Start-PM Dnr MSN/2014:791. Planutskottet. Detaljplan för Lidingö centrum, kvarteret Oden m fl i stadsdelen Hersby

Transkript

1 Dnr MSN/2014:791 Planutskottet Start-PM Detaljplan för Lidingö centrum, kvarteret Oden m fl i stadsdelen Hersby Ärendet Detaljplanen för Lidingö centrum är den första etappen i stadsutvecklingsområdet Centrum-Torsvik. Kommunfullmäktige godkände i juni 2014 ett planprogram för området. Orienteringskarta med planområdets läge Syfte Planens syfte är att stärka Lidingö centrums roll som knutpunkt för Lidingöborna, vilket innebär att mer handel och service, kultur, arbetsplatser, fler mötesplatser och bostäder kan tillkomma. De byggrätter som tillkommer genom planläggningen ska ge en delfinansiering av den överdäckning vid Torsviks torg som ska planläggas och byggas ut i senare etapper. Denna första detaljplaneetapp kan möjliggöra byggrätter på ca m 2 (bruttoarea), cirka lägenheter. Stadsmiljön ska vara varierad, småskalig och anpassad till områdets topografi liksom till befintlig bebyggelse. Bebyggelsen ska ha en hög arkitektonisk kvalité.

2 Geografisk avgränsning och markägoförhållanden Planområdet är beläget centralt på Lidingö, invid Lejonvägen, Kyrkvägen och Vasavägen. Arealen är ungefär 9 hektar och utgörs av kvarteret Oden samt omgivande parkeringar, gator, parker och grönytor. Fastigheterna ägs både av staden och av privata fastighetsägare. En stor fastighetsägare är Vencom Property partners AB som äger stora delar av den befintliga centrumanläggningen. Orienteringskarta med planområdets läge markerat. Exakt gräns för planområdet avgörs under planarbetet. Planområdets exakta gräns kommer att fastställas under detaljplaneprocessen. Under planarbetets gång kan det visa sig lämpligt att dela upp planområdet i flera olika detaljplaner. Några viktiga frågor att ta ställning till när planområdets gräns avgörs är: Gatuutformningen som rör Lejonvägen, Vasavägen och Kyrkvägen. Utbyggnadsetapper Avgränsning mot Stadshuset och eventuell ombyggnad. Lejonet 28, Lidingö tidning-huset. Ställning måste tas till byggnadens framtid. Lejonet 42 och 43. Byggnaden på Lejonet 43 Tindra har fått rivningslov och framtida markanvändning behöver hanteras. Eventuell utbyggnad av befintligt äldreboende eller nytt boende för äldre, Tor 2. 2

3 Möjligheten att tillgodose behovet av förskoleplatser. Planförhållanden och riktlinjer I översiktsplanen 2012 redovisas aktuellt område som centrumkärna och utgör ett av Lidingö stads 16 utvecklingsområden. Översiktsplanen beskriver behovet av att utveckla Lidingö centrum till en tydligare stadskärna genom att förtäta med handel och bostäder i detta kollektivtrafiknära läge. Karta över gällande detaljplaner Markens användning i gällande planer är till största delen centrumverksamhet och bostäder samt parkering, park och väg. En mindre del medger även allmänt ändamål, vilket innebär att kommunala eller statliga verksamheter kan bedrivas på de fastigheterna. Ingen av detaljplanerna har någon gällande genomförandetid. Tidigare ställningstagande och övriga beslut Ett planprogram för utvecklingen av Centrum-Torsvik godkändes av Kommunfullmäktige i juni Planprogrammet redovisar lämplig markanvändning och ger riktlinjer för fortsatt planering. I programmet finns riktlinjer för bebyggelse, service och handel, grönstruktur och parker, stråk och mötesplatser, trafik, buller och teknisk försörjning. Vägledande för Centrum-Torsviks utveckling är att skapa en stadsdel med småstadskaraktär som är småskalig, varierad och anpassad till platsen. Samtidigt med planprogrammet godkändes även ett visions- och måldokument och ett hållbarhetsprogram. Mål- och visionsdokumentet förklarar projektets vision och mål mer ingående och låg till grund för de avväganden som gjordes i plan- och hållbarhetsprogrammen. 3

