ÅRSREDOVISNING 2012 UPPSALA KOMMUNS FASTIGHETS AB

Transkript

1 ÅRSREDOVISNING 2012 UPPSALA KOMMUNS FASTIGHETS AB

2 Produktion / Layout: Uppsala Kommuns Fastighets AB Foto: Sid 1 Per-Erik Adamsson Övriga Göran Ekeberg - Addlight reportage & reklamfoto Illustrationer: The Gottsunda Way Odette Lager Design Sid 12 Tengbom Arkitekter Sid 15 Werk1 Arkitekter Övriga - Uppsala Kommuns Fastighets AB Karta: Kartena AB (Omslag) Repro / Tryck: X-O Graf Tryckeri AB Omslagsbild: Björngårdens äldreboende, Valthornsvägen

3 Årsredovisning 2012 är ett allmännyttigt fastighetsbolag som ägs av Uppsala kommun. Idag äger och förvaltar vi tre stadsdels- och närcentrum i Uppsala: Gottsunda Centrum, kvarteret Flöjten och Storvreta Centrum. Tillsammans bor cirka 500 personer i våra lägenheter från ett till fem rum och kök. Vårt kontor ligger i Gottsunda Centrum. Gottsunda Centrum har ett stort utbud av service och rekreationsmöjligheter. Såväl samhällelig som kommersiell service finns etablerad i anläggningen. Här finns förskola, skola, vårdcentral och äldreboende, liksom ett stort affärsutbud som inkluderar apotek och systembolag. Närhet till kultur och motion finns i form av bibliotek, teater, sporthall och bad. Anläggningen genomgår sedan 2009 en omfattande förnyelse (kostnadsberäknad till drygt en halv miljard kronor) som planeras klar till Kvarteret Flöjten mellan Gottsunda och Sunnersta består av en närbutik, en förskola samt 10 bostads lägenheter. Storvreta ligger ca. 1,5 mil norr om Uppsala. I Storvreta Centrum hittar man livsmedelsaffärer, restaurang, vårdcentral, apotek, bibliotek, skolor och daghem. Bolagets del av centrum består av 6 butiker, bibliotek, kontor och vårdcentral samt 11 bostads lägenheter. Kvarteret Flöjten, maj -12 SNABBFAKTA Uthyrningsbar yta, m² Hyresintäkter, Tkr Ekonomisk uthyrningsgrad, % Genomsnittshyra bostäder, kr/m² Genomsnittshyra lokaler, kr/m² Driftöverskott Resultat efter finansiella poster Balansomslutning Soliditet, % Antal anställda INNEHÅLL VD har ordet 2 Affärsidé, Ägare & Policyer 5 The Gottsunda Way 8 Marknad, Kunder & Bestånd 9 Förnyelse av Gottsunda Centrum 13 Miljö 16 Ekonomisk översikt 18 Flerårsöversikt & Nyckeltal 22 Förvaltningsberättelse 23 Resultat- & Balansräkning 25 Kassaflödesanalys 28 Tilläggsupplysningar 29 Förslag till vinstdisposition 34 Revisionsberättelser 35 Styrelse, ledning & revisorer 37 UKFAB i årtal 38 Definitioner 39 Fastighetsöversikt 40 Fastighetskarta Omslag 1

4 Uppsala Kommuns Fastighets AB VD har ordet Förnyelse av Gottsunda Stadsdel och vikten av en katalysator * I slutet av 1990-talet och början av 2000-talet initierade kommunen ett antal projekt och utredningar rörande Gottsunda stadsdel. Stadsdelen hade stagnerat i sin utveckling och det tillkom inte några nya bostadsprojekt eller infrastrukturella förändringar. Det togs bl.a. fram förslag kring: förtätning av bostäder, där man helst såg andra upplåtelseformer än hyresrätt. Gröna gottsunda en ansökan om medel till lokalt investeringsprogram för ekologiskt hållbar utveckling (LIP). förändrade allmänna miljöer, ett exempel var ett så kallat långtorg längs med Hugo Alvéns väg. hur man infrastrukturmässigt kunde binda samman Ulltuna med Gottsunda. att ta stora delar av centrumets parkering i anspråk för annan verksamhet som t.ex. idrott och torghandel. Initiativen ovan var säkert vällovliga och det finns ingen anledning för mig att idag ha åsikter om deras innehåll. Gemensamt var dock - tyvärr - att de allesammans rann ut i sanden. Styrelsen i vårt bolag och kommunledningen tyckte verkligen om vårt förslag. Vi arbetade fram ett komplett investeringsunderlag och Uppsala kommun prioriterade handläggandet av detaljplanen. Jag vill här passa på att ge den politiska ledningen, såväl det röda laget som det blå laget en honnör för att de helhjärtat stöttat förnyelsen av Gottsunda under lång tid. Det har varit och är en av de främsta kritiska framgångsfaktorerna. Hösten 2009 startade vi den första etappen och i skrivande stund är läget att: Byggetapperna 1 och 2 är färdigställda och vi har fått en mängd nya verksamheter etablerade i centrumet, både kedjeföretag som KappAhl, Lindex, Deichmann, Subway m.fl. och mindre aktörer som KRC, Arombutiken och Kens Pizza började UKFAB att, tillsammans med några centrumkonsulter, fundera på ett alternativt angreppssätt för att få igång den välbehövliga förnyelsen av Gottsunda. Vår slutsats blev: Starta med förnyelsen av själva centrumet låt detta vara KATALYSATORN* i hela processen. Observera att det dels är fråga om en fysisk process och dels en mental process. Den fysiska processen innebar att vi ökade möjligheterna för nytt bostadsbyggande och ny infrastruktur om det fanns ett attraktivare centrum att relatera till. Den mentala processen innebar att de besökande till centrumet varje vecka skulle börja känna stolthet, förändring och vitalitet. Invigning SATS feb-13 Trogna hyresgäster såsom ICA, Willys, Interflora och Brankos Krog jan-13 Brankos krog finns numera i större och fräschare lokaler. Den kommersiella servicen har förstärkts. Vi har nu två apotek, Apotek Hjärtat respektive Medstop, flera uttagsautomater, en nyöppnad fastighetsmäklare (Riksmäklaren) samt ett modernt Systembolag. Nu i februari förstärkte vi också friskvårdssidan då Sveriges modernaste Gym-anläggning öppnade i och med att SATS etablerade i centrumet. Etapp 3 kommer att färdigställas under I etappen ingår ett Kulturhus där både Gottsunda Dans och Teater samt Gottsunda Biblioteks ytor nu är klara och invigda. Dessutom kommer ytor för Gottsunda Marknad och ett par butiker att färdigställas. *En katalysator är ett ämne som, utan att förbrukas själv, öppnar en alternativ reaktionsväg och därmed startar eller påskyndar en kemisk reaktion. En katalysator accelererar också reaktionen så att den kan utföras vid lägre temperatur och tryck. 2

