter för vidareutveckling Totalt FINANSVERKSAMHETEN FINANSNETTO Finansnettot visade ett underskott om 284 mkr ( 335), en förbättring med 51 mkr jämfört med föregående år. Aktivering av räntekostnader relaterat till den kommersiella projektutvecklingen uppgick till 12 mkr (11). En lägre genomsnittlig låneskuld har bidragit till en minskad belastning av finansnettot. RÄNTEBÄRANDE SKULDER Vid utgången av 2002 uppgick JMs räntebärande nettoskuld till mkr (5 220). Den totala räntebärande låneskulden uppgick vid utgången av 2002 till mkr (5 930) varav PRI-skulden utgjorde 433 mkr (409). Den genomsnittliga räntebärande låneskulden har varit lägre under 2002 jämfört med föregående år. Per den 31 december 2002 var medelräntesatsen för den totala räntebärande låneskulden 5,7 procent (5,6). Den genomsnittliga räntebindningstiden för koncernens räntebärande låneskuld exklusive PRI-skulden var 2,3 år (1,8). Skuldsättningsgraden uppgick vid utgången av 2002 till 1,0 (1,4). KASSAFLÖDE Kassaflödet från den löpande verksamheten, vilket inkluderar köp och försäljningar av fastigheter, uppgick till mkr (1 111). Förbättringen beror i huvudsak på minskade investeringar om mkr i exploaterings- och förvaltningsfastigheter. Årets kassaflöde uppgick till 56 mkr (206). MARKNADSVÄRDEN PÅ JMs FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Genom en värdering i samarbete med externa konsulter har marknadsvärdet på JMs bestånd av förvaltningsfastigheter LIKVIDITET Koncernens tillgängliga likvida medel uppgick den 31 december 2002 till mkr (1 754). Förutom likvida jm delårsrapport jm årsredovisning januari mars

70 56 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE medel 596 mkr (652) ingår outnyttjade checkkrediter och kreditavtal med sammantaget mkr (1 102). ÖVRIGT SKATT Den totala skattekostnaden uppgick till 115 mkr (485) varav aktuell skatt 228 mkr ( 413) och uppskjuten skatt 113 mkr ( 72). Fastighetsskatten, som behandlas som en rörelsekostnad, har belastat resultatet med 44 mkr (45). STYRELSEARBETET UNDER 2002 Vid den ordinarie bolagsstämman beslöts att styrelsen skulle bestå av sju ordinarie ledamöter jämte av de fackliga organisationerna utsedda två arbetstagarrepresentanter med två suppleanter för dem. Efter det att bolagets tidigare verkställande direktör avgick lämnade han på egen begäran, i slutet av 2002, även sitt uppdrag i styrelsen. Styrelsen har därefter bestått av sex ordinarie ledamöter jämte av de fackliga organisationerna utsedda två arbetstagarrepresentanter med två suppleanter för dem. Nuvarande verkställande direktör är ej ordinarie styrelseledamot. Styrelsen har hållit 1 konstituerande sammanträde, 5 ordinarie sammanträden och 5 extra sammanträden. MODERBOLAGET VERKSAMHET Moderbolagets huvudsakliga verksamhet består av projektutveckling av bostäder och kommersiella fastigheter. NYCKELTAL Räntabiliteten före skatt på sysselsatt kapital uppgick till 7,8 procent (20,8). Räntabiliteten efter skatt räknat på eget kapital uppgick till 6,8 procent (30,1). Räntetäckningsgraden inklusive fastighetsförsäljningar uppgick till 2,1 ggr (5,5) och exklusive fastighetsförsäljningar 0,5 ggr (2,9). Den synliga soliditeten uppgick till 34 procent (30). EGET KAPITAL Koncernens egna kapital per den 31 december 2002 uppgick till mkr (3 823) fördelat på mkr (1 822) bundet och mkr (2 001) fritt eget kapital. NETTOOMSÄTTNING OCH RESULTAT Moderbolagets nettoomsättning var mkr (6 850). Moderbolagets resultat före bokslutsdispositioner och skatt uppgick för perioden till 17 mkr (1 107). INVESTERINGAR Moderbolagets investeringar i förvaltningsfastigheter uppgick till 408 mkr (602). PERSONAL Medeltalet anställda var (2 064) varav män (1 792) och 300 kvinnor (272). I löner och sociala kostnader utbetalades mkr (959). Redogörelse för antal anställda och utbetalda löner lämnas i bokslutskommentarerna. PERSONAL Antalet anställda inom koncernen uppgick vid utgången av 2002 till (2 567). Antalet tjänstemän var (1 182) och hantverkare (1 385). Medeltalet anställda under året uppgick till (2 502) varav 301 (253) i utlandet. Av de anställda var män (2 182) och 352 kvinnor (320). I löner och sociala kostnader utbetalades mkr (1 152) varav de sociala kostnaderna utgjorde 403 mkr (362). UTDELNINGSPOLICY Aktieutdelningen över åren ska avspegla den totala verksamhetens resultatutveckling. Genomsnittligt över en konjunkturcykel ska utdelningen motsvara 50 procent av koncernens resultat efter skatt. Resultatet från fastighetsförsäljningar ska ses som en naturlig del i JMs projektutveckling och ska inkluderas i utdelningsberäkningen. Under de senaste fem åren har den genomsnittliga utdelningsandelen varit 58 procent. ÅTERKÖP AV EGNA AKTIER Under året återköptes egna aktier för 116 mkr motsvarande en genomsnittlig kurs om 193 kronor per aktie. Totalt innehav uppgår till aktier eller 3,0 procent av totala antalet utestående aktier. Styrelsen har mandat att återköpa upp till 10 procent av bolagets aktier. Styrelsen kommer att föreslå bolagsstämman fortsatt mandat för återköp av egna aktier om upp till 10 procent av antalet utestående aktier. jm delårsrapport januari mars 2002

71 RESULTATRÄKNING 57 KONCERNEN MODERBOLAGET Mkr Not Nettoomsättning 1, Kostnader för produktion och förvaltning Bruttoresultat Försäljnings- och administrationskostnader Resultat av fastighetsförsäljning 2, Nedskrivningar av fastigheter 2, Rörelseresultat Resultat från finansiella poster Resultat från koncernföretag Resultat från intresseföretag 11 Resultat från övriga finansiella anläggningstillgångar Resultat från finansiella omsättningstillgångar Räntekostnader och liknande resultatposter Resultat efter finansiella poster Bokslutsdispositioner i moderbolaget Skatt på årets resultat ÅRETS RESULTAT Resultat per aktie före utspädning (kr) 12 8,50 36,30 Resultat per aktie efter utspädning (kr) 12 8,50 36,10 KONCERNENS NETTOOMSÄTTNING PER AFFÄRSENHET JM Bostad Stockholm, 40% (38) JM Bostad Övriga Sverige, 25% (21) JM Produktion, 13% (19) JM Kommersiellt, 5% (6) JM Utland, 17% (16) jm delårsrapport jm årsredovisning januari mars

72 58 BALANSRÄKNING KONCERNEN MODERBOLAGET Mkr Not TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar 13 Goodwill Övriga immateriella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar 13 Maskiner och inventarier Finansiella anläggningstillgångar 14 Andelar i koncernföretag Fordringar hos koncernföretag Andelar i intresseföretag Fordringar hos intresseföretag Andra långfristiga värdepappersinnehav Andra långfristiga fordringar Uppskjutna skattefordringar 14, SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Omsättningstillgångar Byggnader och mark Exploateringsfastigheter Andelar i bostadsrättsföreningar o.d Kortfristiga fordringar Kundfordringar Fordringar hos koncernföretag Upparbetad men ej fakturerad intäkt Övriga kortfristiga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Likvida medel SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR SUMMA TILLGÅNGAR jm delårsrapport januari mars 2002

73 BALANSRÄKNING 59 KONCERNEN MODERBOLAGET Mkr Not EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Aktiekapital Bundna reserver/reservfond Bundet eget kapital Fria reserver/balanserat resultat Årets resultat Fritt eget kapital SUMMA EGET KAPITAL Obeskattade reserver i moderbolaget Avsättningar Avsättningar för pensioner och liknande förpliktelser Avsättningar för skatter Övriga avsättningar Skulder 25, 30 Skulder till kreditinstitut Leverantörsskulder Skulder till koncernföretag Skatteskulder Fakturerad men ej upparbetad intäkt Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER STÄLLDA SÄKERHETER Panter och därmed jämförliga säkerheter för egna skulder och avsättningar ANSVARSFÖRBINDELSER KONCERNENS TILLGÅNGAR KONCERNENS KAPITALSTRUKTUR Anläggningstillgångar, 2% (2) Förvaltningsfastigheter, 26% (37) Exploateringsfastigheter, 36% (31) Likvida medel, 6% (5) Övriga omsättningstillgångar, 30% (25) Eget kapital, 33% (30) Avsättningar, 9% (8) Räntebärande skulder 37% (43) Ej räntebärande skulder, 21% (19) jm delårsrapport jm årsredovisning januari mars

74 60 KASSAFLÖDESANALYS KONCERNEN MODERBOLAGET Mkr Not DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Rörelseresultat före finansiella poster (exklusive SPP-överskott) Avskrivningar och nedskrivningar Övriga ej kassaflödespåverkande poster Erhållen ränta Erhållna utdelningar Erlagd ränta och övriga finansiella kostnader Betald skatt 400 * Investering i exploateringsfastigheter m.m Omföring (försäljning) exploateringsfastigheter m.m Ökning/minskning kundfordringar Ökning/minskning övriga kortfristiga fordringar m.m Ökning/minskning leverantörskulder Ökning/minskning övriga kortfristiga rörelseskulder Kassaflöde före investeringar och försäljningar av förvaltningsfastigheter Investering i förvaltningsfastigheter m.m Försäljning av förvaltningsfastigheter m.m ** Kassaflöde från den löpande verksamheten INVESTERINGSVERKSAMHETEN, ÖVRIGT Investering i immateriella anläggningstillgångar 0 5 Investering i materiella anläggningstillgångar (maskiner och inventarier) Sålda materiella anläggningstillgångar (maskiner och inventarier) Investering i koncernföretag Sålda koncernföretag Förändring intressebolag, övriga aktier och andelar Kassaflöde från investeringsverksamheten, övrigt FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Återköp aktier Upptagna lån Amortering av skuld Förändring finansiella anläggningstillgångar Lämnade koncernbidrag 11 Utbetald utdelning Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut * Varav 225 mkr (314) avser betald skatt för föregående års resultat. ** Ytterligare likvid för genomförda fastighetsförsäljningar om cirka 1 mdkr erhålls under första kvartalet jm delårsrapport januari mars 2002

75 KASSAFLÖDESANALYS 61 KONCERNEN MODERBOLAGET Mkr RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD Räntebärande skulder Likvida medel Räntebärande fordringar Räntebärande nettoskuld vid årets slut Kommentar till kassaflödesanalys Kassaflödet från den löpande verksamheten förbättrades till mkr (1 111). Rörelsen, före räntor och skatt, har bidragit med 634 mkr (1 163). Det är en försämring om 529 mkr efter justering av ej likviditetspåverkande poster, där 523 mkr för resultat fastighetsförsäljningar utgör en väsentlig del. Årets försäljning av förvaltningsfastigheter har förbättrat kassaflödet med 161 mkr jämfört med föregående år. JM har en fordran på fastighetsförsäljningar om mkr som kommer att betalas under Det minskade innehavet av förvaltningsfastigheter har även medfört ett minskat bidrag till kassaflödet från hyresintäkter. JM har investerat i exploaterings- och förvaltningsfastigheter med cirka mkr (3 172). Den lägre nivån på investeringar har haft en positiv effekt på kassaflödet med cirka mkr jämfört med Årets betalda skatt har minskat något med 35 mkr från föregående år. Skatten på årets resultat har minskat koncernens skatteskuld och betalning har skett i början av 2003 med cirka 125 mkr. Förändring av kortfristiga fordringar och skulder har totalt påverkat flödet negativt med 205 mkr. Det förbättrade kassaflödet från den löpande verksamheten har dels använts till utdelning åt aktieägarna, 420 mkr, dels till återköp av egna aktier med 116 mkr. Av de nyupptagna lånen har 700 mkr amorterats av löpande under året. Under året har kassaflöden för respektive kvartal pendlat kraftigt (se tabell s. 78). JM har under kvartalen sålt större fastighetsbestånd med senarelagd betalning. Nettoeffekten, försäljningslikvid minus fordran, för respektive kvartal har påverkat kassaflödet med cirka 937, 984, 140, 917 mkr. Kassaflödet har påverkats av återköp under tredje och fjärde kvartalet med 84 respektive 32 mkr och en utdelning om 420 mkr andra kvartalet. jm delårsrapport jm årsredovisning januari mars

