Kvartalsrapport 1, 2015

Transkript

1 Järngrinden AB koncern: Q1 Kvartalsrapport 1, 2015 Januari - Mars 2015 Omsättningen uppgick till 16,3 mkr bestående av 11,4 mkr avseende successiv resultatavräkning i pågående bostadsrättsprojekt samt 4,2 mkr avseende hyresintäkter i projektfastigheter och 0,7 mkr försäljning av vindkraftsproducerad el. Resultatet uppgick till -2,4 mkr före skatt. Koncernen har under perioden ökat projektportföljen med 122 potentiella byggrätter (varav vår andel är 61 st) i Örebro tillsammans med Mjöbäcks Entreprenad genom markanvisning på Södra Ladugårdsängen Under perioden såldes 3 bostadsrätter i projekt, varav Järngrindens andel var 2 bostadsrätter. Likvida medel uppgick den 31 mars till 59,6 mkr. Totalt Järngrindens Bostadsprojekt jan mars andel jan mars Planlagda byggrätter antal lgh 0 0 Planlagda kommersiella m m m 2 Potentiella byggrätter antal lgh st st Bostäder i produktion eller fsg vid periodens slut 74 st 37 st Startad produktion eller fsg 0 st 0 st Sålda och bokade bostäder under perioden 3 st 2 st Försäljningsgrad i produktion (sålda och bokade bostäder) 88 % 88 % Bostäder i eget lager 1 1 Verksamheten Blickar vi framåt ser vi en uppåtgående trend från 2015 och framåt. Vår ambition är att ha en produktionstakt som över tid ligger på lägenheter per år och under den kommande treårsperioden är det med största sannolikhet där vi kommer att ligga. Regionen kring Borås, Göteborg och Halland, där vi är verksamma, är expansiv och har en positiv befolkningsutveckling. Det betyder att efterfrågan på nya bostäder kommer att vara fortsatt hög. I maj 2015 planeras för försäljningsstart av projekt Pallas i Borås med 40 st bostadsrätter i centralt cityläge och med byggstart under hösten. Ombyggnation av m 2 handelsytor planeras att starta under hösten Detta sedan det i början av 2015 tecknats kontrakt med ett mycket känt varumärke som därmed utgör ankarhyresgäst i fastigheten. Inflyttning av bostäderna beräknas kunna ske till sommaren 2016 och invigning av handelsytorna innan julen Avseende höghusdelen om trettiotre våningar i Pallas så finns en klar detaljplan för hotell och kontor men ännu inte för bostäder på grund av bullerfrågor. Totalt innebär Pallasprojektet som samägs med Cernera Fastigheter AB investeringar på cirka 750 mkr inklusive befintlig byggnad. Byggstart avseende projekt Tegelbruket i Halmstad beräknas ske under hösten Här planeras för uppförande av 339 st hyreslägenheter i tre st punkthus om 16 våningar. Samtidigt byggs även ytor för närservice om kvm. Detaljplanen har godkännts av kommunfullmäktige och beräknas vinna laga kraft i mitten av juni. Under 2015 planeras även för försäljningsstart av projekt Trasten i Borås avseende 18 st bostadsrätter samt 170 lägenheter i projekt Marmorlyckan i Varberg. 1

