Bostadsrättsföreningar, en potentiell skattkammare

Transkript

1 Företagsekonomiska institutionen Kandidatuppsats i företagsekonomi Företagsekonomi C Accounting Issues Handledare: Andreas Widegren Vårterminen 2012 Bostadsrättsföreningar, en potentiell skattkammare Ett Modigliani-Miller exempel på svenska bostadsrättsmarknaden Uppsatsförfattare Eddie Persson Uppsatsförfattare Tim Rosendahl

2 Abstract Svenska bostadsrättsföreningar hade under december 2011 lån för 329 miljarder kronor. Räntekostnaderna på föreningens lån är sedan 2007 icke-avdragsgilla medan bostadsrättsmedlemmarna har avdragsrätt på sina lån. Syftet med uppsatsen är därför att undersöka om det finns dolda vinster att hämta genom att allokera om föreningens lån. Som utgångspunkt för undersökningen används Modigliani-Millers teorem om optimal kapitalstruktur. Genom en loglinjär regressionsanalys undersöks hur olika faktorer påverkar slutpriset på en bostadsrätt och genom en kvalitativ studie fastställs sedan olika intressenters ställningstagande till att föreningen allokerar om lånen. Utifrån det empiriska materialet lokaliseras två förfaranden som anses intressanta för fortsatt analys. I resultatet fastställs att en värdeökning sker ifall lånen allokeras om och kapitalkostnaden är lägre för medlemmen än bostadsrättsföreningen. I och med att bostadsrättsföreningar fortfarande upptar lån påvisar detta ett irrationellt beteende. Nyckelord: Modigliani-Miller, bostadsrätt, skattesköld, kapitalstruktur, Stockholm Vi till tacka vår handledare doktorand Andreas Widegren som alltid funnits tillgänglig och stöttat oss i vårt uppsatsskrivande. Vi vill även tacka boreda.se och slutpris.se som låtit oss ta del av sina databaser vilket har gjort vår studie möjlig att genomföra.

3 Innehållsförteckning 1. Inledning Bostadsrättsföreningar Uppkomst och struktur Kapitaltillskott Kreditgivning Beskattning Teori Proposition 1: Med och utan hänsyn till skatter Proposition 2: Med och utan hänsyn till skatt Personliga skattekostnader Ytterligare forskning Teorikritik Kvantitativ data Insamling av data Avgränsningar Regressionsmodell Bortfall Metodkritik Resultat Kvalitativ data Kreditgivare HSB Skatteverket Metodkritik Tidigare mål Analys Kapitaltillskott och KamR Slutsats Källförteckning Appendix 1: Karta Appendix 2: Diagram och tabeller Appendix 3: Intervjuer... 42

4 Definitioner Skattesköld: Reduktion i skatt på grund av avdragsgilla räntor Vägd kapitalkostnad: Medelvärdet av kapitalkostnaden för eget kapital och skulder Förvärvsarbete: Lönegivande arbete som är underlag för beskattning Inkomstslaget tjänst: Den del i deklarationen där beskattningsunderlag beräknas för förvärvsarbete Inkomstslaget kapital: Den del i deklarationen där beskattningsunderlag beräknas för kapital inkomster och kostnader Skattereduktion: Medgiven minskning av skatt Strimlade lån: En äldre finansieringsmodell där föreningens fastighet ställdes som säkerhet för medlemmarnas lån Privatbostadsföretag: En bostadsrättsförening som tillhandahåller bostäder åt sina medlemmar

