Ekonomisk kalkyl för nytt klubbhusområde

Transkript

1 Torekovs Golfklubb en unik linksupplevelse Ekonomisk kalkyl för nytt klubbhusområde Underlag till extra årsmöte 26 november 2017 ToGK styrelse och ledning

2 Ekonomisk kalkyl för nytt klubbhusområde Den 26 november i år ska klubbens medlemmar rösta om styrelsens förslag till nytt klubbhusområde. På det extra årsmötet kommer det ske en kortfattad presentation för hela projektet. På hemsidan finns det redan och det kommer läggas upp mer detaljerad information för alla att ta del av i god tid före mötet. Logga in och gå in på medlemssidorna. Där finns all information under olika flikar med följande rubriker. Extra årsmöte 26/11 Båstad o Stockholm Strategisk bakgrund Rådgivande enkät Tekniska undersökningar Behovsanalys och ritningar Medlemmarnas frågor/skrivelser Finansiering Ekonomisk kalkyl Tidplan och genomförande Detta dokument ger en överblick över den ekonomiska kalkylen för att bygga ett nytt klubbhusområde för Torekovs Golfklubb. Styrelse och ledning har gjort antaganden, riskanalyser och tagit fram estimat för investeringskostnad och finansieringslösningar. Givet ett positivt beslut sätter sedan arbetet igång med att detaljprojektera, ta fram offerter och slutförhandla med bankerna. När vi gjort de ekonomiska beräkningarna har vi varit försiktiga och velat vara på den säkra sidan. Vi har därför använt siffran 30 miljoner kronor som investeringskostnad baserat på oförhandlade priser och byggkonsulters detaljerad beräkningar. Styrelsen kommer arbeta aktivt med offertförhandlingar etc. för att den faktiska investeringen ska bli lägre. Vi kommer även verka för att få fram donatorer och sponsorer för att reducera lånebehovet. Under fliken Ekonomisk kalkyl hittar du senaste årens årsredovisningar för Torekovs Golfklubb och Torekovs Golfbana AB. De två tillsammans är vad vi alla kallar klubben så i denna presentation har de två enheterna lagts samman och interna poster eliminerats.

3 Investering vad är det som ingår Nybyggt klubbhus som möter dagens arbetsmiljökrav och byggnormer 515 kvm på mark jämfört med dagens 600 kvm på mark. Totalt c:a 890 kvm jämfört med dagens c:a 845 kvm Bruksytorna mindre än idag men mer effektiva Reception, shop och restaurang i samma byggnad Kontor, konferensrum och klubbrum på övervåning då det kostar mindre än att bygga i markplan Anpassat för funktionshindrade Goda förutsättningar för krögare att ha öppet året runt nytt restaurangkök med god standard utrymmen för att anordna privata evenemang Klubbrum tillgängligt året om Bergvärmeanläggning Verksamhetsanpassat ventilations-system Ny innergård med putting-green och sittplatser under tak Renovering av byggnad med omklädningsrum Rivning av receptions- och restaurangbyggnad