76 62 REDOVISNINGS- OCH VÄRDERINGSPRINCIPER Redovisningsprinciper Redovisningsprinciperna överensstämmer med Redovisningsrådets rekommendationer. Anpassning har gjorts till Sveriges Byggindustriers branschkommentarer. Redovisnings- och värderingsprinciperna för koncernen är oförändrade jämfört med föregående år med undantag för moderbolagets redovisning av överavskrivningar av fastigheter enligt nedan. Nyheter Moderbolagets överavskrivningar av fastigheter har tidigare redovisats som obeskattad reserv. Från och med 2002 redovisas överavskrivningar av fastigheter i moderbolaget som uppskjuten skatteskuld (28 procent) respektive eget kapital (72 procent). Effekten på moderbolagets ställning framgår av not 21. Koncernredovisning Koncernredovisningen är upprättad enligt Redovisningsrådets rekommendation nr RR1:00. Koncernredovisningen omfattar de företag i vilka moderbolaget direkt eller indirekt innehar mer än 50 procent av röstetalet, eller på annat sätt har ett bestämmande inflytande. Koncernens bokslut är upprättat enligt förvärvsmetoden. I koncernens egna kapital ingår härigenom endast den del av dotterföretagens egna kapital som tillkommit efter förvärvet. Om det koncernmässiga anskaffningsvärdet för aktierna överstiger det i förvärvsanalysen upptagna marknadsvärdet av dotterföretagens nettotillgångar, redovisas skillnaden som koncernmässig goodwill. Under året förvärvade bolag inkluderas i koncernredovisningen med belopp avseende tiden efter förvärvet. Resultat från under året sålda bolag har inkluderats i koncernens resultaträkning för tiden fram till tidpunkten för avyttringen. Utländska dotterföretag bedöms verka som självständiga enheter, varvid omräkning har skett enligt dagskursmetoden. Dagskursmetoden innebär att samtliga tillgångar, avsättningar och övriga skulder omräknas till balansdagens kurs och samtliga poster i resultaträkningen omräknas till årets genomsnittskurs. Uppkomna omräkningsdifferenser förs direkt mot eget kapital. I de fall säkringsåtgärd vidtagits för att balansera och skydda mot kursdifferenser på en nettoinvestering i ett självständigt dotterföretag,förs kursdifferensen vid omräkning på säkringsinstrumentet direkt till eget kapital. Vid olika värdering av tillgångar och skulder på koncern- och bolagsnivå uppkommer en skatteeffekt, vilken redovisas som uppskjuten skattefordran respektive uppskjuten skatteskuld. Se vidare avsnittet redovisning av inkomstskatter. Internvinster inom koncernen elimineras i sin helhet. Koncernintern fakturering som inräknas i anskaffningsvärdet på förvaltningsfastigheter ingår i nettoomsättningen. Konsortier (joint ventures) Bolag och andra former av konsortier som bildats för att tillsammans med andra företag genomföra specifika entreprenadprojekt intages i redovisningen enligt klyvningsmetoden. JMs innehav av intressebolag är av ringa omfattning. Fordringar och skulder i utländsk valuta Fordringar och skulder i utländsk valuta värderas till balansdagens kurs. I de fall valutasäkringsåtgärd genomförs, t.ex. terminssäkring, används terminskursen. Finansiella instrument Ränteswapar används för att förändra underliggande finansiella skulders räntestruktur i riskminimerande syfte och redovisas som en säkring av dessa. Successiv vinstavräkning Principen om successiv vinstavräkning bygger på synsättet att prestationen fullgörs i takt med utförandet av respektive projekt. Intäkt och resultat i projekten redovisas period för period i takt med dess upparbetning vilket ger en direkt koppling mellan den ekonomiska rapporteringen och den verksamhet som bedrivits under perioden. Omvärderingar (prognosändringar) av projektens förväntade slutresultat medför korrigering av tidigare upparbetat resultat i berörda projekt. Denna korrigering ingår i periodens redovisade resultat. Bedömda förluster belastar i sin helhet direkt periodens resultat. Den första kronans princip tillämpas vilket innebär att intäktsredovisningen enligt successiv vinstavräkning tillämpas redan i projektets inledningsskede och pågår enligt samma villkor till dess att projektet avslutas. Successiv vinstavräkning tillämpas även i moderbolaget. Huvuddelen av JMs verksamhet avser projekt i egen regi för försäljning. Denna verksamhet avser projekt med produktion på egen mark av bostäder för upplåtelse av bostadsrättslägenheter/ägarlägenheter eller av gruppbebyggelse av småhus genom försäljning direkt till bostadskonsument. För intäktsredovisning avseende projekt i egen regi för försäljning måste dock bland annat följande två grundläggande förutsättningar med avseende på kravet på tillförlitlighet vara uppfyllda: Anmälningar eller preliminäravtal ska föreligga i sådan omfattning att entreprenören på goda erfarenhetsmässiga grunder kan bedöma att avsättningen i sin helhet av slutprodukten (de kommande bostäderna) är säkerställd Entreprenörens beslut om tekniska och ekonomiska ramar, tider och arbetsorganisation för projektets genomförande ska motsvara vad som krävs när uppdragsförhållandet formaliseras genom marköverlåtelse och upprättande av entreprenadavtal. Vid projektutveckling av bostäder ägs i normalfallet exploateringsfastigheten av JM vid projektstart. Vid produktionsstart överförs fastigheten med bokfört värde till projektet och inräknas med projektets övriga produktionskostnader.den påförda kostnaden för fastigheten påverkar således vid denna tidpunkt det upparbetade projektresultatet. Räntekostnader inräknas bland produktionskostnaderna från produktionsstart. Intäktsredovisning vid försäljning av fastigheter Inkomst från försäljning av fastigheter intäktsredovisas vanligtvis i samband med ingånget köpekontrakt. Detta förutsätter att säljaren inte har att fullgöra några väsentliga åtgärder enligt köpekontraktet samt att risken för återgång ej bedöms föreligga. Redovisning av varje fastighetsförsäljning prövas enskilt. jm delårsrapport januari mars 2002

77 REDOVISNINGS- OCH VÄRDERINGSPRINCIPER 63 Förvaltningsfastigheter I linje med JMs fokusering på projektutveckling klassificeras koncernens innehav av förvaltningsfastigheter utifrån projektstatus enligt följande: Färdigutvecklade fastigheter Fastigheter under uppförande Fastigheter för vidareutveckling Färdigutvecklade fastigheter avser dels fastigheter som färdigutvecklats av JM och dels fastigheter som ska säljas utan vidareutveckling. Under perioden fram till försäljning förvaltas fastigheterna av JM och driftresultatet redovisas som fastighetsförvaltning. Fastigheter under uppförande är fastigheter under ny-, till- eller ombyggnad till färdigutvecklade fastigheter. Driftresultat vid uthyrning under om- eller tillbyggnadsperioden redovisas som fastighetsförvaltning. Fastigheter för vidareutveckling är fastigheter som nu uthyres och där projekteringsarbete pågår för vidareutveckling. Driftresultatet redovisas även här som fastighetsförvaltning. Produktionskostnader för av JM färdigutvecklade fastigheter innefattar såväl direkta kostnader som skälig andel av indirekta kostnader. Räntekostnader avseende produktion för egen förvaltning kostnadsförs i moderbolaget. I koncernredovisningen har motsvarande belopp tillförts anskaffningsvärdet för förvaltningsfastigheter. Exploateringsfastigheter Fastigheter, obebyggda eller bebyggda avsedda för produktion av bostadsrätter/ägarlägenheter eller småhus med äganderätt och mark för förvaltningsfastigheter redovisas som exploateringsfastigheter. Fastigheterna säljs normalt i nära anslutning till produktionen. Driftresultatet av exploateringsfastigheter redovisas som projektutvecklingsverksamhet. Ränta inräknas ej i anskaffningsvärdet för exploateringsfastigheter. Goodwill Goodwill vid förvärv av Byggholt AS (1998) och AS Prosjektfinans (1999) i Norge skrivs av linjärt på 10 år. Avskrivningstiden motiveras av förvärvens strategiska och långsiktiga karaktär samt bolagens renommé på den norska marknaden. Den förvärvade verksamheten i Norge utvecklas positivt. Maskiner och inventarier Följande procentsatser vid avskrivning tillämpas: Byggmaskiner 10% Datorer och övriga inventarier 20 33% Fordon 20% Leasing Koncernen innehar leasingavtal avseende kontorsmaskiner och tjänstebilar. Dessa redovisas som operationella leasingavtal. Leasingavtalen är av mindre omfattning. Fusioner Fusion av helägda koncernföretag redovisas enligt koncernvärdemetoden vilket innebär att tillgångar och skulder övertas till värden som har sin grund i den förvärvsanalys som upprättades vid det ursprungliga förvärvet av koncernföretaget. Fusionsdifferensen förs direkt till eget kapital. Fusioner redovisas enligt Bokföringsnämndens allmänna råd. Koncernbidrag Lämnade och mottagna koncernbidrag i moderbolaget redovisas enligt Redovisningsrådets Akutgrupps uttalande. Uttalandet innebär att koncernbidrag som lämnas och tas emot i syfte att minimera koncernens skatt redovisas som en minskning respektive ökning av fritt eget kapital. Skatter I resultaträkningsposten Skatter redovisas aktuell och uppskjuten inkomstskatt för svenska och utländska koncernenheter. Bolagen i koncernen är skattskyldiga enligt gällande lagstiftning i respektive land. Den statliga inkomstskattesatsen i Sverige uppgick under året till 28 procent och beräknas på nominellt bokfört resultat med tillägg för ej avdragsgilla poster och med avdrag för ej skattepliktiga intäkter samt övriga avdrag, främst skattefria utdelningar från dotterbolag.vid redovisning av inkomstskatter tillämpas balansräkningsmetoden. Enligt denna redovisas uppskjutna skatteskulder och fordringar för alla temporära skillnader mellan bokförda respektive skattemässiga värden för tillgångar och skulder samt för övriga skattemässiga avdrag eller underskott. Uppskjutna skatteskulder och skattefordringar beräknas utifrån den förväntade skattesatsen vid tidpunkten för återföring av den temporära skillnaden. Effekter av förändringar i gällande skattesatser resultatförs i den period förändringen lagstadgats. Uppskjutna skattefordringar reduceras med en värderingsreserv till den del bolaget inte kan fastställa att det är sannolikt att den underliggande skattefordran kommer att kunna realiseras inom en överskådlig framtid. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen är upprättad enligt indirekt metod efter Redovisningsrådets rekommendation, RR 7 Redovisning av kassaflöden. Analysen har anpassats till JMs verksamhet. Då köp och försäljning av förvaltningsfastigheter respektive exploateringsfastigheter är en del av JMs löpande verksamhet redovisas dessa under motsvarande avsnitt i analysen. Posten omföring av exploateringsfastigheter avser till största del ett ianspråktagande av fastigheter för produktion och motsvaras av ett kassaflöde i form av fakturering. Investeringar i, respektive försäljningar av, fastigheter redovisas brutto utan justering för eventuella övertaganden eller lösen av lån. Under Investeringsverksamheten övrigt redovisas köp och försäljningar av anläggningstillgångar som inte avser fastigheter. Likvida medel klassificeras som kassa- och banktillgodohavanden samt kortfristiga finansiella placeringar som dels handlas på en öppen marknad till kända belopp dels endast har en obetydlig risk för värdefluktuationer. I likvida medel ingår även kortfristiga placeringar med kortare löptid än 3 månader från anskaffningstidpunkten. Årets betalda skatt redovisas i sin helhet under den löpande verksamheten. jm delårsrapport jm årsredovisning januari mars