5 1. Inledning I inledningen diskuteras problembakgrunden som övergår till syfte och frågeställning. Därefter förklaras studiens tillvägagångssätt, resultat och analys som mynnar ut i en slutsats. Det pågår en debatt att svenska banker har för höga bolånemarginaler. Istället för att beskylla bankerna för att ha höga marginaler borde bolånetagare rannsaka sig själva och undersöka möjligheten att sänka kapitalkostnaderna. Bostadsrättsföreningar i Sverige är en unik konstruktion som baseras på medlemmarnas solidariska ansvar där de inte enbart betalar räntekostnaderna på privata lån utan även på föreningens lån. I bostadsrättsföreningar är det därför möjligt att medlemmen, föreningen eller båda, belånar sig för att finansiera verksamheten. Det finns en historisk koppling mellan de rådande beskattningsreglerna och hur bostadsrättsföreningar valt att finansiera sig. Äldre föreningar finansierades oftare med större andel lån än eget kapital eftersom en viss belåningsgrad var fördelaktigt med den tidigare schablonbeskattningen. När denna beskattningsform förändrades 2007 blev det inte längre skattemässigt lönsamt för bostadsrättsföreningar att finansiera sig med skulder. Enligt Modigliani-Millers teorem bör företag finansiera sig på ett sätt som minskar skattekostnaderna till staten och därför borde det inte vara rationellt för bostadsrättsföreningar att vara belånade. Dock innehade svenska bostadsrättsföreningar under december 2011 lån för 329 miljarder kronor med en genomsnittlig räntesats på 3,94%. Eftersom dessa lån sedan beskattningsförändringen 2007 inte är avdragsgilla, sparade staten under denna månad 324 miljoner kronor i icke-avdragsgilla räntekostnader. Uppsatsen ämnar därför undersöka om det finns dolda vinster att hämta genom att allokera om bostadsrättsföreningars lån. För att undersöka om Modigliani-Millers teorem är applicerbar på svenska bostadsrättsmarknaden har en kvalitativ och en kvantitativ undersökning genomförts. Kvalitativ data har insamlats från kreditgivare, HSB och skatteverket genom intervjuer, för att undersöka olika förfarningsätt för att allokera om bostadsrättsföreningens lån. Mellan kreditgivarna och HSB råder en samlad mening att omallokering av lån bör ske via enkla förfaranden eftersom det kan och har 1

6 uppkommit juridiska problem vid mer avancerade förfaranden. Genom intervjun med skatteverket undersöktes om de uppkomna förfarandena ansågs vara skatterättsligt möjliga och ytterligare stöd inhämtades från tidigare skattemål. De olika förfarandena sammanställdes slutligen i en matris och av de fyra redovisade förfarandena valdes två ut för fortsatt bearbetning i analysen. Den kvantitativa datan sammanställdes genom en insamling från två databaser varav den ena bestod av bostadsrättsförsäljningar och den andra av årsredovisningar för aktuella bostadsrättsföreningar. Den sammanställda databasen användes sedan för att undersöka olika faktorers inverkan på slutpriset på en bostadsrätt genom en loglinjär regressionsanalys. Ur regressionsanalysen framstod månadsavgiften och föreningens skuldsättning som de viktigaste faktorerna för denna studies syfte. Därför tillämpas faktorerna, tillsammans med Modigliani-Millers teorem i analysen. Eftersom de två faktorerna är negativt korrelerade med slutpriset ökar marknadsvärdet på bostadsrätten när faktorerna minskar. I slutsatsen konstateras att ur ett ekonomiskt perspektiv finns det ingen anledning för svenska bostadsrättsföreningar att inneha lån och att svenska bostadsrättsmarknaden därför agerar irrationellt. 2

7 2. Bostadsrättsföreningar I detta avsnitt diskuteras bostadsrättsföreningar, deras uppkomst, uppbyggnad och regleringar för att ge en grundläggande förståelse för den fortsatta diskussionen. Vidare förklaras hur beskattningsreglerna skiljer sig åt mellan bostadsrättsföreningar och bostadsrättsinnehavare för att visa varför det är skattemässigt lönsamt att lånen ligger hos medlemmen. 2.1 Uppkomst och struktur En bostadsrättsförening räknas som en särskild form av ekonomisk förening 1 med ändamålet att i föreningens hus, utan tidsinskränkning, upplåta lägenheter med bostadsrätt till bostadsrättsföreningsmedlemmarna (SOU 2010:90). De första bostadsföreningarna i Sverige bildades i slutet av 1800-talet i syfte att erbjuda medlemmarna bostäder till skäliga villkor. Innan 1930 erbjöd bostadsföreningar sina medlemmar lägenheter med ständig och tidsmässigt obegränsad besittningsrätt kom dock lagen om bostadsrättsföreningar, vilket slog fast att endast bostadsrättsföreningar fick upplåta nyttjanderätt utan begräsning i tiden, samt att sådan nyttjanderätt enbart fick upplåtas till föreningens medlemmar (Öhrlings PWC, 2009). År 2011 fanns det ca bostadsrättsföreningar i Sverige vilka året innan upplät ca lägenheter (Bolagsverket, 2012; Skatteverket, 2010). I Stockholms kommun återfinns drygt föreningar (Bolagsverket, 2012). En bostadsrätt är den andelsrätt i föreningen som en medlem har på grund av en lägenhetsupplåtelse (Sigbladh & Wilow, 2008). När fastigheten är nybyggd, eller när ombildning har skett från hyresrätt till bostadsrätt säljs bostadsrätten. Detta sker genom att bostadsrättsföreningen upplåter nyttjanderätt till en specifik lägenhet mot betalning av en bestämd insats (Öhrlings PWC, 2009). Bostadsrätten kan överlåtas av innehavaren genom en skriftlig överlåtelse och genom att föreningens styrelse godkänner förvärvarens blivande medlemskap i föreningen. Möjligheter finns för föreningen att vägra den blivande köparen medlemskap om t.ex. föreningen bedömer att köparen saknar betalningsförmåga för månadsavgifterna eller på annat sätt anses vara en olämplig medlem (Sigbladh & Wilow, 2008). De flesta föreningar är små med 1 En ekonomisk förening ska driva ekonomisk verksamhet i syfte att främja medlemmarnas ekonomiska intressen (LEF, 1 kap. 1 ) 3

