Har man som förstagångsköpare råd med en bostadsrätt i centrala Stockholm och hur räntekänslig är man?

Transkript

1 Institutionen för Infrastruktur Bygg- och fastighetsekonomi Kungliga Tekniska Högskolan Examensarbete 90 Har man som förstagångsköpare råd med en bostadsrätt i centrala Stockholm och hur räntekänslig är man? Författare: Viktor Mårtensson Mikael Johansson Handledare: Olof Netzell

2 Bachelor of Science thesis Title: Authors: Department: Supervisor: Key words: Can you, as a first-time buyer, afford to buy an apartment in central Stockholm, and how sensitive are you to various interest rates? Mikael Johansson and Viktor Mårtensson Department of Infrastructure, Building and Real Estate Economics Olof Netzell Interest rate sensitivity, apartment No: 90 Abstract This bachelor thesis has been produced at the Department of Infrastructure, Building and Real Estate Economics at the Royal Institute of Technology in Stockholm. We have investigated the interest rate sensitivity of a first time buyer of an apartment located in central Stockholm, given certain criteria. When we graduate we will be potential buyers of the kind of apartment that we have investigated, it is therefore extra interesting for us to write about. The idea of this paper is to examine what potential income you will receive as an engineering graduate and then describe what happens when you take a loan to buy an apartment in a rising interest rate market. To broaden the investigation we have widened our salary range, thus this will include more groups than just recent engineering graduates. The type of apartment we have selected to include in the investigation consists of one room and a kitchen. We have then done research on average sales prices and tenant association fees with data from one of the major real estate agents in central Stockholm. To investigate the interest rate sensitivity we have, with help from our former tax law teacher, made a model to calculate net monthly salary with certain interest rate costs. We have also included calculations on normal living expenses to get a more accurate reflection of the interest rate sensitivity. 2 S i d a

3 The investigation showed that the graduate engineering student wasn t granted a loan due to current bank loan policies in Sweden - the banks required further loan security. In our calculations we came to the same conclusion as the banks, the graduate was too rate sensitive. In the higher salary ranges, in which the banks were willing to grant a loan, we could conclude that there is sensitivity to higher interest rates, but it is not extremely high. Our conclusion is that consumers probably prioritize to live in the inner city very much, thus accepting high loan related costs. They are probably willing to compromise other consumption, or raise their disposable income when the interest rate goes up just to be able to live in the inner city, in this case Vasastan. 3 S i d a

4 Kandidatuppsats Titel: Författare: Institution: Handledare: Nyckelord: Har man som förstagångköpare råd med en bostadsrätt i centrala Stockholm och hur räntekänslig är man? Mikael Johansson och Viktor Mårtensson Institutionen för Infrastruktur Bygg- och fastighetsekonomi Olof Netzell Räntekänslighet, bostadsrätt Nr: 90 Sammanfattning Detta examensarbete har utförts på institutionen för Infrastruktur, avdelningen för Bygg- och fastighetsekonomi vid Kungliga Tekniska Högskolan i Stockholm. Vi har undersökt hur räntekänslig en förstagångsköpare av en bostadsrätt i centrala Stockholm är, givet ett antal kriterier. Vi är själva studenter som efter examen är potentiella köpare av en bostadsrättslägenhet och därför är detta ämne av stort intresse för oss. Vi har tagit reda på ungefär vilken inkomst man kan tänkas ha som nyutexaminerad teknolog och sedan redogöra för vad som händer när man tar ett lån vid ett bostadsrättsköp samt om räntesituationen förändras. Vi vill också redogöra för de rutiner och regler som bankerna har när det gäller bolån i dagsläget. För att bredda undersökningen har löneintervallet justerats så att det innefattar fler målgrupper än bara teknologer. Lägenheten vi undersökt består av ett rum samt kök och vi har beräknat ett medelvärde för försäljningspris samt avgift. För att undersöka räntekänsligheten har vi med hjälp från vår före detta skatterättslärare gjort en kalkylmodell för att beräkna hur mycket av nettomånadslönen som man lägger på sitt boende givet en viss ränta. Vi har i en del av arbetet även valt att lägga till normalbelopp för levnadskostnader för att visa en mer rättvis bild av räntekänsligheten. Det vi kommit fram till är att en nyutexaminerad teknolog inte beviljas ett lån om man inte har en borgensman eller medlåntagare. Bankerna anser att man är för räntekänslig, vilket även vår kalkyl visar. I de högre löneintervallen som vi undersökt, där bankerna beviljar ett lån, 4 S i d a

