Delårsrapport för första kvartalet 2017 Index Residence AB (publ) JANUARI MARS 2017

Transkript

1 Delårsrapport för första kvartalet 2017 Index Residence AB (publ) 1 JANUARI MARS 2017

2 Utveckling i korthet Koncernen Moderbolaget Soliditet (%) Soliditet (%) Totala tillgångar Totala tillgångar Eget kapital Eget kapital

3 Index portfölj Antal bostäder under markanvisning/detaljplanering 2017: 2016: 2015: 2014: 2013: 2012: Antal bostäder under produktion 2017: 2016: 2015: 2014: 2013: 2012: Antal inflyttade bostäder under perioden 2017: 2016: 2015: 2014: 2013: 2012: Totalt antal bostäder i portföljen 2017: 2016: 2015: 2014: 2013: 2012:

4 4 Index Residence AB (publ) org nr Sammanfattning av det första kvartalet 2017 Nettoomsättningen ökade med 299,1 % till ksek ( ksek) Rörelseresultatet minskade till ksek ( ksek) Resultat efter skatt uppgick till ksek ( ksek) Soliditeten uppgick till 61,8 % (61,1 %) Resultat per aktie före utspädning sek 289,11 (1 685,27 sek)* Antal bostäder under markanvisning/detaljplanering 545 (807) Antal bostäder under produktion/produktionsplanering 423 (313) Antal inflyttade bostäder under perioden 30 (0) Antal bostäder i portföljen 968 (1 300) KSEK Jan mar 2017 Jan mar 2016 Jan dec 2016 Nettoomsättning Rörelseresultat Finansiella poster, netto Periodens totalresultat Balansomslutning Resultat efter skatt Resultat per aktie 289, , ,0 Rörelsemarginal % -3, ,65 288,51 Soliditet % 61,8 61,1 65,0 Antal bostäder under markanvisning/detaljplanering Antal bostäder under produktion/ produktionsplanering Antal inflyttade bostäder under perioden Antal bostäder i portföljen Väsentliga händelser under perioden Huvuddelen av koncernens intäkter under 2017 avser intäkter från entreprenadavtal och intäkter och resultat från projektutveckling av bostadsrätter. Koncernen tillämpar från och med första kvartalet 2017 succesiv vinstavräkning i sina bostadsrättsprojekt. En förutsättning för att tillämpa successiv vinstavräkning är att det går att beräkna det ekonomiska utfallet av uppdraget på ett tillförlitligt sätt. Vinster från entreprenadavtal och resultat från projektutveckling av bostadsrätter redovisas i resultaträkningen när följande fastställda kriterier har uppfyllts (i) bostadsrättsföreningen har en oberoende styrelse på plats, (ii) en extern finansiering har erhållits, (iii) avtal har tecknats med bostadsköparna i form av bindande kontrakt till slutkund, (iv) bindande uppdragsavtal har ingåtts med bostadsrättsförening om att uppföra bostadsrätter (v) samt att ett bindande totalentreprenadavtal har ingåtts mellan bostadsrättsföreningen och en extern totalentreprenör eller ett bolag inom koncernen. Uppdragsintäkterna och uppdragsutgifterna redovisas i takt med färdigställande graden i entreprenadavtalet. Detta medför att intäkter och kostnader och därmed resultatet hänförs till den redovisningsperiod under vilken arbetet med entreprenaden utförts. Färdigställandegraden mäts baserat på totala nedlagda utgifter jämfört med totala beräknade utgifter exklusive markutgifter. Enligt den nya redovisningsstandarden IFRS 15 ska upparbetningen utgå från entreprenadåtagandet. Försäljningsgraden beaktar antalet sålda bostadsrätter och avräkningsgraden är en kvot av dessa båda beräkningar. Se vidare under Not 3 Redovisningsprinciper sid 16. Projekt Juvelen 1 och Juvelen 2, som är beläget bakom Kommunhuset i Norrtälje består av drygt 300 väldesignade lägenheter. Försäljningen av Projekt Juvelen 1 har delats upp i två etapper. Etapp I som består av 83 bostäder i trapphus ett till fem startade i december Försäljning av etapp 2 som består av 102 bostäder, startades under mars Fram till sista mars 2017 har 90 av de 185 bostäderna sålts. Inflyttning av de första två trapphusen skedde i mars Inflyttning kommer att ske successivt fram till december Projektering pågår i Juvelen 2 och produktionsstarten beräknas till oktober Juvelen 2 innefattar uppförande av 127 lägenheter med beräknad inflyttning under Q Under projektnamnet Norrtälje Torn uppför Index 450 bostäder bestående av 5 kvarter. Förutom bostäder innehåller projektet även 12 lokaler. Det första kvarteret, projekt Soltornet, i Norrtälje Torn säljstartades under andra halvåret Per 31 mars 2017 var 79 av totalt 87 bostäder sålda. Produktionen av kvarteret startades under februari 2017 och bostäderna beräknas stå klara för inflyttning under andra kvartalet Det andra kvarteret, projekt Magasinet består av 46 bostadsrätter. Säljstart för Magasinet var under april 2017, avtalsskrivning pågår. Bostäderna förväntas stå klara för inflyttning under andra kvartalet 2019.