8 begränsade ekonomiska resurser vilket ger medlemmarna möjlighet att påverka föreningens verksamhet (Skatteverket, 2010). Medlemmarnas ansvar begränsas till det kapital som de satsat i föreningen. Precis som i aktiebolag är den grundläggande principen i ekonomiska föreningar att medlemmarna inte ska ha något ytterligare ansvar för föreningens förpliktelser. Om en bostadsrättsförening går i konkurs har fastighetens panträttsinnehavare bättre rätt än bostadsrättsinnehavarna. Säljs fastigheten på exekutiv auktion utan att inbringa ett överskott till bostadsrättsinnehavarna, har de förlorat insatsen. Dock gäller fortfarande bestämmelserna om besittningsskydd och de tidigare bostadsrättsinnehavarna kan bo kvar i lägenheterna fast de sedermera är omvandlade till hyresrätter (Sigbladh & Wilow, 2008). 2.2 Kapitaltillskott En beprövad skatteplaneringsåtgärd är att föreningens lån överförs till medlemmarna så de kan göra ränteavdrag. I praktiken höjer bostadsrättsföreningen insatserna alternativt gör alla medlemmar ett extra kapitaltillskott. Tillskottet baseras på medlemmearnas andelar i bostadsrättsföreningen och föreningen använder sedan tillskottet, för att amortera lån och sänka räntekostnaderna. Medlemmarnas årsavgifter sänks därefter med det minskade räntekostnadsbeloppet. Om det finns medlemmar som inte vill eller kan göra ett kapitaltillskott, kan föreningen införa differentierade årsavgifter. Med denna metod delas årsavgiften upp i två delar beståendes av drift och underhåll, samt kapitalkostnader. De medlemmar som väljer att göra kapitaltillskottet betalar sedan enbart drifts- och underhållskostnaderna (Lundén & Bokelund Svensson, 2011). 2.3 Kreditgivning God sed och myndigheter påbjuder att kreditgivare ska kontrollera att kredittagare eller en borgensman har möjlighet att fullgöra sina skyldigheter enligt ett kreditavtal. Inför kreditbeslutet ligger det i kreditgivarens intresse att fastställa kredittagarens betalningsförmåga och betalningsvilja. Betalningsförmågan innebär förmågan att kunna betala oavsett betalningsviljan, medan betalningsviljan behandlar hur villig låntagaren är att göra betalningar i rätt tid (Sigbladh & Wilow, 2008). 4

