Planbeskrivning. Norrlandet 3:1 m.fl., Kristinelund. Detaljplan för bostäder m.m. Gävle kommun, Gävleborgs län

Transkript

1 SAMHÄLLSBYGGNAD GÄVLE SAMRÅDSHANDLING HANDLÄGGARE: HENRY GREW Planbeskrivning Norrlandet 3:1 m.fl., Kristinelund Detaljplan för bostäder m.m. Gävle kommun, Gävleborgs län Samrådstid: 5 november 3 december

2 Planens syfte och huvuddrag Gävle kommun genomför stora satsningar på Norrlandet med bland annat kommunalt VA. I samband med satsningarna ska de gällande detaljplanerna från 1960-talet göras om eftersom de är föråldrade och ger inte tillräckligt stöd vid bygglovprövning. Detaljplanen för Kristinelund syftar till att möjliggöra 5 nya bostäder och bevara kulturmiljövärdena inom området enligt Översiktsplan Norrlandet. Förenligt med 3, 4 och 5 kap MB Detaljplanen är inom riksintresse för kulturmiljö K 802. I Översiktsplan Norrlandet, antagen 2012, har riksintressets kärnområden avgränsats. Det är områden som på ett påtagligt sätt förmedlar de värden som riksintresset består av. Ett kärnområde (K.8) ingår i planområdet. Figur 1: Försättskarta. Raster= detaljplan upphävs Plandata Lägesbestämning Planområdet ligger drygt en mil nordost om centrala Gävle. Avgränsning av detaljplanen görs längs med fastighetsgränser och tidigare detaljplanegränser. 1

3 Areal Planområdet omfattar drygt 12 hektar, varav drygt 4,1 hektar är vatten. Området som upphävs är knappt 2,8 ha. Markägoförhållanden Bönan 1:1 och Norrlandet 3:1 ägs av Gävle kommun. Norrlandet, 5:1, 5:3, 5:10,5:14, 5:18, 5:21 och 5:22 tillhör privatpersoner. Det finns två bostadsarrenden som arrenderas av privatpersoner. Tidigare ställningstaganden Översiktliga planer Översiktsplan Norrlandet, som antogs av Kommunfullmäktige , föreslår att ca 5 villor kan byggas (B.10 Engesviksvägen) nära Djuphamnsviken. Utredning angående hydrologi och höjdsättning kan behövas för de sanka partierna i området. Befintliga bostäder är markerade som kulturhistorisk bebyggelse och ingår i kärnområde för riksintresse (K.8 Solvik-Geranielund, Engesvik). Detaljplaner Planområdet omfattas av två detaljplaner, huvudsakligen av 1960-års detaljplan för Norrlandet (akt nr som fastställdes ) som anger friliggande villa i 1 och 2 våningar. Högst en sjättedel av fastigheten får bebyggas enligt detaljplanen. Figur 2: Utsnitt ur FÖP Norrlandet Fastigheten Norrlandet 5:21 omfattas av två detaljplaner (se figur 3); 1960-års plan och en detaljplan som fastställdes (akt nr. 21-P91-133). Även den anger användning bostad (friliggande villa), men har även bestämmelsen n 1 marken skall anordnas som planterat skyddsområde och får inte användas för båtuppställning. Norr om detaljplaneområdet arbetas en plan fram för området Engesvik (röda markeringar i figur 4). Detaljplanen för Ryssängen upphävs. Figur 3: Två olika detaljplaner gäller för fastigheten Norrlandet 5:21 2

4 Figur 4: Gällande detaljplaner. Ny detaljplan för Engesvik (röd gräns/raster) är under arbete Vision 2025 Naturnära boende planeras och värdefulla kulturmiljöer får ökat skydd. Miljökonsekvensbeskrivning Genomförande av planen innebär inte en så stor förändring att en MKB behöver upprättas. Konsekvenserna redovisas i planbeskrivningen. Länsstyrelsen delar denna uppfattning. Gestaltningsprogram Norrlandet Byggnads- och miljönämnden antog ett program som ger vägledning för utformning, placering och gestaltning av ny och befintlig bebyggelse söder om Bönavägen/Utvalnäsvägen. Programmet ska användas för att: formulera och förklara bestämmelser i kommande detaljplaner som upprättas enligt 4 kap plan- och bygglagen (2010:900), PBL. vid bygglovsprövning precisera, tolka och förklara kraven på utformning och placering i 2 kap. 6, 8 kap. 1 och 8 kap PBL. 3

