RAPPORT 2017:25 Bostadsmarknaderna i Norden

Transkript

1 RAPPORT 2017:25 Bostadsmarknaderna i Norden

2

3 Bostadsmarknaderna i Norden

4 Titel: Bostadsmarknaderna i Norden Rapportnummer: 2017:25 Utgivare:, oktober, 2017 Upplaga: 1 Tryck: internt ISBN tryck: ISBN pdf: Sökord: Bostadsmarknaden, bostadspolitik, boendesituation, Norden Diarienummer: 1664/2015 Rapporten kan beställas från. Webbplats: E-post: publikationsservice@boverket.se Telefon: Postadress:, Box 534, Karlskrona Rapporten finns i pdf-format på s webbplats. Den kan också tas fram i alternativt format på begäran.

5 Förord gör återkommande rapporter där bostadsmarknaderna i de nordiska länderna jämförs. Närmast föregående rapport i serien utkom Föreliggande rapport har skrivits av Marie Rosberg (projektledare) och Hans-Åke Palmgren. Bengt Hansson har medverkat i databearbetningen. Karlskrona, oktober 2017 Bo Söderberg Avdelningschef

6 Innehåll Sammanfattning... 5 Inledning... 7 Om rapporten...7 Om datainsamling och bearbetning...7 Demografisk utveckling... 9 Befolkningsutveckling på nationell nivå...9 Befolkningen på regional nivå Samhällsekonomisk utveckling BNP, inkomster och arbetslöshet Inflation och räntor Sparande och skulder Bostadsmarknadsindikatorer Bostadspriser och bostadsbyggande Bostadsbestånd Referenser... 44

7 Bostadsmarknaderna i Norden Sammanfattning I rapporten jämförs utvecklingen på bostadsmarknaderna i de nordiska länderna från år 2000, samt den bakomliggande demografiska och samhällsekonomiska utvecklingen i länderna. Redovisningen är deskriptiv. Resultatet redovisas i form av figurer, tabeller och kartor. Delar av redovisningen görs på regional nivå. De bostadsmarknadsindikatorer som på olika sätt redovisas är: bostadsbeståndets storlek och sammansättning, bostadsbyggandet, bostadsinvesteringar, bostadspriser samt trångboddhet. Bakgrundsvariablerna är befolkningens storlek och sammansättning, BNP, hushållens disponibla inkomst, arbetslöshet, inflation, ränta, hushållens sparande och hushållens skulder. Ambitionen har varit att redovisa kompletta och fullt jämförbara uppgifter för samtliga nordiska länder under hela tidsperioden Det har dock inte alltid varit möjligt. Grunddata har inhämtats från olika leverantörer av internationella datasammanställningar samt de olika ländernas statistikansvariga myndigheter. Egna bearbetningar av materialet har gjorts genomgående. I de fall där det varit möjligt och intressant har separat redovisning gjorts för de tre självstyrande områdena Grönland, Färöarna och Åland. Bland resultaten noteras särskilt följande. Befolkningsutvecklingen skiljer sig avsevärt åt mellan länderna. Under större delen av perioden har Island och Norge haft den klart största befolkningsökningen, medan Finland haft den minsta, tillsammans med Danmark. Av de kommunvisa kartorna framgår att Finland, som har befolkningsminskning i de flesta kommunerna samtidigt har en del kommuner som växer. Finanskrisen utgör en vattendelare i flera avseenden. Ännu år 2016 har flera av ländernas samhällekonomier inte återhämtat sig fullt ut i alla avseenden. Bostadspriserna har ökat stadigt i Norge och Sverige under i stort sett hela perioden från I Danmark, och särskilt i Island, finns ett mönster av kraftig prisuppgång på bostäder fram till 2007, följt av en betydande prisnedgång från 2008, i fast penningvärde. I Finland har bostadspriserna fallit, i fast penningvärde, med start några år senare. I detta fall kan prisnedgången möjligen hänga samman med den förhållandevis stora nyproduktionen av bostäder.

8 6 Bostadsmarknaderna i Norden Antalet nyproducerade bostäder i förhållande till befolkningsökningen har under perioden varit störst i Finland, nämligen 1,58. I Sverige ligger nyproduktionen klart lägst, med 0,38 bostäder per ny invånare. Trångboddheten mätt enligt Eurostats definition har varit minst i Norge under hela perioden. Sverige har haft den största alla år utom 2007, då Island låg i toppen. Bostadslåneräntorna har fallit trendmässigt under hela perioden sedan år År 2016 var de reala räntorna markant lägre än under finanskrisen i Danmark, Norge och Sverige. Tillväxten i hushållens skuldkvoter har avtagit, och i Danmark och Island har skuldkvoten minskat. Trots minskningen har de danska hushållen i genomsnitt avsevärt större skulder i förhållande till inkomsterna än sina nordiska grannländer. Sverige har lägst andel en- och tvåfamiljshus av de sju redovisade länderna och områdena. På Färöarna byggdes enbart småhus under de första tio åren av 2000-talet, men sedan 2010 har en betydande andel av produktionen bestått av flerbostadshus.

