Etablering av köpcentrum

Transkript

1 Etablering av köpcentrum Region Skåne 3 okt 2007, Malmö Steen & Ström Wilner Anderson

2 Hur tänker ni och vad gör ni vid etablering av ett köpcentrum?

3 Presentation Steen&Ström Köpcentrum, ( historia ) definition Branschen Var? Hur? Varför?

4 Steen & Ström Skandinaviskt ( NO,DK,SE ) Norsk koncern / huvudägare Stein Erik Hagen 54 köpcentrum Idé: äga, utveckla och förvalta köpcentrum på de mest attraktiva platserna. Vision: Vi berikar modern shopping. Mycket långsiktiga Värde: Ca 10 miljarder SEK

5 Steen & Ström Sverige 9 Köpcentrum i gång Familia Torp Etage Allum Marieberg Mitt i City Kupolen Hageby Sollentuna C Hyllinge Uddevalla Trollhättan Partille Örebro Karlstad Borlänge Norrköping Sollentuna

6 Steen & Ström Sverige 5 nya projekt Hyllie/Malmö Emporia (ca70 000m2) Kristianstad C (ca ca m2) Borås C Wäfveriet ( ca 16000m2 ) Mölndal C ( tot ca m2 ) Växjö Arenastaden (tot ca m2)

7 Steen & Ström Sverige 6 ombyggnadsprojekt Etage Hageby Kupolen Marieberg Sollentuna Torp

8 Steen & Ström Sverige 7 samtal igång med ev. blivande projekt 1 köp under förhandling Œ Total projektportfölj 10 milj.++ Ca 80 anställda Kontor i Sthlm, Gbg ( på alla KC och Proj ) Ca m2 i drift Ca m2 i renovering/ombyggnad Ca m2 i projekt/nybyggnad

9 Definition av ett köpcentrum Egentligen ett samlingsnamn Citygallerior/ Citycentrum /Temagalleria Områdescentrum, förstadscentrum, ( Varuhus ) Centrum vid kanten av innerstaden Kommuncentrum Handelsetableringar i ytterområden, spontant el. planerat Externt placerade stora handelsetableringar, retail parks och handelsområden och en mix av detta ( regioncentrum, storbutikscentrum )

10 Definition av ett köpcentrum Formell definition Den internationellt mest använda definitionen, formulerad av ( Urban Land Insititute Washington DC/USA): En arkitektoniskt enhetlig grupp av byggnader för detaljhandel och kommersiell service, som är planerad, utvecklad, ägd och förvaltad som en enhet. Denna skall vad gäller läge, storlek och typ av butiker/verksamheter, samt antal egna parkeringsplatser, vara dimensionerad och anpassad till den marknad som den skall betjäna. men till vardags kallar vi allt ovanstående för köpcentrum ( Vi jobbar egentligen med handelsstrukturer ) (S&S)

11 Definition av ett köpcentrum Historiskt perspektiv 1100-talet, marknadsplatser och marknadsdagar o 1500-talet, kedjeliknande verksamhet i Tyskland av familjen Fugger Första detaljhandelskedjorna flera 100 år f Kr i Kina Första moderna chain store 1859 i USA/NY Varuhus både i Asien och Europa på 1600-talet Första stora i Europa, Bon Marché i Paris, mitten 1800 Shopping malls ( olika versioner ) 1920/1950 USA Första inbyggda 1956 i Minneapolis, eller Luleå 1955

12 Definition av ett köpcentrum Innerstad Ytterkant av C Stadsdel osv Ytterområde ½ externt Externt Retail park Big boxes

13 Definition av ett köpcentrum Vad är avgörande? Belägenhet Storlek Innehåll Management Œ Påverkar utförande och möjligheter Œ Faktorerna är ömsesidigt beroende av varandra

14 Branschen Struktur st KC ( med över 3000m2 uth.b.yta ) +5,6% Uthyrbar detaljhandelsyta m2 +13,1% Oms det.h mkr/ink.moms ,9% genom KC ( 32,6% ) ,7% Antalet KC ökar Antalet butiker minskar Storleken per butik ökar Antalet m2 detaljhandel följer ekonomisk utveckling

15 Branschen Stor aktualitet fastigheter detaljhandel den längsta konsumtionsuppgången sedan WW2 Kritik likformighet trafik