5 Genomförandeprinciper och strategier Samhällsbyggnad Gävle arbetar med ett program för hur olika genomförandefrågor generellt ska lösas i planarbetet på Norrlandet. Programmet har antagits av Byggnads- och Miljönämnden, och förväntas antas av Kommunstyrelsen under hösten Programmet anger hur följande frågor ska hanteras: fastighetsstorlek, utökning av befintliga bostadsfastigheter, byggrätt, svartbyggen, vägstandard, huvudmannaskap för vägar, huvudmannaskap för naturområden, strandpromenaden, VA-ledningar i enskild väg och på kvartersmark, och nya fastigheter. Denna detaljplan följer programmets intentioner. Förutsättningar och förändringar Natur Naturmarken är utpekad som värdefullt grönområde i ÖP Norrlandet vilket betyder att det inte finns utpekade naturvärden här, men att det är viktigt att bevara området oexploaterat. Strandpromenaden kommer att passera genom området och det finns planer på att anordna en liten rastplats med bänkbord vid stranden mellan Kristinedal och Geranielund. Terrängen är tämligen flack, men svagt sluttande mot Djuphamnsviken i öster. Skogspartiet består av en tät barrblandskog med inslag av flera små, fuktiga sänkor. Bitvis är det granen som dominerar, men det finns några gamla, grova tallöverståndare och ett litet inslag av lövträd i form av främst björk och rönn. Mellan Kristinelund och Geranielund finns en ängsmark ner mot havet som är under igenväxning. Mellan ängsmarken och den smala remsan av strandäng växer en mindre, men tät, ridå av havtorn, en, klibbal och tall. För att möjliggöra en rastplats för strandpromenaden behövs en del röjningsinsatser både på ängen och ner mot strandängen. Kulturmiljö Planområdet ligger inom Riksintresse X802, Norrlandet, och utgör ett av riksintressets kärnområden, K.8 Solvik-Geranielund, Engesvik, då det är bebyggt med bl.a. flera sommarvillor. Sommarvillorna är uppförda under 1890-talet och fram till 1910-talet. Värdena består av de stora tomterna som ligger mot havet och som har vackra huvudbyggnader av trä med rik snickarglädje. Glasade verandor vetter mot vattnet. Ofta finns badhus i direkt anslutning mot havet. Ekonomibyggnader ligger längre in på tomten. Tomterna är glest bebyggda. Tomstrukturen och dess storlek, byggnadernas placering och utseende m.m. är viktiga värdebärare för kulturmiljövärdet. Befintlig bebyggelse Inom planområdet finns 9 privata bostadsfastigheter. Fem av dem är sommaroch fritidshus som uppförts på 50- och 60-talen, som numera ofta nyttjas som permanentbostäder. Bebyggelsen är mestadels träbyggnader i en våning på generösa tomter. Vid stranden finns fyra pampiga sommarvillor, vars kulturmiljövärden skyddas i detaljplanen, med inslag av nyare bebyggelse. Byggnaderna på de fastigheterna som har ett högt kulturvärde enligt PBL 8:13 har försetts med rivningsförbud, skydds- och varsamhetsbestämmelser som anger hur de får förändras och underhållas i framtiden. Byggrätter för 4