2 Under mars har den delägda förvaltningsfastigheten i Fastighets AB Söderstaden i Kungsbacka lämnats ut till försäljning. Även den delägda förvaltningsfastigheten i ABCWB M 1-10 Fastighets AB belägen i centrala Borås har under maj lämnats ut till försäljning. De nämnda projekt som är tänkta att byggstarta under 2015 är planerade att ske i kvartal tre och fyra. Successiv resultatavräkning tillämpas vilket innebär att omsättning och resultat i dessa projekt först kommer att synas i rapporterna för kvartal tre och fyra. Ovan nämnda projektstarter och försäljningar av fastigheter gör att vi ser fram emot en väsentlig resultatförbättring under 2015 jämfört med föregående år. Rekrytering av två nya medarbetare, marknadsansvarig och projektledare, beräknas slutföras under kvartal två. Bolaget har en i övrigt stark projektportfölj med flera projekt i bra lägen. Bostadsprojekt under produktion eller försäljning Under 2014 byggstartades Asplyckan i Borås (60 lgh) och Ärlan i Ulricehamn (14 lgh). Asplyckan har per mars 51 lgh (85 %) sålda eller bokade och i Ärlan är per mars antalet 14 lgh (100 %) sålda eller bokade. Försäljningen har fortsatt positivt för Asplyckan och inflyttning är planerad till senhösten För Ärlan har inflyttning flyttats fram till följd av att tidigare beviljat bygglov hävts av Länsstyrelsen. Ny bygglovsansökan har lämnats in men i dagsläget har den inte ännu beviljats. Vi beräknar att inhibitionen av bygglovet hävs under juni månad. Inflyttning kommer att ske först under Vid periodens utgång fanns 1 bostadsrätt i eget lager (Järngrindens andel) avseende lgh i Mathildeberg II. Lägenheten är såld med tillträde under kvartal två. Kommersiella projekt under produktion I dagsläget är inga kommersiella projekt under produktion. Se vidare Kommersiella projekt planlagda. Bostadsprojekt planlagda För fastigheten Pallas (ägarandel 50 %) i Borås pågår projektering för att bygga bostäder ovanpå befintligt parkeringsdäck. 40 lägenheter om totalt m 2 BOA. Detaljplan godkändes i kommunstyrelsen i oktober Kommersiella projekt planlagda För den kommersiella fastigheten Pallas (ägarandel 50 %) i Borås som i dag rymmer butiker samt ett parkeringsdäck med c:a 400 p-platser projekteras sedan tidigare för en större om- och tillbyggnad. Dels utökande av butiksytor, tillbyggnad i form av bostäder ovanpå parkeringsdäck samt tillbyggnad av ett fristående höghus (ca 33 våningar). Total yta i befintlig fastighet uppgår till c:a m 2 varav butiksyta uppgår till c:a m 2 LOA. Ombyggnationen av fasader samt butiksytor ryms inom befintlig detaljplan. Ombyggnation av butiksytan planeras att kunna färdigställas under Under perioden har projektutvecklingen av fastigheten fortsatt bl.a genom att Colliers samt Tam Retail har engagerats för att sköta förhandling med befintliga och nya hyresgäster avseende butiksytor efter om- och tillbyggnaden. Nuvarande hyresgäster är uppsagda till början av Förhandlingarna med befintliga och nya hyresgäster har varit positiva och vi har idag tecknat kontrakt med vad som är att betrakta som ankarhyresgäster. Detta medför att de fortsatta förhandlingarna med ett flertal intressanta nya hyresgäster fortsätter i en positiv anda. Vi har all anledning att tro att vi under innevarnade år kommer att ha funnit hyresgäster till samtliga av de nya ombyggda lokalerna. Detta innebär att vi kan starta ombyggnaden av fastighetens kommersiella del i början av Bostadsprojekt i planprocess Utsikt mot Sandwalls Plats från bostadsprojektet Pallas. Vid en markanvisningstävling 2013 tilldelades Järngrinden och Mjöbäcks Entreprenad mark i Varberg på Brearedsområdet (ägarandel 50/50). Kv Marmorlyckan är avsett för bostadbyggnation. Arbete med detaljplan pågår och det planeras för byggande av 85 bostadsrätter om totalt m 2 BOA samt 85 hyresrätter om totalt m 2 BOA. Byggstart i en första etapp kan komma att ske under senare delen av Inflyttning i sista etappen planeras kunna ske i slutet av Processen med att projektera Höghuset i anslutning till Pallas fortskrider. I dagsläget tillåter planen en byggnad om 33 våningar innehållande kontor och hotell med dock ej bostäder. Koncortiet har fått ansökan beviljad om planändring för att även medge byggnation av bostäder. Planen är att bygga upp till c:a 180 bostäder. För projektet Trasten i Borås som omfattar 18 bostadsrätter (ägarandel 100%) omarbetades utformningen under föregående år. Detta för att bättre passa in i miljön efter synpunkter från bla kringboende. Detaljplanen som godkänndes i kommunfullmäktige i slutet av 2014 har sedemera överklagats av kringboende till Länsstyrelsen som inte biföll överklagan. Detaljplanen har därefter överklagats vidare till miljödomstolen av de kringboende. Beslut från miljödomstolen förväntas under sommaren Byggstarten har i och med överklaganden försents och kommer troligen att kunna ske först under senhösten 2015 med inflyttning under senare delen av