9 Bostadsmarknaderna i Norden Inledning Om rapporten gör återkommande rapporter där bostadsmarknaderna i de nordiska länderna jämförs. Närmast föregående rapport i serien (, 2014) redovisar data för tidsperioden I föreliggande rapport är tidsperioden i de flesta fall något kortare, huvudsakligen Ett flertal av redovisningarna utgör en direkt förlängning av vad som fanns med i den senaste rapporten. Vi har dock utökat innehållet nu med ytterligare några typer av data, och då särskilt sådana som redovisas i form av kartor. I s instruktion föreskrivs bland annat att vi ska följa utvecklingen av bostadsmarknader och byggande i ett nordiskt perspektiv. Men intresset för att ställa utvecklingen på de nordiska bostadsmarknaderna mot varandra är mer generellt. Trots att de nordiska länderna i så många avseenden uppvisar stora likheter har ändå ett flertal av de bostadspolitiska lösningarna i de respektive länderna kommit att bli väsentligen olika (Bengtsson, 2014). Om datainsamling och bearbetning Rapporten har sammanställts med utgångspunkt ifrån att data i möjligaste mån ska beskriva situationen på de nordiska bostadsmarknaderna till och med Detta har dock inte alltid varit möjligt, beroende på när olika dataserier har offentliggjorts i de respektive länderna. I något fall har det bara varit möjligt att finna jämförbara data till och med De huvudsakliga källorna är de respektive ländernas statistikansvariga myndigheter. Så långt det har varit möjligt har vi dock inhämtat dessa data från leverantörer av internationella datasammanställningar, så som Eurostat, OECD, Macrobond, Nordic Statistics, i syfte att dra nytta av dessa leverantörers granskning av olika dataseriers jämförbarhet mellan olika länder. Regionala dataredovisningar görs i några fall i form av kartor, huvudsakligen utifrån den europeiska standarden för regional statistikredovisning NUTS (Nomenclature of Units for Territorial Statistics), eller på en lägre regional nivå, nämligen kommun. NUTS 3-nivån är i Sverige län, i Finland landskap, i Danmark landsdeler, i Norge fylker, och i Island finns det två regioner på denna nivå, nämligen huvudstaden respektive övriga landet. Utbudet av intressant bostadsmarknadsstatistik

10 8 Bostadsmarknaderna i Norden är dock genomgående begränsat på både NUTS 3-nivån och på kommunnivå och de respektive statistikmyndigheterna väljer inte alltid samma nivåer för den regionala redovisningen. Dataserierna har i de flesta fall varit föremål för egna enklare bearbetningar, exempelvis vid byte av basår i indexserier, omräkning mellan fasta och löpande priser, beräkning av värden per capita. Vi har dock valt att inte tynga text, tabeller och figurer med uppräkning av vilka beräkningar som är våra egna eller hur dessa gjorts. Av samma skäl har vi också avstått från att ange den exakta tabellhänvisningen för de dataserier vi återrapporterar, utan nöjt oss med att ange källan. De data vi rapporterar kan grupperas i tre kategorier: demografiska förhållanden, variabler som beskriver det samhällsekonomiska tillståndet samt traditionella bostadsmarknadsindikatorer. De senare inkluderar olika typer av mått på bostadsbestånd, bostadspris, bostadsbyggande och boendeförhållanden.

11 Bostadsmarknaderna i Norden Demografisk utveckling Island och Norge har under perioden haft den klart största befolkningstillväxten i Norden. Efter 2012 har befolkningstillväxten avtagit i Norge, medan den ökat i Sverige och fram till och med 2015 även i Danmark. Samtidigt som befolkningstillväxten har varit låg i Finland är landet inne i en stark urbaniseringstrend. Fördelningen på ålderskategorer är ganska lika mellan länderna, men det finns även skillnader. Andelen i åldern 0 19 år är markant större på Färöarna, Grönland och i Island, medan andelen över 65 år är klart lägst på Grönland. Befolkningsutveckling på nationell nivå Hela Norden hade vid utgången av 2016 nästan 27 miljoner invånare. Under perioden mellan 2000 och 2016 ökade Norden som helhet sin befolkning med 11 %. I Island var ökningen 19 %, vilket är den största procentuella ökningen i något av länderna. Efter Island har Norge den största ökningen, med 17 %. Åland har ökat med 13 % samtidigt som Finland bara har ökat med 6 %. I Norden som helhet är 23 % av befolkningen under 20 år, 6 % är mellan 20 och 24 år, 52 % är mellan 25 och 64 år och 19 % är över 65 år. Tabell 1 visar de olika nordiska ländernas befolkningsstrukturer. Tabell 1. Antal invånare 2016 och befolkningsökning i Norden. Danmark Finland Island Norge Sverige Färöarna Grönland Åland Antal invånare (tusen) Befolkningsökning per år (tusen) Befolkningsökning Andel av befolkningen i åldern 0 19 år Andel av befolkningen i åldern år Andel av befolkningen i åldern år Andel av befolkningen i åldern 65 år 25,0 20,1 3,4 47,2 69,5 0,2-0,02 0,2 7,5 % 6,2 % 19,4 % 16,8 % 12,5 % 8,1 % -0,7 % 13,3 % 23 % 22 % 26 % 24 % 23 % 28 % 28 % 22 % 7 % 6 % 8 % 6 % 6 % 6 % 8 % 5 % 51 % 51 % 52 % 53 % 51 % 49 % 56 % 52 % 19 % 21 % 14 % 17 % 20 % 17 % 8 % 21 % Källor: Eurostat via Macrobond och Nordic Statistics.