5 kan man konstatera att det finns en räntekänslighet men att denna inte är extremt hög. Slutsatsen som dras är att konsumenterna antagligen prioriterar boendet i innerstad väldigt högt, eftersom man har stora boendekostnader. Man är antagligen beredd att göra avkall på annan konsumtion, alternativt höja sin disponibla inkomst om räntan går upp för att kunna bo i Vasastan. 5 S i d a

6 Förord Examensarbetet har utförts vid institutionen för Infrastruktur, avdelningen för Bygg- och fastighetsekonomi vid Kungliga Tekniska Högskolan i Stockholm. Vi tackar vår handeldare Olof Netzell för vägledning och hjälp under arbetets gång. Även vår före detta skatterättslärare Mattias Appelberg vill vi tacka för hjälpen med att tillämpa skattelagstiftningen i arbetet. Johan Letser på Handelsbanken vill vi tacka för att han hjälpt oss tillämpa ränteberäkningar. Ett stort tack även till Carolina Svahn på mäklarfirman Erik Olsson som hjälpt oss att ta fram försäljningsstatistik. Stockholm, maj 2011 Viktor Mårtensson Mikael Johansson 6 S i d a

7 Innehållsförteckning Abstract... 2 Sammanfattning... 4 Förord... 6 Innehållsförteckning Introduktion Bakgrund Syfte Metod Avgränsningar och begränsningar Disposition Lön och skatt Nyutexaminerade civilingenjörer på arbetsmarknaden Medellönen i Sverige Skatteeffekter för låntagaren Bakgrundsfakta om bostadsrättsmarknaden, räntor och bostadsrättsavgiften Bolåneräntans och bostadsprisernas utveckling Marknadsavgränsning Statistik Överlåtelsepris och avgift Toleransnivå vid räntehöjningar Belåningsgraden Vem banken beviljar ett lån Räntan Studiemedel Levnadskostnader Resultat och diskussion Vid en bruttolön i intervallet kr till kr Vid en bruttolön på kr S i d a

8 5.3 Vid en bruttolön i intervallet kr till kr Avslutning Källkritik Källförteckning Bilaga Bilaga 1b Bilaga Bilaga 2b Bilaga Appendix Formler för beräkning av konfidensintervall, medelvärde och standardavvikelse Redogörelse för excel-programmering av skatteregler Räntekostnadsuträkning på lånet med amortering S i d a

9 1. Introduktion 1.1 Bakgrund Vi har intresserat oss för vilka privatekonomiska följder ett köp av en bostadsrätt i centrala Stockholm får. Vi är själva studenter som efter examen är potentiella köpare av bostadsrättslägenheter och därför är detta ämne extra spännande för oss att skriva om. Vid köp av bostadsrätt står man inför ett stort ekonomiskt åtagande som kan innebära risker. Eventuella risker med bostadslån är också ett aktuellt ämne i dagens samhälle, i synnerhet i media. Tidningar som till exempel Dagens Industri och Dagens Nyheters har i sina ekonomisidor publicerat flertalet artiklar där man spekulerar om en eventuell prisbubbla på bostadsrättsmarknaden och om utlåningen till bostadsrätter varit för frikostig (Dagens Industri, 2011). Efterdyningarna av den amerikanska sub-prime 1 -krisen 2008 har gjort att styrräntan sänkts till historiskt sett mycket låga nivåer och man spekulerar nu om vad som kommer hända när styrräntan höjs igen. I Riksbankens penningpolitiska rapport för fjärde kvartalet 2010 går det att läsa; Bostadsinvesteringarna, som ökat kraftigt i början av året, fortsätter att utvecklas starkt. Låga räntor och en hög efterfrågan i förhållande till utbudet talar för att investeringarna i bostäder stiger de kommande åren. (Riksbanken, 2010, s.16). 1 Vid subprimelån ges lån i förhållande till värdet på de tillgångar som belånas, men ingen bedömning görs av låntagarens betalningsförmåga. (Wikipedia, 2011) 9 S i d a