9 Kreditriskbedömning består av bedömning eller analys av risk för och vid obestånd. Risk för obestånd behandlar risken av att kredittagaren inte kommer att leva upp till sina förpliktelser av kreditavtalet medan risken vid obestånd innebär att bedöma värdet av en för krediten lämnad säkerhet t.ex. en pant, och realisationsvärdet. Vid fastighetskreditgivning anses risken minska i takt med att amorteringar minskar kapitalskulden som fastigheten utgör säkerhet för. Genom att multiplicera risken för obestånd och risken vid obestånd erhålls den marginal som kreditgivaren måste ha för att täcka den förväntade kreditrisken, så kallade risktäckningskravet (Sigbladh & Wilow, 2008). Vid kreditgivning till ekonomiska föreningar måste kredithanteringen undersöka om bostadsrättsföreningens kreditansökan är förenlig med föreningens verksamhetsföremål och syfte, eftersom en förening inte får uppta krediter som strider mot denna princip. För att få en sakrättsligt giltig pantsättning av bostadsrätten, gäller två huvudåtgärder: pantsättningen ska ske enligt gällande avtalsrätt från bostadsrättsinnehavaren till kreditgivaren och bostadsrättsföreningen ska underrättas (denuntiation) om pantsättningen (Sigbladh & Wilow, 2008). Föreningen är därefter skyldig att föra en förteckning över respektive lägenhets pantsättning i sitt lägenhetsregister (Öhrlings PWC, 2009). Noteringen om pantsättningen är särskilt viktig eftersom pantsättningen av bostadsrätter inte noteras i något offentligt register på liknande sätt som för fastigheter (Öhrlings PWC, 2009). Vid långivning från föreningen till medlemmen ska lånebeloppet inte tas upp till beskattning om bostadsrättsföreningen på grund av medlemskapet ställer säkerhet för lånet (Skatteverket, 2010). Under 1980-talet var det en vanligt förekommande finansieringsmodell att föreningen ställde fastigheten som säkerhet när lånen fördelades bland medlemmarna, s.k strimlade lån, men det var en avancerad metod som inte används numera (SBC, 2010). 2.4 Beskattning Inkomsten av fastighetsanvändningen beskattades tidigare schablonmässigt för en bostadsrättsförening. Detta innebar att 3% av hela taxeringsvärdet skulle tas upp som inkomst av näringsverksamhet och att avdrag fick göras för räntekostnader och tomträttsavgälder. Beskattning förändrades dock 2007 i och med att många bostadsrättsföreningar drabbades hårt vid höjningar av taxeringsvärdet, eftersom de var skyldiga att betala både schablonmässigt beräknad inkomstskatt och 5

10 fastighetskatt på fastighetsinnehavet (Lodin, 2011). Detta drabbade särskilt äldre föreningar som helt eller till stor del redan amorterat av sina lån. När avdragsrätten för bostadsrättsföreningar slopades 2007 var det inte ovanligt att den del av föreningens lån som hänfördes till medlemmens egen andel övertogs av medlemmen. Låneförfarandet syftade till att medlemmen skulle få avdrag för räntan på lånet mot att månadsavgifterna till föreningen minskade. Förfarandet kunde innebära att föreningen i gengäld för medlemmens åtagande ställde säkerhet för medlemmens lån (Skatteverket, 2010). En konsekvens av att schablonbeskattningen togs bort är att bostadsrättsföreningar inte längre ska ta upp inkomster och inte heller dra av utgifter som hör till fastigheten. Detta inkluderar även de lån som finns i fastigheten och vars räntekostnader det tidigare medgavs avdrag för (Lundén & Bokelund Svensson, 2011; SKV378, 2012). Andra inkomster och utgifter än sådana som är hänförliga till fastighetsinnehavet, t.ex. ränteintäkter och kapitalvinster eller -förluster, är dock fortfarande skattepliktiga respektive avdragsgilla på samma sätt som tidigare (Lodin, 2011). En fysisk person som är medlem i ett privatbostadsföretag har rätt till avdrag på skuldräntan avseende upptagna lån för bostadsrätten. Avdraget får göras i inkomstslaget kapital och kvittas först och främst mot andra beskattningsbara vinster inom inkomstslaget, som till exempel ränteintäkter och aktieutdelning (IL, 42 kap. 1 ;IL, 41 kap. 12 ). En fysisk person får göra skattereduktion om räntekostnader för upptagna lån (ej csn) medför ett underskott i inkomstslaget kapital (IL 67 kap. 2 ). IL 67 kap. 2 2st fordrar att skattereduktionen ska räknas av mot kommunal och statlig inkomstskatt som betalas vid förvärvsarbete. Det är tillåtet att göra skattereduktion med 30 % av den del som kapitalunderskottet understiger kr och därefter får skattereduktion göras med 21 % (IL 67 kap. 10 ). 6