4 Ett gestaltningsprogram håller på att tas fram för hela stadsutvecklingsområdet Centrum-Torsvik. Tanken är att denna detaljplan, markförsäljningar och övriga planetapper ska utgå från gestaltningsprogrammet. Det beräknas antas under I samband med att planprogrammet för Centrum-Torsvik togs fram gjordes ett stor antal utredningar. Planarbetet för Lidingö centrum ska i så stor utsträckning som möjligt ha framtagna utredningar som utgångpunkt, där de är fortfarande är aktuella. Förutsättningar och förändringar Stads- och landskapsbild I planområdet finns kvartersliknande bebyggelse med handel och restauranger i bottenvåningen och bostäder ovanpå. Bebyggelsen är anpassad till höjdskillnaderna med suterrängvåningar, ramper och trappor. Stadsmiljön i centrum upplevs som småskalig och omväxlande. Lejonvägen är utformad som en trafikled. I kombination med parkeringsplatsernas placering intill Lejonvägen och avsaknad av entréer mot gatan upplevs miljön som storskalig i dessa delar. En stor del av bebyggelsen är från början av 1990-talet då Lidingö centrum byggdes ut. Här är byggnaderna fyra till fem våningar och placerade i gatuliv. I planområdets utkanter, intill villaområden, finns mer uppbruten och småskalig bebyggelse. Bebyggelse En stor del av befintliga byggnaderna har fasader i puts eller tegel. Färgsättningen är enhetlig i jordfärger, främst i röda och gula nyanser. Taken, oftast i form av sadeltak, består huvudsakligen av rött lertegel eller plåt. Ny bebyggelse kan tillkomma intill befintliga kvarter och på parkeringsplatser. En blandning av boendeformer i området ska utredas. Ny bebyggelse ska finansiera infrastrukturinvesteringar i denna och senare detaljplanetapper. Planprogrammet har gjort en helhetsbedömning av hur området kan bebyggas. I centrum är det lämpligt att bygga tätare än i övriga etapper, med tanke på områdenas karaktär och läge. Byggrätter på m 2 (bruttoarea) behöver tillkomma i området för att säkerställa en del av finansieringen av en överdäckning vid Torsviks torg. Riktlinjer för den nya bebyggelsens placering, höjder och utformning beskrivs närmare i planprogram och gestaltningsprogram. Den småskalighet som finns i Lidingö centrum idag är viktig att bevara och utveckla. Gestaltningen av Lidingö centrum är av stor vikt för att skapa ett livskraftigt centrum med trevliga boendemiljöer. Inom detaljplanerabetet är det betydelsefullt att tillsammans med fastighetsägare och aktuella byggherrar arbeta vidare med krav på gestaltning. 4

5 Service Service och handel är huvudsakligen lokaliserad till Lidingö centrum. Här finns idag cirka m 2 ytor för handel och service. I området finns efterfrågan på mer yta för butiker och restauranger. Inom planområdet bedöms att cirka m 2 för handel och service kan tillkomma, enligt Handelsstrategi för Lidingö stadskärna. Natur och grönområden Inom och i planområdets närhet finns idag två parker, Centrumparken och Vasaparken. Upplevelsevärdena i parkerna bör förstärkas. Riktlinjer för avstånd till grönområden och mängden grönyta per person finns angivna i planprogrammet. Andelen grönska i centrum kan förstärkas när centrum utvecklas, när till exempel hårdgjorda parkeringsytor omvandlas till bostadsgårdar och fler träd planteras. Ett styrinstrument för grönare miljöer är att ta fram en grönytefaktor. Det finns behov av en lekplats intill Lidingö centrum. En placering i Centrumparken ska studeras i samband med planarbetet. Inom centrumområdet kan en eller flera mindre parker, så kallade fickparker, bidra till ett grönskande centrum och med fler mötesplatser. Kulturmiljö Invid stadshuset och norr om Lejonvägen finns kulturmiljöer som bedöms ha mycket högt kulturhistoriskt värde. Förändringar i dess närhet kan påverka kulturmiljöerna negativt, vilket bör beaktas i planarbetet. Centrumbebyggelsen från 1990-talet har en särskild karaktär som bör hanteras varsamt. 5

6 Inom området finns flera andra byggnader som har höga kulturhistoriska värden, främst centrumbebyggelsen. Möjligheten att införa så kallade varsamhetsbestämmelser för dessa byggnader ska undersökas i den fortsatta planprocessen. Markförhållanden Området karaktäriseras av berg i dagen med lägre delar av lera och morän. I Teknisk rapport för Centrum-Torsvik, underlag till planprogram bedöms de byggnadstekniska förutsättningarna i Lidingö centrum vara relativt goda. Där marken utgörs av lera krävs åtgärder vid grundläggning då det annars finns risk för sättningar och instabilitet i byggnaderna. Kompletterande utredningar behöver göras i det kommande planarbetet. Gator och trafik Stockholmsvägen och Lejonvägen är planområdets viktigaste stråk. Stockholmsvägen är utformad som en gågata medan Lejonvägen huvudsakligen är utformad för biltrafik. Karta med gatunamn Lejonvägen är en del i huvudvägnätet. Detta innebär att gatan ska ha en acceptabel framkomlighet för bil, men den behöver få mer plats för gående och cyklister för att jämna ut färdmedelsfördelningen till mer hållbara transportslag. Här krävs särskild noggrannhet vid gatuutformningen för att kombinera behov av framkomlighet med 6