10 Diagram 1. Källa: Statistikcentralen Diagrammet över hushållens bostadskrediter visar på ett stigande bestånd, i en marknad med stigande bostadsrättspriser och ofta högre finansieringsbehov. I kombination med detta har riksbankschefen Stefan Ingves i riksdagens finansutskott den första mars i år, gjort uttalandet; Riksbanken har i sitt penningpolitiska arbete höjt reporäntan ett antal gånger och fler höjningar är prognostiserade, vilket också påverkar bostadsmarknaden. Finansinspektionen har gett en rekommendation om en maximalt tillåten belåningsgrad, ett lånetak. Bankföreningen har gett rekommendationer om krav på amortering på nya bolån. (Ingves, 2011). 10 S i d a

11 Diagram 2. Källa: Riksbanken Ovan ser vi den prognos av reporäntan som Riksbanken så tydligt förmedlat i media. De positiva konjunkturtecken som Sverige uppvisat efter finanskrisens botten, flaggar för att det nu handlar om att motverka inflation och en överhettad ekonomi. Vi vill redogöra för hur en låntagare påverkas när ränteprognos blir verklighet och hur de nya regleringarna med till exempel lånetak och amorteringskrav inverkar. 1.2 Syfte Syftet med uppsatsen är att undersöka hur räntekänslig en förstagångsköpare av en bostadsrätt i centrala Stockholm är. I arbetet har vi valt att utgå ifrån en nyutexaminerad civilingenjör, detta för att göra arbetet genomförbart, men även för att vi idag själva studerar till teknologer. Utifrån en ekonomisk kalkyl kan vi undersöka om personen har råd att bosätta sig i centrala Stockholm och hur mycket pengar personen faktiskt har kvar efter levnadskostnader och studielån. Rapporten kan ses som ett förarbete till en större studie om en eventuell bostadsprisbubbla på Stockholms bostadsrättsmarknad. Detta då arbetet för ett högaktuellt resonemang kring detta ämne. 1.3 Metod Vår metod har i stor utsträckning utgått från att tillämpa de teoretiska kunskaper vi fått från kurserna Skatterätt, Fastighetsvärdering samt Statistik och sannolikhetslära vid Kungliga Tekniska Högskolan. Insamlandet av data har skett från vad vi anser vara trovärdiga källor som bland andra Handelsbanken, Konsumentverket, Statistiska Centralbyrån, Riksbanken, Centrala 11 S i d a

12 Studienämnden samt den auktoriserade mäklarbyrån Erik Olsson. Vi har sedan gallrat ut relevant data genom metoder vi lärt oss i kursen Statistik och sannolikhetslära, detta för att få en så rättvisande bild som möjligt och för att undvika värden som inte är representativa för vårt arbete. Vi har valt att inte intervjua de personer som försett oss med data utan istället bett att få ren statistik som vi själva behandlat. De tillfällen vi använt oss av intervjuer har varit för att tolka de samband vi kommit fram till när vi hanterat datainformationen. Vårt sista steg i arbetsprocessen har varit att göra en känslighetsanalys, vilket är en metod vi har lärt oss i kursen Fastighetsvärdering. 1.4 Avgränsningar och begränsningar Vi har gjort flera generella antaganden i arbetet, vilket medfört flera avgränsningar. Antaganden om bland annat storleken på bostadsrätten, studielånet, och vilka levnadskostnader en nyutexaminerad civilingenjör har, är gjorda för att kunna göra arbetet genomförbart. Marknadsavgränsningen är baserad på kriterier som bland annat marknadens geografiska storlek och antalet bostadsrätter som överlåts årligen. Vi har också tillämpat 2011 års skatteregler för hela den period vi avser undersöka. Detta anser vi vara en begränsning då ett eventuellt regeringsskifte skulle kunna innebära flera större förändringar i skattelagstiftningen. En annan begränsning är att vi förutsätter att låntagaren inte har några kapitalvinster och inte heller bedriver någon form av näringsverksamhet. 12 S i d a