78 64 BOKSLUTSKOMMENTARER OCH NOTER Belopp i mkr där ej annat anges. NETTOOMSÄTTNING PER INTÄKTSSLAG, NOT 1 AFFÄRSENHET OCH GEOGRAFISK MARKNAD Koncernen Nettoomsättning per intäktsslag Upparbetade intäkter Hyresintäkter exploateringsfastigheter Hyresintäker förvaltningsfastigheter Räntebidrag 2 Summa Not 1 forts Nettoomsättning per geografisk marknad Sverige Norge Belgien Portugal 7 Danmark Summa Nettoomsättning per affärsenhet JM Bostad Stockholm JM Bostad Övriga Sverige JM Produktion JM Kommersiellt JM Utland Eliminering Summa NOT 2 NETTOOMSÄTTNING OCH RÖRELSERESULTAT PER AFFÄRSENHET JM Bostad JM Bostad JM JM JM Eliminering/ Koncernen Koncernen 2002 Stockholm Övriga Sverige Produktion Kommersiellt Utland Övrigt totalt Nettoomsättning Kostnader för produktion och förvaltning Försäljnings- och administrationskostnader * 527 Bruttoresultat Resultat av fastighetsförsäljning Nedskrivning av fastigheter Rörelseresultat Koncernen 2001 Nettoomsättning Kostnader för produktion och förvaltning Försäljnings- och administrationskostnader * 545 Bruttoresultat Resultat av fastighetsförsäljning Nedskrivning av fastigheter Rörelseresultat * Avser koncerngemensamma kostnader. jm delårsrapport januari mars 2002

79 BOKSLUTSKOMMENTARER OCH NOTER 65 NOT 3 NETTOOMSÄTTNING OCH RESULTAT PROJEKTUTVECKLING JM Bostad JM Bostad JM JM JM Eliminering/ Koncernen Koncernen 2002 Stockholm Övriga Sverige Produktion Kommersiellt Utland Övrigt totalt Nettoomsättning Avgår hyresintäkter förvaltningsfastigheter Nettoomsättning projektutveckling Resultat projektutveckling per affärsenhet Koncernen 2002 Bruttoresultat Avgår driftnetto förvaltningsfastigheter Tillkommer fastighetsförsäljningar Avgår försäljning förvaltningsfastigheter Tillkommer nedskrivning av fastigheter Avgår nedskrivning förvaltningsfastigheter Resultat projektutveckling Nettoomsättning projektutveckling per affärsenhet Koncernen 2001 Nettoomsättning Avgår hyresintäkter förvaltningsfastigheter Nettoomsättning projektutveckling Resultat projektutveckling per affärsenhet Koncernen 2001 Bruttoresultat Avgår driftnetto förvaltningsfastigheter Tillkommer fastighetsförsäljningar Avgår försäljning förvaltningsfastigheter Tillkommer nedskrivning av fastigheter Avgår nedskrivning förvaltningsfastigheter Resultat projektutveckling NOT 4 RESULTAT AV FASTIGHETSFÖRSÄLJNING Koncernen Moderbolaget Försäljningsintäkter Förvaltningsfastigheter Exploateringsfastigheter Summa NOT 5 NEDSKRIVNING AV FASTIGHETER Koncernen Moderbolaget Förvaltningsfastigheter Exploateringsfastigheter Summa Bokförda värden Förvaltningsfastigheter Exploateringsfastigheter Summa Resultat Förvaltningsfastigheter Exploateringsfastigheter Summa NOT 6 RESULTAT FRÅN KONCERNFÖRETAG Moderbolaget Utdelning Resultat vid försäljning 3 5 Nedskrivning Summa jm delårsrapport jm årsredovisning januari mars

80 66 BOKSLUTSKOMMENTARER OCH NOTER RESULTAT FRÅN ÖVRIGA NOT 7 FINANSIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Koncernen Moderbolaget Utdelning Resultat försäljning värdepapper Nedskrivning aktier och andelar 4 Ränteintäkter, koncernföretag Ränteintäkter, övriga Summa RESULTAT FRÅN FINANSIELLA NOT 8 OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Koncernen Moderbolaget Ränteintäkter, övriga Ränteintäkter, koncernföretag Summa RÄNTEKOSTNADER OCH NOT 9 LIKNANDE RESULTATPOSTER Koncernen Moderbolaget Räntekostnader, koncernföretag Räntedel i årets pensionskostnader Räntekostnader övrigt Kursdifferenser på skulder Summa NOT 10 BOKSLUTSDISPOSITIONER I MODERBOLAGET Moderbolaget Avskrivning över/under plan: Förvaltningsfastigheter 68 Inventarier 8 14 Periodiseringsfond Återföring av periodiseringsfond 6 78 Summa NOT 11 SKATT PÅ ÅRETS RESULTAT Resultat före skatt Koncernen Moderbolaget Sverige Utland Summa Aktuell skatt Sverige Utland Summa Uppskjuten skatt Sverige Utland 13 8 Summa Total skatt Sverige Utland Summa Skillnad mellan redovisad skatt och nominell skattesats 28 % Resultat före skatt x 28% Justering skatt tidigare år Skillnad utländsk skatt 1 1 Ej skattepliktiga intäkter Ej avdragsgilla kostnader Omräkning uppskjuten skatt föregående år 28 Summa NOT 12 RESULTAT PER AKTIE Koncernen Redovisat resultat 253, ,3 Resultat för beräkning av resultat per aktie före utspädning 253, ,3 Räntekostnader på konvertibla skuldebrev 0,5 1,0 Skatt hänförlig till ovanstående poster 0,2 0,3 Resultat för beräkning av resultat per aktie efter utspädning 253, ,0 Genomsnittligt antal aktier före utspädning Förmodad konvertering av konvertibla skuldebrev Genomsnittligt antal aktier efter utspädning Resultat per aktie efter utspädning (kr) 8,50 36,10 JM AB emitterade under år konvertibla skuldebrev som berättigar till konvertering till totalt stamaktier, under perioden jm delårsrapport januari mars 2002

81 BOKSLUTSKOMMENTARER OCH NOTER 67 IMMATERIELLA OCH MATERIELLA NOT 13 ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Övriga immateriella Maskiner anläggnings- och Koncernen 2002 Goodwill tillgångar inventarier Totalt Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Nyanskaffningar Omräkningsdifferens 4 4 Avyttringar Vid årets slut Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början Årets avskrivningar Avyttringar Vid årets slut Not 13 forts. Maskiner och Moderbolaget 2002 inventarier Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 112 Nyanskaffningar 22 Avyttringar 12 Vid årets slut 122 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början 79 Årets avskrivningar 18 Avyttringar 11 Vid årets slut 86 Planenligt restvärde vid årets slut 36 Planenligt restvärde vid årets slut Den redovisade goodwillen avser huvudsakligen goodwill vid förvärv av Byggholt AS och AS Prosjektfinans i Norge. NOT 14 FINANSIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Andra Andelar i långfristiga Andra långintresse- värdepappers- fristiga Koncernen 2002 företag innehav fordringar Totalt Ingående anskaffningsvärden Nyanskaffningar Reglerade fordringar 6 6 Nedskrivningar Omklassificeringar 4 4 Bokfört värde vid årets slut Andra Andelar i Fordringar Andelar i Fordringar långfristiga Andra lång- Uppskjutna koncern- hos koncern- intresse- hos intresse- värdepappers- fristiga skatte- Moderbolaget 2002 företag företag företag företag innehav fordringar fordringar Totalt Ingående anskaffningsvärden Nyanskaffningar Tillkommande fordringar Reglerade fordringar Avyttringar 1 1 Nedskrivningar Omklassificeringar Förändring p.g.a. fusion Bokfört värde vid årets slut Not 14 forts. s. 68 jm delårsrapport jm årsredovisning januari mars

82 68 BOKSLUTSKOMMENTARER OCH NOTER Not 14 forts. Specifikation av aktier och andelar i helägda koncernföretag, tkr Antal aktier Totalt Bokfört Moderbolaget, tkr Organisationsnummer Säte och andelar nominellt värde Valuta värde AB Brukscentralen Stockholm AB Garantihus Stockholm JM Cityfastigheter AB Stockholm Mörbysvärdet AB Danderyd Förvaltningsbolaget Sicklaön HB Stockholm Brf. Östra Leran Borlänge HB Mörby Fastighetsförvaltning * Stockholm JM Värmdöstrand Holding AB Stockholm AB Stockholms Badmintonhall Stockholm AB Borätt Stockholm JM Stombyggnad AB Stockholm GL Bodservice AB Stockholm Seniorgården AB Stockholm Fastighetsbolaget Bohusmark KB Göteborg JM Inredning i Stockholm AB Stockholm Sekå AB Göteborg Bruket i Kallhäll Exploaterings KB Järfälla Bruket i Kallhäll Exploaterings AB Järfälla Fastighetsbolaget Göta Ark HB Stockholm Olle Timblads Målerifirma AB Stockholm HB Kojan Fastighetsförvaltning Stockholm JM Fastigheter i Lomma HB Lomma Tre Masar Produktion AB Stockholm AB Naryda Stockholm Stora Mossen Fastigheter i Bromma HB Stockholm 58 KB Godhemsberget Stockholm 0 E Lindqvist Rör AB Stockholm JM Construction SA Belgien Bryssel Byggholt AS Oslo NOK JM Danmark AS Köpenhamn DKK Bokfört värde vid årets slut * Ägarandelen uppgår till 56 procent av kapitalet. Resterande 44 procent ägs av helägda dotterbolaget Mörbysvärdet AB. Specifikation av koncernens övriga innehav av aktier och andelar i helägda koncernföretag, tkr Antal aktier Totalt Tillkommer för koncernen, tkr Organisationsnummer Säte och andelar nominellt värde Bokfört värde Norrlands Handelshus AB Stockholm JM Cityfastigheter i Helsingborg AB Helsingborg HB Mörby Fastighetsförvaltning Stockholm Fastighets AB Strandpromenaden Stockholm KB Pelarbacken Mindre Stockholm JM Värmdöstrand AB Stockholm jm delårsrapport januari mars 2002

83 BOKSLUTSKOMMENTARER OCH NOTER 69 Not 14 forts. Specifikation av aktier och andelar i intresseföretag, tkr Totalt Antal aktier nominellt Bokfört Moderbolaget, tkr Organisationsnummer Säte och andelar % av kapital värde värde AB Hälsingborgsbostäder Helsingborg HB Terminalgruppen T * Helsingborg AB Ramlösa Brunnsanläggning Helsingborg Glasberga Fastighets AB Södertälje Högmora Exploaterings AB Stockholm Masmobergets Exploaterings AB Stockholm SMÅA AB Stockholm Fastighetsbolaget Glasberga KB Stockholm Olunda Terminal HB * Järfälla Exploateringsbolaget Högmora KB Stockholm Exploateringsbolaget Masmoberget KB Stockholm Adolfsbergs Brunns AB Örebro Stockholms Mineralhantering HB * Danderyd AB Västerås Studentbostäder Västerås HB Markbyggarna Silverdal * Sollentuna Dockan Exploatering AB Malmö Bokfört värde vid årets slut * Obegränsat ansvar. Specifikation av andra långfristiga värdepapperinnehav, tkr Totalt Antal aktier nominellt Bokfört Moderbolaget, tkr och andelar % av kapital värde värde Svenskt Fastighetsindex SFI ek.för CGC Centralgalaxen Bygg AB Haninge Turism AB Parkerings AB Dukaten Garbo AB 2 70 Sverigehuset i Göteborg AB Momentum Software AB Övriga aktier 49 Delsumma Tillkommer för koncernen, tkr Trygg Eiendomsmegling 586 Rörekonomi i Örebro AB Övriga 1 Delsumma 730 Bokfört värde vid årets slut jm delårsrapport jm årsredovisning januari mars