7 trygghet, trivsel och småskalighet. I och med den förväntade trafikökningen som beskrivs i planprogrammet ska Lejonvägens framtida bredd och antal körfält studeras vidare under planarbetet. En cirkulationsplats i korsningen Lejonvägen/Vasavägen kan medföra att ett körfält mellan Vasavägen och Kyrkvägen kan utgå utan att påverka trafikflödet i korsningen. Detta ska utredas. I Hastighetsplanen (antagen av Tekniska nämnden 2012) är Lejonvägen beslutad att ha hastighetsbegränsningen 40 km/tim. I samband med planarbetet bör även korsningspunkter för bil ses över för att öka trafiksäkerheten liksom utformning av övergångsställen och cykelöverfarter för att öka säkerheten för oskyddade trafikanter. Gatorna inom centrumkvarteren bör utformas på de gåendes villkor och ha karaktären av gångfartsområde, det vill säga cyklar och bilar får framföras på de gåendes villkor. Framkomligheten för transporter och utryckningsfordon måste dock studeras. Parkering Idag finns cirka 450 parkeringsplatser för service och handel inom planområdet. En stor del av parkeringsplatserna förslås bebyggas, vilket innebär att en stor del av bilparkeringen inom området behöver placeras under mark. Parkeringsbehoven varierar över dygnet vilket gör att visst samutnyttjande av parkeringsplatser kan vara möjlig. Detta behöver studeras i kommande planarbete liksom ägande och drift av parkeringsanläggning för centrum och antalet pendlarparkeringsplatser med anledningen av kommande förändringar i Ropsten. Behovet av cykelparkering ska också säkerställas i planeringen. Det är främst nära kollektivtrafik och andra viktiga målpunkter inom centrum som större cykelpakeringar behövs. Tekniska förvaltningen håller på att ta fram en parkeringshandlingsplan med bland annat parkeringsnorm. Den beräknas antas under Parkeringsbehovet ska beräknas utifrån den nya parkeringshandlingsplanen. Gång- och cykelvägar Cykelvägar finns idag längs med Stockholmsvägen fram till Bussgatan samt utmed Lejonstigen. Lidingö stads trafikplan föreslår ett huvudcykelstråk utmed Lejonvägen samt Kyrkvägen och Vasavägen. Trafiksäkerhets- och trygghetsfrågor bör studeras vidare i planarbetet. Kollektivtrafik Området har en god kollektivtrafikförsörjning med många busslinjer som passerar flera gånger per timme. Busshållplatser finns på Bussgatan samt intill Lidingö stadshus, Lejonvägen och Kyrkvägen. På Friggavägen finns en busshållplats för närtrafik. Placering av busshållplatser och behovet av nya busslinjer kan behöva utredas tillsammans med Trafikförvaltningen (SL) och Keolis under planarbetet. 7

8 Teknisk försörjning Vatten och avlopp Området är idag anslutet till kommunalt vatten och avlopp. Inom ramen för programarbetet har ledningsnätets kapacitet setts över. Ledningskapaciteten föreslås generellt ökas med 20% men en detaljerad dimensionering av spill-, dricksvatten- och dagvattennätet behövs i detaljplaneskedet. Kapaciteten för spillvattenledningen i den så kallade Baggebytunneln behöver särskilt studeras. Eventuellt behöver en plats för pumpstation för avlopp avsättas inom planområdet. Längs med Lejonvägen kan ledningar behöva läggas om i de fall de kommer i konflikt med byggnation. Dagvatten Idag renas inte dagvattnet inom planområdet utan rinner ut i Lilla Värtan och Kyrkviken. Eftersom stora parkeringsytor ersätts av bebyggelse förbättras dagvattenbelastningen efter exploatering (förutom för fosfor och kadmium). Lidingö stad har en dagvattenpolicy som betonar vikten av att den naturliga vattenbalansen inte påverkas negativt av den fysiska planeringen och att det i första hand är lokalt omhändertagande av dagvatten (LOD) som bör tillämpas. Behovet av fördröjningsdammar för Lidingö centrum har beräknats till mellan m 2. Det behovet är dock beräknat utan att beakta lokalt omhändertagande av dagvatten på kvartersmark. I fortsatt planering måste en dagvattenhanteringsplan tas fram som utreder behovet av dagvattenåtgärder på kvartersmark respektive allmän plats samt förslag till åtgärder. Värme I området finns redan ett väl utbyggt fjärrvärmenät, som bedöms klara av att ansluta den nya bebyggelsen. De byggnader som inte ligger i nära anslutning till en stamledning, kan troligen försörjas med bergvärme. El Elnätet i området är idag högt belastat och en utbyggnad av elnätets kapacitet är nödvändig. En eller flera nya transformatorer inom området kan komma att behövas beroende på förväntad elförbrukning. Detta säkerställs i dialog med Fortum under planarbetet. En detaljplan behöver också upprättas för att den befintliga fördelningsstationen i Herserud kan förnyas och få en ökad kapacitet. Avfall I området finns kommunal avfallshämtning. Vilket avfallssystem som ska användas samt hur avfallet från verksamheterna ska hanteras måste utredas vidare i planarbetet. Behovet av återvinningsstationer, troligen två stycken inom centrumområdet, ska beaktas i fortsatt planering. 8