5 Årsredovisning 2012 Den norra parkeringen, bussangöringen vid norra entrén samt en ny cirkulationsplats är färdigställda. Markarbeten runt hela centrumet kommer att vara avslutade till hösten Det är med stor glädje vi nu blickar framåt och konstaterar att följande sker i centrumets närhet: Gottsunda Allé, sträckningen mellan centrum och Dag Hammarskjölds väg, färdigställs till sommaren Gottsunda centrums nya torg invigs våren Villkorat avtal är tecknat om uppförande om ca. 90 platser för äldreboende. Uppsala kommun har gått ut med en markanvisningstävling för bostadsrätter omfattande kvm i direkt anslutning till Gottsunda Centrum. Uppsalahem AB planerar att bjuda in till en arkitekttävling för ett högre hus (20-25 våningar) vid cirkulationsplatsen. Året 2012 Gottsunda Se avsnittet om Förnyelse Gottsunda Centrum, sid 13 och tidigare i VD-ordet. Storvreta En masterplan för förnyelsen av Storvreta Centrum har tagits fram under våren Masterplanen beskriver projektet på ett mer fördjupat sätt än tidigare framtagna affärsidéer och skisser. I slutet av 2012 lämnade bolaget in en ansökan om detaljplanändring. Vi väntar planbesked under Se utförligare beskrivning på sid 12. en för alla, alla för en! I samarbete med kommunledningen planerar vi nu för invigning av ett förnyat centrum och en förnyad stadsdel våren 2014, i stället för enbart ett förnyat centrum. UKFAB planerar också för nya projekt i centrumområdet. Främst studerar vi nu möjligheterna att bygga till ca m² kommersiella ytor ovanpå centrumet mot norr. Bolaget har också ytterligare byggrätter i centrumet vilket kan möjliggöra såväl vanliga bostäder som studentbostäder. I och med att fler bostäder kommer att byggas så ökar behoven av förskolor, skolor och idrottsanläggningar. Söder om Gottsunda Centrum finns relativt gott om mark och här har vi tagit fram en affärsidé som fokuserar på utbildning och idrott, Campus Gottsunda. Tillsammans med kommunen tittar vi även på möjligheten att lyfta Gottsunda sporthall med en läktare för sittande åskådare och en publikentré. The Gottsunda Way är ett kompetensutvecklingsprojekt som finansieras av Europeiska Socialfonden Utbildningsplan våren 2013 Omslaget till The Gottsunda Way:s utbildningsplan. EU/ESF Projekt i Gottsunda Nåt som också engagerat mycket under 2012 är vårt kompetensutvecklingsprojekt som vi fått beviljat från Europeiska Socialfonden. Där har planering nu övergått i skarpt läge och utbildningarna rullar på för fullt. Mer om det går att läsa på sid 8. Apotek Hjärtat öppnade i sept

6 Uppsala Kommuns Fastighets AB Bolagets resultat 2012 och utsikter inför 2013 Efter 2011 års rekordvinst är det vid första anblicken betydligt dystrare 2012, med en förlust före skatt om 5 Mkr. Gräver man lite i siffrorna är bilden dock inte lika mörk. Förlusten är en effekt av förnyelsen i Gottsunda där vi dels belastar resultatet med ca 22 Mkr i hyresrabatter, ökade driftkostnader hänförligt till bygget, informations- & kommunikationskostnader mm. och också påbörjat avskrivningar på första deletappen under året. Inför 2013 är läget väldigt lika det som gällde inför Den helt avgörande faktorn är även inför 2013 utfallet av uthyrningen av det förnyade Gottsunda Centrum. Den osäkra konjunkturen gör etableringsviljan hos potentiella hyresgäster svag. Ca 20% av planerad uthyrningsbar yta (ett årligt hyresvärde på ca 10 Mkr) är ännu inte kontrakterad. Utfallet av uthyrningsarbetet slår direkt mot rörelseresultatet. Vår personal Då vi nu (berör främst Gottsunda centrum) övergår från en till stora delar köpt projektorganisation till en mer egenförvaltande så har vi förstärkt vår kompetens med tre nya medarbetare: en projektledare för The Gottsunda Way, en Centrumansvarig och slutligen en ansvarig för Gottsunda Marknad. Vårt gäng präglas av kompetens, hög ambitionsnivå och kundfokus. Vår viktigaste katalysator heter humor. Tack alla för en mycket fin insats under året! Ove Jansson, VD 4

7 Årsredovisning 2012 Affärsidé, ägare och policyer En del av Uppsala kommuns verk samhet bedrivs i bolagsform, genom hel- och delägda bolag. De helägda kommunala bolagen finns i en aktie bolags rättslig koncern där Uppsala Stadshus AB är moderbolag. De kommun ägda bolagen har till ändamål att i första hand åstadkomma största möjliga samhällsnytta. Den kommunala verksamheten som bedrivs i bolagsform regleras i årliga ägardirektiv, avkastningskrav och utdelningsprinciper fastställda av Kommun fullmäktige, som beslutade om följande ägardirektiv inför 2012: Samtliga bolag ska följa de policys som beslutats av kommunfullmäktige. Samtliga bolag ska pröva administrativ utveckling med andra verksamheter. UKFAB ska vara kommunens redskap för att bygga och förvalta lokaler och centrumanläggningar. Bolaget ska speciellt fokusera på att utveckla centrum anläggningen i Gottsunda ur ett stadsdelsperspektiv. UKFAB ska systematiskt stödja tillämp ningen av ny energiteknik. UKFAB ska, om kommunen begär det, erbjuda upp till 5 % av ny uthyrningen per år till personer som av särskilda ekonomiska och/eller sociala skäl inte kan få en bostad på egen hand. UKFAB ska verka för värdeskapande samarbeten med andra bolag inom stadshuskoncernen. Dessutom har kommunfullmäktige fastställt följande avkastningskrav för bolaget för 2012: Marknadsvärdet på bolaget skall på medellång sikt (5-10 år), stiga realt med 5 % per år. (Värdestegringskravet behöver ej uppfyllas varje enskilt år men skall kunna avläsas vartannat eller vart tredje år.) Uppsala Kommuns Fastighets AB (UKFAB) är ett allmännyttigt fastighets bolag, som är medlem i SABO och Fastighetsägarna (Bolaget omfattas dock inte av Lagen om Allmännyttiga kommunala bostadsbolag). UKFAB ägs till 100% av Uppsala Stadshus AB. Styrelsen utses av Uppsala kommun fullmäktige. Styrelsens samman sättningen speglar de politiska partiernas representation i kommunfullmäktige. Bolagets VD Ove Jansson är även VD i systerbolaget Uppsala Parkerings AB (UPAB). UPAB har gemensam administration med UKFAB. Kostnaderna belastar UKFAB som sedan fakturerar UPAB för utförda tjänster. Affärsidé Utifrån ägardirektiv och ändamålsparagraf har styrelsen formulerat följande affärsidé: Uppsala Kommuns Fastighets AB är kommunens bolag som förvärvar, utvecklar och för valtar stadsdels- och när centrum och därmed bidrar till Uppsala kommuns hållbara utveckling och tillväxt. 400 Utfall avkastningskrav 10 år. Andel av bostadslägenheterna som hyrs av Uppsala kommun fördelat på bostadssociala kontrakt, vård-/ gruppboende och äldreboende. 10% % 200 9% % Bostadssociala kontrakt Substansvärde Avkastningskrav Vård-/gruppboende Äldreboende Privata hyresgäster 5