16 Branschen Likformigheten Utbudet Œ egentligen byggda för ett givet område Œ motsvarar vad folk efterfrågar

17 Branschen Likformigheten Utformningen Fantasilöshet Kostnadsorientering Fastighetsägare utan kunskap eller intresse för KC

18 Branschen Likformigheten Detta, och annat, får vissa konsekvenser för den vidare utvecklingen av både enskilda köpcentrum och branschen. men låt mig återkomma

19 Branschen Trafiken Komplext Bör alltid sättas in i totalsituationen för ett specifikt KC Exv Hyllie Œ Järnvägsstation ( +bussar ) Partille Œ Busstation integrerat i KC Hageby Œ Ny spårväg, hållplats Kupolen Œ Busshållplats inne i KC Mölndal Œ Vid trafikknut ( spårväg/buss )

20 Var vill man (=S&S) placera ett köpcentrum? På platser med en viss attraktivitet Œ Viss storlekexv Regionstäder / inv+ Œ Positiv utveckling och befolkningsökning Œ Gärna högskola / universitet Œ Fysisk möjlighet Œ Infrastruktur och kommunikationer Œ Handelsmöjlighet ( inte fullt ) Œ En viss förståelse för handel

21 Hur jobbar vi? Analys Demografi Köpkraft ( olika metoder och undersökningar ) Konkurrens, vad finns och var Andra projekt, var, vad Handelsindex, utflöde/inflöde, av vad och vart Pendling Tillväxt och prognoser Bostäder och byggande Allmän planering och ambition på och omkring platsen

22 Hur jobbar vi? Idé och koncept Utifrån analysen, slutsatser En formulering, en position Ett verktyg att avgöra alla detaljfrågor utifrån ( ja/nej ) Œ Brief externt & internt

23 Hur jobbar vi? Platsen ur 2 aspekter relation till den större platsen struktur i området infrastruktur / trafik ortsspecifika faktorer arkitektur handel i övrigt, förstås, vad är möjligt, vad saknas

24 Hur jobbar vi? Platsen ur 2 aspekter relation till människan upplevelsefaktorn ( mer cirkus ) ( nja ) våra sinnen rum/ljus/ljud/material flöden / överblick

25 Hur jobbar vi? Mix detaljhandel, vilka branscher, vilka butiker, var, hur stora, tyngdpunkter, klustring, blandning, kundflöden etc etc restaurang och café, hur mycket av totalen, hur många, foodcourt eller utspritt etc etc livs & dagligvaror, hur stort, hur många, vilka Apoteket? Systembolaget? Service, vad är, var, hur mycket etc Allmänytor och evenemangsytor, var, hur mycket etc

26 Hur jobbar vi? Den ideala processen Genom förande!! De bästa!! Kalkyl och beslut Storlek, arkitektur grafik, mix KC=produkt Mix enormt viktig!! Egna metoder och verktyg Idé och Koncept Massor!! Analys och observation

27 Varför köpcentrum? Socialt ( liksom en stad eller ) se och möta och vara med andra människor handel och konsumtion alltmer av en social funktion Detaljhandelsrationalitet detaljisterna har allt mindre lager, JIT osv större sortiment, högre Q, lägre priser Œ perfekt logistik Œ mer m2 Œ = Köpcentrum levererar rätt struktur för detta

28 Köpcentrum kontra stadskärna då? Egentligen ingen motsättning, båda behövs. Det som får en stadskärna att fungera är samma faktorer som för vilket köpcentrum som helst: utbud helhet / idé gemensamhet marknadsföring omsorg och skötsel management / engagemang oms

29 Förändring framöver? Påverkande faktorer ( några ) Mognande bransch Större krav från konsument och övrig omvärld Likformigheten Kraven på handel som mer integrerad del av övrig samhällsstruktur Miljöfaktorer Konkurrens

30 Förändring framöver? Ger Œ Större tydlighet för varje KC, vad är man, vad vill man? Œ Arkitektur, design, miljömässiga kvaliteter Œ Mer och bättre service Œ Integration med och till andra verksamheter Œ Destination ( jfr torg ) och Mötesplats Œ Placemaking / En bra plats! dvs en plats värd att besöka och befinna sig på, som också innehåller handel!!

31 TACK!!