FASTIGHETS AB ANDALUCIA DEL MAR, JOHAN. Org nr ÅRSREDOVISNING. för räkenskapsåret 2013

Transkript

1 1 FASTIGHETS AB ANDALUCIA DEL MAR, JOHAN Org nr ÅRSREDOVISNING för räkenskapsåret 2013

2 Årsredovisning Styrelsen för får härmed avge årsredovisning för tiden 1 januari - 31 december Förvaltningsberättelse Verksamhetens inriktning och målsättning Bolagets syfte är att äga och förvalta en lägenhet i Comunidaderna Andalucia del Mar, Marbella, Spanien och mot ersättning upplåta nyttjanderätten till lägenheten åt aktieägarna. Bolaget äger tillsammans med 27 andra suveräna svenska aktiebolag ett spanskt servicebolag, Nordic Andalucia Management SL, NAM, med säte i Marbella som, via anställd personal, tillhandahåller service i Spanien. Målsättningen med verksamheten är att lägenheten skall bibehålla standard och kvalité, samt att med varsamhet utveckla boendemiljön. Inledning Under verksamhetsåret 2013 har styrelsen fortsatt sitt arbete med att upprätthålla lägenhetens totala standard och fräschör. De extra tvätt- och städprogrammen har bibehållits. Information till ägarna sker kontinuerligt genom Ordförandebrev och via bolagets hemsida, Servicebolaget NAM har ytterligare utvecklat sin verksamhet och service till ägarna. Samtliga dekorationer har genomförts innan årets slut och reparationsarbeterna ligger väl i fas med styrelsens ambitioner. Comunidaden installerade bredband, WiFi, under Täckningen var dock inte tillräckligt god nog i hela lägenheten varför Comunidaden uppgraderade täckningen för bredbandet under Ytterligare signalförstärkningar behövs vilket är framfört till Comunidaderna. Under 2013 har NAM, tyvärr med negativt utfall, undersökt om en egen WiFi-lösning varit möjlig att installera i våra lägenheter. Den svenska kronan har sjunkit mot euron under Budgeterad eurokurs för år 2013 var 8,90 kr. Eurokursen per den var 8,94 varför budgetkursen för 2014 har höjts till 9,00 kr. Mycket stora extrakostnader har under åren 2010 till 2013 debiterats från båda Comunidaderna vilket påverkat resepektive års veckoavgifter negativt. I Comunidad 1 (Hus 1 och 2 mot Avenida Lola Flores) är det extrakostnader för hissar och takarbeten samt delar av det omfattande trädgårdsarbete som genomförs av Comunidad 2 (Hus 3, 4 och 5) innebärande att hela trädgården grävdes upp och återställdes efter att man lagt dränering och tätat mot det underliggande garaget där vatten från trädgården läcker in. Arbetet med att täta mellan trädgården, markterrasser och garaget i Comunidad 2 fortsätter under 2014 då läckor fortsatt kvarstår att åtgärda. Comunidaden stämde den förste trädgårdsentreprenören men förlorade målet vilket kostade Comunidaden ca Euro vilket vi andelsägare sedan år 2010 betalat in i extra inbetalningar. Likviditeten är därefter mycket ansträngd i Comunidad 2. Under 2012 har även läckage uppstått mellan trädgården och garaget i Comunidad 1 vilket skall åtgärdas under år Båda Comunidaderna har under 2014 hållit sina budgetar och minskat de utetående kundfordringarna.