13 1.5 Disposition Arbetet är uppbyggt på följande vis. Kapitel 2 beskriver olika lönenivåer som vi avser undersöka och hur en fysisk persons skattebelopp beräknas. Här förklaras även hur räntekostnader som man betalar under året påverkar skattebeloppet. Kapitel 3 syftar till att ge läsaren en ökad förståelse för bolåneräntor och avgiften till föreningen när man köper en bostadsrätt. I detta kapitel redogörs också utifrån vilka kriterier vi valt bostadsrätten som den ekonomiska kalkylen baseras på. Kapitel 4 förklarar bankernas bolånrutiner och krav vid de lönenivåer vi undersöker. Här redogörs också för vilka övriga kostnader man bör inkludera i den ekonomiska kalkylen för att bedöma räntekänslighet. Kapitel 5 redovisar de resultat som erhållits från undersökningen. Resultaten har sedan analyserats och tolkats. Kapitel 6 sammanfattar arbetet i form av en anslutning. Kapitel 7 och 8 presenterar de referenser vi har använt och diskuterar källkritik. 2. Lön och skatt 2.1 Nyutexaminerade civilingenjörer på arbetsmarknaden Vi har intervjuat Anna Liljenberg som arbetar som statistiker på Sveriges Ingenjörer om vilket löneintervall för nyutexaminerade civilingenjörer som skulle bli mest tillämplig för vår undersökning. Anna hjälpte oss med att extrahera data för civilingenjörer som utexaminerades 2010 och som samtidigt är bosatta i Stockholms län, samt fick jobb efter examen. Vi har valt att undersöka löner som börjar vid 10:e percentilen, varvid ingångslönen är kronor. Vid denna nivå vet vi att 10 % av våra observationsdata är mindre än kronor och 90 % är större. Det gör att vi exkluderar extremvärden bland våra mätdata och får ett mer representativt segment att undersöka. När det gäller maxlön i intervallet har vi valt kr, 13 S i d a

14 även om 90:e percentilen är vid kronor. Förklaringen till detta är att undersökningen blir lite bredare och förhoppningsvis inkluderar fler grupper än bara nyutexaminerade civilingenjörer. Man kan också tänka att en nyexaminerad teknolog inte köper en lägenhet direkt utan väntar några år tills lönen är högre. 2.2 Medellönen i Sverige Extrahering av medianlön från Statistiska centralbyråns lönedatabas skedde utifrån följande kriterier: Sektor = samtliga sektorer Yrke = samtliga yrken Kön = man och kvinna År = 2009 (senaste år med så utförlig statistik) Utifrån dessa kriterier fick vi fram en medianmånadslön på kronor. Detta värde kan sägas utgöra snittlönen för Sverige i sin helhet och att de ligger i vårt undersökningsområde känns givande då undersökningen inte baseras på en ovederhäftig extremgrupp i enbart privat sektor. 2.3 Skatteeffekter för låntagaren För att kunna redogöra för räntekänsligheten hos låntagaren är disponibel månadsinkomst efter skatt samt eventuella ränteavdrag av intresse. Vi har därför gjort en kalkyl som beräknar hur mycket man får behålla av sin lön vid en given ränta, vilket vi ska beskriva nedan. Vårt skattesubjekt är en fysisk person, vilket innebär att denne kan ha tre olika inkomstslag; näringsverksamhet, kapital samt tjänst. De tre inkomstslagen kan i enkelhet beskrivas genom att näringsverksamhet är yrkesmässig förvärvsverksamhet, till exempel en enskild näringsverksamhet. Kapital är resultat av kapitalvinster samt förluster, till exempel så bildar 14 S i d a