84 70 BOKSLUTSKOMMENTARER OCH NOTER NOT 15 BYGGNADER OCH MARK (FÖRVALTNINGSFASTIGHETER) Färdigutvecklade Fastigheter under Fastigheter för Koncernen 2002* fastigheter uppförande vidareutveckling Totalt Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Nyanskaffningar Omklassificeringar Överfört till produktion Omräkningsdifferens Försäljningar Vid årets slut Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början Försäljningar Vid årets slut Ackumulerade nedskrivningar Vid årets början Omklassificeringar Årets nedskrivning Försäljningar Vid årets slut Planenligt restvärde vid årets slut Taxeringsvärden * Räntekostnader som tillförts anskaffningsvärdet på förvaltningsfastigheter uppgår till 78 (113) mkr. Moderbolaget 2002 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Nyanskaffningar Omklassificeringar Fusion av koncernföretag 6 6 Försäljningar Vid årets slut Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början Omklassificeringar 5 5 Fusion av koncernföretag 1 1 Försäljningar Vid årets slut Ackumulerade nedskrivningar Vid årets början Omklassificeringar Årets nedskrivning Försäljningar Vid årets slut Planenligt restvärde vid årets slut Taxeringsvärden jm delårsrapport januari mars 2002

85 BOKSLUTSKOMMENTARER OCH NOTER 71 NOT 16 EXPLOATERINGSFASTIGHETER Koncernen 2002 Moderbolaget 2002 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Nyanskaffningar Omklassificeringar Försäljningar Omräkningsdifferens 8 Fusion av koncernföretag 2 Överfört till produktion Vid årets slut Ackumulerade nedskrivningar Vid årets början 11 1 Årets nedskrivningar Vid årets slut Bokfört värde vid årets slut Taxeringsvärde NOT 17 ANDELAR I BOSTADSRÄTTSFÖRENINGAR O.D. Koncernen 2002 Moderbolaget 2002 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Inköp Försäljningar Vid årets slut Ackumulerade nedskrivningar Vid årets början 2 Vid årets slut 2 NOT 18 UPPARBETAD MEN EJ FAKTURERAD INTÄKT Koncernen Moderbolaget Ackumulerad á conto fakturering i pågående arbeten Upparbetade intäkter i pågående arbeten Upparbetad men ej fakturerad intäkt NOT 19 ÖVRIGA KORTFRISTIGA FORDRINGAR Koncernen Moderbolaget Fordringar fastighetsförsäljningar Övrigt Summa RÄNTEBÄRANDE OCH NOT 20 EJ RÄNTEBÄRANDE TILLGÅNGAR Koncernen 2002 Moderbolaget 2002 Ränte- Ej ränte- Ränte- Ej räntebärande bärande bärande bärande Immateriella anläggningstillgångar 71 Materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Exploateringsfastigheter m.m Kortfristiga fordringar Likvida medel Summa Bokfört värde vid årets slut jm delårsrapport jm årsredovisning januari mars

86 72 BOKSLUTSKOMMENTARER OCH NOTER NOT 21 EGET KAPITAL Bundet eget kapital Fritt eget kapital Summa Koncernen Aktiekapital Bundna reserver Fria reserver Årets resultat eget kapital Vid årets början Överföring av 2001 års resultat Återköp egna aktier Inlösen av konvertibellån Omräkningsdifferens Förskjutning mellan fritt och bundet eget kapital Utdelning års resultat Vid årets slut Antal aktier (1 röst/aktie) per 31 december 2002 uppgår till st återköpta aktier ingår ej. Nominellt värde per aktie uppgår till 4 kronor.vid full konvertering av de tecknade konvertiblerna tillkommer aktier. Under 2001 erbjöds samtliga anställda i Sverige att förvärva teckningsoptioner i bolaget.totalt omfattar teckningsprogrammet optioner. Under 2001 och 2002 har totalt optioner tecknats. Pris per option fastställs utifrån den så kallade Black & Scholes-modellen. Priset vid första teckningstillfället uppgick till 20 kronor. Varje option berättigar till teckning av en aktie under tiden 3 maj 2004 till och med 30 juni 2004 för 271,50 kronor. Totala antalet aktier efter full konvertering av utestående konvertibler och optioner uppgår till ( ) st. Genomsnittligt antal aktier före utspädning för 2002 uppgår till ( ). Genomsnittligt antal aktier efter utspädning för 2002 uppgår till ( ). Beräkning av resultat per aktie före utspädning baseras på årets resultat.vid beräkning av resultat per aktie efter utspädning har årets resultat justerats med räntekostnader för konvertibla skuldebrev om 342 tkr (680). Bundet eget kapital Fritt eget kapital Summa Moderbolaget Aktiekapital Reservfond Överkursfond Fria reserver Årets resultat eget kapital Vid årets början Justering av ändrad redovisningsprincip* Vid årets början (justerat) Överföring av 2001 års resultat Återköp egna aktier Inlösen av konvertibellån Fusion av koncernföretag Utdelning års resultat Vid årets slut *Ändrad redovisningsprincip avseeende överavskrivningar fastigheter som tidigare redovisats som obeskattad reserv. Fr. o. m redovisas överavskrivning fastigheter (136 mkr) som eget kapital till 72 procent (98 mkr) och som uppskjuten skatteskuld till 28 procent (38 mkr). jm delårsrapport januari mars 2002

87 BOKSLUTSKOMMENTARER OCH NOTER 73 OBESKATTADE RESERVER NOT 22 I MODERBOLAGET Ackumulerad avskrivning utöver plan: Moderbolaget Byggnader och mark* 136 Inventarier Periodiseringsfonder: Avsatt till tax Avsatt till tax Avsatt till tax Avsatt till tax Avsatt till tax Avsatt till tax Avsatt till tax Summa Årets nettoavsättning till bokslutsdispositioner uppgår till 61 mkr (se not 10). Dessutom har obeskattade reserver om 2 mkr övertagits i samband med fusion av koncernföretag. *Fr.o.m redovisas ackumulerad avskrivning utöver plan avseende byggnader och mark till 72 procent som eget kapital och 28 procent som uppskjuten skatteskuld. AVSÄTTNINGAR FÖR SKATTER/ NOT 23 UPPSKJUTEN SKATTEFORDRAN Koncernen Moderbolaget Uppskjuten skatteskuld på obeskattade reserver Övrig uppskjuten skatteskuld Övrig avsättning för skatt Delsumma Uppskjuten skattefordran Netto avsättningar för skatter Uppskjuten skatteskuld på obeskattade reserver* Periodiseringsfonder Överavskrivningar fastigheter 53 Överavskrivningar maskiner 13 6 Summa Övrig uppskjuten skattskuld fördelar sig på Byggnader och mark** Exploateringsfastigheter** Övrigt, netto Summa * Skatteregler i Sverige gör det möjligt för företag att skjuta upp beskattningen genom avsättning till obeskattade reserver i balansräkningen via bokslutsdispositioner i resultaträkningen. I koncernredovisningen redovisas dock ej obeskattade reserver eller bokslutsdispositioner. De obeskattade reserverna delas upp i uppskjuten skatteskuld respektive bunden reserv i eget kapital. ** Skillnad skattemässigt och bokfört värde. NOT 24 ÖVRIGA AVSÄTTNINGAR Koncernen Moderbolaget Garantiavsättningar Övriga avsättningar Summa RÄNTEBÄRANDE OCH NOT 25 EJ RÄNTEBÄRANDE SKULDER Koncernen 2002 Moderbolaget 2002 Ränte- Ej ränte- Ränte- Ej räntebärande bärande bärande bärande Skulder till kreditinstitut Skatteskulder 120 Leverantörsskulder Skulder till koncernföretag Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Fakturerad men ej upparbetad intäkt Övriga skulder Summa NOT 26 SKULDER TILL KREDITINSTITUT Koncernen Moderbolaget Förfallotidpunkt, mindre än 1 år från balansdagen Förfallotidpunkt, 1 5 år från balansdagen Förfallotidpunkt, senare än 5 år från balansdagen Summa Skulder till kreditinstitut, beviljade krediter Checkräkningskredit Beviljad kreditlimit Outnyttjad del Utnyttjat kreditbelopp 4 Kreditavtal Beviljade kreditavtal Outnyttjad del Utnyttjat kreditavtal Byggnadskreditiv Beviljade kreditiv Outnyttjad del Utnyttjat kreditiv jm delårsrapport jm årsredovisning januari mars

88 74 BOKSLUTSKOMMENTARER OCH NOTER FAKTURERAD MEN NOT 27 EJ UPPARBETAD INTÄKT Koncernen Moderbolaget Ackumulerad á conto fakturering i pågående arbeten Upparbetade intäkter i pågående arbeten Fakturerad men ej upparbetad intäkt NOT 28 ÖVRIGA SKULDER Koncernen Moderbolaget Förfallotidpunkt, mindre än 1 år från balansdagen Förfallotidpunkt, 1 5 år från balansdagen Konvertibellån Förfallotidpunkt, senare än 5 år från balansdagen Summa Konvertibellån Konvertibelt förlagslån erbjöds 1999 de anställda och har tecknats för 84 mkr. Konvertibellånets löptid är 15 juni juni 2003, d.v.s. fyra år. Lånet löper med en ränta om STIBOR minus 0,8 procentenheter. Konvertering till B-aktier kan ske under tiden 1 juni juni 2003 med undantag för perioden 1 januari till och med avstämningsdagen för utdelning respektive år. Konverteringskursen är 155 kronor. Antalet aktier före full konvertering uppgår till stycken. Vid full konvertering av de tecknade konvertiblerna tillkommer stycken aktier. Aktiekapitalet skulle vid full konvertering av de tecknade konvertiblerna ökas med 387 tkr motsvarande 0,3 procent av aktiekapitalet och 0,3 procent av rösterna i bolaget. Totala antalet aktier efter full konvertering av utestående konvertibler uppgår till st. UPPLUPNA KOSTNADER NOT 29 OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER Koncernen Moderbolaget Semesterreserv m.m Sociala avgifter m.m Upplupna räntor Förutbetalda hyror Upplupna kostnader/ förutbetalda intäkter Summa STÄLLDA SÄKERHETER NOT 30 OCH ANSVARSFÖRBINDELSER Koncernen Moderbolaget Ställda säkerheter för egna avsättningar och skulder Avseende avsättningar för pensioner och liknande förpliktelser: Företagsinteckningar Fastighetsinteckningar Totalt ställda säkerheter Ansvarsförbindelser Borgen till förmån för koncernföretag Borgensförbindelser, övriga Ställda garantier i anslutning till uppdrag Övriga ansvarsförbindelser Totala ansvarsförbindelser Koncernen har dessutom åtagande att förvärva osålda andelar i av JM bildade bostadsrättsföreningar. Moderbolaget har därutöver garantiutfästelser mot AB Bostadsgaranti avseende tidigare färdigställda bostadsprojekt. Moderbolaget och koncernen har borgensförbindelser avseende långsiktiga förvaltningsavtal. NOT 31 ARVODE OCH KOSTNADSERSÄTTNING Koncernen Moderbolaget Öhrlings Pricewaterhouse Coopers Revisionsuppdrag 3,5 2,7 2,6 1,8 Andra uppdrag 5,9 3,6 5,7 * 3,5 Summa 9,4 6,3 8,3 5,3 *Varav 4,8 mkr avser tjänster utförda av IBM (f.d. PWC Consulting). jm delårsrapport januari mars 2002