3 3 Comunidad 1 sänker sina debiteringar under 2014 med 1,7% mot år 2013 medan Comunidad 2 höjer sina debiteringar med hela 45,5% enligt stämmobesluten från den 1 mars FAMs styrelse ställer sin inte fullt bakom stämmobesluten i Comunidad 2. I Comunidad 2 är planerna att under 2014 täta samtliga markterrasser, renovera hela garaget, måla om Block 5 samt bygga upp kassan vilket ger dessa höga kostnadsökningar för år Styrelsens arbetssätt Styrelsen är utsedd att för aktieägarnas räkning förvalta lägenheten. Styrelsen beslutar därför om bolagets och servicebolagets strategi, organisation, förvaltning och ekonomi enligt aktiebolagslagen. Bolaget har ingen VD eller annan anställd personal varför Ordföranden arbetar i en ledande roll. Styrelsens ledamöter har under året arbetat utifrån olika beslutande ansvarsdelar. Ordföranden, Peter Klerell, har det övergripande ansvaret för styrelsearbetet, verksamhetens administration, ekonomi och planering. Ann-Katrin Malmström ansvarar för den spanska veksamheten innebärande bl.a att som Ordförande i NAM driva samtliga spanska frågor, inventera lägenheternas status, framlägga och genomföra förslag gällande förnyelse, investeringar, renoveringar, svara för byggnadstekniska frågor, samt följa upp och granska gjorda beställningar och betalningar inom detta område. Elisabeth Micucci ansvarar för förmedling i samband med försäljningar samt information, i första hand till de engelska aktieägarna. Bolagets hemsida, uppdateras i huvudsak av Peter Klerell, Ann Katrin Malmström och Elisabeth Micucci samt av servicebolget NAM. Lars Eklund ansvarar för indrivning av kundfordringar. Erik Westin är styrelsens sekreterare. Katarina Wiberg och Anders Göransson är aktiva suppleanter som löpande delges all information och deltar i alla styrelsesammanträden. Styrelsen har under 2013 sammanträtt 7 gånger. Nomineringskommitté För förslag till val av styrelseledamöter och suppleanter utses årligen på årsstämman en Nomineringskommitté. Ordförande i Nomineringskommittéen är Jan-Olof Mark med Anders Alvemo och Svante Lundberg som ledamöter. Händelser och förändringar under året samt efter årets utgång * Rutinerna i servicebolaget NAM i Spanien har vidareutvecklats och servicenivån har ökat. Vi har nu ett väl intrimmat serviceteam i NAM * Lägenheterna har kompletterats med mindre inventarier * Listan över ej utförda reparationer är historiskt kort. * Beläggningsgraden och uthyrningsnivåerna är fortsatt höga. * Bilpoolen har under 2013 ytterligare förnyats med 4 helt nya bilar, Hundai ix 20 som snabbt blev populära hos ägarna. * Comunidaderna har debiterat höga extraavgifter under 2013 och fortsatt under 2014 * Styrelsen har beslutat om att använda bolagets kassa för att sänka såväl veckoavgifter som investeringskostnader * Bolaget har den 1 januari 2013 bytt bank till SWEDBANK * Styrelsen arbetar med att förnya hemsidan * Antalet veckor som bytt ägare uppgår till 3 st.

4 4 Investeringar Styrelsen har under året arbetat efter de beslut som fattades på årsstämman den 1 juni Den "franska" dörren i gästsovrummet och supporten till salongens sidomarkiser är utbytta. Salongen har fått en genomgripande förnyelse och uppdatering. Ny soffa, två fåtöljer, foscorit, sex dekorationskuddar till soffan, nya matstolsdynor och en ny sidobordslampa. Då vi kunde förhandla fram ett bra pris för soffgruppen fanns det utrymme för att även byta ut soffborden så att dessa bättre passade in i den nya miljön. Akut har en hallampa och läslampor till master sovrum inköpts. Linne, porslin och övrigt husgeråd har kompletterats efter behov. Mindre reparationer och underhåll har skett löpande. Kvarstår byte av lucka för elskåpet. Svar på enkät avseende investeringar i budget 2014 Andelen svar som inkommit per sista svarsdagen uppgår till 6 veckor (12 %). Svar från 3 ägare. Samtliga ägare som svarat på enkäten föreslår att styrelsen arbetar efter Förslag 2, Grundavgift, inkluderande reparationer och underhåll för totalt kr. Årets investeringar/förnyelse uppgår till kr, där byte av gardiner utgör den större posten (5 400 kr). En ny golvlampa kommer att inköpas, samt mindre kompletteringar. Ekonomi Flerårsöversikt, kr Avgift per vecka inkl bil tvätt städ Ovillkorat aktieägartillskott / vecka Rörelsens intäkter Rörelsen kostnader Rörelsen resultat Årets resultat Bolagets ekonomi och avgifter Den spanska ekonomiska krisen har under ett antal år negativt påverkat våra veckoavgifter vilka vi trots detta lyckats hålla på en rimlig nivå. Spanien har t ex höjt ett antal skatter som på el, fastigheter och inte minst momsen som de senaste åren ökat från 16% till 21%. Allting som vi köper in som betalas från Sverige såsom NAM-kontorets drift, lägenhetsreparationer och investeringar mm drabbas av denna momsökning. Här är det viktigt för veckoavgifterna att NAM-bolaget infriar sin budet vilket man med råge gjorde under år Tyvärr har stora extradebiteringar också drabbat oss från Comunidaderna - inte minst från Comunidad 2:s trädgårds- och garageprojekt som ännu inte är slutfört. Samtliga FAM-bolag har idag byggt upp en bra ekonomi och en god kassa. Styrelsen har beslutat att även under år 2013 och 2014, så långt möjligt, ge aktieägarna reveny av detta och inte överkapitalisera bolaget. Idag har bolaget ett starkt eget kapital efter de tillkommande ovillkorade aktieägartillskott som skett varför styrelsen idag medvetet kan driva bolaget med förlust men med koncentration på "cash-flow" så att bolaget utan problem kan betala sina åtaganden men ändå bygga upp kassan något för framtida investeringar. Avskrivningarna (som genererar cash-flow och ingår i veckoavgiften) uppgår år 2014 till ca kr.