8 Uppsala Kommuns Fastighets AB Uppsala Kommunfullmäktige (KF) har antagit en Policy för hållbar utveckling som ett verksamhetsövergripande styrverktyg i kommunens arbete. Policyn har tre utgångspunkter för att leda kommunens arbete: De mänskliga rättigheterna som betonar allas lika värde, delaktighet, inflytande. Ett ansvarsfullt resursutnyttjande för att säkra miljö, folkhälsa, biologisk mångfald samt för att motverka klimatförändringar. Tillväxt för att säkra kunskapsutveckling och företagssamhet. Utifrån dessa utgångspunkter har kommunfullmäktige beslutat om sju stycken inriktningsmål som hela kommunen, inklusive bolagskoncernen, ska arbeta efter. 1. Uppsalaborna är delaktiga i samhällsutvecklingen och har förtroende för demokrati 2. Uppsalaborna har arbete 3. Uppsalaborna känner sig trygga 4. Uppsalaborna är jämställda 5. Uppsalaborna har ett hälsosamt liv 6. Uppsalaborna bidrar till att hindra klimatförändringen 7. Uppsala har ett bra företagsklimat Det finns projekt i bolagets verksamhet som förtjänar att lyftas fram eftersom de var och ett kopplar ihop sociala, ekonomiska och ekologiska aspekter på ett sätt som vi är stolta över då dom bidrar till alla tre utgångspunkterna i policyn för hållbar utveckling. Förnyelsen av Gottsunda Centrum Gottsunda Centrum utvecklas ur ett stadsdelsperspektiv för att gagna både företag och invånare i stadsdelen. UKFABs förnyelse process i Gottsunda Centrum har som mål att skapa en naturlig, trygg och trivsam mötes- och marknadsplats som erbjuder mycket mer än handel - stort utrymme ges åt kultur, social service samt hälsa och välbefinnande. Med andra ord är UKFABs mål en hållbar utveckling av Gottsunda Centrum. (Se mer info sid 13) Ny detaljplan för Storvreta Centrum Vi äger flera fastigheter i Storvreta centrum, men i dagsläget saknas en distinkt centrumkänsla i samhället. Genom förvärv av fler fastigheter och om- och tillbyggnader av befintligt bestånd, vill bolaget bidra till ett mer levande och attraktivt Storvreta Centrum där boende i Storvreta känner sig hemma. (Se mer info sid 12) The Gottsunda Way Personal som arbetar i Gottsunda Centrum både i allmännyttiga, kulturella och kommersiella verksamheter kompetensutvecklas inom ramen för ett projekt som beviljats pengar från Europeiska socialfonden (ESF). (Se mer info sid 8) Delinvigning 2 Gottsunda Centrum, sept

9 Årsredovisning 2012 HÅLLBAR UTVECKLING 2012 Policyn för hållbar utveckling genomsyrar UKFAB:s arbete och följande axplock är exempel som visar hur UKFAB bidrar till helheten i Uppsala kommuns arbete med policyn. När utbildare för The Gottsunda Way upphandlades var deras implementering av jämställdhet i utbildningsplanerna och kursverksamheten kriterier vid utvärderingen. The Gottsunda Way medverkar till jämställdhet hos verksamheterna som ingår i projektet. Fyrishov driver Gottsundabadet med simhall och gym i Gottsunda Centrum sedan flera år och vid årsskiftet färdigställdes lokaler på övre plan i affärsdelen för SATS som öppnade 9 februari Under våren 2012 tog Uppsala kommun in synpunkter från medborgarna om det nya torg som ska byggas vid Gottsunda Centrum. 240 synpunkter har kommit in via webben och en monter inne i Gottsunda Centrum. Kommunen bearbetade synpunkterna och tog fram ett förslag till gestaltning av torget, med synpunkterna som underlag. Bygget av torget planeras att pågå under år 2013 och Det nya torget kommer ligga nordväst om Gottsunda centrum och vara 3300 kvadratmeter stort, ungefär lika stort som Stora torget i centrala Uppsala. Aktiviteten har uppmuntrat delaktighet i samhällsutvecklingen och förtroende för demokratin. Nya lokaler har färdigställts i Gottsunda Centrum. Nya butiker och flera äldre hyresgäster har fått möjligheter till etablering och nystart. Aktiviteten har gett arbetstillfällen. Under sommaren och hösten 2012 förekom stenkastning mot stadsbussar med indragna körsträckor som följd. Bolagsledningen hade då en omgående dialog med verksamheter och polis för att stadsbussarna skulle kunna återuppta sina körlinjer. Bolaget åtgärdade brister i den egna verksamheten och förde en utökad dialog med andra parter. T.ex förstärktes avspärrning och skyltning av gatu- och markarbeten och belysningen kring hållplatser förbättrades. Aktiviteten har bidragit till en ökad trygghet. UKFAB har hyresgäster som underlättar för människor att röra på sig och få ett hälsosamt liv. Energianvändningen minskade med 18 % jämfört med tidigare år. Bidragande orsaker är dels överföring av elabonnemang till våra hyresgäster, dels effektivisering skapat via ombyggnationer. UKFABs fastigheter bidrar, genom minskning av energianvändning, till att bromsa klimatförändringen. Bolaget anställde under året både en projektledare till The Gottsunda Way och en centrumansvarig, vilket gett resultat i högre närvaro vid företagsträffar och ökad gemenskap bland företagen i Gottsunda Centrum. Aktiviteten har förbättrat företagsklimatet bland våra hyresgäster. 7

10 Uppsala Kommuns Fastighets AB The Gottsunda Way Här är det högt i tak och det finns en gemenskap bland oss som jobbar i centrumet Maths Eriksson, ägare arombutiken The Gottsunda Way är ett kompetensutvecklingsprojekt som finansieras av Europeiska Socialfonden. Uppsala Kommuns Fastighets AB är projektägare. Under 2012 har en mobiliseringsfas genomförts, med syfte att undersöka behov och planera kommande utbildningsinsatser. The Gottsunda Way erbjuder alla som arbetar i Gottsunda Centrum stärkande utbildning inom ämnen som ledarskap, service, kommunikation, hälsa och säkerhet. Utbildningarna ger också tillfällen att samtala med varandra och byta erfarenheter. Deltagarna får förståelse för varandras verksamheter och det leder till bättre sammanhållning och bättre service för besökarna. Målet med The Gottsunda Way är att deltagarnas kompetens och känsla av delaktighet i Gottsunda Centrums utveckling stärks. Jag ser The Gottsunda Way som en möjlighet till att öka mina meriter. Emelie Lindblad, Badvakt Gottsundabadet Utdrag ur brochyr om The Gottsunda Way: Uppsala Kommuns Fastighets AB bygger om, bygger ut och skapar plats för många fler verksamheter i Gottsunda Centrum. När utbudet ökar kommer besökare från ett större område än tidigare att upptäcka Gottsunda Centrum. Vi vill att de och alla tidigare besökare ska känna sig välkomna här, att centrum utstrålar en familjär, inspirerande och stolt känsla. Vi vill även att de som jobbar här i centrum ska trivas att de har en bra arbetsmiljö, känner trygghet i sin anställning och upplever samhörighet med arbetskamrater både från den egna och från andra verksamheter. Under hösten 2011 ansökte vi om medel från Europeiska socialfonden för att kunna arbeta med dessa mjuka värden. Under sommaren och hösten 2012 har alla verksamheter i centrum bjudits in till diskussioner om bl.a. vilka problem och möjligheter de upplever i Gottsunda Centrum. Alla som jobbar i centrum har även ombetts fylla i en enkät så att rätt utbildningsinsatser kan planeras. 8