6 komplementbyggnader har lagts ut längre upp på tomten. Tomternas storlek bibehålls på dessa fastigheter. Norrlandet 5:21- Solvik är uppförd ca 1890 i den tidens typiska snickerglädjeoch panelarkitektur med glasad veranda som vetter mot havet. På tomten finns äldre ekonomibyggnader med bla ett badhus som är samtida med huvudbyggnaden. Alla byggnader har ljusa täckmålade fasader med falsade plåttak. Norrlandet 5:3, Engesvik 3 är uppförd ca 1900 även den i tidens snickerglädjeoch panelarkitektur med en stor öppen veranda samt torn som vetter mot havet. På tomten finns äldre ekonomibyggnader med bl.a. ett badhus som är samtida med huvudbyggnaden. Alla byggnader har ljusa täckmålade fasader med falsade plåttak. Figur 5: Sommarvillor - Norrlandet 5:21, Norrlandet 5:3 och Norrlandet 5:10 Norrlandet 5:10 Geranielund är uppförd 1901 av samme ägare som Kristinelund. Byggnaden har inte samma rikedom i snickeridetaljer som övriga sommarvillor. Mot havet finns en inglasad veranda. På tomten finns äldre ekonomibyggnader med bl.a. ett badhus som är samtida med huvudbyggnaden. Alla byggnader har rödfärgade fasader. Byggnaden har varit bostad åt lotsar. För byggnader med visst kulturvärde motsvarande PBL 8:17 har angetts varsamhetsbestämmelser som anger hur bebyggelsen ska underhållas och förändras i framtiden. Arrendefastigheten Kristinelund är uppförd även den i tidens snickerglädje- och panelarkitektur med en glasad veranda samt torn som vetter mot havet. På senare år har byggnaden tillbyggts samt tilläggsisolerats och bytt fönster. På tomten finns äldre ekonomibyggnader med bl.a. ett badhus som är samtida med huvudbyggnaden. Utbyggnad och underhåll av dessa fastigheter ska ske enligt intentionerna i kapitel 5- Sommarvilla i Gestaltningsprogrammet. De fem befintliga fastigheterna norr om Engesviksvägen får byggas ut och underhållas enligt kapitel 6- Sommar- och fritidshus i Gestaltningsprogrammet. Bebyggelsen på de nya fastigheterna ska även utformas enligt intentionerna i detta kapitel. Det finns en kulturlämning i form av ett gränsmärke (RAÄ Gävle 359) norr om planområdet. Det består av ett röse med mittsten. 5

7 Ny bebyggelse Längs Engesviksvägen föreslås 5 nya villor i en våning på fastigheter som är minst 1000 m 2 stora. Placeringen av de nya bostäderna påverkar inte strandutsikten för några befintliga bostäder. Anpassning till kulturmiljö görs genom att reglera materialval, färg och höjd. De anpassas enligt Gestaltningsprogrammets kapitel 6 sommar- och fritidshus. Byggnader får uppföras i en våning (vilket inkluderar 1 ½ plan) med träfasader i röd eller mörk kulör. Enligt lagen om förenklat byggande är det tillåtet att bygga ett max 25 m 2 stort bostadshus utan att behöva ansöka om bygglov, dock krävs en anmälan och att huset är ett komplement till ett redan existerande en- eller tvåbostadshus som har bygglov. Det är även tillåtet att utan bygglov bygga ut sitt hus med 15 m 2. Möjligheten att uppföra en sk friggebod på max 15 m 2 kvarstår, vilket innebär att fastighetsägare kan uppföra nya byggnader på 40 m 2 inom fastigheten, samt möjliggöra utbyggnad av befintligt hus med 15 m 2, utöver den byggrätt som medges i detaljplan. Friytor Område betecknat NATUR skapar passager för det rörliga friluftslivet och utgör hänsynsavstånd mellan bebyggelse. En kil ner mot havet har kommunalt huvudmannaskap och ska göras tillgängligt för allmänheten genom att bygga ut strandpromenaden till stranden. En rastplats kan anordnas. Strandskydd Planområdet berörs till viss del av strandskyddsbestämmelserna i 7 kap miljöbalken som anger ett generellt strandskyddsområde om 100 meter vid hav, insjöar och vattendrag. I dagsläget gäller inte strandskydd eftersom gällande detaljplaner är beslutade innan strandskyddslagstiftning en kom. I och med upprättande av ny detaljplan återinträder strandskyddet, men avses upphävas för kvartersmark inom planområdet. De särskilda skäl för upphävande är dels att området redan har tagits i anspråk på ett sätt som gör att det saknar betydelse för Figur 6: Vattenområden som planläggs och upphävs 6