5 5 Styrelsen beslutade att år 2013 använda upp till halva bolagets avskrivning till att sänka veckoavgiften 2013 i det veckoavgiftsförslag, som presenterades och godkändes av årsstämman. För år 2014 förslår styrelsen åter att halva avskrivningen reducerar veckoavgiften samt att, i de fall detta är möjligt, att veckoavgiften ytterligare reduceras. Det ovillkorade aktieägartillskottet ges år 2013 ett fribelopp om kr för investeringar i inventarier och för år 2014 föreslås ett fribelopp om kr. Belopp utöver detta debiteras likt tidigare år. Förslagen kommer att tillställas årsstämman för beslut. Veckoavgifter och ovillkorade aktieägartillskott Den preliminära veckoavgiften för år 2013 inklusive bil, tvätt och städavgifter var kr. Styrelsen föreslår att den slutliga veckoavgiften för 2013 fastställes till kr samt att det ovillkorade aktieägaretillskottet fastställes till 460 kr per vecka. För 2014 föreslår styrelsen en veckoavgift om preliminärt kr. Då aktieägarna enligt investeringsenkäten önskar investeringar år 2014 inom fribeloppet föreslås ett ovillkorat aktieägartillskott om 0 kr per vecka för att finansiera investeringarna i enlighet med investeringsenkätsvaren. Styrelsen föreslår vidare att beslut fattas om första fakturering av veckoavgiften för år Beloppet som föreslås uppgår till kr per vecka. Styrelsen kommer noga att följa den ekonomiska utvecklingen i bolaget med inriktning på att antagen budget ska hållas. Förslag till resultatdisposition Styrelsen föreslår att den ansamlade förlusten: balanserad förlust årets förlust behandlas så att i ny räkning överföres samt att från föregående år balanserat aktieägartillskott samt under året erhållit aktieägartillskott balanseras i ny räkning Bolagets resultat och ställning i övrigt framgår av efterföljande resultat- och balansräkning med tilläggsupplysningar.

6 6 NOT RESULTATRÄKNING Veckoavgifter Övriga rörelseintäkter Rörelsens kostnader Övriga externa kostnader Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar Rörelseresultat Resultat från finansiella investeringar Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter Resultat före skatt Skatt 0 0 Årets resultat

7 7 BALANSRÄKNING NOT TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Lägenhet Inventarier 3, 4, 5, 6, Finansiella anläggningstillgångar Aktier Andra långfristiga fordringar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Övriga fordringar Fordran andelsägare Kortfristig fordran Förskott leverantörer Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR

8 8 EGET KAPITAL OCH SKULDER NOT Eget kapital 10 Bundet eget kapital Aktiekapital Reservfond Fritt eget kapital Ovillkorat Aktieägartillskott Balanserat resultat Årets resultat Summa eget kapital Kortfristiga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Ställda säkerheter Ansvarsförbindelser Inga Inga Inga Inga

9 9 TILLÄGGSUPPLYSNINGAR VÄRDERINGSPRINCIPER Årsredovisningen har upprättats enligt Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Principerna är oförändrade jämfört med föregående år. Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Fordringar och skulder i utländsk valuta har omräknats till balansdagens kurs. Övriga tillgångar och skulder har upptagits till anskaffningsvärden där inget annat anges. Periodisering av inkomster och utgifter har skett enligt god redovisningssed. I Bolagets veckoavgifter ingår årets debiterade veckoavgifter med tillägg för indrivna och avdrag för nedskrivna fordringar. Även regleringen av de slutliga veckoavgifterna för föregående år som fastställts av årsstämman ingår. Uthyrningar, ägarregistreringar mm är övriga rörelseintäkter. NOTER Anställda och personalkostnader Bolaget har inte haft några anställda och några löner och ersättningar har inte utbetalats. Några förpliktelser som avser pensioner eller liknande förmåner till nuvarande eller tidigare styrelseledamöter och deras suppleanter förekommer ej. Kostnader för styrelsens arbete inklusive arvoden, resor, traktamenten, telefoni, it och övriga utlägg uppgår till Avskrivningar Anläggningstillgångar skrivs av enligt plan över den förväntade ekonomiska livslängden. Följande avskrivningsprocent tillämpas: Materiella anläggningstillgångar Lägenhet 0,50% Inventarier 12,50% Air Condition se nedan Bad och Kök 4,00%

10 10 Från räkenskapsåret 2006 reduceras de fullt avskrivna inventariernas anskaffningsvärden genom att motsvarande belopp kvittas mot de ackumulerade avskrivningarna. Detta för att, på ett korrektare sätt, visa de gällande värdena av de anskaffade inventarierna. Det har under 2010 konstaterats att den verkliga realistiska livslängden av en Air Condition-anläggning trots årlig service, är ca 10 år. Avskrivningstiden för Air Condition-anläggningen har därför ändrats från år 2010 från tidigare 15 år, 6,67% till att inför framtiden utgöra 10 år, 10%. 2 Lägenhet Ingående anskaffningsvärde Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ackumulerade avskrivningar Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående redovisat värde Inventarier Ingående anskaffningsvärde Inköp Försäljningar / utrangeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ackumulerade avskrivningar enligt plan Ingående avskrivningar Försäljningar / utrangeringar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående redovisat värde

11 11 4 Kök Ingående anskaffningsvärde Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ackumulerade avskrivningar Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående redovisat värde Bad Ingående anskaffningsvärde Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ackumulerade avskrivningar Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående redovisat värde Air Condition Ingående anskaffningsvärde Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ackumulerade avskrivningar Ingående avskrivningar Utrangering 0 0 Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående redovisat värde

12 12 7 Rekonditionering Ingående anskaffningsvärde Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ackumulerade avskrivningar Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående redovisat värde Aktier Aktier: 1/28 -del (296 aktier) i Nordic Andalucia Management S.L. med ett aktiekapital på EURO Ingående anskaffningsvärde Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Utgående redovisat värde Övriga kortfristiga fordringar Likvidavräkning (Kassa) Förändring av eget kapital Ovillkorat Aktiekapital Reservfond aktieägar- Balanserat Årets Antal aktier. 138 st tillskott resultat resultat Belopp vid årets ingång Vinstdisposition enligt årsstämmans beslut Aktieägartillskott Årets resultat Belopp vid årets utgång Reservfond avser av aktieägarna tillskjutna medel utöver inbetalt aktiekapital.

13 13 Stockholm den 23 april 2014 Peter Klerell Ordförande Ann-Katrin Malmström Erik Westin Lars Eklund Elisabeth Micucci REVISORSPÅTECKNING Min revisionsberättelse har avgivits den 23 april 2014 Anne Lengholt Auktoriserad revisor