12 10 Bostadsmarknaderna i Norden Figur 1 visar hur mycket befolkningstalen har förändrats från år till år. Norges årliga procentuella befolkningsförändring har legat högst av de stora nordiska länderna under hela 2000-talet till och med År 2011 hade Norge nästan en dubbelt så stor befolkningsökning som Sverige och ungefär tre gånger så stor som Danmark och Finland. Efter 2011 har Norges och Finlands årliga befolkningsökning avtagit, medan det omvända har inträffat i Sverige, och i Danmark fram till Figur 1. Årlig befolkningstillväxt i de nordiska länderna (procent). Källor: Eurostat via Marcobond, Nordic Statistics samt Ålands statistik- och utredningsbyrå (ÅSUB). Island är det land som har haft de största skiftningarna i befolkningsförändringen. Mellan 2004 och 2008 låg förändringstakten mellan 1,0 % och 2,6 % medan det var en minskning på 0,5 % år År 2016 hade Island åter den högsta befolkningstillväxten. Även på Färöarna har utvecklingen fluktuerat mycket. Färöarna har haft en tioårsperiod med en låg befolkningsökning och till och med en minskning under 5 år. År 2016 hade Sverige den näst högsta befolkningstillväxten. Nettoinvandringen 1 i förhållande till invånarantalet visas i figur 2. Under de första åren av 2000-talet var nettoinvandringen jämförelsevis låg i alla 1 Nettoinvandringen är lika med invandringen minus utvandringen. Invandring avser personer som erhåller uppehållstillstånd eller arbetstillstånd för en viss minsta tidsperiod, som dock är olika i de olika länderna. I Danmark är tidsgränsen tre månader, i Norge sex månader, i Sverige ett år, samt i Finland ett år om personen vill registrera sig i landet. Invånarantalet är per den sista december vart år.

13 Bostadsmarknaderna i Norden de fyra stora länderna. År 2000 var nettot i Finland i det närmaste noll, och i Sverige, Danmark och Norge var det cirka 0,2 %. Efter 2005 ligger nettoinvandringen på en högre nivå i Sverige, och särskilt i Norge. Från 2007 är nettoinvandringen även något högre i Danmark. Figur 2. Nettoinvandring i förhållande till invånarantalet i de nordiska länderna (procent). Källor: Eurostat via Macrobond och Nordic Statistics. Figur 3. Födelsenetto i förhållande till invånarantalet i de nordiska länderna (procent). Källor: Eurostat via Macroband och Nordic Statistics.

14 12 Bostadsmarknaderna i Norden Från och med 2013 minskar Norges nettoinvandring medan Sveriges och Danmarks ökar, och 2014 låg alla tre länderna på 0,7 0,8 %. År 2016 var nettoinvandringen i Norge 0,5 % medan den var cirka 1,2 % i Island och Sverige, 0,6 % i Danmark och 0,3 % i Finland. Av de stora länderna är det endast Sverige som haft en nettoinvandring på över 1 %, och det är hittills ett enda år, 2016, som det inträffat. De mest anmärkningsvärda resultaten, med kraftiga årliga variationer, uppvisar Island, Färöarna och Grönland. Särskilt Island hade en kraftig nettoinvandring , följt av ett flertal år med kraftigt negativ nettoinvandring. Fluktuationerna i befolkningstalen kommer näst intill uteslutande från den årliga variationen i nettoinvandring. Födelsenettot är nämligen anmärkningsvärt konstant över tiden (se figur 3). Det är uppenbart att eventuella problem med att prognosticera befolkningsutvecklingen, och därmed att göra prognoser över bostadsbyggnadsbehov och annan samhällsplanering, till stor del handlar om problemet med att bedöma nettoinvandringens storlek. Befolkningen på regional nivå Figur 4 visar den genomsnittliga befolkningstätheten per kvadratkilometer på regional nivå, NUTS 3-nivå. Större delen av Nordens NUTS 3-regioner har en mycket låg befolkningstäthet, 20 invånare eller mindre per kvadratkilometer. De enda områdena som har mer än invånare per kvadratkilometer är Oslo och Köpenhamn. Dessa områden är dock geografiskt små. I Danmark finns det ingen region som har mindre än 50 invånare per kvadratkilometer. Indelningen på NUTS 3 i Sverige motsvarar länen och i Stockholms län bor det 339 invånare per kvadratkilometer. För Grönland och Färöarna saknas uppgifter.

15 Bostadsmarknaderna i Norden Figur 4. Befolkningstäthet per kvadratkilometer i de nordiska länderna redovisat på NUTS 3 nivå vid utgången av Källa: Eurostat.

16 14 Bostadsmarknaderna i Norden Figur 5 och 6 visar befolkningsförändringen i procent, under perioden , på NUTS 3- respektive kommunnivå. Vid en redovisning på NUTS 3-nivå (figur 5) har endast några få regioner minskande befolkning. Befolkningsförändringen på kommunnivå under samma tidsperiod, ger en annorlunda bild av utvecklingen, se figur 6. Det är uppenbart att kraftigare befolkningsökningar är koncentrerade till små geografiska områden. I Sverige är det endast Norrbottens län som har en minskande befolkning och bara Stockholms, Uppsala och Skåne län som har en befolkningsökning på mer än 10 %. Redovisningen på kommunnivå visar att större delen av Norrland har haft en minskande befolkning. I länen runt Stockholm samt länen söder om Västra Götalands och Östergötlands län har samtliga kommuner en ökande befolkning. Sverige har ingen kommun som minskat mer än 10 %. I Danmark har hela Jylland och Fyn en befolkningsökning på NUTS 3- nivå under perioden, medan västra och södra Själland liksom Bornholm har en minskande befolkning. Köpenhamn är den enda landsdel som har en befolkningsökning på över 10 %. Finland utmärker sig genom att 10 av 19 landskap har haft en befolkningsminskning. Minskande befolkning noteras i Lappland i norr och i merparten av landskapen i öster samt ett par landskap i västra delen av landet. Tittar man på kommunnivå har dock samtliga landskap utom Kainuu någon kommun som ökar. Finland har flest kommuner som minskat med mer än 10 % under perioden.