4 Balansräkning kommande åren - antaganden Investeringskostnad 30 miljoner kronor använt som investeringsbelopp i de ekonomiska kalkylerna Byggkonsulter har gjort detaljerade kostnadsberäkningar baserade på rikspriser ingen rabatterad entreprenad dvs före förhandlat och klart som ryms inom de 30 msek Finansieringsbehov I kalkylerna har vi räknat med full investering på 30 msek och att detta finansieras till fullo genom kapitalinsatser och nya banklån (antaganden som sannolikt innehåller en buffert) Kapitalinsats om kr från aktiva seniormedlemmar aktiva seniorer är medlemmar idag, men gjort försiktiga antaganden om att endast kvarstår som medlemmar. (Detta antagande görs av försiktighetsskäl i kalkylen). Inte räknat med kapitalinsatser från dagens yngre seniorer som fyller senior de närmaste åren (cirka 10 per år) 350 personer står i kö men inte räknat med några inträdesavgifter och kapitalinsatser utöver historisk nivå på köintag Resterande finansiering om 15 msek via banklån har inkluderats i kalkylen Ingen alternativfinansiering inkluderad - donationer, sponsorer, förskottsbetalning av årsavgifter, eller dylikt Finansieringskostnad och amorteringsplan Räntenivåer och amorteringstider diskuterade med bankerna Antagen räntenivå högre än dagens nivå men kan inte bindas förrän byggnaden är klar. Kalkylen håller för räntenivåer på över 6 procent Amorteringstid för nuvarande lån är relativt kort, därför förhållandevis hög amorteringsnivå idag (700 ksek år 2017) Amorteringstid längre vid nybyggnation. Nuvarande lån inkluderas i den nya amorteringsplanen (totalt ca 500 ksek/år framöver) Avskrivningar Avskrivningarna belastar resultatet men har ingen effekt på kassaflöden och likviditet Kan finnas utrymme för snabbare avskrivningstakt för att minska skattekostnaden

5 Balansräkning givet finansieringsbehov på 30 msek Balansräkning Balansräkning Balansräkning ,8 msek 2 msek 1 msek TILLGÅNGAR 7,3 msek 10,4 msek 9,1 msek 4,6 msek 4,8 msek 19 msek 11 msek 23 msek 4 msek 4 msek 35 msek 11 msek 24 msek 4 msek 19 msek Korta tillgångar Byggnader Mark o maskiner EGET KAPITAL & SKULDER Eget kapital Övriga skulder Banklån Soliditet 49% Balansomslutning 18,5 msek Soliditet 73% Balansomslutning 32 msek Soliditet 51% Balansomslutning 46 msek Händer under medlemmar betalar kapitalinsats vardera kr redovisas som aktieägar-tillskott (eget kapital) Restaurangbyggnad rivs bokfört värde skrivs ned med 1,5 msek Nybyggnation påbörjas antagande att 14 msekinvesteras och bokförs Händer under 2019 Nytt banklån i denna kalkyl 15 msek (blir lägre om till exempel donationer eller fler kapitalinsatser från gamla/nya) Receptionsbyggnad rivs bokfört värde idag är noll och alltså ingen nedskrivning Nytt klubbhusområde blir klart bokfört värde ökar med resterande 16 msek

6 Balansräkning - riskanalys Händelser som kan stärka balansräkningen Lägre investeringskostnad än 30 msek genom ändrad kravspecifikation och effektiv projektledning Lägre investeringskostnad än 30 msek genom framgångsrik upphandling med pressade priser och/eller offerter till leverantörers som vill vara partners Lägre finansieringsbehov tack vare donationer/sponsring/förskott av årsavgifter Förhoppningsvis väljer färre att lämna klubben än vad som kalkylen bygger på (för att vara försiktiga har det gjorts antaganden av endast av aktiva seniorer kvarstår) Fler nya medlemmar kommer in - antingen som ersätter de som lämnar eller så ökas antalet aktiva seniorer under ett par år ( beta av kön ) och dessa nya medlemmar betalar både inträdesavgift + kapitalinsats Kalmar hade nytta av lokala företag som byggde och levererade material till självkostnadspriser Redan idag har donatorer/sponsorer visat intresse och allt mellan 1-5 msek är möjligt Om ingen lämnar ökar aktieägartillskottet med 2,3 msek och finansieringsbehovet minskar med samma belopp Om 100 lämnar och vi tar in 200 nya medlemmar så blir nettoeffekten 5,6 msek Händelser som kan försvaga balansräkningen Högre investeringskostnad pga ÄTA (ändringar/tillägg/avgående) Nettoutflödet av medlemmar är större än 15% (ett flertal väljer att lämna och inga nya kommer in som nya medlemmar risken finns även idag och andra alternativ) Kommande års resultatutveckling kan slå positivt och negativt Vi har gjort en kalkyl för resultatutvecklingen och kassaflöden (se kommande sidor) som är baserat på försiktiga antaganden. De gjorda kalkylerna visar på att de årliga resultatet före av/nedskrivningar ha en positiv effekt på balansräkningen. Lägre risk vid nybyggnation än vid renovering. I de 30 msek är en ÄTA-buffert inkluderad Torekov har en mycket konkurrenskraftig årsavgift och bra ranking jämfört med banor i vår omnejd Begränsad påverkan på balansräkningen