11 Årsredovisning 2012 Marknad, Kunder & Fastighetsbestånd Ekonomi och detaljhandel 2012 blev ett händelserikt och osäkert ekonomiskt år. Greklands skuldkris dämpades av ECB:s stödfond, stark marknadsoro uppstod efter spanska bankkollapser och amerikansk politisk och ekonomisk osäkerhet kring bl.a. budget-stup. Trots allt detta så växte världsekonomin med drygt 3% som helhet. Det är dock stora individuella skillnader där tillväxtländerna överlag växer betydligt mer problemfritt än ekonomierna i västvärlden. Den amerikanska ekonomin visade under 2012 glädjande signaler. Arbetslösheten sjönk något samtidigt som BNP ökade med hyggliga 2,2% har startat positivt med framförallt starka detaljhandelssiffror. Kinas ekonomi tappade ett par procentenheter (från mycket höga tillväxtnivåer) men tuffar nu på tillsammans med övriga BRIC-ekonomier. IMF spår att världens tillväxt- och utvecklingsländer kommer att växa med i genomsnitt 5 % under Även Sverige har fått känna av sviterna av den europeiska skuldkrisen. En stark krona i kombination med sjunkande efterfrågan på svenska exportvaror tvingande fram en hel del varsel inom industrin. Hushållens relativt starka konsumtion medverkade dock till att BNP landade på plus 0,8% för Handelns Utrednings Institut (HUI) prognosticerar en BNP-tillväxt för 2013 på 1,6% (allt i fasta priser). Hushållens konsumtionstillväxt blev för ,5%. Konsumtionsmönstret är mer splittrat än vanligt, där vi spenderar allt mer pengar på boende, rekreation och kultur, medan det sparas in på bland annat kläder och skor. Hushållens förtroende för den egna ekonomin verkar nu vända uppåt varför HUI ger en tillväxtprognos om 2,0% för Detaljhandeln är inne i en svag period och 2012 var de magraste åren för svensk detaljhandel sedan mitten av 1990-talet. Inte ens julhandeln 2012 slog rekord. Detta har inte hänt sedan HUI spår ett fortsatt svagt första halvår 2013 men att vändningen sedan sker i slutet av året. Totalt sett innebär det att detaljhandeln tillväxt i löpande priser bedöms bli 2,0% för Det är dock stor skillnad på sällansköps- och dagligvaruhandeln. Dagligvaror (främst mat) spås en tillväxt om 3,0% medan sällanköp når endast 1,5%. Detta förklaras av att konsumenterna är relativt försiktiga med kapitalintensiva varor som bilar, möbler och elektronik. Visst kapital frigörs istället till mer vardagslyx som t.ex. mera/dyrare mat. E-handeln fortsätter att sätta tillväxtrekord. För 2012 noteras imponerande ökning med 14%. E-handeln omsätter nu ca. 32 miljarder kronor. Den totala siffran för detaljhandelns omsättning är ca 635 mdr. där E-handeln nu står för ca. 5% Miljarder SEK ,9 6,8 9,0 14,3 17, Källa: E-barometern, HUI Detaljhandelsfastigheter bedöms vara relativt stabila investeringsobjekt. I Sverige fortsätter trenden att redan stora fastighetsägare renodlar sina bestånd till att enbart äga stora och strategiska anläggningar. Detta öppnar upp marknaden för mindre aktörer att utveckla t.ex. stadsdelscentrum och liknande anläggningar. Konsumenten blir alltmer krävande, vilket innebär att de söker mervärden utöver ett likartat basutbud. Framgångsfaktorer för morgondagens centrumanläggningar är att identifiera, utveckla och marknadsföra sina unika mervärden. 20,4 22,1 25,0 27,7 31,6 9

12 Uppsala Kommuns Fastighets AB Uppsala Uppsala växer och har en stabil och väl fungerande arbetsmarknad. Bra utbildningsmöjligheter vid Uppsalas två universitet, som båda rankats bland Sveriges fem mest attraktiva högskolor, lockar människor att utbilda sig och bosätta sig i Uppsala. De goda kommunikationerna med Stockholm gör att invånarna har tillgång till en mycket stor arbetsmarknad. Samtidigt fortsätter näringslivsklimatet att förbättras och fler arbetstillfällen skapas i kommunen. I och med att Uppsala är en växande stad är även lokalmarknaden attraktiv. Idag är efterfrågan på de flesta typer av lokaler långt större än utbudet. Detta gäller framförallt små respektive ordentligt stora lokaler inom olika användningsområden: kontor, industrilokaler, lager samt förskoleoch vårdlokaler. Butikslokaler är inte fullt lika efterfrågade, dock har efterfrågan ökat senaste året. Uppsalas lokalmarknad är stabil av flera olika anledningar. Till exempel tillhör Uppsala Sveriges största region för handel och affärsverksamhet, med en växande befolkning och nära och goda förbindelser till Stockholm och Arlanda flygplats. Kommunikationen till och från Uppsala har också förstärkts under senare år i och med Uppsalas nya Resecentrum. Dessutom kan en relativt hög sysselsättningsgrad bibehållas även under lågkonjunktur tack vare att Uppsala universitet och Uppsala Akademiska sjukhus är stora arbetsgivare. Uppsalas medicinska och högteknologiska industri har också visat sig vara mindre känslig mot konjunktursvängningar jämfört med traditionell industri. Universiteten och den unga befolkningen bidrar med innovationer och nya företagsidéer och omkring nya företag startas varje år i Uppsala. Sammantaget genererar detta en långsiktig efterfrågan på lokalmarknaden. Bostadsmarknaden Det finns goda förutsättningar för bostadsbyggande i Uppsala. För att Uppsala ska möta behovet av bostäder bör ambitionen vara att bostäder byggs per år. Efterfrågan är hög och ökar varje år i stadens alla delar oavsett upplåtelseform, lägenhetsstorlekar och hustyper. Dock värdesätts och efterfrågas områden med blandade funktioner och stadsliv alltmer. Vid sidan av nybyggnation av bostäder finns ett stort upprustningsbehov av flerbostadshus uppförda under de så kallade rekordåren. Under 2010 antogs en ny översiktsplan för Uppsala, ett viktigt strategiskt verktyg för den långsiktiga planeringen. Uppsala ska växa inåt, nya bostäder ska produceras i centrala lägen på gammal industrimark och industrierna ska flyttas ut till stadens periferi. Totalt har översiktsplanen en beredskap för nya bostäder fram till 2030, vilket motsvarar bostäder per år. I Uppsala kommun fanns 2011 totalt bostäder. Andelen hyresrätter (34 procent) ligger strax under övriga Sverige (37 procent). I och med det stora antalet unga och studenter i staden finns en stor efterfrågan på ytterligare hyresrätter. Uppsalas ledande bostadsbolag är Uppsalahem (kommunens största ägare av bostadsfastigheter) med bostäder. Andra stora aktörer på marknaden är Rikshem, Heimstaden, Stena fastigheter, Graflunds, Uppsala Akademiförvaltning och HSB, men Uppsalahem har under en längre tid varit i princip ensamma om att producera hyresrätter i staden. Dock trädde en ny aktör in på marknaden under året, då det stod klart att Wallenstam planerar att nyproducera hyresrätter i Uppsala de närmaste åren. En fortsatt hög utvecklingstakt och den stora efterfrågan på bostäder pekar på att bostadsmarknaden för hyresrätten kommer att vara stark ytterligare ett antal år framöver. Under 2012 var vakansgraden för UKFAB:s bostäder i princip obefintlig på 0,6% (0,6). Snitthyrorna för hyresrätter i Uppsala var (978) kr/m² och år under 2012 och UKFAB:s motsvarande snitthyra var 876 (854) kr/m². Centrumansvarig Anna Andersson besöker Asashi Sushi. 10