11 Tabell 1 Bostadsrättsmedlemmens möjlighet till skatteavdrag och -reduktion Beräkning Summa (kr) Ränteintäkter Räntekostnader Kapitalunderskott Beskattning av kapital (30 %) Underlag för skattereduktion Skattereduktion * 30 % Skattereduktion > * 21 % Total skattereduktion Inkomstskatt Slutgiltig skatt Om bostadsrättsmedlemmen har kr i ränteintäkter och kr i räntekostnader, kan ränteintäkterna kvittas mot räntekostnader i inkomstslaget kapital. Det går att se i tabell 1 att det blir 0 kr kvar till beskattning av kapital. Medlemmen har fortfarande kr i kapitalförlust vilken blir underlag för skattereduktion. Den tillåtna skattereduktionen är 30 % upp till kr och därefter 21 %. Den totala skattereduktionen kr kan sedan dras av från inkomstskatten på kr och den slutgiltiga skatten blir kr, se längst ner till höger i tabell 1. För medlemmens räntekostnader minskar skattekostnaderna med 30 % vid möjligheten till kvittning och skattereduktion upp till kr, för att sedan minska med 21 % om medlemmen betalar inkomstskatt. Enligt exemplet i tabell 1 skulle medlemmen minska skattekostnaderna med kr. Om lånen ligger hos föreningen är inte räntekostnaderna avdragsgilla och medlemmen går miste om kr. Det bör därför finnans incitament att allokera om lånen för att utnyttja ränteavdraget. Studien ämnar därför att undersöka frågan: Finns det dolda vinster att hämta att hämta genom att allokera om bostadsrättsföreningars lån? 7

12 3. Teori I teorikapitlet behandlas Modigliani-Millers teorem utan hänsyn till skatt, med skatt samt med finansiärers skattekostnader. Därefter redovisas ytterligare forskning och den diskussion som förts om Modigliani-Millers teorem. 3.1 Proposition 1: Med och utan hänsyn till skatter Ett företag har möjlighet att påverka sin kapitalstruktur. Antingen består kapitalstrukturen av eget kapital, skulder eller en fördelning mellan båda. Hur ett företag väljer att finansiera sig påverkar både kapitalkostnaden och företagets marknadsvärde (Brealey et.al., 2008). Modigliani och Miller (1958) undersökte om valet av kapitalstruktur verkligen har någon effekt och framställde två propositioner. Dessa utgår ifrån perfekta marknadsförhållanden där inga transaktionskostnader existerar och det råder fullständig konkurrens. Vidare har alla tillgång till samma information, lagen om ett pris efterföljs och ingen hänsyn tas till skatt. Detta medför även att en aktieägare har samma möjligheter att låna upp pengar som ett företag och till samma ränta. I och med att aktieägare kan låna upp och låna ut till samma ränta som företagen, påverkar inte företagens kapitalstruktur marknadsvärdet och kapitalkostnaden. Om ett företag väljer att endast finansiera sig med eget kapital kan en aktieägare välja att låna upp pengar för att sedan investera i företaget och på så vis neutraliseras företagets val av kapitalstruktur (Modigliani & Miller, 1958). Modigliani och Millers första proposition utan skatter blir således: Vu = Marknadsvärdet på ett obelånat företag Vl = Marknadsvärdet på ett belånat företag 8

13 Figur 1 Eget kapital Skulder Skatt Modigliani och Miller grundar proposition 1 på att kapitalstrukturen kan ses som ett cirkeldiagram beståendes av skulder och eget kapital, som är oberoende av fördelningen. Om storleken på diagrammet är konstant och företaget väljer att minska skulden med en krona, ökar eget kapital med samma belopp. Det var dock en del i diagrammet som Modigliani och Miller hade missat 1958 och därför gjorde de en korrektion 1963 där teorin även tog hänsyn till skatter, men där alla tidigare förutsättningar fortfarande gällde (se figur 1). Värdet på diagrammet antas fortfarande vara konstant men det finns incitament att minimera skattebiten, då denna del går till staten och inte utgör något värde för aktieägarna i företaget. Genom att öka skuldsättningsgraden till 100 % och utnyttja ränteavdraget maximalt kommer skatten till staten att bli minsta möjliga. När kassaflödet till staten minimeras ökar värdet för företagets aktieägare (Modigliani & Miller, 1963). Modigliani och Millers första proposition med skatter blir således: Justerad formel ( ) Vf = Marknadsvärdet på företaget Vu = Marknadsvärdet på ett obelånat företag Tc = Företagets skattesats D = Skulder NV = Nuvärdet 9