7 Resultaträkning kommande åren - antaganden Den ekonomiska kalkylen för kommande år är baserad på försiktiga antaganden, som redovisas här. På nästa sida finns en bild som visar en brygga för hur resultat klubben förväntas se ut före och efter en nybyggnation. Ytterligare en sida framåt finner du en bedömning av riskerna i antagandena är använt som basår - det har varit ett normalt år med förvisso ganska dåligt väder men ändå med ett förväntat positivt resultat före skatt på samma nivå som året innan - runt 50 tusen kronor Vid årsmötet 2017 beslutade stämman en höjning av årsavgiften till kr/år. Åren därefter antas årsavgiften följa förväntad inflation om två procent per år Banan har högsta prioritet senaste årens höga nivå bibehålls och investeringstakten höjs mer än förväntad inflation El och underhåll av byggnader minskar. Stora investeringar i bergvärme, isolering, ventilation och hållbara material tillsammans med effektivare utnyttjande av ytor ger en betydligt mer energieffektiv drift. Finanskostnaderna, och då framförallt räntor på nya banklån ökar. Investeringskostnaden satt till 30 msek i kalkylen 50/50 finansiering genom medlemmars kapitaltillskott och nya banklån Räntan på lånen binds på 5-8 år när ombyggnationen är klar. Antagen räntenivå högre än dagens ränteläge Avskrivningarna på byggnader ökar då avskrivningsunderlaget går från dagens 7 msek till 35 msek efter ombyggnation Övriga resultatposter intäkter och kostnader - antas öka med förväntad inflation om två procent per år

8 Resultatutveckling brygga 2017 till 2020 Resultatet förbättras från +50 ksek år 2017 till +450 ksek år Resultatposter Intäkter + Årsavgifter + Kö/inträden + Greenfee + Shop/restaurang + Sponsorer/företag och övrigt Kostnader - Banarbete - Kansli o admin. - El och underhåll - Avskrivningar - Finanskostnader inflation -250 = Resultat +550 beslutad höjning Resultatprognos år 2017 Kö/ inträden Greenfee Hyror/ arrenden Sponsor/ ftg/övrigt Årsavgifter Banverksamhet och drift Kansli/ admin El och U-håll Avskrivningar Finanskostnader Resultatprognos år (ksek) (ksek)

9 Resultaträkning - riskanalys Händelser som kan stärka resultatet Trenden för Golf-Sverige har vänt - fyra år med ökande antal golfspelare kan ge ökat intresse för medlemskap och greenfee-spel Årsavgiften baserad på dagens antal medlemmar och mix mellan olika kategorier. Blir det fler aktiva seniorer ökar årsavgifterna. Årsavgiften kan även höjas. Banans fina utveckling kombinerat med ett attraktivt klubbhusområde ökar sannolikheten för att gör det möjligt att öka greenfee-priset ytterligare locka fler greenfee-spelare och ha företagsevent under lågsäsong (synergier med året runt krögare) få med fler partners och sponsorer Om aktiviteten på klubben ökar året om kan omsättningsbaserade hyror från restaurang och shop öka mer än inflationen El och underhåll av byggnader förväntas minska låg risk att det inte uppnås. Räntekostnaden kan bli lägre om klubben behöver låna mindre än 15 msek Om 100 passiva/delårsmedlemmar blir aktiva medlemmar ökar årsavgifterna med cirka 400 ksek/år. Bjäre och Båstad har högre årsavgifter trots Torekovs högre ranking Banan har blivit vinter-säkrare och flera gånger i år har klubbar i närområdet tvingats stänga. Vid nybyggnation kan man säkra en energieffektiv byggnad och blir därmed mindre sårbar för ökande elpriser Händelser som kan försvaga resultatet Det som skulle ha störst effekt på resultatet är om klubben skulle tappa medlemmar och inte attrahera nya Om driftskostnaderna (bana, kansli och administration) skulle öka mer än inflation så slår det negativt dessa kostnader kan dock styras på årsbasis Vi kan välja att öka avskrivningarna för att optimera skattebetalningarna Räntekostnaden kan öka om räntorna stiger kraftigt innan nybyggnationen är klar och vi kan binda räntorna Torekov har en mycket konkurrenskraftig årsavgift och bra ranking jämfört med banor i vår omnejd Påverkar resultatet negativt - har ingen påverkan på kassaflöden och likviditet