13 Årsredovisning 2012 Kunder Kundundersökning Sedan 2004 använder UKFAB återkommande kundenkäter som underlag för vårt förbättringsarbete. Vi mäter våra hyresgästers syn på bl.a. hyra, service och felanmälan. Mätningarna visar att hyresgästernas förtroende för UKFAB genomgående är högt, men att det finns saker som behöver förbättras. För att följa upp de åtgärder som genomförs sker nya mätningar regelbundet. Våren 2011 gjordes den senaste undersökningen som visade ett estimerat Nöjd-Kund-Index på 70, vilket är i nivå med tidigare års undersökningar. Dock har försäljningen av Kvarnen gjort att antalet tillfrågade hyresgäster sjunkit med 35%, så jämförelserna med tidigare år bör göras med en viss försiktighet. En ny undersökning har genomförts under våren 2013 men resultatet är ännu inte färdigt. Kundstruktur Kontraktsportföljen omfattar 416 avtal (406), varav 339 (339) avser bostäder. Bostadskontraktens hyresvärde uppgår dock bara till drygt 1/5 av kontraktsportföljens totala hyresvärde. De tidsbestämda avtalen har en genomsnittlig löptid om 3,5 år (3,3). Största enskilda kund är Uppsala kommun och dess koncern som hyr 36% (36) (andel av yta), dessutom förhyrs ytterligare 2% av ytan av hyresgäster som finansierar sin hyra genom kommunbidrag. Näst största kunder är Uppsala Läns Landsting och ICA som hyr 8% respektive 5% (också andel av yta). Gottsunda Centrum Gottsunda Centrum är ett stadsdelscentrum beläget i Uppsalas sydvästra del. Centrumet har förutom butiker ett stort utbud av service och rekreationsmöjligheter. I anläggningen och dess närhet finns såväl skola, för skola, vård central, kyrka, äldreboende och bibliotek som bad- & sporthall. Gottsunda Centrum byggdes på 70-talet och genomgår en stor förnyelsen som påbörjades 2009 (se sid 13). I dag finns ett drygt 30-tal butiker, restauranger och kommersiell service på en yta om ca m², varav m² utgörs av dagligvaruhandel. Centrumet har även en betydande allmän nyttig service fördelad på m². I direkt anslutning till centrumet finns ca. 750 parkeringsplatser. Integrerat med centrum ligger 318 st bostäder ( m²). I och med att den sista delen av nya detaljplanen vann laga kraft sommaren 2011 kunde Uppsala Kommun påbörja de beslutade infrastrukturförändringarna kring centrum, med bl.a. en ny parkering norr om centrum samt en ny infart i form av en cirkulationsplats. Den nya parkeringen och cirkulationsplatsen färdigställdes under senare delen av Under sommaren 2012 påbörjades även markarbeten på kulturavenyn som löper längs med centrums västra fasad. I september hölls en andra delinvigning då fler butiker och ytterligare en restaurang öppnade. Arbetet med etapp 3, med bl.a. Kulturhuset och Gottsunda Marknad, som påbörjades under 2011 i form av en totalentreprenad med s.k. partnering-upplägg, pågår under 2012 och beräknas vara färdigt sommaren Under hösten 2012 har även bolagets organisation förstärkts med en centrumansvarig som har resultatansvar för den förnyade centrumbyggnaden. Fastighetsbeståndet UKFAB äger 10 fastigheter (varav 2 ägs genom dotterbolaget Storvreta 3:87 AB) med m² (339 st) bostadslägen heter och m² lokaler, alla belägna i Uppsala kommun. Huvuddelen av beståndet finns i stadsdelen Gottsunda, koncen trerat i huvudsak till Gottsunda Centrum. En mindre del, 637 m² (11 st) bostäder och m² lokaler, ligger i kommun delen Storvreta. Multiträningsbana i SATS nya lokal i Gottsunda. 11

14 Uppsala Kommuns Fastighets AB Storvreta Storvreta ligger ca 1,5 mil norr om Uppsala. Det goda läget med närhet till både stad och landsbygd gör att Storvreta är en attraktiv bostadsort med utmärkta pendlarförhållanden. I centrala Storvreta hittar man butiker, restauranger, vårdcentral, apotek, bibliotek, skolor och daghem. Bolagets del (som kallas Storvreta Centrum) består av 6 butiker, bibliotek, kontor och vårdcentral. Dessutom förvärvade bolaget ytterligare kvm mark under 2011 i direkt anslutning till bolagets tidigare bestånd. Bolaget har under 2012 utarbetat en utvecklingsplan för Storvreta Centrum. Planen, som vi valt att kalla Storvreta Från landsby till stadsby, syftar till att skapa ett mer stadsmässigt närcentrum med hållbarhetsprofil där handel och kommunikationer är mer samlat än idag. Detta ska leda till att det blir en attraktiv mötesplats som på sikt stärker hela ortens identitet. Utgångspunkten i utvecklingsförslaget ligger i att ett stadsdelscentrum har bäst förutsättningar att utvecklas i ett redan etablerat sammanhang, nämligen det befintliga centrumet som redan idag är en målpunkt. Fokus ligger på att stärka rörelsestråk, de lokala sammanhangen och att återta Storvreta centrum som den naturliga marknadsplatsen. Stor omsorg läggs på att öka attraktiviteten i centrum och utforma platser som ger goda förutsättningar för ett mer levande stadsliv i Storvreta. En tydligare koppling mellan centrum och stationsområdet önskas också, så att kommunikation, service och handel är tydligare kopplat till varandra, vilket ger bättre förutsättningar för att centrum ska utvecklas och fungera. Lägenheter föreslås också i anslutning till centrum. Det skulle dels hjälpa till att vitalisera centrummiljön under dygnets timmar, dels fylla ett behov för bostadssökande som idag saknar alternativ till villaboende i Storvreta, till exempel ungdomar, äldre och ensamstående. I projektet föreslås en ny butik för dagligvaruhandel om ca 1500 kvm. Därutöver tillkommer ca 500 kvm yta för sällanköp med butiksentréer och skyltfönster mot torget. Ovanpå handelslokalerna föreslås ett bostadshus i varierande höjd från en till fyra våningar med företrädelsevis. Inriktningen är att utvecklingen ska ske i samverkan med Uppsalahem, där UKFAB ska stå för lokaldelen och Uppsalahem för bostadsdelen av projektet. Utöver planering har förberedelser gjorts under 2012 genom att utdömda byggnader rivits. Fastigheternas värde Fastigheternas bokförda värde (inkl. pågående ombyggna tioner) uppgick till 719 Mkr (537). En intern värdering genomfördes vid årsskiftet varvid marknadsvärdet bedömdes till 932 Mkr (634). Bolaget brukar även beräkna avkastningen på fastig heterna enl. IPD/Svenskt Fastighetsindex beräknings modell. Detta görs inte i år då en stor del av beståndet är under ombyggnation med därtill hörande osäkerheter kring värderingen. Vid årsskiftet 12/13 var 14% av bolagets lokal ytor vakanta pga förnyelsen av Gottsunda Centrum. Idé-skiss över framtida Storvreta Centrum. 12