5 Index Residence AB (publ) org nr Marknadsutveckling Bostadsmarknaden i Norrtälje kommun är fortsatt stabil med något lägre procentuell tillväxt jämfört med föregående period. Utvecklingen av Norrtälje Hamn fortlöper som planerat, och området beräknas generera nya bostäder, varav Index står för 20%. Försäljningen av de första områdena visar på en stark efterfrågan i området. Prisbilden i Kista är stabil med en mindre procentuell tillväxt jämfört med föregående period. Detaljplanearbetet av Kista Äng pågår. Utvecklingen av området kring Kista Äng fortlöper enligt plan. Resultat och ställning under januari och mars. Koncernens redovisar ett kvartalsresultat före skatt på ksek ( ksek) och ett resultat efter skatt på ksek ( ksek). Intäkter från den succesiva vinstavräkningen uppgår till ksek (0 ksek) och rörelseresultatet från den succesiva vinstavräkningen till ksek (0 ksek) för första kvartalet Balansomslutningen uppgick till msek (2 054 msek). Finansnetto uppgick till ksek ( ksek). Både USD och CAD har utvecklats svagt mot svenska kronan under kvartalet. Detta har resul terat i en valutaeffekt på ksek ( ksek) Valutakurseffekten hänför sig till utlåning i utländsk valuta för finansieringen av systerkoncernens verksamhet i Florida, USA och Ontario, Kanada. Soliditet Soliditeten uppgick till 61,8 % (61,1 %). Kassaflödet Kassaflödet för bolagets investeringar kommer främst från eget kapital, banklån, obligationslån, intäkter från entreprenadavtal samt avyttring av fastighetsprojekt. Intäkter från entreprenadavtal erhålls löpande medan resultat från projektutveckling av bostadsrätter ger ett positivt kassaflöde först då inflyttning sker. Bolaget investerar främst i utvecklingsfastigheter där bolaget är med och driver detaljplan. Fördelen med att investera i projekten i ett tidigt stadium är att bolaget därigenom kan ta del av hela värdekedjan. Detta ger högre vinster men längre ledtider. Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick under kvartalet till ksek ( ksek). Förändringen hänför sig bl.a. betalda inkomstskatter, återbetalning av kortfristig skuld på ksek och ökning av kortfristiga fordringar ksek (1 218 ksek). Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till ( ksek). Förändringen hänför sig i huvudsak till ökning av lån till bostadsrättsförening Brf Soltornet på ksek och återbetalning av lån från intressebolaget, Berinne Index Estate AB på ksek. Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick under kvartalet till ksek ( ksek) Förändringar speglar en ökning av lån från kreditinstitut på 60 msek. Likviditeten Koncernens likvida medel uppgick vid periodens utgång till 16 msek (109 msek). Bolaget fokuserar starkt på likviditetsuppföljning. Rullande ettårsprognoser samt fyraårsprognoser upprättas löpande. Moderbolagets resultat och ställning under januari och mars. Moderbolaget redovisar ett kvartalsresultat före skatt på ksek ( ksek) och ett resultat efter skatt på ksek ( ksek). Balansomslutningen uppgick till msek (1 696 msek). Finansnetto uppgick till ksek ( ksek). Värdepappersportföljen har utvecklats positivt under kvartalet och har genererat en orealiserad vinst på ksek ( ksek). Effekterna av en starkare krona gentemot USD och CAD under perioden ger en valutakurseffekt på ksek (3 917 ksek) Väsentliga risker och osäkerheter i verksamheten Väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer är beskrivna i den senaste årsredovisningen. Inga väsentliga förändringar har inträffat under delårsperioden. Omstruktureringar och Förvärv Det har inte skett några omstruktureringar och förvärv i koncernen under rapporterat kvartal. Händelser efter rapportperiodens slut Detaljplanen för det tredje kvarteret i Norrtälje Hamn, Spannmålet, har antagits av Kommunstyrelsen i Norrtälje. Detaljplanen väntas vinna laga kraft under juni Försäljningstakten är fortsatt stark i Norrtälje. Antalet sålda bostäder i Projekt Juvelen 1 uppgår vid rapporteringstillfället till 115 av totalt 186 bostäder. Framtidsutsikter Koncernens framtidsutsikter är goda. Den svenska projektportföljen uppgår till 968 bostäder. Koncernen har en projektportfölj om ca bostäder under utveckling, tillsammans med systerkoncernen, Index Enterprise LLC, vars investeringar finansieras av Index Residence AB (publ). Detta inkluderar systerkoncernens pågående och framtida produktion i Florida, USA. Transaktioner med närstående Närstående till moderbolaget är dotterbolagen, Index Enterprise LLC gruppen, Index Equity Sweden AB gruppen samt intressebolag och joint ventures. Moderbolagets transaktioner med närstående företag har i huvudsak varit av finansiell karaktär. Transaktioner har skett på marknadsmässiga villkor. KONCERNEN Omsättning och resultat första kvartalet 2017 Belopp i MSEK Q1/17 Q1/16 Nettoomsättning Rörelseresultat