15 vinster på aktier, minus förluster på fonder, ett kapitalresultat om man har sådana. Det tredje är inkomstslaget tjänst - vilket är resterande inkomstgivande verksamhet, det vanligaste exemplet är vanlig lön man får när man arbetar. I vår kalkyl för låntagaren, antar vi att denne inte bedriver någon form av näringsverksamhet, vilket resulterar i att inkomstslaget näringsverksamhet alltid blir noll kronor. Inte heller antas personen har gjort några kapitalvinster eller förluster utöver den inverkan som ränteutgifterna har på denna post. Den taxerbara förvärvsinkomsten (TFI) är summan av näringsverksamhetens resultat samt resultatet av tjänst. Det allmänna avdraget i kalkylen är ett avdrag som får göras om man uppvisar ett underskott i näringsverksamheten, det beskattningsår den skattskyldige började bedriva verksamheten eller de fyra följande beskattningsåren. Detta enligt Inkomstskattelagen 62 kapitel Allmänna avdrag. I vår kalkyl kommer det därför inte göras något allmänt avdrag. Följande modell belyser beskattningsaspekterna och indelningen i de olika inkomstslagen; Diagram 3. Källa: Mattias Appelberg (MA), IEF, Södertörns högskola När man beräknat en taxerbar förvärvsinkomst får man göra ett så kallat grundavdrag enligt 63 kapitlet, inkomstskattelagen. Grundavdraget är olika för olika inkomstnivåer och baseras på den taxerade förvärvsinkomsten (TFI). Utgångspunkten för vilket grundavdrag som får göras är hur många prisbasbelopp (PBB) som man kommer upp i. Om man har en taxerbar förvärvsinkomst som överstiger kr får man göra ett avdrag om kr oavsett hur 15 S i d a

16 mycket mer man än tjänar. I appendix finns en mer detaljerad beskrivning av hur vi har beräknat grundavdraget i kalkylen. När taxerbar förvärvsinkomst har minskats med grundavdraget erhålls den beskattningsbara förvärvsinkomsten (BFI). Detta belopp används som grund för beräkning av hur mycket skatt den fysiska personen ska betala in på sitt skattekonto. Det första skattebeloppet som nu ska beräknas är kommunal inkomstskatt på den beskattningsbara förvärvsinkomsten. Kommunalskattesatsen för 2011 i Stockholms stad är 29,58 %, varav 17,48 % är kommunalskatt och 12,10 % är landstingsskatt (Stockholms Stad, 2011). Utöver den skattesumma som ska betalas i kommunalskatt tillkommer även statlig inkomstskatt om 20 % på den del av beskattningsbara förvärvsinkomsten som överstiger kronor. Denna gräns kallas för den nedre skiktgränsen. Inkomster överstigande den övre skiktgränsen, som för 2011 är kronor beskattas med ytterligare 5 procentenheter (s.k. värnskatt ) -man betalar då 25 % skatt på överskjutande belopp. Nästa skattepost, med vilken vi ska öka skattesubjektets skattebelopp är Allmän pensionsavgift. Detta regleras i Lag (1994:1744) om allmän pensionsavgift. Procentsatsen för denna skatt är 7 % och beräknas på överskotten i tjänst och näringsverksamhet (i vårt fall endast tjänst då vi inte har någon näringsverksamhet i kalkylen). Den allmänna pensionsavgiften beräknas enbart för underlag upp till 8,07 inkomstbasbelopp - avgiften kan således maximalt för 2011 uppgå till kr. Vidare tillkommer en avgift till religiöst samfund om skattesubjektet är medlem i ett sådant, till exempel Svenska kyrkan. Skattebeloppet varierar mellan de olika församlingarna, men då vi antar att vår låntagare bor i Stockholm har vi intervjuat Stiftsinformatör i Stockholms stift - Lasse Söderberg, om vilken procentsats som bör användas. Lämplig nivå fastslogs då baserat på Adolf Fredriks församling och Gustav Vasa församling, vilka båda har 0,98 % i avgift. Utöver denna avgift tillkommer även begravningsavgift som är obligatorisk för svenska medborgare, vilket innebär att man betalar den oavsett om man är medlem i Svenska kyrkan eller ej. I Stockholm är begravningsverksamheten kommunal och utgör 0,07 % av den beskattningsbara inkomsten för 2011 (Svenska kyrkan, 2011). Därtill tillkommer kommunal fastighetsskatt och statlig fastighetsskatt, men Fastighetsavgiften eller fastighetsskatten ska betalas av den som äger fastigheten. (Skatteverket, 2011). Vidare säger Skatteverket att För småhus som innehas med bostadsrätt 16 S i d a