17 Bostadsmarknaderna i Norden I Norge har befolkningen ökat i hela landet om man tittar på fylke-nivå. Det är endast Oslo, Akershus och Rogaland som har ökat mer än 10 %. På kommunnivå varierar befolkningsutveckling mellan -14 % och +22 %. Islands två regioner på NUTS 3-nivå, huvudstaden respektive övriga landet, har båda haft ökande befolkning. På kommunnivå har 32 av 74 kommuner en minskande befolkning, varav sex kommuner har minskat med mer än 10 %. Samtidigt har tio kommuner ökat med mer än 10 %. För Grönland och Färöarna finns ingen regionindelning som motsvarar NUTS 3. Därför visas hur befolkningsförändringen ser ut på Grönland och Färöarna som helhet i figur 5. Det finns sju kommuner i Norden som har en befolkningsökning på mer än 20 % under perioden: Sundbyberg i Sverige, Ásahreppur i Island, och i Norge Rennesøy, Meland, Os i Hordaland, Skaun samt Ullensaker. Flera av dessa kommuner är små.

18 16 Bostadsmarknaderna i Norden Figur 5. Befolkningsförändring i de nordiska länderna på regional nivå (NUTS 3) under åren Källor: De statistiska centralbyråerna i respektive land.

19 Bostadsmarknaderna i Norden Figur 6. Befolkningsförändring i de nordiska länderna på kommunnivå under åren Källor: De statistiska centralbyråerna i respektive land.

20 18 Bostadsmarknaderna i Norden Samhällsekonomisk utveckling Den samhällsekonomiska utvecklingen skiljer sig avsevärt åt mellan länderna. Efter år 2000 har BNP-tillväxten varit störst i Island, medan den har varit betydligt lägre i Danmark och Finland. Från 2000 till 2008 ökade real BNP per capita kraftigt i Island, Finland och Sverige. Efter 2008 har utvecklingen varit svagare i alla länderna, med en minskning per capita i synnerhet i Finland, men även i Norge och en nolltillväxt i Danmark. Hushållens reala disponibla inkomster har utvecklats mycket starkare än BNP, i synnerhet efter I Sverige och Norge har ökningen sedan år 2000 varit mycket större än i Finland och Danmark. Bostadsräntorna har huvudsakligen fallit sedan år År 2016 var de reala bostadsräntorna markant lägre än under finanskrisen i de större länderna, dock med undantag för Finland. Hushållens skulder som andel av disponibel inkomst har varit stadigt ökande i Sverige, Norge och Finland. I Danmark och Island har skuldkvoten minskat efter finanskrisen. Nivån skiljer sig åt avsevärt mellan länderna. Danska hushåll har de klart högsta skuldkvoterna i genomsnitt. BNP, inkomster och arbetslöshet I detta avsnitt redovisar vi indikatorer på den allmänna ekonomiska utvecklingen i de nordiska länderna. Vi jämför utvecklingen av bruttonationalprodukten, hushållens disponibla inkomster samt arbetslösheten i de olika länderna. BNP-utvecklingen har varit starkast i Island och Sverige, medan den varit betydligt lägre i Danmark och Finland. I figur 7 ser man att BNP i Sverige och Finland följdes åt fram till Under 2009 föll BNP i de båda länderna för att i Sverige sedan öka markant, samtidigt som utvecklingen i Finland har varit mycket svag. Island har haft de största svängningarna sett över hela perioden.

21 Bostadsmarknaderna i Norden Figur 7. Bruttonationalprodukt (BNP) i fasta priser för de nordiska länderna, åren (ESA 2010, Index 2000=100). Källor: Eurostat via Macrobond och Ålands landskapsregering I tabell 2 visas BNP-utvecklingen per capita i fasta priser under åren Under åren var utvecklingen betydligt starkare än perioden därefter i de fem länderna. BNP per capita har minskat markant efter 2008 i Finland, medan det har varit en liten minskning i Norge och nolltillväxt i Danmark. Tabell 2. BNP-tillväxt per capita i de nordiska länderna i fasta priser, Danmark Finland Island Norge Sverige ,3 22,0 26,3 11,1 17, ,0-7,2 4,6-1,2 6,6 Källa: OECD. Figur 8 visar köpkraftsjusterat BNP per capita i löpande priser. Mätmetoden används för att justera för skillnaden i prisnivå mellan länder. Samtliga länder följs åt fram till 2000 då BNP per capita i Norge ökar betydligt mer än i de övriga länderna. Dessa fortsätter att följas åt med i huvudsak konstant utvecklingstakt under 2000-talet.

22 20 Bostadsmarknaderna i Norden Figur 8. BNP per capita för de nordiska länderna , USD, löpande priser, löpande köpkraftsparitet. Källa: OECD. Den reala utvecklingen av hushållens totala disponibla inkomster i de fyra stora länderna redovisas i figur 9. I samtliga länder är utvecklingen mellan 2000 och 2006 likartad, med en stadig ökning. I Norge och Sverige har de disponibla inkomsterna i reala termer fortsatt att öka markant efter Finland hade en liknande utveckling fram till Efter 2010 har dock inkomsterna, realt, legat praktiskt taget stilla i Finland. De danska hushållens disponibla inkomster har efter 2006 utvecklats betydligt långsammare än de svenska och norska, men till skillnad från i Finland har inkomsterna ökat tydligt under de senare åren.