10 Kassaflöden och likviditet 2016 till 2022 ksek 1500 Likviditet vid utgången av respektive år Likviditeten alltid ansträngd över årsskiftet då årsavgifterna betalas i slutet av januari och klubben använder då sin checkkredit Kassaflöden (ksek) Kassaflöde från verksamheten (ungefär resultat exkl. av/nedskrivningar) Investeringar i banan (450) (500) (500) (550) (550) (550) Investering i klubbhusområde 0 (14.000) (16.000) Kapitaltillskott o banklån Donationer, sponsorer, förskott Amorteringar (700) (500) (500) (500) (500) (500) NETTO KASSAFLÖDE

11 Sammanfattning De ekonomiska kalkylerna visar att klubben mycket väl klarar en så omfattande investering som en nybyggnation är. Soliditet, likviditet och resultatet utvecklas i rätt riktning även med försiktiga antaganden och klubben kommer ha en starkare ekonomisk ställning om ett par år jämfört med idag. Förslaget om ett nytt klubbhusområde har arbetats fram för att säkra och stärka klubbens attraktivitet i framtiden. Hållbart och långsiktigt har varit ledord när det gäller utformningen. Men när det gäller de ekonomiska kalkylerna investeringskostnad, finansiering, balansräkning, resultaträkning och kassaflöden så har ledorden varit Försiktighet och robusta antaganden. När vi gjort de ekonomiska beräkningarna har vi velat vara på den säkra sidan. Vi har använt siffran 30 miljoner kronor som investeringskostnad i kalkylerna för att säkra att vi får det som behovsanalysen visar och vi har då använt byggkonsulternas oförhandlade priser för byggare och material, vi har gjort tuffa antaganden om medlemmar som lämnar och att inte nya vill komma in istället, att vi inte får några donationer eller annan alternativ finansiering (vilket vi redan vet att vi har) och så vidare. Detta är vad som är med i kalkylerna. I verkligheten hoppas vi att alla vill vara med på denna resa och tror att nya medlemmar också vill komma in i klubben. Vi tror att vi kommer locka fler gäster till klubben. Vi kommer arbeta för att förhandla varenda krona. Vi lovar inget men räknar med att kunna slå kalkylerna. Men man ska alltid vara beredd på motvind och regn på alla hål. Skulle allt gå fel så ska kalkylen ändå hålla för de medlemmar som är kvar i klubben och det menar vi att den gör. Riskanalysen pekar snarare på möjligheterna för att det faktiska utfallet kan bli bättre än vad beräkningarna visar. På det extra årsmötet ber styrelsen om ett mandat att gå vidare med förslaget om ett nytt klubbhusområde och starta upphandling, slutföra förhandlingar med banker, söka alternativ finansiering och projektplanera för att kunna sätta spaden i jorden i augusti 2018 så att det nya klubbhusområdet kan vara klart före sommaren Byggnationen kommer inte att påbörjas förrän samtliga underlag, offerter, bygglov och finansiering är på plats. Detta kommer att redovisas vid ordinarie årsmöte våren 2018 som därmed blir den slutgiltiga bekräftelsen om att påbörja det praktiska genomförandet.