14 3.2 Proposition 2: Med och utan hänsyn till skatt I proposition 2 vill Modigliani och Miller påvisa hur avkastningskravet på kapitalet förändras beroende på företagets val av kapitalstruktur. Avkastningskravet på eget kapital är positivt korrelerad med skuldsättningsgraden på grund av den ökade risken för aktieägarna. Sambandet fortsätter till en punkt där ökad skuldsättningsgrad istället ökar riskkänsligheten för banken att få lånen återbetalda och räntesatsen ökar. Aktieägarna upplever däremot en avtagande risk efter denna punkt, då skuldsättningsgraden är så pass stor att en liten ökning inte gör någon skillnad. Om ingen hänsyn tas till skatter är den vägda kapitalkostnaden oberoende av kapitalstrukturen. Däremot om hänsyn tas till skatt, sjunker den vägda kapitalkostnaden (se figur 2) på grund av skatteskölden vilken kan utnyttjas vid finansiering av skulder, men inte av eget kapital (Modigliani & Miller, 1958; Modigliani & Miller, 1963). Vägda kapitalkostnaden utan skatt: ( ) ( ) Vägda kapitalkostnaden med skatt: ( ) ( ) ( ) WACC 1 = Vägda kapitalkostnaden utan skatt WACC 2 = Vägda kapitalkostnaden med skatt Rd = Avkastningskrav på skulder Tc = Företagets skatter D = Företagets skulder V = Totala tillgångar Re = Avkastningskrav på eget kapital E = Eget kapital 10

15 Figur 2 Utav den vägda kapitalkostnaden kan företagets marknadsvärde räknas ut. Marknadsvärdet baseras på framtida kassaflöden som här antas konstant och blir då en perpeutet. Formeln visar att marknadsvärdet på företaget ökar desto lägre vägd kapitalkostnad. ( ) Vl = Marknadsvärdet på ett belånat företag EBIT = Vinst innan inkomstskatt Tc = Företagets skatt WACC 2 = Vägda kapitalkostnaden med hänsyn till skatt 3.3 Personliga skattekostnader Miller introducerar även effekten av personliga skatter till det tidigare teoremet. Finansiärerna kräver högre avkastning före skatt vid skuldfinansiering för att kompensera för sina egna skattekostnader på avkastning från företaget. Om skatteförhållandena mellan eget kapital och skulder är i jämvikt, kan de extra skattekostnaderna som finansiärerna måste betala neutralisera de ränteavdrag som företaget får göra om de väljer att finansiera sig med lån och kapitalstrukturen blir då irrelevant. I jämviktsläge kan kapitalstrukturen liknas med proposition 1 där ingen hänsyn tas till skatter och vinsten av ökad skuldsättning är konstant. Ändras dock skatteförhållandena och skattesatsen på vinsten från eget kapital är lägre än 11

16 skattesatsen vid skuldfinansiering, minskar vinsten av en ökad skuldsättningsgrad och kan till och med bli negativ (Miller, 1977). Då företagets syfte är att maximera nettoinkomsten för finansiärerna är det bättre för ett företag att finansiera sig med skulder om: Tp = Personlig skatt på ränteintäkt Tpe = Personlig skatt på utdelning Tc = Företagets skattesats 3.4 Ytterligare forskning Modigliani-Millers teorem har blivit en framstående ekonomisk teori som har legat till grund för ytterligare forskning inom optimal kapitalstruktur. Flertalet forskare har bidragit till att vidareutveckla teorierna genom att praktiskt tillämpa dem i sin forskning. När skatteplanering kan ske för utdelning från företaget kommer jämviktspriserna anpassa sig till att företag är likgiltiga inför skuld, utdelning och eget kapital. När skattplanering för utdelningen inte kan ske kommer utdelning inte att tillgås eller efterfrågas i marknadsjämvikt. Vidare kommer inte utdelningen att betalas ut om marknaden är i jämvikt och det finns personliga skatteavdrag för skulder men det saknas möjlighet att skatteplanera utefter utdelning. Med en hög skuldsättningsgrad kommer företagets marknadsvärde att öka med mellan procent av förändringen på skuldens marknadsvärde (DeAngelo & Masulis, 1980). Skuldsättningsgraden och kostnaden för eget kapital påverkas av företagens och finansiärernas skattenivåer. I likhet med liknande undersökningar fastställs att kapitalstruktursbeslut är relaterade till den företagsspecifika påverkningen från företagens skattefördelar och finansiärernas skattenackdelar vid skuldfinansiering (Dhaliwal, Heitzman & Zhen Li, 2006). Ett företag i en perfekt kapitalmarknad, där de betalar inkomstskatt och konkurskostnader existerar, har en skuldkapacitet som är lägre än hundra procent skuldfinansiering och har en optimal kapitalstruktur som inkluderar lägre skuldfinansiering än skuldkapaciteten (Kim, 1978). Under förutsättningen kan en 12