23 Bostadsmarknaderna i Norden Figur 9. Real utveckling av hushållens disponibla inkomster i de nordiska länderna, åren (Index 2000=100). Källor: De statistiska centralbyråerna i respektive land. Tabell 3 visar att den reala utvecklingen av hushållens disponibla inkomster per capita varit lägre under perioden 2008 till 2016 jämfört med 2000 till Finland är det land som har den största skillnaden. Under perioden 2000 till 2008 ökade de finska hushållens reala disponibla inkomster per capita med 24 % medan de under 2008 till 2016 endast ökade med 3,4 %. Under hela perioden har Sverige haft den starkaste utvecklingen per capita av de fyra större länderna, med 43 % ökning tätt följt av Norge, medan Danmark hade den lägsta med 24 %. Tabell 3. Real utveckling av hushållens disponibla inkomster per capita i de nordiska länderna åren och (procent). Danmark Finland Norge Sverige ,5 24,0 22,2 24, ,8 3,4 15,9 14,7 Källor: De statistiska centralbyråerna i respektive land. Efter den ekonomiska krisen 2008 skiftade arbetslösheten till en betydligt högre nivå i alla länder utom Norge, där ökningen inte var lika markant, se figur 10. Arbetslösheten i Danmark mer än fördubblades mellan 2008

24 22 Bostadsmarknaderna i Norden och 2010, från 3,5 % till 7,5 %. De följande två åren låg den stilla för att sedan minska något. Finland har i stort sett genomgående haft den högsta arbetslöshetsnivån medan Norge har haft den lägsta under stora delar av perioden. Under de senaste åren har dock arbetslösheten ökat i Norge. I Island ökade arbetslösheten 2009 från 3,0 % till 7,2 %. År 2010 toppade Islands arbetslöshet på 7,6 %. Efter det har arbetslösheten minskat stadigt ner till 3,0 % Figur 10. Arbetslösheten i de nordiska länderna åren (procent). Källa: Eurostat via Macrobond. Inflation och räntor I figur 11 framgår att de fyra stora nordiska länderna har haft en tämligen likartad och stabil utveckling av konsumentpriserna under perioden, med inflationsnivåer mellan 0 % och 4 %. Däremot har Island haft kraftiga förändringar med en topp på över 12 % år En separat redovisning för Åland visar i stort sett samma mönster som för Finland som helhet. År 2016 var inflationstakten högst i Norge med 3,6 %.

25 Bostadsmarknaderna i Norden Figur 11. Årlig konsumentprisförändring åren (procent). Källor: De statistiska centralbyråerna i respektive land via Macrobond. Figur 12 visar nominella bostadsräntor i de stora nordiska länderna. För Finland och Norge visas medellånga räntor medan för Danmark och Sverige visas räntor med kort samt lång bindningstid. Räntorna följer i stort sätt ett gemensamt mönster under hela perioden, med nedåtgående trend samt förhållandevis samtidiga fluktuationer. Samtidigt finns det vissa inslag av stabila nivåskillnader. Danmarks korta ränta har legat lägst praktiskt taget hela tiden och sedan 2012 har den legat särskilt lågt, nämligen under 0,5 %, medan de övriga ländernas räntor har legat mellan 2,0 % och 4,0 %. 2 2 För bostadslån i Danmark betalar låntagarna utöver ränta även en kreditavgift (ett så kallat bidrag ) som ligger i storleksordningen 0,3% 2%,beroende på belåningsgrad, amorteringsvillkor, och löptid. Vi har inga uppgifter om hur hög kreditavgiften är i genomsnitt. Räntenivån för lån i Norge avser medelränta i lånestocken, där ca 90 procent dock har rörlig ränta. Serien motsvarar därför tämligen väl räntor på nya lån med kort bindning. För Finland avser serien medelränta i nya lån, vilket i praktiken innebär rörlig ränta. För Sverige avser den långa räntebindningstiden fem år och kort räntebindning rörlig ränta.

26 24 Bostadsmarknaderna i Norden Figur 12. Nominell bostadslåneränta åren (procent), lång och kort räntebindning i Danmark och Sverige, medelränta i Finland och Norge. Källor: Banker och centralbanker i respektive land. Även de reala bostadsräntorna har fallit trendmässigt under perioden. Den genomsnittliga reala bostadsräntan för alla länderna under 2000-talat har varit 2,7 %. Finland har i genomsnitt haft en real bostadsränta på 1,6 % Åren 2011 och 2012 var räntan negativ. Norge har haft de största fluktuationerna av den reala räntan från 6,6 % till 1,0 %. År 2016 hade alla de fyra stora nordiska länderna reala räntor på 2,1 % eller lägre. 3 3 I jämförelser och medelvärdesberäkningar har inte kreditavgifter (ett så kallat bidrag ) på danska lån medräknats.

27 Bostadsmarknaderna i Norden Figur 13. Real bostadsränta åren (procent), lång räntebindning i Danmark och Sverige, medellång i Finland och Norge. Källor: Banker och centralbanker i respektive land. Sparande och skulder I figur 14 visas hushållens skuldkvoter, det vill säga hushållens skulder i förhållande till disponibel inkomst, från 2000 till De fyra stora länderna uppvisar ett likartat mönster. Före finanskrisen ökade skuldkvoterna i snabb takt. Därefter har ökningstakten avtagit, och i Danmark har skuldkvoten till och med minskat något. Däremot är de absoluta nivåerna väsentligen olika. I Danmark har hushållen den klart högsta skuldkvoten, medan hushållen i Finland har den lägsta. Hushållens skuldkvot i Danmark var år 2016 cirka dubbelt så stor som i Finland. För den begränsade del av perioden där vi har data för Island ser vi ett något avvikande mönster. Hushållens skuldkvot i Island ligger på en förhållandevis konstant nivå, med endast måttliga fluktuationer under åren runt 2008.