15 Förnyelse av Gottsunda Centrum en samhällsekonomisk investering Målsättningen är att Gottsunda Centrum ska bli SVERIGES BÄSTA STADSDELSCENTRUM! Årsredovisning 2012 Invigning KappAhl, sept-12 Bakgrund: UKFAB driver sedan 2005 en förnyelseprocess i Gottsunda Centrum. Målet är att skapa en naturlig, trygg och trivsam mötes- och marknadsplats för alla, som erbjuder mycket mer än bara handel. Här ges stort utrymme åt kultur, social service samt hälsa och välbefinnande. Utvecklingen av centrumet är även katalysatorn i en större förändringsprocess i området. Om- och tillbyggnationen av centrumet startade under 2009 med planerat färdigställande under Byggnationen sker etappvis i tre större huvudetapper. Antalet butiker kommer att fördubblas från ca 20 till ett 45-tal och den uthyrbara ytan ökar från kvm i ett plan till ca kvm, i delvis två plan. Invigning planeras till våren 2014 tillsammans med bl.a. kommunens torg och Gottsunda Allé som knyter samman Gottsunda Centrum med Dag Hammarskjölds väg. I Gottsunda Centrum etableras två verksamheter som inte vanligtvis förekommer i en centrumanläggning ett kulturhus och Gottsunda Marknad. I kulturhuset skapas flexibla lokaler som stimulerar och underlättar samarbeten mellan olika verksamheter. Allmänhet och företag ges möjlighet att hyra in sig per timme eller dag i vissa av lokalerna. Målsättningen är att skapa en tydlig mötesplats, där besökarna erbjuds fler upplevelser vid ett och samma tillfälle. Gottsunda Marknad består av marknadsbodar som hyrs ut på kort tid till såväl privatpersoner som företag. 13

16 Uppsala Kommuns Fastighets AB Viktiga händelser under 2012 Flera nya verksamheter etablerades, bl.a. KappAhl och Kens Pizza. Den turkiska husgerådskedjan KRC gjorde sin första skandinaviska etablering i Gottsunda Centrum, som även fick sin första leksaksbutik, en optiker och en te/chokladbutik. Markarbeten runt centrum påbörjades. Delinvigning nr. två av butiker på entréplan hölls i september. Uppsala Kommun slutförde infrastrukturförändringarna i centrum - den nya parkeringen norr om centrum samt en ny infart i form av en cirkulationsplats. Byggentreprenaden för etapp 1 och 2 färdigställdes. Partneringentreprenaden i etapp 3 fortgick, och biblioteket och teatern flyttade in i nya lokaler med gemensam ny entré i december/januari. Fortsatt informationsarbete, t ex delades en broschyr om förnyelsearbetet i Gottsunda Centrum ut till hushåll på våren och hösten, och informationstavlor och uppdaterades regelbundet för att hålla både besökare och boende i närområde informerade om förnyelsen. En sex månaders mobiliseringsfas inom kompetensutvecklingsprojektet The Gottsunda Way genomfördes. Projektets finansieras av Europeiska Socialfonden, som godkände start av genomförandefasen i slutet av året. Projektet kommer att genomföras under 18 månader. En skylt utformad efter den nya grafiska profilen. Partnering Den tredje etappen av förnyelsen (från Brankos Krog till Gottsundabadet) sker på ett lite ovanligt sätt i form av en totalentreprenad med partneringupplägg. Partnering kallas ibland för utökad samverkan, vilket är en bra beskrivning. Syftet är att byggherren, byggföretaget och andra nyckelaktörer, t.ex. hyresgäster, gemensamt löser en bygguppgift. Tack vare att alla deltagarna är med från början och gemensamt formar projektets målsättning tillgodoses både beställarens och användarens behov. Lilla framsidan Den sida av centrum som idag är en renodlad baksida med garagenedfart och inlastning, byggs nu om för att bli en ny framsida, med arbetsnamnet Lilla framsidan. Vi vill skapa en trevligare miljö med välkomnande entré in till centrum, där Gottsunda Marknad ska kunna växa ut och vara delvis utomhus på sommarhalvåret, kajkanten kan användas som utomhusscen för kulturhusets aktiviteter och miljön kommer, när förnyelsen är klar, att vara ett torg istället för en baksida. Gottsunda Centrums tredje framsida växer fram. 14

17 Årsredovisning 2012 Fortsatt utveckling av kulturhuset Kultur i olika former har alltid varit en del av innehållet i Gottsunda Centrum. När många tänker på kultur så tänker de flesta på konst, musik och teater. Det finns även en annan sorts kultur som Gottsunda står för mötet mellan människor. Meningen med det nya kulturhuset är att det ska vara ett rum för möten och erbjuda ett brett kulturutbud på samma plats. De första hyresgästerna Gottsundabiblioteket och Gottsunda Dans och Teater flyttade in i nya, fina lokaler vid årsskiftet -12/-13. Gottsundabibliotekets nya lokal. Gottsunda Dans & Teaters nya scenrum. Gottsunda Marknad Utformningen av Gottsunda Marknad konkretiserades under året, och ritningar på bodar och försäljningsplatser arbetades fram. Bilden visar en idéskiss från galleriagången via Gottsunda Marknad ut mot den nya entrén vid Lilla framsidan. 15

18 Uppsala Kommuns Fastighets AB Miljö Ledningssystem UKFAB arbetar för att bidra till en bra klimatutveckling. Dels följer vi kommunens policy för hållbar utveckling, dels har vi ett ägardirektiv att systematiskt stödja tillämpningen av ny energiteknik. Vi tar också vårt samhällsansvar och gör vad vi kan för att minska vår negativa miljöpåverkan. Bolaget har en miljöansvarig som huvudsakligen arbetar med dessa frågor. Sedan 2003 har vi systematiserat miljöarbetet i ett ledningssystem som även hjälper oss till ständig förbättring avseende arbetsmiljö, skydd mot olyckor och kvalitet. Systemet följer ISO-standarderna och 9001 samt riktlinjerna enligt lagen om systematiskt arbetsmiljöarbete och lagen om skydd mot olyckor. Bolaget tillämpar också delar av ISO (CSR) och arbetar med socialt ansvarstagande utefter offentliga riktlinjer för representation och upphandling. Exempel från Miljöarbetet 2012 UKFAB gick med i allmännyttans energisparkampanj som kommer pågå t o m Hösten 2012 låg fokus på varmvatten och belysning. Ledorden är Håll med om att det inte håller att använda energi i onödan. Kampanjen riktar sig till våra bostadshyresgäster. Arbetsmiljöfrågor i byggentreprenaderna har uppmärksammats extra. Som byggherre har vi lagt ner mycket tid på att informera och tala med alla de byggnadsarbetare som arbetar i vår förnyelse. Vi har också extra skyddskompetens inhyrd för att bevaka arbetsmiljön. Allt för att minska olägenheter som t.ex. damm för våra besökare och de arbetsmiljörisker som byggbranschen är utsatt för. I centrumgångarna går man på gamla toalettstolar. Golvet i Gottsunda Centrum är gjort av återvunnet porslin, från bland annat toaletter och handfat. Våra golvplattor uppmärksammades av Byggkeramiska rådet som skrev om det i sin tidning. Över 500 cyklar kan parkera i våra cykelställ runt om Gottsunda Centrum. Vår parkering får fem laddplatser så att de som kommer hit med elbilar kan tanka medan de besöker Gottsunda Centrum. Offentliga toaletter och nästan alla toaletter hos våra lokalhyresgäster har närvarostyrd belysning. Om man glömmer släcka lampan, så gör den det själv. Busshållsplatsen har kommit närmare centrumbyggnaden, för att stimulera kollektivtrafikåkandet. Uppsalaföretaget ChromoGenics valde att under året testa sina smarta fönster av elektrokroma material i våra kontorslokaler och på vårt centrumtak. I stället för markis eller persienn blir dessa fönsterglas mörkare och kylbehovet inomhus blir därmed mindre. 16

19 Årsredovisning 2012 MILJÖPÅVERKAN I SIFFROR 2012 Vattenförbrukningen var m³ (62 856). Elanvändningen var MWh (9 097). För uppvärmning åtgick MWh (9 077). Den totala energianvändningen uppgick till MWh (18 174) Energiförbrukning (MWH) Elanvändningen har nästan halverats under året. Detta beror dels på att det under 2012 förbrukades mycket el till ombyggnadarbeten och dels på att hyresgästerna i Gottsunda Centrum tidigare haft sin elförbrukning inkluderad i hyran, men i och med förnyelsen fått egna elabonnemang. Med stora hyresgäster som Willy:s och Ica gör den individuella mätningen en stor skillnad. Dock använder våra hyresgäster fortfarande stora mängder el och de uppmuntras kontinuerligt till att energieffektivisera både lokaler och verksamheter KWh Fjärrvärme El All el vi förbrukar är Bra Miljöval. Kriterierna för märkningen är utformade så att de tar hänsyn till den biologiska mångfalden och främjar en giftfri miljö. Bra Miljöval är dessutom kopplad till energieffektiviseringsåtgärder, vilket är unikt i världen. El märkt Bra Miljöval uppfyller spjutspetskravet på den högsta nivån i Miljöstyrningsrådets upphandlingskriterier. Uppvärmning i Storvreta sker med fjärrvärme baserad på biobränsle med olja för reserv- och spetslast. Uppvärmning i Gottsunda sker med fjärrvärme baserad på ca ½ biobränsle, ¼ avfall och ¼ fossilbränsle. Vår miljöpåverkan redovisas i absoluta tal. Nyckeltal som energiprestanda (kwh/m²) och vattenförbrukning (m³/ m²) ger svårtolkade resultat i våra fastigheter p.g.a. hyresgästmixen. En fördelning av förbrukning per lokal är möjlig genom beräkningar och uppskattningar, men osäker då inmatning sker till punkter under vilka flera olika typer av lokaler försörjs utan undermätare. Miljöpolicy Uppsala Kommuns Fastighets AB strävar efter att effektivt nyttja energi och andra resurser så att vår belastning på miljön följer en hållbar utveckling. I vårt ägande och förvaltande av fastigheter söker vi ständig förbättring, med utgångspunkt i gällande lagstiftning och övriga krav som ligger på oss som fastighetsägare. Våra fastigheter ska genom miljöanpassat underhåll och minimering av miljöskadliga influenser ha en positiv påverkan på anställda, våra hyresgäster och besökare. 17

20 Uppsala Kommuns Fastighets AB Ekonomisk översikt Årets resultat Förnyelsen av Gottsunda Centrum har p.g.a. sin storlek en fortsatt stor påverkan på bolagets framtida resultat. Under ombyggnadsfasen negativt men efter färdigställande positivt. Förenklat kan man säga att intäkterna kommer 6-12 månader efter kostnaderna och i.o.m. detta dröjer det ytterligare ett par år innan bolaget kan fullt ut tillgodogöra sig förnyelsens driftnetto. Dessutom har bolaget valt att kostnadsföra ca 10 Mkr per år, som därmed belastar resultatet direkt under ombyggnadstiden. Detta avser bl.a. alla kostnader för information & kommunikation, kreditivräntor, bygg-el, bygg-värme, hyresbortfall/rabatter samt reparationer som bedömts vara förvaltningsåtgärder men som genomförts inom förnyelsen. Under 2012 slog detta extra hårt mot resultatet som belastades både med 10 Mkr i vakanser & inflyttningsrabatter och 12 Mkr i kostnader. Bolagets 5 Mkr i förlust före skatt är därmed inte något problem långsiktigt särskilt som soliditeten är god (28%). Hyresintäkter Årets hyresintäkter uppgick till Tkr (74 469), vilket innebär kr/kvm (1 189) (räknat på färdigställda ytor). Ca. 22 % av intäkterna avser bostadslägenheter. Hyresvärde Med hyresvärde avses erhållna hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor samt hyresrabatter. I hyresvärdet ingår även tillägg som vidaredebiteras hyresgästen, exempelvis fastighets skatt. Hyresvärdet är beräknat utifrån färdigställda ytor Uthyrningsgrad Den totala ekonomiska uthyrningsgraden under 2012 blev 88,1% (96,5). För bostäder var den 99,4% (99,5) d.v.s. allt var i princip uthyrt under hela året. För färdigställda lokal ytor var den ekonomiska uthyrningsgraden 86,9 % (95,7). Vid årsskiftet var samtliga bostäder och 86 % av lokalytan uthyrd. Fastighetskostnader Fastighetskostnaderna uppgick 2012 till Tkr (55 475), vilket innebär 758 kr/kvm (770). I detta belopp ingår såväl direkta fastighets kostnader, såsom kostnader för drift, underhåll, fastighetsutvecklingskostnader, hyresgästanpassningar och fastighetsskatt, som indirekta fastighetskostnader i form av uthyrning och fastighets administration. Driftskostnader I driftskostnader ingår kostnader för bl.a. fastighetsel, förbrukningsel till hyresgäster som inte har egna abonnemang, värme, vatten, fastighetsskötsel, städning, bevakning, renhållning, försäkringar, och repara tioner. Dessa kostnader uppgick 2012 till Tkr (30 151), vilket innebär 373 kr/kvm (419). Vartefter Gottsunda Centrum färdigställs kommer driftkostnaderna gradvis minska då de senaste åren belastats med dels extra kostnader p.g.a. byggprocessen (framför allt el och värme), men också från de färdigställda delarnas minskade energibehov. Generellt sett är ungefär hälften av driftskostnaderna väderleksberoende, vilket innebär att de kan variera kraftigt mellan åren. Indirekta fastighetskostnader I driftkostnaderna ingår även kostnader för uthyrning och fastighetsadministration. Dessa kostnader upp gick 2012 till Tkr (5 600), vilket innebär 86 kr/kvm (78). Med ut hyrnings- och fastighets administration avses kostnader för den löpande fastighetsförvaltningen innefattande kostnader för så väl uthyrningsverksamhet, hyresförhandling, hyres kontrakt, hyresadministration som redovisning. Även inkasso kostnader och kund-/hyresförluster ingår i posten. För att långsiktigt säkra, förädla och utveckla Gottsunda Centrums varumärke görs marknads föring tillsammans med de kommersiella lokal hyres gästerna. Kostnaderna delas mellan hyres gästerna och UKFAB. För att samordna dessa aktiviter bekostar UKFAB dessutom centrumledning. Den gemensamma marknadsföringen kostade Tkr (1 332). Driftkostnadernas fördelning. 5% 10% Driftkostnader per m² (15 år). 11% % Reparationer Fastighetsskötsel Städ Bevakning El V/a & Soph. Snöröjning Värme Försäkring % 250 kr/m² 200 1% 10% % % 18

21 Årsredovisning 2012 Underhåll, hyresgästanpassningar och fastighetsutveckling Underhållskostnaderna består av åtgärder för att vidmakthålla fastigheternas standard och tekniska system. Hyresgäst anpassningar består av kostnader för lokalanpassning till enskild hyresgäst. Hyresgästanpassningar är normalt hyres höjande. Fastighetsutveckling är kostnader hänförliga till större ny- & ombyggnadsprojekt som belastat resultatet. Kostnaden 2012 blev Tkr (17 260), vilket innebär 253 kr/kvm (240). Den största delen avser Förnyelsen av Gottsunda Centrum, 12,1 Mkr. Fastighetsskatt Fastigheternas taxeringsvärde var 200,3 Mkr (166,7). 53% av uthyrningsbar yta finns i byggnader taxerade som specialenheter som ej åsätts taxeringsvärde. Kostnaden för fastighetsskatt uppgick till Tkr (1 132) motsvarande 43 kr/kvm (33) beräknat på taxerad yta. Den del av fastighetsskatte kostnaden som avser lokaler vidaredebiteras normalt respektive hyresgäst. Driftnetto Driftnettot före avskrivningar uppgick till Tkr (19 071), motsvarande en direktavkastning på bokförda värden på färdigställda fastigheter om 4,5 % (9,5). Avskrivningar Avskrivningarna uppgick till Tkr (10 540). Avskrivningar görs med 2 eller 3 % på byggnader, beroende på användning. Centrala administrationskostnader De centrala administrationskostnaderna uppgick till Tkr (3 057). Däri ingår kostnader för styrelse, VD och vice VD samt kostnader för årsredovisning, revisionsarvoden m.m. Övriga rörelseintäkter och kostnader Resultatet av övriga rörelseintäkter och kostnader blev ett överskott med 550 Tkr (1 274). Detta består bl.a. av nettoresultatet av ombyggnads arbeten som fakturerats hyresgäster. Här redovisas även bolagets debitering för utförda tjänster åt för syster bolaget Uppsala Parkerings AB, vilket uppgick till 0,4 Mkr (0,4). Vinst vid försäljningar av anläggningstillgångar Bolaget har under 2012 sålt en option på en byggrätt. Detta förbättrade resultatet med 0,4 MKr, dessutom skedde en slutreglering av Kvarnenförsäljningen som gett ytterligare 0,2 Mkr. Skattekostnad Då UKFAB är ett dotterbolag till Uppsala Stadshus AB lämnas/ erhålles koncernbidrag som motsvarar skattepliktigt resultat, och därmed reduceras det skattepliktiga resultatet. Dock redovisas en skattekostnad/intäkt i resultaträkningen som motsvarar den skatte kostnad/intäkt som skulle ha uppstått om koncernbidrag ej lämnats/erhållits. Det skattemässiga resultat som inte hanteras genom koncernbidrag redovisas genom en avsättning till Uppskjuten skattefordran/uppskjuten skatteskuld (se not 10). Under 2012 ökade den uppskjutna skattefordran med 1,6 Mkr till totalt 2,7 MKr. Investeringar Investeringarna under perioden uppgick till 197,3 Mkr (149,4 Mkr). 195,3 Mkr avser förnyelsen av Gottsunda Underhåll & Fastighetsutveckling Tkr (15 år). 250 Investeringar Tkr (15 år) MKR

22 Uppsala Kommuns Fastighets AB Finansiell översikt Finansförvaltning Uppsala kommunkoncern arbetar med en s.k. internbank. Det innebär att dotterbolagens finansverksamhet sköts gemensamt med kommunens finansförvaltning, där kommunen sköter alla externa åtaganden. Dock har bolaget full rådighet över strukturen på låneportföljen och eventuella placeringar. Styrelsen har fastställt en finanspolicy. Målen i policyn är: Minimera kostnaden för kapital. I största möjliga utsträckning eliminera finansiellt risktagande. Säkerställa tillgång till erforderlig finansiering. I finanspolicyn anges mandat och limiter för hantering av finansiella risker samt övergripande ansvarsfördelning. All finanshantering sker via Uppsala kommuns finansfunktion. Låne- och ränteförfallostruktur Bolagets totala låneportfölj uppgår till Tkr ( ), fördelat på 4 lån. Den genomsnittliga räntan på lånen vid årets utgång uppgick till 2,52 % (3,5). Under året köptes en swap som låser räntan på drygt halva portföljen till 2,45 % plus upplåningsmarginal i tio år. Den genomsnittliga räntebindningstiden vid årsskiftet var 4,7 år (1,1). Finansiering av projekt Även bolagets ny-/om- och tillbyggnadsprojekt finansieras via kommunens finansfunktion. Bolaget har be viljats en kreditlimit på kommunens koncernkonto om maximalt 300 MKr till den löpande finansieringen av förnyelsen av Gottsunda Centrum. 31/ hade 114,7 Mkr av krediten utnyttjats. Soliditet och substansvärde Bolagets redovisade egna kapital (inkl. 73,7% av obeskattade reserver) uppgår till Tkr ( ) vilket ger en synlig soliditet om 28 % (41) Den justerade soliditeten blev 41 % (47) (inkl orealiserade övervärden). En schablon mässig beräkning, utifrån beräknade marknadsvärden, ger ett substans värde om ca 368 MKr. Finansnetto Finansnettot var en kostnad om Tkr (8 726). Den genomsnittligt betalda skuldräntan för 2012 blev 2,8 % (2,6). Kassaflöde Som dotterbolag till Uppsala Stadshus AB utnyttjar UKFAB möjligheten att använda Uppsala kommuns koncernkonto (redovisas i Balans räkning och kassaflödesanalys som en kortfristig fordran/skuld). Detta gör att kassaflödesanalysen är svårtolkad. Bolaget hade under 2012 ett negativt kassaflöde om -79,6 Mkr (86,2). Kassaflödet från den löpande verksamheten (inkl. förändringar i rörelsekapital) var 48,3 MKr (0,9) Soliditet (15 år). 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% Kulturavenyn växer fram. 0% 20