89 BOKSLUTSKOMMENTARER OCH NOTER 75 NOT 32 ANSTÄLLDA OCH PERSONALKOSTNADER Varav Varav Medeltalet anställda 2002 män 2001 män Moderbolaget Sverige % % Dotterföretag Sverige % % Belgien 14 71% 10 70% Danmark 25 52% 16 50% Norge % % Totalt i dotterföretag % % Koncernen totalt % % Löner, andra ersättningar och sociala kostnader Löner och Sociala Löner och Sociala ersättningar kostnader ersättningar kostnader Moderbolaget (varav pensionskostnader) 65 * 58 Dotterföretag (varav pensionskostnader) 5 3 Koncernen totalt (varav pensionskostnader) 70 ** 61 *Av moderbolagets pensionskostnader avser 2,2 mkr (2,1) VD och vvd. Företagets utestående pensionsförpliktelser till dessa uppgår till 24,7 mkr (18,9). För styrelsen i övrigt har bolaget inga pensionskostnader eller pensionsförpliktelser. ** Av koncernens pensionskostnader avser 4,1 mkr (2,7) gruppen VD och vvd. Koncernens utestående pensionsförpliktelser till dessa uppgår till 35,2 mkr (28,8). Not 32 forts. Löner och förmåner till ledande befattningshavare redovisade enligt rekommendation från Näringslivets Börskommitté, NBK. Styrelsens ordförande: Till styrelsens ordförande har styrelsearvode om 538 tkr (200) utbetalats, varav 113 tkr avser utbetalning av arvode avseende Övriga externa styrelseledamöter har sammanlagt erhållit 1200 tkr (400) varav, 200 tkr avser utbetalning av arvode avseende Verkställande direktör, t. o. m : Under 2002 har utgått lön och övriga förmåner om sammanlagt tkr (4 682) varav bonus tkr (1 400), där 993 tkr utbetalades mars 2002 avseende bonus för 2001 års verksamhet och 950 tkr utbetalades december 2002 i samband med slutuppgörelse med verkställande direktören avseende verksamhetsåret Rätt att gå i pension vid 60 års ålder med 70 procent av lönen till och med 65-årsdagen. Uppsägningstiden är från företagets sida 12 månader och från verkställande direktörens sida 6 månader. Om vid uppsägningstidens utgång ingen annan anställning erhållits ska avgångsvederlag utgå med belopp motsvarande en årslön. Efter 65-årsdagen utgår pensionsförmåner till en årlig totalkostnad för JM motsvarande normal ITP-försäkring. Därutöver har, genom löneavstående, JM för VDs räkning tecknat en kapitalförsäkring om 350 tkr per år. Verkställande direktör, : Under 2002 har utgått lön och övriga förmåner om sammanlagt 463 tkr. Uppsägningstiden är från företagets sida 12 månader och från verkställande direktörens sida 6 månader. Om vid uppsägningstidens utgång ingen annan anställning erhållits utgår ersättning högst i ytterligare 12 månader. Verkställande direktör har avtal om bonus som fastställs av styrelsens ordförande och kan uppgå till högst 1,2 mkr. Vidare är verkställande direktör berättigad till pension genom årlig premieavsättning om 35 procent av den fasta kontanta månadslönen. Övriga befattningshavare: Några av de ledande befattningshavarna äger rätt att gå i pension vid 60 års ålder med 70 procent av lönen till och med 65-årsdagen. Uppsägningstiderna är från företagets sida 24 månader och från den anställdes sida 12 månader. Löner och andra ersättningar fördelade per land och mellan styrelseledamöter och VD samt övriga anställda Styrelse Övriga Styrelse Övriga och VD anställda och VD anställda Moderbolaget Sverige (varav tantiem o.d.) Dotterföretag Sverige (varav tantiem o.d.) Belgien (varav tantiem o.d.) 1 Danmark Norge (varav tantiem o.d.) Dotterföretag totalt (varav tantiem o.d.) Koncernen totalt (varav tantiem o.d.) ÖVRIGA EJ NOT 33 KASSAFLÖDESPÅVERKANDE POSTER Koncernen Moderbolaget Resultat fastighetsförsäljningar Resultat övriga försäljningar 1 Förändring pensionsskuld Övriga avsättningar m.m Summa INVESTERING I NOT 34 EXPLOATERINGSFASTIGHETER M.M. Koncernen Moderbolaget Investering i exploateringsfastigheter Förvärv av bostadsrättsandelar Finansiering via kortfristig revers Påverkan likvida medel jm delårsrapport jm årsredovisning januari mars

90 76 BOKSLUTSKOMMENTARER OCH NOTER OMFÖRING (FÖRSÄLJNING) NOT 35 EXPLOATERINGSFASTIGHETER M.M. Koncernen Moderbolaget Omföring exploateringsfastigheter till produktion Sålda exploateringsfastigheter Sålda bostadsrättsandelar Påverkan likvida medel INVESTERING I NOT 36 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER M.M. Koncernen Moderbolaget Investering i förvaltningsfastigheter Finansiering via kortfristig revers 107 Justering aktiverad ränta Påverkan likvida medel FÖRSÄLJNING AV NOT 37 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER M.M. Koncernen Moderbolaget Sålda förvaltningsfastigheter Omföring fastigheter till produktion Fordringar Påverkan likvida medel NOT 38 FUSION AV KONCERNFÖRETAG Under året fusionerades 14 koncernföretag med JM AB. Värdet på aktier och andelar har minskat med 107 mkr och nettoskuld koncernföretag med 113 mkr.fastigheter har ökat med 7 mkr. Transaktionerna har inte medfört något kassaflöde. jm delårsrapport januari mars 2002

91 FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION REVISIONSBERÄTTELSE 77 FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION Koncernens fria egna kapital uppgår till mkr. Avsättning till bundet eget kapital erfordras ej. Styrelsen och verkställande direktören föreslår att den i moderbolaget redovisade årsförlusten kronor med tillägg av balanserade vinstmedel kronor, sammantaget kronor, disponeras så att till aktieägarna utdelas 10 kronor per aktie kronor i ny räkning överförs kronor kronor stockholm den 13 februari 2003 Per Westlund Ordförande Björn Björnsson Berthold Lindqvist Elisabet Annell Per Olofsson Lennart Sundén Leif Lundell Johan Wegin Johan Skoglund Verkställande direktör REVISIONSBERÄTTELSE TILL BOLAGSSTÄMMAN I JM AB (PUBL) ORG NR Vi har granskat årsredovisningen, koncernredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning i JM AB för år Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för räkenskapshandlingarna och förvaltningen. Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen, koncernredovisningen och förvaltningen på grundval av vår revision. Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär att vi planerat och genomfört revisionen för att i rimlig grad försäkra oss om att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga fel. En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annan information i räkenskapshandlingarna. I en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens och verkställande direktörens tillämpning av dem samt att bedöma den samlade informationen i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att vår revision ger oss rimlig grund för våra uttalanden nedan. Årsredovisningen och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger därmed en rättvisande bild av bolagets och koncernens resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Vi tillstyrker att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen, disponerar vinsten i moderbolaget enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. stockholm den 13 februari 2003 öhrlings pricewaterhousecoopers ab Bertil Johanson Auktoriserad revisor Ulf Westerberg Auktoriserad revisor jm delårsrapport jm årsredovisning januari mars

92 78 KVARTALSÖVERSIKT RESULTATRÄKNING, mkr Kv.4 Kv.3 Kv.2 Kv.1 Kv.4 Kv.3 Kv.2 Kv.1 Nettoomsättning Kostnader för produktion och förvaltning Bruttoresultat Försäljnings- och administrationskostnader Resultat av fastighetsförsäljning Nedskrivning av fastigheter Rörelseresultat Finansnetto Resultat efter finansiella poster Skatt på årets resultat ÅRETS RESULTAT Projektutvecklingsmarginal (%) 12,0 14,1 5,0 16,1 14,3 12,9 9,9 9,1 BALANSRÄKNING, mkr Tillgångar Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Exploateringsfastigheter Övriga omsättningstillgångar Likvida medel Summa Eget kapital och skulder Eget kapital Avsättningar Räntebärande skulder Övriga skulder Summa KASSAFLÖDESANALYS, mkr Kv.4 Kv.3 Kv.2 Kv.1 Kv.4 Kv.3 Kv.2 Kv.1 Från den löpande verksamheten Från investeringsverksamheten Från finansieringsverksamheten Summa periodens kassaflöde Likvida medel vid periodens slut Förändring räntebärande nettoskuld jm delårsrapport januari mars 2002

93 NYCKELTAL PER AFFÄRSENHET JM BOSTAD STOCKHOLM, mkr Kv.4 Kv.3 Kv.2 Kv.1 Kv.4 Kv.3 Kv.2 Kv.1 Nettoomsättning Rörelseresultat* Marginal (%)** 33,5 10,9 8,4 12,0 13,9 14,4 13,8 12,0 Avkastning operativt kapital (%)*** 4,6 13,5 14,7 16,3 18,2 17,7 20,7 22,4 Antal byggrätter vid periodens utgång Bokfört värde exploateringsfastigheter * Varav fastighetsförsäljningar nedskrivningar av fastigheter 155 JM BOSTAD ÖVRIGA SVERIGE, mkr Nettoomsättning Rörelseresultat* Marginal (%)** 9,5 8,2 7,1 7,0 8,2 8,2 7,3 6,9 Avkastning operativt kapital (%)*** 16,7 20,0 21,3 19,9 20,6 18,7 18,5 19,3 Antal byggrätter vid periodens utgång Bokfört värde exploateringsfastigheter *Varav fastighetsförsäljningar nedskrivningar av fastigheter 2 15 JM PRODUKTION, mkr Nettoomsättning Rörelseresultat* Marginal (%)** 13,6 2,9 4,8 3,3 4,7 9,0 4,2 2,6 *Varav fastighetsförsäljningar 1 5 Förlustriskreservering i pågående projekt JM KOMMERSIELLT, mkr Nettoomsättning Rörelseresultat* Marginal (%)** 51,0 55,7 53,2 48,2 56,8 66,7 62,0 61,4 Avkastning operativt kapital (%)*** 16,8 11,2 10,1 18,0 19,4 18,4 20,0 14,4 *Varav fastighetsförsäljningar nedskrivningar av fastigheter JM UTLAND, mkr Nettoomsättning Rörelseresultat* Marginal (%)** 5,6 6,9 6,0 6,0 6,6 7,2 8,6 7,6 Avkastning operativt kapital (%)*** 9,2 10,9 12,6 13,8 14,5 13,9 14,6 12,8 Antal byggrätter vid periodens utgång Bokfört värde exploateringsfastigheter *Varav fastighetsförsäljningar 3 1 ** Exklusive fastighetsförsäljningar och nedskrivningar av fastigheter. *** 12 månaders rullande. jm delårsrapport jm årsredovisning januari mars

94 80 SJUÅRSÖVERSIKT RESULTATRÄKNING, mkr Nettoomsättning Kostnader för produktion och förvaltning Bruttoresultat Försäljnings- och administrationskostnader Resultat av försäljning verksamhet Resultat av fastighetsförsäljning Nedskrivning av fastigheter SPP-överskott 78 Rörelseresultat Finansnetto Resultat efter finansiella poster Skatt på årets resultat ÅRETS RESULTAT FUNKTIONSINDELAD RESULTATRÄKNING, mkr Produktion Upparbetade intäkter Kostnader för produktion Produktionsresultat Exploateringsfastigheter Hyresintäkter Driftkostnader Fastighetsskatt Resultat exploateringsfastigheter Förvaltningsfastigheter Hyresintäkter Räntebidrag Driftkostnader Fastighetsskatt Avskrivningar Resultat förvaltningsfastigheter Försäljnings- och administrationskostnader Fastighetsförsäljning Försäljningsvärden Bokförda värden Resultat av fastighetsförsäljning Nedskrivning av fastigheter Koncerngemensamma kostnader Resultat av försäljning verksamhet SPP-överskott 78 RÖRELSERESULTAT jm delårsrapport januari mars 2002