6 6 Index Residence AB (publ) org nr Koncernens rapport över totalresultat Belopp i KSEK Not Jan mar 2017 Jan mar 2016 Jan Dec 2016 Rörelsens intäkter 5 Nettoomsättning Övriga rörelseintäkter Summa Rörelsens kostnader Inköp av varor och tjänster Övriga externa kostnader Personalkostnader Avskrivningar och nedskrivningar av materiella och immateriella anläggningstillgångar Värdeförändring förvaltningsfastigheter 644 Resultat från andelar i dotterföretag Resultat från andelar i intresseföretag Summa rörelsekostnader Rörelseresultat Finansiella intäkter Finansiella kostnader Finansiella poster netto Resultat före skatt Inkomstskatt Periodens resultat Övrigt totalresultat Valutakursdifferenser Valutakursdifferenser, innehav utan bestämmande inflytande Övrigt totalresultat för perioden, netto efter skatt Summa totalresultat för perioden Periodens resultat hänförligt till: Moderföretagets aktieägare Innehav utan bestämmande inflytande Summa totalresultat hänförligt till: Moderföretagets aktieägare Innehav utan bestämmande inflytande Resultat per aktie för utspädning, kr 289, , ,69 Resultat per aktie efter utspädning, kr 289, , ,69

7 Index Residence AB (publ) org nr Koncernens balansräkning Belopp i KSEK Not TILLGÅNGAR ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Immateriella tillgångar Balanserade utvecklingsutgifter Summa immateriella tillgångar Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Inventarier, verktyg och installationer Summa materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Innehav i intresseföretag Innehav i joint ventures Övriga långfristiga fordringar Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen Summa finansiella anläggningstillgångar SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Omsättningstillgångar Lagerfastigheter, pågående Värdepapper Kundfordringar Skattefordringar Fordringar hos intresseföretag Övriga fordringar Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Derivatinstrument Likvida medel Anläggningstillgångar som innehas för försäljning SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR SUMMA TILLGÅNGAR

8 8 Index Residence AB (publ) org nr Koncernens balansräkning, forts. Belopp i KSEK Not EGET KAPITAL Eget kapital som kan hänföras till moderföretagets aktieägare Aktiekapital Reserver Balanserad vinst inklusive årets totalresultat Innehav utan bestämmande inflytande Summa eget kapital SKULDER Långfristiga skulder Upplåning Obligationslån Derivatinstrument Övriga långfristiga skulder Uppskjutna skatteskulder Öriga avsättningar Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Upplåning Leverantörsskulder Fakturerade men ej upparbetade intäkter Aktuella skatteskulder Derivatinstrument Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER För information om ställda säkerheter och eventualförpliktelser, se not 6 7.