9 Miljö- och riskfrågor Buller Utmed Lejonvägen och Bussgatan överstiger bullernivåerna gällande riktvärde för bostäder på 55 db(a) för ekvivalet ljudnivå vid fasad. I de fall där riktvärden för buller riskerar att överskridas ska bullerdämpande åtgärder vid vägen och åtgärder för att minska trafikmängder utredas. Om sådana åtgärder inte är tillräckliga eller försvarbara kan avsteg från riktvärdena för trafikbuller tillämpas. Det motiveras med att föreslagna bostäder ligger inom Lidingös mest centrala delar med närhet till service och god kollektivtrafik. Bebyggelsens utformning utmed främst Lejonvägen behöver studeras vidare ur bullersynpunkt. Risk Intill bensinstationen vid Drottningvägen finns en explosionsrisk. Det finns en riskanalys som visar att åtgärder krävs för bebyggelse inom 25 meter från bensinstationen. Miljökonsekvenser En behovsbedömning togs fram inom ramen för programarbetet. Enligt den bedömdes att planprogrammet inte medför en betydande miljöpåverkan. En förnyad behovsbedömning ska dock tas fram för varje detaljplan. Kommunal service Det finns ett antal förskolor i närheten av Lidingö centrum. Behovet av förskoleplatser bedöms så stort vid en utveckling av planområdet att det behövs en ny förskola inom planområdet. Lämplig placering ska studeras vidare under planarbetet. Möjligheten att utveckla andra befintliga förskolor i närheten men utanför planområdet bör också studeras parallellt med planarbetet. Genomförande och ekonomi Ekonomi Staden är huvudman för allmänna platser (gator, parker och torg) och ska bygga ut och bekosta de anläggningar som planläggs som allmän plats inom planområdet. De kostnader som uppstår för staden i samband med utvecklingen av området ska finansieras genom intäkter från markförsäljningar inom området. de fastighetsägare som får nytta av detaljplanen ska vara med och finansiera utbyggnaden av allmän plats. Intäkterna från markförsäljningar i första etappen ska även bidra till att finansiera del av den planerade överdäckningen vid Torsviks torg. Hur stora intäkterna för marken blir beror på vilken markanvändning det blir på platsen. Förhållandet mellan bland annat hyresrätter och bostadsrätter bör studeras, utifrån exploateringsintäkter och efterfrågan. Inom hela programområdet för Centrum-Torsvik är utgångspunkten minst 15% hyresrätter av tillkommande bebyggelse. Inom denna första etapp ska det utredas var det är lämpligt att bygga hyresrätter. 9