95 SJUÅRSÖVERSIKT 81 BALANSRÄKNING, mkr Tillgångar Förvaltningsfastigheter (anläggningstillgångar) Övriga anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter (omsättningstillgångar) Exploateringsfastigheter Övriga omsättningstillgångar Upparbetad men ej fakturerad intäkt Likvida medel SUMMA TILLGÅNGAR Eget kapital och skulder Eget kapital Avsättningar Räntebärande skulder Fakturerad men ej upparbetad intäkt Övriga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER KASSAFLÖDESANALYS, mkr Kassaflöde ÖVRIGT, mkr Medelantal anställda Förvaltningsfastigheter: Marknadsvärden Bokförda värden Övervärden före uppskjuten skatt Vakansgrad (31.12): Andel av totala ytor (%) Andel av möjliga hyresintäkter (%) Orderingång Orderstock (31.12) NYCKELTAL Räntebärande nettoskuld (mkr) Skuldsättningsgrad 1,0 1,4 1,4 1,8 2,0 1,6 1,9 Räntetäckningsgrad 2,1 5,5 4,6 2,7 1,9 2,3 1,4 Soliditet (synlig) (%) Räntabilitet före skatt på totalt kapital (%) 5,9 15,9 13,8 9,3 7,4 10,6 7,7 Räntabilitet före skatt på sysselsatt kapital (%) 7,8 20,8 16,7 11,4 8,8 12,9 9,5 Räntabilitet efter skatt på eget kapital (%) 6,8 30,1 24,4 14,8 8,9 14,4 6,9 EBIT-multipel 13,0 6,0 8,0 11,2 14,1 8,7 12,6 Kapitalomsättningshastighet 0,75 0,69 0,61 0,54 0,50 0,45 0,50 jm delårsrapport jm årsredovisning januari mars

96 82 SJUÅRSÖVERSIKT AKTIEDATA, kronor per aktie Börskurs per den , Högst betalt under året Lägst betalt under året Direktavkastning per den (%) 6,2 6,4 4,8 4,1 2,6 2,8 1,7 Börsvärde per den (mkr) Vinst efter skatt, totalt* 8,50 36,30 25,40 13,30 7,25 10,95 4,75 Varav, Resultat av försäljning verksamhet 0,65 0,85 Resultat av fastighetsförsäljning 12,20 21,75 11,25 6,90 2,90 7,85 0,85 Förvaltningsfastigheternas Marknadsvärde Bokförda värde Eget kapital (redovisat) 121,18 127,50 113,40 94,60 84,60 80,30 71,40 Utdelning 10,00 ** 14,00 10,00 6,75 3,25 3,25 *** 2,00 Utdelning i % av vinst efter skatt P/E-tal per den Antal aktier (31.12) **** *Vinst efter skatt efter full utspädning 8,50 36,10 25,10 13,20 ** Styrelsens förslag. *** Varav 1,00 kr avsåg extrautdelning. **** återköpta aktier ingår ej. KONCERNENS RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER Mkr KONCERNENS EGET KAPITAL Mkr jm delårsrapport januari mars 2002

97 SJUÅRSÖVERSIKT 83 Kommentar till sjuårsöversikt 261 mkr. Till följd av väsentliga resultatförsämringar inom region Stockholm stad utvecklades produktionsresultaten negativt mellan 2001 och ÄNDRAD VERKSAMHETSINRIKTNING Under sjuårsperioden har koncernen successivt ändrat verksamhetsinriktning från ett traditionellt bygg- och fastighetsbolag till ett renodlat projektutvecklingsbolag av bostäder och kommersiella lokaler. Detta har bland annat inneburit att: Samtliga förvaltningsfastigheter omklassificerades vid utgången av 2000 till omsättningsfastigheter, då avsikten ej längre är att inneha fastigheter för långsiktigt bruk. Det bokförda värdet på förvaltningsfastigheter har minskat från till mkr. Det minskade innehavet av förvaltningsfastigheter har resulterat i att hyresintäkterna har minskat från 813 till 398 mkr och driftnettot från 574 till 293 mkr. Under perioden har resultat om 410 mkr i genomsnitt realiserats per år från försäljningar av förvaltningsfastigheter. Innehavet av exploateringsfastigheter, som huvudsakligen är avsett för projektutveckling av bostäder, har ökat kraftigt från 480 till mkr, en ökning med mkr. Totalt förvärvades exploateringsfastigheter för 629 mkr (1 823) under år Hyresintäkter från exploateringsfastigheter har under perioden ökat från 5 till 163 mkr och resultatet från 0 till 47 mkr. FINANSVERKSAMHETEN Den räntebärande nettoskulden har under åren 1996 till 2001 ökat från till mkr, för att under 2002 minska till mkr. Under 2002 skedde inga större fastighetsförvärv. Flera större fastighetsförsäljningar genomfördes under 2002 varför nettoskulden kunde minskas. De räntebärande skulderna var högst 1998, då Electrolux-fastigheterna på Lilla Essingen och Sjövik 4 och 5 i Årsta, Stockholm, förvärvades. Finansnettot har förbättrats med 191 mkr från Räntenivån under perioden har successivt sjunkit. Detta har inneburit att snitträntan för räntebärande skulder minskat från 9,0 till 5,7 procent, dvs. 3,3 procentenheter, vilket påverkar finansnettot positivt. NYCKELTAL Den synliga soliditeten har ökat från 25 till 34 procent, samtidigt som balansomslutningen under perioden har ökat från till mkr. Räntabiliteten på eget kapital förbättrades under åren 1996 till 2001 från 6,9 till 30,1 procent. Under 2002 minskade räntabiliteten till 6,8 procent. Den genomsnittliga avkastningen har uppgått till 15,2 procent under sjuårsperioden, vilket kan jämföras med JMs avkastningsmål om minst 15 procent över en konjunkturcykel. PROJEKTUTVECKLINGSVERKSAMHETEN Upparbetade intäkter har under perioden ökat från till mkr, en ökning med mkr. Ökningen har till stor del skett genom organisk tillväxt och kan huvudsakligen härledas till den verksamhet som JM bedriver inom projektutveckling av bostäder. Utlandsbolagen bidrog under 2002 med upparbetade intäkter om av totalt mkr för hela JM-koncernen. Resultat från projekten (produktionsresultat) har under perioden ökat från 311 till 572 (1 104) mkr, en ökning med AKTIEDATA Resultat per aktie har förbättrats från 4,75 till 8,50 kronor och utdelning per aktie ökat från 2 till 10 kronor (enligt styrelsens förslag). Det positiva resultatet och effektiviseringen av kapitalstrukturen har inneburit möjligheter för JM att återföra kapital till aktieägarna. Under 2002 har sammanlagt 536 mkr överförts till aktieägarna genom återköp av aktier om 116 mkr och utdelning om 420 mkr. jm delårsrapport jm årsredovisning januari mars

98 84 JMs FASTIGHETER Förvaltningsfastigheter och urval av exploateringsfastigheter För fastighetssammanställningen gäller följande förutsättningar: samtliga lokalhyresavtal är indexreglerade och följsamheten mot KPI är mellan 75 och 100 procent. I kolumnen för hyresintäkternas fördelning är ungefärliga värden angivna eftersom vissa hyresavtal innehåller flera olika typer av ytor. I kolumnen för kontraktens löptid ingår bostadshyreskontrakten i procenttalet angivet för år Den genomsnittliga driftskostnaden för fastigheter med kontorslokaler är 195 kr/m 2 uthyrbar yta. I driftskostnaderna ingår inte kostnader för centraladministration eller hyresgästanpassningar. Differensen mot resultaträkning förklaras av under året sålda och köpta fastigheter. Urvalet av exploateringsfastigheter har skett dels utifrån storleken på projekten och dels utifrån tidsaspekten; de är påbörjade eller kommer att påbörjas under de närmaste åren. UTHYRBARA YTOR 2002 FÄRDIGUTVECKLADE FASTIGHETER, LOKALFÖRDELADE Kontor, 53% Hotell, 18% Garage, 13% Bostad, 7% Övrigt, 6% Butik, 3% Barnängshuset, Södermalm, Stockholm B2 jm delårsrapport januari mars 2002

99 JMs FASTIGHETER 85 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER, FÄRDIGUTVECKLADE Nr Fastighet Ålder Taxering/ Total uthyr- Uthyrbar yta, Intäkter 2002 Hyresintäkter, Kontrakt Möjliga Större Avgäld 2002 bar yta uppdelad fördelade löptid hyresintäkter hyresgäster Kommun Byggår Tax.värde Hotell Bostäder Hyresintäkter Hotell/Kontor 2003 Fullt uthyrt 2003 Adress Omb. år Tomtr.avg. Kontor Övrigt Butiker 2004 Varav kontrakt Beskrivning Butik Garage Bostäder 2005 Övr./Garage >=2006 Mkr/tkr m 2 m 2 m 2 Mkr % % Mkr 1 Glaucus 4 och , ,5 94% 10% 4,7 Börsinsikt Stockholm % 39% 4,4 Slitz Mediaproduktion Skeppsbron % 16% Hallin KB Kontor 4% 35% 2 Läraren , ,3 43% 13% 8,5 FIAB Stockholm % 87% 3,3 Lagercrantz Torsgatan % 0% Kontor 0% 0% 3 Pennfäktaren , ,2 96% 0% 43,5 Nordic Hotels Stockholm % 0% 43,5 Vasaplan % 3% Hotell 2% 97% 4 Paradiset , ,0 84% 15% 17,3 Adena Pickos Stockholm % 36% 9,4 Lokaldelen i Sverige Nordenflychtsvägen % 33% Fortun Service Kontor, lager 12% 17% Solidlås 5 Pilen , ,3 93% 76% 23,8 Freys Hotell Stockholm 3 184, % 6% 15,1 Eurofutures Vasagatan % 7% Hotell, butik 1% 12% 6 Spelbomskan , ,6 100% 100% 2,6 Stift. Docendo Stockholm % 0% 1,7 Discimus Sandåsgatan % 0% Europaskolan Skola 0% 0% 7 Gjuterihuset , ,2 100% 0% 3,3 Design AB Propeller Stockholm % 31% 1,9 Stiftelsen Inuti Patentgatan % 0% Kontor 0% 69% 8 Lux , ,3 54% 0% 5,5 Sthlm Läns Landsting Stockholm % 42% 3,7 Carrier Refrigeration Primusgatan % 0% Kontor 46% 58% 9 Holar , ,6 99% 0% 8,7 ÅF-Industriteknik Stockholm 190, % 0% 8,7 Skalholtsgatan % 1% Kontor 1% 99% 10 Norrmalm 5:1, del av , ,9 0% 100% 1,8 Italienska Bil Stockholm 532, % 0% 0,9 Björnäsvägen % 0% Bilförsäljn., verkstad 6% 0% 11 Svärdet 8, m.fl , ,6 88% 105,0 Acando, Sign On Danderyd % 94,0 Cornerstone, ISD Svärdvägen % Netwise BN AB Kontor 12% Cementa, Xcounter 12 Svärdet , ,0 100% 100% 1,3 Danderyds Gästeri Danderyd 0 0 0% 0% 1,3 Svärdvägen % 0% Gästeri, hotell 0% 0% 13 Skogskarlen , ,2 100% 0% 15,1 AssiDomän Solna % 0% 15,1 Pipers väg % 100% Kontor, lager 0% 0% 14 Hornlyktan , ,9 27% 73% 0,9 17 bostäder Stockholm 41, % 0% 0,9 1 lokal Karlsborgsvägen % 27% Bostadshus 0% 0% jm delårsrapport jm årsredovisning januari mars