28 26 Bostadsmarknaderna i Norden Figur 14. Hushållens skuldkvot (skulder i förhållande till disponibel bruttoinkomst) i de nordiska länderna åren (procent). Källa: Eurostat via Macrobond. Bilden när det gäller hushållens skulder blir i huvudsak likartad om vi jämför dem med BNP. Se figur 15. Figur 15. Hushållens skulder i förhållande till BNP i de nordiska länderna, (procent). Källa: Eurostat.

29 Bostadsmarknaderna i Norden Figur 16 visar hur hushållens bruttosparande i förhållande till disponibel inkomst har förändats under 2000-talet. Sparkvoten har varit högst i Sverige under de senaste elva åren. I Island har sparkvoten varit negativ under en stor del av perioden. Figur 16. Hushållens bruttosparande i förhållande till den disponibla inkomsten i de nordiska länderna åren (procent). Källa: Eurostat via Macrobond.

30 28 Bostadsmarknaderna i Norden Bostadsmarknadsindikatorer Många generella tendenser är tämligen likartade på de respektive bostadsmarknaderna, men vi noterar även vissa markanta skillnader. Bostadsmarknaderna påverkades betydligt av finanskrisen Pristillväxten bröts och bostadsbyggandet avtog. Ännu är priserna i Island, Finland och Danmark i genomsnitt lägre än före finanskrisen sett i fast penningvärde. I Norge och i synnerhet i Sverige har priserna däremot stigit betydligt efter finanskrisen. Det har byggts mycket i Finland under hela perioden År 2016 hade Finland och Norge det största antalet färdigställda bostäder i förhållande till invånarantalet av länderna, och Finland hade också störst andel bostadsinvesteringar i förhållande till BNP. I Island och i Danmark har inbromsningen av bostadsbyggandet varit kraftig efter år Bostadspriser och bostadsbyggande Figur 17 visar det sammanlagda antalet färdigställda bostäder under åren 2010 till och med 2016 på NUTS 3- nivå för Danmark, Norge, Sverige och Island. För Finlands del avser redovisningen dock åren 2009 till och med 2015 på grund av att data för 2016 ännu inte är tillgängliga. Bostadsbyggandet i absoluta tal är störst i Helsingforsregionen, med bostäder. Även i Birkaland i Finland är bostadsbyggandet stort. I Stockholms län har det färdigställts bostäder under perioden. Mellan och bostäder har färdigställts i Västra Götalands län och Skåne län, i Akershus och Rogaland i Norge samt i Östjylland i Danmark. Antalet färdigställda bostäder var mindre än i nästan två tredjedelar av länen i Sverige, medan det i Norge är ungefär en tredjedel av fylkena som har under färdigställda bostäder. Antalet färdigställda bostäder i förhållande till befolkningsförändringen är ett mått på hur väl byggandet möter det ökande behovet av bostäder vid en befolkningsökning. När kvoten mellan antalet färdigställda bostäder och befolkningsförändringen ligger kring 0,5 motsvarar bostadsbyggandet grovt räknat den genomsnittliga ökningen av antalet hushåll. I regioner som har haft minskande befolkning fungerar dock inte den tolkningen av måttet. Kvoten blir där negativ, vilket snarare borde tolkas som att bostadsbyggandet är för stort i förhållande till behovet. Norrbotten i Sverige och Västsjälland och Sydsjälland samt Bornholm i Danmark har haft en minskande befolkning under åren 2010 till 2016, vilka vissas som streckade områden i figur 18. I Finland minskade

31 Bostadsmarknaderna i Norden befolkningen i större delen av landet. I det inre av landets södra delar har bostadsbyggandet varit mycket stort i förhållande till befolkningsutvecklingen. Även i Västjylland i Danmark är bostadsbyggandet betydligt större än vad som grovt räknat svarar mot befolkningsökningen i regionen, nämligen 3,3 gånger så stort. I Island, södra och mellersta Sverige samt Oslo och Köpenhamn med intilliggande regioner har bostadsbyggandet varit mindre än vad som motsvaras mot befolkningsökningen under perioden.

32 30 Bostadsmarknaderna i Norden Figur 17. Antal färdigställda bostäder på regional nivå (NUTS 3) under åren (i Finland dock ). Källor: De statistiska centralbyråerna i respektive land bland annat via Macrobond.

33 Bostadsmarknaderna i Norden Figur 18. Antal färdigställda bostäder per tillkommande invånare på regionalnivå (NUT3) (i Finland dock ). Källor: De statistiska centralbyråerna i respektive land bland annat via Macrobond.

34 32 Bostadsmarknaderna i Norden Figur 19 visar för varje år genomsnittligt pris för småhus i förhållande till hushållens totala disponibla inkomst fördelat på den del av befolkningen som är över 20 år. Värdet på kvoten kan alltså tolkas som hur många årsinkomster som behövs för att kunna köpa ett genomsnittligt hus. Disponibel inkomst hämtas från respektive lands nationalräkenskaper och jämförbara bostadsprisindexar hämtas från Nordic Statistics. Vi räknar sedan om prisindexen till prisserier i respektive lands valuta utifrån fastighetsprisstatistik för det sista året i respektive serie. I det steget har vi varit hänvisade till olika typer av datakällor för respektive land 4. Under åren efter finanskrisen har fyra av fem länder, alla utom Finland, legat anmärkningsvärt samlade. De sista åren under perioden ökar värdena något och ligger kring I Finland ligger värdena mot slutet av perioden på en lägre nivå, kring 7, efter att tämligen stadigt ha minskat något sedan Mest anmärkningsvärt i figuren är den kraftiga uppgången i Danmark åren närmast före finanskrisen, och den lika kraftiga nedgången efter finanskrisen. Figur 19. Genomsnittligt pris på småhus i förhållande till disponibel inkomst fördelat på befolkningen över 20 år i de nordiska länderna Källor: Nordic Statistics, de statistiska centralbyråerna i Norge och Danmark, Lantmäteriet i Finland och Island, Svensk Mäklarstatistik, samt Eurostat. 4 Genomsnittspriset för småhus sålda på den öppna fastighetsmarknaden är hämtat från: Mäklarstatistik i Sverige, Statistisk Sentralbyrå i Norge, Lantmäteriverket i Finland, Danmarks Statistik, och Registers Iceland i Island. Uppgiften avser 2015 för Island och 2016 för övriga länder.