8 strandskyddets syften, dels att området genom en väg, bebyggelse och annan exploatering är väl avskilt från området närmast strandlinjen. Vattenområden Planområdet omfattar ca 42 ha vatten. Detaljplan för ca28 ha vatten upphävs. Ca 5,2 ha planläggs för öppet vattenområde, bl.a. för att säkra infart i Djuphamn, och totalt ca 8,7 ha planläggs för WB1 Bryggor och badplatser för intilliggande bostäder. Detta vattenområde får köpas in av de boende och regleras till fastigheten. Se figur 6. Gator och trafik Vägarna inom bostadsområdet består i stor del av smala grusvägar som ligger på naturmark i befintlig plan. Engesviksvägen leder trafik in i området och är i behov av vissa reparationer och breddning. Samtliga vägar planläggs som allmän platsmark lokaltrafik med enskilt huvudmannaskap med ett vägområde på ca 8 meter. Vägområdet omfattar själva vägbredden och eventuella diken och slänter. Nya lokalgator En förlängning på 80 meter med tillhörande vändplan planeras in i slutet av Engesviksvägen. Förlängningen är nödvändig för att ansluta de nya bostäderna på området. De kommunala VA-ledningarna (områdesledningar) kommer att gå i lokalgata. Huvudmannaskap Kommunen är inte huvudman för gata. Motivet till enskilt huvudmannaskap är att området ligger i stadens ytterkant och Figur 7: Strandpromenad och gator inom planområdet huvuddelen av biltrafiken på gatan kommer att alstras av de boende i området, samt att detaljplanelagda områden i närheten fungerar på liknande sätt. Strandpromenad Strandpromenaden kommer att passera Norrlandet 5:22 och fortsätta längs med Engesviksvägen för att sedan fortsätta norrut mot Bönan 2:8 (utanför planområdet). Strandpromenaden kommer även att göra en avstickare till strandområdet mellan Kristinedal och Geranielund (Norrlandet 5:10) för att möjliggöra en rastplats med fin havsutsikt. 7

9 Störningar Området ligger inom högriskområde för översvämning. Tillbyggnad och nybyggnad ska klara +2,0 meter RH2000 över medelvatten under isolering i golv. Bostadsfastigheterna Norrlandet 5:3, 5:10, 5:14, 5:21 och båda arrendena omfattar områden som är under +2,0-metersgränsen. På dessa områden får inte byggnader inredas för bostadsändamål, förutom på Engesvik 13 och Norrlandet 5:14 där kravet är att fuktkänsliga delar av grundläggningen måste placeras över den angivna gränsen. Detta kan göras t.ex. genom att höja marknivån eller att bygga på plintar. Teknisk försörjning Vatten och avlopp Samtliga fastigheter inom planområdet har enskilt vatten och avlopp. Gävle kommun kommer att bygga ut det kommunala vatten- och avloppsnätet på hela Norrlandet, och VA beräknas byggas ut på Kristinelund under augusti 2015-juli De nya bostäderna ligger i direkt anslutning till den nya huvudledningen. El Fastigheterna inom planområdet är anslutna till Gävle Energis elnät. Bostäderna har enskild uppvärmning. Säkerhet Brandvattenförsörjning sker på samma sätt som för övrig byggnation på Norrlandet, dvs Räddningstjänsten måste ha släckvatten med sig. Tillfartsvägarna är ca 3 meter breda grusvägar och räddningsfordon bedöms kunna ta sig till bostäderna inom planområdet. Fastighetsbildning Med fastighetsbildning avses bl.a. nybildning av fastigheter, ändring av fastigheters gränser och bildande av gemensamhetsanläggningar, servitut och ledningsrätter. Fastighetsbildningsåtgärder prövas i en lantmäteriförrättning som handläggs av Lantmäterimyndigheten i Gävle kommun. Lantmäteriförrättning för nya fastigheter ska sökas och bekostas av kommunen. Totalt 5 nya bostadsfastigheter kommer att styckas av från den kommunalägda fastigheten. Upphävande av detaljplan Den del av 1960-års detaljplan för Norrlandet som omfattar vattenområde där bryggor får uppföras (Vb) upphävs, ca 28 ha. Konsekvenser av planens genomförande Landskapsbild Befintlig bebyggelse får bestämmelser som skyddar kulturmiljövärden. Skogsmark tas i anspråk för fem nya bostadsfastigheter. Utformningsbestämmelser anges för dessa så att så att det inte blir en påtaglig förändring av landskapsbilden. 8