100 86 JMs FASTIGHETER FÖRVALTNINGSFASTIGHETER, FÄRDIGUTVECKLADE Nr Fastighet Ålder Taxering/ Total uthyr- Uthyrbar yta, Intäkter 2002 Hyresintäkter, Kontrakt Möjliga Större Avgäld 2002 bar yta uppdelad fördelade löptid hyresintäkter hyresgäster Kommun Byggår Tax.värde Hotell Bostäder Hyresintäkter Hotell/Kontor 2003 Fullt uthyrt 2003 Adress Omb. år Tomtr.avg. Kontor Övrigt Butiker 2004 Varav kontrakt Beskrivning Butik Garage Bostäder 2005 Övr./Garage >=2006 Mkr/tkr m 2 m 2 m 2 Mkr % % Mkr 15 Sicklaön 37: , ,2 0% 95% 1,3 27 bostäder Nacka % 3% 0,9 2 ateljéer Finnbodavägen 9A D % 2% Bostäder m.m. 5% 0% 16 Jakobsberg 34: , ,0 0% 0% 10,9 Järfälla kommun Järfälla % 0% 10,9 Tallbohov Snapphanevägen % 0% Äldreboende 0% 100% 17 Kvarngärdet 62: , ,5 98% 16% 1,6 Uppsala Läns Landsting Uppsala % 0% 1,4 Uppsala kommun Portalgatan 4 B 0 0 0% 0% Kontor 2% 84% 18 Kvarngärdet 33: , ,2 100% 0% 4,3 Systeam AB Uppsala % 0% 4,3 Udac AB S:t Persgatan 23, m.fl % 0% Kontor 0% 100% 19 Beitostølen , ,0 0% 0% 0,0 Internt nyttjat av JM Beitostølen 0 0 0% 0% 0,0 Øystre Slidre % 0% Stuga 0% 100% 20 Rud , ,5 40% 60% 1,6 Internt nyttjat av JM Bærum % 0% 1,1 Bærumsveien % 0% Kontor/lager 60% 40% 21 Rud , ,7 100% 0% 2,9 Internt nyttjat av JM Bærum % 0% 2,9 Bærumsveien % 0% Kontor 0% 100% 22 Sandvika , ,0 100% 30% 4,3 Kjørbokollen % 70% 2,9 Kjørbokollen % 0% Kontor 0% 0% 23 Belgien , ,3 100% 0% 9,5 CIRB Bryssel kommun Bryssel % 0% Portugals ambassad Avenue des Arts % 6% Johnson Financial Kontor 0% 94% EDF 24 Signalisten , % Internt nyttjat av JM Västerås % Signalistgatan % Kontor 0% 25 Yxlö 3: , % Internt nyttjat av JM Nynäshamn % Ådudden 0 0 0% Konferensanläggning 100% Summa 1 924, ,9 87% 21% 278, , % 11% 228, % 17% 7% 51% jm delårsrapport januari mars 2002

101 JMs FASTIGHETER 87 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER, UNDER UPPFÖRANDE Nr Fastighet Beräknad inflyttning Total uthyrbar yta Uthyrbar yta, uppdelad Möjliga hyresintäkter Större hyresgäster Kommun Hotell Bostäder Fullt uthyrt 2003 Adress Kontor Övrigt Varav kontrakt Beskrivning Butik Garage m 2 m 2 m 2 Mkr 26 Barnängen 4 kv ,0 Ombyggnad pågår Stockholm ,3 FFNS, Nyréns, Barnängsgatan Sthlms Läns Landsting Kontor 27 Skogskarlen 1, del av kv ,9 Nybyggnad Solna ,0 Björnstigen Kontor 28 Västerbotten 19 kv ,2 Ombyggnad pågår Lidingö ,5 Sällma, IDTM Stockholmsvägen Kontor, butik 29 Belgien kv ,7 Renovering Bryssel ,0 Rue de la Science Kontor Summa , , FÖRVALTNINGSFASTIGHETER, FÖR VIDAREUTVECKLING Nr Fastighet Ålder Total uthyr- Uthyrbar yta, Hyres- Hyresintäkter Planerad Planerad Planprocess bar yta uppdelad intäkter 2002 fördelade användning användning Kommun Byggår Hotell Bostäder Hotell/Kontor Beskrivning Fullt uthyrt 2003 Adress Omb. år Kontor Övrigt Butiker Varav kontrakt Beskrivning Butik Garage Bostäder Övr./Garage m 2 m 2 m 2 Mkr % ant.lgh./yta BTA 30 Viksjö 6:370 ca ,8 0% Bostads- ca 8 10 villor Översiktsplan Järfälla % bebyggelse Skulpturvägen % Äldreboende 0% 31 Annedal ,6 0% Kontor ca m 2 Översiktsplan Lund % Annedalsvägen % Butiker 0% 32 Töebacken ,9 77% Kontor ca m 2 Detaljplan Lund % Åldermansgatan 13, m.fl % Kontor, butiker 0% 33 Librobäck 12: ,4 40% Internt nyttjat Uppsala % av JM Klockargatan % Kontor, lager 60% 34 Tågarp 16: ,0 0% Internt nyttjat Burlöv % av JM Testvägen 15A 0 0 0% Lager 0% 35 Belgien 0 0 0,0 0% Kontor ca m 2 Bryssel 0 0 0% Försäljning Rue d Idalie 0 0 0% Kontor 0% Summa ,6 59% % % 3% jm delårsrapport jm årsredovisning januari mars

102 88 JMs FASTIGHETER EXPLOATERINGSFASTIGHETER Nr Land Fastighet/projekt Antal Utvecklings- Nuvarande Hyresintäkter Försäljningspris * Planprocess bostäder period uthyrbar yta 2002 pågående etapp Kommun vid Snitt (insats kr/m 2 ) Planskede Belägenhet projektstart Intervall cirka m 2 Mkr Upplåtelseform Produktion 36 Sverige Långbro , Detaljplan 460 Bostäder Stockholm Älvsjö Brf. Produktionsstart Sverige Essinge Udde Detaljplan Stockholm Lilla Essingen Brf. Produktionsstart Sverige Bolinders Strand , Detaljplan Järfälla Fabriksvägen Brf. Produktionsstart Sverige Liljeholmskajen , Detaljplan 500 bostäder Stockholm Årstadal/Liljeholmen Brf. Produktionsstart Sverige Hägernäs Detaljplan 400 bostäder Täby Sjönära Brf. Produktionsstart Sverige Hammarby Sjöstad Detaljplan Stockholm Brf. Produktionsstart Sverige Silverdal Bostäder Detaljplan Sollentuna Sollentunavägen Äganderätt Produktionsstart Sverige Västra Daggkåpan Ej försäljningsstart Detaljplan Nacka Produktionsstart Sverige Norra Frösunda Ej försäljningsstart Detaljplan Solna Frösundavik Produktionsstart Sverige Hagbyhöjden Detaljplan Österåker Åkersberga Äganderätt Produktionsstart Sverige Bällstaberg Detaljplan Vallentuna Bällstabergsvägen Brf. Produktionsstart Sverige Industristaden Ej försäljningsstart Detaljplan 2002 Uppsala Kungsängen Produktionsstart Sverige Rickomberga Detaljplan Uppsala Centralt Brf. Produktionsstart Sverige Kviberg Ej försäljningsstart Detaljplan 2003 Göteborg Vid Säveån Produktionsstart Sverige Norra Älvstranden Detaljplan Göteborg Norra Älvstranden Brf. Produktionsstart Sverige Kranen Detaljplan 2003 Malmö Västra Hamnen Brf. Produktionsstart Sverige Lomma ,0 Ej försäljningsstart Detaljplan 2003/2004 Lomma Lomma Hamn 53 Sverige Vallkärratorn Ej försäljningsstart Detaljplan 190 bostäder 2003 Lund Stångby Produktionsstart 2002 *Angivna försäljningspriser för bostäder med upplåtelseform som bostadsrättsförening inkluderar ej upptagna lån i föreningen. JMs totala intäkt omfattar såväl insatsen som upptagna lån i föreningen. jm delårsrapport januari mars 2002

103 JMs FASTIGHETER 89 EXPLOATERINGSFASTIGHETER Nr Land Fastighet/projekt Antal Utvecklingsperiod Hyresintäkter Försäljningspris * Planprocess bostäder 2002 pågående etapp Kommun vid Snitt (insats kr/m 2 ) Planskede Belägenhet projektstart Intervall cirka Mkr Upplåtelseform Produktion 54 Sverige Kanberget , Detaljplan Linköping Centralt Brf. Produktionsstart Sverige Majorna Detaljplan Göteborg Godhemsberget Brf. Produktionsstart Norge Grefsen Stasjon Ej försäljningsstart Reguleringsplanarb Oslo City Nord Produktionsstart Norge Rolvsrud Skog Reguleringsplan Lørenskog Centralt Ägarlägenheter Produktionsstart Norge Kjørbokollen Reguleringsplan Bærum Centralt i Sandvika Ägarlägenheter Produktionsstart Norge Hovenga Ej försäljningsstart Reguleringsplan Porsgrunn Centralt Produktionsstart Norge Trulsrudmarka Bærum Naturnära Småhus I produktion 61 Norge Øvrevoll Ej försäljningsstart Reguleringsplan 2005 Bærum Centralt Produktionsstart Norge Natlandsterasse Ej försäljningsstart Reguleringsplan Bergen Centralt Produktionsstart Norge Bragenesstrand Ej försäljningsstart Reguleringsplan Drammen Centralt Produktionsstart Norge Strongafjellet Ej försäljningsstart Reguleringsplan 2004 Askøy Bergen Sjönära Produktionsstart Belgien R.Theodore De Cuyper Woluwe-St Lambert Centralt Produktionsstart Belgien Rue d'ldalie Ixelles Centralt Produktionsstart Danmark Amerika Plads Detaljplan 2003 Försäljningsstart 68 Danmark Havnestad Detaljplan Köpenhamn Vid hamnen 2003 Produktionsstart *Angivna försäljningspriser för bostäder med upplåtelseform som bostadsrättsförening inkluderar ej upptagna lån i föreningen. JMs totala intäkt omfattar såväl insatsen som upptagna lån i föreningen. jm delårsrapport jm årsredovisning januari mars