35 Bostadsmarknaderna i Norden Figur 20 visar hur stor andel av nyproducerade bostäder som utgörs av småhus i respektive land. Sverige är det land som genomgående har lägst andel småhus i förhållande till totala antalet färdigställda bostäder. Andelen har dessutom varit stadigt minskande under den senare delen av perioden. På Färöarna har det under de första tio åren på 2000-talet endast byggts småhus, men sedan 2010 har en betydande andel av nyproduktionen bestått av lägenheter i flerfamiljshus. Figur 20. Andel småhus i förhållande till totalt antal färdigställda bostäder i de nordiska länderna, Källa: Nordic Statistics. Figur 21 visar utvecklingen av nominella priser för småhus mellan åren 2001 och Bostadspriserna i Island har i genomsnitt trefaldigats under perioden. I Sverige och Norge har priserna ökat med 150 % i en tämligen stadig linjär prisuppgång. Priserna i Finland och Danmark har ökat måttligare, nämligen ca 70 %, och där har ökningen i huvudsak inträffat före I Danmark föll det genomsnittliga priset därefter något, för att år 2016 åter nästan vara uppe i 2007-års nivå.

36 34 Bostadsmarknaderna i Norden Figur 21. Nominella priser på småhus i de nordiska länderna åren (Index 2001 = 100). Källor: De statistiska centralbyråerna i respektive land via Macrobond. Figur 22 visar reala priser på småhus åren 2001 till De reala priserna ger en helt annan bild än de nominella för Islands del, där inflationen har varit hög under senare delen av perioden. Den reala prisnivån ligger ändå 50 % högre 2016 än vad den gjorde 2001, men däremellan har priserna varit högre. De svenska priserna har mer än fördubblats under perioden, vilket är den klart största reala prisökningen. Figur 22. Reala priser på småhus i de nordiska länderna åren (Index 2001 = 100). Källor: De statistiska centralbyråerna i respektive land via Macrobond.

37 Bostadsmarknaderna i Norden Prisindexar för lägenheter i flerbostadshus finns bara tillgänglig från I figur 23 och 24 redovisas prisutvecklingen på ägda bostäder separerat för småhus och lägenheter i flerbostadshus. De intressanta iakttagelserna kan i detta fall göras landsvis mellan figurerna. Man kan särskilt notera att lägenhetspriserna i Sverige har en kraftigare ökningstakt än priserna på småhus. Någon motsvarighet till den här relationen återfinns inte i något av de andra länderna. Prisindexen för lägenheter är inte justerade för eventuella förändringar över tiden i skuldsättning hos bostadsrättsföreningar eller motsvarande. Figur 23. Nominella priser på småhus i de nordiska länderna åren (Index 2006=100). Källor: De statistiska centralbyråerna i respektive land via Macrobond. 5 Lägenhetsinnehav (i flerbostadshus) med äganderätt eller äganderättsliknande villkor har olika juridisk konstruktion i de nordiska länderna. Det gör att jämförbarheten mellan länderna avseende t.ex. prisutveckling är begränsad.

38 36 Bostadsmarknaderna i Norden Figur 24. Nominella priser på lägenheter i flerbostadshus i de nordiska länderna, (Index 2006=100). Källor: De statistiska centralbyråerna i respektive land och Valueguard via Macrobond Bostadsinvesteringarna som andel av BNP finns redovisade för de fyra större länderna i figur 25. De har genomgående varit högst i Finland under 2000-talet. I Norge och Sverige har investeringarna ökat under senare tid, i Norge efter 2010 och i Sverige efter I Danmark nådde investeringarna en topp åren och har därefter minskat kraftigt. Figur 25. Bostadsinvesteringar som andel av BNP i de nordiska länderna (procent). Källa: Eurostat via Macrobond.

39 Bostadsmarknaderna i Norden Bostadsbyggandet har varierat stort i flera av de nordiska länderna under 2000-talet. I Island har det i genomsnitt färdigställts mest i förhållande till invånarantalet, 5,9 bostäder per invånare och år 6. Av de stora länderna är det i Finland som det har byggts mest, 5,8 bostäder per invånare. Sverige har haft det lägsta byggandet, 2,7 bostäder per invånare. Figur 26 visar hur byggandet i de olika länderna har varierat under perioden Figur 26. Antal färdigställda bostäder per invånare i de nordiska länderna, Källor: De statistiska centralbyråerna i respektive land och Eurostat via Macrobond samt Ålands landskapsregering Bostadsbyggandet ställt i relation till befolkningsförändringen ger en något annorlunda bild av produktionens storlek. Av de fyra stora länderna har Sverige totalt sett haft det lägsta bostadsbyggandet medan Finland genomgående haft det högsta. Samtidigt framgår att skillnaderna mellan Sverige och Norge var ganska små, särskilt under perioden År 2009 hade Island en negativ befolkningsutveckling, vilket gör att antal färdigställda bostäder i förhållande till befolkningsförändringen blir negativ. Se figur Ovägt medelvärde.