10 Detaljplanens genomförande innebär en rad kostnader för staden, så som ombyggnad av vägar och ledningar, nya parkeringsanläggningar samt utveckling av parker och gångstråk. De ekonomiska konsekvenserna för denna detaljplan ska klargöras under planarbetet. Ekonomiskt utfall ska löpande följas upp och redovisas. Markanvisning Staden kommer att anvisa mark vid olika tidpunkter under planarbetet. I markanvisningarna ställs olika krav på bland annat gestaltning och hållbarhet. I samband med en anvisning ska markanvisningsavtal tecknas med exploatören. Det ger exploatören ensamrätt att under en viss tid förhandla med staden om detaljer kring utvecklingen av markområdet. När markförsäljning sker ska exploateringsavtal eller marköverlåtelseavtal tecknas. Exploateringsavtal tecknas även med andra fastighetsägare inom planområdet som avser utveckla sina fastigheter. Utbyggnad Utbyggnadsetapper ska noggrant studeras under planarbetet för att ta fram en plan för hur utbyggnaden av området kan genomföras. Framkomligheten på vägar, möjligheten av parkera och att centrum kan fungera trots störningar från byggnationen, ska särskilt beaktas. Plankostnader De kostnader som uppstår för nedlagt planarbete och utredningar i samband med planläggning ska täckas genom planavtal, planavgift som tas ut i samband med bygglov eller markförsäljning. Frågor att utreda Under planarbetet återstår en rad frågor och alternativa lösningar att bearbeta och utreda vidare. Bebyggelsens utformning, volym och utbredning Grönytefaktor Handelsutredning Solförhållanden/solstudier Skydds- och varsamhetsbestämmelser Plats för ny förskola Behovet av bostäder för äldre Lekplats Gator och trafik (inklusive kollektivtrafik) Parkering och pendlarparkering Dagvattenhantering Avfall inklusive återvinningsstationer Ekonomiska förutsättningar 10

11 Planprocess och tidplan Detaljplanen föreslås handläggas med normalt förfarande. Det tar vanligen tre år att ta fram en detaljplan när en markanvisning genomförs under planprocessen. Det finns olika sätt att lägga upp arbetet för detaljplaneringen i centrum. Detaljplaneringen och markanvisningarna ska baseras på projektplaner som tas fram om planutskottet fattar beslut om föreliggande start-pm. I projektplanerna tas detaljerade tidplaner fram. Processbild som visar hur detaljplaner och markanvisningar kan samordnas. Markanvsningsförfarandet kan ske under olika faser i planprocessen. Detaljplanen ska tas fram i nära samarbete med politker, lidingöbor, fastighetsägare, kommande byggherrar/exploatörer samt näringslivet. Medverkande Följande personer från Lidingö stad har utöver undertecknade medverkat i framtagande av Start-PM: Carita Örnmark (miljö- och stadsbyggnadskontoret), Stina Boklund (stadsledningskontoret) och Olof Minati (tekniska förvaltningen). Miljö- och stadsbyggnadskontorets sammanfattande bedömning Miljö- och stadsbyggnadskontoret bedömer att en ny detaljplan för Lidingö centrum innehållande bostäder, handel och service bidrar till att uppnå målsättningar i stadens strategiska mål, miljöprogram, översiktsplan och planprogram för Centrum-Torsvik. Ett livskraftigt centrum ger lidingöborna möjlighet att fortsättningsvis utföra sin vardagsärenden på ön vilket kan stärka det lokala näringslivet och minskar behovet av inköpsresor över kommungränsen. En blandad och varierad stadsdel med fler mötesplatser stärker också centrum som en kreativ mötesplats på Lidingö. En förtätning i centrum på redan ianspråktagen mark och där det finns kollektivtrafik, service, parker och en utbyggd infrastruktur hushållar effektivt med resurser och ger en liten miljöpåverkan. Det är också ett bra sätt att värna och utveckla både natur och bebyggelse då naturmark kan sparas på andra platser. Lidingö är en grön ö och andelen grönska kan öka i centrumområdet om till exempel en grönytefaktor tas fram. Genomtänkta dagvattenlösningar och gårdsutformningar kan 11

12 möjliggöra bättre vattenkvalitet och förbättrade spridningsvägar, vilket bidrar till att uppnå målet att Lidingö ska ha en rik natur och rent vatten. Ny bebyggelse behöver tillkomma i en viss mängd i varje planetapp för att säkra en delfinansiering av överdäckningen vid Torsviks torg. När ny bebyggelse infogas i redan bebyggda miljöer är det viktigt att det görs med största omsorg. Särskilt känsliga miljöer är intill stadshuset och intill villastaden norr om Lejonvägen. Extra noggranna studier kring bebyggelsens utformning och höjd krävs i dessa lägen. En ny detaljplan är positiv då Lejonvägens utformning kan ses över för att rymma ett huvudcykelstråk samt mer plats för gående. Miljö- och stadsbyggnadskontoret anser att Lejonvägens utformning måste ses som en helhet där hastighetssänkande åtgärder, mer bebyggelse med bostadsentréer och lokaler intill gatan samt träd och sittmöbler ökar trivsel och trygghet för de som rör sig utmed gatan. Det kommer också att bidra till att skapa en småskalig och varierad miljö i enlighet med Vision och mål för stadsutvecklingsområdet Centrum-Torsvik. Nya gångfartsgator i centrum bidrar till ett levande och intimt stadsrum. Miljö- och stadsbyggnadskontoret Malin Lindqvist Planchef 12