9 Index Residence AB (publ) org nr Koncernens rapport över förändringar i eget kapital Hänförligt till Moderbolagets aktieägare Belopp i KSEK Aktie- Reserver Balanserat Summa Innehav utan Summa kapital resultat bestämmande eget inflytande kapital Ingående balans per januari 2016 Periodens resultat Övrigt totalresultat Summa totalresultat Lämnad utdelning Utgående balans per mars 2016 Ingående balans per januari 2017 Periodens resultat Övrigt totalresultat Summa totalresultat Avyttrat kapital Utgående balans per mars 2017

10 10 Index Residence AB (publ) org nr Koncernens rapport över kassaflöden Belopp i KSEK Not Kassaflöde från den löpande verksamheten Rörelseresultat Avskrivningar Orealiserade värdeförändringar 644 Övriga ej likviditetspåverkande poster Resultat från andelar i koncernföretag Betald ränta Erhållen ränta Inkomstskatter Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapitalet Kassaflöde från förändring av rörelsekapital Förändring av varulager och pågående arbeten Förändring av kortfristiga fordringar Förändring av kortfristiga skulder Summa förändring av rörelsekapital Kassaflöde från den löpande verksamheten Kassaflöde från investeringsverksamheten Köp av immateriella anläggningstillgångar Köp av materiella anläggningstillgångar Försäljning av andelar i koncernföretag Förvärv i intresseföretag och joint ventures Resultat från intressebolag och joint venture Förändring av lån till intresseföretag Förändring av övriga långfristiga fordringar Kassaflöde från investeringsverksamheten Kassaflöde från finansieringsverksamheten Upptagna lån Amortering av lån Avyttrat kapital Erhållen/lämnad utdelning Kassaflöde från finansieringsverksamheten Minskning/ökning av likvida medel Likvida medel vid årets början Kursdifferenser i likvida medel Likvida medel vid årets slut

11 Index Residence AB (publ) org nr Moderbolagets resultaträkning Belopp i KSEK Not Jan mar 2017 Jan-mar 2016 Jan-dec 2016 Rörelsens intäkter Nettoomsättning Summa rörelsens intäkter Rörelsens kostnader Övriga externa kostnader Personalkostnader Avskrivningar av immateriella och materiella anläggningstillgångar Summa rörelsens kostnader Rörelseresultat Resultat från andelar i koncernföretag Resultat från andelar i intresseföretag Resultat från övriga värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknade resultatposter Resultat efter finansiella poster Resultat före skatt Bokslutsdispositioner Skatt på årets resultat Periodens resultat I moderbolaget finns inga poster som redovisas i övrigt totalresultat varför summa totalresultat överensstämmer med periodens resultat

12 12 Index Residence AB (publ) org nr Moderbolagets balansräkning Belopp i KSEK Not TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar Balanserade utvecklingsutgifter Materiella anläggningstillgångar Inventarier, verktyg och installationer Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag Fordringar hos koncernföretag Andelar i intresseföretag 800 Andelar i joint ventures Andra långfristiga fordringar Summa finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar Fordringar hos koncernföretag Fordringar hos intressebolag och joint venture Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Summa kortfristiga fordringar Kassa och Bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR

13 Index Residence AB (publ) org nr Moderbolagets balansräkning, forts. Belopp i KSEK Not EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital Reservfond Fond för utvecklingsutgifter Summa bundet eget kapital Fritt eget kapital Balanserad vinst eller förlust Periodens resultat Summa fritt eget kapital Summa eget kapital Obeskattade reserver Avsättningar Övriga avsättningar Långfristiga skulder Obligationslån Skulder till koncernföretag Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Leverantörsskulder Skulder till koncernföretag Aktuella skatteskulder Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER

14 14 Index Residence AB (publ) org nr KONCERNENS NYCKELTAL Jan mar Jan mar Jan dec Nyckeltal definierade enligt IFRS Nettoomsättning Periodens resultat Vinst per aktie efter skatt, SEK Nyckeltal som inte definieras enligt IFRS Avkastning på Totalt kapital i % 2,32 12,16 21,92 Avkastning på Eget kapital i % 1,0 14,80 21,93 Avkastning på Totalt kapital i % (moderbolag) 0,96 2,95 15,84 Avkastning på Eget kapital i % (moderbolag) 0,84 3,75 25,61 EBITDA, ksek Rörelseresultat i ksek Rörelsemarginal i % 3, ,65 288,51 Kassalikviditet i % Soliditet i % 61,77 61,06 64,87 Eget kapital i KSEK Eget kapital per aktie, SEK Antalet aktier Genomsnittligt antal aktier Genomsnittligt antal aktier efter utspädning* Medelantalet anställda Operationella nyckeltal Antal bostäder under markanvisning/detaljplanering Antal bostäder under produktion/produktionsplanering Antal inflyttade bostäder under perioden Antal bostäder i portföljen Utspädningseffekter förekommer ej Nyckeltalstabellen innehåller ett antal finansiella och operationella nyckeltal som inte definierats enligt IFRS. Index Recidence AB (publ) anser att dessa nyckeltal ger värdefull information till investerare eftersom de i kombination med (men inte i stället för) andra nyckeltal möjliggör utvärdering av aktuella trender på ett värdefullt sätt. Dessa nyckeltal ska dock inte betraktas som en ersättning för poster som beräknas enligt IFRS, Definitioner av nyckeltal Antal utestående aktier Antal registrerade aktier vid periodens utgång. Avkastning på eget kapital i % Resultat efter finansiella poster dividerat med justerat eget kapital. Avkastning på totalt kapital i % Rörelseresultat plus finansiella intäkter dividerat med balansomslutningen. Balansomslutning Summa tillgångar. EBITDA Rörelseresultat plus av- och nedskrivningar. Eget kapital per aktie Eget kapital som kan hänföras till moderbolagets aktieägare dividerat med antalet utestående akter vid periodens utgång. Kassalikviditet i % Omsättningstillgångar exklusive lager dividerat med kortfristiga skulder. Nettoresultat per aktie Soliditet i % Rörelsemarginal i % Periodens totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare dividerat med genomsnittligt antal aktier. Eget kapital dividerat med totalt kapital vid periodens utgång. Rörelseresultat dividerat med omsättningen.