17 ska fastighetsägaren, d.v.s. bostadsrättsföreningen, betala fastighetsavgiften - inte de enskilda bostadsrättsinnehavarna. I vår kalkyl innebär detta alltså att posterna för fastighetsavgift och fastighetsskatt kommer att sättas till noll. De skatteposter vi nu har gått igenom summeras sedan till det totala skattebelopp man har kommit upp i för året. Nästa steg blir att man ska minska detta belopp med något som kallas skattereduktion för fysiska personer. Den första posten man minskar skattebeloppet med är eventuella underskott av kapital enligt 67:e kapitlet i inkomstskattelagen. Uppstår ett underskott efter att vinster har minskats med förluster så får man ta upp 30 % av detta belopp som skattereduktion på den del av underskottet som inte överstiger kronor. För den del av underskottet som överstiger kronor får man göra en skattereduktion om 21 % på. Nästa post som utgör skattereduktion är det av Alliansen införda jobbskatteavdraget. Beräkningsunderlaget för denna reduktion varierar med förvärvsinkomsten, grundavdraget och den aktuella kommunala skattesatsen. En person i Stockholm stad som har en väldigt hög inkomst kan maximalt få kronor i jobbskatteavdrag. Reglerna för jobbskatteavdraget finns också i 67:e kapitlet inkomstskattelagen. Vill man läsa mer om hur vi beräknat jobbskatteavdraget i kalkylen så finns detta beskrivet i appendix. Sista reduktionen är om 100 % av den betalda pensionsavgiften, vilket enligt Lagen (1994:1744) om allmän pensionsavgift inte ska beskattas. Slutligen för att summera det belopp som ska betalas in till den fysiska personens skattekonto så subtraheras skattereduktionssumman från den totala skattesumman. Dock är skattereduktionen begränsad i så mån att kvittningen mot skattebeloppet endast kan avse statlig- och kommunal inkomstskatt, statlig fastighetsskatt och kommunal fastighetsavgift. Allmän pensionsavgift, begravningsavgift och avgift till religiöst samfund utgör ej möjlighet till reduktion - man ska alltid ha kvar pengar till att betala dessa. Nedan följer ett exempel på hur det excel-blad vi konstruerat ser ut om man har kronor i bruttomånadslön och man har betalat kronor i ränta under året. 17 S i d a

18 Inkomstlaget Tjänst Inkomstlaget Näringsverksamhet Bruttomånadslön Intäkter (+) Intäkter (+) 0 Kostnader (-) 0 Kostnader (-) 0 Resultat (=) Resultat (=) 0 Inkomstlaget Kapital Intäkter (+) 0 Kostnader (-) Resultat (=) Ränteberäkning Årskostnad ränta Allmänna avdrag (-) 0 Månadskostnad ränta Taxerbar förvärvsinkomst (=) % reduktion Grundavdrag % reduktion 0 Grundavdragshundratalsavrundning (-) Beskattningsbar förvärvsinkomst (=) Grundsavdragsberäkning TFI intervall Grundavdrag Skatt 3,11*PBB< TFI<7,88*PBB1,081*PBB 0,1*TI Kommunalskatt (+) 29,58% ,88*PBB<TFI 0,293*PBB Statlig inkomstskatt (+) 20% 0 Statlig inkomstskatt, värnskatt (+) 25% 0 Jobbskatteavdragsberäkning Allmän pensionsavgift 7% Minsta lön Allmän pensionsavgiftsavrundning (+) Max avdrag vid Avgift till religöst samfund (+) 0,98% 2910 Pbb Begravningsavgift (+) 0,07% 208 Max Pbb 1,868 Kommunal fastighetsavgift (+) 0 Minus Grundavdrag Statlig fastighetsskatt (+) 0 Kommunalskatt 29,58% Resultat (=) Jobbskatteavdrag S i d a