3 På Bergdalsgatan i Borås planeras för byggnation av 80 bostadsrätter (ägarandel 100 %) efter att Järngrinden under 2014 förvärvade ytterligare tre fastigheter i direkt anslutning till den fastighet bolaget redan ägde. Detaljplanen för området är under omarbetning för att tillåta bebyggelse av större flerbostadshus. Byggstart kan troligtvis ske först under 2017 med planerad inflyttning under första delen av Järngrinden bjöd under 2014 in arkitektbyråerna QPG, Semrén & Månsson samt Erséus Arkitekter till en öppen arkitekttävling, en charette, avseende utformningen av bostäderna på Bergdalsgatan. Efter presentation från samtliga arkitektbyråer valde vi att gå vidare med Samrén o Månsson. Järngrinden innehar sedan tidigare projekt Tegelbruket i Halmstad (ägarandel 100 %) som i tre etapper kan komma att innehålla 339 hyreslägenheter om totalt m 2 BOA. Inom Tegelbruket kommer även kommersiella ytor att rymmas om c:a m 2. I slutet av 2014 träffades en överenskommelse med Gekås i Ullared. Genom ett forward funding-upplägg förvärvar Gekås hyresrätterna samt de kommersiella ytorna vi planera för. Detta är en affär i storleksordningen 700 mkr. I början av året godkänndesdetaljplanen samt exploateringsavtalet för området av kommunstyrelsen i Halmstad. Vi planerar därför för en byggstart under hösten innevarande år under förutsättning att planen vinner laga kraft. På kv Hugin (ägarandel 37,5 %) i centrala Borås projekteras för byggnation av 60 bostadsrätter om totalt m 2 BOA. Detaljplanen beräknas vara klar senare delen av Via vårt intressebolag Solidhus i Kungsbacka AB vann vi 2014 markanvisningstävlingen utlyst av Kungsbacka kommun för Särö Centrum. Ett område där det planeras för ca 53 st bostadsrätter samt 30 st hyreslägenheter. Byggstart är planerad till början av 2016 och inflytning under vintern 2016/2017. I Örebro har Järngrinden tillsammans med Mjöbäcks Entreprenad i början av 2015 tilldelats mark i en markanvisningstävling för byggnation av 122 st bostadsrätter om m 2 BOA på området Södra Ladugårdsängen. Området är en fortsättning av tidigare bostadsbebyggelse och ligger i nära anslutning till Örebro Golfklubb. I stadsdelen Bergsäter i Borås äger Järngrinden sedan många år en fastighet med kontorsbyggnad. På fastigheten har vi under 2014 ansökt om en detaljplaneändring för att få möjlighet att också bygga bostäder på fastigheten. Detaljplanearbetet har påbörjats och vi tror på en möjlig byggstart av bostadsrätter under hösten Planeringen av byggnation på kv Australien (ägarandel 50 %) i Ulricehamn fortgår med möjlig byggstart sommaren Järngrinden är 50 % innehavare till fastigheten Fiberettan i Falkenberg som i dag är en projektfastighet bestående av ett markområde om c:a m 2. Fastigheten är bebyggd med lokaler för uthyrning för främst logistik/lager om c:a m 2 LOA. Fastigheten är idag till större delen uthyrd. Fastigheten ligger i bästa läge vid Ätrans utlopp i havet i Falkenbergs hamn. En pågående bullerutredning kan komma att möjliggöra byggnation av bostäder varför planen är att projektera för c:a 800 bostäder om c:a m 2 BOA. I vår projektportfölj räknar vi med att inom konsortiet uppföra ca 150 lgh. Byggrätterna för de resterande ca 650 lgh beräknar vi att avyttra vid ett antagande av detaljplanen. Övriga div bostadsprojekt i planprocess vilka inte specificeras i rapporten uppgår till totalt m 2 BOA motsvarande 126 lägenheter. 3

4 Ekonomi Järngrinden AB koncern Resultaträkning i sammandrag. Belopp i tkr. Utfall Utfall Bokslut Bokslut* Q Q Koncernen Jan-mars Jan-mars Jan-Dec Jan-Dec Nettoomsättning: Entreprenadrörelsen Fastighetsutvecklingen Produktions- och försäljningskostnader Nedskrivning andelar intressebolag o börsaktier Rörelseresultat Finansnetto** Resultat efter finansiella poster Skatt Minoritetens andel av resultatet Periodens resultat * Fr o m 2013 redovisas upparbetad försäljning i bostadsrättsprojekt under Fastighetsutveckling i koncernen. Upparbetade kostnader i bostadsrättsprojekten under Produktions- och försäljningskostnader i koncernredovisningen. Härigenom erhålles en bruttoredovisning av resultatet i bostadsrättsprojekten som tidigare år nettoredovisats bland Finansiella poster. ** I Finansnetto för 2013 ingår försäljning av dotterbolaget Wäst-Bygg om tkr I Finansnetto för 2014 ingår nedskrivning av dotterbolagsandelar och börsaktier med tot tkr 4

5 Järngrinden AB koncern Balansräkning i sammandrag. Belopp i tkr. Q Q Bokslut Bokslut Koncernen Goodwill Anläggningstillgångar* Projekt-/Exploateringsfastigheter Finansiella anläggningstillgångar Skattefordran Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar: Reversfordran Brf Lagerandelar i bostadsrättsföreningar Rörelsekapitaltillgångar Likvida medel Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar Eget kapital Summa eget kapital Avsättning ej res avr vinst Brf Finansiella skulder Summa avsättningar o finansiella skulder Rörelsekapitalskulder Summa rörelsekapitalskulder Summa eget kapital och skulder * Förändring mot f.g år avser anskaffande av ett vindkraftverk 5