104 90 DEFINITIONER KONCERNEN DIREKTAVKASTNING Utdelning enligt förslag i förhållande till börskurs per den 31 december Utfall 2002: 10 kr/162 kr = 6,2 procent Utfall 2001: 14 kr/217,50 kr = 6,4 procent EBIT MULTIPEL Summa börsvärde och räntebärande nettoskuld i förhållande till rörelseresultat (resultat före finansiella poster). Utfall 2002: ( )/652 = 13,0 ggr Utfall 2001: ( )/1 964 = 6,0 ggr EGET KAPITAL Summa bundet och fritt eget kapital enligt balansräkning. Utfall 2002: = mkr Utfall 2001: = mkr forts. NETTOOMSÄTTNING Summa upparbetade intäkter enligt principen för successiv vinstavräkning samt hyresintäkter och räntebidrag. Utfall 2002: = mkr Utfall 2001: = mkr NETTOOMSÄTTNING PROJEKTUTVECKLING Total nettoomsättning med avdrag för nettoomsättning inom JM Kommersiellt. Utfall 2002: = mkr Utfall 2001: = mkr PROJEKTUTVECKLINGSMARGINAL Resultat projektutveckling i förhållande till nettoomsättningen projektutveckling. Utfall 2002: 459/8 448 = 5,4 procent Utfall 2001: 957/8 126 = 11,8 procent EXPLOATERINGSFASTIGHETER Se avsnittet exploateringsfastigheter under redovisningsoch värderingsprinciper. Utfall 2002: mkr Utfall 2001: mkr FAKTURERAD MEN EJ UPPARBETAD INTÄKT Fakturering med avdrag för upparbetade intäkter. Utfall 2002: = 801 mkr Utfall 2001: = mkr FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Se avsnittet förvaltningsfastigheter under redovisnings- och värderingsprinciper. Utfall 2002: = mkr Utfall 2001: = mkr KAPITALOMSÄTTNINGSHASTIGHET Årets nettoomsättning i förhållande till genomsnittlig balansomslutning. Utfall 2002: 8 872/(( )/2) = 0,8 ggr Utfall 2001: 8 642/(( )/2) = 0,7 ggr RESULTAT PROJEKTUTVECKLING Rörelseresultat med avdrag för driftnetto, försäljning och nedskrivning av förvaltningsfastigheter samt elimineringar på koncernnivå. Utfall 2002: = 459 mkr Utfall 2001: = 957 mkr RÄNTABILITET (AVKASTNING) EFTER SKATT PÅ EGET KAPITAL Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Utfall 2002: 253/(( )/2) = 6,8 procent Utfall 2001: 1 144/(( )/2) = 30,1 procent RÄNTABILITET FÖRE SKATT PÅ SYSSELSATT KAPITAL Resultat före skatt med återläggning av finansiella kostnader i förhållande till genomsnittligt sysselsatt kapital. Utfall 2002: ( )/(( )/2) = 7,8 procent Utfall 2001: ( )/(( )/2) = 20,8 procent RÄNTABILITET FÖRE SKATT PÅ TOTALT KAPITAL Resultat före skatt med återläggning av finansiella kostnader i förhållande till genomsnittlig balansomslutning. Utfall 2002: ( )/(( )/2) = 5,9 procent Utfall 2001: ( )/(( )/2) = 15,9 procent jm delårsrapport januari mars 2002

105 DEFINITIONER 91 forts. RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD Räntebärande skulder och avsättningar med avdrag för likvida medel och räntebärande fordringar. Utfall 2002: = mkr Utfall 2001: = mkr RÄNTETÄCKNINGSGRAD Resultat efter avskrivningar och finansiella intäkter i förhållande till finansiella kostnader. Utfall 2002: (652+38)/322 = 2,1 ggr Utfall 2001: ( )/361 = 5,5 ggr SKULDSÄTTNINGSGRAD Räntebärande nettoskuld i förhållande till eget kapital. Utfall 2002: 3 665/3 570 = 1,0 ggr Utfall 2001: 5 220/3 823 = 1,4 ggr forts. ÖVERVÄRDEN FÖRE UPPSKJUTEN SKATT I FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Skillnad mellan förvaltningsfastigheters marknadsvärden och bokförda värden. Utfall 2002: = 704 mkr Utfall 2001: = mkr AFFÄRSENHETER AVKASTNING OPERATIVT KAPITAL Resultat före finansiella poster i förhållande till genomsnittligt operativt kapital. MARGINAL PER AFFÄRSENHET Resultat före fastighetsförsäljningar och nedskrivningar av fastigheter i förhållande till nettoomsättning. SOLIDITET (SYNLIG) Synligt eget kapital i förhållande till balansomslutningen. Utfall 2002: 3 570/ = 34 procent Utfall 2001: 3 823/ = 30 procent OPERATIVT KAPITAL Summa bokförda värden på förvaltningsfastigheter, exploateringsfastigheter, goodwill och kundfordringar minus leverantörsskulder samt plus/minus projektsaldon. SYSSELSATT KAPITAL Summa synligt eget kapital och räntebärande skulder och avsättningar. Utfall 2002: = mkr Utfall 2001: = mkr RÖRELSERESULTAT Affärsenheternas resultat redovisas före finansiella poster. UPPARBETAD MEN EJ FAKTURERAD INTÄKT Upparbetade intäkter med avdrag för fakturering. Utfall 2002: = mkr Utfall 2001: = 966 mkr UPPARBETADE INTÄKTER ENLIG SUCCESSIV VINSTAVRÄKNING Nedlagda produktionskostnader med tillägg av upparbetat täckningsbidrag. Utfall 2002: = mkr Utfall 2001: = mkr VINST EFTER SKATT PER AKTIE Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt antal aktier. Utfall 2002: tkr/ = 8,50 kr Utfall 2001: tkr/ = 36,30 kr jm delårsrapport jm årsredovisning januari mars

106 92 TABELLER, ILLUSTRATIONER OCH DIAGRAM JM i korthet Sida Vinst och utdelning per aktie 2 Nettoomsättning och resultat efter skatt 2 Året i sammandrag Koncernens projektutveckling 3 Geografisk fördelning av nettoomsättning Aktiedata Vinst, utdelning och direktavkastning 6 Ägarbild per Kursutveckling 1 januari februari Förändringar i aktiekapitalet Aktieägare per Fondkommissionärer som löpande följer JM 7 Affärsidé, mål och strategier Finansiella och icke-finansiella mål 9 Affären JM Projektutvecklingens faser 16 Värdekedja 16 Successiv vinstavräkning 17 Fastighetsbegrepp i projektutvecklingen 17 Känslighetskalkyl, markvärde 17 Kritisk hyresnivå 18 Markvärde under planprocess 18 Marknadsöversikt bostäder Folkökning och nybyggnation, Stockholms län 19 Prisutveckling bostadsrätter 19 Andel JMs säljstartade bostäder i olika storleksintervall 2002, Sverige 20 Genomsnittspris för JMs säljstartade bostäder, Sverige 20 Andel JMs säljstartade bostäder i olika prisintervall 2002, Sverige 20 Antal bostäder i olika planskeden, Storstockholm 21 Antal bostäder i olika planskeden, övriga Sverige 21 JMs totalt disponibla byggrättsportfölj 21 Exploateringsfastigheter redovisade i balansräkningen 21 Större pågående bostadsprojekt i Storstockholm 22 JMs planerade bostäder i Storstockholm restid till city och sjönära lägen 23 Marknadsvärde, bostadsbyggrätter Storstockholm 24 Marknadsvärde, bostadsbyggrätter övriga Sverige 24 Marknadsvärde, bostadsbyggrätter utland 24 Marknadsöversikt kommersiella lokaler Marknadshyresintervall, Stockholm Kontorshyror, Stockholm city 26 Förvaltningsfastigheter 27 Värdeutveckling, förvaltningsfastigheter 27 Frösunda karta 27 Barnängen karta 28 Mörby kontor karta 28 Kontraktsstruktur, andel av total hyresintäkt 29 City karta 29 JMs fastighetsförsäljningar 30 Utveckling av bokfört värde, färdigutvecklade förvaltningsfastigheter 30 Sammanställning av fastighetsförsäljningar under Marknadsvärde 2002, per område 31 Marknadsvärde 2002, lokalfördelat 31 Känslighetsanalys för olika kostnadskategorier, projektutveckling bostäder 34 Känslighetsanalys, nuvärde i mkr för JMs byggrättsportfölj/bostäder 35 Känslighetsanalys, nuvärde i kr/aktie för JMs byggrättsportfölj/bostäder 35 Affärsenheter JM Bostad Stockholm Andel av koncernens nettoomsättning 36 Resultat i sammandrag 36 Nyckeldata 36 Övriga Sverige Andel av koncernens nettoomsättning 37 Resultat i sammandrag 37 Nyckeldata 37 JM Produktion Andel av koncernens nettoomsättning 38 Resultat i sammandrag 38 Nyckeldata 38 JM Kommersiellt Andel av koncernens nettoomsättning 39 Resultat i sammandrag 39 Nyckeldata 39 JM Utland Andel av koncernens nettoomsättning 40 Resultat i sammandrag 40 Nyckeldata 40 Finansverksamheten Lånestruktur 42 Kapitalomsättning och räntetäckningsgrad 43 Räntebärande nettoskuld och skuldsättningsgrad 43 Finansnetto, JM-koncernen 43 Räntebärande skulder och medelräntesatser per Medarbetarna Antal anställda 47 Löner och sociala kostnader 47 Sjukfrånvaro 47 Miljö Projektutvecklingens miljöpåverkan 48 Energibehov bostäder 50 Energianvändning kontor 50 Avfall till deponi 52 Deponiandel 52 Resultaträkning Koncernens nettoomsättning per affärsenhet 57 Balansräkning Koncernens tillgångar 59 Koncernens kapitalstruktur 59 Sjuårsöversikt Koncernens resultat efter finansiella poster 82 Koncernens eget kapital 82 JMs fastigheter Uthyrbara ytor 2002 färdigutvecklade fastigheter, lokalfördelade 84 Möjligheter och risker Bostadsutgifter i relation till disponibel inkomst 32 Kostnadsstruktur jm delårsrapport januari mars 2002

107 ADRESSER HUVUDKONTOR OCH STOCKHOLMSKONTOR JM AB Telegrafgatan 4, Solna Stockholm Tel , fax REGION- OCH LOKALKONTOR REGION ÖST Uppsala Sylveniusgatan 2 Box 1334, Uppsala Tel , fax REGION MITT Jönköping Herkulesvägen 6, Jönköping Tel , fax Linköping (regionkontor) Brigadgatan 24, Linköping Tel , fax Strängnäs Storgatan 22, Strängnäs Tel , fax Västerås Signalistgatan 17, Västerås Tel , fax Örebro Vasastrand 11, Örebro Tel , fax REGION VÄST Göteborg Gårdatorget 2, Göteborg Tel , fax REGION SYD Halmstad Brogatan 1, Halmstad Tel , fax Helsingborg Prästgatan 24, Helsingborg Tel , fax Lund (regionkontor) Åldermansgatan 13 Box 21, Lund Tel , fax Malmö Övägen 6, Limhamn Box 60228, Malmö Tel , fax DOTTERBOLAG SVERIGE AB Borätt Sjöängsvägen 17 Box 956, Sollentuna Tel , fax E. Lindqvist Rör AB Karlsborgsvägen Box 10705, Stockholm Tel , fax Seniorgården AB Sjöängsvägen 17 Box 956, Sollentuna Tel , fax O.Timblads Målerifirma AB Strandbergsgatan 53, Stockholm Tel , fax DOTTERBOLAG UTLAND Belgien JM Construction S.A. Avenue Louise 287, Bte 1 B-1050 Bruxelles Tel , fax Danmark JM Danmark A/S Vester Farimagsgade 37 DK-1606 København V Tel , fax Norge Byggholt AS (huvudkontor) Bærumsveien 473 Postboks 33 N-1306 Bærum Tel , fax Bergen Damsgårdsveien 125 Postboks 78 N-5847 Bergen Tel , fax Skien Myren 18 Postboks 45 N-3701 Skien Tel , fax Tønsberg Ålyveien 19 Postboks 2053 N-3103 Tønsberg Tel , fax Seniorbo AS Kjørbokollen 30 N-1337 Sandvika Tel , fax Produktion: JM och Inte Rio Text: JM, BBD Financial Communications och NewSec (s ) Fotografer: Torbjörn Bergkvist, Nina Broberg, Lars Hansson, Lena Koller, Nino Monastra och Michael Perlmutter Illustrationer: Gunnar Bohman och Leif Åbjörnsson Arkitektritningar: Architech Design, Bau Arkitekter, BLP-arkitekter, FFNS/Henning Dann och Per Wigow, Christer Malmström Arkitektkontor och ÅWL Repro och tryckeri: RekordOffset, Stockholm 2003 Papper: Incada Silk 220g (omslag), Scandia g (inlaga) och Silverblade Art 170g (JM i bilder)

108 JM AB (publ) Postadress Stockholm Besöksadress Telegrafgatan 4, Solna Telefon Telefax Internet