15 Index Residence AB (publ) org nr Noter Not 1 Allmän information Index Residence AB (publ), org nr är moderbolag i Index-koncernen. Index Residence AB (publ) har sitt säte i Stockholm med adress Kungsträdgårdsgatan 18, Box 7744, Stockholm, Sverige. Verksamheten i moderbolaget består av koncernövergripande funktioner samt organisation för VD och administrativa funktioner. Organisation för projekt och förvaltning av fastigheter finns i dotterbolag till koncernen. Inga fastigheter ägs direkt av moderbolaget. Indexkoncernen förvaltar och utvecklar fastigheter. Index Residence AB (publ) delårsrapport för perioden januari mars 2017 har godkänts för publicering enligt styrelsebeslut den 30 maj Denna delårsrapport har inte granskats av Index Residences revisorer. Samtliga belopp redovisas i tusentals kronor (ksek) om inte annat anges. Not 2 Grund för rapporternas upprättande Index Residence AB (publ) tillämpar IFRS (International Reporting Standards) som de antagits av Europeiska Unionen. Denna delårsrapport är upprättad i enlighet med IAS 34, Delårsrapportering. Delårsrapporten för moderbolaget har upprättats enligt ÅRL 9 kapitlet och RFR 2 Redovisning för juridiska personer. Delårsrapporten ska läsas tillsammans med årsredovisningen för räkenskapsåret som slutade den 31 december Not 3 Redovisningsprinciper Redovisningsprinciperna är i överenstämmelse med de principer som tillämpades föregående räkenskapsår. Se fullständiga redovisningsprinciper beskrivna i årsredovisningen för IFRS 15 Intäkter för avtal med kunder Den nya standarden IFRS 15 Intäkter från avtal med kunder är obligatorisk att tillämpa för räkenskapsår som inleds den 1 januari 2018 eller senare. Koncernen har påbörjat men ej avslutat utvärderingen av effekterna av införandet av den nya standarden. Koncernen avser att tillämpa standarden från och med räkenskapsåret som börjar 1 januari Succesiv vinstavräkning från projektutveckling av bostadsrätter Koncernens projekt i Norrtälje vad avser utveckling av bostadsrätter genomförs i form av att koncernen tecknar ett totalentreprenadavtal med en självständig bostadsrättsförening som beställare. Koncernen vinstavräknar succesivt resultatet från bostadsrättsprojekten från och med den dag då följande kriterier är uppfyllda: (i) bostadsrättsföreningen har en oberoende styrelse på plats, (ii) en extern finansiering har erhållits, (iii) avtal har tecknats med bostadsköparna i form av bindande kontrakt till slutkund, (iv) bindande uppdragsavtal har ingåtts med bostadsrättsförening om att uppföra bostadsrätter (v) samt att ett bindande totalentreprenadavtal har ingåtts mellan bostadsrättsföreningen och en extern totalentreprenör eller ett bolag inom koncernen. Projektets uppdragsintäkter och uppdragsutgifterna redovisas i takt med att färdigställandegraden utifrån nedlagda kostnader i totalentreprenaden. Detta medför att intäkter och kostnader och därmed resultatet hänförs till den redovisningsperiod under vilken arbetet i totalentreprenaden utförs. Färdigställandegraden mäts baserat på entreprenadens nedlagda utgifter jämfört med entreprenadens prognosticerade utgifter exklusive markutgifter. Med markutgifter avses här förvärvskostnaden för mark från tredje part. Enligt den nya redovisningsstandarden IFRS 15 ska upparbetningen utgå från entreprenadåtagandet. Försäljningsgraden utgörs av antalet sålda bostadsrätter i förhållande till totalt antal lägenheter som ska produceras. Med sålda bostadsrätter menas att det ska finnas ett bindande avtal med bostadsrättsinnehavare. Eventuella omvärderingar av projektens förväntade slutresultat medför korrigering av tidigare upparbetat resultat i berörda projekt. Denna prognosändring ingår i periodens redovisade resultat. Bedömda förluster belastar i sin helhet direkt periodens resultat. Koncernen har beaktat effekterna av den nya standaren IFRS 15 i modellen för beräkningen av den succesiva vinstavräkningen. Redovisade intäkter av projektet står i proportion till företagets upparbetning när det gäller att uppfylla prestationsåtagandet i entreprenadavtalet och koncernen redovisar endast intäkter i den takt som entreprenadavtalet fortskrider. Bolaget utvärderar för närvarande om färdigställande graden ska utgå från nedlagda kostnader avseende totalentreprenaden eller om färdigställande graden ska utgå från projektets totala nedlagda kostnader. Bolaget har i denna redovisningsperiod utgått från nedlagda kostnader avseende totalentreprenaden. Den valda metoden ger en lägre resultateffekt i början av ett projekt.

16 16 Index Residence AB (publ) org nr Noter Not 4 Finansiella instrument Verkligt värde Upplysning om verkligt värde på utlåning och upplåning Redovisade belopp och verkligt värde för långfristig upplåning och utlåning är som följer: Redovisat värde Verkligt värde Övr. långfr. fordr Upplåning Obligationslån Summa långsfristig utlåning och upplåning Det verkliga värdet på kortfristig upplåning motsvarar dess redovisade värde, eftersom diskonteringseffekten inte är väsentlig. Verkliga värden baseras på diskonterade kassaflöden med en ränta som baseras på låneräntan på 9% och klassificeras i nivå 2 i verkligt värde hierarkin. Beräkning av verkligt värde Tabellen nedan visar finansiella instrument värderade till verkligt värde, utifrån hur klassificeringen i verkligt värdehierarkin gjorts. De olika nivåerna definieras enligt följande: Noterade priser (ojusterade) på aktiva marknader för identiska tillgångar eller skulder (nivå 1) Andra observerbara data för tillgången eller skulder än noterade priser inkluderade i nivå 1, antingen direkt (dvs. som prisnoteringar) eller indirekt (dvs. härledda från prisnoteringar) (nivå 2). Värdet på tillgången eller skulden baseras inte på observerbara marknadsdata utan det är finansiella prognoser som ligger till grund för beräkningen av värdet. (nivå 3) Följande tabell visar koncernens finansiella tillgångar och skulder värderade till verkligt värde per 31 mars (KSEK) Nivå 1 Nivå 2 Nivå 3 Summa Tillgångar Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen Derivatinstrument som innehas för handel: Valutaoptioner Finansiella tillgångar som kan säljas Summa tillgångar Skulder Finansiella skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen Derivatinstrument som innehas för handel: Valutaoptioner Ränteswap Summa skulder