17 optimal kapitalstruktur finnas även om hänsyn inte tas till konkurskostnader (Brennan & Scwartz, 1978). 3.5 Teorikritik Under perfekta kapitalmarknader hävdar Modigliani och Millers första proposition att det totala värdet för samtliga investerare inte påverkas av företagets kapitalstruktur. Investerare hamnar inte i en sämre ställning för att företaget har skulder. Det är dock sant att konkurser resulterar från att företag är belånade, men konkurser leder inte till någon större reduktion i det totala värdet. Dock tar Modigliani och Miller ingen hänsyn till de direkta och indirekta kostnader som uppstår av företagskonkurser och som påverkar värdet för investerare (Berk & Demarzo, 2007). Kraus och Litzenberger (1973) konstaterar att marknadsvärdet på företaget inte påverkas eftersom konkurskostnader inte existerar i en perfekt marknad. Miller (1977) hävdar att skattevinsterna är mycket större än konkurskostnaderna, vilket medför att konkurskostnaderna är försumbara. Till grund för detta ligger även Warners (1976) undersökning som visar att de direkta konkurskostnaderna enbart består av ca en procent av företagets totala värde, sju år innan dess konkurs. Kim (1978) menar att Miller tydligt förklarade kreditransonering i sin artikel 1962, där Miller påstår att rationella låneaktörer inte skulle låna ut pengar till företag med en skuldsättningsgrad som medför risk att lånen inte bli återbetalda. Modigliani och Miller syftade aldrig på att teorin skulle appliceras på extrema skuldsättningsgrader även om teorin pekar på att 100 % skuldsättning är den optimala kapitalstrukturen (Brealey et.al, 2008). 13

18 4. Kvantitativ data Här beskrivs hur den kvantitativa datan insamlats och bearbetats. Av datan har en loglinjär regressionsanalys genomförts som påvisar hur de undersökta variablerna påverkar slutpriset på en bostadsrätt. 4.1 Insamling av data För att kunna undersöka vilka faktorer som påverkar slutpriset på en bostadsrätt behövs data över sålda objekt. Slutpris.se har en databas över sålda bostadsrätter i Sverige baserad på sålda objekt insamlade från mäklare. Informationen som insamlades från slutpris.se var adress, slutpris, boarea, antal rum, månadsavgift, försäljningsdatum och postnummer. Variablerna som insamlades från slutpris.se kompletteras sedan med fler variabler om bostadsrättsföreningens ekonomiska ställning inhämtade från Boredas databas. Boreda har där sammanställt variabler utifrån bostadsrättsföreningars årsredovisningar om exempelvis antalet bostäder, föreningens boarea, belåning/kvm och räntekostnad. Spridningen på de insamlade variablerna redovisas i appendix 2, tabell 6. Under insamlingen av de olika variablerna har inmatningsfel minimerats genom att båda författarna varit aktiva under inmatningen och variablerna har på så vis dubbelkontrollerats. När variablerna var sammanställda, kunde även slutpris/kvm, avgift/kvm och föreningens lån/andel räknas ut. 4.2 Avgränsningar Undersökningen är avgränsad till bostadsrätter som är sålda i Stockholms innerstad under perioden 1 augusti december Årsredovisningen för 2010 ska vara upprättad senast sju månader efter räkenskapsårets slut (ÅRL, 8 kap. 3 4st; LEF, 7 kap. 4 ). Eftersom årsredovisningen reflekterar föreningens ekonomi på balansdagen, skiljer sig den redovisade ekonomin från den verkliga ju längre tid som förlöper. Den valda tidsperioden kan motiveras med att alla bostadsrättsköpare hade tillgång till den senaste årsredovisningen hos bostadsrättsföreningar som redovisar enligt kalenderår. Under den valda perioden är även reporäntan konstant fram till den 21 december då den sjunker med 0,25 procentenheter (Riksbanken, 2012). Effekten av reporäntans sänkning kan anses begränsad eftersom ett bostadsrättsköp 14