10 Barn Det är långt till förskola och skola. Busshållplats finns i anslutning vid Bönavägen. Trafiksäkerhet Det saknas gatubelysning och trottoarer, men området är inte hårt trafikerat. Engesviksvägen kan behöva rustas eftersom den är i dåligt skick. Genom att bilda allmän platsmark- lokalgata med enskilt huvudmannaskap läggs förvaltningsansvaret på samfällighetsföreningar. Tillgänglighet Området har ca 700 meter till närmaste busshållplats. Allmänhetens tillgång till stranden ökas i och med att strandpromenaden med rastplats anläggs. Jämlikhet Planområdet är långt ifrån de flesta samhällsfunktionerna, vilket försvårar en flexibel fördelning av vardagsärenden, såsom handel och skjutsande av barn. De nya bostäderna planeras i ett attraktivt område, vilket troligtvis innebär att det kommer köpas av människor med god ekonomi. Fastighetskonsekvenser Nedan redovisas detaljplanens konsekvenser (främst fastighetsrättsliga) som i dagsläget kan bedömas för respektive fastighet. Beskrivningen är gjord i enlighet med förslag till detaljplan och innebär inget ställningstagande från lantmäterimyndighetens sida. Bönan 1:1 Kommunägd fastighet på m 2. Ett bostadsarrende omfattar ca 80 m 2. Totalt ca 1060 m 2 mark och ca 600 m 2 vatten får styckas av och regleras till ny och befintlig fastighet. Norrlandet 3:1 Kommunägd fastighet på m 2. Totalt ca m 2 mark och ca 5960 m 2 vatten får styckas av och regleras till befintliga och nya fastigheter. Norrlandet 5:1 En fastighet på 1777 m². Får möjlighet att köpa in ca 340 m 2 av fastigheten Norrlandet 3:1. Byggrätten är 15% av fastighetsarean oavsett om marken köps in eller inte. Minsta fastighetsstorlek är 1500 m 2, vilket innebör att den inte får delas. Servitut för väg upphävs vid inköp av mark. Norrlandet 5:3 En fastighet på 5129 m². Får köpa in totalt ca 190 m 2 mark och ca 1590 m 2 vatten från fastigheten Norrlandet 3:1. Rivningsförbud och bevarandebestämmelser införs på samtliga befintliga byggnader. Servitut för brygga och vågbrytare upphävs vid inköp av mark/vatten. Norrlandet 5:10 En fastighet på 5170 m ², varav 150 m 2 är vatten. Får möjlighet att köpa in ca 210 m ² mark och ca 590 m ² vatten från fastigheten Norrlandet 3:1. Rivningsförbud införs på huvudbyggnad och två komplementbyggnader. Bevarandebestämmelser införs. Norrlandet 5:14 En fastighet på 3693 m ², varav 400 m ² är vatten. Större delen av fastigheten ligger under +2,00 medelvattenstånd, och får endast bebyggas för bostadsändamål ifall fuktkänsliga delar av grunden placeras över 2,00 meter enligt RH2000. Får möjlighet att köpa in 1350 m 2 mark från Norrlandet 3:1, 9