17 Index Residence AB (publ) org nr Noter Följande tabell visar koncernens finansiella tillgångar och skulder värderade till verkligt värde per 31 mars (KSEK) Nivå 1 Nivå 2 Nivå 3 Summa Tillgångar Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen Derivatinstrument som innehas för handel: Valutaoptioner Finansiella tillgångar som kan säljas Summa tillgångar Skulder Finansiella skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen Derivatinstrument som innehas för handel: Valutaoptioner Ränteswap Summa skulder Verkligt värde på finansiella instrument som handlas på en aktiv marknad baseras på noterade marknadspriser på balansdagen. En marknad betraktas som aktiv om noterade priser från en börs, mäklare, industrigrupp, prissättningstjänst eller övervakningsmyndighet finns lätt och regelbundet tillgängliga och dessa priser representerar verkliga och regelbundet förekommande marknadstransaktioner på armlängds avstånd. Det noterade marknadspris som används för koncernens finansiella tillgångar är den aktuella köpkursen. Koncernen har inga finansiella instrument som klassificeras i nivå 1. Verkligt värde på finansiella instrument som inte handlas på en aktiv marknad (t.ex. OTC-derivat) fastställs med hjälp av värderingstekniker. Härvid används i så stor utsträckning som möjligt marknadsinformation då denna finns tillgänglig medan företagsspecifik information används i så liten utsträckning som möjligt. Om samtliga väsentliga indata som krävs för verkligt värdevärderingen av ett instrument är observerbara återfinns instrumentet i nivå 2. Koncernens finansiella instrument som återfinns i nivå 2 utgörs av valutaoptioner. I de fall ett eller flera väsentliga indata inte baseras på observerbar marknadsinformation klassificeras det berörda instrument i nivå 3. Följande tabell visar förändringar i verkligt värde för Finansiella tillgångar som kan säljas: (KSEK) Ingående balans Överföringar till nivå Vinster och förluster redovisade i resultaträkningen Utgående balans Det verkliga värdet i tabellen har sin grund på prognos från nettoresultatet av fasta intäkter vid försäljning av nyproducerade bostadsrätter (till bostadsrättsförening), mot kostnader i entreprenaden i byggprojekten. Prognos av projekten bygger till stor del på fasta intäkter samt kostnader, vilket ger en minimerad felmarginal till dess utfall.

18 18 Index Residence AB (publ) org nr Noter Not 5 Segmentsinformation En uppdelning av intäkter från alla produkter och tjänster ser ut som följer: (KSEK) Analys av intäkter per intäktsslag: Varuförsäljning Fastighetsintäkter Intäkter från tjänster Summa Intäkter från externa kunder Sverige Kanada USA Summa Summa anläggningstillgångar, andra än finansiella instrument och uppskjutna skattefordringar som är lokaliserade i : Sverige Kanada USA Summa Not 6 Ställda säkerheter Koncernen Fastighetsinteckningar Pantsatt lånfordran Aktiepant Koncernen totalt Moderföretaget Aktiepant Moderföretaget totalt Fastighetsinteckningar och aktiepanter är ställda som säkerhet för koncernens räntebärande skulder. Not 7 Eventualförpliktelser/Ansvarsförbindelser Moderföretaget Generellt borgensåtagande för dotterföretags lån Generellt borgensåtagande för andra företags lån Moderföretaget totalt

19 Index Residence AB (publ) org nr Noter Not 8 Händelser efter balansdagen Kommande rapporttillfällen 31 augusti 2017: Delårsrapport januari juni november 2017: Delårsrapport januari september 2017 Stockholm den 30 maj 2017 Bjarne Borg Styrelseordförande Rickard Haraldsson Verkställande direktör Arne Weinz Styrelseledamot

20