40 38 Bostadsmarknaderna i Norden Figur 27. Antal färdigställda bostäder per ny invånare i de nordiska länderna Källor: De statistiska centralbyråerna i respektive land och Eurostat via Macrobond samt Ålands landskapsregering På grund av långa byggtider påverkas antalet färdigställda bostäder med fördröjning på förändringar av efterfrågan på marknaden. Därför ger antalet påbörjade bostäder i förhållande till ny invånare en kompletterande bild av hur väl byggandet svarar mot behoven av nya bostäder, se figur 28. I Finland har det påbörjats absolut flest bostäder per ny invånare under perioden, i genomsnitt 1,6 7. Sverige ligger i botten med 0,4 påbörjade bostäder per ny invånare. 7 Vägt medelvärde.

41 Bostadsmarknaderna i Norden Figur 28. Antal påbörjade bostäder per ny invånare i de nordiska länderna Källor: De statistiska centralbyråerna i respektive land ocheurostat via Macrobond. I figurerna ovan har vi tittat på tidsserier för bostadspriser, färdigställda bostäder samt påbörjade bostäder var för sig. I figur 29 väljer vi att redovisa de tre variablerna tillsammans, landsvis. Det gör vi framför allt för att tydliggöra eventuella samvariationer inom respektive land mellan variablerna. Antalet färdigställda bostäder minskade 2008 i samtliga länder utom Sverige. Minskningen fortsatte 2009, och då omfattades även Sverige. Särskilt i Island sjönk antalet drastiskt 2009, men även i Danmark var nergången kraftig. I huvudsak framträder ett mönster där kurvorna för påbörjade respektive färdigställda bostäder är mycket likartade. Antal påbörjade bostäder ökade kraftigt under de sista två till tre åren i perioden för samtliga länder utom Island. Samtidigt har antalet färdigställda bostäder ännu inte ökat lika mycket. Detta kan möjligen indikera att antalet färdigställda bostäder kan förväntas öka inom kort. Bostadsprisernas utveckling uppvisar inget enhetligt mönster. Framför allt finns ingen bild av att upp- respektive nedgångar i priser alltid föregår ökning av bostadsproduktionen. Snarare förefaller prisutvecklingen släpa efter produktionens utveckling.

42 40 Bostadsmarknaderna i Norden Figur 29. Reala priser på småhus (2001 = 100, vänster axel) samt färdigställda och påbörjade bostäder per invånare (höger axel).

43 Bostadsmarknaderna i Norden Källor: De statistiska centralbyråerna i respektive land via Macrobond. Av diagrammen framgår bland annat brottet i prisuppgången och fallet i bostadsproduktionen i anslutning till finanskrisen. Mest dramatisk var utvecklingen i Island, med en minskning av byggstarterna på 95 % mellan 2006 och I Danmark var minskningen över 70 %. Noterbart är också att den procentuella minskningen i Sverige var större än i Finland och Norge under samma period. Efter finanskrisen har priserna och byggstarterna ökat klart mest i Sverige.

44 42 Bostadsmarknaderna i Norden Bostadsbestånd Figur 30 visar boendetätheten i de nordiska länderna. Alla de stora länderna ligger stabilt på ungefär 2,1 2,2 invånare per lägenhet under perioden. Island har i stort sett haft en fallande boendetäthet under hela perioden, men i genomsnitt har den legat på över 2,5 invånare per lägenhet. Figur 30. Boendetäthet i de nordiska länderna, Källor: Nordic Statistics, Danmark Statistik och Statistikcentralen Finland. Sverige har under perioden den största trångboddheten i Norden, enligt den definition som Eurostat använder. Ökningen under 2016 är anmärkningsvärd Andelen har ökat från cirka 10 % år till drygt 14 % år 2016, medan det i Norge endast är cirka 5 % som är trångbodda. Att värdena på trångboddheten är så höga beror bland annat på att alla som bor i 1-rumslägenheter räknas som trångbodda. I Figur 31 visas trångboddheten i de fem nordiska länderna. För att ett hushåll ska räknas som icke trångbott enligt denna definition ska följande krav vara uppfyllda: Gifta och sambopar, barn under 12 år och barn av samma kön mellan 12 och 17 år kan dela sovrum. Övriga boende i bostaden över 18 år, samt barn av olika kön mellan 12 och 17 år ska ett eget sovrum. Dessutom ska det finnas ytterliga ett rum i bostaden (vardagsrum).

45 Bostadsmarknaderna i Norden Figur 31. Trångboddhet i de nordiska länderna, Källa: Eurostat Fördelningen av bostadsstockarna på lägenheter i olika hustyper skiljer sig något mellan länderna. Andelen lägenheter i flerbostadshus varierar från 29 % till 50 %, som är andelen i Sverige. Vad gäller lägenheter i enoch tvåfamiljshus är det Sverige som har den lägsta andelen av beståndet på 43 % och bland de stora länderna är det Norge som har den högsta på 60 %. Allra störst andel av lägenheter i en- och tvåfamiljs hus har Åland med 68 %. I figur 32 kan man utläsa bostadsstockarnas fördelning i de olika länderna. Figur 32 Fördelning av bostadsstocken per hustyp i de nordiska länderna Not: Uppgifterna för Grönland (**) gäller 2010 och för Åland (*) gäller Källa: Nordic Statistics.

46 44 Bostadsmarknaderna i Norden Referenser Bengtsson, B, m fl (2014), Varför så olika? Nordisk bostadspolitik i jämförande historiskt ljus, Égalité, Malmö. (2014), Bostadsmarknaderna i Norden ,, Karlskrona.

47

48 Box 534, Karlskrona Telefon: Webbplats: