Förköpsreglernas tillämpning på dagens fastighetsmarknad

Transkript

1 Förköpsreglernas tillämpning på dagens fastighetsmarknad En studie angående försäljning av fast egendom i vissa fall Examensarbete i Fastighetsrätt, 20 poäng Författare: Evelina Fröberg Handledare: Margareta Brattström HT 2006 LEGAL# v3

2 Innehåll 1 Inledning Bakgrund Syfte och metod Avgränsning Disposition Lagarna Förköpslagen Hyresförvärvslagen Förköpsreglernas tillämpningsområde Försäljning, köp eller byte Benefikt eller oneröst fång Gränsen mellan onerösa och benfika fång i skatterätten Gränsen mellan onerösa och benefika fång i sakrätten Gränsen mellan onerösa och benefika fång vid samäganderätt Gränsen mellan onerösa och benefika fång i FL Oskälighetsregeln Oskälighetsregelns omfattning Högsta instans tolkning av 9 1 st 4 p FL Regeringens tolkning av 9 1 st 4 p FL Sale-lease-back transaktioner på fastighetsmarknaden De tidiga formerna av sale-lease-back Villkor vid köp av fast egendom Villkor vid köp av lös egendom Förköpsbestämmelsernas tillämpning vid SLB Obillighetsregeln i 17 1 st 3 p HyresfL Transportköp Transportköpets innebörd Konsekvenser av förköpslagens tillämpning vid transportköp

3 6.3 Avstående från förköp i anledning av försäljningen Ogiltighetspåföljden Allmänt Ogiltighet enligt FL Ogiltighet enligt HyresfL Slutsatser...54 Källförteckning

4 Förkortningar ABL= aktiebolagslag (2005:551) AvtL= lag (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område ExpropriationsL= expropriationslag (1972:719) FastighetstaxL= fastighetstaxeringslag (1979:1152) FL= förköpslag (1967:868) FörköpsK= förköpskungörelse (1967:873) FörvL= förvaltningslag (1986:223) GåvoL= lag (1936:83) angående vissa utfästelser om gåva HyresfL= lag (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet JB= Jordabalken (1970:994) JordfL= jordförvärvslag (1979:230) KonsumentkL= konsumentköplag (1990:932) KöpL= köplag (1990:931) NämndL= lag (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder SkbrL= skuldebrevslag (1936:81) StämpelskL= lag (1984:404) om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter UB= Utsökningsbalken (1981:774) 4

5 1 Inledning 1.1 Bakgrund Vid försäljning av fast egendom aktualiseras nästan alltid någon av de tre lagar som tillsammans brukar benämnas förvärvslagstiftningen. Lagarna är FL, HyrefL och JordfL. Förvärvslagarna liknar till viss del varandra och är samordnade för att förenkla förfarandet i de fall då de är tillämpliga samtidigt. Samtliga lagar innefattar en anmälningsplikt för att aktuell myndighet skall få en chans att ta ställning till förvärvets art, omfattning och lämplighet. Anmälningsplikten blir ett slags kontrollinstrument för myndigheterna så att dessa skall veta vad som sker på fastighetsmarknaden och kunna styra den i den mån det behövs. Trots likheter skiljer sig dock lagarna åt både i syfte och utformning. Jag har valt att titta närmare på två av dem, FL och HyresfL, och i dessa koncentrera mig på bestämmelserna om förköp. Förköpsbestämmelserna har sedan sin tillkomst fått kritik för att vara svårtillgängliga och krångliga att tillämpa. 1 Enligt min mening beror detta främst på att regleringen ofta innehåller ord och begrepp med relativt vid innebörd samt att det är svårt att överblicka de fall i vilka förköp kan ske och inte. Trots att förvärvslagstiftningen har mer än tjugo år på nacken är den praxis som existerar på området tunn och bidrar inte i tillräcklig mån till att reda ut oklarheter vid tolkning och tillämpning av förköpsinstitutet. FL:s bestämmelser är tillämpliga vid överlåtelse av fast egendom, det vill säga då fastigheten säljs på sätt som aktualiserar bestämmelserna i 4 kap JB. För de fall köp och försäljning av fast egendom sker indirekt genom överlåtelse av aktier i fastighetsägande bolag finns bestämmelser om kommunal förköpsrätt i HyresfL. Förköpsbestämmelserna har alltså spridits på två lagar med delvis olika tillämpningsområden. HyresfL är bara tillämplig när den fasta egendomen är taxerad som hyreshusenhet och FL träffar endast överlåtelser av fastigheter av viss storlek. Anledningen till denna konstruktion är inte uppenbar. I departementspromemorian motiveras HyresfL förköpsbestämmelser med att införandet av en förköpsmöjlighet ska hindra ett kringgående av bestämmelserna i FL, bestämmelserna utformades också efter 1 BoU2 1997/98, Ds 2006:85 samt Grauers, Den s.k. förvärvslagstiftningen, s 9 2 Prop 1975/76:33 s 75ff 5

6 mönster i FL. 2 Att inkludera alla bestämmelser om förköp i en och samma lag hade tett sig mer logiskt. Troligen ansåg lagstiftaren att det blev praktiskt att kunna knyta förköpsrätten av aktier till de bestämmelser om tillståndsplikt för förvärv av aktier i fastighetsägande fåmansbolag som finns i HyresfL. Frågan är dock om dessa lagtekniska fördelar vanns på bekostnad av möjligheten att enkelt kunna överblicka och förstå förköpsbestämmelserna. Eftersom det ofta rör sig om stora summor pengar när handel sker med fastigheter har sättet att köpa och sälja anpassats efter ekonomiska överväganden. Dessa överväganden styrs av önskan att organisera den interna ekonomin på mest fördelaktigt sätt och att undvika onödig skatt. Jag har valt att undersöka förköpsreglernas tillämpning vid transportköp samt sale-lease-back. Båda dessa överlåtelsekonstruktioner väcker en del frågor om både tillämpningen och lämpligheten av förköpsinstitutet. Transportköp har förekommit länge och användes redan innan FL:s tillkomst. På grund av att den kommersiella handeln med fastigheter ökat används avtalstypen mer frekvent och det finns enligt min mening anledning att ifrågasätta om förköpsbestämmelserna bör aktualiseras var gång transportköp sker. En ren rutintillämpning innebär både mer jobb och ökad kostnad för kommunen och parterna på marknaden. Sale-lease-back försäljningar är en konstruktion som egentligen inte går ut på att säljaren vill frånhända sig fastigheten. Säljaren är med andra ord inte i första hand intresserad av att sälja fastigheten och köparen inte intresserad av att köpa den. Snarare är köpet och försäljningen ett medel för att uppnå andra mål. Även i dessa fall är det möjligt att förköpsbestämmelsernas tillämpning leder till oönskade konsekvenser. Det kan alltså finnas många orsaker till att en fastighet överlåts på visst sätt till viss person. Frågan är om förköpsinstitutet avpassats för att göra en skälig avvägning mellan parternas möjlighet att utforma sitt handlande på för dem mest fördelaktigt sätt och kommunens behov av förköpsrätten. 6

7 1.2 Syfte och metod Jag avser att behandla reglerna om den kommunala förköpsrätten i FL och HyresfL och visa på de oklarheter i tolkning som uppstår vid dess tillämpning på dagens kommersiella fastighetsmarkand. När är förköp möjligt och när är det inte möjligt? Fastighetsmarknaden har utvecklats mycket sedan förköpsbestämmelserna såg dagens ljus. Framförallt har statens och kommunernas roll på fastighetsmarknaden ändrats avsevärt. Vid FL:s tillkomst ville staten hindra den utveckling mot fastighetsförsäljning i rent spekulationssyfte som det då fanns tendenser till. I dag är det vanligt och till stor del accepterat att fastigheter köps och sälj i rent vinstsyfte. Genom att ta en närmare titt på två typer av transaktioner, sale-lease-back och transportköp, som förekommer relativt frekvent på marknaden och tillämpa förköpsbestämmelserna på dem vill jag lyfta fram de tolkningsproblem som uppstår. Jag vill också ifrågasätta resultatet av tillämpningen, försöka utröna om det uppstår några problem och hur dessa i så fall bäst löses. Räcker lagens bestämmelser, i nuvarande skick, till för att undanta alla situationer där ett förköp skulle framstå som obilligt och icke önskvärt eller behöver lagen revideras? Särskild tonvikt läggs här på oskälighetsreglerna i respektive lag. Mitt syfte är också att lyfta fram konsekvenserna av lagens brister genom att se närmare på ogiltighetspåföljden, hur en sådan påföljd drabbar avtalsparterna samt ogiltighetens konsekvenser för tredje man i vissa fall. Jag har använt mig av traditionell rättsdogmatisk metod och gått igenom lagar, förarbeten, praxis och doktrin på området. Eftersom regeringen ansvarar för överprövning av kommunens rätt till förköp enligt både 1 och 9 FL har jag även tagit del av samtliga regeringsavgöranden rörande kommunalt förköp från 1999 och framåt. Då jag inte kunde finna några avgörande från hyresnämnden rörande obillighetsregeln i 17 HyresfL har jag i stället valt att diskutera denna utifrån vad som framgår av lag, förarbeten, praxis och doktrin i övrigt. 7

8 1.3 Avgränsning Jag har valt att titta närmare på två institut som på olika sätt illustrerar tillämpningssvårigheterna av förköpsreglerna; transportköp och sale-lease-back transaktioner. Min ambition är inte att uttömmande behandla de problem som uppkommer vid förköpsbestämmelsernas tillämpning i samband med valda transaktionstyper. Jag kommer inte heller att beskriva alla varianter av sale-lease-back eller transportköp utan endast övergripande beskriva vad dessa går ut på och om och i så fall hur förköpsreglerna kan komma att tillämpas i samband med transaktionerna. Förköpsbestämmelserna väcker många intressanta frågor ur rättsäkerhetssynpunkt. Bland annat öppnar HyresfL en möjlighet för kommunen att genom förköp av andelar i handelsbolag ikläda sig rättigheter och skyldigheter som bolagsman. Bolagets övriga ägare blir då personligen solidariskt betalningsansvariga för bolagets förehavanden med någon de inte fått möjlighet att välja. Lämpligheten häri kan ifrågasättas men kommer inte att diskuteras inom ramen för denna uppsats. Tillämpningen av HyrefL förköpsbestämmelser diskuteras främst i förhållande till sale-lease-back. I dessa fall torde det vara mindre vanligt att fastigheten ägs av ett handelsbolag. Jag har därför uteslutande behandlat de fall då sale-lease-back sker genom försäljning av aktier i aktiebolag. 1.4 Disposition Först och främst lämnas i andra kapitlet en kort redogörelse för reglernas innehåll och syfte. I tredje kapitlet diskuteras vilka typer av fång som omfattas av förköpsbestämmelserna. I fjärde kapitlet diskuterar jag innebörden av oskälighetsregeln i 9 1 st 4 p FL. I femte kapitlet tar jag mig en närmare titt på vad en sale-lease-back transaktion är och i vilken mån en sådan transaktion omfattas av förköpsbestämmelserna. Därefter diskuteras i sjätte kapitlet transportköp och om det är önskvärt att förköpsbestämmelserna här aktualiseras i alla led. Då jag avser att behandla svårigheter i tillämpningen av förköpsbestämmelserna tycker jag att det är viktigt att också se till konsekvenserna av att lagen, till följd av dess oklarheter, tillämpas fel. I sjunde kapitlet tar jag mig därför en närmare titt på 8

9 ogiltighetspåföljden och vad som kan hända när ett köp av fast egendom blir ogiltigt på grund av förköpsrättens utövande. Jag har valt att diskutera ogiltigheten ur ett sakrättsligt perspektiv då det vid transportköp finns flera parter inblandade i fastighetstransaktionen. 9

10 2 Lagarna 2.1 Förköpslagen FL tillkom 1967 i syfte att förbättra kommunernas möjligheter att på ett tidigt stadium förvärva mark som behövdes för samhällsutvecklingen och därigenom åstadkomma en dämpning av prisutvecklingen på sådan mark. 3 Behovet av en lag av det slaget hade sin grund i den betydande värdestegring beträffande mark inom växande områden som kunnat skönjas under de närmast föregående decennierna. 4 Enligt prognoserna förväntades priserna fortsätta att skjuta i höjden till följd av befolkningstillväxten, en ökad urbanisering samt det ekonomiska framåtskridandet i landet i övrigt. 5 Eftersom bebyggelseplanering och bostadsförsörjning i hög grad var kommunala angelägenheter ansågs det påkallat att vidta åtgärder för att öka kommunernas möjligheter att föra en aktiv markpolitik genom kommunala markförvärv. 6 Den effekt som förväntades av FL var minskad konkurrens om byggmarken, genom kommunens ökade möjlighet att utbjuda sådan mark till försäljning, vilket i sin tur skulle få en prisdämpande effekt. Lagstiftaren trodde också att risken för ett kommunalt förköpsingripande skulle verka hämmande på enskildas förvärv av mark inom kommunens intresseområde. 7 Genom lagen den 30 juni 1947 om kronans förköpsrätt hade staten tidigare haft möjlighet att lösa jordbruksfastighet till det pris som avtalats mellan säljare och köpare. Lagstiftning gällande förköp hade även varit under utredning i både Danmark och Norge, visserligen utan att leda till någon lagstiftningsåtgärd. 8 Viss inspiration kunde också hämtas från en tysk lag enligt vilken förköp fick utövas för att tillgodose det allmännas intressen i vissa fall. 9 Då FL tillkom 1967 hade kommunen endast förköpsrätt vid försäljningar som omfattade fast egendom som med hänsyn till den framtida utvecklingen krävdes för tätbebyggelse eller därmed sammanhängande anordning (1 FL i ursprunglig lydelse). 3 Prop 1967:90 s 1 4 A prop s 10 5 A prop s 18 6 A prop s 15 7 A prop s 16 8 A prop s 30 9 A prop s 31 10

11 Med försäljning jämställdes byte, 16 FL. Departementschefen motiverade avgränsningen med att förköpsrätten i första hand syftade till att ge kommunerna bättre möjligheter att förvärva mark för tätbebyggelse och att en viss begränsning således borde föreligga med hänsyn till ändamålet med markförvärvet. Han påpekade också att det var nödvändigt att tillse att inte viktiga allmänna och enskilda intressen träddes för när. 10 Lagen har utvidgats i tre omgångar. Först till att omfatta tomträtt och därefter till att omfatta sådan egendom som behöver rustas upp. Slutligen utökades den avsevärt genom tillkomsten av fyra nya omständigheter under vilka förköp får ske. I samband med utvidgningen av tillämpningsområdet uttalades att den principiella utgångspunkten för förköpslagstiftningen är att förköpsrätt ska kunna utövas närhelst det behövs för att en kommun ska kunna genomföra sina markpolitiska intentioner. 11 FL har alltså fått en utökad roll genom åren och delvis ett nytt syfte i jämförelse med hur den var tänkt att fungera från början. Det är därför inte helt klart vilka omständigheter som i praktiken kan motivera ett förköp. I praxis har kommunerna getts en långtgående rätt att själva avgöra när förköp är lämpligt utifrån de ändamål som finns uppräknade i 1 FL, så länge de håller sig inom gränserna för den kommunala kompetensen. 12 Det är även troligt att endast den omständighet att kommunen i ett senare skede inte använder den förköpta fastigheten för det ändamål som motiverade förköpet inte utgör tillräcklig grund för att ogiltigförklara förköpet som stridande mot 1 FL. 13 I och med utvidgningen kom 1 FL att till stor del överrensstämma med 2 kap 1 ExpropriationsL så vid behov borde idag viss ledning kunna hämtas från praxis beträffande denna lag och dess förarbeten. 14 Även om en fastighet är sådan fast egendom som omfattas av förköpsrätt enligt 1 FL kan kommunen hindras från att utöva sin förköpsrätt om någon av de omständigheter som beskrivs i 3 FL är för handen. Enligt 3 ska förköp ej utövas om fastigheten har en ägovidd som understiger kvm och är bebyggd med friliggande småhus eller rad- eller kedjehus om huset är inrättat till permanent bostad eller bostad för fritidsändamål för högst två familjer. Förköp får heller inte utövas om staten är säljare, staten eller kommun är köpare, köparen är säljarens make eller, när makar 10 Prop 1967:90 s Prop 1974:152 s 28 och prop 1983/84:141 s 7 12 Ab- 218/81 13 RÅ 1993 not Karnov s

12 förvärvar gemensamt, någon av dem är säljarens avkomling. Förköp får inte ske om fastigheten säljs på exekutiv auktion eller om försäljningen bara avser en andel av fastigheten samt köparen redan äger andel i fastigheten och har förvärvat denna på annat sätt än genom gåva. Kommunen kan även vara hindrad att utnyttja förköpsrätten för att de i ett tidigare skede förklarat sig avstå från den i anledning av försäljningen, 4 FL. Exakt vilken form en sådan förklaring bör ha har inte specificerats. Då en säljare ringt upp kommunen för att fråga om risk fanns för förköp avseende viss fastighet fick han svaret att förköp inte skulle utgöra några problem. Kommunens uttalande ansågs av regeringen inte vara en sådan förklaring som avses i 4 FL. 15 Den omständigheten att en säljare eller köpare på kommunens kontor skaffar sig kännedom om kommunstyrelsens beslut att inte förköpa genom att ta del av allmän handling som anslagits på kontorets anslagstavla, ansågs däremot utgöra sådan förklaring från kommunens sida som avses i 4 FL. 16 Vill kommunen utöva sin förköpsrätt i anledning av en försäljning ska kommunen inom tre månader från det att lagfart söktes på förvärvet eller köpehandlingarna tillställdes kommunen, underrätta säljare och köpare om beslutet att förköpa samt anmäla beslutet till inskrivningsmyndigheten, 7 FL. Inskrivningsmyndigheten prövar om kommunen fullgjort vad som krävs för att utöva förköpsrätten, framför allt huruvida förköpsrätten utövats inom föreskriven tid. Utövas inte förköpsrätten inom tremånadersfristen går den förlorad. Prövningen är i regel formell och inskränks i allmänhet till en granskning av de ingivna handlingarna. Om det vid granskningen uppdagas att kommunen inte fullgjort de krav som ställs för utövande av förköpsrätten skall inskrivningsmyndigheten avvisa kommunens anmälan. 17 Närmare föreskrifter om vad inskrivningsmyndigheten har att pröva finns i FörköpsK. Säljare och köpare har möjligheten att bestrida kommunens beslut att förköpa genom anmälan till inskrivningsmyndigheten. Kommunen måste då söka tillstånd till förköpet hos regeringen som skall vägra förköp i de fall som anges i 9 FL. Om regeringen gett tillstånd till förköp genom beslut som vunnit laga kraft eller någon av fristerna för bestridande eller anmälan gått till ända, utan att sådant bestridande eller sådan anmälan gjorts, är förköpet fullbordat enligt 10 FL. 15 RÅ 1993 not 189- Regeringsrätten uttalade sig inte i frågan men upphävde beslutet på annan grund. 16 R:78 2:24 17 NJA 2005 s

13 När förköpet är fullbordat anses egendomen ha övergått från säljaren till kommunen vid tidpunkten för försäljningen genom frivillig överlåtelse på de villkor som avtalats mellan säljare och köpare, 11 och 5 FL. Köpevillkoren kan i vissa fall jämkas om det är oundgängligt med hänsyn till dess art eller om särskilda skäl föreligger, 5 FL. Alla handlingar rörande fastigheten ska överlämnas till kommunen och kommunen ska ersätta köparen för nödvändiga kostnader i samband med köpet, 13 FL. Direkta kostnader omfattas men inte indirekta. Potentiell framtida avkastning av fastigheten eller andra åtaganden i samband med köpet som inte har direkt anknytning till detsamma omfattas därför inte. 18 Köparen ska ersätta kommunen för åtgärder denne ansvarat för och som minskat fastighetens värde, 13 2 st FL. En sådan åtgärd kan vara skogsavverkning eller skador på fastigheten för vilka köparen är vållande. Köp av fast egendom är för sin giltighet beroende av att förköp ej sker, 12 FL. Så länge förköpsfrågan inte är avgjord ska endast vilande lagfart meddelas på förvärvet, 20 kap 7 12 JB. Det finns dock exempel på gånger då detta inte har skett och full lagfart i stället har meddelats. 19 Det skulle vara obilligt om säljare och köpare i en sådan situation inte kunde lita på giltigheten av meddelad lagfart, därför finns bestämmelsen i 12 2 st FL. Har full lagfart meddelats i strid med 20 kap 7 12 JB är förköpsrätten förlorad och om förköp redan har skett är det utan verkan. Trots att det inte finns någon stadgad anmälningsplikt för säljare och köpare av fast egendom som faller under FL finns ett starkt incitament i möjligheten att initiera den tremånadersperiod inom vilken förköp måste ske. I de allra flesta transaktioner kostar det båda parterna pengar att ha ett köp hängandes i luften. Det borde därför ligga i bådas intresse att få förköpsfrågan avgjord så fort som möjligt. 2.2 Hyresförvärvslagen I slutet av 60- början av 70-talet vidtogs en mängd åtgärder för att förbättra rådande förhållanden på hyresmarknaden. FL spelade en viss roll genom att öka kommunens möjligheter att ta sig in på fastighetsmarknaden och på så sätt få ett större inflytande över försäljningen av hyresfastigheter. Det ansågs dock att ytterligare ansträngningar krävdes för att så långt som möjligt garantera att bostadsfastigheter endast förvärvas av 18 Prop 1967: NJA 1991 s

14 personer eller företag som är i stånd att förvalta sådana fastigheter. 20 Resultatet av den utredning som tillsattes för att lösa problemet blev HyresfL. 21 I HyresfL utformades den kontroll som skulle införas som en tillståndsprövning efter mönster i jordförvärvslagen. 22 Fast egendom, och tomträtt, som är taxerad som hyreshusenhet och förvärvas genom köp, byte, gåva, tillskott till bolag eller förening, utdelning eller skifte från bolag eller förening eller genom fusion eller delning enligt 23 kap 1 respektive 24 kap 1 ABL omfattas av lagens bestämmelser, 1 HyresfL. Enligt 4 kap 5 FastighetstaxL kan en hyreshusenhet bestå av hyreshus, tomtmark för sådan byggnad eller exploateringsmark för hyreshusbebyggelse. Hyreshus definieras i 2 kap 2 som: byggnad som är inrättad till bostad åt minst tre familjer eller till kontor, butik, hotell, restaurang och liknande; byggnad med förrådsutrymme som ligger i anslutning till hyreshus och som behövs för verksamheten och byggnad som är inrättad till bostad och som hör till en tredimensionell fastighet eller ett tredimensionellt fastighetsutrymme. Till hyreshus räknas inte byggnad som är inrättad till bostad åt minst tre och högst tio familjer om den ingår i lantbruksenhet. Byggnadstypen skall bestämmas med hänsyn till det ändamål som byggnaden till övervägande del är inrättad för och till övervägande del används på, 2 kap 3 FastighetstaxL. Om fast egendom är taxerad som hyreshusenhet, förvärvas på sätt som anges i 1 HyresfL och inte omfattas av något av undantagen i 2 HyresfL måste överlåtaren eller förvärvaren anmäla förvärvet till kommunen inom tre månader från det att förvärvet skedde, 3 HyresfL. Kommunen bestämmer då om den vill påkalla prövning hos hyresnämnden. Begärs prövning ska kommunen anmäla detta till hyresnämnden som underrättar förvärvaren om att tillstånd krävs och måste sökas inom en månad, 1 2 st och 3 a HyresfL. Hyresnämnden prövar om förvärvstillstånd skall ges eller inte genom att med ledning av reglerna i 4 HyresfL göra en bedömning av förvärvarens lämplighet som förvaltare av den ifrågavarande fastigheten. Förvärvet blir ogiltigt om hyresnämnden vägrar förvärvstillstånd, anmälan om förvärvet inte görs eller tiden för ansökan om förvärvstillstånd försitts, 5 HyresfL. Ett undantag görs, liksom i FL, för de fall då lagfart oriktigt meddelats förvärvaren, 5 2 st HyresfL. 20 Prop 1975/76:33 s LU 1967:54 22 Prop 1975/76:33 s 28 14

15 Många gånger sker förvärv av fastighet som tidigare nämnts genom att fastighetsägande bolag överlåter aktier i bolaget, ett så kallat indirekt förvärv. För att förhindra kringgående av bestämmelserna om tillståndsplikt i HyresfL har tillståndsplikten utsträckts till att även omfatta förvärv av aktie eller andel i fastighetsägande bolag. Både aktiebolag och handelsbolag omfattas. Eftersom syftet med tillståndsplikten är att hålla olämpliga förvaltare borta från hyresmarknaden har bestämmelserna begränsats till att enbart omfatta bolag med liten ägarkrets, vilkas huvudsakliga verksamhet är fastighetsförvaltning, 8 och 9 HyresfL. Ett system med tillståndsprövning vid aktieförvärv är ett avsteg från den rådande principen om aktiers fria överlåtbarhet. Genom att begränsa tillståndsplikten till att endast gälla fåmansbolag där handeln med aktier torde vara begränsad ville man minska de svårigheter för aktiehandeln bestämmelserna annars kunde orsaka. 23 För att fastställa om ett bolags huvudsakliga verksamhet utgörs av fastighetsförvaltning jämförs värdet av bolagets fastighetsinnehav med värdet av bolagets tillgångar i övrigt. Värdet av fastigheten bestäms som det taxerade värdet och värdet av övriga tillgångar som det bokförda värdet utifrån uppgift i bolagets senast fastställda balansräkning. Om fastighetens värde utgör minst hälften av företagets samlade tillgångar anses företagets huvudsakliga verksamhet utgöras av fastighetsförvaltning. Om förvärvet gäller aktier i moderbolag är det värdet av koncernens tillgångar enligt koncernbalansräkningen som utgör jämförelsesiffror, 9 HyresfL. Förvärvsanmälan och ansökan om tillstånd för förvärv av aktier sker på samma sätt som vid förvärv av fast egendom, med undantag för vissa situationer som är specifika för aktieförvärv och regleras i b HyresfL. I 10 a 2 st HyresfL finns en hänvisning till 4 samma lag, vilket betyder att samma överväganden enligt denna paragraf ska göras vid direkt såväl som indirekt förvärv av fastighet. Ett förvärv av aktier blir ogiltigt om köparen vägras tillstånd till aktieförvärvet, ingen förvärvsanmälan görs eller tiden för ansökan försitts, 10 b HyresfL. Skillnaden i det här fallet i jämförelse med fallet då direkt fastighetsförsäljning sker, är att oriktigt meddelad lagfart inte kan läka ogiltigheten eftersom någon lagfartsansökan inte blir aktuell i fall som dessa. Den lagfarne ägaren till fastigheten är fortfarande densamma dvs. det bolag vars aktier överlåtits. 23 Prop 1975/76:33 s 64 15

16 Som tidigare nämnts regleras förköp av aktier i fastighetsägande bolag inte i FL utan i HyresfL. Förköpsrätten gäller bara om förvärvet är tillståndspliktigt. Förköpsrätten utövas genom att kommunen inom fyra månader från det att anmälan om aktieförvärvet skedde underrättar hyresnämnden om sitt beslut att förköpa, 13 HyresfL. Bestrider säljaren eller köparen förköpsrätten måste kommunen söka tillstånd hos hyresnämnden som gör en bedömning enligt 17 HyresfL huruvida förköp kan ske. Förköpet fullbordas genom att hyresnämnden ger tillstånd till förköp eller någon av fristerna för bestridande eller anmälan går ut utan att sådant bestridande eller sådan anmälan gjorts, samt aktiebrev som omfattas av förköpet överlämnats till kommunen med påskrift om överlåtelse, 19 HyresfL. Aktierna anses då ha övergått till kommunen vid tidpunkten för försäljningen genom frivillig överlåtelse på de villkor som avtalats mellan säljare och köpare. Liksom vid förköp enligt FL ska kommunen ersätta köparen för nödvändig kostnad i samband med köpet, 20 och 21 HyresfL. Både i FL och i HyresfL finns det en möjlighet att avskilja egendom som ingår i köpet genom villkor i köpeavtalet men som inte är av intresse för kommunen. Sådan egendom kan i vissa fall undantas på kommunens eller förvärvarens begäran om den utan olägenhet kan skiljas från återstoden, 6 FL och 15 HyresfL. Precis som vid förvärv som faller under FL är giltigheten av aktieförvärv beroende av att förköp ej sker, 12 3 st HyresfL. Kommunen måste alltså besluta om att inte förköpa för att förvärvet ska bli giltigt. Som nämnts ovan söks inte lagfart så länge det fastighetsägande bolaget är detsamma. Ogiltigheten kan alltså inte läkas genom meddelad lagfart. Däremot är förköpsrätten förlorad om tillstånd till förvärvet ges av hyresnämnden, 13 2 st HyresfL. 16

17 3 Förköpsreglernas tillämpningsområde 3.1 Försäljning, köp eller byte FL träffar transaktioner som görs genom försäljning eller byte, 1 och 16 FL, men inga andra laga fång. Under remissbehandlingen påpekades att lagen öppnar möjlighet för kringgående av bestämmelserna när äganderätten till fast egendom övergår genom tillskott till eller utdelning eller skifte från bolag eller förening eller genom fusion. Departementschefen tyckte dock inte att det var vare sig önskvärt eller nödvändigt att utvidga tillämpningsområdet på det sättet. 24 Det är uppenbart att lagstiftaren inte ville utsträcka lagens tillämpningsområde mer än nödvändigt. Detta går i linje med önskan att göra en så bra avvägning som möjligt mellan kommunens behov av och den enskildes skydd mot tvångsingripanden. 25 HyresfL:s tillståndsplikt omfattar förvärv som sker genom köp, byte, gåva, tillskott till och utdelning eller skifte från förening eller bolag samt fusion eller delning enligt 23 kap 1 respektive 24 kap 1 ABL, 1 HyresfL. Vid tillämpningen av HyresfL tillståndsregler är det alltså inte lika angeläget att fastställa huruvida ett fång är oneröst eller benefikt eftersom lagen omfattar båda typerna av fång. Ett undantag görs dock för förköpsrätten i HyresfL. Förköpsbestämmelserna är visserligen för sin tillämpning beroende av om tillståndsplikt föreligger eller ej men omfattar bara köp. Gränsen mellan oneröst och benefikt fång blir därför betydelsefull även vid tillämpning av HyresfL. Ledning borde till stor del kunna hämtas ur samma källor som för FL. Det är dock viktigt att hålla i minnet att en gräns i detta fall även ska dras mellan köp och byte. Går aktier i byte är HyresfL förköpsregler inte tillämpliga. Gränsen mellan köp och byte borde ej utgöra några problem. I juridiken talar man om köp när det gäller en överlåtelse mot vederlag i pengar (eller därmed jämförlig förmögenhetshandling som check eller skuldebrev) och byte då överlåtelsen sker mot vederlag i annan egendom än pengar. Denna uppdelning görs av praktiska skäl och följer av allmänna principer. Gränsdragningen mellan onerösa och benefika fång är inte lika enkel och därför värd att behandla mer ingående i det följande. 24 Prop 1967:90 s Prop 1975/76:33 s 77 17

18 3.2 Benefikt eller oneröst fång Inom juridiken görs skillnad mellan benefika och onerösa fång. Ett benefikt fång är en rättshandling som inte kräver någon motprestation, till exempel gåva och arv, medan ett oneröst fång är en rättshandling som sker mot vederlag, till exempel köp och byte. Ofta är rättsföljder knutna till en rättshandlings onerösa eller benefika karaktär. Fångstypen avgör dessutom vilken lag som omfattar rättshandlingen, KöpL tillämpas exempelvis endast om egendom förvärvats på onerös väg och GåvoL gäller enbart benefika fång. Det är för det mesta inga problem att skilja mellan de olika typerna av fång, vanligtvis är det lätt att se om något presterats mot vederlag eller inte. Det finns dock vissa gränsfall. Ibland kan ett fång ha både benefik och onerös karaktär och vara ett så kallat blandat fång. Huruvida ett blandat fång skall anses vara köp eller gåva blir beroende av förhållandena i det enskilda fallet och till viss del också av vilken typ av egendom som är föremål för transaktionen Gränsen mellan onerösa och benfika fång i skatterätten Som nämnts är gränsdragningen mellan oneröst och benefikt förvärv av största betydelse för tillämpningen inom skatterätten. Klassificeringen är avgörande för hur en transaktion ska beskattas. Frågans vikt i skattehänseende har gjort att behandlingen av frågan i praxis och doktrin är särskilt utförlig inom detta område. StämpelskL är tillämplig vid köp och byte men inte vid gåva av fast egendom, 4. För att avgöra om en transaktion är en gåva i StämpelskL mening tillämpas den i 5 intagna 85-procentsregeln. Om ersättningen för fastigheten uppgår till minst 85 procent av egendomens värde är det ett köp i annat fall, dvs. om ersättningen endast motsvarar 84,9 procent av värdet, stämpelskattefri gåva. Fastighetens värde bestäms enligt reglerna i 9 12 samt 14 StämpelskL och motsvarar i de flesta fall taxeringsvärdet. När det gäller blandade förvärv i situationer då bara de två parter berörs mellan vilka rättshandlingen företagits, blir parternas avsikt med rättshandlingen avgörande för bedömningen. Parterna får själva, utifrån sin gemensamma avsikt välja om transaktionen skall betraktas som köp och i juridiskt hänseende behandlas som sådant 18

19 eller som gåva och då omfattas av den något mindre detaljerade regleringen kring detta fång. 26 När det gäller tillämpning av StämpelskL har parternas egen beteckning av handlingen ingen avgörande betydelse. Det är den rättsliga innebörden som bestämmer om stämpelskatt ska utgå eller ej. 27 Det kan dock tänkas att parternas avsikt samt förhållandena vid överlåtelsen i övrigt talar för att överlåtelsen har viss karaktär emedan 85-procentsregeln ger vid handen att den har en annan. Skulle en överlåtelse till exempel ske till ett värde som något understiger 85 procent men under renodlat kommersiella förhållanden skall köpet stämpelskattebeläggas. Samma sak borde kunna gälla i motsatt fall då köpeskillingen obetydligt överstiger 85 procent av fastighetens värde men transaktionen har andra tydliga inslag av gåvokaraktär. 28 Bedömningen av vad som är ett köp och vad som är en gåva i stämpelskattehänseende har alltså visat sig vara aningen mer dynamisk än vad lagen vid första anblicken ger sken av Gränsen mellan onerösa och benefika fång i sakrätten Ett annat område inom vilket gränsen mellan oneröst och benefikt fång har ställts på sin spets är sakrätten. Enligt 5 kap 5 1 st UB får egendom som enligt föreskrift vid gåva inte får överlåtas inte heller utmätas. Bestämmelsen utvidgades genom praxis till att även avse föreskrift som innebär att egendomen inte får överlåtas utan givarens samtycke. 29 I senare praxis har bestämmelsen tolkats så att den omständigheten att förvärvaren av en fastighet har utgett visst vederlag, t.ex. genom att överta betalningsansvaret för skulder för vilka pantbrev i fastigheten ligger som säkerhet, inte utesluter att överlåtelsen behandlas som gåva vid tillämpningen av utmätningsförbudet i nämnda paragraf. 30 Frågan huruvida en överlåtelse är att betrakta som en gåva eller inte har alltså största betydelse för förvärvarens borgenärer i fall då överlåtelsen förenats med villkor av de 26 Silfverberg, Blandade överlåtelser av näringsfastigheter till aktiebolag, s 24ff 27 Karnov, kommentar till 4 1 p StämpelskL. 28 Kågeman & Lomander, Stämpelskattelagen- en kommentar, s 41f 29 NJA 1986 s 16 3 ² NJA 1991 s

20 slag som avses i 5 kap 5 1 st UB. Domstolen har därför haft anledning att pröva gränsen mellan köp och gåva i 5 kap 5 1 st UB:s mening i två illustrativa fall. I NJA 1986 s 61 förvärvade O del av fastighet uppgående till ett värde av kr genom gåva på villkor att O övertog betalningsansvaret för givarens lån på kr. HD ansåg att övertagandet av betalningsansvaret inte förtog fånget dess benefika karaktär. I NJA 1991 s 376 överläts en fastighet till L genom gåvobrev. Samtidigt övertog L betalningsansvaret för överlåtarens lån på kr. Fastighetens taxeringsvärde uppgick vid överlåtelsen till kr. Tre år tidigare då försäljning av fastigheten skett på exekutiv auktion uppgick köpeskillingen till kr. Enligt domstolen måste det för att en gåva skall anses föreligga krävas att egendomens verkliga värde kan fastställas till ett belopp som så påtagligt överstiger vederlaget att fastighetsöverlåtelsen totalt sett framstår som en klar gåvotransaktion. I detta fall gjorde det inte det och transaktionen behandlades som köp i förhållande till bestämmelsen i 5 kap 5 1 st UB. I det senare fallet översteg värdet på lånet fastighetens taxeringsvärde och i det förra utgjorde det en femtedel av fastighetens värde. Det är omöjligt att säga exakt var någonstans däremellan gränsen mellan oneröst och benefikt fång går. Det som kan sägas är dock att diskrepansen mellan fastighetens värde och vederlaget var helt avgörande för utgången i dessa båda fall Gränsen mellan onerösa och benefika fång vid samäganderätt Vid överlåtelse av andel i fast egendom genom gåva kan överlåtaren inta villkor om att delägarna skall ha förköpsrätt om någon av dem bestämmer sig för att göra sig av med sin andel. 31 Villkor om förköp av det här slaget är inte tillåtna när överlåtelsen sker genom köp, vilket framgår av reglerna i JB. Jag kommer att behandla regleringen mer utförligt nedan under 5.2. Här räcker det med att konstatera att det inte är möjligt att inta bestämmelser om förköpsrätt i köpekontrakt vid överlåtelse av fast egendom emedan sådana villkor går att uppställa vid gåva. Gränsdragningen mellan köp och gåva blir därför aktuell även i dessa sammanhang. I NJA 1984 s 673 förde HD ett utförligt resonemang kring hur gränsen ska dras och anförde följande: 31 NJA 1981 s

21 Vid den gränsdragning som blir aktuell måste hänsyn tas till bevekelsegrunderna för att utrymmet för klausuler om förköpsrätt till fast egendom sedan gammalt varit synnerligen begränsat i svensk rätt. Man har funnit att sådana klausuler lägger band på ägarens handlingsfrihet och kan skapa osäkerhet i äganderätten, till skada för fastighetsomsättningen och kreditgivningen. Mot bakgrund därav bör utgångspunkten vara att det inte är lämpligt att utvidga området för klausuler om förköpsrätt till fast egendom till att gälla också vid rättshandlingar som delvis kan ha benefik karaktär men också innehåller sådana onerösa moment att rättshandlingen inte kan betraktas som en klar gåvotransaktion. Vid formbundna rättshandlingar är visserligen inte själva formuleringen i den skriftliga handlingen ensamt avgörande vid bedömningen av vilket slags rättshandling det är fråga om. Formuleringen och utformningen av handlingen måste emellertid anses ha betydande intresse när det gäller att avgöra vilken avsikt parterna själva har haft med rättshandlingen. 32 I fallet ifråga hade parterna betecknat handlingen som köp och det fanns ingen uppenbar diskrepans mellan andelarnas värde och vad som erlades för dem. HD tog båda dessa omständigheter i beaktande då de avgjorde att det rörde sig om ett köp. 3.3 Gränsen mellan onerösa och benefika fång i FL I det fall att en fastighetsöverlåtelse skulle ha karaktären av ett blandat fång blir det nödvändigt att avgöra om rättshandlingen skall betraktas som onerös och falla inom FL:s tillämpningsområde eller benefik och falla utanför. Frågan togs upp till prövning i NJA 1975 s 218. Genom köpebrev förvärvade Conny A av Ebba M två fastigheter för en köpeskilling av kr. Kommun beslöt att utöva sin förköpsrätt i anledning av köpet. A bestred förköpsrätten under åberopande att köpet rätteligen skulle betraktas som gåva. Det var från början klart mellan parterna, att beloppet endast skulle vara symboliskt och att överlåtelsen var benefik. M önskade en mycket låg överlåtelsesumma, men A ansåg sig inte kunna betala ett lägre belopp än kr. Efter överlåtelsen bodde M fortfarande i den ena av fastigheterna tidvis. Fastigheternas senaste taxeringsvärden var kr respektive kr. Enligt värderingsintyg upprättat på 32 NJA 1984 s 673 på s 675f 21

22 A:s begäran bedömdes ett normalt saluvärde för fastigheterna uppgå till kr och det aktuella försäljningspriset ansågs variera mellan och kr. Hovrätten beslutade att FL var tillämplig på fånget eftersom det rörde sig om en försäljning. Hänsyn togs till vad parterna själv betecknat avtalet, förhållandet mellan det avtalade, kontant erlagda vederlaget och fastigheternas värde samt till vad A uppgivit rörande omständigheterna vid avtalets tillkomst. HD fastställde hovrättens dom med följande motivering: FL ger kommun förköpsrätt när fastighet överlåtes genom försäljning eller byte, men lagen är ej tillämplig när överlåtelse sker genom gåva. Det förhållandet att en såsom försäljning betecknad överlåtelse sker mot vederlag, som understiger fastighetens värde, medför ej i och för sig att lagen skulle sakna tillämpning. Det nu sagda äger likväl giltighet endast i fråga om överlåtelser som rättsligt sett verkligen utgör försäljningar. Hinder kan i och för sig inte anses föreligga för en lagfartssökande att i lagfartsärende eller, såsom i förevarande fall, i ett därpå följande besvärsmål söka visa att en som försäljning utformad överlåtelse - med hänsyn till missförhållande mellan vederlaget och fastighetens värde samt omständigheterna i övrigt - i själva verket utgör gåva och att FL därför ej är tillämplig. Beträffande den i målet aktuella överlåtelsen har emellertid ej förebragts sådana omständigheter att, mot avtalets utformning och innehåll, överlåtelsen kan anses utgöra annat än försäljning. 33 Någon klar princip för hur gränsen mellan köp och gåva ska dras i förköpssammanhang läggs inte fram i avgörandet. Det kan dock konstateras att den i skatterätten utvecklade 85-procentsregeln inte tillämpas eftersom transaktionen bedöms som köp trots att vederlaget understiger fastigheternas taxerade värde med en fjärdedel. Gränsen mellan köp och gåva prövades på nytt i RH 107:80 efter överklagande av inskrivningsmyndighetens beslut i inskrivningsärende: Adelheid överlät genom gåvobrev till sin svärdotter Kerstin tomträtten till en tomt i Stockholm. Tomträttens taxeringsvärde var kr, varav kr var byggnadsvärde. Som villkor för gåvan föreskrevs att Kerstin skulle överta det personliga betalningsansvaret för lån på kr som besvärade tomträtten. Inskrivningsmyndigheten förklarade ansökan om inskrivning av tomträtten vilande eftersom förvärvet var att anse som köp och därför för sin giltighet var beroende av att förköp ej skedde. Kerstin överklagade och åberopade att förvärvet borde betraktas som gåva, eftersom det förelåg dels en gåvoavsikt, dels en överflyttning av förmögenhet från givare till mottagare, att 33 NJA 1975 s 218 på s

23 gåvans faktiska saluvärde väsentligt översteg den gäld som mottagaren övertagit betalningsansvaret för och att något ytterligare vederlag ej hade förekommit. Svea hovrätt uttalade att den överlåtna egendomens taxeringsvärde, som utgjorde kr, väsentligt översteg den gäld för vilken mottagaren övertog betalningsansvaret. I avsaknad av annan värderingsgrund fick taxeringsvärdet anses utgöra värdet av den överlåtna egendomen. En överlåtelse med sådant inslag av gåva som i fallet borde vid tillämpning av 20 kap 7 10 p och 21 kap 7 JB hänföras till gåva, om ej omständigheterna i övrigt föranleder annat. Sådana omständigheter fanns inte i detta mål. Inskrivningsmyndigheten saknade därför anledning att frångå handlingens ordalydelse. Hänsyn tas till diskrepansen mellan den fasta egendomens värde och det vederlag som utgått för fastigheten men också till omständigheterna i övrigt. Frågan är vilka inslag av gåvokaraktär hovrätten avser. Kan den slutsats dras att de gånger då skillnaden i värde mellan egendom och vederlag är så betydande som i förevarande fall (vederlaget utgör ca halva egendomens taxeringsvärde) så finns vid tillämpningen av 20 kap 7 10 p och 21 kap 7 JB en presumtion för att fånget är benefikt? Jag ställer mig tveksam till en sådan tolkning då förvärvet i fråga hade fler inslag av gåvokaraktär än bara priset; gåvoavsikt förelåg, överlåtelsen skedde genom gåvobrev etc. Den slutsats jag däremot vågar mig på att dra är att omständigheter som överlåtelsehandlingens innehåll och form, relationen mellan överlåtare och förvärvare samt relationen mellan egendomens värde och vederlaget är sådana som ska beaktas vid en bedömning av om ett fång är oneröst eller benefikt i förköpshänseende. En dylik tolkning stämmer överens med HD:s uttalanden i NJA 1984 s Eftersom det är inskrivningsmyndigheten som beslutar i ärenden om lagfart och meddelad lagfart omintetgör kommunens möjligheter att förköpa en fastighet, 12 FL, avgör inskrivningsmyndigheten som första instans frågan om FL:s tillämplighet i det enskilda fallet. Det blir alltså i ett första steg inskrivningsmyndigheten uppgift att avgöra om ett förvärv av fast egendom har benefik eller onerös karaktär. I NJA 1975 s 218 uttrycker Svenska kommunförbundet oro över att förköpsrätten går förlorad även i de fall då inskrivningsmyndigheten misstagit sig i fråga om överlåtelsens reella innebörd vilket kan medföra allvarliga olägenheter för en kommun som avsett att utöva rätt till förköp av den aktuella egendomen. Visserligen borde man få anta att den berörda kommunen i ett sådant fall har möjlighet att föra talan mot beslutet i 34 Se ovan under

24 inskrivningsärendet. Då kommunen regelmässigt inte underrättas om inskrivningsmyndighetens beslut föreligger emellertid stora praktiska svårigheter för kommunen att bevaka sin rätt. För att problem att detta slag ska kunna undvikas i så hög grad som möjligt föreslår kommunförbundet att ge en restriktiv innebörd åt inskrivningsmyndighetens möjligheter att bedöma en överlåtelse som gåva i stället för som köp. Särskilt som oskälighetsregeln, 9 1 st 4 p FL, i deras mening ger ett fullgott skydd åt fastighetsmarknadens parter i de fall då avtalat vederlag understiger marknadsvärdet. Jag kommer att redogöra för denna regel i följande kapitel. HD kommenterar inte i NJA 1975 s 218 kommunförbundets åsikter i denna del. De uttalar dock att endast den omständighet att överlåtelse sker mot vederlag som understiger fastighetens värde ej i och för sig medför att lagen saknar tillämpning. Samtidigt utesluter HD inte att lagen på grund av samma omständighet kan anses sakna tillämpning i ett därpå följande besvärsmål. På vilket sett detta kan ske specificeras inte. Av detta resonemang drar jag slutsatsen att HD är inne på samma linje som kommunförbundet, det vill säga att inskrivningsmyndigheten inte bör fälla avgörandet i bedömningsfrågor av den art som det här är frågan om. På grund av detta bör inskrivningsmyndighetens möjligheter att bedöma en överlåtelse som gåva i stället för köp vara liten och sparas åt regeringen att avgöra inom ramen för tillståndsfrågan, eller av högre instans vid överklagande av inskrivningsmyndigheten beslut i inskrivningsärende. Förmodligen ansåg sig HD förhindrade att säga detta rakt ut eftersom de inte föll på deras lott att ge inskrivningsmyndigheten direktiv av förevarande slag i det aktuella fallet. Enligt FörköpsK:s 4 ska inskrivningsmyndigheten göra en prövning av om förutsättningarna för förköp enligt 3 FL är uppfyllda. För att 3 FL över huvud taget ska bli aktuell måste dock förutsättningarna i 1 FL vara uppfyllda. Inskrivningsmyndigheten måste därför i ett första led avgöra om det rör sig om ett sådant fång på vilket FL är tillämplig. Slutsatsen av tidigare förda resonemang är att inskrivningsmyndigheten i denna bedömning av om FL är tillämplig enligt 1 FL bör hålla sig till vad parterna kallat överlåtelsen i fråga. Avgörandet av var gränsen går mellan benefikt och oneröst ska i stället ske i ett senare led, lämpligen vid en prövning enligt 9 FL. 24

25 4 Oskälighetsregeln 4.1 Oskälighetsregelns omfattning Lagstiftaren har i 9 FL inskjutit en möjlighet för regeringen att vägra förköp om det är oskäligt med hänsyn till förhållandet mellan säljare och köpare eller villkoren för eller omständigheterna vid försäljningen. Regeln ska tillämpas när ett kullkastande av det tillämnade köpet skulle verka stötande. De situationer där regeln är tänkt att aktualiseras är mångskiftande och det lämnades därför åt rättstillämpande myndighet att bestämma det exakta tillämpningsområdet. Några typfall nämndes dock i propositionen. Oskälighetsregeln kan bland annat tillämpas då en personlig eller ekonomisk gemenskap föreligger mellan säljare och köpare. Som exempel nämns nära relationer utanför släktköpsregelns tillämpningsområde, koncerninterna transaktioner i rationaliseringssyfte eller transaktioner mellan företag som ett led i en strukturomvandling. Vidare nämns den situation då säljaren eller köparen var för sig har ett speciellt och mycket starkt intresse av att ett visst köp kommer till stånd. En sådan situation kan enligt propositionen vara då en fastighet är särskilt ägnad att nyttjas i köparens rörelse eller annars avsevärt underlättar hans utkomstmöjligheter och sådana fördelar inte kan vinnas genom förvärv av annan fastighet. Ytterligare ett fall då förköp kan vägras på grund av oskälighetsregeln är då priset bestämts efter annat än marknadsmässiga grunder i syfte att gynna köparen. Även det faktum att köparen åtagit sig förpliktelser av sådan art att kommunen inte kan uppfylla dem kan utgöra skäl att vägra förköp i de fall då jämkning enligt 5 3 st FL inte kommer i fråga Högsta instans tolkning av 9 1 st 4 p FL Regeringsrätten har fått anledning att pröva oskälighetsregelns tillämpningsområde ett fåtal gånger. Frågan om vad som konstituerar oskälighet vid tillämpningen av 9 1 st 4 p FL diskuteras utförligt i RÅ 2005 ref Prop 1967:90 s 84 och

26 I fallet hade två makar köpt två fasigheter och valt att fördela köpeskillingen mellan de båda så att endast en symbolisk summa erlades för den ena fastigheten. Fördelningen styrdes därmed av annat än marknadsmässiga grunder och makarna betalade i realiteten för den ena fastigheten genom ett högre satt pris på den andra fastigheten. Kommunen bestämde sig för att förköpa den ena av fastigheterna och makarna yrkade att förköp skulle vägra på grund av att det i situationen var oskäligt att förköp skedde. Regeringsrätten uttalade att i en situation som den förevarande måste de båda köpen vid tillämpningen av oskälighetsregeln ses i ett sammanhang. Ett sådant synsätt ger vid handen att ett tillstånd till förköp skulle innebära att köparna fick avstå en av de två inköpta fastigheterna till kommunen i princip utan ersättning. Oavsett vilka bevekelsegrunder som legat bakom fördelningen av köpeskillingen på de två fastigheterna framstår detta som oskäligt. Regeringens beslut att ge tillstånd till förköp av fastigheten ansågs strida mot 9 1 st FL. Regeringsrätten tillför dock enligt min mening inget nytt utan håller sig till de riktlinjer som finns i propositionen. Mer intressant men också magrare och mindre tydligt är HD:s resonemang kring oskälighet i NJA 1975 s 218. Jag har redogjort för omständigheterna i fallet ovan under 3.3. I fallet öppnar domstolen för möjligheten att se förköp vid transaktioner med betydande benefika inslag som oskäligt i 9 1 st 4 p FL:s mening. 4.3 Regeringens tolkning av 9 1 st 4 p FL Till skillnad från regeringsrätten har regeringen fått anledning att pröva om förköp är uteslutet på grund av oskälighet enligt 9 1 st 4 p FL ett flertal gånger. Vid en genomgång av samtliga avgöranden från 1999 till dagens datum kan man se att även regeringen hållit sig relativt strikt till de riktlinjer som finns i propositionen. Förköp har nästan enbart vägrats i de fall en nära eller speciell gemenskap funnits mellan säljare och köpare och köpeskillingen därför bestämts på annan grund än marknadsmässig. I de fall säljare och köpare påstått att de haft en speciell relation men detta inte kommit till uttryck i avtalet, genom låg köpeskilling eller särskilt förmånliga villkor, har regeringen inte nekat förköp på grund av oskälighet. Enligt min uppfattning utesluts inte möjligheten att förklara ett förköp som oskäligt i dessa fall. Anledning till att det inte 26