19 inte är ett spontanköp. Det sker även färre överlåtelser av bostadsrätter i slutet av december (Hemnet, 2012). Undersökningsmaterialet baseras på föreningen och dess ekonomiska variabler som kan påverka slutpriset, men även boarea, rum och stadsdel har insamlats då dessa variabler vedertaget anses påverka slutpriset. För att materialet ska vara något mer homogent har endast bostadsrättsförsäljningar beståendes av 1-4 rum undersökts. 4.3 Regressionsmodell I studien används en loglinjär regressionsmodell för att undersöka om de valda variablerna påverkade priset köparen slutligen betalade för en bostadsrätt i Stockholm. Eftersom det är påverkan på slutpriset som undersöks är slutpriset den beroende variabeln medan de andra variablerna således är oberoende. I början användes åtta oberoende variabler och sex dummyvariabler för variabeln stadsdel. För att göra det möjligt att inkludera bostadsrättens läge i regressionsanalysen delades bostadsrätterna in i olika dummyvariabler som baserats på bostadsrättens postnummer tillhörande de olika stadsdelarna: 111XX = Norrmalm, 112XX = Kungsholmen, 113XX = Vasastaden, 114XX = Östermalm, 115XX = Gärdet, 116XX - 118XX = Södermalm och 120XX = Södra Hammarbyhamnen (se Appendix 1). Av de olika stadsdelarna består urvalet av flest observationer från Södermalm och därav har Södermalm valts som referensgrupp för dummyvariablerna i kategorin stadsdel (se appendix 2, diagram 4). Dummyvariablerna har kodats till 1 om bostadsrätten ligger i den aktuella stadsdelen och 0 om den inte gör det. För att göra det möjligt att tolka dummyvariablerna, som inte är logaritmerade i regressionen, beräknas deras β koefficient om till relativ effekt enligt: ( ) För att få fram en bra regression har olika regressionsmodeller undersökts att hitta vilka variabler som är signifikanta och ökar förklaringsgraden. Slutligen användes även en stegvis regression för att undersöka vilken kombination som minitab föreslår. Utav dessa undersökningar väljs en regression där flest variabler är signifikanta och med den högsta förklaringsgraden. De variabler som valdes bort på grund av insignifikans var soliditet och föreningens boarea. 15

20 Den slutgiltiga regressionen blev: 4.4 Bortfall Den data som insamlades från slutpris.se innehöll totalt 1521 bostadsrättsförsäljningar inom målpopulationen under augusti-december Sedan datan från slutpris.se behandlats med informationen från boreda.se, återstod totalt 1063 bostadsrättsförsäljningar till regressionsanalysen. I bortfallet ingick följande observationer: bostadsrättsföreningar med ett räkenskapsår som ej motsvarade kalenderår, bostadsrättsföreningar som saknade uppgift om antalet bostäder i föreningen, ingen tillgänglig eller felaktig information på boreda.se, årsredovisningar vars redovisningsår inte var 2010, observationer som bestod av fastighetsaktiebolag, observationer som bestod av bostadsföreningar, ej sökbara adresser, dubbelt återkommande observationer samt observationer som låg utanför innerstaden (se tabell 2). Tabell 2 Redovisning av undersökningens bortfall Bortfall Återstående objekt Återstående objekt (%) Grunddata från slutpris.se Inaktuell årsredovisning ,5 Felaktig information ,7 Brutet räkenskapsår ,6 Bostadsförening ,9 Saknad variabel ,9 Fastighetsaktiebolag ,9 Dubbelt återkommande ,2 Ogiltig adress Utanför innerstaden ,9 Regressionsmaterial ,9 16