19 Skattereduktion Allmän pensionsavgiftsberäkning Kapitalunderskott (-) ,2 Inkomstbasbelopp Jobbskatteavdrag (-) APA max IBB ,07 Allmän pensionsavgift (-) Max APA underlag Resultat (=) Max APA Max APA avrundat Totalt skattebelopp Disponibel årsinkomst Disponibel månadsinkomst Månatlig räntebetalning Disponibel månadsinkomst efter räntebetalning Minus månadsavgift á Minus amortering á Minus levnadskostnader á Disponibel månadsinkomst efter samtliga utgifter 7969 Nyckeldata % Totalt skattebelopp av bruttoårslön 16,35% % Jobbskatteavdrag av totalt skattebelopp 21,09% % Disponibel månadsinkomst efter samtliga utgifter av bruttomånadslön 30,65% % Bolånerelaterade månatliga kostnader av nettomånadslön 40,37% % Kvar av lönen efter skatt och reduktion 83,65% & Bolånerelaterade- och levnadskostnader av nettomånadslön månatligt 63,36% 19 S i d a

20 3.1 Bakgrundsfakta om bostadsrättsmarknaden, räntor och bostadsrättsavgiften 3.2 Bolåneräntans och bostadsprisernas utveckling Vi har även valt att redovisa hur den rörliga räntan har utvecklats i ett historiskt perspektiv. Det kan vara bra att få kännedom om vilken nivå den tidigare har legat på och ha det i åtanke när man skapar sin bolånekalkyl. Under de senaste årtiondena har det också visat sig mer ekonomiskt förmånligt att teckna lån med rörlig ränta än lån med långa bindningstider. Man kan också konstatera att bindningstiden speglar den risk man är villig att ta, det vill säga ett lån med lång bindningstid kommer att innebära en säker och planerad räntekostnad under en betydligt längre period. Genom att välja lån med rörlig ränta kommer man alltid ha möjligheten att kunna binda lånet när man vill, samt slippa betala den ränteskillnadsersättning som uppstår när man vill byta bank eller göra ytterligare amorteringar. Tecknar man ett lån med rörlig ränta tror man också på fortsatt låg inflation och låga räntor. Det har historiskt sett visat sig att räntan har haft en hög volatilitet inte minst under 1990-talet. En trend som man idag ser är att många låntagare väljer att kombinera olika bindningstider, med syftet att sprida riskerna. 0,25 Boräntor i Stadshypotek (källa: Handelsbanken) 0,2 0,15 0,1 Rörlig* 3 mån 0, S i d a

21 Diagram 4. Källa: Handelsbanken Diagrammet visar hur den rörliga räntan har utvecklats under 25 års tid. Värt att observera är de höga räntenivåerna under tidigt 1990-tal. Denna period kännetecknas även av den förödande fastighetskrasch som Sverige då drabbades av. Nedan redovisas bostadsrättsprisernas utveckling i Sverige mellan åren 1996 till Diagram 5. Källa: Svensk mäklarstatistik AB Det kan från Riksbankens rapport i juli 2010 (Riksbanken, 2010) konstateras att bostadspriserna har ökat med i genomsnitt 8 procent från mitten av 1990-talet. En observation i rapporten är hur hushållens upplåning kraftigt har ökat parallellt med bostadsprisökningen. Denna ökning av skuldsättning och bostadsprisutveckling förklarar Riksbanken med skattesänkningar, litet utbud, ett relativt lågt ränteläge samt stigande inkomster. 3.3 Marknadsavgränsning I marknadsavgränsningen har vi huvudsakligen valt ett område efter kriterier som passar in på vår målgrupp. Det första kriteriet är att hitta ett tillräckligt stort område för att få ut så kvalitativ data som möjligt, det vill säga ett område med en relativt hög andel bostadsfastigheter. Faktorer som låg omsättning på marknaden i kombination med fördröjning 21 S i d a