11 samt ca 70m 2 mark och 220 m 2 vatten från Bönan 1:1. Minsta fastighetsstorlek är 1500 m 2, vilket innebär att fastigheten får delas i två delar. Två separata ytor anges i plankartan för placering av huvudbyggnader. Fastigheten ska delas så att det är möjligt att uppföra en huvudbyggnad per fastighet. Varsamhets- och utformningsbestämmelser införs. Norrlandet 5:18 En fastighet på 2001 m ². Minsta fastighetsstorlek är 1500 m 2, vilket innebör att den inte får delas. Varsamhetsbestämmelse och rivningsförbud införs för huvudbyggnaden. Norrlandet 5:21 En fastighet på m ², varav 2908 m² är vatten. Får möjlighet att köpa in ca 30 m ² mark och ca 660 m ² vatten från Norrlandet 3:1. Rivningsförbud och bevarandebestämmelser införs på huvudbyggnad, badhus och komplementbyggnad. Får möjlighet att uppföra komplementbyggnader norr om huvudbyggnaden, samt en vid vattnet. Byggnader under +2,00 m RH2000 får ej inredas för bostadsändamål. Figur 8: Delar av Norrlandet 3:1 och Bönan 1:1 som avstyckas och regleras till befintliga fastigheter (brun och blå) och de nya bostadsfatigheterna (gul) Norrlandet 5:22 En fastighet på 2128 m ². Byggrätt är 15% av fastighetsarean, dvs ca 320 m². Minsta fastighetsstorlek är 1500 m 2, vilket innebör att den inte får delas. Varsamhetsbestämmelse införs. Bostadsarrende Engesvik 13 Ett bostadsarrende på ca 1910 m 2 som planläggs för en bostadsfastighet på totalt 3950 m 2, som får styckas av från Norrlandet 3:1 10

12 (ca 2570 m 2 mark) och Bönan 1:1 (ca 1000 m 2 mark och 380 m 2 vatten). Minsta fastighetsstorlek är 1500 m 2, vilket innebär att fastigheten får avstyckas. Bostadsarrende Kristinelund Ett arrende som i dagsläget omfattar 7934 m 2 planläggs för som en bostadsfastighet på ca 7620 m² mark och 2780 m 2 vatten. Bevarandebestämmelser införs. Badhus får uppföras men ej inredas för bostadsändamål. Nya bostadsfastigheter: Engesviksvägen ca 5 nya fastigheter som omfattar totalt ca 6060 m ² styckas av från den kommunägda fastigheten Norrlandet 3:1. Minsta tillåtna fastighetsstorlek är 1000 m ². Den högsta tillåtna bostadsarean är 250 m ² per fastighet. Gemensamhetsanläggningar och servitut Servitut 1: Servitut för utfart till Engesviksvägen över Norrlandet 3:1 till förmån för Norrlandet 5:1 (akt nr: 21-93:19) upphävs vid genomförande av detaljplanen eftersom ägaren har möjlighet att köpa in marken. Servitut 2 och 3: Servitut för brygga och vågbrytare som belastar Norrlandet 3:1 till förmån för Norrlandet 5:3 upphävs vid genomförande av detaljplanen eftersom ägaren har möjlighet att köpa in marken. Ekonomiska frågor Samhällsbyggnad Gävle - Mark & Exploatering bekostar detaljplanearbetet. Kommunen får in pengar för nya bostadsfastigheter, samt för utvidgning av befintliga bostadsfastigheter och friköpande av arrenden. Fastighetsägare får möjlighet att köpa in mark och vatten för att korrigera de fastighetsgränser som tidigare dragits i strandlinjen som har ändrats i och med landhöjning. De får även möjlighet att anlägga bryggor. Organisatoriska frågor Tidplan Preliminär tidsplan: Samråd november 2014 Granskning mars 2015 Antagande maj 2015 Genomförandetid Genomförandetiden är 5 år från det datum då detaljplanen vinner laga kraft. Huvudmannaskap Kommunen är huvudman för strandpromenaden (GÅGATA) och för den gröna kilen mot vattnet (NATUR). Kommunen är inte huvudman för lokalgatorna eller skogsområdet norr om Engesviksvägen (NATUR). Motivet till enskilt huvudmannaskap är att området ligger i stadens ytterkant och huvuddelen av biltrafiken på gatan kommer att alstras av de boende i området, samt att detaljplanelagda områden i närheten 11

13 fungerar på liknande sätt. Denna fördelning av huvudmannaskap följer riktlinjerna Principer och strategier för planearbetet på Norrlandet. Medverkande tjänstemän Lena Boox Maria Lind Ann-Sofi Dahlqvist Anders Blomgren kommunantikvarie kommunekolog miljöutredare exploateringsingenjör Samhällsbyggnad Gävle Ulrica Olsson Planchef Henry Grew Planarkitekt 12