22 i redovisningen av marknadsinformation kan resultera i att få köp sammankopplas med den aktuella tidpunkten för bedömningen. Det är då av stor betydelse att avgränsa och välja ut en marknad där en hög omsättning av bostadsrättsöverlåtelser finns. Det är även bra med ett område med relativt jämn prisnivå där man enkelt kan få en bra prisbild av området. Det andra kriteriet är att det ska vara ett område som är tillräckligt attraktivt för en nyutexaminerad civilingenjör. Med andra ord ett centralt läge som ligger nära eller inom CBD ( Central Business District ). CBD är ett geografiskt område i en stad som innefattar affärer, service och kontor - det vill säga ett kommersiellt centrum. Området som valts i rapporten och som tillfredsställer ovan nämnda kriterier är Vasastan, vilket tillhör Norrmalms stadsdelsområde. Geografiskt sett har Vasastan ett centralt läge med ett totalt invånarantal som uppgår till cirka Statistik Statistiken som används i prisanalysen är hämtade från den registrerade mäklarfirman Erik Olsson. Statistiken innefattar överlåtelser fr.o.m. januari 2008 t.o.m. april Tidsintervallet anser vi vara tillräckligt omfångsrikt för att få med lämpligt många transaktioner för att skapa en tämligen säker prisbild. Ett för brett intervall kan däremot resultera i en prisbild som kan anses för inaktuell för dagens marknadsprisläge. Lägenhetsstorleken i statistiken är ett rum och kök med en yta som ligger mellan kvadratmeter. Vi förmodar att lägenheter med en mindre yta har ett högre kvadratmeterpris, men vi har valt att behålla dessa lägenheter då vi inte har tillräckligt med observationer för att kunna utesluta desamma. 3.5 Överlåtelsepris och avgift Genom försäljningsstatistiken kan vi ta fram ett medelvärde för kvadratmeterpriset. Det genomsnittliga kvadratmeterpriset ligger på cirka kr, vilket för en medelstor lägenhet 22 S i d a

23 på 32 kvadratmeter motsvarar ett försäljningspris på cirka kr. Ser man till standardavvikelsen ligger den på en förhållandevis låg spridning. Detta mot bakgrund av att lägenheternas geografiska läge och dess specifika egenskaper spelar en viktig roll för priset. Faktorer som bland annat eventuella renoveringar, balkong, takhöjd är av intresse för köparen och påverkar därmed också priset. Standardavvikelsen: kr Antal observationer: 295 objekt Medelvärde: kr En del i utredning är även att se hur bostadsrättens avgift påverkas till följd av ränteförändringar. Bostadsrättens avgift utgörs av ett antal kostnader som ska täcka upp för räntor, drift- och underhåll samt amorteringar. Avgiften kan i viss mån avspegla hur föreningens ekonomi ser ut och om föreningen avsätter pengar åt bland annat drift- och underhåll till fastigheten. Det är även av intresse att veta hur avgiften kapitaliseras i överlåtelsepriset, med andra ord hur mycket överlåtelsepriset på bostadsrättslägenheten förändras vid en förändring i nuvärdet av föreningens framtida årsavgifter. I en rapport från Institutionen för Infrastruktur Bygg- och fastighetsekonomi vid Kungliga Tekniska Högskolan (2004) kunde man konstatera att avgiften kapitaliserade i varierande grad beroende på vilken delmarknad man ser till. Det klargörs också i denna rapport vilka signifikanta skillnader det finns mellan delmarknaderna. Ett exempel är att kapitaliseringsgraden i områden med höga prisnivåer är lägre än i områden med låga prisnivåer. Slutsatsen som författarna kom fram till var att Stockholm hade en klar underkapitalisering där innerstaden hade en kapitaliseringsgrad på endast 16 procent. Detta kan sättas i jämförelse med prisnivåområdet Närförort Nord (som består av kommunerna/församlingarna; Västerled, Bromma, Solna, Danderyd, Lidingö och Sundbyberg) som hade en kapitaliseringsnivå på 65 procent. Det framkommer även en viss osäkerhet i rapportens beräkningar vilket gör att man måste göra generaliseringar. I beräkningarna tog man bland annat inte hänsyn till föreningens underhållspolicy, lägenhetens geografiska läge och dess inre skick samt hushållens bostadsfinansiering. En styrka med denna rapport var att ett stort antal bostadsöverlåtelser togs med i beräkningen (3000 bostadsrättsöverlåtelse från storstadsregionerna). (Jonsson & Lundström, 2004) 23 S i d a